バウス上中里ってどうですか？

駅力・地ぐらい、周辺環境についての好き嫌い、
パッとしないけど、この立地のメリットに引っかかる購買層がどれ位いるのかで
値段設定はかなり違いそうですね。

販売公開して、エントリー集まってからジックリ値段決めるんじゃないでしょうか。

駅前１-２分、２３区内、東京や池袋に近いこの立地を高く売りたい気持ちは大きいけど、
２３区JR利用客数のワースト３に入る上中里駅前、
あんまり高いと売れない危険もあるので、ジリジリとやるんじゃないでしょうか。

条件ハマれば、周りに買い物する所の無い飛鳥山レジデンスなんかよりずっと住みやすいはずですけど、
知名度・ブランドが全くないですよね。。

ホント面白い場所、正に秘境

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おとめ山も完売したそうなので、その販売リソースを、いよいよこちらに投入…だといいですね。

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キ、キター！

https://www.baus-web.jp/baus/kaminakazato/

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建物竣工時期　2021年12月上旬予定
引渡し時期 2022年10月下旬予定

結構間が空きますね

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リングシャッター付き地下駐車場いいですね、これは高くなりそう。

内廊下じゃないのが少し残念。

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駐車場は15台ですか。間取りももう少し広い部屋があればよかったですが。

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正攻法で「バウス上中里」、いいと思います！

エントランス周りの設えに高級感がありますね。
間取りも完全アウトフレームで、飛鳥山レジデンスよりレベルが高いと感じます。

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狭い。さようならバウス。

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>>208 マンション掲示板さん
たしかに最大の部屋で角の71㎡、中部屋の3LDKで68㎡ですね。
これは高く売りたい意向の現れ。
平均坪単価380～400程度だと予想します。中部屋8000万、角部屋9000万台。

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こちらの1階ってベランダ側どうなってるんでしょうね？全戸南向き、駅徒歩2分という事でなんだかんだ高い設定で来そう。そして、それでも売れるんだろうなと思います。

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71㎡でも部屋の形も良く、うまく出来てますね。
周辺の新築より高くても、買いたくなります。

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上中里で9,000万円ですか。すごい時代ですね。

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>>207 匿名さん

エントランス、植栽イメージすごいですね。　滝野川女子学園に配慮したのでしょうか。桜が続くと良い感じになりそうですね。

まだ本体工事中で、谷側の外構が見えてくるのはかなり先なのかと思いますが、
竣工販売も視野に入れれば、高値でいけそうですね。

髙い。。

このままなんとか景気と金利、助成金が持ってくれ！とデベさん思っているハズ。

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あれ、駐輪場設置率175％？　

駐車場は機械式とか避けているなら修繕積立押さえられていいと思うし、この立地では少なくても買い手はつくとして、

自転車、揉めないですかね。。

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>>214 ご近所さん

この程度で足りると思いますよ。
自転車を持たない家庭も多いですから。
郊外だと1家に3台4台欲しくなりますけどね。

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>>215
ファミリー層からすれば少ないと思いますね
どの層をターゲットにしているかで捉え方が変わってきそうですね

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名前は意外にも真正面から上中里を冠したんだね。
地名ブランド力が弱い上中里を据えたってことは、土地勘のある人だけで勝負できるとふんだんだろうね。
昔から上中里は地味ながらも経済力の高い地域という認識は周辺の人は知ってるからね。
周辺の人ですぐ売れちゃうね。高くても。

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ここって外壁はタイル？

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>>218 匿名さん

そう思います。
「上中里ってどこ？」という人は最初から対象でないのでしょうね。
駒込・西ヶ原・滝野川エリアに地縁があるか、あるいは川口浦和大宮あたりに住んでいてもっと都心寄りに移りたい人向けでしょう。
たった56戸ですから狭いターゲットで構わないのかと。
　

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>>209 匿名さん
それくらいの値段の気がするけど、上中里でその値段！？っていう気持ちはやっぱりあるな…
もう少し駒込駅寄りだったらいいのに、って思ってしまいます

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>>220 匿名さん

今までは西ヶ原、上中里、どこ？
でしたけど、徒歩２分の駅前、スーパー徒歩1分、区民事務所4分？保育園も小学校も近い、高台
となると急に(ほんのちょっと)広域まで訴求有るような気がしてきてます。鉄道地下鉄はほんとにアクセス良いですしね。

集客のために変にネームバリューの借用しないで、
｢上中里｣で十分価値がある、という売り出し方をしてるなら実際購入する層には刺さるんじゃないでしょうか

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今のところいい点ばかりがあげられていますが、この物件のマイナスポイントってあるんでしょうか

