リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ（TOKYO ADVENTURE！プロジェクト）

このあたりは地元です。
購入検討者はこのあたりのこと分からなければなんでも答えます。

>>No.300
浮間舟渡からだとここのマンションは通過しません。
ただし、このパチンコ店は多方面から来客されています。
(正直、最近は繁盛してないので騒がしくないです)
若い方よりは地元住民で年配の方がおおいです。
また、パチンコ屋は川を挟むし、廊下側なのでそんなに気にならないと思います。
騒音もネオンもそんなにないです。
そして、パチンコ屋が建っている土地が窪んでいるので
リビオ板橋の4階あたりが、パチンコ屋の建物のてっぺんくらいでしょうか。
購入マンションの半径100m以内にパチンコ屋があるのはＮＧという方のみ気にすれば大丈夫です。

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え、結構マジで利回りいいとモデルルームで聞いたんだけど。
モデルルームに行く機会があったら営業さんに想定賃貸料表見せてもらえば、ビックリすると思うよ。
中層住居でも145000円と想定賃貸料表には書いてあったから。
ここの新築でなくても中古で出た時は、投資用としてすごい利回り弾き出すでしょう。

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>>294
一般的に修繕費を比べるなら30年間とかの長期計画で比べるでしょ
まぁそこはたいした施設もないし高くはないと思うけどさ
買ってすぐなんて修繕費安く設定してるとこなんてよくあるし

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家賃10万がいいとこってほんとか？
ちょっと調べてみるか…

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>>301
さすが地元だけあってお詳しいですね！ありがとうございますっ！！

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>>303
30年も同じマンションで住みつづける人は少数派。費用対効果を考えれば一定期間で住み替える。車でも同じ。マンションの場合は物件そのものの劣化や維持費高等よりも住んでた住民の質が悪くなっていく環境悪化のほうが辛いからね。

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>>302
数字出すなら具体的な条件も出して。何平米の部屋？中層って何階？
あと想定賃料は新築時の話だし。入るかはいらないかわからないし入っても継続性がどこまであるか不明。今このあたりは賃貸出てる部屋が多いからね。駅遠のこの物件が駅近のそれよりも高値で賃貸できるとはおもえないなぁ。

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>>304
調べてみ。浮間舟渡のエリアの場合、賃貸のベースはランドマークでもあるアイタワーを見たらわかりやすい。
ここが今70㎡で約１１万が相場。アイタワーは築年数としては２３年でそろそろ初老だが駅近、公園、保育園、コンビニ、スーパー、病院併設で立地と利便性は高い。

あとは建物が新しいとか設備面で優位があるところがこれ以上の価格になりえるが、高い価格をつけるのは出来るが出す人がいないのがこのエリア。中目黒で１４万出すのが普通でもここでは１４万は高いレンジ過ぎて借り手なし。

考えてごらん。
ちと古いけど立地が良い浮間舟渡物件に１１万。
ちと古いけど立地がよい赤羽物件に１４万
新築だけど立地が悪いリビオ浮間舟渡に１４万

ないわー

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パチンコ店は地元の人もたくさん利用してる板橋側からもくる。だから、客もマンションの前通るよ。開店前はパチンコ店の前列とかできてるし。ちなみに自分も地元民。

>>302
新築で広さがある程度あればある程度の賃貸量にはなるが、はたして、これほどの駅から遠くこの環境でその値で借り手がつくかどうかじゃない？
斜め向かいのマンション同じ状況に近いかは状況を参考にしてみるといいよ。
ちなみにあの戸数ですでにもう3年以上販売中？HPまだあるからなぁ。
ちなみに志村三丁目あたりだと徒歩10分以内築浅
70平米代で賃貸料は19万借り手もそれなりについてる。
蓮根あたりでも若干低いぐらい
それみると低いよね。

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>308
アイタワーは2002年完成なので築12年ですよ。

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このスレって「～だよ」「～だなぁ」という文体の方が複数いますね。
まるで自問自答してるように勘違いしてしまいます。

一般的にマンコミュでは「です・ます」が多いので、よけいにそう感じるのかも知れません。
　

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>>310
失礼！間違いました！

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パチンコ店利用者がマンションの前通るって行ってもマンション側面(17号沿い)ですけどねw
実際、来て見ると分かりますが本当気にならないです。

2駅2路線利用がいいですよやっぱり。
都営三田線と埼京線、どっちも徒歩で５分圏内じゃないにしろ
やっぱり両方利用できるのは大きいです。
実際、この辺りに住んでますが用途によって両方利用しています。

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>>313
どっちも遠いほうがやだよ。しかも幹線沿い

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>>306
中古物件買う時に修繕計画と修繕積立金確認しないなんてありえないだろ

