高輪グランドパームス（リノベーション）ってどうよ？

高輪グランドパームスについて語りましょう。

公式URL：http://grand-palms.com/

所在地 :東京都港区高輪2丁目38番1（地番）
:東京都港区高輪2丁目15番31号（住居表示）
交通 :都営浅草線「泉岳寺」駅（A2出口より）徒歩3分
:JR山手線「品川」駅徒歩12分
:東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅（A2出口より）徒歩13分
総戸数 :125戸
構造・規模 :鉄骨鉄筋コンクリート造地上11階建
竣工時期 :「既存建物」昭和46年3月
:「改修工事完了」平成27年10月下旬予定
入居時期 :平成27年11月下旬予定
設計 :三井建設一級事務所
施工 :「既存建物」三井建設株式会社
:「改修工事」桂建設株式会社
管理会社 :株式会社東急コミュニティー
管理形態 :全部委託（日勤管理）
売主 :東京ソックス株式会社

築年数の割に、価格高過ぎですね。

こんな値段で買う人いるの？

確かに築年ありますよね。高輪プライスですかね。
新駅開発による資産価値への影響も気になりますね。

ここは都心上空ルートが気になりますね

外観が秀和みたいな昭和マンションだわ。
窓の手すりとか何とかならんかったんだろうか。

住んでるだけでものを大切にしてる感をアピールできるっていうメリットはありますね。

高い金払ってアピールすることか？

これは売れる。ただし投資物件として。

投資用とか正気か？

昭和46年築の時点で空室リスクが相当高い気がします。

レトロな感じがいいですね

今港区にボコボコ建ってる、30平米台で
新築坪500万のぺらぺらの投資用ワンルームとの比較だから

投資じゃダメでしょ。
利回りが悪すぎる。
１ＬＤＫ40㎡の一番安いのが家賃90,000円として管理費等が13,800円だとして手取りが76,200円×12か月で914,400円から固定資産税が100,000円だとして手取り814,400円販売価格4000万なので実質利回り2.03％
築40年超えてる物件を利回り2％で買うバカいないでしょ。
2％なら回収まで50年以上かかるよ。
リノベしてるのかもしれないが、リノベしてもせいぜい半値くらいじゃないと投資じゃ怖すぎる。
近くの秀和とかもそのくらいだし。

モデルルームまだかなー？？早くみたいですね。

ここ意外といいんじゃないか？
古いが耐震構造もしっかりやり、床構造も二重床にしてる。
修繕積立金も高くない。駐車場は平置40台で料金もいい感じ。

古いマンションはもともと立地がよかったり敷地に余裕があったりする。
建て替えると戸数を増やさなければならないが、この方式ならそうしなくていい。
今後の１つのモデルケースになるのではないだろうか。

そんなにいい立地じゃないし高すぎ、普通にパークコートとかペアシティの場所の方が全然いい。
ココと同じくらいの年数なら、高輪ヒルズの場所のが全然いい。
この辺りは高級感なさすぎ。
普通に値段が高い。

自分はペアシティルネッサンスに住みたいとずっと思ってるんだけど、設備の古さと管理費等の高さで手が出せなかった。
こういうリノベやってくれたらうれしいね。

ただ、ここって125戸のうち大部分を新規分譲するみたいだけど、業者が住民から買い取れたってことだよね。
ペアシティルネッサンスでそれは無理な気がするな。

ペアシティは安い時期に購入検討したけど、
それでも基本的にスケルトンリフォームが必要なので、＋1000万～1500万はかかる

リニューイングマンションってリノベーションとどう違うんですか？
新しい名称を書かれても、イマイチわかりにくくて。1棟を全てリノベーションしたということなんでしょうか。

マンション全体の耐震補強や設備の入れ替えをしているので、何もしてないマンションより価格が高くなるのは当たり前でしょう。
この築年数で住宅ローン控除が使えるのもポイントだと思う。
ひとまず外観は塗り直しただけでHPのCGみたいな高級感はないかな。
時間があれば内覧する予定。

