WORLD CITY TOWERS入居予定の方々

天王洲夏祭りいかがでしたか？

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夏祭り行ってきました。天王洲の人ごみは初めて。高層ビル群に家族連れって、ちょっと不思議な光景。（笑）
おそらく地元の方が屋台を出されていたと思うのですが、ネギ団子とイカ焼きは絶品。
そしてWCTやブランの購入者の方々も、多数いらっしゃったと思います。地元の方と雰囲気が違うので
すぐに分かりますね。（すいません、お話に聞き耳をたてていました）
花火は小規模でしたが地区の祭りとしてはすごい、地の利だな、と思いました。遊覧船も見学に来てました。
そんな光景をみるとWCTの土地って南東に遊覧船と花火なんて、改めて稀少なんだな、と思います。
契約者のひいき目かもしれませんが。
２年後はスカイラウンジで見ようと思います。（東京湾花火も）

１日だけですが天王洲の明るい夜を楽しんできました。

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私も土曜日に行きまして、デカレンジャーショー見て参りました。
ブランファーレさんまで足を伸ばしましたが、
もうすぐ完成（素敵に仕上がってました）で工事用の大きな壁が取り外されてました。
なんとそこからＷＣＴがとてもよく見えます。
北側からの姿もかなりカッコイイと思いました。

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ところで入居者専用のHP&掲示板を作ろうかな、と思っています。（今の所、作り方は
よく分かりませんが、調べます。）
登録者、契約者だけが持っているしおりなどで暗号を作れば、みなさんのプライバシーを預からずに、
アクセスキーを作れるとは思うんです。（外部の方が入れないような）
　でも、既に作る予定の方がおられましたらお譲りしますので、お知らせください。

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24日の夏祭りの、？？レンジャー？ショーのときに、お団子を食べながら小さい子を連れて
WCTの現場を見入っていたのは私の夫です。<〜〜`>

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第２期の契約者です。マンション購入は２回目です。みなさんよろしくお願いします。25日に重要事項説明会に参加しましたが、いただいた管理規約で少し気にかかることがあったので書き込みします。私はかなり奮発して購入したので月々にかかるランニングコスト（管理費・修繕費）は少しでも少ないに越したことはありません。そこでまず最初に疑問に感じたこと駐車場、バイク、駐輪場の各収入の件です。これらは一般的には通常、必要最小限のメンテナンス、管理でかかる費用を除いた残金は修繕積立金に計上されるはずですが、なんとここはすべて管理費に計上されています。最終的には約1300台と莫大な数と収入が将来、各家庭にプラスとなる修繕積立金に計上されないのは深刻です。それでいて修繕金の長期計画では６年目、10年目、18年目にそれぞれ月々の修繕費値上げ、そして10、20年にそれぞれ多額の一時金徴収の計画と、これでは納得できない感じがします。大規模ＭＳだから管理費が安いがウリのはずなのに、修繕金に回すべき資金を管理費に計上するならそのメリットは無しといわざるを得ません。まだ管理費、修繕費の収支計画にはいくつかの疑問がありますがその話はいずれ・・。とりあえずこの件、購入者の皆さんの意見が聞きたいです。

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この件は私も懸念しています。管理組合でいかに効率よく少ない予算で
維持できるかを真剣に検討するべき問題のきがします。重説みるかぎり
費用ディスカウント交渉できる費用は（例えばインターネット関係とか）
結構ある気がするのですが・・。

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他の掲示板で、管理会社の住友不動産建物サービスについて以下のような書き込みがありました。誹謗もあるでしょうが、似たようなものを他にもいくつか見たことがあります。
★某サイトで掲載されていた内容（一部書き加えあり）
１．長期修繕計画が20年で考えられている。（三井や野村などは25年までを目処に計画を立てている）三菱地所の物件は25年。
２．マンションの管理費用の徴収方法
各住民が管理会社に直接管理費や修繕積立金を振り込み、
管理会社が当月かかった費用を差し引いた残金を理事長口座に
振り込むというやり方です。
これでは管理会社が好きなだけ使ってしまっても、
抑止がきかなくなるので危険。』
『住友分譲のマンションに30年住んでいましたが、大規模修繕の時に住友の不誠実なやり方が大問題に。過去30年にわたり住友が理事会を抱き込んでやりたい放題やっていた事実が発覚し、それを指摘するとまるで＊＊＊のような対応。結局、理事会は2つに分裂し、弁護士を入れる騒ぎに。住友のマンションに住まわれている方はくれぐれもご注意下さい。この話は事実です。港区の某マンション。』

