三田ガーデンヒルズってどうよ？

地下だったね・・・

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チャイが中庭見て敬遠してるのに更にネガティブかよ

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妬め、もっと妬め

買えた人はおめでとう
住むにしても投資にしても間違いなく正解

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PM側（綱の手引き坂）側のエントランスと道の植栽（榧の木？）の雰囲気が良すぎますねぇ。。高台なので空も近い

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三井の車寄せは車1台分しかなくて詰め込むのどうにかしろよ。
住友の車寄せは車2台分の広さで作り込みが全く違う。

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発表当初から竣工まで見てて、最大のガッカリは車寄せかな。前身の建物の車寄せもあんな感じだったと思うのでそこは仕方ないが、竣工前のCGは明らかに盛り過ぎ。

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>>17048 マンション住民さん
知らないんだなあ、地上の車寄せのあれは歴史ある建物の意匠を再現するためにあのようなデザインにしてあるんですよ、実際に使うのは実は地下のエントラントなんですよ待合もあるし車寄せ、車停めておくスペースも充分に確保されてますよ。

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>>17051 名無しさん
だから地下駐車場にいけば利便性を高めてあると言ってるじゃないですか、もっとも部外者はアクセスできないようになってますけどね。地上の車寄せは飾りで充分なんですよ。

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約1割が中国人ですか。これを多いと考えるか、少ないと考えるか…

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最近の都内の新築マンションはどこもそんな割合なのかもしれないとも思ってみたりします、、、特に魅力的なマンションであればあるほど。

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グランドエントランスの車寄せが売りかと思ってたら、地下駐車場の凄さが想像の遥か上を行っていた、というのはある。友人も地上の車寄せより地下の待合室やバレーサービス、コーチエントランスのポーターサービスの方に驚いていた。

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>>17057 匿名さん
本当に1割なら、少ない方です。
湾岸タワマンは最近では３割くらい中国人が購入してるらしい。

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中庭には出られないみたいな噂もあったけど、全然出られるしどのガーデンも素晴らしいね。

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欲を言えば、早朝に中庭に出たいのに8時まで出られないのが残念

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>>17062 通りがかりさん
そうなの？知らなかったなあ、今はジムは無人で使い放題だった、何かUSBメモリー指して筋トレした回数負荷を記録できるようになってるようだけどあれは使えるのかな？

あとプールは最高ですねミストサウナも良いしジャグジーは暖かくて広くて気持ちいい。プールサイドのオブジェも良い感じ照明も凝ってます。

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ラウンジガーデンって軽食も禁止になってるけど、あの立派なテーブル、食事以外に何に使うというのか

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あと投資目的でなくてもセカンドホームとして使用する人もけっこういらっしゃるのかもしれませんね。

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含み益なんちゃらとか言ってても転売買ってるの青汁と業者しかいない。
現状売りに出てるのでは全く約定していない。
ハルミフラッグより詰め込まれた蜂の巣マンションで逃げ切れるうちに逃げとこうな

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例え購入価の3倍で売ってくれと言われても売らないよ、住んだ者にしかわからない唯一無二の極上快適なガーデンヒルズのマンションライフこの快適な生活を一度経験したらずっと手放したくなくなること請け合いだよ。こんな素晴らしいマンション他にはなかなか買えないと思うよ。

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1.5倍でも欲しい購入者はいないから安心して欲しい

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IP変えることを覚えたの？

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もはや金融リセットですね。
青汁みたいな素人が手を出しきた時点で終わっていたということです。
こちらは坪単価５００万くらいまで下がるでしょう。
ちょうどリーマン後に分譲されたパークコート麻布十番ザ・タワーやシティタワー麻布十番の水準、適正価値です。
お疲れ様でした。

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いつも物事や人に関して批判している方々は逆に何を評価しているのでしょうか？気になります。

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帝国ホテルのスタッフが…という販売時の宣伝文句を見て、どうせ盛ってるんだろう、と思っていたが、ここまでとは思わなかった。マンションとは思えない数のサービススタッフがいて、接遇レベルも非常に高く完全に高級ホテル仕様で、これでは誇大広告どころか全く宣伝不足だったのではないかとさえ思う。

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>>17072 eマンションさん
坪500なら複数部屋買いたい！買う！
購入希望者が殺到するね

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さすがに坪500にはならないだろうが、バブルを象徴する物件となると思う。

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もしここの価格が崩れたら他のマンションは目も当てられないほど下落しますよ
皆さんもっと自分のお住いの方を心配したほうがいい

