【住民専用】イニシア千住曙町Part5

政府に決議は効力を生じないと言われては・・・・

『それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは』
という区分所有法第17条2項の文言を引用しているよね。
特別の影響に該当するかどうかで、
ここに現れる住民でないたぶちゃんの主張は該当する
多分世の中の一括受電を検討する組合のほとんどは該当しない
という判断なわけだから、平行線なままだと思うけどな。

該当しない理由はなんですか？今の東電との契約をそのまま継続できるなら分かりますが、東電との契約を解約させられるのですが。

｛判例｝
「特別の影響を及ぼす」場合か否かの判断に当たっては、共用部分の変更又はそのための工事の必要性、合理性と、共用部分を変更することによって区分所有者の受ける不利益とを比較衡量し、不利益が受忍すべき程度を超えるか否かを基準に検討すべきである。　

そして、共同市場における、通路の幅が狭くなる改修工事を「特別の影響」を及ぼさない、と判決した。（平成９年５月２７日：神戸地裁）

以上 区分所有法解説ホームページから

電気は、東電と個別契約していた場合と全く同じ単価で
供給を行うのが通例で、値上げ値下げいずれの場合にも
金銭的損得はない。

となると共産党のおばちゃんが国会で問うていた
ように、東電のみは免除されている停電しての検査が
生じることをもって特別な場合にあたるとするしかない。
特殊な医療機器の場合などを言及してるけど、
落雷などで停電することもそう稀ではなくえるわけで
これで特別の影響というのは無理筋ではないかな。

もともと民法でやっていたらたちゆかないから、
多数決って団体法理を持ち込んだ区分所有法の
個人の権利保護のための例外なので、比較衡量して
残りの全戸が受ける利益を超える正当な理由がないと
この条文で押すのは難しいと思うな。

総会決議取った理事長が答えればいいのでは？

ここで？
まさか。相手は住民ですらないのに。

該当しない理由なんて管理組合は説明できないでしょう。
高圧一括受電を受注したい業者の言いなりに総会特別決議取ってるだけですから。
理事会の判断なんて何もないですよ。
業者に聞くのが一番では？

>今の東電との契約をそのまま継続できるなら分かりますが、東電との契約を解約させられるのですが。

これが区分所有者に「特別の影響を及ぼさない」ことを証明すれば区分所有法第17条第2項は適用外になる。秘策がある。いずれまた・・・・

高圧一括受電サービス会社ではなく東電の高圧一括受電を契約しても、区分所有者は従前の東電との従量電灯契約等は解約させられる。東電だから従前の契約は継承されて解約しなくて済むことは一切ない。
理由は、東電と各区分所有者間の従量電灯契約等の契約が、東電と管理組合間の業務用契約1本に変更になるから。これは高圧一括受電により、従来の1需要場所多引込（それぞれ別会計）が、1需要場所1引込（会計は管理組合1本に統一）に変更になるからである。東電も当然のことながら自社の電気供給約款に従う。

今回、高圧一括受電入れても区分所有者には何のメリットも無いでしょ？
電気代が下がるわけではありませんから。なのに何で東電との契約を解約させるんですか？

代わりに管理費の圧迫要因になっている共用部分の電気代が削減されて、管理組合の
収支は健全化されるよね。　管理費が税金みたいなもんで、自分の役にはたたないと
か思う人は、共同住宅には住むのは向いてない気がするけどな

共用部分の電気代はべらぼうに上がるのでは？
前レスに計算出てたよ。

管理費の圧迫要因は管理委託費が高いからでしょう。値下げさせたら？

管理委託費は共用部分電気代の5倍近くあるね。
まずこれにメスを入れるべきではないか？
電気代700万円削減よりも削減効果は大きいと思う。

でどこを切る？

マン管士顧問廃止と役員報酬廃止、これだけで200万削減できる。

管理費削減をトータルで2000万進めて来たのは、
多分そのクビにしようと提案してる管理士の寄与が
大きいと思うけどねぇ。センスない提案だなあ。

あと電気代分出すには700万いるわけであと500万は
どうするんだか。管理人を2人クビにしないと捻出できない
お金だよ

金もらってるんだからマン管士に頼らず働いたら？
マン管士超えるくらい勉強すべきだな。
1200万は管理委託費値切ればいい。
そうしたら200万+1200万で1400万、電気代出るよ。