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長くてすみません。２つに分けましてこれは１個目の続きです。
問題があるなしにかかわらず、管理会社と管理方法についてはよく精査していく必要があると思います。いろいろ問題のあるMS管理ですからね。これは何も安い管理を求めるだけでなく、お金の使い方が効率的で透明性がないと、資金が潤沢であったとしても結局よい管理にならないことが考えられるからです（MS管理がわからない人でも、MS以外のたとえば特殊法人等に目を向ければ一目瞭然）。したがって、お金の余裕がある方もこの件についてはいっしょにお考えいただけたらと思います。また、入居者で専門知識のある方がいるはずなので、そうした方々のご協力を得やすいようにするにはどうすればいいか。これだけの規模ですので、理事はある程度専任でなければとても運営を行えないでしょうから、相応の対価検討を考える場もいずれあってしかるべきでしょう。
まあ、入居まではすべてブレーンストーミングということになるでしょうが、そういう中でも情報の共有やある程度のコンセンサスが進展していくことを期待したいですね。
とにかく、日本最大、前代未聞のMSですから、そこで起きる問題も日本最大、前代未聞の確率は高いです。少なくとも、入居者間の認識度の差から管理組合のスタートがあまりもたつくことのないようにこうした掲示板やサイト（ほんとは住友にはやく作ってほしいのだが）が少しでも役立ってくれればと思っています。

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386さんの件ですが、私もいろいろ見てきましたが、10年、20年で
ある程度の一時金を取らないと計画が成り立たないマンションは
めったにありません。恐らく共用の水廻り設備のメンテ、高層の免震対策、
２４時間警備の人件費がコスト的に圧迫するそうです。途中での一時金の
徴収は管理上最ももめる要因なので私はここはパスです。

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皆さんのご指摘の件。
私も理事で苦労した経験があり、今回は2回目のMS購入なので管理規約は相当入念に
チェックしましたが、さほど懸念していません。よくできていると思います。
まず修繕のスパンが長過ぎるより、比較的短い方が良いと思います。時間が経過すると
入居者の関心がだんだん薄れていき、合わせて「管理費を少しでもやすく、」
という心理が手伝って建物自体が荒れてくる、、、でも、資産価値は失いたくないから
修繕で苦労する、、という憂き目を経験しているからです。

また、管理費の余剰を修繕にまわす、、という動きが始まると「修繕費を安く、、、」と
いう同様の心理も働き、管理費の無理な節約が始まり、これまた建物自体が荒れてくるものです。
（例えば清掃、常駐人件費を削減、という動きは顕著に建物の価値を落とします）

ことWCTは共有部分の魅力（飾りも含めて）が現在の人気の一つですから、10年、20年後も
同様に魅力的（内容が変わっても）でなければ資産価値を下げるでしょう。

このように、私も含めて住人としてはコスト削減を望むものですが、（特に賃貸投資の人は）
逆に首をしめてゆく、という経験もあります。ですから現在の規約はまずまず納得のできるもの、
と感じていますし、皆さん納得の上での契約であろう、と思います。

しかしあくまで「管理運営が正しく公正に」という前提です。目玉オヤジさんに同感で、
管理会社と理事の汚職があると話は変わります。本当にご免被りたいことです。
監査してゆく機関もあった方がいいと思いますし、私も目を光らせたいと思います。

ただし、２０００世帯もあると悪い物は自然淘汰されてゆく、、と期待したいですが。

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３９０へ。購入者のページです。パスの方の意見は無用です。

超高層の場合、一般的な５０年程度が寿命の建物と異なり、
解体が困難な理由もあり、１００年程度を寿命に設計されているようです。
１００年間良好な状態を保つためには、修繕計画は他とは異なる部分もあると思います。
逆に言うならば、超高層物件でありながら簡単な修繕計画であるならば、
逆にそれは無責任な計画であるかと思います。

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管理費を安くしたいという気持ち、とてもよくわかります。、、、が、しかし、
391の指摘のように資産を守ることとは比例しないんですよね。例えば人気の高いプール、
２４時間友人セキュリティ、、、これらが魅力だったから契約したのではないでしょうか？
ですから、管理費の残りは管理費にまわすのが資産を守る意味で妥当じゃないですか？