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バーは空いてるのが良いのに、入居が進んだらあのバーでは狭すぎる。
ガヤガヤして雰囲気台無しになりそうなのが懸念事項

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なんか結局フタ開けたら、今は駐車場空いてるっぽいですね。

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すでに駐車場割り当てある人も複数借りるのも可能ですよ。

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>>17080 住民さん
引き渡しが来月とか来年とかまだだいぶ先の方々もいらっしゃるせいかもしれませんね。

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>>17079 匿名さん
共有部で静けさを味わえるのは早期に入居できた方の特権ですね。今のうちに楽しんで下さい。

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バレーサービスなら機械式でも普通の平置き以上に快適やね。入居者が増えてきたら待ち時間増えるのかもしれんけど

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2台目借りて1台目希望者きたら解約させられるからなぁ

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バレー式駐車場だと忘れ物を頻繁に取り出しづらくなる
日時によって予約が集中したり自分で操作せざるを得ないリスクもあるよ

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パコ渋がバレーだったけど、バレー無しと被って待ちが結構あった。
入居進んで全部埋まったら分かる

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いいことばかりじゃない、いろんなケースが想定されますね

予想外に長く待たされたりするような事態となっても
焦らずイラついたり不機嫌になったりせず
いつでもゆったり悠然としていられる
心にもゆとりある人間でありたいな

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自宅から出庫予約も出庫完了してから家出る人や、出庫終わっても10分くらい家出ない人もいる。
それを見越して早く出庫して予定時間まで取りにこない人。
自宅からの出庫予約システムは一見楽なようだが、待ち時間が全く読めないから止めたほうがいい。

バレー以外は駐車場の待合室来て出庫しろに限る

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時間にゆとりがないと心にゆとりがなくなりますからね。
バレーサービスは気分が良いかもしれませんが、ストレスフリーなのは平置きのほうでしょうね。

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>>17079 匿名さん
まだ入居1割くらいなのに既にBarで恐れてたが起きている。Bar以外でも1000戸あると民度問題でるぞ

https://x.com/kubun_investor/status/1912470599659893166?t=ZxUwuU3FMioU...

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>>17091 匿名さん

んー民度低いのは無銭飲食側ってことでいいの？両方？

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>>17092 匿名さん
部屋付けに決まっとるやん、その辺は祇園のお茶の支払いと一緒やろ。

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高額物件のスケベ売出しは約定しなくなり、
ピークから2～3割下落で決まるようになってきたとのこと。

PM棟で坪2000万ってとこかなぁ。他は坪1800万

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>>17094 匿名さん
ノースのワンルームも坪1800万で取引されたり
三井倶楽部ビューペントハウスが坪2000万まで
価格下落する可能性はありますか？

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>>17094 匿名さん
とりあえず、ここ最近の@2500前後の成約か目に入らないようで

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同時期販売で良く一緒に名前が挙がったWTRの方は結構成約にムラがあるのは意外でしたね

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サウス南は人気ですか？

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眺望的には、中庭向きで唯一お見合いにならず抜けがあり、富士山も中庭も見えるイースト上層階が人気とのことです。

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>>17096 匿名さん
売出し価格なだけで成約はもっと下やでー

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>>17086 通りがかりさん

なるほどね

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中庭の日当たりガー、とかネガキャンしてたマンクラもいたけど、全然そんなことなかったな。

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>>17099 匿名さん
三田小山物件が完成すれば、イースト上層でも北寄りの物件は景観悪くなるでしょうか？パーマンよりならかろうじて渋谷方面が抜けてきますかね？

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>>17100 匿名さん
日当たりじゃなくて向かいや隣の棟と近すぎるのがNGなんよな。
入居進んだ時にはバー殺到してゲラゲラ笑い声で品格落ちそうで怖い。

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>>17104 匿名さん

日当たりじゃなくて、って何言ってるの？
そもそも中庭の植栽の日当たりの話ですが

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>>17103 さん

イースト北寄りでも元麻布ヒルズ～富士山は完全に見えます。

元麻布ヒルズよりも右側では、ウエストヒル北寄り2部屋くらいの上に小山町のタワー2棟が重なってくる感じですが、ガーデンヒルズからタワーまではそこそこ距離があるので、タワーは右側のノースヒルとだいたい同じくらいの高さに見える感じになります。

