ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

>>1474 匿名さん

購入前から費用が明らかになのに、入居してから紛糾する意味が分からんが。
ちなみに私は検討者なので業者認定は不要。

シャトルバスで通勤が楽？になるのは良いとして、道は混まないの？定刻で行けるのかな？朝8分位で？あと、乗り切れなさそうですよね？これだけの戸数があると。どうなんでしょうね？？

>>1475 匿名さん

人件費は年々上がるからね。
これで揉めてる管理組合は基本、どんどん上がる管理費に対しての不満や、シャトルバス利用料の値上げに関するものだと思う。
100円ならいいけど、500円じゃ嫌だってなる人は当然いるでしょう。

ましてや運転手は人材難な上、高齢ドライバーなんて恐ろしくて頼まないから65歳未満は必須でしょう。

>>1476 匿名さん
大きな通りはバスが10路線くらい走っているからそもそも乗降所自体が設置できないと思う。
駅前のマックやケンタッキーがある通りは片側バスレーン。
南口付近は一車線の一方通行。これで乗り降りされたら他の車通れない。
補助86号線から来て、朝鮮総連前辺りで降ろしたいところだけど、補助86号線に乗合バスが入るのは道の狭さから言って無理。
現実的には北本通りを岩淵の方面へ走り、まいばすけっとや東横インあたりで降ろす？
でも東横インの前には二路線のバス停があるから、これ以上設置するのは歩行者の邪魔かも。
岩淵駅付近で、前が住宅ではないところを探す感じ、もしくはブックオフの通りでララガーデンに差し掛からないまでの間。
現実的にはそんな感じではないでしょうか。

>>1474 匿名さん
ここの最寄り駅が赤羽駅徒歩６分で志茂駅もバス等で利用できる、ってなら殆どは赤羽駅利用だろうね。
でも現実は逆だから志茂駅が大半ってのは成立しない。
言うまでもなく南北線は鉄道利便性としては相当低い。乗り継ぎを余儀なくされる路線だ。
一方で赤羽駅は北の玄関口だしJRだからね。利便性は遥かに良い。シャトルバスが無くてもバスやチャリで赤羽駅利用者もたくさんいるだろうね。シャトルバスは意味あるよ。
そもそもマンションの特徴わかってるかい?
マンションの本質である合理性ってのはこれは共有して費用対効果をあげるって事だぞ。全部を所有、占有する戸建との違いはそこにある。君が使うか使わないかなんてのはマンションではどうでもいい話。
何も共有しない、皆で資金を出しあわない、ってなればマンションはその優位性を失ってただの共同住宅に伴うデメリットしか無いことになる。小規模マンションが管理費等の単価も高くなり共用設備も無いから資産性も低いし快適性もないから人気もないのはそういうこと。
利便性が非常に高い赤羽駅へのアクセス性に投資するのはこれは合理化を是とするマンションでは当然の話だぞ(笑)

>>1467 匿名さん

おいおい頭悪いの？
シャトルバスの時間帯が朝と夕だけの合計7.5時間程度だけじゃないか。

なぜそれだけの時間帯なのに１日拘束する必要ある？大丈夫？朝と夕で別の人間雇えばいいだろう。

１日7.5時時間、週5日、４週として時給1000円だぞ？時給1500円にしても22.5万。ネガる前によく計算してみようね！

>>1480

そんな給料で優秀な大型二種免許保持者がくるとでも？

>>1481 匿名さん

シルバーなら余裕で来るよ。若いのは無理。

>>1478 匿名さん

「おれが考えたバスルート」はレスの価値ないですね。

>>1480 匿名さん

社会保険料って知ってます？

シャトルバスの決定のおかげでこのマンションの利便性が更に増強された形になったね。
ギガマンションのいい点はこういう集の力で大きく改善できる点ですな。これでこのオイコスも欠点らしい欠点はなくなったね。
3000万台で赤羽駅シャトルバスも可能となれば今のマンション高騰状況鑑みたら瞬間蒸発だろうね

誉め殺し(笑)

