【住民専用】イニシア千住曙町Part6

>>275

できません。

>>275

自由化されたら515戸まとめての契約より1戸の契約の方が安くなると思ってるわけ？

自由化して安くなるとも限らないんだけどね。
低圧のまま自由化して得られる恩恵より、高圧契約との差が利用できる方が有利だとは思うんだけど
問題はそれを組合が総取りする理由を示せるかだよね。各戸に還元すれば使った電気代比例だから公平だが
組合による総取りだと、たとえ適切に組合が使ったとしても面積に比例して恩恵を受けることになる。

>>276-277
272の方式なら鞍替えはできる。
272の方式は、現行の借質電気室（東電の配電設備）は生かして、高圧一括受電用設備を敷地内に新設し、開閉器盤内で配電ケーブルを繋ぎ替える方式だから可能になる。借質電気室を一切手を加えないので東電はＯＫする。

自由化は競争だからドイツの自由化例にあるように一時的に電気料金は安くなる可能性はある。
ただし価格競争は企業体力の勝負だから、いずれ体力消耗戦で弱小企業は淘汰される。
おそらく東電と東京ガスの二社寡占状態になるであろう。
それよりも電気以外の付加加価値サービス提供によるセット割引が勝負になると思う。
電気とガス、電気と通信の抱き合わせ契約による総合的なコストパーフォーマンス。

高圧一括受電は2016年4月以降の電力小売全面自由化解禁を見てから検討してもいいのでは？
自由化されれば小売り電気事業者の競争で電気代が下がるのか？あるいは他サービスとの併用セット割引でトータルで安くなるのか？
自由化の様子見て、高圧一括受電導入による住民にとっての電気代削減額と比較検討してから決めたらいいと思う。
「慌てる乞食は貰いが少ない、急いては事をし損じる」なんてことにならないように。

>274

専有部と共有部が逆です。
専有部は組合が提出を受けたりすることはありませんが、
共有部は割引元を計算できないと徴収額がきまりませんから
提出されます。

>>281
間違い。
専有部分は、高圧一括受電後も従前の東電料金基準で検針票に基づき業者が電気代を徴収するので、住民に証憑書類として検針票を発行する。
一方共用部分は、高圧一括受電しても従前と電気使用量は変わらない（削減されない）ので、東電料金基準で検針票に基づき算定すると業者が管理組合に請求する「みなし電気代」と大幅な齟齬を生じる。
だから業者は管理組合に検針票は発行しない。

>組合による総取りだと、
受電業者による総取りの間違いですよ。
業者が総取りして分け前を管理組合がもらっているのです。
どうして理事会は管理組合が総取りして一部を業者に委託費として払う考えをしないのですか？
理事会は総取り費用の計算をしているのですか？
全スレで住民が試算してますから参考にしてみては？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752/res/134/
業者への支払いを少なくし管理組合ができる限り分け前を多くとることを考えるべきです。
ところで、管理組合が総取りする方式が東電の高圧一括受電方式なのです。
東電へは業務委託費の支払いになります。

仮定の話をしてもしょうがないと思うなぁ。
かなり沢山の方が質問にこられてやり取りもできました。
今日半日で何人か反対の方は減らせたと思いますよ。

マンションの電気契約者でない人が反対してても別に困らないですし。

そりゃそうですね。
で、来年電力自由化になると乗り換えはできるのですか？

反対はしてないと思いますよ。
デメリットやリスクを承知しているのなら自己責任ですから。
住民ならまだしも理事ですら理解してない高圧一括受電をlectureしてくれているのだと思います。

>287

できるわけないじゃん

>>289

それなら反対者は絶対に承諾書には判子つかないのでは？

そうなると強硬策を講じるしかありませんね。
オリックス指南の訴訟の脅しなんて手ぬるいです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553287/res/202/
だいたい訴訟しても勝てるわけがありませんし3年はかかりますから来年自由化が始まってしまいます。
自由化が始まれば脱落者が大量に出てきて事業そのものが頓挫します。

