GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 6

泉岳寺駅は有り得ないですよ。
新駅から遠いですから。

いっそのこと「平成新駅」にしちゃえば？（笑）

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新駅名に芝浦はないんじゃないですか．常識的に考えれば，高輪か泉岳寺が妥当でしょ．芝浦にするなら政治的な力を使わないと無理でしょう．

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やっぱり南かなあ。

北西の街ビューは中長期には高層ビル立つ可能性十分あるし、日当たり良好の南か、眺望的には一番安心できる東がやはりベストか。ただ東の芝浦の汚い倉庫やら資材置き場やらの残念ビューも微妙

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>>685
南西はわからないが、北西は高いビルは建たないよ。遠くなら別だけど。
せいぜい10階かそこら。よく調べてみたら。

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南のビューも、少なくとも左に45度以上は顔を向けないと、綺麗にレインボーは見えないから微妙でしょ？
20階程度なら、東と同様に前建の心配はなく、半永久眺望だけど。

以前、どなたかが眺望シミュレーションの写真を掲載していましたね。
特にアイランドからの移民は、南は微妙でしょうね。
半永久的に、アイランドを見上げなきゃならん。

このマンション、眺望を語るならやっぱり東じゃない？
次点は北西角。

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アイランドと比べると周辺のビルが汚いよね

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北西も芝2丁目エリアに高層たったら東京タワーまともに見えなくなるよ
今はもちろん計画ないけどそんなのあくまで数年くらいまでしかわからないからね、10年以上を考えるという程度だが

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次点は北東角だね。

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仕様が低すぎて購買をためらう。これはこのマンションに限らず最近の大衆マンションすべてに当てはまる（泣）。
あとまた角部屋の260⇒245⇒230と書かれている天井は窓際から段々と下がってくるというイメージでいいんでしょうか

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グローバルフロントタワーの眺望価値の順列

南東角>東≧北東角>北西角>南西角>南≧西>北

こんな感じでしょうか？
スリット部屋は眺望的には中部屋扱い。
下位は僅差と思われ、厳密には中部屋は5方向あるのでアバウトですが。

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>>691
お分かりのようですが、仕様に拘るなら、山手線内側にしないと今後無理ですよ？
それか34階住戸。

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>>691
切羽詰ってないんだったら見送りでいいんじゃないの？
仕様のコストダウンも露骨だけど、
総額を据え置く為に広さまで犠牲になってるからね
もちろんここに限った話じゃないけどさ
今後もっと上がる可能性も否定はしないけど、
そこはまあ誰にも分からないし自己責任ってことで

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>>689
北西の東京タワー方面は建てたくても高いビルはできない。小さな区画(商店街等)が多く、また増上寺やその前の芝公園、高速があり、15階がせいぜいのはず。

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＞６９１
260⇒245⇒230かどうか、モデルルームで肉眼確認しましょう。
早く行かないと角部屋は完売しそうだし、それが一番。

それに仕様が低いって、肉眼確認してないでしょう？
指摘する通り、高くはないけどね、低くもないよ。
オプションでいぢれるし。

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>>696
南東角高層で1億（80平米）近くしたはずだけど、
億ションで1416サイズのユニットバスってどうなの？
天カセも当然標準かと思ってたんだけど・・・
つーかオプションで何とかなるってのはフェアじゃないっしょ（笑）

単にネガってる訳ではないので悪しからず
今の時代、どこも似たり寄ったりだしね

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1416というより1418
思っているより一辺20cm大きいけどダメ？

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>>675
それだったら消費税が10%になった時の不動産市場への影響とか、その際に取られる優遇措置とかの方が気になりますね。

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>>687
アイランドも夜景として映えますよ。距離あるから、低層じゃなければ見上げる感じにはならないだろうし。

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次点は北西だね。東京タワーのライティングがいいね。季節ごとに変わる。

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>>692
これは単に割高順でしょ。
各種データを見ればわかると思うけど、一般的には、東京タワーの眺望の方がレンボーより高い評価よ。