アホすぎて…さすがに、このレベルなら放置でよいか

放置した方がいいな。

ところで2年ごとの契約検討のたびに「高けーんだよ、安くせいーよ、ったくー！」とどやしつけたら、5年間で共用部の電気代出たよ。1300万以上も。経費節減に聖域はない。

色々議論されてますけど、高圧一括受電はするのですか？
なんかしない方がいいような感じです。2016年の自由化見てから検討すれば。
総会決議に実施期限は付いてないですから数年後でもいいと思います。

2017年のガスの自由化って選べるガス会社は自由なんですか？たとえば大阪ガスとか。
そうなると2016年の電力自由化でセット割引があるからと東京ガスを選んだら2017年の時に困ります。
電気とガスはセットにしない方が良いのですか？ガス自由化の情報が少ないですね。

値上がり？？
偉そうにいってるわりにはたいしたことないね

>2017年のガスの自由化って選べるガス会社は自由なんですか？たとえば大阪ガスとか。
電力と同じ託送になるから東ガスと大ガスのガス管はつながってなくてもいい。

大阪ガスが大阪から東京までガス管を敷設し、更に東京の道路を掘り起こして配管して東京の需要家にガスを送るわけではない。これは非現実的である。
ガス小売完全自由化を簡単に言うと、大阪ガスが東京ガスからガスを卸してもらい、そのガスを東京ガスのガス管を使って東京の需要家に東京ガスから供給してもらう。それで大阪ガスは、東京ガスからのガス卸代と東京ガスのガス管借り賃に大阪ガスの経費と利益と乗せて東京の需要家にガスを売ることになる。
要するに託送方式とは「委託」のことである。完全自由化はこの託送方式なしには成立しない。電力完全自由化もしかり。

東電は既に大口需要家に対してはガス販売してるよ。
だから2016年の電力小売全面自由化で東ガスが電力市場に乗り込んで来れば、2017年のガス小売全面自由化で東電がガス市場に乗り込んで行くよ。

2016年、2017年のエネルギー小売全面自由化に対し、管理組合も対策を考える必要があるね。共用部分のエネルギー使用の合理化を。
人材募集して専門委員会を立ち上げよう。電気工事やガス工事の経験者が最適だね。

専門委員会の委員は、猫も杓子も成れる管理組合役員とは異なり高度な専門性が必要だから、電気関連、ガス関連の実務経験を有する国家資格保有者が望ましい。そうすれば住民は安心して仕事を任せられるし、委員はその期待に応えるだけの仕事はする。

それから専門委員の報酬だが、これも役員と異なり自他とも認めるプロフェッショナルであるから、理事長報酬の倍の月額2万円/年額24万円、交通費等必要経費は実費精算にする。原資は今の役員報酬を減額するかマン管士をクビにて捻出すれば経費増にはならない。

515戸の大所帯、住民ポテンシャルを有効活用し、組合の公金を使うのであれば可能な限り内に金を落とし外への支出はやめる方向で考える。

マンション内での人材発掘ですね。将来的にも管理組合の人材育成にもつながります。
高圧一括受電も人材募集して専門委員会立ち上げて検討してたら、共用部分の電気代が削減されるなんて誤った情報を住民に流布することはなかったですね。

2017年の都市ガス小売全面自由化のイメージ図

2015年の消費税増税、2016年の電力小売全面自由化、2017年の都市ガス小売全面自由化、と消費経済が大きく激変しますね。
私達の家計も影響甚大です。光熱費の支払いは契約を含めてよくよく考える必要がありますね。

ところで、今まで一度もメスを入れてなかった管理委託費を削減すれば、その削減分だけ私達の管理費が値下げ出来ますね。損益は変わりませんから。
理事会に出てるマンション管理士に言って、管理会社の変更も辞さない覚悟で管理委託費の大幅削減の検討を指示して下さい。お願いしますね。

　おいおいみらい平のタブちゃん、ホームページの情報みて
他人のマンションを攻撃するなら、過去の総会議案集くらいは
全部読もうぜ。　委託経費は数回にわたって変更されてきてて
全部値下げ方向での改定だよ。