とにかく今年中に実施です。
最後の手段を講じるしかありません。
理事会にその覚悟あるのかな？

もっと反対の人が多いと思ったけどなあ。

>>291
反対する理由ってなんですか？理事会は認識してたのですか？
それなら議案書の質疑応答に書けばよかったのに。

ところで高圧一括受電導入して電気代削減して出た余剰金はどうするつもりなのですか？
組合員に還元しないのですか？

>>294
電気代削減によって増えた余剰金は役員報酬の増額に使う手はある。
今の2倍3倍に増やしても問題ない。

>>295
それはないだろう。
ただでさえ報酬貰ってるだけの仕事してるかどうか分からないのに更に報酬増やすのはナンセンス。
役員は組合員の義務なんだから手弁当でやれよ。
電気代削減分は修繕積立金に回すのが正解だ。

うちは、鉄部塗装を担当しながら、クレームを握りつぶして総会で指摘をうけるような雑な
仕事は理事会はしてないからなぁ。少なくともうちの理事は人様のマンションの匿名掲示板に
ちょっかいだしている暇はないですけどね。、

そうですね。
売主の瑕疵を追及せず多額の組合費で震災修繕したアホなマンションもありますね。
組合費が大きく既存されても何も言わない住民もお人よしです。

そうですね。
売主の瑕疵を追及せず多額の組合費で震災修繕したアホなマンションもありますね。
組合費が大きく棄損されても何も言わない住民もお人よしです。

>>605
>一般会計を削減できた費用を特別に回す
>特別の資金を運用する
>こんなの当たり前の管理組合です
会計間で資金融通するなら区分会計してる意味がない。
一般会計の剰余金は原則翌期の会計に充当するのが管理規約じゃないか？
一般会計で支出削減できたのなら収入の徴収管理費を値下げするのが道理。

>>297
ちょっかいではないのでは？
金貰わないと役員は働かない、マン管士に支援してもらわないと業務できない、
そんな体たらくなＣ級マンションを無料で指南してるのでは？

>>290
>最後の手段を講じるしかありません。
予定では通常期末総会との兼ね合いで3月中に全員の同意書を集めないとならないと思います。
最後の手段ってなんですか？

>>296
>電気代削減分は修繕積立金に回すのが正解だ。

それ管理規約違反ですよ。
会計間の資金移動をすれば管理費会計と修繕積立金会計に区分会計(管理規約第31条4)してる意味がありません。
そして管理費会計の余剰金は翌期の費用に充当しなければなりません。(管理規約第64条)

恐れ入ります。マンション管理士先生方に質問させていただきます。

管理会社への管理業務委託費の支払いを過去に渡り前払いを続けてますが管理組合にとって不利ではありませんか？
すなわち翌月分を当月末に支払っているのです。
これは仕事をしてないのに金を先払いすることになり、1ヶ月の保障措置はあるにしても管理組合が管理会社に対して無用な債権を持つことになります。
これは国交省が管理費・積立金徴収で指導している管理組合が管理会社に対する債権を持たないと言う方針に逆行しています。

これに関して総会で「保障措置があるにしても管理組合に不利になるような債権を持つべきではない、管理業務委託契約の委託費支払い条件を変更するべきだ」と提案しましたが、理事会執行部は「今まで委託契約でそうなってるから変更するつもりはない」との回答で、すったもんだで喧嘩になり総会が炎上してしまいました。

私は複数の他のマンションにも関与していますが、それらはみな「当月当月分払い」で管理組合は管理会社に債権を持たない契約です。

ご教示お願いします。

>>199
>毎年契約を更新しますが、

毎年なんですか？うちは昔から2年契約です。
あるとき住民が1年契約にしろ！と理事会にねじ込んだら、理事会と管理会社が猛反対して2年契約のままです。

うちも管理委託費は翌月分の前払いですが、住民の管理費・積立金も翌月分の前払いです。
整合性は取れてますが、前払いは不動産賃貸借契約の家賃・共益費の支払いと同様な考えみたいです。

