【住民専用】イニシア千住曙町Part5

>>288
管理組合役員は総会で選任・受任の委任関係にあるので、民法の委任規定(第六百四十四条)が適用され、受任者の役員には善管注意義務が課せられる。

民法
（明治二十九年四月二十七日法律第八十九号）
　最終改正：平成二五年一二月一一日法律第九四号

（受任者の注意義務）
第六百四十四条　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

ところが専門委員は、理事会任命以外は委任関係のない「成るも辞めるも自由」(細則第3条)な自発的就任退任であるから、民法の委任規定が適用されず善管注意義務が課せられていない。
従って、専門委員には善管注意義務の一部である守秘義務(細則第5条)を課している。

はい正解。

>>295

【管理費の未納者を公表する立て看板の設置】
　東京地方裁判所平成11年12月24日判決

１.事案
　別荘地の設備管理のために設置された町会（法的には団地管理組合にあたる）の会長が、管理費の長期滞納者に対し、「管理費長期滞納者一覧表」としてその地区番、氏名、管理費と未納開始月及び滞納期間を立看板を設置して公表したところ、同会長に対し、同人から立看板により名誉を毀損されたとして立看板の撤去と損害賠償を請求した。

２.判決の要旨
　立看板の設置に至る経緯（管理費滞納者に対しては毎月請求書が送付され滞納額等が通知されていたこと、総会において出席者から長期滞納者に対する非難がなされ滞納者に対しては氏名発表も含め徹底追及するとの緊急動議が出され、その取扱を役員会に一任することが可決されたこと、役員会は会則の規定の適用により３年以上の滞納者につき会員サービス停止を決定し、該当者に対しサービスの停止と滞納者の氏名公表ならびに支払意思があれば公表は中止することを通知したが、管理費の納入や支払の意思ある旨の連絡はなかったこと等）、その文言、記載内容（単に管理費の滞納の事実及びその滞納期間等を摘示したもので、その内容は虚偽でないこと）、設置状況、設置の動機、目的（管理費を支払っている会員との公平を図るべく、サービス停止を関係者に知らせ、ゴミステーションの利用等町会の提供するサービスの利用をさせないようにするため、立看板の大半をゴミステーション付近に設置したものであり、公表という措置そのものがもつ制裁的効果はあるとしても、ことさら不当な目的を持って設置したものといえない）、設置する際に採られた手続（前記のとおり、また、町会は管理費を一部でも支払えば氏名を削除するという対応をとっていた）などに照らし、同会長の立看板の設置行為は、管理費未納会員に対する措置としてやや穏当を欠くきらいがないではないが、別荘地の管理のために必要な管理費の支払いを長期間怠る滞納者に対し管理費の支払いを促す正当な管理行為としての範囲を著しく逸脱したとはいえないとして、同会長の行為は不法行為を構成しないとして、請求を棄却した。

>「成るも辞めるも自由」(細則第3条)な自発的就任退任

確かに役員は総会決議で委任関係が成立している。
でも辞任は専門委員同様に自由だ。民法第六百五十一条（委任の解除） 。
したがって役員は総会決議で選ばれて就任するが、辞めるは自由。
だから管理規約で辞任に関する規定が必要になる。
正当な事由が必要とか、理事会の承認が必要とか、縛りをかける。
さもないと総会翌日に辞任する役員が出てくる。
やりたくないけど五月蠅いから二つ返事で役員引き受けて総会翌日にさっさと辞める。
総会翌日だから役員の引き継ぎ事務は何もない。
ありえると思う。道義的問題だが法的・管理規約的には違法・違反ではない。

>>304
役員を辞任する必要はないのでは？
辞任は役員(理事・監事)の「地位」を辞することですが、地位は保持したまま「職務」を停止するのです。
即ち「休職」です。こうすれば役員の欠員は生じませんし役員としての仕事はしなくて済みます。
要するに「名前」だけの役員です。