>>1482 匿名さん
高齢ドライバーで事故を誘発するの？
個人事業主の大型免許保持者でさらにシルバーなんてあり得ない。

結局はバス会社と契約するしかないし、我々が払うのは運転手の月収だけではない。
バス会社の利益や社保福利厚生も含めての支払い。

月収20万の人間を派遣してもらうのに、50〜60万はとられるよ。
委託契約ってそんなものでしょ。

>>1487 匿名さん

心配しなくても業務委託するだけですし、業務委託先がどんな人を雇って運用しようがそれは業務委託内容外であり委託先の会社が決める話ですよー。
あと事故は鉄道でもバスでもタクシーでも発生してますのでここで議論しても無意味です。
このマンションが嫌なら他所に行けばいいだけ。
マンションはいいけどシャトルバスに懸念があるなら乗らなきゃいいだけ。
選択権は各人にあるんだから強制されてるわけじゃないので嫌ならよければいいだけ

シャトルバスは9人乗りらしいですから、乗れない人もいそうですね。管理費はプラス3000円～とのことでした。資料は頂けませんでしたので、ソースはありません。販売員からの情報です。

何分間隔なんだろう。なんか、バスの廃止より、バスの大型化の議案が管理組合に提出されそうですね

行きは良くても残業で遅くなれば、帰りは南北線乗り換えかタクシーなので、赤羽メインで考えてる人には微妙すぎますね。

9人乗りならバスでもなくて、普通免許で運転できるトヨタハイエース10人乗りでしょうね。
一時間4往復しても一台45人しか輸送できない。
3台くらい用意するのかな。普通免許なら運転手集めやすいから、いいかもしれない。

赤羽駅から19分なら余裕で歩けますよ。
今は最寄駅から22分の場所に住んでるので。
夏はコールドスプレー、冬はカイロ持って行きますが。

>>1491 匿名さん

そうですかね?帰りはバスかタクシーも使えるし好きなのでいいんじゃないの?

>>1493 マンション検討中さん
徒歩なら大人の足で１５分ですね
結構楽です

シャトルバスは21:40までのようですから、せっかく都心に近いんですし、それまでに赤羽に着くよう帰りたいですね。
歩きだと反って一杯飲みたくなっちゃいます(笑)

しかし南北線だけでは500戸捌くのは厳しいかと思いますが、シャトルで赤羽利用者も取り込めるとなると、グッと広範囲から呼び込めそうですね。

500戸で９人乗り？朝は列できそうですね

>>1496
そう思います。
やはりギガマンションはスケールメリットを生かして意味があるサービスを充足させるほうが資産性もあがるし利便性もあがるし投資効果としては大きいですね。

>>1497
行列できるわけないでしょ？（笑）５００世帯全員が同じ時間に出勤するわけないんだから。

志茂駅6分、赤羽駅8分の利便性を考えると川口を薦めていた業者の方々も黙らざるを得なくなりましたね。
もうデメリットらしいデメリットもこの物件には存在しないと言えます。

>>1500
でしょうね。
もともとシャトルバスがなくても、駅近、大規模、23区、財閥系ブランド物件、新築で3000万台という高コスパがこのマンションの売りでしたからねぇ。
地盤やハザードはマンションでは関係ありませんからねぇ。戸建なら気にすべきでしょうが支持層まで杭を打ち込んで高さがあるマンションではこれららは技術的に解決してきた話ですからね。

ここにきて、JR赤羽駅という超絶鉄道利便性が高い駅へのシャトルバスってのはこれは非常に良いプラス材料であり費用対効果は抜群でしょうね。なにせ５００戸ごえのギガマンションだからこそ可能なスケールメリットを生かしてるわけですからね

営業が必死に買い煽りしていますが、1月の第一期が見ものですね。
私は50くらいと見てます。

>>1502
ガーデンズ東京王子も販売前はあなたみたいにくだらないネガを言いまくってる人がたくさんいましたよー（笑）
北区ではあり得ないほど高い、URそば、長谷工物件などなど。
蓋を開けてみたらあれだけの戸数なのによく売れましたねー
ここも同じでしょうね。
無意味な高級路線、無意味な割高価格、無意味な二重床はいらないんですよ（笑）

この辺りの価格帯を狙ってる庶民層はよくわかってるんです。
無理はできないし、無い物ねだりしても意味がないとね。また、家だけにそんなにばかみたいな
価格もかけられないしかけるべきでもないと。