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各種データってモモレジさんのサイトだけ見て言ってませんか...？

http://www.athome.co.jp/clasoa_mansion/news_release/article-5.html
東京タワーとレインボーブリッジは、ともに眺望ランキングのトップ３に含まれますが、昼は若干レインボーのほうが嬉しいらしいです。
ランキングに芝浦埠頭が入っているあたり、アイランドの組織票がレインボーを押し上げているかもですが。

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>702
各種データを共有してくださいね。
説得力がありませんので。

売主は、人気順に価格の差異をつけるはずですよ。

GFTの場合、高くても売れるレインボー@東向き＝大人気、安くないと売れない東京タワー@西向き＝不人気、と考えるのが自然でしょう？

眺望を考慮しない場合でも、東は西より人気があり、単価も高いはず。

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でもさ、湾岸にある意味考えたら、やっぱり海側なんじゃないの？東京タワーは、確かに綺麗に見えるけど、もっと綺麗に見えるマンションあるでしょ。まぁ、価格、高いけどね。

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湾岸で海の眺望なら他にもここといい勝負の物件ありそうだけど。どうなの？詳しい人教えて。

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赤羽橋にある三田パークサイドタワーの高層階が、東京タワービューに最適かな。　　なかなか売りに出ないみたいだが

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なんかみてると、どうしても東が最高と言いたい(言い聞かせたい)人がいるみたい。プレミアム価格で購入したから不安になるのかな。

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>>707
GFTの高層階はたぶん最高の東京タワービューだと思うよ。
済生会病院のならびのタワーマンションに住んでますが、ここは北側は南よりも高いです。東京タワーが綺麗に見えるからです。
GFTはそれ以上の眺望なので期待しています。

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>>708
海から離れた大崎タワーでさえ、海の見える東側が人気でしたから。
東が最高なのは仕方ない。

>>710
東は割り増し料金で買ってるので、永住するにはいいけど、いざ賃貸や住み替えには価値を共有してくれる人が見つからないと、損するだろうね。

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>>704
いくつかあるよね。自分で調べれば。もしくはプロに査定出すとか。誰も人を説得したくて書いてるわけじゃないと思うよ。割高かもしれない東を買ったから不安なんだろうけど。

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>>710
最高に高い(笑)だよね。
この物件が初めての購入でない人はわかると思うけど。

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賃貸はともかく、住み替えなら
中古を内覧にくる客も眺望重視だと思うよ。

横から見てて思うけど、このレベルの海をはさんだ眺望は湾岸にはほかにもあるよね。

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>>714
眺望なら、南や西も悪くない。アイランドの賃料を考えれば、東の利回りは低いだろうね。永住すれば関係ないけどね。

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他にもあると思うならば、他のマンションを買えば良いし。
このマンションを買いたいならば、海を眺める景色が最高。

>>717
どうしても海にしたいのかな。
コーヒーが好きなやつもいるし紅茶が好きなものもいる。
別にいいんじゃない。
販売前に儲けどころを設定してるはずだし、実際ショールームの営業も東は割高な価格だ。それでも希望があるので売り出しはさらに傾斜するといってたけど、その通りだよね。
このマンションの一番美味しいとこは、西(南西、北西含む)の高層階と思うよ。

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>>710
一番人気の東京タワービューが望めないから、品川方向の東方向になっただけ。すごく歪曲されてるね。

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倍率工作でしょ。
今、値段控えめの西が注目されてるから、西買いたい人が、東に注目向けるためじゃない？
GFTは中層以上は全方向開けてるからどこも最高ですよ。
それと、高い高いと言われてる東南も、かなりの倍率ついたんだし、価値を共有できる人は勿論いますよね。

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東の抽選落選組かな？
南東角、東、北東角は落選組が多数いて、諦めた敗者、やむなく西へ変えた者がいるから仕方ないかな。
高いってネガっても、敗者にはもう関係ない話なんだよ？
涙拭いたら？

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そうそう、パークシティ大崎も東向きが大人気で、高いと言われつつ瞬間蒸発しましたね。
あちらもGFTと同じく、高い高い！連呼輩が虚しく書き連ねていたね。

