高輪グランドパームス（リノベーション）ってどうよ？

新駅の事を考えるときっちりリノベしてあればこの立地、これくらいの価値はあると思います
新駅が出来たところで結局主要なものは品川駅に集まる気もしますけどね

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賃貸情報出ましたね。分譲なので仕方ないですが、1LDKのみでファミリー向けはまだ出ないかな。。
http://www.winspro.co.jp/rent/1125/7804

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高輪グランドパームスの公式ホームページをみると「リノベーションを超えた『リニューイング』マンション」と書かれている。
リノベーションと何が違うのかと思ってホームページを見ていくと、耐震補強工事の一環として配筋の増設や、コンクリートの注入といったことが書かれており、他にも窓枠・サッシの交換や、二重床・二重天井化など、かなり大規模に手を入れている印象。
確かにこれは単なるリノベーションではない。

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建てて20〜40年ぐらいで壊してまた建てる、という時代はいつまで続くのでしょうか。
耐震性などの安全性の観点でしっかりしており、意匠性も高い建物を修繕しながら100年単位で維持するという時代が来るのかもしれませんね。
やっぱり来ないかな、日本には。

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最近、よく目や耳にするようになった「リノベーション」ですが、以前から気になっていた
こちらのマンションを見てきました。

その①
ホームページにも記載されていますが耐震補強工事や、二重床・二重天井化など、かなり大規模に手を入れているように感じました。

外観も思っていた以上に高級感があり、近年の新築マンションとは比べ物にならないくらいアプローチが広く
とても好印象でした。

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このエリア周辺の物件を探していて、偶然ここを見つけました。築40数年のリニューアル物件とはいかなるものか、興味があり、見学しました。
最近の物件に比べ2重床にしたせいか天井が低く感じました。梁やパイプスペースの多さが気にならなければ、場所を買うという意味で、ここは買いだと思います。ディスポーザーがあればいいもっと良かったなぁ。

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その②
駅に本当に近いですね。
シンプルですが、先に建てたほうが、好立地にあるのは当然ですよね。
築年数の古い中古マンションの立地は、交通の便や社会インフラが伝統的に整備されていたり、
本来的に地盤の良さを備えている所が多いと思いました。
また、そういった物件は将来価値も下がりにくいし、住み替えや賃貸に出す時も苦労しないのでは。

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その③

管理費等は205円/㎡。総戸数100戸超のメリットが活かされていると思いました、
その他、約3,400円/㎡の修繕積立基金が購入時にかかるようですが、新築分譲マンションに比べると大分安いのではないでしょうか、月額の修繕積立金も144円/㎡と築年数のわりには値ごろ感があります。
あと、何といっても駐車場は全40台全てが平置です。候補の中古マンションを何棟も見てきましたが
都心物件としてはかなり貴重です。

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来年の子供の小学校入学を機に、賃貸マンションからの住み替えを考えました。ずっと新築マンションを探していましたが、
希望条件が多い為、物件が無くあっても予算がオーバーしてしまい諦めていたのですが、中古マンションで探したところ偶然にも条件にあった物件が見つかりました。
築年数はかなり経っていますがマンションのホームページを見ると
かなり大掛かりなリノベーションをしていて内覧も出来るようなので年内に見に行く予定です。

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>>来年の子供の小学校入学を機に、賃貸マンションからの住み替えを考えました。
小学校のお子さんだと、新しい学区にもなじめそうですし、赤ちゃんじゃない分、室内の装飾品を壊したりしないからいいですよね。

よく、赤ちゃんができて新築と聞きますが、悪いことが理解できない赤ちゃんは、室内をキズつけてしまったりすることも多いとか。
（ソファの上ではねる、壁に落書き、カーテンを汚す）

小学校で引っ越しもアリだなと感じました。

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手を入れてるとはいえ、築45年にしてはちょっと高すぎるかな。
駐車場は安くていいね。

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ちょこちょこ契約はしてるみたいですね。

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内見してきました
耐震保証30年、ガス管以外は全て新設というお話でした。西側が非常に開けています。
が、やはり天井低いですね。床を下げて、天井上げてと頑張ってますが、低いです。やはり1970年です。
3LDKタイプは天井の梁が一部180ちょっとしかないので、かなり厳しいかと。
それと天井高を稼ぐ為に水回りと廊下に3cm程度の段差があります。
ロビーや廊下は一昔前のホテルというレトロな感じでこれはこれで味わいがあります。ライトのステンドグラスカバーもいい感じですよ。
お部屋自体は暖かみがある感じで綺麗に仕上がっています。
契約は3割ほど進んでいるみたいです。


長谷工が立て直しが出来なかった理由は退去できない住人ではなく、名称変更になった某が1フロア持っているせいです。
法律って難しいですね。

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うちにチラシが入った。78.77㎡で7550万。坪316万。新築でこの立地ならありえない低価格。
坪400万はする場所でしょう。山手線新駅、泉岳寺駅利用は大きい。

