【住民専用】イニシア千住曙町Part5

東電と契約してた場合にあった電力供給義務が、エナリスになるとなくなることは説明にありませんでしたよ。

社会情勢や経済情勢の変化に合わせて組合員の利益を最大化することが管理組合の使命だと思うが。総会決議は尊重するよ、民主主義の多数決論理だから。でも変更して再決議もとれるよ。
うちは2016年までは東電と契約続けるよ。そして2016年になったらガス料金とのセット割引になる東ガスか携帯料金とセット割引になるソフトバンクかあるいはコープ宅配利用してるから生協かを検討して乗り換えようと考えている。場合によっては東電継続になるかも。いずれにしても、各社のサービスが出揃うその時にならんと今は決められない。
MEMSはいらんな。もともと節電を心がけて生活してるから電気代高いとは思わない。
でも高圧一括受電で今の電気代が2割以上安くなるなら参加してもいい。
>>140の1400万円削減なら515戸で割れば平均年27000円削減になる。これはでかい。

>東電の発表はまぁ足止め効果を狙ったもので、
その通りですね。一括受電で縛ってしまえば2016年の自由化で他社に乗り換えられなくなりますから。
東電が一番恐れてるのは、今まで地域独占で囲い込んだ顧客の自由化による他社乗り換えの顧客流出です。

>理事会の総会説明では新電力からの電気仕入にも対応するというのがポイントだったと思っていて
何も目新しいことではないよ。ベストミックスによる電力代理購入。50kW以上では既に行われてる手法。
最近電力業界に激震が走った東電の越境売電、関電と中電管内でヤマダ電機とケーズ電機に東電が配電する。
これが正にベストミックスの電力代理購入の手法で、東電自身は自分の電気使わないでやるので衝撃が大きかった。

>ガス料金とのセット割引になる東ガスか携帯料金とセット割引になるソフトバンクかあるいはコープ宅配利用してるから生協かを検討して乗り換えようと考えている。

電力会社にしか法律で供給義務がないのに、電力会社以外の東ガスとかソフバンとか生協に乗り換えたら供給義務がなくなるのでは？言ってることが矛盾してませんか？

　企業相手の商売ならベストミックスは普通にやってること。
目新しいかどうかではなくて、東電自身のやるマンション相手の一括受電で
大元の電気が東電以外が選べないと、総会を通した内容からは明確に後退に
なるよね。

　あと素朴な疑問なんだけど、一括受電で入れ替わるのは変電施設と各戸計量器
がメインで、特に変電施設は別に組合の持ち物ではないよね。これも共用部扱いに
なるのかな？　多分東電借室の鍵を、東電に開けてもらわないと理事会の役員も
中なんてみたことはないんではないかと想像されるけども。

>>156

2016年の自由化になれば自由に電気事業者を選べるようになるよ。
ただ高圧一括受電してたら、自由に選べるのは管理組合で個々の区分所有者は自由に選べなくなる弊害が発生する。

エナリスはリースと言ってるから借室電気室の変電設備は管理組合でもエナリスでもないリース会社の資産になる。そのリース会社の資産の設置場所が借室電気室になってるだけである。リースだからリース会社の資産シールが貼られる。
借室電気室は共用部分であることは変わらない。
現在は東電との契約で借室電気室は東電に無償貸与しているが、基本は管理組合の治外法権になっている。鍵は東電が所有し、東電の立ち合いなしには解錠も入室も出来ない。

借室電気室は共用部分であることは変わらない。
東電との借室契約は売主との契約を管理組合が無条件で継承しているわけだが、エナリス貸与になると新たな借室契約締結になるので有償化して賃料を取ることが可能になる。第三者への貸与だから無償化する筋合いは何もない。但しその場合は収益事業になることを認識する必要がある。組合法人としての収益事業第一号にするのもいいかも。

>多分東電借室の鍵を、東電に開けてもらわないと理事会の役員も中なんてみたことはないんではないかと想像されるけども。

それはありえない。中を見ずして計画は立てられない。
もし中を見ていないならば、総会議案は無責任な議案になる。
当時の理事長に聞いてみればいい。

>>155
　現在の電事法第18条で電力供給義務が課されているのは、一般電気事業者と特定電気事業者のみである。この第18条の供給義務が電力の安定供給を担保していたのである。
　これが電事法改正で2016年になると、この第18条の供給義務が撤廃され、それに代わる安定供給確保のための措置として、小売電気事業者に供給能力確保義務を規定している。それが改正法第2条の12である。

