ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

はいどうぞ!
どんどん入ってほしいスーパーをリクエストしてね！

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スーパーはオーケー一択よ。
ただし近くにマルエツがあるのでその出張店舗になるならそれでもいいわ。

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オーケーか石井お願いします

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オーケーみたいな安っぽいスーパーのどこが良いの？？成城石井にきて欲しいわ

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>>23844 匿名さん
手付金すら払えるか怪しい人もいるらしい

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>>23855 マンション掲示板さん
又貸しして踏み倒し続ける中国人より身元はっきりしている分だけマシ

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シンガポールのアレみたいなプール作って欲しい
タワー2本あるし

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>>23844 さん
今後、利上げも続くしね。
もう都心でサラリーマンが買える物件でリセール固い物件なんかないんだよ。
そういうところの新築はもう数年前からデベが利益ガッツリ乗っけてるし、中古もそれに引きづられて上がった。

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まぁ、港区内陸、渋谷区、千代田区の都心は確かに価格も高くて供給もあまりないので買うのは難しいかもしれないが、

一方で湾岸は、むしろ新築の在庫豊富で選びたい放題では？豊海タワー、セントラル、スミフ月島、有明、+晴海や勝どきなどの中古。エリアにこれだけあれば焦らずに落ち着いて選べますよね？

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>>23859 マンション掲示板さん
湾岸のファミリー向けの条件いい中古は1.5億くらいだから、世帯年収2500万くらいあるならアリですね。
利上げがあるし、昔より税負担率上がってるし、年収2000万だとだいぶキツい気がする。

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中古の場合も、売出価格と実需向け成約価格は必ずしも一致しませんしね。何より、湾岸においては新築の選択肢がこれだけ潤沢にあるのは珍しいですね。湾岸好きの新築検討者には機会が豊富で良いですね

つまり検討者は落ち着いて選べるし、数学的にも取引成立の観点から見れば株と同じように購入者が買える価格に収束するだけでしょうから、腰を据えて検討できますね。

一方、港区内陸や渋谷区などの都心は新築マンション供給が少ないので、必然的に中古が稀少化してきますよね。その中で都心内陸は品川駅からの延伸（白金高輪から六本木方面）といった大きなアップサイドも控えていますし、東京不動産はこれからも変化が大きそうですね

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年収2000万以上あればドゥトゥールでもブランズ豊洲でも買えば良い
パークタワー勝どきは厳しいが

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マンションになると、必ずしも年収で決まらなくないですか？昔から

年収低くてもお金持ちの家は地方にたくさん存在しますし、逆に同世代より少しだけ月収やボーナスが高かかろうが、エンゲル係数や将来の備えを考えると、微差。

もつもの、もたざるものがあるので、同じ会社に勤めてる人でも違うよね。身の丈にあった家しか買えないしね。なので、冷静に選ぶだけですね。そもそも消費は家だけでもないですから。それに資産運用に限っても、株などもありますし

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新築希望者は新築しか選ばない【重要】。新築に価値を感じているのだから。湾岸は新築売り出ししているエリアの一つだから検討される。新品しか買わない人は車含め一定数いる。

一方で中古相場は全く別。新築じゃなくてもいいのであれば、過去の名作（主要駅の駅チカ、今の時代だとマンションになりにくい用地、高級仕様やpp分離の間取り）も検討できる。これが中古のいいところ。

つまり、
中古と新築は全く別マーケットですね

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>>23865 マンション掲示板さん

中古の良いのは自分の好きなようにリノベーションできるところ。

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新築じゃなきゃダメって人は、引き続き新築の中から気に入ったのを選べばいいし、人の嗜好は自由。どんなに中古マーケットが発展しようが新品至上主義の人はいる。新築価値ってそういうことだよね？

だけど、住むって生活なわけだから、子供のプライバシー空間とか、両親の通勤、子供の通学含めて最適な不動産があるだろうし、そういうのをひっくるめて未来への投資だろうから、最適解は家族によるし、新品じゃなくてもいい家族もいるでしょう。その場合、中古も選択肢に入る家もおおいだろうし、良質なつくりや場所の中古は、今度も真の意味でサステナブル物件と言えそうですね。