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つか新築もそうだけど中古物件の場合
修繕費や修繕計画、修繕積立金まで確認する
これがそんなにおかしい指摘か？

よっぽど中古の物件売りたいのかと思っちゃうわ正直

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返答遅くなりました。302です。モデルルームで賃貸料の金額見た時は本当にそんなに賃貸料取れる物件かと思いました。
参考にした部屋は5.6階のＣタイプかＦタイプの部屋だったと思います。私も事業として賃貸物件を60戸近く所有しているのて、賃貸料見た時はビックリしました。新築で賃貸と考えるよりも中古で賃貸とすれば勝算ありのマンションだと思います。
あと築年数立つと修繕金が上がるとの指摘ですが、月6000円の修繕金が15年後に（注1）月20000円になったとしても、私は規模のメリット（60戸の所有）があるので、経費計上できますので、問題の無い事だと思います。
信用していただけましたか？。近隣の本当の地主と言う事を。 （注1）シティテラス戸田公園は新築時の修繕金月約6000が16年目〜月約20000円の修繕金の予定を参考にしています。

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結局のところここは買いじゃないんだね。

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どこまで馬鹿にすれば気がスむのか…

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安物買いの銭失い無いになるから価格だけに飛びつかないことでしょうね。
いくらここの数字上の価格が低くてもそれでも3,000万前後はするわけで、普通の家庭であればそのお金は無視できるほど低くは無い。

設備が賃貸並みだと結局賃貸物件と同じだし賃貸に出したり売っても低くなるのは道理。

ここを買う人は価格重視だと思うが、であれば新築を対象にするのがそもそも間違い。新築プレミアは思ってる以上に高く、価格重視にとっては一番のデメリット。

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どんなマンションだろうがどんな立地だろうがどんな設備だろうが
神様でもいくらで売れるかなんて分かりません。

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まあまあ302です。将来の中古マンション価格なんてそう神様でもわかりませんね。
わからないから過去の事例と照らし合わせて予想としてみなさん書いているのです。
新築と比べて中古で出すと値下がり大きいとか、所有権のマンションと比べて借地権のマンションは売る時に不利と言う事を、普通に思った感想を書いているだけですよ。
中古の値段なんてマンション買いたい大勢の人のうち１人が納得すれば、売買は成立するのですから、いくらで値付けするかは所有者の自由です。たた買う人が現れるかはわかりませんけどね。

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新築のメリットってのは（早い段階であれば）その物件の中の部屋を自由に選べることだよ。
同じ物件の中でも間取りや日当たり、条件は当然変わってくるのがマンションだから。
もちろん誰も使っていない新品として使えるというメリットもあるけどね。かわりに新築プレミア分の
費用を支払う。

借地権かどうかは普通に住む分にはこれは大した問題にはならない。マンション購入してる時点で所有権だとしても
所詮は区分所有および敷地共有なのはかわらないから。当然賃貸にしても借地権は全く影響がない。
賃貸する人にとってはその土地が借地だろうが所有権だろうが関係のない話であって問題なのは立地と中身（部屋の広さや設備、劣化度）だけ。

売却時においては借地権はマイナスの印象しか与えないので当然買い手は
（所有権と比べて）敬遠しがち＝客数が少なくなり、結果として売却時の価格も下がることになる。
だが、それは新築のここを今買った時もすでに織り込み済みでやすくはなってるがどの程度下がるかは
実際やってみないとわからない。

さて、2700万円の部屋であれば頭金700万円いれただけで2000万のローンで済む。これを35年元利金等で買えば
0.725%の金利で5.4万円。修繕費と管理費、地代更新料、固定資産税をいれたら約7.5万円。
住宅ローン減税があるので10年間の利息はほぼないということになるので実際には7万ぐらいに落ち着く。

このあたりの家賃相場をかんがえれば2700万円の部屋はまぁ10万ぐらいが妥当なところ。
それが7.5万円で済むのだから買うほうが経済的にもお得であることがわかる。しかも払っている金額が
全額戻ってこない賃貸とは異なり払い込んでる分は一応自分の資産になるわけで０にはならない。

また、仮になんらかの理由で手放さないといけない場合、この条件であれば売るか賃貸かを選べる。
売りで買い手がなかなかつかないなら賃貸にすればよい。賃貸であれば少なくとも借地権が足を引っ張る
ことはない。立地はよくないが実費分（7.5万円）までは余裕がある。10万で無理なら9万にしたらさすがに
借り手はいる。それでも毎月2.5万円の収入になるわけだし、なによりこの物件のせいで大幅な損失を
被るわけではない。つまりはこの物件をうまく使えばリスクなどないに等しい。