普通、契約は1年契約だろう。
2年もそうだけど5年とか10年なんて非常識だよ。
なんでそんなに長くするのか？業者有利な契約期間だ。

管理委託契約は年次更新が普通ですね。
このマンションでも、総会での承認があると、
６月から次の5月までで一年間更新しています。

>>307
更新？契約締結じゃないの？
他社比較しないの？更新ばっかしてたらボラれるよ。
理事会なにやってんの？
金もらうだけ働けよ！

毎年独立系とか呼んで、相見積もりだで叩いていたら、
毎年当て馬に使われるのはごめんこうむるとかで、
高額の回答を返されるとかかっこ悪いことになるのもねぇ。

所詮その程度のレベルだったってことですかねえ。
人様に働いてないと一人前の口をきくほどの業績はあったんかねえ。
いろんな人から悪評しか聞きませんが。

>>309
お前、毎度の書き込みレベル低すぎ。
オウタの爪の垢でも煎じて飲んでろよ。
顔洗って出直して来いよ。
雑魚は相手にせんけどな。

>>303
毎期の損益計算書見たら管理規約違反してるのが分かる。
一般会計の剰余金は翌期一般会計収入に充当していない。
充当せずに修繕積立金に一部振り替え、残りを内部留保で貯めこんでる。
修繕積立金への一部振り替えに関しては第二期定期総会で承認されているが、区分会計の原則に基づく肝心の管理規約を変更していない。

一般会計で剰余金がふんだんに出るなら、住民からの徴収管理費を値下げするか一般会計に経常している駐車場等の使用料を値下げするべきだろう。住民から取り過ぎてるから余るのである。

「足りないなら値上げする、ならば余るなら値下げする」
値上げと値下げでバランスし区分会計間の独立性を堅持するのが管理組合会計の基本である。
役員は肝に命じて業務執行しろ。

嘘は困りますねぇ

　一般会計の剰余金を修繕積立金会計に振り替えるということは、別途修繕積立金を徴収していながら管理費や施設使用料に修繕積立金の一部が含まれてることになるよ。
　一般会計は経常管理の会計だから収支トントンくらいでいい。突発的な修繕等の支出は管理規約通り修繕積立金の取り崩しで賄うのが原則である。
　会計全般を見直した方がいい。

一般会計は多額の施設使用料が収入計上されているので、収入の徴収管理費に対する支出の管理経費の実態が見えにくくなっています。
施設使用料の一部を修繕積立金会計に移設して、一般会計の真の実態を明らかにする必要があります。
施設使用料の修繕積立金会計への計上は管理規約上それが可能ですし、一般会計の徴収管理費とそれに対する管理委託費、その他管理経費の妥当性解明にも寄与します。
一般会計で余剰金を貯めこんで会計間資金移動で修繕積立金会計に振替えするよりも、こちらの方が規約に反せず経常管理費用の実態がより透明化され明瞭になります。

駐車場のこと？

>>315
使用料は駐車場だけとは限らない。議案書のＰＬ表見たら？

ほかは微々たるもんだと思うけどな。全部合わせても桁違いに少ない

>>639

>http://www.denryoku.co.jp/pdf/kiyaku.pdf

規約見ると「本物件に高圧受変電設備を導入し、当社または本物件代表者が電力を供給する電気事業者との間で締結した電力需給契約に則り・・・」と書いてある。
と言うことは、管理組合が電力会社と電力需給契約を締結できると言うことになる。

これ非常に重要。

管理組合が電力会社と電力需給契約を締結したら、管理組合が業者設備を借りて高圧一括受電をすることになり、区分所有者は管理組合と電力サービス契約を締結し、管理組合は電力管理業務を業者に委託することになる。

まさに東電高圧一括受電の「スマートマンションサポートサービス」のスキームそのものになる。

また誤爆ですよ。タブチさん。

>>318
管理組合が電力受給契約を締結するということは、管理組合が一括受電の電気代（共用部分+専有部分）を東電に支払うことになる。
そうなると、専有部分の電気代は区分所有者から管理組合が徴収して一般会計の収入に計上することになり、一般会計の支出は一括受電の電気代（共用部分+専有部分）を東電に支払い電力管理業務の委託費を業者に支払うことになる。