理事会や業者の説明読んでも高圧一括受電で共用部分の電気代が削減される理由がわかりません。誰か教えて下さい。

理事会に聞きにいけば？
毎月第三土曜朝。今月は20日。
議事録だとほぼ毎回エナリスもきてるみたいですよ。
まさに承諾書の書面が昨日あたり公開の議事録で
話題になってますね

もともと高圧で業務用契約している共用部分は、節電や省エネで電気使用量を減らさない限り電気代は削減できませんよ。

だから高圧一括受電しても業務用契約ですから共用部分の電気代は削減できないことになります。

実際は専有部分の負荷が共用部分に加算されるので、電気使用量が増えて削減どころか電気代が大幅に上がります。

理事会や業者の言ってることは間違ってるということですね。

高圧一括受電は「共用部分の電気代削減」や「専有部分の電気代削減」と言うのは間違い。
高圧一括受電は「管理組合の経費削減」や「区分所有者の電気代削減」と言うのが正解。
誰が利益を享受するか？で話をしないと一般の人には理解できない。

今は「共用部分の電気代削減」がテーマだから共用部分に特化して書くが、それではなぜ業者は「共用部分の電気代削減」と言うのか？

それは「管理組合の経費削減」と本当のことを言うと彼らのビジネススキームが根底から崩壊するからに他ならない。
「管理組合の経費削減」と言うと、管理組合の収支会計の結果で経費節減額が算出される。そうなると業者は業務委託費の支払になる。
ところが「共用部分の電気代削減」と言うと、業者サービスを利用することにより管理組合は電気代が削減されたのだから、従前の電気代から削減分を差し引いた電気代を業者は管理組合から徴収できる。業者サービスであるから当然収支会計は業者で、会計に関してブラックボックス化して管理組合をアンタッチャブルにできる。

だから業者は「管理組合の経費削減」と本当のことは絶対に言わないのである。それに疑問を呈せず真に受けて組合員に説明する管理組合は業者にとっては「優良管理組合」になる。

>>269

高圧一括受電は、共用部分の電気設備を変更することにより、本来別会計だった区分所有者の電気会計（電気使用量はB）を強制的に管理組合の一般会計に取り込んで一括会計することにより、この一般会計の収支（㋺）を改善すると言うことなのです。
これは、管理組合が区分所有者の低圧契約②の電気代（電気使用量はB）を新たな収入源とし、電気を高圧契約①でまとめ買い（電気使用量はA+B）することでコストダウンして利益を生み出し、その利益（㋑）で一般会計の収支（㋺）を改善すると言うことです。

これを端的に言い表すと、
「管理組合は節電・省エネ等により自ら電気使用量（A）を減らして電気代を削減する努力は何もせず、本来不可侵領域の専有部分をその管理下に置いて区分所有者に電気代（電気使用量はB）を上納させ、高低圧契約（①と②）の電気料金単価差による電気代差額（㋑）だけで管理組合の経費（㋺）を削減する」
と言うことになります。

高圧一括受電しても共用部分の電気代が削減されるわけではないのに、業者が「管理組合様の初期投資や業務委託費は一切不要で、共用部分の電気代が○○○万円削減されます！」と言うのは彼らのまやかしのビジネストークで、「共用部分の電気代が○○○万円削減されますから、共用部分電気代から○○○万円差し引いた電気代を管理組合様に弊社へお支払いただくことになります。」と電気代請求するための詭弁なのです。

MEMSは家の中はどんな配線になるのですか？

理事会に聞いたらいい。

MEMS導入止めたら理事会の言う所謂「共用部分の電気代削減額」はもっと多くなるよ。
理由は、高圧一括受電の削減額をMEMSが食いつぶしてるから。素人でも分かるよね。
余計なもん導入するから、その分費用が食われてる。

高圧一括受電は管理組合経費削減のために専有部分の電気代を召上げるが、MEMSは専有部分の省エネだから管理組合が投資しても管理組合の経費節減にはならないね。なんか激しく矛盾してるな。

