プラウドタワー目黒MARC

>>6900 マンション検討中さん
適当な事言ってごまかさないで、建て替え時の地権者リスクについて説明してね。

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マンションというのは戸建てに比べて流動性が高いので、新築時に存在していたリスクも経時的に希薄化していく。
結局マンションの資産価値は、1に立地、2に立地、3,4はなくて、5に立地と言われるほど立地が全て。
それ以外の要素はメリットデメリットあるだろうが些細な事でしかないね

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>>6902 匿名さん

これで地権者によるメリットがないことはよく分かりました。ありがとうございます。

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>>6903 マンション検討中さん
価値観は人それぞれだが、地権者の有無というだけで、今まで人が住めなかった土地の再開発に固執するのは愚の骨頂だと思うけどね。都心のそれなりの立地の案件で地権者無しはほぼ無いね。
で、60年後の建て替え時の地権者リスクのレスまだですか？
建て替え時を今から想定してるとか何とか言ってましたが

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現実的に都心の優良案件で、地権者もしくは事業協力者の無い物件でどれだけあんのか教えてほしいね

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>>6904 匿名さん

横から失礼いたしますが、私達がまだ生きているかも分からない60年後のことに何故こだわるんですか？60年後ではなく購入時・入居時・住み始めてから最初の20年ぐらいの方が関係あるのでは？であれば、良い住戸を先に選べてしまうことや駐車場の優先権というのは未だに地権者がよく有する特権です。また、場合によっては他の投稿者が上記にて説明している様に管理等に関する特権もあったりします。

少なくとも条件の良い部屋を販売開始前から選べてしまうことは地権者のいるマンションの絶対的なデメリットです。これで地権者のデメリットが確定しました。メリットの説明をどうぞご教示願います。(また立地の話とか60年後の話でごまかさないようにお願いします。)

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>>6906 検討板ユーザーさん

>>6896が建て直す時の地権者リスクを想定して物件を選ぶ、と述べてるので。こだわっているのは私ではない。

あと何か勘違いしているようだが、物件を選ぶ際に、地権者リスクをあまりにも誇張しすぎている事に対しておかしいという話ですよ。
>>6865の投稿から起点です。


そりゃ誰もがまっさらな条件良好な土地の方が良いと思うよ。ただ現実的に全ての土地には所有者がいるわけです。
地権者がいない案件って、ここやプラウド芝浦みたいに住環境としていまいちだったりするからね。実際、リセールでも地権者無しで立地がいまいちの物件より、地権者多いけど好立地の方が圧倒的に強い。

あと、地権者特権とか言っているが、駐車場や条件の良い部屋を優先的に選べはするが、駐車場使用権については転売時や賃貸に出した時点で消失するし、等価交換時に条件の良い部屋は従後資産評価はもちろん高い。なので従前に100㎡もってた地権者が等価交換で50㎡になってしまうという事もある。管理においても、昔は理不尽な地権者特権はあったが今は都市伝説です。なので、地権者の有無より管理規約を重説時に読み込む事が一番大事。必要以上に地権者を怖がる必要も忌み嫌う必要もないね

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近隣ブリリアタワー目黒も地権者住戸300戸程度ありますが、管理において地権者に関連したトラブル、何か聞きますか？
多くのトラブルは、騒音だったりベランダ喫煙だったり廊下に物を置いたりなど、地権者とは関係ない話。

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立地が良いマンションはだいたい地権者多いですよ

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地権者が多い場合の直近のリスクは、賃貸に出される物件がおおくなる可能性が高いということじゃないですかね（まして地権者が企業だった場合や同じ人物が多く所有している場合）。

でも高齢の地権者さんが多いマンション住んだことありますが、いつもご挨拶してくれていいマンションでしたよ。ただ自分はまさにそこに企業からの賃貸で住んでました。管理組合に関してはそのころあまり考えもしなかったですが、申し訳ないですが協力的だったとは言えないですね…。

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>>6910 匿名さん
地権者が賃貸で回す投資家、という考えは短絡的。

分譲購入者にも投資家は普通にいる。大規模になればなるほどね。

賃貸住民の民度の問題は、地権者リスクとは別に考えるべきですね

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>>6911 匿名さん
ここは地権者も投資家もいない平和なマンションだね。ただ投資家が見向きもしない資産価値微妙な駅遠騒音坂下マンション。実需が上記デメリットを嫌がり中古がたくさん出ないと良いが。