こうなると「共用部分の電気代が削減される」なんていう議論にはならず、一括受電前は電気代収入がなく管理組合電気代（共用部分）の支出だけだったのが、一括受電後は専有部分電気代が収入化され、共用部分+専有部分の合算電気代と業務委託費の支払いが支出になり、その差分が収益として創出されることになる。

管理組合電気代会計が一変することがわかる。

それでは業者が電力受給契約を締結するとどうなるのですか？

>>321

受電業者が電力需給契約を締結するということは、電力会社にとっての需要家は受電会社であって管理組合ではないことになる。

そうなると電気代会計は受電業者の会計になるので、その会計に関しては管理組合はアンタッチャブルのブラックボックスになる。

そして管理組合は、一括受電前の共用部分電気代から決められた削減額を差し引いた「共用部分見なし電気代」を受電業者に支払うことになる。

ここで「見なし電気代」と言ったのは、共用部分電気使用量に基づいて正確に計算された電気代ではなく、数字のお遊びで無理やり削減額分を減らした仮想電気代になるからである。

高圧一括受電の導入により共用部分の電気代が削減さ
れた、すなわち共用部分使用電力量が省エネをしないのに削減された、と誤解してはならないのである。

>>321

受電業者が電力需給契約を締結するということは、電力会社にとっての需要家は受電会社であって管理組合ではないことになる。

そうなると電気代会計は受電業者の会計になるので、その会計に関しては管理組合はアンタッチャブルのブラックボックスになる。

そして管理組合は、一括受電前の共用部分電気代から決められた削減額を差し引いた「共用部分見なし電気代」を受電業者に支払うことになる。

ここで「見なし電気代」と言ったのは、共用部分電気使用量に基づいて正確に計算された電気代ではなく、数字のお遊びで無理やり削減額分を減らした仮想電気代になるからである。

高圧一括受電の導入により共用部分の電気代が削減された、すなわち共用部分使用電力量が省エネをしないのに削減された、と誤解してはならないのである。

>>321

受電業者が電力需給契約を締結するということは、電力会社にとっての需要家は受電会社であって管理組合ではないことになる。

そうなると電気代会計は受電業者の会計になるので、その会計に関しては管理組合はアンタッチャブルのブラックボックスになる。

そして管理組合は、一括受電前の共用部分電気代から決められた削減額を差し引いた「共用部分見なし電気代」を受電業者に支払うことになる。

ここで「見なし電気代」と言ったのは、共用部分電気使用量に基づいて正確に計算された電気代ではなく、数字のお遊びで無理やり削減額分を減らした仮想電気代になるからである。

高圧一括受電の導入により共用部分の電気代が削減された、すなわち共用部分使用電力量が省エネをしないのに削減された、と誤解してはならないのである。

そうなると、高圧一括受電しても誰が東電と電力需給契約をするかによって管理組合の電気代支払が大きく変わると言うことですか？

>>312

その通り。管理組合の電気代支払は次のようになる。

①■管理組合が電力需給契約を締結する場合
　共用部分+専有部分の合算電気代→東電に支払い
②■受電会社が電力需給契約を締結する場合
　従前の共用部分電気代から取決め削減額を差し引いた見做し電気代→受電業者に支払い

だから誰が東電と電力需給契約を締結するかによって、管理組合の電気代支払は①数千万円か②数百万円の天と地くらいの差になる。
ただ①は、東電に支払う電気代をはるかに上回る専有部分の電気代が収入として管理組合に入ってくるので全く問題ない。

ところで高圧一括受電に興味を示さない人は、来年の電力小売全面自由化を挙げますが、自由化されば電力だけで７．５兆円の市場開放による競争激化で電気代が下がるのですか？

