ガーデンズコート武蔵小杉

この辺りの地盤にかなりの不安を抱えているのですが大丈夫なのでしょうか？
詳しい方いらっしゃいませんか。

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レアリス元住吉のモデルルームで三井不動産販売の方が
「ガーデンズコートはプラウドより絶対安くします」と断言してました。

ただ「秋にはモデルルームもオープンする」とも言ってたのでどれくらい真実味があるのかはわかりません。

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21さんのプラウドより安くなると思える理由に追加して、
・南に面した住居の比率が多くなると思われること。
が上げられます。
＞１．ＮＥＣと同グループの住友は土地を安く取得しているはず。
は期待できないでしょう。いまどきそんな企業はないでしょう。
もっとビジネスライクなのでは？
a-laboの掲示板から随分日数が経っており、計画の早い段階だったと思われ、
プラウドより安いとしても、高くなる要因等を勘案して、坪200万強まででは。
レアリスと同じくらいがいいところ？
レアリスの三井不動産販売の方が言うのは、プラウドが異常に高いから、
利益率をレアリスと同程度にすれば、もっと安くできるという裏づけがあるのかも。

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例の週間朝日の記事がasahi.comに出てます。
home > 住まい>週刊朝日・ＡＥＲＡから
にあります。
読んでない方はご参考まで。

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24さん
>いまどきそんな企業はないでしょう。
でも、こと手の話営業さんから良く聞きますよ。
グループ企業の社宅だったので競売なしで安く取得出来たって。

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26さん、
ということは、あれですか、
ＮＥＣ社員は、ガーデンズコートを安く買えると、
そう言うことになりますか。
うらやましいな、ＮＥＣ社員。

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プラウド 5017.01 m^2 129戸
ガーデンズ 9444.49 m^2 211戸
敷地は1.9倍。戸数は1.6倍。
やっぱ高いんだろうな。

プラウドはあの価格＆某ハプニングあっても一期売り完売御礼。
ガーデンズがもしプラウドと似た価格であっても、
一期売り完売御礼だろうな。立地がいいもん。

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南向きがほとんどなので比較対象はプラウドの南向き。
それに比べれば安くなるはず。
5000万中心だね。

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>27
別の物件ですがNECの社員は実際安く買えました
ココも可能性あります

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>30
シティハウス多摩川？

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「こんにちは」 ２００４年１１月号、８１頁。

予定最多価格帯
４７００万円台 （７４．８３〜８０．０４）
５５００万円台 （８０．７８〜８７．７７）

まあプラウドと似ていますね。

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この時期あの戸数では必ず売れ残るから、先ずはチョイ高めで客の反応を見つつ、とびついて来た客には今なら希望の住戸を割り当てる事を餌に高値で売り逃げ、
その後は第2期、3期販売を名目に客に合わせていくんだろうから、中住戸の最終価格はもうちょい下がるかもね。

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駅11分、あの環境でこれは高いのではないだろうか。
向き階で違うから正式発表までは分らないけど、これは
余り期待出来ないかな。

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港北センタープレイスのほうが、
同じ専有面積で大体１０００万は安いよ。南向き中心だし。

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>>35
はァ？
なぜ港北センタープレイスが出てくるのかわからん。
安くて当たり前では？？

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安くて当たり前だが、1000万も違うものかね普通？
それに港北センプレは駅歩３分。

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物件ＨＰに書かれている方法で請求した資料が届いたが、
ＨＰの内容以上の情報は無かった。
強いて言えば、ＨＰの物件外観の絵が拡大されており、
１Ｆ部分の階高が (外見上) 極端に小さいと判明。
１Ｆはパークホームズによくある半地下タイプか？

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南西角から北東を見る。
http://upload.fam.cx/cgi-bin/img-box/i0641030171524.jpg

提供公園の敷地だが基礎コンクリが。ＭＲ建設中か。

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ここより1000マン安くても港北センプレは買わないなあ。
だって渋谷までの時間が全然違うし。
港北ニュータウンって何か貧乏くさくてイヤ。

