パークマンション三田綱町ザ・フォレスト

虎ノ門ヒルズレジデンスも気になります。

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＞100

三菱グランの時も思ったのですが、高速は気になりませんか？個人的には、高速横なんて、人が住むところではないのですが。

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ここも高速近いですよ。
さらに低地。いい所は緑が一杯で森の中のような感じです。

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ここがパークマンションになるとはびっくりですね〜。坂の途中なので、低地と行っても底辺ではないし綱町パークマンションより上にある。高速もそれほど近くはない（300mぐらいは離れてるのでは？）のでいい立地でしょう。音は聞こえないと思いますよ。ちょっと坂の途中なのはマイナスポイントかもしれませんが、東京は坂が多いのでやむを得ないかと。緑を多くする感じなので、近所の庶民には自然が増える感じで嬉しいです。高いんだろうなｗ。周りは古いマンションも多いので新しいのができると建て替えてくれたりするかもしれませんね。景観が良くなるのでウェルカムです。散歩もするので、横とか通るの楽しみになるかも。

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地図で見る限り、敷地のはじのほうからは、100mくらい離れている感じではないですか？

欲を言えば、200メートルくらい離れている方がいいでしょうが、港区の中では、マシな方だと思います。

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いつから販売されるか、情報知っている方教えて下さい。

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事前案内の招待来ましたね

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事前案内会のお知らせがもう来た方がいらっしゃるんですね。我が家はまだです。
買えないと思われてるのでしょうか。

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ウチは登録してないのに、四月頭に来ました。
三井の他の物件見たときの世帯年収とかの情報を元に送ってる？

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年収3000ないとな、、

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自分も登録してないですが、送った来ました。正直、ここを買える収入層では、無いです。どんな基準なんでしょうね。
109さん、考えているなら、早めに問い合わせた方が良いかも。

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109です。
皆様、ご対応いただき、ありがとうございます。
早速ですが、今日問い合わせをしてみました。
ちなみに、事前案内会はいつからなのでしょう？
質問ばかりですいません。
宜しくお願い致します。

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検討していて、どうしても気になることがありまして、どなたか教えて
頂けないでしょうか。

総戸数９８戸に対して駐車場７８台というのは、特に問題ないでしょうか？

富裕層なら車くらいみんな持ってるんじゃないの？とお思いなのかもしれませんが、
運転手がお迎えに来るから自分では運転しない方や、すべてタクシーで済ます方もいるので
ちょっと駐車場が余るくらいじゃないかと思いますよ

都心の高級マンションの駐車場はどこもガラガラです

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１１４です。
ご回答頂き、ありがとうございます。

そうすると将来売却するときに、駐車場の空きが無い為、
売れなくなるという心配はする必要はないということで
よろしいでしょうか？

自分の住んでいる西麻布の低層マンションは、平置きで９０%近く駐車場完備ですが、満杯ですよ。まあ、総戸数が少ないので比較しにくいかもしれませんが。

富裕層は、趣味で車持つ人も多いからね。

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駐車場設置率80%ってのは妥当じゃない。駐車場って余っても少なくても問題になる。モデルルームに行ったら、駐車場利用希望の有無のアンケートがあるから、契約前にその結果を確認して判断でしょ。まあ、モデルルームができてからの話しだけど。

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１１４です。

皆様、親切な回答を頂き、本当にありがとうございました。

先入観であきらめかけていましたけど、前向きに
検討してみようと、思い直しました。

三井は露骨に客を選ぶからね。

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１１８さん
機械式６６台、平面１２台ですので、機械式が圧倒的に多いですね。都内で機械式ではなく
ほぼ平面式という駐車場を探す方が難しいですが。機械式に空きが多くあると、
維持費、修繕費などかなりの金額を管理組合の方で負担しなくてはならないので
大変ですよね。もしかしたらこれでも多いのかもしれないなと私は思っています。
結構今の若い人は免許を持たない人が増えているとも言われていますしね。

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普通のマンションならともかく、ここ、パークマンション。１００%ないのは、ちょっとどうなの？と思う。