　従来の発送電小売を1社で担ってた電力会社は発電、送配電、小売の3社に分社解体され、小売は小売電気事業者として再スタートする。その小売電気事業者に課されるのが「供給能力確保義務」である。この供給能力の確保ができない業者は小売電気事業者になれないのである。
　参考までに、東電は既に2013年に社内カンパニー3社制に分社されて2016年対応をスタートしている。その小売カンパニーが仕掛けたのが今回の高圧一括受電とヤマダ・ケーズへの管外越境売電なのである。

【改正前 電気事業法 2016年3月31日まで】
（供給義務等）
第十八条 　一般電気事業者は、正当な理由がなければ、その供給区域における一般の需要（事業開始地点における需要及び特定規模需要を除く。）に応ずる電気の供給を拒んではならない。
２ 　一般電気事業者は、供給約款又は選択約款により電気の供給を受ける者の利益を阻害するおそれがあるときその他正当な理由がなければ、その供給区域における特定規模需要（その一般電気事業者以外の者から電気の供給を受け、又はその一般電気事業者と交渉により合意した料金その他の供給条件により電気の供給を受けているものを除く。）に応ずる電気の供給を拒んではならない。
３ 　特定電気事業者は、正当な理由がなければ、その供給地点における需要に応ずる電気の供給を拒んではならない。
４ 　一般電気事業者及び卸電気事業者は、一般電気事業者にその一般電気事業の用に供するための電気の供給を約しているときは、正当な理由がなければ、電気の供給を拒んではならない。一般電気事業者がその供給区域内に供給地点を有する特定電気事業者と第二十四条の二第一項の補完供給契約を締結しているときも、同様とする。
５ 　一般電気事業者は、その供給区域以外の地域における一般の需要に応じ、又はその供給区域内の事業開始地点における需要に応じ電気を供給してはならない。
６ 　一般電気事業者及び卸電気事業者は、第三条第一項又は第八条第一項の許可を受けたところによるのでなければ、一般電気事業者にその一般電気事業の用に供するための電気を供給してはならない。
７ 　特定電気事業者は、第三条第一項又は第八条第一項の許可を受けた供給地点（同条第三項の規定による変更の届出があつたときは、その変更後のもの）以外の供給地点における需要に応じ電気を供給してはならない。

【改正後 電気事業法 2016年4月1日〜】
（供給能力の確保）
第二条の十二　小売電気事業者は、正当な理由がある場合を除き、その小売供給の相手方の電気の需要に応ずるために必要な供給能力を確保しなければならない。
２　経済産業大臣は、小売電気事業者がその小売供給の相手方の電気の需要に応ずるために必要な供給能力を確保していないため、電気の使用者の利益を阻害し、又は阻害するおそれがあると認めるときは、小売電気事業者に対し、当該電気の需要に応ずるために必要な供給能力の確保その他の必要な措置をとるべきことを命ずることができる。

　2016年の電力小売完全自由化になれば、区分所有者が自由に電気を選べない一括受電方式はマンションに受け入れられなくなります。
高圧一括受電は、賃貸ビルや賃貸マンション・アパートのように、店子の意思ではなくオーナーの意思だけで電気契約が選べる建物に向いてる方式です。
　またMEMSは区分所有者自身のライフスタイルにかかわる省エネ問題で、管理組合が専有部分の電気使用方法に介入し省エネを強要するのは生活権の侵害にあたります。
　管理組合は法人化を契機に、いわゆる「ガバナンス」住民統治を強めるつもりですか？それが今回の高圧一括受電による電気契約の強制化とMEMSの導入による省エネ強制化だと思います。専有部分への介入は止めてもらえませんか？越権行為です。

>>139によると、業者一括受電の場合は、需給契約は東電と業者間で締結し、管理組合は業者とサービス利用契約を締結する2段構えになる。そうなると、管理組合は業者のサービスを利用するだけになり、業者会計をブラックボックス化されても文句は言えないのである。
ブラックボックス化する理由は、管理組合会計にすれば透明化されて業者の業務費が明らかになり、管理組合の利益を拡大するために業務委託契約に変更され、管理組合の経費節減のために減額交渉の俎上に乗せられる恐れがあるからだ。
これは業者の利潤確保のための方式である。