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>>40
市営地下鉄で日吉とつながったら状況変わりますか?
開通まであと３年。日吉まで５駅１５分くらい。
センプレとこの物件と迷ってる人いるかも。 (いないか・・・)
私は街並みとしては小杉の方が貧乏臭いと感じます。
というかコントラストに欠け古臭い (実際古いんだけど)。

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ガーデンコート
http://www.31sumai.com/yahoo/A4012

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> 41
個人の好みは勝手ですけど、あんまり小杉のことは悪く言わないでね。

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元住吉に比べると住宅街すぎて、買い物など駅前に出ないと不便かな
とは思いますが、都内に勤めてる方や出張の多い方には便利ですよね。
うちも近くのＰを検討し、最後の1戸で価格をネゴしましたが相手にされま
せんでした。
センター北は生活には便利ですが、都内に通勤されるのは、ちょっと大
変ですよね。各々長所短所があって単純には比較できませんね。
あと阪急の業績が良くなくて、ここ数年で結果を出さないと撤退のようです
からそこも心配の種ですね。阪急は駐車場が広いので車がとめやすくて
気に入っているのでなんとか残してほしいです。

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価格は、プラウドと同等でしょう。
坪単価でいくと若干安いかもしれませんが、コンサバみたいのつけて、
占有面積増やしていたりするので、一部屋あたりでみたらそんなに
変わらないかな？と。
三井は、元住吉、小杉エリアで現在２件並行販売しており、そちらを
売り切らねばなりません。そこで、ガーデンズやすくしちゃったら
売れないでしょ？
しかも、先々できる小杉駅前のタワーマンションの一つは、三井ですから、
なお更売れ残りなど出来ないのですよ。本当は、セレマーク、レアリス、
ガーデンとなるべく損切りせずに売りきって、売上の積み上げをしといて
それこそ、小杉戦争と言われるであろう、駅前地区タワーマンションに
余力を残したい、というのが三井の心情ではないでしょうか？
もし、価格が高いと思われている方がいるのならば、駅前タワーを
狙うべきでしょう。

Pは、坪単価で見るとそんなべらぼうに高くありませんでした。Pは
まさに、先行逃げ切りパターン。セルフィード、フォートと売り切って、
Pの土地競売、宣伝費に金つぎ込みつつも、坪単価もそこそこに
抑えてPも売り切った。

小杉の今井地区自体の土地価格が高いんだよね。相応だと思います。
小杉駅徒歩圏、住宅街、そこそこ緑もある。学区もまあ、有名。
ガーデンズの方が確かに敷地にゆとりあるんで、それで同等の価格
だったら、私は、欲しいなあ。
後は、仕様を落としてもらいたくない。三井は最近仕様落としすぎ。
あきらかにわかる。

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>45さん
なかなか鋭い分析ですね。

来年は今井上町の藤森工業跡地にも長谷工の600戸マンションができる
んですけど、そちらの方はかなり坪単価もがんばってきそうです。

グレードや立地なんかはガーデンズコートと比較にならないと思いますが
、駅からの距離は同等なので、ガーデンズコートはできるだけグレードを
上げて差別化を図るのが得策ですね。

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元住、武蔵小杉、川崎の近辺を含め、三井の物件には落胆させられっぱなしです。
レアリス、セレマーク、何であんなにグレード落として高いのかわけがわかりません。
ガーデンズコートをこんな値付けして、プラウド以下の仕様だとしたら、
なめてるとしかいいようがありません。

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うんにゃ。
仕様 (グレード) が落ちた仰る。
具体的な箇所を指摘できますか。
階高、スラブ厚、小梁有無、玄関ポーチの有無なんていう
基本の基本を押さえていないのですか。
それとも、「何となく仕様が落ちている気がする」 というふうに
ＭＲの雰囲気を根拠にしていますか。

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＞来年は今井上町の藤森工業跡地にも長谷工の600戸マンションができる

府中街道、中原街道、南武沿線道路。

主要道路に囲まれた△地帯ですなぁ。
しかもどの道路からも１００メートル以内。

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>55
三井単独の物件ではないから、なのではないでしょうか？
新日石やら住友やらが、三井の足を引っ張る・・・。