MEMSは専有部の省エネ支援、区分所有者の自己負担が道理だろう。
占有部分だから管理組合が組合費使ってやるものではない。希望する区分所有者がやればいい。
新築は分譲価格に組み込みだから問題ないが、既築は区分所有者が負担するもの。

>>312
専有部のシステム構成を理解する必要があります。
配線はゲートウェイの電源線とLAN線だけです。

>>312
専有部のシステム構成を理解する必要があります。
配線はゲートウェイの電源線とLAN線だけです。

>>312
専有部のシステム構成を理解する必要があります。
配線はゲートウェイの電源線とLAN線だけです。

MEMSは実効性が最大のポイントだと思いますが、そのためには導入前1年間の電気データが必要になります。1年前と比較してどれだけ省エネ効果があったのか？です。
この比較ができないと、管理組合が組合費を使って全戸にMEMSを導入しても、実効性が判断できず投資効果も計れません。
ところで各区分所有者の1年前の電気使用量や電気代のデータはどのように取得するのですか？

理事会に聞いたらいい。

各家庭の電気代なんて理事会は把握出来ないよ。管理外だから。
理事会が把握してるのは共用部分の電気代だけ。
過去の検針票を几帳面に手元に残しておけば分かるだろうけど、普通は捨てるからないだろう。

>>322
各家庭の電気代が把握できないのに何で700万円削減できると言えるのか？高圧一括受電は、削減の原資になる専有部分の電気代（電気使用量）が分からなければ削減額は計算できないものだが。

一般家庭の電力使用を大きい順に挙げると、1.エアコン　2.冷蔵庫　3.照明　4.テレビで、この4つの消費電力だけで全体の7割近くを占めています。
ここ数年でこれらの製品はすべて省エネ化が進み、新たな技術とともにセンサーや制御技術によって消費電力が激減しています。
よって、MEMSの導入でさらなる省エネの余地はすでに小さくなっているのが現状です。
照明もLED化してしまえば、点けっぱなしによる消費電力自体が小さくなっているので、制御することのメリットも小さくなります。
冷蔵庫は止められません。誰もいない部屋の照明やテレビやエアコンを点けっぱなしにするのは、省エネ以前の無駄の問題でしょう。
そうなると、MEMS制御はエアコンの温度調整による消費電力の削減くらいになるでしょう。

ところで省エネは電気だけじゃないです。光熱費は電気・ガス・水道。
エネルギー管理の省エネなら電気だけじゃなく、ガスと水道も必要です。
それで初めてHEMSでしょう。MEMSはHEMSのマンション版です。
パルス発信付きのメーターに交換するんですか？

理事会に聞いたらいい。

>>323
役員のブログによると大体次の通り。

515戸で年間全戸で6000万円が専有部電気代と想定。
この3割弱の1700万円が低圧から高圧に契約変更(高圧一括受電)して捻出できる利ざや。
この1700万円から管理組合の経費削減額を捻出するが、専有部にメリットを集めてもやっと専有部電気代6000万円の12%(700万円）が限界。

数値を並べているが、700万円の計算根拠としては定性的な感じは否めない。
この700万円を信じれば業者の業務委託費は1000万円となるが・・・・
この業務委託費の話しは一言も出てない。

組合と東電が直接契約を行う形ではないんだから、
業者は他の会社に割引や条件で勝てる提案を行えばよくて
その値段で受けて自身の収益がどうかまで開示する義務はないと思うけどねえ。

その計算だと、差額が全部儲けみたいに聞こえるけど、実際には今まで共用部だったとこの電気代には季時別の契約は使えなくなるから逆ザヤになるし、変電施設やら、各家庭用のMEMS機器を供給したり、切り替え工事を全戸に無料で行う義務もあれば、全戸に請求して集金するコストもあるよね。それは類推することはできても、正確なとこが分かるわけは泣と思うけどね。

ブログってなに？初めて聞いた。

平日昼間はすぐには返事は来ないよ（笑）

>>328

>その値段で受けて自身の収益がどうかまで開示する義務はないと思うけどねえ。
管理組合発注金額で受託する業務委託だとそれで良いはずです。
業者側の収益は管理組合は関知しませんから。