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そうそう新築は計算に近い感じだと思います。中古で購入したらもっと良い利回りになるよ。

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最強だろうな。

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私が思うのは、消費税が10％になってからの何年後かに中古が出るのでは？、と思っています。
ここの購入層は修繕積立金のアップと消費税増税抵抗力が、いかがなものか？と考えられるので。

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>>326
マンションであればそんな何年後じゃなくても常に中古は出ますよ。中古の場合に大事なのは何年後にでたか？ではなくて、
場数を増やして早く手仕舞いにしたいっていう売主にあたることです。
麻雀でも同じなのですが、追い込まれてしまってもうさっさとこの場から逃げ出したい＝暴落でもいいからさっさと売買締結をすませて次に行きたいって人が必ずいます。そういう人には徹底的に搾り取って安値で購入できます。たとえそれが築浅であってもね。ここみたいに駅遠借地権であれば賃貸であればまだしも売却となると値段云々の前に買い手の数が少ないでしょうから楽しみになるとおもいます。

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この前モデルルームに行ったんだけど、第１期の販売で３分の１分譲済になってる感じですね。
予定価格表見てみると内訳は低層階メインと価格が高い４ＬＤＫの82.05平米の高層階がほとんど販売済になってる。
これからは高層階の３ＬＤＫ70平米がメインの販売になってくるから、値段の高い部屋はもう販売済になって、販売しやすい3500万円〜3000万円クラスの中間価格帯の販売になるんだね。
これから消費税のアップと言う風（無理して購入しようとする世帯）が出てくると思われるので、借地権マンションと言う不利もあるけど、きっと完売もしくは完売近くまで売れるんだろうね。信じられない事だけど。

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ぶっちゃけ安ければ借地権だろうが土壌汚染の土地だろうが売れますよ。
捨てる神いれば拾う神ありなので。

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ここ駅は近く無いし、パチンコ屋の近くだし、おまけに借地権のマンションは価格的に魅力出さないと売れないね。
営業さんに聞いたら1000万円〜1200万円安めの価格設定なんですって。
これで設備がよかったらいいマンションなのに残念です。
安かろう悪かろうのマンションになってたよ。

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>>330

正直いうと、もともと浮間舟渡は安いエリア＝あまりよくない立地なんだけど、
ここはさらに絵遠で幹線沿いで所有権で設備をしっかりしてもよくはないよ。
おれは借地権でいいとおもうよ。あと中身も削って安値だけで勝負ってのは
割り切っていていい。残念なのは頑張りがよくない。もっと下げられたはず

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オプションの説明を聞きました。
正直、オプションで何も頼まなかったらモデルルームとは程遠いお部屋ですね。

100万前後で、やっとこのあたりのマンションの標準仕様になりますので
購入予定者は無理せず、予算からオプション代100万円くらい差し引いた感じで
お部屋の間取り、階層を検討することをおすすめします。

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>>332

この物件に限らずリビオマンションの特徴だね。
オプション無し状態をかなり底においておいてあるってことだよね。
最初の価格を低くするためだろうね。

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今さらながらシティテラス板橋蓮根にしとけばよかった

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そうみたいですね。
リビオマンションはこの辺りでは初めてなので知りませんでした。

私は、このマンションは評価できると思います。
長谷工竣工、全戸南向き、ディスポーザー付き、スライドゲート
2駅2路線、眺望、敷地面積、価格など。

もちろん、皆さんがおっしゃってる通り
デメリットもいろいろあると思いますが
あえて書き込みしません。

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仕様はそれなりでもいいから安く欲しいって人もいるだろうからなぁ

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国分城北ｾﾝﾀｰの解体は年内までは続くようですね。跡地が何になるか気になります。

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え、332さんそれは無理でしょう。100万円前後でやっとこの辺りの標準使様になりますか？、
下足箱のオプション付けるだけで20万円〜ですよ。その他キッチングレードアップしても、リビングの床暖房はオプション設定もないと言われました。
この辺りのマンションは床暖房も付いてないマンションを販売しているのでしょうか？。
リビオマンションは根本的に近隣のマンションと同等使様にはならないマンションだと思いました。

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>>338

近隣と同じにする必要もないでしょ。もともと永住向けじゃないんだし
立地がダメな時点で設備もリッチにする必要性もない。賃貸借りるよりも
圧倒的に安く、しかもリスクが少ないぐらいの借り入れで住めるのがここの
最大のメリットかと。

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>>340
する必要が無いってこと。安さを前面押ししてるんだから削れる所は徹底的に削るがむしろここの強みになるから。