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>48
例えばね、レアリスだけど、バルコニーの吹き付け。順ばりは、逆ばりに比べて
表面積が少ない、なのにバルコニー内部は、吹き付け処理。良い悪いは別にして
これで、２０万程度／戸の価格差でるの知ってる？
ガーデンのH。P見たら、吹き付けだね。
キッチンもカタログ上のグレード低い、床材、戸関係も安いの。オシュレット後付け。
不必要といわれればそれまでだけどね。Pとの比較だけどこれだけで、７０万近く仕様
落としている。
後ね、おりあげ天井してるでしょ？あれは、順ばりのバルコニー窓際のはりを細くできないので、どうしてもカーテンボックス周辺の
はりが目立つ。そこにダクト通すと、そこが下がるので、リビングの圧迫感強くなる。
だったら、おりあげにしてごまかしちゃえ、という発送。
これは、最新の工法と密度高いコンクリつかったら、Pなみにすっきりできる。
（別にPのまわしものではないよ）
筐体は二重床、二重天井だけど、階高低いから、天井高もぎりぎり。
設計自体は、一世代前。こういったところで私は、仕様落としている、と思って
しまうなあ。まあ、それでもしっかり作っているとは思うけどね。
セレマは、まだ少し前の着工だから、そんなにひどくないけど、それでも、戸や、
床材は、安い部類のやつだよ。
今時、モデルルームに来る人は、階高、スラブ厚、小梁有無、玄関ポーチの有無
とかすぐ分かるところは、チェック済み。こんなところあからさまに削らないし
見た目はゴージャスに作る。
けどね、見えにくい所で、せこせこやってる。かつての三井は、そこに金かけて
たから三井のマンションであったのに、と思っています。

>50
それはいえてるね。思惑がからむから。けどレアリス武蔵小杉はすばらしかったんだ
けどね（仕様、設備）。

ちなみに業界関係者ではありません。

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>>51
>ガーデンのH。P見たら、吹き付けだね。

これはバルコニー内部が吹付処理との意味と思いますが、
具体的にＨＰのどこに書かれていますか。

>これは、最新の工法と密度高いコンクリつかったら、Pなみにすっきりできる。

リビングの梁は、「Ｐなみに」 と言うけど、Ｐはリビング中央を横断する
ダクトによるギロチン梁ですよ。
ダクトを隅に寄せた造りの方が余程スッキリしていると思いますが。

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>>52
吹き付け処理は、H.PのTop全体図みればわかる。

>ダクトによるギロチン梁ですよ。
あっ、そうだね。それは認める。
けど、サッシュ上の梁の出方、カーテンボックスの処理をみてごらん。
処理の仕方がぜんぜん違うから。Pはギロチンなりまとめているよ。
Pのギロチン梁は、中庭に排気口もってこれないから。あんな狭いところに
キッチンダクトもってきたらにおいがこもって仕方ない。
だからベランダ側にもってきた。レアリスも一緒。
レアリスは、サッシュ上の梁が分厚いから、余計圧迫感が出る。それで
おりあげ天井にした、というのが実態かな。

そういった意味で、一番綺麗な造りは、パークハウス元住吉の南向きの部屋。

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以前から、吹き付け仕上げだと著しく安っぽくなるので、いやだと感じてい
たのですが、51さんの仰るように僅か20万程度/戸の差なら、価格上乗せ
で構わないからタイル貼りにしてほしいですね。
内装と違って後から自分で手を入れられませんから。
私の知る限り、ここ一年で分譲された小杉近辺の物件はP以外皆バルコニ
ーが吹き付け仕上げです。
こう言う非常に目立つ所をコストダウンするって言うのはなぜなんでしょう？
大多数の人は気にしないとおもわれてるのかな。
それとも長期修繕によりお金が掛かるようにするため？