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足元の公園、整備された歩道や緑道。これできたら中々良いと思う。共用部のワークスペースはありがたいね。
広いスペースにオープンテーブルとソロブース、個室を持ってて贅沢で魅力的だし、ハマる人には最高だと思った。
私は予算的に届きませんが、買える方達が羨ましいです。

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地権者に関するご意見はいろいろありましが、ネット上で検索するとこれにが関わる記事や注意点が散見される現状を踏まえ、その記事に納得される人にはリスクと感じるでしょうし、納得されない人もしくは地権者ご本人はリスクじゃないと思うということではないでしょうか。
何を重視するかは人それぞれかと思います。
個人としてはネットの情報がデマかもしれませんし、真意はわかりませんが、実需で購入する場合、あえてそのような情報が散見される地権者が多いマンションを積極的に選択することはしないです。一方で投資目的や賃貸目的ならあまり気にしないかもしれません。あくまで個人的な評価基準ですが。

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こちらの普通フロアの床をタイルに変更できるオプションはありますでしょうか？

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>>6914 マンション検討中さん
今後優良物件が市場に出た時に、地権者云々で検討を止めてくれる人がいれば、それは倍率が減るから好都合だけどね。

そう考える人が多数になってくると資産価値にも影響及ぼすから困るけど、現状中古市場は全くそんな事になってないてすね。

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>>6912 マンション検討中さん
管理規約を見れる立場ではないので実際のところがどうなのかわかりませんが、

住居棟・賃貸棟・オフィス棟での全体管理になるとおもいます。もし全体管理で、この3つの代表者の権利が同等であるならば住居棟の区分所有者の権利は大幅に圧縮されることになりますね。

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>>6912 マンション検討中さん

平和なマンションが1番！

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パークコート千代田一番町やザ・パークハウスグラン 三番町26の様な物件みたいに上層階の条件の良い部屋の殆どが販売開始前から選択肢から消えているのってやはり悲しいです。

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>>6919 匿名さん

私はこちらのマンションは最近購入検討し始めて、出遅れたなぁとは思っていますが、アンダーでの販売もあったのは知りませんでした。
まぁ、プレミアム角住戸は無理なので、他の角住戸で検討します。

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>>6919 匿名さん
それって地権者じゃなくて事業協力者住戸だろ
向こうだって客を選ぶ

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今まで地権者住戸とか気にしたことなかったですけど、ここでのやり取りを見てると地権者にも面倒な人もいるんだなと実感しました。（もちろんごく一部でしょうが。）
他の方もおっしゃる通り、地権者住戸の有無や数は選ぶ際の考慮要素の1つであり、それ以上でもそれ以下でもない気がしますけど。
ここは地権者住戸がないので、地権者リスクとでも言うべきものがないのは確実でしょう。

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>>6912 マンション検討中さん
お疲れ様です。

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>>6921 匿名さん

三番町の物件はどうか知りませんが、少なくとも一番町の物件は建て替え物件で最初から埋まっている部屋の多くは地権者に行っているとお聞きしましたが、事業協力者である根拠は何でしょうか？

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>>6922 通りがかりさん
賃貸棟というガッツリした地権者いるけどな。流石にそれを無視できんだろ

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>>6924 マンション掲示板さん
一番町は建て替え案件だろ。あんな7割弱地権者の建て替え物件で、地権者リスクとか言ってる事自体おかしいね。
せめてグランで語れよ

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>>6925 匿名さん
賃貸棟が地権者？何言ってんですか

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>>6926 匿名さん
そもそも>>6919さんはグランの話もしてるし、それに地権者リスク云々ではなく、単に販売前から選択肢が少ないことを悲しんでるだけだと思いますけどね…

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>>6928 eマンションさん
なのでグランは事業協力者と言ってるだろ

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>>6927 匿名さん
MARC全体で見れば地権者棟扱いだろ

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>>6930 匿名さん
なぜMARC全体で見るのかわけわかんないですけど、そういう見方ならそうかもしれませんね

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>>6930 匿名さん
マンションにおける地権者住戸という場合、通常は、マンションの管理組合に参画したり、共有施設を利用できる住戸を所有する地権者の住戸を意味するものだから、マンション管理に影響を与えない賃貸棟やその所有者は普通に考えて「ガッツリした地権者」ではないでしょ
ネガキャンしたいんだろうがセンスに欠ける

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>>6931 口コミ知りたいさん
ここは住商一帯開発の全体管理。