>組合と東電が直接契約を行う形ではないんだから、
電力受給契約は東電と管理組合が直接締結しないとだめです。
そうしないと法的(電気事業法)に東電に管理組合に対する電力供給義務がなくなりますから。区分所有者は今まで東電と直接受給契約を締結してましたから、それと同等レベルの供給保証を管理組合に担保してもらう必要があります。従前とイコールフィットです。
電力受給契約と電力サービス利用契約は別物ですから切り離して考えます。
東電が始めた高圧一括受電は、受給契約（東電−管理組合）、業務委託契約（東電−管理組合）、サービス契約（管理組合−区分所有者）の3本立てです。

>その計算だと、差額が全部儲けみたいに聞こえるけど、
その差額をどのような比率でシェアするかです。その役員のブログでは、1700万円の差額を管理組合700万円、業者1000万円の4対6の割合でシェアすると言うことでしょう。
実際6000万円の専有部電気代の想定なら、1世帯当たり従量電灯40A契約の月320kWh、一括受電後の管理組合共用部新契約電力471kWの想定ですから、計算すれば差額は2400万円近くいきます。もし業者1000万円の委託費なら管理組合は1400万円近い削減額、従前の共用部電気代1400万円が浮きます。

>各家庭用のMEMS機器を供給したり
余計なもの提案するから自分の首絞めるのです。委託費の中からMEMSシステム分を捻出するわけですから当然業者の収益が悪化します。

住民説明会で、中央電力と理事会が
突っ込まれていたのが、15年スマートメーター
なしでは、このマンションだけ装備が陳腐化する
という指摘で、この意見を言った人が多数いたから
MEMSは切って、エナリスとあとはオリックスだったかな？
で検討になったわけで、そこまで話を戻すなら
なんで説明会で言わなかったんだ？？となるわなぁ。

説明会は何回も実施されたわけだし。

東電は2020年までに管内全てスマートメーター化するよ！
でも昨日、関電が中央電力に資本注入して同社経由で東電管内に殴り込みかけるとすっぱ抜かれたから、東電のスマートメーター化は加速するよ。
2016年の自由化に向けて電力会社同士の仁義なき戦いが始まってる。
首都圏が最大の戦場だ、東電、中電、関電！

ブログってこれだろう。
http://ameblo.jp/haruboo0/
マンションの内情書いてる部分はすがにまずいだろう。
本来独立機関の監査する側の監事が裏で理事会資料作ってるとか、高圧一括受電に否定的見解書いたり、一括受電業者が最上階に住んでるとか、なんか疑われるようなこと書いてるが・・・・

>突っ込まれていたのが、15年スマートメーターなしでは、このマンションだけ装備が陳腐化するという指摘で、

スマートメーター化する住民側のメリットは？どちらかと言うと電力会社側のメリットの方がはるかに高いのだが。
遠隔検針、遠隔リミッター制御、遠隔電力供給ON/OFF、etc
特に遠隔検針と遠隔リミッター制御は電力会社にとって大幅な省力化が図れる。また2011.3.11大震災後の計画停電で電力会社は苦労したが、遠隔電力供給ON/OFFが出来れば計画停電時に戸別停電が可能になる。
スマートメーター化してなくても、今の誘導円盤型電力量計で一般の住民はこれが見れたら十分だと思うよ。
電気の見える化、東電の「でんき家計簿」がインターネットで見れる。

管理費がどうのこうのいう前に、
自分ちの節電した方が早くないか？
どうやったらこんなに使えるのかわからん。
確かに専有部で払い戻して欲しい気持ちに
なるのはよく理解できたけども。

それに一月いくらと、30分ごとにいくら使ってるか
が分かるは本質的に違うと思うけどな。
測定頻度が1440倍くらい違わない？
自分の契約アンペア数にどの程度余裕があるかは
最低でも30分刻みで計らないとわからないと
思うんだけどな。