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この戸数なんでディスポーザーは無しですかねぇ。
また竣工売りなのでダウンライトやコンセント増設等の建築オプションもできないかと思います。

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>>223 評判気になるさん
近いスーパー1件しかないのと、ドラッグストアとかに出るのが大変ですよね…コンビニも遠いし
結局買い物は商店街まで行くか、電車or車で移動かなと思うと、日常の買い物は便利とは言えない気がします

あとは個人的には高台というより崖下に見えるので、そこは気になります…（湿気とか）
出来上がったら良い感じになるのかもしれないけど、とにかくものすごい坂です

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>>225口コミ知りたいさん
おっしゃる通り王子や駒込へ買い物行くにしても距離もありますし坂道ですから不便ですね
立地も高台の端で崖の上に建ってるようなイメージですね

ファミリー世帯からは間取りをはじめどれも一歩届かずという印象を受けました

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高台側にサブエントランスが、という話がありましたが公開されている情報からは確認できませんね。坂道側の完成予想図を見るとなんとなくありそうに見えますけど。。。

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ガークロもあるし、電車騒音がかなりのネックになるので、そこまで高くならないような気がします。
竣工売りなのは、実際の部屋で騒音を体感してから、ということでしょうね。
操車場もあるし、終電後は静かという保証もありませんし。
ちなみに、一般的にこのような立地では、角部屋より中部屋のほうが騒音は軽減されます。

西側の坂の急登はベビーカーでは厳しいです。
自転車で登るのもかなりの健脚でないと無理でしょう。
さすがに高台側にサブエントランスはあるんじゃないでしょうか。

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この物件の検討者は十条や川口の物件と比較検討するのかね

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南側の出口
サブエントランスという感じまで仕上げてくれば良いですけど、
勝手口、位の感じで、通路もフラットではないとなるとファミリー層には微妙でしょうか。

対抗は十条、川口ですか。

仕様の公開楽しみですね。
引き渡しまで期間有るので1期とかでオプション変更選べると良いんですが。

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サブエントランス？と思われる場所を見てきました。
最上階が7階だとすると、サブエントランスで入るのは地下1階ですね。
ちなみに南側の住宅は、この物件の1階の高さと同じくらいの高さに建っているようなので、
サブエントランスは南側の住宅より低い位置です。
傾斜地に建っているので…

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最大の部屋が71平米の3LDKというのはなかなか厳しいですね。

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>>231 口コミ知りたいさん
184の写真が参考になりますかね。

南側のイメージ図も植栽から上は6階分しか見えませんし、
サブエントランスからも少し登りながら出ていく感じですね。

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神社が近くにある場所は昔から自然災害に強いという言い伝えがあります。
あくまで言い伝えなので、地盤データや災害データを見比べる必要はありますが、
あくまで個人的な観点ですが、神様がいる場所が近いということを考えると、この立地は安全なのかなと思えますね。

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これだけAmazonやら宅配サービスが豊富になると買い物の利便性はあまり重要じゃなくなったように思う。個人的にはいい立地。

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>>235 匿名さん
飛鳥山レジデンスは仰る理論で押した物件ですよね。
確かに今の時代っぽいですよね。

だからこそ｢思い付いたときのあと少し｣が直ぐに手に入るかも評価ポイントになるかとも思います。
更なる利便性の追求、またこれも現代的。
テレワークが広がっても結局余暇も利便性有るところが良くて郊外化は余り進まないのと同様ですね。

本物件は近接のマルエツプチだけで早朝深夜はやってない。フラットで期待できるのはスギ薬局、西ヶ原使いならコンビニも一応有るけど、、評価も人それぞれでしょうね。

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駅至近のマンションですが、駅の周りになにもなさすぎてそのメリットがかなり薄くなってますよね

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SUUMOを見るとディスポーザーついているようですね。
物件価格もランニングコストもなかなか高そうな気がします。

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時々おこる、公式よりSUUMOの方が情報が豊富な時。。

活水器ってなんでしょう、、　これもランニングかかりそう

そして3月販売開始ってなってますね。ほぼ半年後。。
これはほんとにインテリアオプションは見込めなさそうですね。

シューズインクローゼットがあるかとか（ベビーカーとか傘、雨具、長物がしまいやすい）、
浴室が1317か1418か、
キッチンが３帖以下と以上とか
細かい調整はされてるみたいですね。