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その割には、借地権で低仕様なのに販売価格がイマイチ感がありませんか？（価格が中途半端に高い）。
そもそもモデルルームを見て契約すると、こんなにいいマンションなんだって誤解するよね。オプションでうめつくしてるモデルルームだから。

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>>342
その通り。本来ならもっとさげられるはず。まぁで新築プレミアもあるし価格を決めるのは売主だからここで吠えてもしょうがないけど。3,000万円以下ならまぁ頑張ってる方だと思うけどね。
借地権よりも立地が悪いのがここのダメなところだね。
新築にこだわらなくていい人はこのあたりの中古で3,100万円前後で駅近が手に入るしね。
個人的にはそのほうが住環境や利便性は全然良い

どうしても3,000万円で新築マンション派がここを買うんじゃないかなぁ

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価格についてはそうですね。
借地権のため、安いは安いと思うのですが
14階中7階の真ん中住戸で3500万台でどうかくらいの価格設定でした。
3400万円台＝3500万中心って発表してますね。
全体的にあと100から300安かったら衝撃的な価格設定でしたね。
おしい。

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>>344
ですね。ただ個人的にはここ借地権の方が売りやすいかもです。ここはご覧の通りの立地ですから所有権にして価格を上げると余計にここの粗が目立つはずです。そうなると立地ビハインドを打ち消すために設備もよくしないとダメでしょう。すると価格は上げざるを得ないです。でも上げると買わないから利益減らしても中身を良くするか、今のように中身を簡素にして値段を抑えるかになります。何れにしても所有権にしてしまうと他の物件とガチンコ勝負になるので厳しい。

しかし借地権にすると他の借地権じゃない物件とはある意味競合しなくなります。相場より安いのも借地権だからってみんな思ってくれて理由付がされて納得します。実際には立地と設備も悪いのでそれを加味したら少なくとも安くはない。でも安いと感じてくれる。

また借地権だからここを買う検討者がこの物件に対して大した思い入れをしなくなるのも売り手にとって見たら好都合。普通はいくら安いマンションでも数千万円という大金を払うわけだから色々こだわってきます。新築であれば尚更です。しかしここは借地権だから買う人はかなり割り切ってる人が多いと思います。賃貸の延長線上に考えてる人が多いはず。そうすると基準が一気に下がってきます。今時の分譲マンションであれば普通の設備が入っていなくてもマイナスにはならなくなります。賃貸基準ですから。逆に今時の設備が入るとむしろ加点されるでしょう。今の賃貸よりもずっと良くなってしかも家賃換算するとかなり安くなる（と感じれる。実際は悪いのだから価格相応なだけ）。

っていう感じじゃないですかね？
何れにしても割り切り派が買うような物件かな～って思います。入居層がちょっと心配なので素人がやすいだけで勘違いするとヤケドしそうな物件かもですね。
ちなみに来年にはコスモイニシアがグランスイートの近くにできますね。そこの価格も気になるとこです。
この辺りはまだまだ工場や事務所がたくさんあるので焦って買うと危険でしょう。タクシー駐車場兼事務所や駐車場なんかもありますからね。

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プレシス浮間舟渡の物件ありますよ。お買い得だと思います。

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プレシス浮間舟渡もいいね。駅近なのに安い！駅南側は正直店もなにもないからあれだけど、
駅近であればマルエツとコンビニもあるからね。あと駅南側は北側と違って行き止まりの道路ばかりで
交通量も少なくてかなり静かなのもメリットの一つでしょう。

買う人が覚えておいて損はないのはこのあたりの浮間舟渡界隈は一応23区とはいえ、北区、戸田とか
の区界にあって良くも悪くも辺境の地。大したものがない代わりに安い。
だから中古を見たらわかるように築浅とかで駅5-6分圏内でも3000-3500万円@70m2あたりが
このあたりの相場なんだよね。元が安い。
２３区全部を横断的にみてる人からしたらこの金額がものすごく安く感じると思うんだけど
このあたりではこれが普通だから、あまりリビオだけを見て安い！って思わないほうがいい。
借地権じゃなくて駅5分でも3000万円台で買えちゃうのがこの浮間舟渡っていう立地。

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予算4000万以下、新築、2階以上、3LDK以上、23区内、駅徒歩15分以内、南向き、ディスポ必須、駐車場完備。
以上が譲れない条件の方、多いと思います。

どうでしょうね。完売するとは思いますが、
価格勝負のくせして中住戸の設定が高すぎると思います。

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>>348
２８００万が一番お買い得だよ、ここ。

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>>348
3500以上と比較したら分が悪すぎ
オーベル金町レジデンス辺りのコスパには絶対かなわない

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