高輪グランドパームス（リノベーション）ってどうよ？

高輪グランドパームスについて語りましょう。

公式URL：http://grand-palms.com/

所在地 :東京都港区高輪2丁目38番1（地番）
:東京都港区高輪2丁目15番31号（住居表示）
交通 :都営浅草線「泉岳寺」駅（A2出口より）徒歩3分
:JR山手線「品川」駅徒歩12分
:東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅（A2出口より）徒歩13分
総戸数 :125戸
構造・規模 :鉄骨鉄筋コンクリート造地上11階建
竣工時期 :「既存建物」昭和46年3月
:「改修工事完了」平成27年10月下旬予定
入居時期 :平成27年11月下旬予定
設計 :三井建設一級事務所
施工 :「既存建物」三井建設株式会社
:「改修工事」桂建設株式会社
管理会社 :株式会社東急コミュニティー
管理形態 :全部委託（日勤管理）
売主 :東京ソックス株式会社

築年数の割に、価格高過ぎですね。

こんな値段で買う人いるの？

確かに築年ありますよね。高輪プライスですかね。
新駅開発による資産価値への影響も気になりますね。

ここは都心上空ルートが気になりますね

外観が秀和みたいな昭和マンションだわ。
窓の手すりとか何とかならんかったんだろうか。

住んでるだけでものを大切にしてる感をアピールできるっていうメリットはありますね。

高い金払ってアピールすることか？

これは売れる。ただし投資物件として。

投資用とか正気か？

昭和46年築の時点で空室リスクが相当高い気がします。

レトロな感じがいいですね

今港区にボコボコ建ってる、30平米台で
新築坪500万のぺらぺらの投資用ワンルームとの比較だから

投資じゃダメでしょ。
利回りが悪すぎる。
１ＬＤＫ40㎡の一番安いのが家賃90,000円として管理費等が13,800円だとして手取りが76,200円×12か月で914,400円から固定資産税が100,000円だとして手取り814,400円販売価格4000万なので実質利回り2.03％
築40年超えてる物件を利回り2％で買うバカいないでしょ。
2％なら回収まで50年以上かかるよ。
リノベしてるのかもしれないが、リノベしてもせいぜい半値くらいじゃないと投資じゃ怖すぎる。
近くの秀和とかもそのくらいだし。

モデルルームまだかなー？？早くみたいですね。

ここ意外といいんじゃないか？
古いが耐震構造もしっかりやり、床構造も二重床にしてる。
修繕積立金も高くない。駐車場は平置40台で料金もいい感じ。

古いマンションはもともと立地がよかったり敷地に余裕があったりする。
建て替えると戸数を増やさなければならないが、この方式ならそうしなくていい。
今後の１つのモデルケースになるのではないだろうか。

そんなにいい立地じゃないし高すぎ、普通にパークコートとかペアシティの場所の方が全然いい。
ココと同じくらいの年数なら、高輪ヒルズの場所のが全然いい。
この辺りは高級感なさすぎ。
普通に値段が高い。

自分はペアシティルネッサンスに住みたいとずっと思ってるんだけど、設備の古さと管理費等の高さで手が出せなかった。
こういうリノベやってくれたらうれしいね。

ただ、ここって125戸のうち大部分を新規分譲するみたいだけど、業者が住民から買い取れたってことだよね。
ペアシティルネッサンスでそれは無理な気がするな。

ペアシティは安い時期に購入検討したけど、
それでも基本的にスケルトンリフォームが必要なので、＋1000万～1500万はかかる

リニューイングマンションってリノベーションとどう違うんですか？
新しい名称を書かれても、イマイチわかりにくくて。1棟を全てリノベーションしたということなんでしょうか。

マンション全体の耐震補強や設備の入れ替えをしているので、何もしてないマンションより価格が高くなるのは当たり前でしょう。
この築年数で住宅ローン控除が使えるのもポイントだと思う。
ひとまず外観は塗り直しただけでHPのCGみたいな高級感はないかな。
時間があれば内覧する予定。

ほんとに新駅できるのかなぁ。

耐震補強等々は新耐震基準を満たす工事をして、コンクリートの耐用年数も延ばす処理をしているみたいですが、どうなんでしょうかねぇ。。（担当者の話では、なので今回の横浜のようなケースも考えられますが、、）

庶民感覚では見た目の問題はあるにせよ、この地域で完全に立て直して新規分譲すると値段は1.5倍にはなると考えられますし、フルリフォームがかかった物件を買うという意味では、部屋によっては悪くないと思うのですが。。