ディスポーザーには驚かされました。
絶対無いと思ってた。
上中里革命。　

内装仕様もどうするのか、　どれ位で満足する層を狙うのか。

バウス上中里　非常に興味深い物件です。

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活水器、、、、、、、、、、、、、、

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>>239 ご近所さん

この規模でディスポーザー付けるんだから妥協しないってことでしょ。
仕様も値段も。

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間取りはいつも通り田の字ですが、この規模でディスポーザーがあって、完全アウトフレームか?。バウスは完全アウトフレームにしてくれること多いですね?。強いこだわりを感じます。

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バウスですからそれなりのクオリティでくるでしょう
あとは価格次第ですね

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高いでしょうね。先日中里3丁目36坪土地9380万円のビラを散歩中に見かけました。世田谷区の多摩川寄りに住む同僚がいつもセレブ気取りで、北区を下町だと馬鹿にしていますが、彼が住んでるところより高い。この辺は知る人ぞ知るという感じで住みやすい。変なセレブ気取りの人達もいないし。Aタイプに線路側にサービスバルコニーがついてる。鉄オタにはたまらないでしょう。高台だと強調してますが、高台側にもエントランスあるんですよね。

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この物件の適正価格はどのくらいなんでしょうか
みなさん高くなるだろうという予想をされていますが

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>>245 マンション検討中さん
平均坪単価380-400万円は下らないかと

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280-300万円/坪なら積極的に検討したいです。特に低層階は、全戸南向きとは言え眺望が抜けない部屋も一定数ありますし、西大島の価格がこのご時世としては良心的だっただけに、上中里もディスポーザーありとはいえ期待してしまいます。

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>>247 口コミ知りたいさん

それは無いです。ガークロより安いですから。350から400位でしょうか。どちらにしても高いです。

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>>247 口コミ知りたいさん

なんで京浜東北徒歩２分のここが、江東区で都営新宿線駅徒歩８分の、北向きと眺望のない西向きオンリーの苦肉物件より安いと思うんだ？
ここは４００軽く越えるよ。

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上中里は一般的にメジャーと言える地域ではないと思いますが、外観や室内仕様面はかなり力が入ってるように見えますし、さらに購入検討者の背中を押してくれるような価格だとなお嬉しいですね。

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400超えだと近隣の飛鳥山を超えるけど、そこまでの魅力あるかな？
な

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駅近の高台（実際は高台と崖下の中間）と見るか、
騒音まみれの荒涼とした風景（線路側）と見るか。

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飛鳥山と比べてる方がいますが
立地、ブランド力、規模メリットは飛鳥山に軍配でしょうか
駅距離は当物件が優っていますが、飛鳥山より価格が上とは思えませんね

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>>253 評判気になるさん

販売時期が同じであればそういう評価もわからなくもないですが、ここ1年で相場が更に上がりましたからね…

今の相場なら価格が上でも違和感はありません。

目立ったライバル物件も無いですしね。

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立地、と云うところが味噌かなと。

飛鳥山は確かに何となく格上感が有るけど、
何となくなんですよね。
なかなかJR駅からは骨が折れますし、
JR使いメインなら上中里もかなり有望ですよね。

騒音については近似ですし。

駅距離、フラットアクセス、スーパーもフラット、
小学校、区民事務所近い、南北線も(王子よりは)近い
ので、
いつかの転勤やお子さんが居て越境や高校大学で区内西側に通わせるときも山手線が何だかんだ利いてきます。

300期待したい方は、ホントに買いたいんですよね。
分かります。上中里に坪300-350-400万て、凄い時代です。
都内京浜東北徒歩２分の住居地域、北区しかもう無いですね。。

もうなんならモデルルーム要らずのコンセプトルームだけ、即完価格販売お願いしたいです。

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ここが販売開始に時間をかけて、飛鳥山が完売するのを待ってたのは作戦勝ちだね。
あちらも苦戦ではなくコンスタントに売り切ったから、価格上昇カーブの延長上にこの物件を置ける。駅力はイマイチでもJR駅に2分。飛鳥山より安くする必要はないよね。
もし王子の高台側に競合があれば影響を受けただろうけど、当分そんな物件が建つ感じはないし。

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抽選となる部屋もでてくるのかなあ
多少高くてもいいので購入したいものです

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飛鳥山公園とかに居ると、貨物列車が割と高頻度で通っていて相当うるさいけど、貨物列車って上中里駅の方を通っていますか？
それとも尾久方面の線路を通る感じでしょうか？

