シエリアタワー中之島ってどうですか？

>>1997 eマンションさん
人気だから定借にしてるわけではない
土地売ってくれなかったからだよ
どこのデベも所有権で販売したいけど開発エリアだから仕方なく定借で建てたんだよ

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>>1998 評判気になるさん
定借にした理由は
「この中之島エリアは関電本社所在地でもあるし、
5丁目の駅一体開発が決まっていて、値上がりが確実だと考えているから手放しなくない」本音だと思う

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いわば「関西電力の庭」なので、
役員や社員も購入してるだろう。
そんな土地だからこそ、値下げはないし、
5丁目開発も予想以上の計画が出てくると予想。

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売却時は関電がリセールバリュー向上のお手伝いをしてくれるらしい

「関電不動産開発の認定中古マンション制度」
とは、関電不動産開発がご売却のお手伝いをさせていただく弊社分譲マンションブランドにお住まいで、第三者機関による住宅設備機器の検査を実施し、設備機器に関する保証や新築分譲時のサポートサービスを、新たにご購入されるお客様に承継する事ができる制度です。
保証書が発行され、売却活動に活かされます。検査にかかる費用は、関電不動産開発が負担。リセールバリューが 高まるので、売主様・買主様ともに安心安全なお取引ができます。

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>>1996 通りがかりさん
価格は所有権より安いけど、毎月の支払いは高くなる。
固定資産税の代わりに地代と解体費が、、、解体費は管理費と同じように15年後上がる可能性が高い。売却するにしても周辺に所有権タワマン多いし外国人投資家は定借は購入しないので難しいと思いますよ。

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とは言うものの、現時点で何の根拠もないので絵に書いた餅でしかないんだよな～

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>>2002 買い替え検討中さん

昨日のニュース特番で定借マンションの特集してました。
都心部の価格高騰で定借マンションへの選択肢が広がってきたとの事です。
ここは新駅含めて複数路線に大規模再開発が後発、永久眺望のリバービューの立地。
実現性の高まった京阪の延伸計画。引き渡し1年以上前で完売予定ですがこれだけ好条件が揃っても難しいですかね？

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>>2002 買い替え検討中さん
管理費等の誤差なんて気にするくらいのレベルの人は大阪市内のマンションは検討しない方がいい。

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>>2002 買い替え検討中さん
そもそも外国人投資家は高層階角部屋のプレミアム物件しか見てない。
日本に住んでる小金持ち中国人はこっちに住めるなら定借だろうが気にしないって中国人の友人が言ってました。

実際ここのマンションルームで中国人何人か見たし。

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>>2002 買い替え検討中さん
毎月の支払い額が気になる程度の経済力ならここは身分不相応ですね。
郊外のリテラシー低い層向けの月々の支払い額が広告に載ってる板マンがお似合いですよ笑

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>>1998 評判気になるさん
それも違うね、
関電病院建て替える時に土地がいるからだよ！

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>>2008 通りがかりさん
70年も病院の建て替えしないんですか？

単純に本社周辺の土地を手放さないのですよ。
阪急村のようにこの周辺は関電村になります。
関電はここの価値を上げ続ける動機があるということ。

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>>2009 口コミ知りたいさん
そんなもんじゃないですか？
今の建物は100年もつでしょ。
いきなり病院潰すわけにはいかないのでね！
関電病院も大阪病院（旧厚生年金病院）も駐車場のとこに建てて竣工後古い建物潰してますし、将来シエリアタワー中之島潰した後新しい関電病院建てるはず。
建て替えは大林組ですね！

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>>2009 口コミ知りたいさん
土地活で関電村になるのは間違いないけど付け加えるとすると今の病院ある場所にまたタワーみたいな区分住戸建てて定借で売る。（病院?定借タワー）凄いサイクルでボロ儲けですわ！

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資産価値＝立地が大事
立地＝人が住みたい＝オフィス街から1駅圏内駅近

ここは大阪でオフィスが一極集中するうめきたから1駅(なにわ筋線開業後)なので投資で見た時に、なにわ筋新駅が出来るまでは熱い。
※現在も阪神福島駅まで5分で梅田まで2分で出れるが

そして中之島5丁目にオフィスビルが出来ればさらに熱い。

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ここは大阪でオフィスが一極集中するうめきたから1駅(なにわ筋線開業後)なので投資で見た時に、なにわ筋新駅が出来るまでは熱い。
※現在も阪神福島駅まで5分で梅田まで2分で出れるが