新駅ができるタイミングくらいまで価格が現状を維持できるかどうかが気になってるのですが、いかがでしょうか？

白金から高輪周辺の物件の相場からすれば決して高くないと思っていたのですが、高いですか？
もちろん前後数年のスパンの中では高いかもしれませんが、今このエリアで出ている物件と比較して、補強が今の新築に準ずるレベルと仮定すると適正価格ではないかと考えているのですが、、

駅3分、地下鉄と京急の2路線、羽田と成田直通、南北線白銀高輪と高輪台にも徒歩県内、更に正式発表済みの新駅開通と大規模開発見込んで賃貸や転売は望めませんか？今後益々便利になるし外国企業の税制優遇で外資系企業を誘致の計画。富裕層外国人からの需要も期待出来ませんでしょうか？賃貸需要はあがって行く方向に考えられませんか？
現状では駅周辺は意外と寂しくスーパーや託児所の環境が気になっています。近所の不動産屋さんに聞いたら土地や店舗が出ないからだそうです。
都心勤務の忙しい人やDinks世帯、国内外で出張の多い人には今でも向いているのでは。
開発の中心は東側になると思われますが白銀高輪は住環境良く教育も良く山手線内側のこの立地でまたと出ない価格帯と物件ではないでしょうか？
開発地域周辺に出ている新築は軒並み坪単価400万超え、開発の中心地。

>>35
必死なのは分かりますけど、築44年は厳しいと思いますよ。

売却時は築50年かな？？

てか、ここは施工が今話題の三井住友建設（旧三井建設）なんですね。

>>29　さん
不動産購入は今回が初めてです。
現状では職場へのアクセスのしやすさ、両親の家に比較的近いこと、リノベで新築同様だと考えれば値段が安いことから検討に値するのではないかと考えました。また、将来は新駅ができること、それに伴う開発にも期待しています。本当は築浅、若しくはもっと両親の家に近い方が良いのですが、予算の関係上難しいです。

他の方がおっしゃっている出口戦略にどのようなパターンが想定されるかわかりませんが、私としては、３０年程度住み売却、若しくは建て替えとなることを想定しています。
読みが甘い部分、ほかの論点などあればご指摘いただけますと幸いです。

>>24
>>業者が住民から買い取れた
>違います。近隣住民なら皆知ってます。

どういう経緯なの？ここ。

別に悪い話はないですよ。一部退去出来ない入居者がいたので建て替えでなくこの形を選択した様。そのままにしておくにはもったいなさすぎる立地なので周辺の住民もほっとしているみたいです。
30年後このエリアがどうなっているか想像したら、投資目的でも悪い方に振れる可能性の方が少ないでしょう。この周辺の人は、余裕があるというか、品があるというか、兎に角悪い人はいないと感じました。

30年後に売却って、築75年か…すごいですね。。

私の年の２倍以上だな。

>>41この時期のマンションは建てた時は日影規制や高度斜線などがなかったのですがその後に形態制限の規制がかかっています。
ここもそうであり建て替えると同じ面積の物が作れなくなると思います。
その他道路も6メートルに満たないので安全条例に抵触し5階建て以上は建てられないなどの規制を受けます。

44さん、「ただの山手線の駅」って、田端とか駒込とかのイメージ？鶯谷？
そうかなあ、東京で一番優先的に開発にリソースが注入されるんだよ？最もメジャーな部類の駅になりそう。
そもそも山手線の駅ってだけでメジャーじゃない？

現在11階建の建物が建て替えると5階建になるとは、、、、将来のこととはいえ問題がありそうですね。

山手線新駅は第一京浜でエリアが分断されるから、意外と発展しないかもね。

新駅の事を考えるときっちりリノベしてあればこの立地、これくらいの価値はあると思います
新駅が出来たところで結局主要なものは品川駅に集まる気もしますけどね

賃貸情報出ましたね。分譲なので仕方ないですが、1LDKのみでファミリー向けはまだ出ないかな。。
http://www.winspro.co.jp/rent/1125/7804

高輪グランドパームスの公式ホームページをみると「リノベーションを超えた『リニューイング』マンション」と書かれている。
リノベーションと何が違うのかと思ってホームページを見ていくと、耐震補強工事の一環として配筋の増設や、コンクリートの注入といったことが書かれており、他にも窓枠・サッシの交換や、二重床・二重天井化など、かなり大規模に手を入れている印象。
確かにこれは単なるリノベーションではない。