新幹線、在来線ともにそこまでうるさいとは感じないけど、貨物列車だけは地味にかなりのストレスになりそうだなって思っています。
貨物列車ってうるさいし、長いし…

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>>258 マンション検討中さん

尾久方面は通りません。
こちら側を走ります。

ただ、隅田川貨物駅に出入りする列車は飛鳥山あたりで分岐して新幹線の向こう側を通るため騒音はだいぶ減ります。
いっぽう湘南新宿ラインの線路を通って新宿方面へ抜ける列車も1日数本あります。

間取りを見るかぎり二重サッシにはなっていないようなので、どの程度の防音性能があるのか確認が必要ですね。

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あの立地で二重サッシではないのはかなりストレスになるでしょうね

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そもそも貨物用線路があって、そこを現在は新宿湘南ラインが使用しています。
乗車すればわかりますが、通常の線路を走るより、揺れも走行音も大きいので、騒音も大きいでしょうね…。

二重サッシは、あとから自分でリフォームすればよいのでは？
（新築なのに、なんでやねん……）

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電車音については、
飛鳥山は北向きもあって、
この物件は南向きですよね、そこの違いって結構有るのでは。でも直近ですしね。避けては通れないですね。

二重サッシは、厚さ、重さ、操作の手間、清掃、メンテ費用など、明らかに開放部としての機能は落ちてしまいます。
断熱や防音、気密は良くなりますけど、今現在は基本的に｢二重サッシは環境が悪いことを裏付けするもの｣かなとおもいます。
ケチってるんじゃなくて｢そこまで必要じゃない｣からという事だと良いんですが。

売主さんが環境調査結果のデータを沿線と比較して出してくれれば良いですね。

大丈夫ですはあてにならないですからね。

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近隣住民ですが、あの場所なら騒音はかなり気になると思いますよ。
窓を開けて生活ってのは難しいと思います。

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飛鳥山レジデンスは戸建を挟んでいるので線路沿いではないです。戸建があることで低層階はかなり音は軽減されてるそうです。
こちらは線路からは前面に道路のみなので飛鳥山よりも電車の音は大きいのではないでしょうか。

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線路も低地に通ってますので、南向きなら騒音はそんなに気にならないと思います。この辺はよく散歩をしますが、そんなに大きい方ではないと思います。山形育英会あたりの方が爆音みたいにうるさいです。あの辺は谷になっているので音が反響するのとトンネルの部分が高架橋になっているせいだと思いますが。物凄い音ですよ。飛鳥山レジデンスと比べてはどうなんですかね。近くが高架橋になってるので響きそうな気もしますが。

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>>265 マンション検討中さん

お隣の大林フローラの状況がマンションノートのQ&Aにありました。
やはり二重サッシにしないと音はキビシイようです。
https://www.mansion-note.com/mansion/1525078/qa/da1bad4332d3bf2291797e...

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営業か知りませんが、さすがにこの物件で騒音が気にならないってのは苦しいと思います

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独身時代このマンションの先の坂を上がってすぐのワンルームに住んでました。
電車の音は窓を開ければ聞こえますが閉めればさほど気にならなかったです（聞こえない訳ではない）。
今は分譲マンションですが、上の階の子供の不規則な足音の方がよっぽど気になる笑

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南側の日当たりが可成りいいです。高台のサブエントランスがわかりにくかったです。1階は正面が壁ですかね。少し間にスペースありますが。

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正面のがあった

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3階くらいまでは目の前の家の人とこんにちは状態ですかね？

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日当たりいいですねー。電車の音はもはやデメリット要素には入らないでしょう。これは高そうだなぁ。。

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竣工売りだから棟内モデルルームで実際に音や日当たりを確認できるのは良いね。

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>>273 マンション検討中さん

竣工売りなんですね。
12月竣工だから、販売は来年てことですか？

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>>271 評判気になるさん
地下2階地上7階ですけど、実際は住居部分が8階で2階部分までが崖か前の家の壁と平行な感じです。3階は前の家の屋根をちょっと超える感じですかね。3階なら少し眺望があるかもしれません。線路側も3階であれば新幹線の高架橋は越えそうな感じです。新幹線見放題かも。

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>>256 匿名さん
飛鳥山より安いのでは？

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>>268 評判気になるさん
たしかに坂を登り切ってしまったところで、窓を閉めていればさほど気にならないかもしれませんね。
大林フローラと女子校の建物が電車騒音の防音壁になっているので、坂下と坂上ではかなり違うはずです。
女子校の元敷地に建つこのマンションは、坂上の住民のために無くてはならないものです。