高い！じゃなくて、悔しいです！と素直な気持ちを吐露すれば人間らしくていいのに。
経済力が乏しいと、自ら表明しているだけなんだけど？（笑）

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GFTの近くのマンションの中層階の北東角に住んでいますが、部屋からレインボーブリッジと東京タワーと
スカイツリーの頭の部分が見えます。
ここのマンションの高層階の北東角だったら、全て見渡せて眺望は素晴らしいと思います。
GTの購入も考えましたが、レインボーブリッジの角度がまっすぐだったので、買うのを見送りました。
GFTの南東角からのレインボーブリッジは、最高だと思います。

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東と西では性格が正反対で一生相容れないよ？

だったら、誰もが納得する事実ベースで考えよう！

東向きの中層と高層は、1期2次で完売、瞬間蒸発。
西向きの中層と高層は、客集め中（一部、未販売タイプを含む）。

訂正あればどうぞ。

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>GFTの南東角からのレインボーブリッジは、最高
だから、単価400万円。
安いくらいですね！

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営業マンが値付け間違えたと言ってました。

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東をまちがちゃったの？？

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>一番人気の東京タワービューが望めないから、品川方向の東方向になっただけ。すごく歪曲されてるね。

違います。
大崎も北向きの部屋は、思いっきり東京タワービューだよ？
最後まで残った向きも北向きでしたが。
歪曲しているのは貴方。

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東向きが安過ぎて、値付け間違えということです。
瞬間蒸発が何よりの証拠です。

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そう言えば、週末の日経朝刊に一期3次のどでかい広告チラシが入ってましたね。
ファミリーマートやアンジェリカが(予定)になってましたが、既に重説に記載までしてあっても、まだ確定とはしないんですね。

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北東も南と坪単価大差無いんだよね。廉価なのは北と西だけ。タワーとか六本木ヒルズとかの港区都心ビュー好みなら良いと思う。将来はそっちの方に引っ越したいもんね。
角部屋は値段の付け方安すぎたね。あのFIX窓とワイドスパン見ちゃうと1000万高でもそっちにしたら良かったと後悔してる。
どうせ抽選だから買えないと思うけど。

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>>721,722
720ですが誰に言ってるのですか？
私はどの方角も良いと言ってるだけですよ…

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726です。

高層階の倍率聞いた時に、「こんな高価な値段でも買う人いるんですね～」と言ったら、
全体的に値付けを間違えましたと言ってました。2期からは値上げするような話もしてました。

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1期2次までの方角別の売り出し済みの比率は、人気と実力、つまりグローバルフロントタワー内での資産価値と正の相関関係です。

東：西：南：北＝4：2：2：3

訂正あればどうぞ。

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南東、東、北東は、1〜2割くらい値上げしても売れるでしょう。
残りが少ないので。

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北が売れてるように見えるのは廉価設定の狭小部屋が多いから別に資産価値と比例してるとは思わないけどね。
そういう部屋は実需じゃなくて投資で買ってる人の率も高いだろうし。
利回り３，４％位で貸して出来れば買値以上で売り抜ければいいやと思ってる奴が結構いそうですね。

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北向きの資産価値があると踏んで買っているので、＞７３４は間違えではありません。

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2期から値上げか〜

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以前から気になっていたのですが、この際思い切って聞いても良いでしょうか。。
こちら「実需」より「投資目的」の購入者が、結構多くないでしょうか。「実需」は、ここでは「購入した自身が生活の拠点として居を構え、予定として長期間住み続ける」としますが、どれくらいの割合なんでしょう？売主からすればどちらも大事なお客様だし、寧ろ後者のほうが「手離れが良くて面倒クサくない」のでしょうが、気になります。

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>>736
利回りって3,4%くらいなんでしょうか？
ここら辺ならもう少し高め狙えませんか？
無知ですみません。