17年にはガスも自由化されますから電力とガスで合わせて10兆円の市場開放ですね。
電力+ガスのセットで割引でしょう。これに通信も加わるとメリット大きいですね。

>>290
判子押させる最後の手段ってなんですか？

>>329

オウタに聞けよ。ブログに書いてるから。

「北風と太陽。実は最後に残った分は業者に任せるんではないつもりです。太陽的秘策がありますが、ここには書けません。」

秘策は書いてしまったら、秘策にならないからなあ。
特にタブチさんの読むとこにはかけませんよ。

東電の提案がほとんどのマンションで採用されていない理由は、
説明会やコラボなどで案内している通りです。

例えば東電の一括受電にすると、専有部の停電が毎年になります。
タブチさんは、検索すると明電舎にお勤めのようですから、
（昔の特許情報などで、今もそうかは知りませんが）
東電押しなのかもしれませんが、普通の住人の方は、停電の頻度などは
とても気にされますから。

東電のは足止め狙いです。実際に声がけして交渉してみればわかりますが
実際に決定導入しているマンションの例を一つでも良いからあげられますか？

>>327

新聞に回答載ってるよ。

【セット契約・再生エネ…　電力とガス、選ぶ時代に 法改正案を閣議決定　競争で値下げも】
　2015年3月4日　日本経済新聞

　政府は３日、電力・ガス改革の総仕上げとなる電気事業法などの改正案を閣議決定した。電気やガスのセット販売や再生可能エネルギーだけを使った電気など多様なメニューが可能となり、消費者が自らエネルギーを選ぶ時代に入る。競争が活発になれば料金低下につながる可能性もある。ただ、先行して自由化した欧州では値上げとなった例もあり、適切な監視体制が課題となる。

　改正案が今国会で成立すれば、60年以上続いた電力・ガスの地域独占の時代が幕を閉じる。2016年に電力、17年にガスの家庭向け市場が自由化されれば、多様なサービスが生まれる見通しだ。
　自由化と同時に導入されそうなのが、電力とガスの一体契約だ。東京電力や東京ガスが提供する方針を打ち出しているほか、中部が地盤の東邦ガスも電力小売事業に参入する方針を固めた。都市ガスを供給する愛知、岐阜、三重の３県で16年にも電力とガスのセット販売を始める。
　環境への関心が高い消費者が再生エネだけでつくった電気を買ったり、住む地域が変わっても同じ電力・ガス会社と契約し続けたりすることが可能になる。新電力のエネットは二酸化炭素（ＣＯ2）の排出量に応じて料金を選べる新サービスを検討している。不動産会社が引っ越しの際に電力、ガス契約も勧誘するといったケースも出てきそうだ。
　自由化後は、地域内で様々な料金プランの会社が多く存在するようになる。このため、米国などで普及する電気料金の比較サービスも登場しそうだ。日本では、住宅設備設計のエプコがインターネット上で電気料金プランの比較サービスを準備している。

　消費者との接点となる小売部門で新規参入の動きが相次ぐ一方で、課題も多い。改正法案では大手各社に電気やガスを送る設備を別会社に分離することを義務付けた。電力再編が活発になり各社の送配電設備などを統合すれば事業コストを大幅に引き下げる効果も期待できる。
　ただ、自由化で料金引き下げが必ず実現するとは限らない。英国では1999年に小売りを全面自由化してから13年までに、電気料金は物価上昇の影響などを除いても1.5倍に上昇した。
　一方、ドイツは物価上昇分などを除けば、自由化から15年で電気料金は11％程度下がった。日本エネルギー経済研究所の小笠原潤一研究主幹は「英国は一部の電力会社の寡占が進んだが、ドイツではある程度企業間競争が確保された」と話す。
　英国では大手電力が卸電力の価格を操作するなど、市場競争が働かなかったとの指摘がある。日本で電気料金の上昇を避けるには、欧州の経験を参考に多様な企業の参入につながるような制度設計が必要だ。
　経済産業省は今秋に電力自由化後の電力市場を監視する新機関を立ち上げ、競争環境の整備を進める。新機関が独立して権限を発揮し、公平な環境を維持できるかが成否のカギを握る。