ほんとに新駅できるのかなぁ。

耐震補強等々は新耐震基準を満たす工事をして、コンクリートの耐用年数も延ばす処理をしているみたいですが、どうなんでしょうかねぇ。。（担当者の話では、なので今回の横浜のようなケースも考えられますが、、）

庶民感覚では見た目の問題はあるにせよ、この地域で完全に立て直して新規分譲すると値段は1.5倍にはなると考えられますし、フルリフォームがかかった物件を買うという意味では、部屋によっては悪くないと思うのですが。。

新駅ができるタイミングくらいまで価格が現状を維持できるかどうかが気になってるのですが、いかがでしょうか？

白金から高輪周辺の物件の相場からすれば決して高くないと思っていたのですが、高いですか？
もちろん前後数年のスパンの中では高いかもしれませんが、今このエリアで出ている物件と比較して、補強が今の新築に準ずるレベルと仮定すると適正価格ではないかと考えているのですが、、

駅3分、地下鉄と京急の2路線、羽田と成田直通、南北線白銀高輪と高輪台にも徒歩県内、更に正式発表済みの新駅開通と大規模開発見込んで賃貸や転売は望めませんか？今後益々便利になるし外国企業の税制優遇で外資系企業を誘致の計画。富裕層外国人からの需要も期待出来ませんでしょうか？賃貸需要はあがって行く方向に考えられませんか？
現状では駅周辺は意外と寂しくスーパーや託児所の環境が気になっています。近所の不動産屋さんに聞いたら土地や店舗が出ないからだそうです。
都心勤務の忙しい人やDinks世帯、国内外で出張の多い人には今でも向いているのでは。
開発の中心は東側になると思われますが白銀高輪は住環境良く教育も良く山手線内側のこの立地でまたと出ない価格帯と物件ではないでしょうか？
開発地域周辺に出ている新築は軒並み坪単価400万超え、開発の中心地。

>>35
必死なのは分かりますけど、築44年は厳しいと思いますよ。

売却時は築50年かな？？

てか、ここは施工が今話題の三井住友建設（旧三井建設）なんですね。

>>29　さん
不動産購入は今回が初めてです。
現状では職場へのアクセスのしやすさ、両親の家に比較的近いこと、リノベで新築同様だと考えれば値段が安いことから検討に値するのではないかと考えました。また、将来は新駅ができること、それに伴う開発にも期待しています。本当は築浅、若しくはもっと両親の家に近い方が良いのですが、予算の関係上難しいです。

他の方がおっしゃっている出口戦略にどのようなパターンが想定されるかわかりませんが、私としては、３０年程度住み売却、若しくは建て替えとなることを想定しています。
読みが甘い部分、ほかの論点などあればご指摘いただけますと幸いです。

>>24
>>業者が住民から買い取れた
>違います。近隣住民なら皆知ってます。

どういう経緯なの？ここ。

別に悪い話はないですよ。一部退去出来ない入居者がいたので建て替えでなくこの形を選択した様。そのままにしておくにはもったいなさすぎる立地なので周辺の住民もほっとしているみたいです。
30年後このエリアがどうなっているか想像したら、投資目的でも悪い方に振れる可能性の方が少ないでしょう。この周辺の人は、余裕があるというか、品があるというか、兎に角悪い人はいないと感じました。

30年後に売却って、築75年か…すごいですね。。

私の年の２倍以上だな。

>>41この時期のマンションは建てた時は日影規制や高度斜線などがなかったのですがその後に形態制限の規制がかかっています。
ここもそうであり建て替えると同じ面積の物が作れなくなると思います。
その他道路も6メートルに満たないので安全条例に抵触し5階建て以上は建てられないなどの規制を受けます。

44さん、「ただの山手線の駅」って、田端とか駒込とかのイメージ？鶯谷？
そうかなあ、東京で一番優先的に開発にリソースが注入されるんだよ？最もメジャーな部類の駅になりそう。
そもそも山手線の駅ってだけでメジャーじゃない？

現在11階建の建物が建て替えると5階建になるとは、、、、将来のこととはいえ問題がありそうですね。

山手線新駅は第一京浜でエリアが分断されるから、意外と発展しないかもね。