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>>739
きちんと居ると思いますよ。
ただ、掲示板で他人評が気になる人達＝投資者なんで、そうなってるだけじゃないでしょうか。
GFT契約者専用板では、あれこれオプション話題中です。

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またしても巨大マンション。。。
明らかに共有過多でしょ。

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>>742
晴海&勝どきは多いですねー。
晴海タワーズの横とかまだまだ(2棟？)出来る予定あるし。今後選手村の話もある。そう言えば佃島の石川島病院のとこもタワマン作り始めました。
港区はこの規模のタワマンはどうなんでしょう？今はここだけと謳われてますが。(あと白金のやつとか？)

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GFTは湾岸タワマンでは珍しく競合物件が無いので、値上げしても販売スピードへの影響は限定的でしょうね。

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>>723
だったら何で割り増し料金と言われる高い部屋をわざわざ買うの？どこのマンションにすんでるの？

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>>726
言ってないよ。
パンフや宣伝計画がうまくいきすぎて、東京タワービューよりも、東の方が高く値付けしても売れることが、マンアカ通じてわかったから、むしろ割増して販売したくらい。
南東の上層部と東も上層階以外は、倍率つかずうまく高値で売却できた。
事業主は東を利潤を出す方角にしたんだよ。

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>>733
いい加減な情報だな。値上げなんかしないよ。いづれわかるが。
高層階の一部の部屋は最初から倍率ある程度つくように仕向けてるだけ。人気物件とPRしたいから。東だって、それ以外は倍率無しだったよ。

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>>747
実際の所、方角を含め、このマンションの価値はどうみますか？

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>>740
本来は５%は実質利回りは最低でもほしいところ。ただ、中古物件もそうだが、賃貸料は周辺相場によって決まってくる。ここの高い売り出し価格(特に東側)だと３、４%行けばいい方では。

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>>745
私もそこ見に行きたいですね。安ければ検討しようかな。

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永住するならどの方角でも気にすることはない。高くても(下がっても)自分が満足したものを選べばいい。
ただ、将来的に住み替えのための売却や賃貸に出すことを考えれば、このマンションも周辺のマンション相場から影響を受けます。そこらへんをよく研究して買うのがいい。当たり前のことですが。

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>>748
いまの状態で、どの方角が一番売れているかがひとつの参考になると思う。実は北西は狭い部屋～広い部屋までまんべんなく売れてるね。
ショールームで何処が売れたかを見て自分なりに判断するといいと思う。

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>>739
私は投資目的の方はそれ程多くないのではと思ってます。
また外人比率も。一定数はいると思いますが、富久、晴海クロノぐらい安くないと投資に向かないであろうし、根拠低いかもしれませんが何度かモデルルーム行った際見かけた感じです。

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>いまの状態で、どの方角が一番売れているかがひとつの参考になると思う。実は北西は狭い部屋～広い部屋までまんべんなく売れてるね。

東向き（南東角、東、北東角）の中層と高層は、1期2次までで完売、瞬間蒸発。
西向き（南西角、西、北西角）の中層と高層は、東向き落選組が一部流れたが、客集め中（一部、未販売タイプを含む）。
北向きは、主に投資用の狭小部屋が人気。
南向きは、相対的に不人気。

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湾岸ネガ記事。
分かり切った内容に思えますが、GFTは湾岸の括りでも陸地繋がりで鉄道利便性が高いですし、勝どきや晴海、新豊洲地区よりも多少はマシですね。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20140818/269999/?P=1

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>>754
北西の高層階は、最初から人気あったよ。
南は確か人気がいまひとつ。
最近のタワーマンションは南だと暑いからかもね。

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今ひとつというか南側は実需向けの高価な７０タイプの３L住戸が殆どだから買える層が限られる。
凹住戸は安いから高倍率になってるし南側だから不利という要素は全くないと思いますよ。
北と西は４０、６０タイプが殆どで平均価格帯5000万台ですし売れて当然だと思います。

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>>708
東は割高過ぎて最上階とか除いてリセールほぼ絶望だからね。

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>756
最初、、、とは1期1次のことですね？
北西の高層、について事実確認しました。