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>123

修繕費は修繕積立からだから空きは関係ないよ。通常、駐車場独立会計ではないので、駐車場使用料は一旦管理組合の会計に組み入れて駐車場とか区別せずに共用部分の維持をまかなう。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いから、実際の駐車場稼働率が管理計画での想定より大幅に下回ると収支が赤字ってのはありうる。

想定稼働率はある程度マージンをとってるはずなので、それがどれくらいになっているのかってのと駐車場利用希望のアンケート結果をつき合わせて考えるのが妥当。根拠も無く、危ないとか大丈夫とか言っても意味がない。

ちなみに管理計画はそれ以外についてもちゃんとチェックしたほうがいいよ。長期修繕計画は重要事項として説明されるけど管理計画ってこちらから提示を要求しないと出てこないんだよね。ちなみに重要事項説明もなるべく早い段階で内容を確認しておいたほうがいい。普通は契約の直前に説明されるんで、じっくり考える余裕がない。

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補足だけど想定稼働率は一般的には８割くらいかな。

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パークマンションで駐車場100%無いのここくらいじゃないかな。ここは総戸数も多いけど、グレードはパークコートレベルなんじゃないのかな…まさに値段だけパークマンションだったら嫌だな

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>120
中小の人なんて論外ですね。

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想定稼働率は６割ぐらいですよ。

あと郊外と違って都心物件の駐車場は機械式の維持費より駐車場収入の方が高いです。機械式の維持費は状態にもよりますが一台あたり月５０００～１００００円ぐらいです。だから駐車場賃料が高い土地では空きはあまり問題になりません。

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>機械式の維持費より駐車場収入の方が高い

都心物件に限らず、こういう管理計画のケースが多いんだけど、計画では駐車場収入を機械式の維持費だけでなくほかの共用施設の維持費にまわすって事になってる。その場合駐車場収入が想定稼働率を下回ると、管理組合の収支の赤字に直結する。なのでどういう計画なのかと駐車場利用希望がどうなってるのかを確認するのは必須。

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ここは営業さんが説得する板なのですかね。

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ここは、周辺に緑が多くていいですね。
都心ですけど、緑が多いから落ち着きます。
やはりちょっと違いますね。
高級感を感じます。
やはり、ここに興味を持たれる方は、ローンとか考えていないんですかね。
3LDKで176㎡って凄い。

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広尾タワーズは２５０平米ですね。古いですが、

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高い駐車場使用料の収入を当てにして他の管理費をまかなうって構図だから、入ってこなかったらアウトでしょ。

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リターンDM見たけど、CGのクオリティが低すぎる。もはやバカにしてるのかと。中小デベ並のクオリティ。時間かかってもCG作り込んで欲しかったです。

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確かにね。
こりゃ坪500万円くらいじゃないと、きついんじゃないかって内容でしたね。

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やはりここでも低仕様、高額値付けのマンションになるのかな、、パークホームズに毛の生えた感じになるんじゃない。

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オール北向の部屋とかあり得ないでしょ。オーストラリア大使館の緑が見えたとしても暗すぎる…

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これでPM？ グランとどっこい。
今年は話題の都心物件に乏しいな。これから注目高級案件あるかな？

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やはり時期的によろしくないようですね。。

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狭い北向きはパンダ部屋なんじゃないの
パークマンションにパンダが必要なのかどうかは別として

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みなさんいったい何に失望しているんですか？
ゲートとか中庭とか、少なくとも坂上のパーマンよりは良いと思うけど。
まさかＣＧの出来だけでこの流れじゃないでしょう？

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じゃあ、あなたはあの全て北向きの間取りを見て、どのようにお考えか？
図面をひいた人のセンスを問う.

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そもそもなんで古い坂上のパーマンと比べるの？ 作られた時代が違うだろ.

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ほんの数年前じゃん。

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設計鹿島ですから、しょうがないですかね

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全て北向の部屋なんか、今までのパークマンションでなかっだろ。あんなのは地下の部屋と一緒で資産価値が下がるって皆さん言いたいんじゃないかな。

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また、全て北向な部屋を作るくらいだから、コストカットして、値段だけ高く出して来るんじゃないかって思うんでしょうね。

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