まさに、今進んでいる、マーケットの住み分けですね。新築の中からしか買わない人。中古も範囲の人。

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中古でもいいなら、それこそ、｢全室天カセ｣とか、｢子供や大人のプライバシー空間を確保しやすいPP分離｣とか、｢主要地下鉄の最寄り駅すぐ｣とか、、そういうスペシャルな部屋も好みによって探せますよね。
これだけ都心内陸に供給がないと、ますますヴィンテージマンション化は一定ニーズ保たれそうですね

同時に新築マンションも、今後も｢新築じゃなきゃダメ｣という層に支えられそうですね。

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私は新築の中からしか買わない人です。中古含めての検討者との割合はどのくらいなのかな？

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>>23868 マンション掲示板さん

まったくその通り。都心3区内であれば新築購入していずれ中古になっても基本的に安泰。ただ、晴海勝どきにハルフラ含めて大量供給されたマンションが常時一定数売りに出されるとなると、数年後には勝どき駅徒歩圏の中古物件検索で1000件とかヒットしそうな予感がある。そうなるとなかなか売れないのではと言う一抹の不安はある。

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せっかく買うなら新築って人も多いしね。

中古購入者＝全購入者ー新築のみ購入層

→中古マーケットには、
　新築のみ購入層はいない。

新築のみ購入者って、結構多くない？

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新築のみを検討する人の大半は、2次取得や3次取得で「もし人気マンションの抽選当たればポジション替えて含み益取り出せばいいや」と余裕を持っている人でしょう。
中古には1次取得や即急に買いたい切羽詰まってる層が分厚いです。

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>>23862 マンション検討中さん

パークタワー勝どきって何が良いのかね。
仕様は湾岸タワマンの中で最も低い部類の１つだと思うんだけどね。

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まぁ、新築のみ購入者する人は、今後も新築の中からしか買わない。それを世間では、新築プレミアという。潤沢な資産をもっている家庭もある

不動産初心者は、新築のみ購入層が、あたかも中古にもそのまま熱狂してくれると勘違いしがちだよね。新築のみ購入層は新築だから欲しいのであって、それを忘れて皮算用しないのが、不動産のコツの一つですよね。

中古は全く別マーケット。中古は、｢わざわざ新築から買わない｣のだから、新築では手に入らないスペシャルな駅前立地とか、新築では手に入らない間取りや区分仕様とかを、先行するマンションと競争する市場だしね

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パークタワー勝どきは新築なので安く駅直結を手に入れられたけど中古はうまみないね。

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新築のみ購入層は、今後も売り出された新築の中から選択し続ける。資金力のある人達が新築プレミアに価値を感じて買う。

対して中古は、過去に売り出された好きな立地や豪華仕様から自由な部屋を選択できる。港区内陸渋谷区千代田区などのいわゆる利便性の高いエリアのヴィンテージマンションはますますヴィンテージマンション化する。

マーケットも住み分けできてるし、それぞれれが得たいものをえられる。人それぞれ。いいね。

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好きな学区とかもあるしねぇ。
新築が欲しいのか、好きな学区の部屋（中古）がいいのか、内陸の好きなエリアの部屋（中古）いいのか、昔からほとんど変わってないね

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>>23877 マンション掲示板さん


そりゃ有明に比べたらはるかに良い

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>>23878 マンション掲示板さん

ヴィンテージって言えば聞こえ良いけど
所謂、築古マンションだよね。

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>>23881 匿名さん

2000年代の方がマンションは豪華だった。ザトーキョータワーズとかワールドシティタワーズとか芝浦アイランドとかパークシティ豊洲とか。それらはすでにヴィンテージ化しつつある。

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>>23863 マンション掲示板さん
手持ち資産あって切り崩すなら、その分予算に積めばいいんじゃないですかね。