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築40年にしては、ありえない高値ですね。

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いまどき、高輪駅近の中古なんて坪300万では買えないよ。お買い得だと思う。天井高を我慢できるかどうかだね。転売しても坪300なら買い手が見つかりやすいでしょ。

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１０年くらい前だと高輪エリアの筑古マンションは坪２３０万前後だった。
スケルトンリフォームすると坪５０万くらいかけると２８０万。利益乗せるとそんなもんじゃね？
安くはないけどありえないというほど高くもないかな。まあ築６０年の世界とかよくわからんが挑戦してみてくれたまえ。

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築10年の御殿山ハウスと比べるとどうか。価値観によるかな。

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御殿山なー迷うよなーー駅距離がなーーー

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気になりますが、築年数がな〜

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私は御殿山ハウス派！
徒歩３分なら坪４５０万でパークコート買います。

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まだ、見学に行っていないのですが、ここは床暖房はついているのでしょうか？

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ついてるよ。

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建築資材や建築技術も向上してるでしょうし、建てる段階で30年くらいで見積もって立てているかもしれません。賃貸もいいけれど高齢になると借りにくくなりますし、ある程度マンションを持っていた方がいいけれど、30年後のことを考えるとまた悩みます

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こちら1フロア全部があるところの占有になっていて、将来的に名義変更が難しかったら、再建築や建て壊し無理みたいですね。
高い買い物して、将来建物ぐっちゃんで建て替えできないでは、、どうなんだろう

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>>75
どこが持っているんですか？なぜ建て替えに賛成しなかったのでしょうねぇ。

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フルリノベするなら間取りを工夫して欲しかった。

玄関開けてからリビングまで素通しなんて、
実際に住むことを想像すると引く。

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売り出し開始から半年程度、値引きなどいかがですか？？

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＞＞75
どこが持っているかは、販売元にしっかりと聞いてください。
聞くと、建て替えできなかった理由が納得できます。

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植栽、、周りに比べれば遥かにまし。。
センス、ですかね。。

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>>81
植栽、最初は貧弱なものと思っていました。雨が多く降って、すくすく育ってもらえるといいなあと思っていましたが。

マンションによって花の多い少ないはありますが、木々は育つのを見越して、今はしょうがないのかなと感じていますよ。

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>>81
植栽、立派じゃないですか？
椰子の木が若い事を仰っているのでしょうか。
大きくなる事を見越しての大きさだと思いますし、
ここは駐車場が広く開けていて日当たりよく、育つと思います。
他の植栽も上品に植えられていると思いました。
夜はライトアップされてリゾートホテルみたいです。
屋内も屋外も整備されていると感じました。

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こういうリノベマンションって、人気あるのですか？

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最近夜間に照明点けなくなったんですか？
こういうのを見ると、うーんとなりますね。

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私も関心があり夜間に見に行ったのですが、真っ暗で残念な感じでした。
立地はいいなと思ったのですが、やはり築年数が気になります…。

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共用部全体の若返りをしてるので、自分としては築年数はネックになるほどではないかな。
30年の長期修繕計画もあるからビンテージマンションとして何とかやっていけるのでは？
少なくとも新駅周辺の再開発が完了するまでの10年程度は価格を維持できると踏んでる。

そんなこんなで条件の良い部屋は埋まりつつあるみたい。

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ライトアップは費用がかかるのでやめたのでしょうか?
管理費収入が少なくて継続できないのか、単に節約のためにやめたのか。
いずれにしろ今までやってたことをこれほど短期間でやめてしまうと、長期的な視野でマンション運営をできる管理会社、管理組合ではないという印象を持ってしまいます。
それとも最初から販売期間だけライトアップするという計画で、思いの外自家感がかかってしまったのか。

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分かりませんが、ライトアップの時間延長はもうしないのかな。せめて23時頃まではして欲しかったな。

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門からエントランスまでの石畳は当初パンフレットどおりの模様だったらしいけど、騒音が酷いとかで居住者からクレーム出て、現在の何も模様がない状態に施工仕直したんだって。
ライトアップももしかしたら苦情があったのかもね。

一応30年の長期修繕計画があるんで、今後管理はしっかりしていくと思うよ。
125戸のうち102戸分譲するわけだから、管理は新規購入者次第なんだけどね。

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残りの23戸は？

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>>95
それが事実なら
やや公共心に欠ける住民の方がいらっしゃるという印象ですね。
石畳の方が絶対いいと思います。
張替えに反対する人はいなかったのでしょうか。

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２３戸の方？

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残り23戸は、高輪ハイマンション時代からの居住者と東京ソックスの非分譲住戸
ちなみにソックスの分譲住戸102戸で売れ残りが出た場合、賃貸に回すことも考えてるんだって
元々賃貸メインの会社だから

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だいぶ前に値引きの質問あったけど、今なら値引きに応じてもらえるはずだよ
理想の間取りが速攻決まってしまって、売れ残りのうち許容範囲の部屋を契約したが、結構値引きしてもらったので満足

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