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>>6933 匿名さん
だから何なんでしょうか…？

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>>6934 通りがかりさん
新規保留床購入者にお金は出させて口は出させないスキームということです。

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>>6935 匿名さん
それってマンションの日常管理に関係あるんですか？

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>>6936 検討板ユーザーさん
逆ですよ。煩わしい多種多様な日々の管理は住居棟管理組合に丸投げで、MARCとしての全体の大事な方向性の決定権を押さえるスキームです。
地権者特権の話が盛り上がってましたが、形を変えた地権者特権ですね。ここは地権者がいなくて、と言ってる方は全体管理規約を再確認された方がいいと思いますね

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公園とか目黒駅まで最短ルートの通り道とかはＪＲの持ち分だから、将来的に土地の運用方針が変わって利用できなくなる可能性はないとは言い切れないな。
分譲棟の敷地は不動前方向に少ししか接道してないし、そのせいでエントランスアプローチも徒歩分数表記も長くなってる。

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月々の管理費や修繕費も、住居棟個別の物とMARC全体のと2種類あってその合算だと思いますが、全体管理費の改訂の際、住宅棟がどのまで議決権持つんでしょうかね

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>>6937 匿名さん
全体管理組合があるからと言って「煩わしい多種多様な日々の管理は住居棟管理組合に丸投げで、MARCとしての全体の大事な方向性の決定権を押さえるスキーム」というのは言いすぎな気がします。
全体管理組合においてどのような意思決定プロセスが想定されているのかといった点はわからないわけですし。
ただ、そういう点では全体管理組合の規約の確認は意味を持ってくるでしょうね。

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>>6938 匿名さん
確かにそのリスクはありますね。ただ、現実的にはJRがそういった土地の利用制限をするのは考えにくそうですが…

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ここって初期よりも値段上げてきてますかね

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>>6937 匿名さん
それぞれの専有部はそれぞれで管理するとして、外構の一部は共同管理するようですし、煩わしい多種多様な日々の管理は住居棟管理組合に丸投げって具体的に何なんでしょう。

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将来的なリスクで言うと土砂災害特別警戒区域の崖もプラウド側に押し付けられちゃってるんだよね。
目黒までの道も崖崩れリスクも地主のＪＲが有利な土地分配だから、分譲購入者が不利なマンションが嫌ならここは厳しいよ。

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がけ崩れしたらプラウド民がどうにかしないとダメってこと？人災になったりしたら大変だな。億単位の賠償金発生するやん。

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>>6942 検討板ユーザーさん
倍率殆どつかず、MRでニーズある部屋を少しずつ売り出す販売パターンで、それでも先着順が出てしまっている状況。値上げは当面無理でしょう

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>>6946 評判気になるさん
西小山と迷っていますが、どうか値上げしませんように…。

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周辺が上がっていて、ここが相対的に安いならば価格変更もあり得ますが、元々割高で出てきているので、売れ行きを考えるとまずないでしょう。

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晴海フラッグのスレでここを買うやつは、田舎からのお上りさんだとか、〇〇って言われたんだが。
自分のことしか考えてない〇〇らしい。

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>>6949 マンション検討中さん

晴海フラッグは検討した事もないです。

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今度はハルフラから…。
出張お疲れ様です。

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西小山ね。お化粧はしてるけど、どうせ三種換気のいつもの三井だからなぁ。換気にもっと力いれて欲しいわ。壁穴止めて全熱入れたらだいぶ省エネになるだろ。

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>>6949 マンション検討中さん

ここ考えてる人は近隣からの住み替えとかも多そう
うちはアトラスとここを検討

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>>6952 検討板ユーザーさん
狭い部屋に全熱いれても、ぎゃくにランニングも含めたコストアップになることもある

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>>6945 匿名さん

違います。擁壁は分譲棟の全体共用部分でも住宅共用部分でも施設共用部分でも施設専有部分でも全体共用施設専用使用部分でも全体共用施設特定管理部分でも全体共用住宅特定管理部分でもありません。MRでもらえる図面を見ればすぐ分かることですよ。

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シティタワー大崎ステーションフロントより臨む

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これだけ温暖化される中でロスナイがあるかどうかは今より数年後、数十年後は大事になるだろうね。
快適性には欠かせないよ。

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>>6957 マンション検討中さん
ロスナイってなに？

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>>6958 口コミ知りたいさん

全熱交換器だよ。

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目黒川が心配です。

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>>6959 マンコミュファンさん
普通のエアコンより高性能のエアコンですか