その点、東電の高圧一括受電は、電力受給契約は管理組合が締結し、東電と管理組合が業務委託契約を締結するから、会計は従来通り管理組合会計だから透明化される。それになりよりも東電に管理組合に対する電力供給義務が法的に課せられる。
>>49の東電との打ち合わせでは「料金徴収と収納方法並びに管理組合との料金精算方法」と簡単に書いたが、業務委託だから収納代行方式になる。

>>20でも「管理組合法人」、>>47では理事会自身が「組合法人」と言及してるくらい管理組合法人を意識してるマンションだから、管理組合法人として高圧一括受電でも不透明な会計はできないだろう。

今から同意書回収に入ってないと515戸もあるから間に合わなくなるよ。
あと1年半で2016年の自由化だから、区分所有者の気が変わらないうちにやらないと。

MEMSのコントローラーとかルーターは管理組合の資産になるのですか？
もしそうなら、専有部分に設置して専用使用権を付与しなければなりません。
そうなると管理規約の変更が必要になりますが。(規約の別表第4)

>>158

理事長は珍しく2期連続だから変わってないはずだよ。

誰か一人だけ永久に印鑑押さなければいいだけの話でしょ？ なんでそんなにムキになって話すのかわけわからん。

それよりバーベキューが値下げになったみたいだけど、最低何人いればテーブル一つ貸切にできるのかな？

>>164
２期も連投するって役得でもあるの？役員報酬？

>>165
そうだと思う。2016年まで引き延ばせばいい。そうしたらみんな気が変わる。

>誰か一人だけ永久に印鑑押さなければいいだけの話でしょ？
それでは総会決議とった意味がないよ。
総会決議を盾に反対住民を強制的に同意させるから決議とったはず。
従わなければ訴訟起こせばいい。判例では管理組合が勝訴してる。

総会決議に従わない共同生活に順応できない不徳住民は成敗すればいい。

それで理事長は2期連投だったのですね。急がないと2016年が来てしまいます。
管理組合法人様に盾突くとどうなるかを思い知らしめてやればいいのです。
区分所有法の規定とは逆に先に総会特別決議をとって「水戸黄門の印籠」を得る。
そしてその印籠を突き付けて反対派に合意書を出させる。なるほど。
高圧一括受電業者が使う常套手段ですね。
判例は専有部分の競売請求でした。敗訴した反対者は売却して和解金払って出て行きました。

郵便番号　300-2358

判例あったら載せてください。

判例はこれだ。

　これは高圧一括受電に反対する区分所有者相手に管理組合が訴訟を起こして勝訴した例である。よく引き合いに出されるので知っておいた方がいい。
　ただ注意が必要なのは、築35年の老朽化したマンションの漏電事故防止の既設電気幹線改修工事で、高圧一括受電はその付け足しだったという事実である。
　共用部分電気配線改修工事(保存行為)と高圧一括受電の電力給電方式変更(共用部分の変更)を混在させた総会議案だった。本来は目的が異なるから議案を分けるべきものを一緒くたにして議案１本にしていた。
　これを盾に区分所有者に同意書提出を強要する管理組合がいる。高圧一括受電導入には既設幹線張替は一切必要ないのだが。逆に築年数の古いマンションには業者は高圧一括受電を提案しない。なぜなら配線の改修工事が必要になるから。

(クリックで拡大)

電線改修に無理やり高圧一括受電を押し込んだ感じですね。
電線改修は組合員の現在の共同の利益を守るための保存工事ですから、これに反対したら勝ち目ないですね。
一方、高圧一括受電は組合員の将来受けるであろう利益ですから、反対しても不法行為とは言い難いですね。
この判例は管理組合の議案上程のテクニックとして参考になります。
無理やり保存行為と結びつけて、反対して訴訟になったら組合員が負けるようにする。
業者の犬になって高圧一括受電の導入を図る理事長は参考にしたらいいと思います。

2016年の自由化が決定したから高圧一括受電導入は無理でしょう。
経費削減したければ管理委託費を1200万くらい値下げさせるのが簡単です。
役員報酬も廃止してマン管顧問も廃止すれば更に200万削減できますから。
そうすれば1400万、共用部分の電気代分が削減できます。