現状、イースト高層階中庭向きからは元麻布ヒルズが割とシンボリックに見えて良いのですが、小山町タワーが完成すると元麻布ヒルズの存在感は下がるかもしれません。

ただ、まだ詳しくは書けませんが、小山町タワーもなかなか格好良く仕上がりそうなので、これはこれで良い景観になるかもしれませんね。

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>>17107 通りがかりさん
元麻布ヒルズ？
麻布台ヒルズ？

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>>17107 通りがかりさん

なるほど、小山町物件もポジティブに考えます。

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>>17108 匿名さん

元麻布ヒルズですね。

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ちょうどイースト14階西向きの物件が12.8億で写真付きで出ていますね。

真ん中に元麻布ヒルズが見え、その右にアクシア麻布と六本木ヒルズレジデンスが見えますが、アクシアと六本木ヒルズが小山町タワーに隠れる感じになります。写真は曇っていて見えませんが、晴れていれば左手に富士山が綺麗に見えます。

他住戸が写るためか写真は出ていませんが、実際にはこの眺望に加えて美しい中庭も見下ろせるので、イースト14階中庭向きのビューは最高だと思います。

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ここ広い部屋はもちろんですが共用部を遜色なく使える1LDKなどの小さめの部屋でも人気みたいですね（最新のXから）
結局共用部モリモリで豪華な当マンションのような物件が賃料取れるので持ってよし貸してよし売ってよしです。

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持ってよし→住んでよし
でした汗

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ポジショントークの乱発に飽きているのですが、共用部分の劣化や維持費の向上が重なって今後も売り物件が多数出現するのは明白なのです。

パークマンション棟の南向きと他棟の一部以外に資産性を維持できる要素は見当たらない。

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三田小山西か六本木五丁目西か三田五丁目西か虎ノ門三丁目の再開発はここより安くなる可能性あるかなあ。

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こちらに限らずですが、現在大量にダブついている売買や賃貸の部屋の末路はどうなるんでしょうか。
強欲な投資家や転売ヤーが多数いるマンションという負の印象しか与えていないのではないでしょうか。
2～3年間での短期利益を狙ってるなら特に不動産でなくともいいと思うんですが、集団心理でイナゴタワーに群がる様相が滑稽にも映ります。

上昇または安定した市場環境のうちに、落ち着いて中長期で資産価値を保全できるアセットにポジションチェンジをしたいところです。その際、金食い虫の共用部分が多いマンション、超狭小やナロースパン部屋、オールリビングイン3LDKなどは最もチェンジすべきアセットでしょう。

大暴落が来る前の今こそ、落ち着いて検討して整えてくださいね。

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自分でイイねつけてないでここより自分のマンションの心配したほうがいいと思いますがね。

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ポジショントークガーって言うけど逆に言えば販売終了してポジションも持ってないのになんでここに今起きてる事実でなくわざわざ将来起こるかもわからないネガティブネタ書き込むの？不思議！

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ネガティブな批評も別にいいと思うんだけど、Xとか見てても、ここに関してのdisは、どうも実物を見てない人が多い印象がある。頻繁に話題に上げてる割に、共用部の具体的な感想がないんだよね。

パークマンション以外は…立地が…囲まれ感が…とかは発表当初から言われてたことだけど、本物件の急激な価格の上昇は、内覧会で内部が明らかになってからだよね。

本物件に関しては、未だに従来の量産型タワマン批評のように間取りとか眺望とか、立地とか駅徒歩とか、ネットでも見られるカタログスペックだけで資産価値を語ろうとする人と、実際に共用部を見て歩いた人との隔たりが大きいように思う。

実物を見ないで批評するのが悪いとか、やめろというわけじゃないんだけど、そういう批評を見ると、ちょっと可哀想というか恥ずかしいというか、あなた訳知り顔で語ってるけど周回遅れになってるよ、お友達も誰か中を見せてあげてよ、という気持ちになってしまう。

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ここはサブスク化課金型マンションの象徴なんです。
共用部分の充実や質感の向上にかつてないほど注力して、専有部分の間取りや仕上げはパークマンションでも大したことはありません。これは三井不動産レジデンシャルの新しい戦略と挑戦で、購入者には価格に見合う専有部の充実さや床面積の代わりに、皆でシェアする共有満足度を享受できるサービスや機会を提供するというものです。
そのギャップをどのように受け止めるのかは個々の尺度に依るところですが、超富裕層は現在賃貸募集している月額695万円のパークマンションモデルルーム(分譲価格25億円？)ぐらいを標準に展開して欲しかったではないでしょうか。他の一般的な部屋でしたら、共有部分を拝見したのちに専有部分にお邪魔する際にゲストは何を感じるでしょうか。