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>>6961 マンコミュファンさん
狭い部屋だったら、エアコンでも全熱でも大して変わらん。

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>>6962 匿名さん
100㎡以下の部屋が殆どな中で全熱交換入れるのはコスパ悪い。またダイレクトウィンドウのタワマンならともかく、ここはラウンドバルコニー押しだから、本来換気は窓開ければそこまで問題ないはず。
危惧するとすれば二重窓、ロスナイといい、窓を開けると電車の騒音が聞こえることをJRやゼネコンが想定しているということか。
ちなみに名古屋のJRゲートタワーホテルはここと同様に線路横にあるが、二重窓でも高層階では夜通し電車の通過音が聞こえることで有名。それだけ電車の騒音はよく響く

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ロスナイコスパ悪いってどういうこと？イニシャルなんて購入者には関係ないし消費電力も扇風機程度、交換費用もエアコンより安いけどｗ

論理的に説明してくれよｗ

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>>6963 通りがかりさん
貴重な情報ありがとうございます。仕様は良いと思いましたが、線路横立地であることがどうしても引っ掛かって、購入に踏み切れていません。MRでも電車音については二重窓だからとはぐらかされました。それって窓閉めてないとかなり音が響くってこと？と逆に思ってしまいます。
過去コメントに賃貸棟等で音が遮られて気にならないとのコメントがありましたが、分譲棟の賃料(＝資産価値)は賃貸棟に連動するので、賃貸棟がうるさくて賃料下落や空室率上昇に繋がるのなら、分譲棟も運命共同体ですよね。それでも駅近なら割り切りますが、ここは目黒まで上り坂の駅遠立地。居住性と資産価値に難ある気がします

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>>6964 匿名さん
高い管理費の説明要因の1つだろ。最近だとプレミスト白金高輪もロスナイだけど、あそこも管理費バカ高い。
まぁ向こうは完売してるけど

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>>6966 口コミ知りたいさん
それが駅徒歩1分と9分の差でしょう。徒歩3分のアトラス白金高輪も早々に完売してたな。
徒歩5分の五反田と目黒マーク、どっちが早く完売するんだろ。向こうの方が高いからさすがにマークかな。

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>>6966 口コミ知りたいさん

さすがに草ｗ。このマンション、専有部の設備に対して管理費ぶんどってくるのか？エアコンとか床暖、トイレ、食洗器、ディスポーザの分も計上されてるって事？　笑

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>>6965 マンション掲示板さん
なら断念される方がいいと思います。
全熱交換器がコスパが悪いというのはよく分からないネガキャンの類ですし、また線路が近い中で窓を開ければ当然電車の音は聞こえます。それはこの物件に限らず線路沿いの物件なら当たり前のことです。MRでの説明の通り、二重窓を閉めている限りほとんど気にならないでしょうが、窓を開ける生活を求めているなら、当然にこの物件は向いていません。
賃貸棟についても、賃貸に回すなら大きく影響を受けるものの、リセールバリューという面で完全に連動するとは考えにくいでしょう。また、賃貸棟が線路沿いでうるさいという理由で賃料が大幅に低下するということも同様に考えにくい。
ただ、納得できない物件を買ってもしょうがないので、別の物件を検討される方が良さそうですね。

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コメント見てたらロスナイの理解できてない人多すぎw
ロスナイがネガになるはずがない、浅はかな知識でコメントしない方がいいよ。見てて笑った。

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>>6963 通りがかりさん
そりゃ窓開ければ電車の音は聞こえるでしょ…この立地で聞こえない訳がない
それにJRゲートタワーホテルって名古屋駅の真横にあると同時に、横のJR線だけじゃなく建物下に名鉄線が走ってますよね。
比較対象としてめちゃくちゃです。

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>>6971 マンション掲示板さん

めちゃくちゃですね。
ちゃんと理解してない人の素人コメント多すぎて何を言いたいのかよくわからん議論になってる。笑

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>>6972 通りがかりさん
熱交換の話と、換気の話と、騒音の話を切り分けて話さないから、ゴチャゴチャになる。

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お金がある人は第1種換気の高仕様マンションに住めばいい。お金がない人は第3種換気で外の音、気温を楽しみながら節約すればいい。

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ロスナイ付き一種換気と三種換気って施工費30万も違わないんだけどね。全熱交換器自体は10万もしないし。三井の都心マンションで使われてる建材全部積算したことあるけどマジでやっすいものも多かった。