>>174も
そうですね。何も共用部分の変更なんてしなくても済みます。
専有部分に介入して、2016年の全戸の電気契約を拘束したり省エネを強制したりしなくても済みます。
なによりも全戸同意書回収もいりません。しかもすべて総会普通決議で済みます。
経費節減には聖域はないことを理事会は悟べきですね。

この被告も第17条2項違反だと主張しているが、
その点について判断するまでもなく不法行為認定を
受けているのがポイントだね。
ただこれ、競売までってのはかなり微妙な判断で
上級審まで闘えば微妙だっただろうな。

>>176

>>173で「電線改修は組合員の現在の共同の利益を守るための保存工事ですから、これに反対したら勝ち目ないですね。 」
と解説されてる通りだと思いますよ。個人の利益と共同の利益を天秤にかけて司法は判断するのです。

　その通り。　これは高圧一括受電についても考え方は同じだね。
17条2項問題については、　総会での全員承認は不要ってのは解決でよかろう。

要するに125戸の利益を侵害する不法行為と１戸の利益を侵害する不法行為、どっちに軍配を上げるか？の裁判だ。
ただここで注意が必要なのは、>>173でも解説されているとおり、電線改修は現在の利益、高圧一括受電による経費節減は将来の利益、の違いを見極めることだ。
現在の利益>>将来享受するであろう遺失利益　だ。

残念ながら被告は、電線改修の現在の利益に反対したことになった。だから負けた。

内容読んでも分かるが、高圧一括受電に何で変圧器から各戸の室内分電盤まで配線が費用なのか？

>>178
正解ですね。お見事なご判断に感服します。
管理組合の高圧一括受電導入特別決議は適法で間違いではありません。

でも何で全戸同意書提出しないと東電は管理組合と高圧業務用契約ができないのですか？
おかしいですね。東電に文句言ったらいいと思います。

>>178
それはここで判断することではないよ。
既に理事会に正式な忠告書が出されてると聞くけど、監事が業務監査すべき内容だよ。

>>180

>でも何で全戸同意書提出しないと東電は管理組合と高圧業務用契約ができないのですか？

それは電力会社(一般電気事業者)の電気供給約款によりで出来ないことになっている。
一般電気事業者の供給約款は電気事業法第19条で規定されている。
東電の電気供給約款は下記を参照。
http://www.tepco.co.jp/e-rates/custom/shiryou/yakkan/pdf/260301kyouku0...

①同一建物で会計主体が同じなら一需要場所(建物)一引込の原則。但し②会計主体が異なれば二引込以上可。
①は管理組合の高圧一括受電、②は現行の管理組合共用部分高圧受電と戸別区分所有者専有部分低圧受電。
①は管理組合会計であるが、②は管理組合会計と各区分所有者戸別会計の別々。

出来ない理由は電力会社の都合ではない。法律なのである。遵法、コンプライアンス！

だから電力会社は区分所有法なんて関係ない、電気事業法なのである。
管理組合の総会決議があっても電気事業法に則らなければ電力会社は受け入れない。

ここまで業者は説明するか？説明ないなら理事会が勉強して組合員に説明すべし。

なにも受け取ってないですよ。　嘘だけはいけないです。

理事長に届く前に誰か握り潰したのでは？
ここに貼り付けてくれればいいのだが・・・・・

自分で貼ればいいじゃん。

内容証明郵便で出せば受け取ったかどうか分かるし郵便局に内容も記録として残るよ。

匿名だと管理事務室レベルで廃棄されてます。
付議は同一ブロックからの選出役員が担当しますので、
担当のつけようがないですから。

何も内容証明で送らなくても、住民の方なら
部屋番号が自動で入るコラボからか、
あるいは管理事務室備え付けの要望シートに記入して
出していただければ、必ず直近の第3土曜の理事会で
審議して、結果は議事録で公開していますよ。

>>187
理事会は雲上人か？
直接理事長宅を訪問し手渡せば済む話。

>匿名だと管理事務室レベルで廃棄されてます。
問題だな。管理会社にそんな権限がどこにあるのか？
管理会社は中継機能だけで判断処置する権限はどこにもない。

住民から見れば理事長は１人だけど、理事長からみたら５１５戸からでてくる
要望に一つ一つ対応したり面談したりできるわけはない。個人要望への対応は
理事長の仕事じゃないと思うよ。　要望への対応ルールは理事会の内規レベル
の話で、匿名のは棄てますは、きちんと広報されているなら理事会の自由だろうし。