そして中之島5丁目にオフィスビルが出来ればさらに熱い。

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北浜周辺に住んでいた時、休日は、静かだったけど近所の飲食店が予約が取れないor長蛇の列or牛丼みたいな感じで、なんか生活しにくいなって感じだった。
こっちはどうなんだろ？と思ったが、こっちは福島駅が近いから大丈夫そうだね。
スーパーもライフが24時までやってて良いね。北浜はスーパー21時までだったから自転車乗って買いに行ってた。

あと、都心住むようになると、ピクニック出来るような公園を、予定無ければ毎週ぐらいの勢いで使うようになった。
コーヒーと本とシート持って、木陰の芝生で本読んだり寝たりランニングや散歩、花見したりでリフレッシュできる。これめちゃめちゃ大事。
天満橋の時は大阪城公園をメインに中之島公園も使っていた。
北浜周辺の時は、公園ないじゃん！って感じで、靭公園にも行ったけど大阪城公園が多かった。
ここは、下福島公園があるけどなんか子供向けって感じだから、京阪使って大阪城北詰まで行くのかな？車で行くのは混むし、まだ自転車の方がマシかな。
今、森ノ宮住み本町自転車通勤だけど、朝に通勤で大阪城公園を走るのが気持ち良い。
個人的には、40代後半になってもう大阪城公園か靭公園かの2択って感じになりつつある。

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購入した部屋が4期で値下げしててワロタ
含み損涙目
これからの時代こんなこともあるんだな…

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シエリアタワー中之島の4期1次販売に関する考察
https://www.sumu-lab.com/archives/110374/

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モデルルーム行きました。海外の人の購入は少ないので住みやすいと言われましたが、そうなると資産性は微妙ですね。

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海外の方が多いから資産性が高いとは一概に言えないですよね？クロスシティータワーの外国人比率5割近くと聞きますがここより資産性あると思います？竣工後も売れ残っていて、外国人が外国人に貸していると聞きます。
どこのタワーでも外国人が買うのは高層階で眺望の良いの角部屋でしょ？
最新の人気タワーの条件は立地、眺望、共用部、外観が優先すると聞きました。
専有部の間取りや設備はあまり重要視されないみたいですね。

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>>2017 マンション検討中さん
外国人が買わないのに、4期でここまで値上がりしてるなら、相当すごいと思うけど、、、

そもそも外国人はって、主語大き過ぎ。

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>>2017 マンション検討中さん

外国人大量に買ってますよ。
有名な中華系業者が第1期から入ってます。

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>>2017 マンション検討中さん
短期所有転売ヤーからの購入者も外国人が多い。分譲後数年経過すると、外国人所有率は急増する。ただし、ここは定期借地物件なのでそれほど高くならないかもしれない。

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定借で近くに所有権大規模があってとなると、実需狙い。
関西のハイスペ実需層はそこまで厚くなくて、いたとしても資産性の高い所有権大規模を狙える（東京と違いまだ手が届く。）

ここが上がるストーリーが見えないです。

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↑素人の考察すぎて反論不要ですが、
内容の質から見るにタワマン検討1件目なのかな？

4期の倍率を下げて購入したいのが本音だな。

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仮に外国人の所有率が低かったら、
それは投機筋が少なく下落を防げるのでメリット

で、外国人は日本の土地に詳しくないので、
中之島の開発の事をまだ知らない。
もしくは知ってもまだ解像度浅いので投資できない。

駅含め周辺開発完成後もしくは万博を機に一定の情報を揃えてから投資する。

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>>2022
近くに1000戸＆650戸の大規模、駅直結（の可能性）、小中一貫校の校区、北区アドレスの所有権マンションが出来ると厳しいかもですね。つられて上がってくれれば良いのですが。

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>>2025 口コミ知りたいさん
駅出来て、周辺開発されれば放ってても1650世帯以上の需要が出てくるでしょう。

今のウメキタ同様、ビル、遊びにきた人がインスタとかであげて無料の広告塔になってくれる。

さらに関西一のオフィスビル群と1駅で繋がるのなら、需要面で心配はない。

カジノが出来れば外国人への認知ももっと広がるし

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ではなぜ
デベは値下げに
踏み切ったのですか？
プロ集団が値下げを決定するのはネガ要素を予想したからですよね。