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>>23881 匿名さん

新築買っても10年住めば築古と言われるのよ。

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まぁ、どーしても新築が欲しい人がいるのと同じように、どーしても東京の憧れの立地を手に入れたい人もいるしね。東京にも人気エリアがある。

だけどそういうところって、ほとんど用地がないでしょ？。たまに希少な駅前にて建て替え発生するとか、そんな周期くらい。いわんや、自身のライフプランでタイミングよく買えるかわかんない。だからプレミアムにまっってヴィンテージマンションになる。そういうマーケットもありますね。まあ、そういう立地は、虎視眈々と狙っている人もいるしね。人気学区もあるね。

まぁ、価値は人それぞれですよ。それがマーケット理解の第一歩ですよね。

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新築のみの人も、周りの中古見てモノを見る目を養ったほうがい。
時代的に、確実に中古の方が仕様がいい。

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代官山とか、港区内陸とか、広尾とかさ、｢中古でもいいから欲しい～｣って人なんてたくさんいそうでしょ？番町とかも｢リノベしてで、も住みたい～｣って人も一定数いそうでしょ？高くても価値を感じる人もいそうってことは、それもプレミアですよね。

新築しか嫌だーって人もいるし、好きな立地しか嫌だーって人もいる。

人の嗜好はコントロールできません。不動産以外にも受験や様々なコミュニティがあります。色んな人がいますね。その理解も必要ですね

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>>23886 マンション掲示板さん

私もそう思います。初期の湾岸マンションの方が明らかにグレードが高かった。
中古マンションを見学すると築浅よりも少し古い物件の方が立派なことに驚きます。

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どうせ買ったら自分の与信や資産で支払うんだから、納得して買うべきですよね。

憧れの立地を追い求めるもヨシ。新築の売り出しに合わせてそこで暮らせるかを考えるもヨシ。過去の名作（パークマンションやグラン）に挑戦するもヨシ。車もたずで駅前にて恩恵感じるのもヨシ。受験踏まえて人気学区をおさえるもヨシ。

大事なのは、予算計画をしっかりとすること。どんな経済情勢になろうが、向き合うのは自分たち家族。誰も代わりに払ってくれないしね。

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予算なければ築古で良いと思う。

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>>23882 匿名さん

WCTってエレベータ、高層、中層、低層わかれてないよね。通勤通学時間帯はエレベータ待ち酷そう。芝浦アイランド、東京タワーズ、パークシティ豊洲は外廊下では。とても仕様が高いとは言えない。

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75平米の高層階、狙い目じゃない？

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一次取得で新築しか興味持てず、かといってMRの予約も取れずな無謀な人も多そうだね
儲かりそうって理由で新築凸ってる人も増えてきた印象

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落ち着いて考えれば当たり前だけど、｢中古相場には新築しか買わない人はゼロ人｣だからね。。全く違うロジックで相場がある。新築狙いを差っ引いたのが、中古相場。

マンション複数回買ったことあるよーて人も、ふたを開けると、多くは新築数回とかでしょ？

中古を買う場合って、新築のときのように手取り足取りないし、モデルルームで動画みてテンションあがるもないんだよ。とにかく難しい。東京で一度でも新築マンションを実需に売ったことあればどんな人が買ってるかはわかるはず

新築と中古は、全く別。

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>>23895 マンション掲示板さん

なんか変な人ですね。私は新築4回中古2回買ったよ。あなた理論だとありえないんだろう

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新築と中古を両方買う人がいたとしても、新築しか買わない人もいるので、中古買う人＝（全検討者）ー（新築しか買わない人）、の式が成り立ちますね。

新築しか買わない人は、落ち着いて売りにでてる新築を検討すればいいだけ。湾岸には近年まれに見る多くの新築が売られているので、その中から予算にあった新築マンションを選べばよいだけ。予算の問題があれば、他のエリアの新築を検討すればいいだけですね。

マンションから何を得たいかは人それぞれ。憧れの新築マンションが欲しいって人もたくさんいるしね。自由ですね

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>>23891 匿名さん

タワーマンションのエレベーターって一番やりやすいコストカットなんだよね。
購入時もエレベータの台数とか速度なんかパンフレットに載ってないし、あまり
気にする人もいない。実は設置台数と速度にはマンションによってかなり違いが
ある。一番良いのは低層高層分けなくて良いので80戸に1基程度は確保されていて
最低でも分速180mは欲しい所。

（エレベーターの参考資料）

三菱エレベーター
https://www.mebs.co.jp/cases/#filter=.is-products-solutions-elevator&a...