前から気になってたのですが、ホームページでうちの管理組合会計や口座残高証明書を全部載せてるのまずくないですか？
普通は自分の財布の中身公開しませんよね。法人化されたからと言って財務諸表の公開義務はありませんよ。

ホームページは法人化の前からですね。

全体を1ページにして黒字か赤字かわかる程度のもの
のほかは、ここに現れたような住民でない変な人に
いちゃもんをつける機会を与えるだけなので、
公開は不要かもしれませんね。

総会議案書の早すぎる公開とあわせて考え直したほうが
よいかも。理事会で検討して欲しいですね。

区分所有者と住民は必ずしも一致しませんよ。
住民とは現に住んでる人で、区分所有者もいれば占有者もいます。
賃貸オーナーは区分所有者ですが住んでないから住民ではありませんね。

財務諸表を公開する理由はなんですか？
こんなに金持ってるんだと自慢したいのですか？
逆にあんな高い費用払ってるとわかってしまいます。
業者にとっては予算が丸見えですから営業するにはありがたい情報でしょう。
いずれにしても百害あって一利なしですね。
とれから同じ規模で比較しないと他のマンションと比較しても高いとか安いとか意味ないですよ。
中身が全然ちがいまいすら。

内と外で使い分けしないと。コラボで読めるコンテンツは外向きホームページにはいらない。
この掲示板に書かれてる情報はコラボにはないので非常に参考になる。

借室電気室は、電力会社が配電用変圧器を撤去し、一括受電業者が変圧器と引込受電盤を新たに設置する。そして電力会社が取引用計器用変成器を設置して業務用電力契約（500kW未満）に基づき計量を行う。
借室電気室はパイプフレームで組んだ屋内開放型変電所なので、引込受電盤はキュービクル型ではなく開放型の簡易施工となり、コストが低減される。

>>277
コラボの情報は業者に丸め込まれた理事会の大本営発表でしょう(笑)。

>>278
借室電気室のbefore-afterの対比写真は一見の価値があります。

管理規約附属規定の「専門委員会運用細則」第5条に守秘義務規定があるが、この条項は削除すべきではないか？管理規約に役員の守秘義務規定がなく守秘義務を課していないのに、専門委員に守秘義務を課すのは道理に合わず不平等だ。
また専門委員に報酬規定がないのはおかしい。組合員の共同の利益を図るために同じく働いているにも関わらず、輪番制の誰でも成れるさして専門知識があるわけでもない役員に報酬を与え、役員よりもはるかに専門的知識のある専門委員に報酬を与えないのは不公平だ。

田淵さん、まだご自分のマンションの理事長は互選でまけておりたとはいえ、
理事さんなんでしょ？　人のマンションにちょっかいだしている間に
自分とこの管理費でも値下げしたらいいのに・・・

内輪の会話はコラボでやってくださいな。
人のマンションって自分のマンションじゃないですか。

センチュリーつくばみらい平にお住まいの、上の名前で書かれている人しか
知りえない情報がここには多数でてくるんですよ。　
棟名と、階数はネット上でわかるから、所有者登記でもあげて組合に連絡して
おきますよ。

そうしたらいい。

>>280
国交省の標準管理規約（役員の誠実義務等）には守秘義務規定はない。
従って、同標準管理規約をそのまま踏襲しているマンションの管理規約には守秘義務規定がない。
そこで管理組合によっては、同標準管理規約の同条を踏襲していても、新に第3項を追記して守秘義務を課してる。

>284 ではそうします。　週末ばたばたしているので
　　　週明けあたりに。

>285

役員が、例えば裁判にも至っていないような滞納者の名前などに
ついて守秘義務があるのは、別に規約に書かなくても
法律で規定があるからなんだよ。　法令・判例を調べてごらん。

>>287
なんの法律？

285の管理規約で守秘義務規定を追記したのは、区分所有法で守秘義務規定がないからでは？

滞納者情報は管理組合内なら公開してもいいと思うよ。
滞納は管理費等の支払義務を定めた管理規約規定の違反だから。
まじめに払ってる人たちに迷惑かけているのだから。