なのでここでネガをしてる人みたいな、ある一点だけをあげつらったネガキャンなど無意味なのですよ。
欠点がないマンションなどあり得ませんからねぇ、ましてやこの価格帯ならなおさら。
要はバランスです。そこそこ利便性がよく、そこそこ今時の設備がついていて、それでなんかあった場合に
ちゃんと保証できるぐらいの体力がある大手売主、それでそこそこ駅近、と。
ガーデンズが売れたのはそれ。そしてここも売れる理由がそこ。
ガーデンズとここの違いは単に立地からくる価格帯が違うだけ。ガーデンズ購入者はもともと北区狙いの人じゃない。本当はもっと別のエリアを考えていたがそのエリアだと同じ価格帯で下がると物件の偏りや歪つが激しくお買い得間とバランスが悪いと判断して、北区にそれをもとめてきた層。

ここの客はもともとこのあたりの北区価格で探してる人でしょ。似てるのはちょっとまえにあったパークホームズ蓮根と似てるね。あちらも三田線駅近だが、川沿いで工場街でまぁ周辺立地はあまり褒められたものではないが、ここと同様大規模で大手で駅近で、そして価格が安い。妥協するにはちょうどいいバランスが取れた物件だからね。

33歳年収450万に嫁がパートで80万程度だけど、ここなら買えるのか？

>>1504
買えるか買えないかの判断はご自身でやってくださいね。
が、一般的にはそういう年収の方でも3000万台で買えるからこそ
このマンションは即瞬間蒸発だとおもいますけどね
私なら3980万円の部屋にしますね、その年収なら。

3000万台を強調してるけど、3900万の一番安い部屋はこれだけ特殊に価格が抑えてあって、基本的には4900万の部屋ばかりと言うことですよね。
だから予算は5,000万〜が感覚的にはあってると思います。

志茂で北本通りより奥で5,000万…

>>1506
おいおい。４２００万円で普通部屋が買えるぐらいの低価格帯がここの人気の秘訣だよ
３９８０万円が最もお得だけどね

販売遅らせて、当初予定に無かったシャトルバスつけてと、なりふり構わぬ様子から要望が全く入ってないのが想像できます。

いやでもシャトルバス構想が無かった時よりはいいでしょ

シャトルバスは利用者だけで費用負担するなら賛成だけど、管理費から拠出するなら反対だ。

>>1510
だーかーら、マンションではそれは通らないよ
みんなで出資して共有するのがマンションだから。
それが嫌ならマンションやめるしかない

パンダ部屋が3900台はわかったが中心価格は坪いくら？

売れ行きが全てだから一旦様子見だな。

シャトルバスが功を奏して瞬間蒸発ならデベの戦略勝ち

そうでなければ市況のピークアウトの指標になる物件か。

とりあえず用意しました的な９人乗りのシャトルバスなんていらない。シャトルバスを売り文句で使いたいだけにしか思えない。暮らし始めたら後々すごく問題になりそう。

>>1512
様子見とか、瞬間蒸発したらデベの勝ちとか小学生か？
人がどうとかよりも自分で必要な部屋、条件が見合う価格で手に入るかどうかを決めるのは君自身だろう
そんなのも判断できずに他人に委ねてる間はマンションに限らず何にもまともな買い物などできやしない

>>1513
買えない人はいらぬ心配じゃないかね？
そういうヒネたものの考え方しかできないならば素直に他所物件に
いきなよ。でもいけないぐらいの予算しかないからこういう低価格予算物件に
いるんでしょ？
それなのに現実すら受け入れられないなら君を受け入れるマンションなどないよ

1514は何に怒ってるんだw

販売前の物件を様子見したらあかんの？

ワタシは別物件にしましたが、ここも一度は検討しただけに順調に売れて欲しい。。でも、検討板が六郷化しているように思えて、、、、、皆さま、もっと冷静になって下さいね。

９人乗りのシャトルバスに３０００円払い続けるなんてそんなお金ないからやめておきます。

>>1517 名無しさん

最近は六郷も売れるようになってきたようなので、『江古田化』が正しいかもしれません。

もっとも、江古田は半分程度で完全にストップ状態なので、こちらが追い上げ、オイコスかも？(笑)

>>1506 匿名さん

ちゃんとモデルルーム訪問してから発言して下さいね。
ネットの情報と憶測だけで発言しても誰の得にもなりません。
私は11月頃行きましたが、1番安いタイプより良い間取り、良い階数で4900万よりずっと安い部屋で購入の気持ちが固まっています。