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>>2027 マンション掲示板さん
次にN5のマンション販売を控えてるからですよ。
竣工後に残してると販売機関(営業)を残さないといけないので、N5の販売に綺麗に切り替える為にも竣工前に一部の部屋だけ値下げしたんですよ。

これはN5販売以降の中之島一帯の価値形成を踏まえた新社長の戦略です。

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>>2027 マンション掲示板さん
値下げした住戸って6件(76件中)とかですよ？
他の70件ほどは全て5～10%程度値上げしています。

なので、総論4期は値上げしていると捉えた方が正しいですよ。

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補足すると、関電不動産は認定中古の販売も本格的に力を入れていくので、新築の販売部隊はN5等を中心に。
シエリア中之島は認定中古の部隊に任せる予定なんでしょうね。

あと今回値下げしたごく一部の部屋は、3期に眺望を考慮せずに一律大幅値上げしていた物件のようですね。

まー全体的には値上げしているところを見ると、やはりN5い以降は関電の庭と呼ばれる中之島の地価形成に向けてさらに強気になっていくでしょうね。

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>>2027 マンション掲示板さん
シエリアショック

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みなさん値下げがの事実が受け入れられず必死で正常バイアス働かせてるね

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ここもやっとネガが増えてきた。
4期で完売だね！

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>>2033 マンション検討中さん
安い部屋、高い部屋、どっちが下がったの？

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値下げ値下げゆうてるけど、4期の90%に当たる部屋で値上げしてますからね。

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すごろくの炎上商法のせいで「値下げ」という言葉に騙されて、正しく数字を掴めてない人が多くてびっくり。

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いや、今まで値下げなんてすることなかったんだから流れが変わってきているのは確か。

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>>2036 名無しさん
同じ購入者として現実を見たくないお気持ちは理解しますが、「90%の住戸は値上げしている」だけでは思考停止しているのと同じです。

今までのように全て値上げが出来なくなった現状を評価して、今後の見通しを下方修正しなければならないと周りの人は言っているのだと思いますよ。

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>>2039 名無しさん
いや、その事実で下方修正を判断する事が誤りなんですよ。

解像度低)値下げ＝建物の評価が下がった
解像度高)90%は値上げ/1部値下げ
→建物全体の評価は上がってる/一部の部屋は適正価格に修正し、4期中に売りたい

仮説)N5販売に集中する為に早期に売りたい
　　全体的に相場に合わせた時に低層眺望△のみ適正価格ではなかった為修正

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まー正解はわからないが
こういう不安要素が出てきた時に正しく捉えてリスクを取る判断ができるかで数年後に利益を受けろれるかが決まってきた。
ただこの10年の都心タワマンではほぼ「買う」が正解だったのは事実
今後2031年くらいまでは大阪の大開発が決まってる中でどう判断するかは自分次第

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>>2040 口コミ知りたいさん
違いますよ。
90%の値上げを無視しているのではなく、今までとの変化を無視せずにきちんと評価しているだけですよ。
値上げする目的で販売期間を延ばしていたのに値下げする住戸が出てきた事実を過小評価してはいけません。
全て余裕で売れていた3期とは違って一部の部屋を適正価格に修正せざるを得なかった事実から目を背けていませんか？

「まだ大丈夫、まだ大丈夫」と思いたい気持ちは分かりました笑

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ここだけでなく
中崎町のブランズも
堂島のパークタワーも
値下げしてる部屋がでてきているようですね。
いいのか悪いのかはわかりませんが
上り一辺倒から変化の兆しは感じますね。

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>>2042 名無しさん
それは社長が代わり、方針が変わったと営業が言ってましたよー！
今までは竣工後に残ってもゆっくり売る
だったのが、竣工前にスパッと売り切って切り替えよう

に変わったと。

おそらくこれが正しい事実でしょうね。

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市況につられてたり、焦ってる　ではなく、
社の方針が変わった　以上。

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>>2042 名無しさん
いや、全然きちんと捉えれてないw
正しく捉えるなら、値下げした部屋のラインを買ってた人にとっては悪材料。
逆に値上げした部屋を買ってる人は好材料

全体でみると、
平均的に値上げしているのでポジティブ

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

社長が変わって方針転換？
社長って最近変わったんですか？

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