>>331
代表理事の應田さんは勤務先の理化学研究所で秘策の研究をしているのですか？

>333

ここ、削除されたあとにも記録は残っているんですよ。個人名を書いて誹謗中傷したののが誰か？ 開示要求は出そうかなと思います。

この程度を漏らしているＩＴスキルで書き込むには既に相当やばくないですかねえ。
センチュリーつくばみらい平や、一括受電・管理などあちこちの掲示板でご活躍中の西葛軌道こと田淵洋治様。　
うちのホームページを頻繁にアクセスして頂いているのは、本当なら嬉しいところですが、足跡を残しすぎです。
　
>47
http://dnstoolkit.net/whois/mirai 660. com

＃この掲示板の読者の方（いるのかな？）へ上のアドレスをくっつけてみてください。そのアドレスをこの掲示板に直接書くとなにか過去に経緯があったのでしょう（苦笑）掲示板のNGワードではねられます。

昨日こちらの掲示版の運営のミクルの方と座談会をしてきました。この件についてはご相談してみようかと思います。
　
また一括受電の承諾書押印は既に始まっています。こちらのほうで把握している各種の情報などとあわせて、その妨害行為にあたらないのか？も聞いてみましょう。
　
お互いに、相手の勤め先にこの記事版上での行為はどうなのよ？と問い合わせをして、各々の勤め先の裁定でも受けますか？私は全く困らないです。　実際にこのマンションに住んで、理事会の役員していますからね。

>>331

>例えば東電の一括受電にすると、専有部の停電が毎年になります。

なぜですか？経産省が検討レポート出します。
http://www.meti.go.jp/committee/sankoushin/hoan/denryoku_anzen/pdf/005...

東電は、よく管理組合の比較コンペで落ちていますが、
停電の頻度が3倍、検針やら収納やらを全部任せたら組合に残る取り分が
他の会社の半分とかの提案で失笑を買って敗退とかね。
そこでの東電自身の発言だからなぁ。多分遠隔診断とかない提案なんですよ。

タブチさん風に言えば、《東電に聞いてみたらいい》

これ、誤爆じゃないですか？

No.770 by 匿名さん　2015-03-06 08:01:13
強烈な一撃をうけるも半日で復活
そのタフさは見習うべきかもな
理事会活動で生かして欲しかったが
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553287/

誤爆多いですね（笑）

>>697

高圧一括受電に関しては、東電は待ちの営業である。
受電会社のように管理会社経由で積極的な営業活動はしない。
なぜなら、一括受電するか否かは管理組合が決める問題であるから。
詳しく知りたければ、管轄支社の法人営業部に出向くか電話することだ。
東電は決して売り込みはしない。
くどいが一括受電するか否かは東電が決めるのではなく管理組合が決める問題であるから。

受電会社とコンペしても東電は必ず負ける。
なぜならコンペに勝つために民間受電会社を上回る提案は独禁法でできないから。
負けても痛くも痒くもない巨大企業だ。東電は一括受電で飯を食ってるわけではない。一括受電は顧客流出防止のためである。

唯一東電が優れている点は、電気代会計の透明化である。
東電の一括受電は管理組合会計である。
受電会社の一括受電は受電会社会計なので管理組合はアンタッチャブルである。