東芝エレベーター
https://www.toshiba-elevator.co.jp/elv/case/

日立
https://www.hbs.co.jp/case/

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>>23891 匿名さん

当然、高速度エレベーターほど高い。タワマンで現在の最高速は分速240ｍ、通常は40階建て以上なら分速180ｍ～210ｍの採用が一般的。30階建てくらいだと分速150ｍが多い。低層用、高層用が分かれてる物件だと低層階用は分速60mの遅いエレベータにする。

ワールドシティタワーズについて書いているが、エレベーターに関しては豊海タワーはエレベーター速度が明らかに遅い機材でコストカットしているのがみえみえ。

（豊海タワーのエレベーター）
低層： 1～23階　105m／分（4基）
中層：23～39階　120m／分（4基）
高層：40～53階　150m／分（4基）

1基あたりの戸数　85戸

（ワールドシティタワーズのエレベーター）
全機　1～41階　　180m/分（26基）

1基あたりの戸数　80戸

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>>23898 マンション掲示板さん
新築、中古どちらも買ったけど家族で住む前提だったので、同じマンションで検討期間が2ヵ月程度ある新築が買いやすいが、自分が検討している部屋と同じタイプのモデルルームが無い場合、住んでみたら思ったより家具が置きにくい、眺望が想像していたのと違うことがあった。
それに対して中古は実物を見れるので、共用部分の雰囲気や間取りやリビングから見える景色が確認でき、内覧で気に入れば買う感じだと思う。ただ、スピード感を求められるので、内覧→申込→契約までの期間が1週間程度しかないと思うので、手付金の用意、契約までの準備期間が新築より短い。短期間での決定なので、迷っている時間があまりない感じ。

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>>23901 購入経験者さん

私も新築中古どちらも買ったことあります。新築時に倍率20倍外れた部屋がたまたま5年後に中古で出てたので即決しました。内覧は一回。そのときも新築も検討してたけど、まあその新築買ってもかなり上がってるのでどちらでも正解だった。

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>>23900 匿名さん

エレベーター高層、低層、中層で分けないと、朝の通勤通学時、各階停車リスクあり。
40階止まるとか地獄でしょ。
しかも作業用エレベータを別に設置していないタワマンもある。
ゴミも同じエレベータで運ぶなんて嫌だよね。

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豊海の住戸数に対してエレベーターの数は適正なんでしょうか？速さの前にそこが気になります。

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>>23905 匿名さん

高層、低層、中層で分けるか分けないかはほとんど関係がない。
総戸数に対するエレベーターの設置数と速度が重要。

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>>23907 匿名さん
停止回数に大いに影響ありますよ。
極端な話、20階にかけて毎フロア1人づつ乗ってくる場合と1フロアから20人で乗る場合、どちらの方が良いと思います？w

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>>23910 マンション検討中さん

分かりやすく3基のエレベーターがあるとしよう。自分は15階に住んでいて30階建てマンションAは3基がすべて高速運転で15階に呼べる。呼ぶボタンを押すと一番近くにいるカゴが来てくれるので待ち時間は少ない。その代わり1階に降りるまでに停止することはある。

30階建てマンションBは３つの階層別なので、自分は11階から20階の中速度エレベーター1基しか呼べない。しかし、乗れば11階から1階には停止しない。この2つ、どちらが１階に降りるまでの時間が少ないか？実は理論的には同じなのである。