家庭内の専有部分の電気使用はライフスタイルによってそれぞれ異なる。
何で管理組合が介入するの？管理組合が電気代払ってくれるの？

ところで電気は節約するだけが能ではない、生産して売る方法がある。
買電ではなく売電。フィードインタリフ、FIT制度。
そう、太陽光発電による固定価格20年間買取制度！
10kW以上の全量売電で34.56円/kWで20年間買取政府保証。

>なんで説明会で言わなかったんだ？？となるわなぁ。

不言実行という四字熟語がある。黙って実行するのみ。
何を実行か？ご想像にお任せ。

中電はPPSのダイヤモンドパワー（三菱系）を買収して首都圏に乗り込んだ。
すると東電は中電・関電管内でヤマダ電機とケーズ電機に電力供給を始めた。
今度は関電が中央電力に出資して首都圏に乗り込んできた。
まもなく東電の最大のライバル東京ガスが動き出す。
ソフトバンクも目が離せない。孫氏は何を仕掛けるか？

電力小売完全自由化まであと1年半・・・・・

電気代が安くなる高圧一括受電は大賛成ですが、エナリスと高圧一括受電契約していた場合、2016年4月の電力小売全面自由化が開始された時に自由に小売電気事業者を選んで契約変更できますか？

自由化と高圧一括受電とは関連はないよ。
自由化は小売市場開放の話しで高圧一括受電は配電方式の話し。
自由化は「小売するも自由、契約するも自由」だから。

>>341
できないよ。それ承知で高圧一括受電契約するのだから。
高圧一括受電したら、それ以降は東電や2016年自由化の小売電気事業者と戸別に契約することは不可能になる。

でも2月に総会特別賛成決議とったのだから組合員は決議に従って全員承諾書出さないと管理規約違反になるよ。

管理規約に違反したからといって罰金や禁固刑・懲役刑等の罰則があるわけでもない、あくまでも共同生活の規律とモラルの問題だけだ。
だいたい今回の高圧一括受電導入に伴う共用部分変更の総会決議自身が、専有部分所有者の承諾を得ずに決議してるから管理規約違反になってる。管理組合自身が管理規約違反してるのだから組合員の違反を問うことはできない。

それはさておき、確かに高圧一括受電導入は総会で賛成決議がとられてる。それは共用部分の変更だから。
しかしながら、東電との受給契約の解約は専有部分の個人の契約自由権の問題だから管理組合は介入できないし強要もできない。
あくまでも契約は個人の問題で、共用部分変更の総会決議とは別の話になる。
解約希望者のみ承諾書を提出することになるだろう。

>345

規約違反はともかくとして、全戸承諾が必要であることには間違いがない。
まぁ困難だとは思うけど、茨城県に住んでいて、ここの区分所有者でない人は
反対できる権利もないことだけは確かだ...

部屋番号特定できたので、理事会に報告あげておいたよ。
多分ホームページはうかつに踏まないほうがよい。組合があげているもので、
規約なんかダウンロードはめったにされてないと思うからね。

>344

承諾書を出さない自由はある。全員承諾は至難ではあるだろう。
承諾書を出さないことが規約に違反するわけではない。
その場合は組合はほかにマナーソースを考えるしかないね。
　
一方で、組合が総会時点で全戸承諾をとらなかったからと
いって別に不法行為にはあたらない。この点を住民でもない
者が繰り返し主張するなら、これはなんらかの法的対応の
対象とはなりえるだろう。 組合は、IP開示要求は出しても
よいのではないかな。そんなに暇ではないかもしれんが。

しかし平日昼間にもなんかかかないと、ぱたっとやりとりが
止るので、自作自演がばれるよ。

>>347
承諾書提出は自由なんですね。

そらさすがに強制はできないでしょう。
　
99%提出とかエレベーターに貼り紙して何度も訪問して
泣きつく程度しかできないと思うけどな

マンションの高圧一括受電は、全区分所有者が現在の個々に締結している低圧電力受給契約を解約しないと、電力会社は管理組合と高圧業務用契約が締結できないとのことですが、なぜですか？