また誤爆だよ。
見苦しいから、一括受電板にだけ頼むよ

クロスポストはマナー違反

こちらで続きはどうぞ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548375/

誤爆多いですね（笑）

>>336

木っ端理事だからしょうがないけど、こういう考察をするもんだ。

　東電は法律通り自家用電気工作物の法定停電点検は1年としている。
　拠り所は、民間受電業者は建設業者だが、東電はライフラインの公益を担う一般電気事業者だから電事法に則り判断する。
　電気事業者の東電にしてみれば、ビジネス最優先の民間受電業者の要望を受けた経産省指導の条件付き3年緩和に無理してする必要性はなにもない。
　なぜなら東電は電事法により住民の低圧受電は直接契約で、電気事業用電気工作物の配電設備の延長給電になるから無停電点検なのに、なんでわざわざ保安規定の足かせのある自家用電気工作物に変更する必要があるのか？だからなのだ。
　東電の高圧一括受電は顧客流出防止が目的で、儲けるためではない。それは営業を全くかけてないことからもわかる。管理組合から問い合わがあれば対応する、待ちの営業だ。
　東電ならその法律の電気事業者の立場と地域独占性から、民間受電業者を上回るスキームが組めるが、独禁法の規定で民業圧迫ができないようになっている。最高でも民間業者とイコールフィットが限界だ。
　コンペで民間事業者を抑えてトップに立つことなどできないのである。
　これら東電の一括受電については、東電へヒヤリングした人の報告が前スレで既に解説されている。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752/res/49/

>>343

>　東電の高圧一括受電は顧客流出防止が目的で、儲けるためではない。それは営業を全くかけてないことからもわかる。管理組合から問い合わがあれば対応する、待ちの営業だ。

東電にしてみれば、単価の高い低圧受電で契約してもらったほうが利益が多くなりますね。それをわざわざ低圧単価よりも安い高圧単価の契約に切り替えを積極的に勧めるわけがないです。
東電の電気料金収入利益の約9割が一般家庭の低圧電気料金により賄われていることを知っておくべきです。その前提で論じることです。

>>334
>実際にこのマンションに住んで、理事会の役員していますからね。
理事なら児玉、滝井のどっちですか？

どちらでもないよ。
理事だけで18人いますからね。

それで思考レベルが低いのか・・・・納得。

>>345
守田が抜けてるよ。

>>334
>うちのホームページを頻繁にアクセスして頂いているのは、本当なら嬉しいところですが、足跡を残しすぎです。
ホームページって足跡隠してコソ泥みたいに忍び足で見に来るもんなのですか？
ホームページは普通は堂々と土足で上がり込んで来るから足跡だらけは仕方がないのでは？

法人化管理組合の場合、法人登記された代表理事４名とその他烏合の衆がいます。
対外的には代表理事４名のみが同格同列の代表権を持った理事で、対内的には代表理事に理事長と副理事長の肩書きを与え、その他多数の格下理事と明確に区別しています。
同じ理事でも格上の代表理事以外を木っ端理事と言って区別しているのでしょう。

>>330
>対外的には代表理事４名のみが同格同列の代表権を持った理事で、

代表は一人にしないと責任の所在が曖昧になる。
責任の所在を明らかにするには、対内的に理事長が責任者なら対外的にも代表は理事長に統一すべきだな。

あるいは対外的な代表理事と対内的な執行理事に明確に分けてしまうかだ。
代表理事は対外的な責任を、執行理事は実際の管理組合運営を。
執行理事制の導入だ。別途CEO,COO,CFOに相当する執行理事を選出する。
CEOは最高執行責任者、COOは最高コンプライアンス責任者、CFOは最高財務責任者だ。
たとえば順に理事長、副理事長、会計担当理事をあてがえばいい。
代表理事による理事会と執行理事による理事会を分けてしまう。
そうなると、ほとんどの場合代表理事は法人の看板理事で平常時は飾り物になる。

代表権なんて対外的なものである。
対内的住民互助活動が中心の管理組合は執行理事で十分機能する。

法人化については、指摘の誤りを　
>245
で反撃されたまま放置しているのが気になるな。

善管注意義務は委任関係だから民法だよ。
役員全員に善管注意義務がある。
それをわざわざ管理規約で誠実義務に置き換えて規定してる。
管理規約読んだら？第４０条。

>>350
>対外的には代表理事４名のみが同格同列の代表権を持った理事で、
質問です。
法人代表理事が同格同列で代表権があるなら、役員報酬は同じじゃないとおかしいのでは？
代表理事の理事長と副理事長では倍半分の違いがあります。
報酬にランク付けした意味はなんですか？

もともと役員報酬は職責の軽重や勤務査定ではなく理事会への出席手当ての意味合いだから、報酬に差をつける必要はないと思う。
高圧一括受電までして一般会計の経費節減をしなければならないのだから、缶ジュース一杯分まで減額したらどうか？
理事会のお茶代程度で十分だろう。そういう前向きの提案をすべきだと思うが。