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>>6969 マンション検討中さん
窓を開ける生活を望まないなら何の為のラウンドバルコニーなの？このマンションのHPでもでかでかと推されてるけど、実際は電車音が気になって外に出れないということ？

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>>6975 匿名さん

30万の設備３つ無くせば100万ですからね。第3種換気でコストカットするマンションが増えるのはしょうがないかと思います。

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>>6976 通りがかりさん

ダイレクトウィンドウにすべき眺望が無いですからね。プライバシー性への配慮でしょうか。外出る人はいないと思います。

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>>6976 通りがかりさん
窓を普段から開けることと、バルコニーを有効利用することとは全く別物な気がしますが。
普段部屋の中にいるときに窓を開けない生活をしているからと言って、ラウンドバルコニーを有効活用できないことにはならないでしょう。
天気の良い日などに多少の騒音はあっても外で何かしたいときもあるでしょうし。
>>6976 さんの言う通りダイレクトウインドウにしたところで大したメリットないですし。バルコニーには視線や直射日光を遮るメリットがあります。
（まあ角住戸はダイレクトウインドウで良かった気もしますが）。

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台風影響の合間の晴れ間

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>>6979 eマンションさん
なるほど。それなら目黒マークに死角なしということで、抽選必死で早期完売間違いなしですね。契約者ですが、少し買ったことを後悔しかけていましたが、完売楽しみにしています。

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>>6981 検討板ユーザーさん
死角なしなわけがないでしょ笑笑
ダイレクトウインドウがいい人は買うわけないし、線路の影響を気にする人もいるのも当然。他にもデメリットは色々あります。その中でもこの物件に価値を見出す人が買うだけの話です（この物件に限らず当たり前ですが…）。
抽選必死で早期完売間違いなしってどうしたらそういう話になるんでしょう…笑

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>>6980 周辺住民さん

いつもありがとうございます。中々現地に行けないのでありがたいです。

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>>6982 名無しさん
釣りでしょ。本当に死角なかったらとっくに完売してるよ。ここは好みが別れるマンションだから、販売はゆっくり。アメリカの景気後退に巻き込まれる前に完売出来るといいね

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ペット飼育委員会があるのが目黒マークの特徴。

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ww 絶え間ないネガキャンペーンお疲れ様です。荒らし屋はあのブログをここに何回コピペするのでしょうか。これで既に5か6回目ぐらい。

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ちなみにここはロスナイだけど全熱交換ではなく、顕熱交換よね。第1種換気なのは壁に穴が空いてなくていいけど、顕熱交換は湿度の高い日本の夏は大して使いものにならないよね。寒冷地ならわかるけど。

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>>6985 口コミ知りたいさん
お疲れ様です

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>>6988 匿名さん

ここはプレミアム住戸に全熱交換が標準仕様として付いて来るんじゃないんだっけ？

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>>6974 口コミ知りたいさん
寒い冬も暑い夏も外気温が直接、室内に影響がないように換気するシステムがロスナイ（全熱交換器）
30万程度で天井裏に設置し、年1回のフィルター交換くらいのメンテで15年程度もつ設備
引き渡し時についてないと、換気を窓を開けて行う必要が生じ、冬や夏は寒い空気や暑い空気が入ってきたり、外の音が聞こえるデメリットがある
なのでたいしたコストでないので、ロスナイくらい全戸につけて然るべき
むしろついていないマンションはコストカットマンションだ

この理解であってる？

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>>6991 評判気になるさん
間違ってます

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>>6991 評判気になるさん

はい、その通りです。

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花房山通り 雨の止み間

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>>6993 名無しさん
換気を窓を開けて行う必要が生じ
↑
間違ってるだろ

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>>6995 匿名さん
横槍ですが、良く気がつきましたね。
たしかにロスナイなしは24時間換気扇＋壁ポコ吸気ですね。

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>>6994 周辺住民さん
素晴らしい！いいですね。投稿ありがとうございます。

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先日住民スレで契約者の方が現地の写真を共有してくれたんだけど、マークの敷地は意外と格好良く見えます。アプローチの写真をお借りしてこのスレにもシェア致します。

ブリリアでも敷地が結構広く感じますが、ここはブリリアよりも敷地空地面積が4,500㎡位大きいため、やはりそれなりにゆとりを感じますね。植栽が全部入るとどんな感じになるんだろう。

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>>6998 マンション検討中さん
これはかなり雰囲気いいですね～

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野村頑張ってるな。
最近細かいところの仕上げは住友＞野村＞三菱＞三井って感じやな。

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