>>1520 eマンションさん
嫌がらせ行為だから無視しておきましょう
検討すらしてない人ですからね

江古田、六郷土手、そして赤羽志茂。

今、荒れに荒れている三大大規模物件ですね

>>1522 匿名さん

今週のSUUMO紙面を見ると分かりますが、これから販売する4000台案件は郊外でJRどころか私鉄地下鉄からも遠いバス便案件ばかりですよ。

シャトルバス情報追加します。シャトルバスは1台との話でした。1台をピストンすると。現段階での話なので、変わるかもしれませんが、ご容赦ください。9人乗り1台で需要満たせるんですかね。。

1524の情報が仮に真実だとすると、
片道8分で乗降時間考えれば往復20分。1時間に3本。
これなら乗合タクシーを導入したほうが早いのでは？

7時から9時までの2時間で36人のために住人全員が数千円を払い続けないといけないのですね。
購入予定の皆さん、頑張ってください。

>>1526 匿名さん

6:40～9:00だから、140分。140÷20×9で最大で63人では？あくまで最大だけど。

36ってどういう計算かね？

>>1525 匿名さん
まず第一に、北本通りや駅前含め道路が朝の時間帯で片道8分を守れるとは思わない。
歩道でさえ人で溢れているのに。

>>1524 マンション検討中さん
路線バスサイズが無理ならマイクロバスサイズにならないんですかね？

>>1527 匿名さん
9人の定員に運転手も含まれるのだから、56人では？

7.8時はより乗客が集中するから、定員に対して乗れる人数の比率は低くなるでしょう

この調子でいくと販売後即完売しそうですね

>>1531 匿名さん
瞬間蒸発間違いないですね。

来年の販売開始が楽しみですね。
ガーデンズとおなじ初速度で売れそうな気がします。

ガーデンズで様子見したせいでエアリーを買えず悔しい思いをした方々が大勢いましたからね。
皆さんは同じ轍を踏まないとは思いますが。

1526さん
それは管理組合で今後話し合うことになるでしょう。現段階では9人乗りが規定路線のような話ぶりでした。
うちは一次見送ります。西向の値段は魅力的ですが、管理費プラス3000円支払うのはちょっと、、、。
南向きで単価250の部屋買うのであれば、プラウドタワー川口のが個人的にはいいなと思ってしまうし。
難しいですね。

規定→既定でした。失礼。

>>1529 匿名さん
現段階ではの話なので既定ではないかと思います。
ただ、運転手の人材の確保や費用、志茂と赤羽の道路幅から総合的に判断したのかもしれませんね。
個人的には存在しても定員オーバーで乗れないシャトルバスになる気がします。

マンマニさんがツイートしている通り、ここの販売は長期化、竣工前完売は無いでしょうね。
価格帯が違うという意見もありますが、同じ北区の隣駅で、1年余りで864戸を売り切ったガーデンズの影響は少なくないはずです。

>>1525 匿名さん

同感です。
1時間に3本、定員9人なら、これだけの戸数があったらまず乗れないですね。
だって、通勤時間帯や乗りたい時間帯って重なりますから。
だから通勤時間帯ってどの電車も混雑してます。
ましてや複数路線乗り入れの赤羽駅なら尚更ですよ。
9人乗りじゃ話にならいです。

運行費の月々3000円、もし月々のローンの支払額に充てたら金利0.6%/35年としてグロス価格100万ほど予算が上がる。でもこの程度の差で検討対象は変わらないんじゃないの？
個人的には来年着工の加賀案件も気になります。

同じく加賀案件、気になります。
価格は全然違うような気がしていますが。。

でも結局お買い得ですよね

バスの運行はまだ諸々揺れているとは思いますが、これまでの情報を見るに使い勝手悪そうですね。
この戸数で9人乗りのシャトルバスだと…その恩恵を受けられる人の方が少なそうです。
本数もそう多くはなさそうですが、時間的に合わない可能性も高く、バスに乗るためにちょっと早く家を出てみても定員オーバー…なんて事もありそうですよね。
大人しく自転車で赤羽駅までいくか、志茂で乗って乗り換えるかした方が、結果的には楽そうな気がします。
定期代を会社が負担してくれる方であれば、本人負担はタダですし。
個人的には、恩恵を受けられる人が少なく、使い勝手が悪いようなら月3000円は高いと思うので、いっそシャトルバスはない方が良いです。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171228-00005531-bunshun-bus_...
今は買い時ではないですね。