34階の120Aタイプ、31〜33階の80Iタイプだけが売り出されたのが事実。
人気の概念は人によって様々でしょうが、最初の売り出しで4部屋だけでは、人気だと一般化するにはパワー不足ですよ。

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東を割高と腹落ちさせたい買えなかった残念組は、黙って西か南を買えば？
いくらネガっても、もう買えないんだから。

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>>734
価格が全部おなじならね。

頭の悪すぎるロジックを展開しないで下さい。

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>>760
東は永住目的以外の人なんかいないんだしいいんじゃない。東を買える層のレベルの人達はバカじゃないので転売考えたら損することくらいみんなわかってるはず。

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>>753
低層を始めから買いに行ってる人達は投資目的が多いよ。

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そうだろうね。下がること前提に購入してるのが、東側なんだから。死ぬまで住めばいいだけのこと。

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>>759
その情報正しいの？

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>>761
そうだね。価格が割増されたり割安にしたりして、結局はどこも同じになるように事業主収益設定してるからね。

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MRは結構子連れのファミリーが多かったけど、重説や契約の時は子連れは皆無(重説でファミリー層は意外に多かったとは言っていた)。自分は上層階の会だったから、価格的に若いファミリーは中層低層に集中なのかな。中学生にもなったら、親と一緒に来ないだろうし。一人で来ていた人はシングルか投資目的の人か。外国人風の人は見かけませんでしたね。勝どき&晴海のタワマンのMRでは結構中国語が飛び交ってたけど。

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北西は、人気あったのか人気薄だったのか
の攻防。
どっちなのかハッキリさせておいてね。あとあとまで言われる事になるから。

価格表と部屋の特徴（広さ間取り方角）と該当居室の倍率を眺めれば需要動向がはっきり分かりますよ。
要はここもご多分に漏れず二極化で高いところと安い所に分かれる。そして中層階以下は最初からは売れない。売れるのは４０とか６０みたいに安いモデルか一番安い最下階。
最上階プレミアム住戸は軒並み高倍率でしたが、北向きの部屋だけは無抽選。つまり不人気になり得る方角は売りやすい狭小廉価設定にせざるを得ないと言 うことでしょう。
南側もヤナセ見合い部屋の部分だけはあえて狭小廉価にして売りやすい価格設定にしてますし販売者の意図が伝わりますね。

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上の人の転用だけど、ここは築10年近くのアイランドの中古販売価格と価格が同じか以下の部屋もある。

アイランドの行き過ぎ感は否めないけど安心材料ではあるね。
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>>769

> 重説や契約の時は子連れは皆無(重説でファミリー層は意外に多かったとは言っていた)

まあ、重説や契約会は平日にやりますからね…
私のところも、共働きなので子供は保育園に預けて出席しました。

土曜日の提携ローン申し込み会は、子連れが2割くらいいました。

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>>770
安いから人気。割安感というよりは買える層が限定される価格帯が中心だからだよ。
もし北とか西の売り出し住戸が南のように７０～８０平米クラスを中心に設定してたら上層階以外は今みたいな売れ方はしてないと思いますよ。

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＞７６１
ヲタく偉そうだね。
否定するなら修正しなよ。

ＧＦＴ資産価値
東：西：南：北＝4：2：2：3
はいどうぞ。

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>>774
住民スレで、あとあとまで
○側の向きは人気だった
と言いたがる人が一般的によくいるのですよ。
私はマンション買い替え経験者で住民スレをよく読むのですが。

>>772
アイランドはちぃばすくらいしか便利なバスがないから。

別にどこ向きでも割高でも割安でもいいじゃない？人に自慢したりすること？なんか変。投資と考えれば赤字でも、永住するには関係ないし。

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>北西の高層階は、最初から人気あったよ。

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そうすれば、GFT第一期一次の販売住戸ならびに価値が一覧表で確認できるよ。

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これで、最初から北西が人気だったのか、>>759が言うように、最初からは人気ではなかったのか、自分で確認できるよ。

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