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>>274 周辺住民さん
物件概要に2022年3月中旬販売開始予定って書いてあるよ。
年明けに棟内モデルルームオープンって感じかな。

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飛鳥山より高いだろう、下げる要素が無い。
飛鳥山レジ完売した後に販売するのだから飛鳥山レジ買えなかった人が買うんだろうな、
規模小さいから管理費などは高そう

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飛鳥山はプラウド仕様だと聞きましたが、バウスがそれより高くなるんでしょうか

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バウスってそんなに高いんだ、イメージなかったな

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>>278 マンション検討中さん
確かに書いてありました。
全体概要の欄でなくて下の方の予告広告の注釈の下ですね。
ありがとう御座います。

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>>280 マンション検討中さん
飛鳥山レジデンスは、人気の西ヶ原アドレスで敷地にゆとりのある低層住宅です。こちらとは専有面積も異なりますね。王子が利用できるのも強みかと。
こちらはどうなんでしょう？

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>>283 マンション検討中さん
京浜東北線駅近、この一点ではないでしょか
他のメリットと挙げられてるところは見方によってはメリットと言えるのかどうかってところが多いですし

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>>283 マンション検討中さん

だから飛鳥山レジデンスは京浜東北利用難しいって。
京浜東北ユーザーなら堀船の南棟上層階かこっち。
南北線ユーザーならプレミスト。さらに予算が許す人だけが飛鳥山を買た。

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>>285 匿名さん
王子駅普通に使えると思いますけど

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高層階なら飛鳥山より高くて低層なら安そうな気がします。京浜東北なら赤羽方面にも東京方面も1本で行けるし田端で乗り換えて山手線も便利。南北線は神社から滝野川公園ショートカットすれば結構近い。飛鳥山は何といっても隣が飛鳥山ですから。低層階で面積も大きい。利便性ならバウス環境を取るならなら飛鳥山ですかね。

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高層階だろうが低層階だろうが飛鳥山より安いでしょ
比べるのもおこがましい

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飛鳥山より高かったら誰が買うの！？って思うけど、たぶん飛鳥山より高いんだろうなと予想している

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>>288 マンコミュファンさん
その通りですね。比較対象にならないと思います。
上中里駅はひどい。

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>>279 マンション検討中さん

あなたは坪単価いくら位を予想してますか？

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比べるのもおこがましいってw大袈裟じゃない？どっちみち北区

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>>290 マンション検討中さん

ひどいですかね？
周辺の買い物利便性の観点ではそうでしょうが、駅としては小さくて客が少なくて利用しやすいですよ。郊外の各駅停車しか停まらない駅もしくは都電の駅のよう。
そこから東京新橋品川横浜へ一直線ですから、本当に便利です。

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王子駅から飛鳥山は、夜道は怖いよね。
女性で夜の電車利用（JR）あるなら、この物件の方が良いと思う。

かと言って利便性ならこの物件っていうのも違う気がする。
生活の利便性なら赤羽とか川口とか東十条とかのほうが良さそうなイメージ。（電車でも10分くらいしか変わらないし）
上中里駅は本当に何も無いから、利便性はそこまで高くないし中途半端…っていう感じはある。

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駅近だけど付近になにもなく距離以外のメリットなし、京浜東北線沿線なら王子、十条、川口のほうが利便性あるし、飛鳥山ほどの高級感もない
広域に訴求する物件ではなく、もともとこのあたりで物件探してた人向けでしょう
ただ、少し前に飛鳥山が販売されてたのでそれより高くなると買う人いるのかな、とは思います

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周辺住民からすると上中里も西ヶ原も同地域でほとんど差がないと思う。

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だからこそ近隣の方向けのマンションなんでしょうね

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上中里って知名度低すぎて、逆に有利なんじゃない？
隣の田端だと地味な冴えない印象が広く知られてる。
王子だと北区独特の匂いというかダサさや古さの印象がある。
上中里は知らなすぎて無味無臭というか、先入観なしで見られる。
あくまでも個人のイメージだけどね。

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本当に何も無い駅ですからね…。低地と高台の狭間にあるので、低地側に降りるにはエレベーター必要、高台側に行くには坂を登る必要あり、という周辺環境には魅力が乏しい駅です。自宅と駅の往復が基本、駅近最優先、という方には良い気がします！駅前スーパーあるので最低限の買い物はできますし。

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パークハウス十条と比較していますが、駅力に相当差があるので、１割安くないと手が出ませんね。

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