>>1544 匿名さん

都内にある農地なんて限られてる。しかも駅近はほぼありませんよ。埼玉や千葉では影響あるかもしれませんが。

直接の物件はなくても相場が下がる、と考えたとしても買い替えの場合は買いも下がるが売りも下がるので結局同じ。
賃貸の場合は家賃を払い続けるので結局同じ。というか、そこまで下がる保証はありません。

今は市場最低金利、消費税増税前なので購入する時期としては悪く無いと思います。

>都内にある農地なんて限られてる。しかも駅近はほぼありません

ほんとそうですね。千葉埼玉の駅遠マンションは影響あると思いますが。消費税の増税は本体だけでなくオプション価格にも響くので影響が大きいと思います。

>>1546 匿名さん

そうなんですよ。かくいう私も『生産緑地制度』の期限切れに期待し、ストビューの航空マップも見てみたのですが、23区に限っては農地なんて実に少なかったんです。練馬にチョコチョコありましたが、駅近なんてほぼ無いし。

その代わり埼玉や千葉、また都内でも市では恩恵ありそうです。それでも都心に近い駅近 で大規模となると限られており、相場が崩れるほどあるとは思えませんでした。

生産緑地に関してはこの記事参考になるな。

https://www.rakumachi.jp/news/column/214196

この記事も参考になる。

https://www.kenbiya.com/news/8922.html

>>1547 匿名さん

北区だと浮間舟渡あたりにあったと思います。
面積的には
世田谷区や東京都下など西側が多いですね。
調布の知人宅の側にはかなり広大な生産緑地
が広がっています。

>>1541 マンション検討中さん
加賀は坪300近くしそうなので、こことは比較にならないでしょう。

加賀の物件てどこを見ればわかりますか？
駅遠そうな感じがしますが…

>>1552 匿名さん
立地は野口研究所の跡地。三田線の新板橋駅徒歩9分・JR十条駅15分なので駅近ではないですね。近隣がシティテラス加賀やプラウドシティ加賀学園通りなので同じ方向性なら坪300程度だろうけど、設計が長谷工だからお手頃価格もありえそう。

昨年の報道
https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20160620:...

建築標識(twitter)

>>1553 匿名さん

なるほど。情報ありがとうございます。

浮間舟渡は高級過ぎて買えないので比べても無意味ですね

>>1555 匿名さん

ポジ装いのアンチ過ぎる（笑）

浮間舟渡が高級? 初めて聞きましたよ

>>1557 匿名さん
ネタにマジレスしないで下さい

ネタにはツッコミだけが正義

浮間舟渡は近年高級住宅街に変わりつつあります

浮間舟渡はスレチ。

>>1561 匿名さん
近いよ

ようやく販売まであと少しですね。
一期に出てくる住戸が気になりますね。やはり狙い目の角部屋3LDKが人気なんですかね

シャトルバスは平日の6：30～9：00、16：40～21：40に運行か。使い勝手悪くて、管理組合総会ですぐに廃止になりそうな予感。

廃止はないね

1台で回そうとするから問題なのであって3台で回せば全員をほぼ希望通りの時間帯に到着させることができると思うよ。
その分の費用で3倍になってしまうかもしれないけど、赤羽駅を利用したいという検討者が多数だと思うし利便性を求めるなら多少の出費は覚悟して貰うしかないね。

自家用車は３ナンバーですかね

シャトルバスは朝の運行時間2時間半で8往復したとして、１回9人×8往復で最大72人、500世帯が72人のために管理費を負担する事になる。

シャトルバスは追い風になりましたね

他にこれといって金のかかりそうな共用施設もないから、シャトルバスは妙案だと思いますよ。
プールやスパの方が余程金かかるし、取り止めも出来ないのでリスク大きいですね。シャトルはいざとなったら止めりゃいいだけだし。

交通利便性が上がる施策はどこのマンションも大成功してるからね

モデルルームの活気はどうでしょうか？
大規模でスタートダッシュに失敗すると販売が長期化するケースが多いので検討者としても心配です。

HPの予約画面をクリックしてみたら？
どの程度訪問予約が入ってるかわかるから。

>>1573 匿名さん
5日、6日はそれなりに予約が入っている様ですね。
直前に予約される方が多いのでしょうか？