建てて20〜40年ぐらいで壊してまた建てる、という時代はいつまで続くのでしょうか。
耐震性などの安全性の観点でしっかりしており、意匠性も高い建物を修繕しながら100年単位で維持するという時代が来るのかもしれませんね。
やっぱり来ないかな、日本には。

最近、よく目や耳にするようになった「リノベーション」ですが、以前から気になっていた
こちらのマンションを見てきました。

その①
ホームページにも記載されていますが耐震補強工事や、二重床・二重天井化など、かなり大規模に手を入れているように感じました。

外観も思っていた以上に高級感があり、近年の新築マンションとは比べ物にならないくらいアプローチが広く
とても好印象でした。

このエリア周辺の物件を探していて、偶然ここを見つけました。築40数年のリニューアル物件とはいかなるものか、興味があり、見学しました。
最近の物件に比べ2重床にしたせいか天井が低く感じました。梁やパイプスペースの多さが気にならなければ、場所を買うという意味で、ここは買いだと思います。ディスポーザーがあればいいもっと良かったなぁ。

その②
駅に本当に近いですね。
シンプルですが、先に建てたほうが、好立地にあるのは当然ですよね。
築年数の古い中古マンションの立地は、交通の便や社会インフラが伝統的に整備されていたり、
本来的に地盤の良さを備えている所が多いと思いました。
また、そういった物件は将来価値も下がりにくいし、住み替えや賃貸に出す時も苦労しないのでは。

その③

管理費等は205円/㎡。総戸数100戸超のメリットが活かされていると思いました、
その他、約3,400円/㎡の修繕積立基金が購入時にかかるようですが、新築分譲マンションに比べると大分安いのではないでしょうか、月額の修繕積立金も144円/㎡と築年数のわりには値ごろ感があります。
あと、何といっても駐車場は全40台全てが平置です。候補の中古マンションを何棟も見てきましたが
都心物件としてはかなり貴重です。

来年の子供の小学校入学を機に、賃貸マンションからの住み替えを考えました。ずっと新築マンションを探していましたが、
希望条件が多い為、物件が無くあっても予算がオーバーしてしまい諦めていたのですが、中古マンションで探したところ偶然にも条件にあった物件が見つかりました。
築年数はかなり経っていますがマンションのホームページを見ると
かなり大掛かりなリノベーションをしていて内覧も出来るようなので年内に見に行く予定です。

>>来年の子供の小学校入学を機に、賃貸マンションからの住み替えを考えました。
小学校のお子さんだと、新しい学区にもなじめそうですし、赤ちゃんじゃない分、室内の装飾品を壊したりしないからいいですよね。

よく、赤ちゃんができて新築と聞きますが、悪いことが理解できない赤ちゃんは、室内をキズつけてしまったりすることも多いとか。
（ソファの上ではねる、壁に落書き、カーテンを汚す）

小学校で引っ越しもアリだなと感じました。

手を入れてるとはいえ、築45年にしてはちょっと高すぎるかな。
駐車場は安くていいね。

ちょこちょこ契約はしてるみたいですね。

内見してきました
耐震保証30年、ガス管以外は全て新設というお話でした。西側が非常に開けています。
が、やはり天井低いですね。床を下げて、天井上げてと頑張ってますが、低いです。やはり1970年です。
3LDKタイプは天井の梁が一部180ちょっとしかないので、かなり厳しいかと。
それと天井高を稼ぐ為に水回りと廊下に3cm程度の段差があります。
ロビーや廊下は一昔前のホテルというレトロな感じでこれはこれで味わいがあります。ライトのステンドグラスカバーもいい感じですよ。
お部屋自体は暖かみがある感じで綺麗に仕上がっています。
契約は3割ほど進んでいるみたいです。


長谷工が立て直しが出来なかった理由は退去できない住人ではなく、名称変更になった某が1フロア持っているせいです。
法律って難しいですね。

うちにチラシが入った。78.77㎡で7550万。坪316万。新築でこの立地ならありえない低価格。
坪400万はする場所でしょう。山手線新駅、泉岳寺駅利用は大きい。

築40年にしては、ありえない高値ですね。

いまどき、高輪駅近の中古なんて坪300万では買えないよ。お買い得だと思う。天井高を我慢できるかどうかだね。転売しても坪300なら買い手が見つかりやすいでしょ。

１０年くらい前だと高輪エリアの筑古マンションは坪２３０万前後だった。
スケルトンリフォームすると坪５０万くらいかけると２８０万。利益乗せるとそんなもんじゃね？
安くはないけどありえないというほど高くもないかな。まあ築６０年の世界とかよくわからんが挑戦してみてくれたまえ。