年１２万円高過ぎないか？根拠は？

むしろ安すぎないか？月一万では私ならやらないな。

やはり金か・・・・
金でしか動かん奴には絶対頼まんから安心せー。

管理組合の役員就任は法律で組合員の義務なのに義務に組合費用でお金払うのですか？
管理組合の役員は手弁当が基本じゃないですか？

これ、何棟の何号室ですか？中古価格としてどうなんですか？
http://www.athome.co.jp/ks_12/dtl_1053796612/?DOWN=1&BKLISTID=001D...

>>360

同じ広さの間取りが複数あるから、このマンションの住民でも部屋まではほとんどの人にはわからないよ。
縦長リビングなのがヒントでたぶん新築時価格の安いかった方で、その理由は住民なら想像がつくはず。

>>360
新築分譲当時4200万円超えてたのでは？

>>363
駅歩30秒で川べりの堤防の上でなく高台の岩盤に建ってて、中途半端な制震ではなく完全な免震で、しかも74㎡よりも広い80㎡で2200万円と、3200万円に比べて1000万円も安ければ買いじゃないですか？
このあたりじゃ駅歩10分以内に1000万円あれば30坪以上の土地が買えるようです。
http://www.athome.co.jp/ks_14/dtl_6956042755/?DOWN=1&SEARCHDIV=1&a...
土地があればいつでも戸建を建てて移り住み、マンションは賃貸に出せますね。
駅歩30秒のマンション、賃貸は引く手あまたと聞いてます。

では同じ棟で同じ位の専有面積で比較可能な70.91平米の間取りについてはどうでしょう？
かなり高層階でも新築時価格は2200万円そこそことお買い得？でしたが、簡易査定では3割ほど値段が落ちているようで、特に広さにかける3LDKあたりの間取りの、ここ1年ほどのレインズにおける成約価格登録は3事例ほど全て27万円/平米と駅直近を売りにしている割には低調ですが、理由は？

>>359
法律というよりも義務は管理規約だと思う。
第21条（区分所有者の責務）

>>365
のらえもんに聞いたら？

>>365

TXは守谷から先は一応繋がってますという感じで、殆どの時間帯で1時間に4本しかない。守谷は10本。
茨城県に特有の、交流、直流の両方の対応車両しか先には行けないからね。TXはそこそこ早いから通勤時間はさほどでもないが、距離はしっかりあるから通勤定期なら都内まで月3万円超え。当然この分も不動産価格には反映される。

そりよりも駅から14分も歩くと足にマメできないか？

>>369

このマンションに住んでる人で、通勤に14分も歩いた駅をふだん使いする人なんていないよ。使っても1時間に4本の電車と変わらん気はするけどね。

>364

徒歩30秒というのはエントランスまでであって、
C棟のしかも端までは結構遠かったような

>362

3288万円

隅田川の舟運は利用できますか？

江戸時代は舟運は盛んだった。

このマンションには不動産に詳しい方がいらっしゃるのでお尋ねします。


高圧一括受電をした場合、電気契約が受電会社に限定され、2016年度以降の自由化解禁に対して区分所有者の電気契約の自由がなくなるとのことですが、将来マンションを売却する時に自由に電気契約ができないことはマイナス要因になりますか？
不動産屋は売買契約前の重要事項説明でインフラ関係の説明をします。


またオーナーとして現在賃貸中の場合、賃貸借契約に添付している重要事項説明書に電気は「東京電力」と書いてあります。高圧一括受電した場合は電気が受電会社に変更になりますが、賃貸中の場合は契約条件の変更に伴う賃借人に対する何らかの手続きが必要になりますか？
賃借人の方は2016年度になったらガス料金とのセット割引や携帯料金とのセット割引を考えて東ガスやソフバンに電気契約を変更しようと期待に胸ふくらませているかもしれません。それができないとなると賃貸借契約を解約するかもしれません。