2年に一回なにか理事会にいってみようかなと515戸が考えるだけで、ほぼ毎日
理事長のもとになにか届くことになるわけで、その時に理事長でない残りの１９人は
何の仕事をすればいいんだ？となるね。 うちはもっと要望を出しているけど、
きちんと翌月までには返事がくるね。

そのあたりの想像力が欠如している人は１年でいいからやってみればいいのに。
飲みやで酔っぱらって店長を出せとか怒ってる人と変わらんなとも思える。

幸い今年の理事長はじゃんけんで決まったのではなくて、昨年の理事長が法人化で
もう１年やりますで自ら居残ってくれたわけだよね。　理事長の家に直談判に
いけなんて乱暴な人はうちのマンションにはいないと信じたいもの

マンションの戸数が大きくなるほどにお客様気分な人が多くなるのはしょうがない
もんなのかもね。

　現行の高圧一括受電の最大の問題点は、管理組合の経費節減のために、管理組合が本来不可侵領域である専有部分に介入し、区分所有者の電気契約の自由をはく奪して管理組合選定の電気契約を一律強要することである。

　それを回避するためには、新な事業組合により共用部分の電気と完全に切り離した専有部分専用の高圧一括受電にする方法である。
　これは会計主体が別になるので、同一建物内で２高圧引込になるが、電気契約約款上は問題ないことを東電支社レベルで確認済である。

　但し実現にはハードルは高く、現行の高圧一括受電サービス業者はぼろ儲けの収益スキームが完全に崩れるので協力は拒否している。

>>190
それが出来ないなら理事長辞めたら？
組合員から選任され、役員はそれを受任してるんだから。
自覚して職責を全うしないとだめ。
理事長は聞く耳をを持たなければならない。
理事長以外は相手にしないよ、普通は。

>>192

理事長の不信任であると、総会ででも主張すれば？
ところで次回の臨時総会っていつだったっけ？
確かエントランスのサイネージで見た気がするけど
忘れちゃったから（笑）

年12万貰ってるなら働けよ。

>>194

さすがに住民ですらない人に返事を、匿名掲示板で書くのは仕事の一部ではないと思うねぇ。
で次の総会はいつ？
そろそろまとめて、荒らしは消してくれと、ここの運営にも依頼出しておきよ。

ところで何時になったら「共用部分の電気代が700万円削減」の計算根拠が理事会から出るのですか？

荒らしではないのでは？理事会からの説明にないことが一杯出で勉強になります。

まともにやりあうより、住民板の書き込み基準に従って、この発言と同じ書き込みもとからのものは消してくれと、きちんと理事会名で依頼を出すのがよろしいでしょう。

理事会はこんなとこであぶらをうってないで、さっさと契約書を示して押印集めにでも入るべきではなかろうか。議事録みてると相手もずいぶん頼りない気がするけど、もう総会可決から半年だからね。

>現行の高圧一括受電の最大の問題点は、管理組合の経費節減のために、管理組合が本来不可侵領域である専有部分に介入し、区分所有者の電気契約の自由をはく奪して管理組合選定の電気契約を一律強要することである。

2016年の電力小売全面自由化は消費者に電気契約の選択自由権を与えますから、高圧一括受電はそれに逆行しますね。

>新な事業組合により共用部分の電気と完全に切り離した専有部分専用の高圧一括受電にする方法である。

第二管理組合になりますね。現管理組合の対抗勢力になります。
区分所有法第3条には抵触しませんね。第3条は管理組合の数は1つとは規定していません。
多棟の大規模マンションは棟ごとに管理組合があり、その頭に統括管理組合を置くホールディング制もありますね。

頼りないなら業者変えたらいい。MEMSアグリゲーターはわんさといる。声かけたらすっ飛んでくるよ。
MEMSアグリゲーターにとっては導入合意形成に困難を伴う既築マンションの実績が喉から手が出るほど欲しくてしょうがないんだよ。

高圧一括受電だけなら50%削減はできるけど、それにプラスしてMEMSを全戸に導入するとなると、補助金1/3で補填したとしても業者の収益が相当悪化する。
高圧一括受電+MEMSの場合は、削減率を低く押さえないとMEMS分を捻出できない。なぜならMEMS分も管理組合の費用をタダにするから、その分だけ業務費が割かれるからだ。