以前には同一マンション棟内で過度な貧困格差は設けるべきでないというのが開発側のコンセンサスだったのですが、棟内での格差や専有部の低質化や共用部分の充実化が今後どのように影響していくのか、いい意味でも悪い意味でも新たな話題や視野を広げてくれることでしょう。

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三田ガーデンヒルズ最大の特徴は共用部の豪華さではなく、明らかに立地一択でしょ。
まず立地があって、次に規模があって、デザインと豪華さがあるからこの評価になる。
団地感と間取りと専有部デザインと設備は明らかにマイナス要因でこのあたりが違っていれば坪5,000くらいにはなっているだろう。
この立地は古川が削り取った丘で、地盤がかなり硬いため古川に削られなかった部分が丘になり、古川がここからS字になっている。
居木橋から続く古道で、丘を利用した庭園に最適で、風光明媚なため武家屋敷が並んだ。
三田綱町ヒルトップと同等の立地は港区でも少ない。
赤坂氷川町ヒルトップ、高輪南町開東閣近辺、元麻布ヒルトップ有栖川公園周辺、白金三光坂明治坂ヒルトップなど。
それに続くのが赤坂新坂町檜町、麻布霞町笄町永坂町狸穴町、青山高樹町、南麻布仙台坂上、三田聖坂上、高輪伊皿子坂上など。

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>>17122 評判気になるさん
おお、これがまさに「実際に共用部を見てない人」の好例ですね

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>>17121 さん

いま都心にマンションを買える収入の世帯となると子供も3人くらいは育てられるわけですし、育児世帯だと、過度に仕様や間取りにこだわった専有部より、形が歪だったりリビングインだったとしても子供部屋が3部屋確保できたり、キッズルームやスタディルーム、ワークスペースが充実していたり、水泳や楽器の習い事が棟内で完結できる方がありがたいとは思います。

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強欲極まりて地に堕ち候

https://news.yahoo.co.jp/articles/f75661e7bb3a09734cb31134e3203e43e8e4...

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間取りが良く眺望が抜けており100㎡を超えるような部屋の価値は永久でしょう。コンパクトな部屋も維持費が少なく施設を使えるということで人気が出ると思います。それ以外の壁ドン中途半端な間取りの部屋に住みたいと思うような富裕層が想像できません。富裕層は住むとかそういう発想でなく仕事部屋や物置として使うんですかね？広尾ガーデンヒルズような良間取りのみで組成してくれていたらと思うばかりです。

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>>17126 坪単価比較中さん
このマンション全体のコンセプトは素晴らしいと思うんですが、特にパークマンションの間取りについては、果たしてここまで犠牲にしないと実現できないほどのものだったのか、とは思いますね。

とはいえ、そんな素人が思いつくような疑問を三井が考えてないわけがないので、様々な事情の落とし所がこれなのでしょう。実際に、結果を見れば大成功したと言えると思いますし。

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結局のところ、三井不動産側の圧勝により世間を賑わせた三田ガーデンヒルズ劇場は閉幕しました。当マンション購入者の多くは三井不動産での購入実績を築きたいためにだけに契約し短期でのリリースを目論んでおり、肝心なマンションの中身や行末に関心はありません。

長期的に資産価値を維持できる部屋とは立地や管理が担保されることはもちろんですが、設備仕様だけではない優れたスペックを有する専有部のことであって、共用部はあくまでも脇役です。残念ながら当マンションの部屋の多くはその基準に達していないことは三井不動産も自認しつつも成果を挙げたことにより手応えを感じたことでしょう。そしてこれからも低コスト高価格で分譲できる都心部ラグジュアリーマンションを企画していくのでしょう。

結論として高単価で仕入れた港区大規模立地を捌き切った三井不動産が「優」、購入実績を築けたパークマンション購入者が「良」、パークマンションを除く他棟の購入者が「可」、そして根拠のない転売利益を含んだ部屋の購入者が「留年」ということになります。

おそらく120㎡超えのパークマンション購入者レベルの方なら既知のことでしょうが、もはやこの国では森ビル以外に上質なマンションを期待してはいけないのです。

長文お読みいただきありがとうございました。

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金持ちマンションだから、住民は気にしないだろうが、恐ろしく、管理費がぼったくりだな。合理化したら、おそらく５万は浮くな。同等スペックのマンションに比べて３倍以上高い。