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>>23910 マンション検討中さん

つまり30階建てエレベーター3基で３階層別の場合、3基あっても自分が乗れるエレベータは1基しかないので、乗れば途中停止することが少ない代わりにカゴが到着するまでの時間が長くなる。精神的にはそっちの方がイライラするだろう。

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ま、新築しか買わない層は、中古は買わないってのは不動産の基本だよね

新築の中から選ぶ場合、売り出だれる新築に対してそこに住めるかどうかを検討。それに価値を感じているんだから。予算の範囲で新築を追い求める。

一方、中古相場は、全く別物。基本的に好きなエリアを検討できる。好きな間取り、アクセス。自由だね

価値観ですな

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>>23907 匿名さん

分けないと、高速のエレベータつけても活かせないです。
スピード出そうと思っても加速前に停止を繰り返すことになる。

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>>23916 匿名さん

銀行に相談しないと危ないよ。

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>>23913 匿名さん

待ち行列の理論知っていますか？
乗客はランダムに来るので、上、中、下をわけていないと、
最悪、高層階から各階停車で非常に時間がかかります。
昔のタワマンがエレベータで時間がかかり不満が多いのはそのせいです。
しかも作業用エレベータを兼用しているマンションもあります。
最近のタワマンは、そのため、上、中、下で分離しています。

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>>23916 匿名さん
本当に駐在してるかの定期証明が求められたり、妻子が住んでる振りしても特定記録郵便とかで抜き打ち検査される事もあるって聞いた事あるし要注意じゃない？

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>>23920 匿名さん

それよりもこの高さでエレベーターが最速でも150m/分って本当ですか？
メチャ安いエレベーター使ってるように見えるんですけど。

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こんなところで駐在を悪用した住宅ローン詐欺に誘導するような事書くなよ

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豊海4戸目も買うぞ

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>>23928 匿名さん

75欲しいね？

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>>23922 匿名さん
買った人は誰も本人が住まないか、仮に住んでもデリバリーしか使わないので全く無問題です。

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短期転売なんかよりも駐在員の住宅ローン賃貸権利剥奪の方が先だろうにね。順番が違いすぎる。手付放棄に怯えながら新築抽選に挑んでる健気な駐在員とか笑わせんなって。

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駅近物件を選べる権利があるならこんな僻地に住みたい人間いないので、人気ある風をみんなで装って適当に値段釣り上げて転売益だけ取ってババを抜かせたら用無しですからね。三井もこの物件の天井を理解して企画時からエレベーター思いっきりケチりましたし、最近は値上げをしてません。

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投資目的で買った人は賃貸に出しても借り手付くの？
ハルミフラッグとか賃貸の借り手いないせいで民泊の温床になってるって暴落煽りおじさんの動画で見たんだけど

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>>23933 匿名さん
借り手自体はいるんじゃない？
利回りめちゃめちゃ悪いけど。
下手したらCFはマイナスかもね。

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>>23933 匿名さん
晴海フラッグで借り手がいない？
とんでもない嘘ですね。
賃貸見てますが、需要が多すぎて困るくらいです。
今はスカイデュオ入居前で出物が増えているものの、先月まではまともに内見できるものがないくらい人気でした。

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そもそも新築しか検討しない人達が一定数存在する時点で、新築マーケットと中古マーケットは別だよね。

例えるなら、新築時に倍率５倍であったとしても、残り４家族は中古になってもその部屋を欲しいと思い続けるとは限らない。だって、新築かつそのタイミングでそうであっただけだから。

それに、一度中古になれば、その他大勢の中古の中から性能や条件が比較され、検討される。つまり、限られた新築品同士の比較より圧倒的に選択肢が増える。

これが不動産の基本。逆説的に考えると、中古であってもどうしても住みたいってエリアもあるでしょ。。

こういうのは、昔は先輩が教えてくれたけどな。。不動産と株は違うよって。

だからこそ、新築マンションのうれしさをしっかり理解し上で、他人の行動はコントロールできないので、家族や自分でしっかり考え、予算と照らしあわせて、返済計画を考えて買う基本がいるよね。