で、本当にたくさん余ってしまったなら、そのとき初めて修繕費にまわそうか？という
のが順序として正しいと考えますが。

他件にくらべて設備の割に管理費用が高くないのもこのMSの売り。そのような魅力を省いて
いって価値のないものになったり、汚らしいものになったらイヤですよ。

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393さん
＜なんであんな事やらなきゃいけないのかわかりませんでした。＞
具体的にどんな苦労をなさったのですか？是非、ご教授願います。

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目の前のコスト削減に焦点をおいてしまうとマンション自体が貧相になるものですよね。植栽をやめろ、とか装飾の電気は
もったいないから消せ、とか、面白みがなくなるんですよ。そうすると一気に老朽化がすすむのを身をもって経験しましたから、、
それで売るときに値を叩かれましたしね．住民主体の管理は必ずしもいいとはいえませんよ。評判のいい管理会社は、そのへんのこと
大事にしてますよ。住友管理もがんばって最初のセールスポイントを守って欲しい。

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あまり表に出る節約よりももっと削れる部分を安くさせるかんじですかね。
例えば２０００戸が強制的に加入するインターネットやＥＤＤＹキャッシュなどの
維持費用などは料金をもっと下げられないですかね？

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392へ。20年後の年金生活を考えたときに、代金は完済しても
毎月駐車場入れて7-8万のランニングを払うのはありえないと思った
だけです。しかも自分の部屋の修繕は入っていない。
10年くらいで売ってしまう人は関係ないでしょうが。

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ところで様、
ご提案の件は、少し前に話が出ております・・。掲示板の管理者が個人情報を
扱わなければならないなど、負担が大きいので住友にお願いしたい、
という流れになって今は止まっています。
住友の状況ですが、
購入者、掲示板の件は、なかなか、上層部まで話が上がらないようですね。
皆さんが、積極的に担当の営業になんとかしてくれ・・・と繰り返し話してください。

重説の話などはあまりオープンにすることが好まれないものもあると思います。

入居後に予定されている、管理組合のHPの前倒しの運用など、いろいろと
案はあります・・・。

繰り返しお願いします、掲示板の立ち上げを繰り返し、担当営業にお願いしてください。

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397さんに賛成です。表に目に見える設備はそのまま維持しておいて、それ以外のものは間見積もりを取って業者間で競合させるべきです。たとえば保険などはその顕著な例です。条件が同じならどこの保険会社でもその保障は同じです。それだけでもこのＭＳなら年間1000万近く削減できる可能性があります。保険見直しは今やどこでもやっており、保険会社も受注のため思い切った数字を提示しています。また管理組合が立ち上がったら清掃業者や警備業者、メンテナンス会社や人材派遣まで現在と全く同じ条件下で業者間で間見積もりを取ることをお勧めします。確かにＭＳ管理の質の低下は資産面からも絶対に避けなければなりません。でも一般的に管理会社が最初に設定した業者間との契約は例外なく割高で設定されています。これは両者のしがらみや契約することによってお互いが利益を上げる仕組みが出来ているため中間マージンが多く発生しているからです。日本最大規模で話題性抜群、そして前代未聞の管理費の収支計画を持つ超大型物件です。あらゆる関連業者が利益面や対外的な実績をつくるため受注を受けたいと思うのは当然の流れで、間違いなく売り手市場です。極論を言えば今と全く同じ条件、つまり全く質を落とさなくても（それ以上かも？）想像を絶する莫大な費用の削減が考えられます。そうした管理組合の努力で削減した費用は月々の管理費徴収額は据え置きにして、すべて修繕金に回す仕組みが今の主流です。これで長期修繕計画の修繕費値上げや一時金徴収の抑制にもなり各戸の負担軽減となります。これらは入居２、３年後をめどに十分調査した上で着手すればいいと思います。なんといっても２０００戸もあるんです。当然、弁護士、税理士、建築、不動産、管理、警備、メンテの各会社に勤務の方、建築デザイナーやコンサルタントなど専門職の方などその分野で専門知識を持つ方が必ずいます。すべて自分の財産、修繕費負担減につながるなら協力は惜しまないと思います。

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