管理にブランドも何もないのに。まあ、第三者管理でないのは救いか。

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>>17123 通りがかりさん
だからデザイン見たところで、マンクラはホシノのデザインありがたがることが多いけど、単なるファサード屋で特段優れた建築家とか設計者とかと思わないし、建設業界でも評価している人いないし、趣味としても良くない、世界中の名建築とか知らない人が、表層だけ観てはしゃいでいるだけに思う。

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三井不動産レジデンシャルはかつてないほど都心部分譲住宅セグメントで利益率を向上させています。高騰する建築費を大幅に上回る分譲価格や転売時での売主買主からの仲介手数料が大きく寄与しています。
さらには竣工年次ごとにますます高騰する毎月管理費からの収益も影響しています。

当マンションのようなサブスク課金型マンションを開発することは開発側に毎月多大なる収益をもたらす反面、購入者は開発側の養分として貢献するほかありません。管理費修繕費は人手不足や共用部分の劣化を理由にますます高騰する反面、フリーキャッシュに乏しい購入者は家計の収支バランスに苦心するでしょう。

ヴィンテージマンションとなった広尾ガーデンヒルズに余計な共用部分はありませんが、余計な共用部分が豊富な当マンションは陳腐化や劣化を理由に管理修繕費の高騰に歯止めが効かず、あと数年後には分譲価格を大幅に下回る価格でも買い手を見つけるのは難しい時代になるかもしれません。

これから6月期の引き渡しが始まるともにますます転売部屋が登場しますが、ここは築年数の新しいうちに賃貸で住んで飽きたら退去するのが吉ですよ。

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保有者なら一言で部外者だとわかる文言を添えてよく批判できますね。。
酸っぱい葡萄

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>>17131 通りがかりさん

社会保障と言いなが、大幅にボッタクって給付を削る国と一緒ですね。

物価高を口実に便乗値上げしまくりで養分になってる事に気付いてない。

物件価格は需給で仕方ないにしても、管理でボッタクリすぎ。管理人やコンシェルジュの賃金も低賃金労働者なのにな。

支出先を随意契約ではなく、競争原理で選び直したら1/3になるよ。

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>>17129 マンション比較中さん
小規模住戸だと管理修繕費で3万円台前半なんだから、その事実だけでも5万浮くなどということはありえないし、同等スペックのマンションの3倍ということもない。なお本物件は第三者管理。

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>>17130 検討板ユーザーさん
だから、なぜspecificにデザインの話になるの？
あなたは表層どころか実際に共用部見てないでしょ？

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>>17131 通りがかりさん

まじか、数年で分譲価格割るなら両親と義両親の部屋も買うわ

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>>17134 マンション掲示板さん

第三者管理は壮絶にボッタクられますからね。
だいたい1000世帯で成り手がいないとかないでしょうにねw

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>>17134 マンション掲示板さん

赤坂や麻布のパークタワーの管理費が70平米で24000円なのに、ここは七万だから、どう考えてもボッタクられてる。

相見積もりやり直せば、少なくとも絶対に半額以下にはなるね。つまり、何もやらず、言い値の契約続けてるだけで、損を垂れ流してるとも言える。

マンション管理は競争原理が全く働いてないから、改革しないと管理会社の養分であり続ける。まあ、第三者管理なら無理だけど。

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管理会社を変更なんてしたら、三田ガーデンヒルズが崩壊しますよ。三井不動産レジデンシャルサービス社を除いて、これだけ大規模かつ多様な共用部やサービスをマネジメントできる会社はありません！
第三者管理も当然必須ですし、毎年管理費修繕積立金もアップして当然だと思いますし、サービス向上のためにも更に上昇率を高めてもいいくらいです。

最悪投げ売り売却以外にこのサブスク課金型マンションを永遠に解約できない罠の意味がようやくご理解いただけたのではないでしょうか。良い子の皆さんは賃貸でちょっとだけ楽しんでくださいね！

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いつからあなたは意地悪になってしまったのですか？
何か辛いことがあるのですか？相談に乗ります。

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>>17140 匿名さん

何言ってんですか。
第三者管理は管理会社が合法的に利潤追求の為に、100%食い物にする制度ですよ。だから、理事の成り手不足の心配が全くない1000戸のマンションでも、最初からそう言う管理会社に一方的に有利なパッケージで売ってるんですよ。

泥棒が心配だからって泥棒に留守番任せるようなものです。管理会社はNPOかなんかと勘違いしてませんか？

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