不動産価格は多くの人にとって高い。自己成長やライフプランにもお金は必要。落ち着いてしっかり準備して、いいマンションに出会えるといいですね。新築マンションのワクワクや気持ちよさもありますしね。

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ファミリー向け賃貸は晴海フラッグの方が強いって不動産屋が言っていました。まあ、そりゃそうですよね。。、

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>>23932 検討板ユーザーさん
今期はコスパ良い間取りあるし、久しぶりにMR行ってみようかな。

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>>23938 検討板ユーザーさん
キャピタルゲインを一切無視して、ファミリーが豊海に住みたいか、晴海フラッグに住みたいか、となれば結論は当然。
晴海フラッグはそれだけでコミュニティを形成してる。
豊海は現状は新築で買ってキャピタルゲインを得るマンション。今後あのエリアがどうなるかはわからないけど。もちろん20年前の豊洲である可能性もあるわけで。

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嗜好は人それぞれなので、家族それぞれがそれに従って好きなところに住むだけです。山が好きな人、海が住みな人、街が好きな人、人それぞれです。嗜好に上や下はありませんし、右向け右、もありません。多くの人は、しっかり自分をもっていますしね。

また、買ったマンションが将来いくらで売れるかなんて、世界の誰にもわかりません。買ってくれる人がいて、はじめて取引が成立するからです。新築のようにモデルルームもありませんし、今だけ感、もありません。右向け右もありません。

その時の外部環境で、巨大市場の中から自分の部屋に運よく興味を持ってくれる人が表れ、さらにそれだけはなく、価格合意できたときに、はじめて取引が成立するだけです。

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>>23937 マンコミュファンさん

新築マンションしか購入しない人が一定数いると言う事は、裏を返すと中古マンションを検討の選択肢に入れる人も一定数いると言うことですよね。新築マンションしか購入しないなら、これだけ中古マンションが売れてることの理由がつかないし、中古マンションを購入する人がいなかったら、マンションを購入しても、資産価値はその時点で0になると言うことになります。

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そうそう。新築マンションと中古マンションのプレイヤー集団が同じではないということは、新築マンション相場の延長に中古相場はないということでね。つまり、別々に考える必要があるということですね

新築だからこそ欲しい人、新築だからこそ検討している一定数いますしね。

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｢新築マンションをモデルルーム経由で買いたいわ｣、って人も一定数いるしね。そういう人は、未入居かどうかも関係ない。好みの問題。新築マンションを買ったってことが大事なわけで。車や時計や洋服も、新車や新品が欲しいひともいる。

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2年ほど前のデータですがレインズで売買が成立した湾岸物件の戸数ランキングです。

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築20年のマンションで臭いの問題が発生しているマンションがあるとすれば、それは築年数の問題ではなく管理が杜撰だからだ。築年数には全く関係ない。管理が行き届いていて毎日きちんと清掃がされているようなマンションの共用部は、新築と見分けがつかないくらい綺麗に保たれていて、臭いどころかシミ一つ無い素晴らしい管理体制だ。

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新品買うと、内覧会とか、家具購入とか、引き渡しとか、一連のイベント感が味わえるしね。家具を一新したい人もいる。テンションもあがる。こういう贅沢を味わいたい人もいるからねえ。

それに新品派の人は、新築の中か選ぶわけだから、その立地に必ずしも縛りがあるわけではない。つまり、継続してそのエリアの中古を検討するわけでもないしね。

人それぞれですよね

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リノベーション、すなわち、直してでも住みたい立地はどこだろうって、多くのプロが昔から考え抜いてきたんですよね。そして、今の東京不動産がありますよね。

港区内陸や渋谷区に代表される立地が、なぜ中古であってもあれだけ支持があるかは、紐解くとわかりますよね。

新築を味わいたい人、中古であっても憧れのエリアを検討したい人、中古で安くすみたい人、ほんと人それぞれですね。自由ですね

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