築10年の御殿山ハウスと比べるとどうか。価値観によるかな。

御殿山なー迷うよなーー駅距離がなーーー

気になりますが、築年数がな〜

私は御殿山ハウス派！
徒歩３分なら坪４５０万でパークコート買います。

まだ、見学に行っていないのですが、ここは床暖房はついているのでしょうか？

ついてるよ。

建築資材や建築技術も向上してるでしょうし、建てる段階で30年くらいで見積もって立てているかもしれません。賃貸もいいけれど高齢になると借りにくくなりますし、ある程度マンションを持っていた方がいいけれど、30年後のことを考えるとまた悩みます

こちら1フロア全部があるところの占有になっていて、将来的に名義変更が難しかったら、再建築や建て壊し無理みたいですね。
高い買い物して、将来建物ぐっちゃんで建て替えできないでは、、どうなんだろう

>>75
どこが持っているんですか？なぜ建て替えに賛成しなかったのでしょうねぇ。

フルリノベするなら間取りを工夫して欲しかった。

玄関開けてからリビングまで素通しなんて、
実際に住むことを想像すると引く。

売り出し開始から半年程度、値引きなどいかがですか？？

＞＞75
どこが持っているかは、販売元にしっかりと聞いてください。
聞くと、建て替えできなかった理由が納得できます。

植栽、、周りに比べれば遥かにまし。。
センス、ですかね。。

>>81
植栽、最初は貧弱なものと思っていました。雨が多く降って、すくすく育ってもらえるといいなあと思っていましたが。

マンションによって花の多い少ないはありますが、木々は育つのを見越して、今はしょうがないのかなと感じていますよ。

>>81
植栽、立派じゃないですか？
椰子の木が若い事を仰っているのでしょうか。
大きくなる事を見越しての大きさだと思いますし、
ここは駐車場が広く開けていて日当たりよく、育つと思います。
他の植栽も上品に植えられていると思いました。
夜はライトアップされてリゾートホテルみたいです。
屋内も屋外も整備されていると感じました。

こういうリノベマンションって、人気あるのですか？

最近夜間に照明点けなくなったんですか？
こういうのを見ると、うーんとなりますね。

私も関心があり夜間に見に行ったのですが、真っ暗で残念な感じでした。
立地はいいなと思ったのですが、やはり築年数が気になります…。

共用部全体の若返りをしてるので、自分としては築年数はネックになるほどではないかな。
30年の長期修繕計画もあるからビンテージマンションとして何とかやっていけるのでは？
少なくとも新駅周辺の再開発が完了するまでの10年程度は価格を維持できると踏んでる。

そんなこんなで条件の良い部屋は埋まりつつあるみたい。

ライトアップは費用がかかるのでやめたのでしょうか?
管理費収入が少なくて継続できないのか、単に節約のためにやめたのか。
いずれにしろ今までやってたことをこれほど短期間でやめてしまうと、長期的な視野でマンション運営をできる管理会社、管理組合ではないという印象を持ってしまいます。
それとも最初から販売期間だけライトアップするという計画で、思いの外自家感がかかってしまったのか。

分かりませんが、ライトアップの時間延長はもうしないのかな。せめて23時頃まではして欲しかったな。

門からエントランスまでの石畳は当初パンフレットどおりの模様だったらしいけど、騒音が酷いとかで居住者からクレーム出て、現在の何も模様がない状態に施工仕直したんだって。
ライトアップももしかしたら苦情があったのかもね。

一応30年の長期修繕計画があるんで、今後管理はしっかりしていくと思うよ。
125戸のうち102戸分譲するわけだから、管理は新規購入者次第なんだけどね。

残りの23戸は？

>>95
それが事実なら
やや公共心に欠ける住民の方がいらっしゃるという印象ですね。
石畳の方が絶対いいと思います。
張替えに反対する人はいなかったのでしょうか。

２３戸の方？

残り23戸は、高輪ハイマンション時代からの居住者と東京ソックスの非分譲住戸
ちなみにソックスの分譲住戸102戸で売れ残りが出た場合、賃貸に回すことも考えてるんだって
元々賃貸メインの会社だから

だいぶ前に値引きの質問あったけど、今なら値引きに応じてもらえるはずだよ
理想の間取りが速攻決まってしまって、売れ残りのうち許容範囲の部屋を契約したが、結構値引きしてもらったので満足