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>54
MR等で指摘する人がいないからでは？

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>>54
織上天井の定義が違ってませんか。
本来は、玄関天井によく作られる、デザイン上の段重ね天井を指すでしょ。
段々の高低差は一枚当たり数センチで、それが三段くらいある。
梁の派手な出っ張りとは全然違うものですよ。

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すみません誤爆しました。
↑は >>51 >>53 に対するコメントです。

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>>56
ごめん。うまく説明できないね。レアリスの図面もっている人なら分かるけど、
例えば横LD部屋の場合Dの部分の天井が、おりあげになっているんだよね。
要は、天井高の一番低いところが210cmくらいになっている。
これは、ＬＤの真中にダクト通していて何も処理しないと、Pのギロチンばり
と同じになる。けど、サッシュの上の梁の前後厚が厚いので、そのまま
ギロチンばりにすると、圧迫感（そこだけ、四角く穴が空いてる感じ、Lとの
いったい感が薄れる）が強い。
そこで、周辺に段差をつけて敢えて"デザイン"としてやってます。とアピール
しているだけ。実態は苦し紛れだよ。
一回、モデルルーム行くとわかるんだけどなぁ。

あと、これ、レアリスのことどうこういうところではないので、このようなコメント
したの反省してます。
フォローじゃないけど、レアリスは、地道に売れている様子。仕様落としても
あの価格帯なら売れるということ。

ガーデンは、P並の価格ならば（予想価格帯では若干高め）、仕様は落さない
でね。という切なる願い。

最後に訂正。吹き付けと判断したのは、こんにちはの広告でわかった。

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>58
確かに。
レアリスのダイニングの天井のおりあげ天井はちょっと苦し紛れにやった感がありましたね。
なにもしないよりも逆に圧迫感が増したように私は感じましたよ。
ダイニングとして利用する場所だし、汚れた場合に目立ちそうですし。

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>56
チラシのダイニングの写真でもなんとなくわかりますよ。
＞ダイニングのおりあげ天井

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敷地境界
東西南北
http://2ch-dc-ita.gotdns.com/~dc-ita/cgi-bin/imgboard/img-box/img20041...

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ほとんどが田の字型プラなのが残念ですね。
100平米ルーバル付きの間取りで6500万と予想してみましたが
どうでしょうか？
駐車場は全部屋内なのでしょうか？

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>62さん
そうなんですよね。
何か間取りがイマイチなのが残念ですね。
せっかくの南向きで、そこそこ広いのに、何か広さを
感じさせないのはなぜ？

あとガーデンズコートの今井西町は、Ｐの今井仲町と違って、
東側道路の交通量が意外に多い（深夜は飛ばす車あり）のと、
南側の密集したアパートや飲み屋さんなんかが、意外に距離的に
近く感じます。
その意味で、西よりの提供公園を前にした南側がベストだと思います。
でもそこは高いんだろうな。

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>63
南向きの中でも、提供公園に面した部屋は特に高そうですね。

中庭を向いた南面はどうかな？ (ガーデンレジデンス)
更に高い？

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アンケートハガキより

ご予算

①〜4000万円　②〜4200万円　③〜4400万円　④〜4600万円
　：（以降200万円きざみで）
⑪〜6000万円　⑫〜6500万円　⑬〜7000万円　⑭7000万円超


・・・結構お高くないですか？

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簡単なパンフ届いたよ
１０数種類のプランが記載してあったけど、サウスの公園前はなかったね。

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>66さん

私の家にも届きました。でも63さんが書かれているように、何か部屋の間取りが今一つと言うか、広さを感じさせないんですよね。私なりにチェックしてみると、①各部屋の間口が狭く、鰻の寝床っぽい完全なヨーカン型間取り、②パンフのほとんどの間取りにセンターインの玄関が無く、廊下が不必要に長め、③逆梁でなく、部屋の中に結構梁がボコボコある。特に開放廊下に面した洋間、④なぜか窓の無い行灯部屋が多く使い勝手悪そう、⑤キッチン等の水周りがほとんど１ウェイで洗面所と行き来できる間取りが無く、家事動線悪そう、⑥バルコニーの壁面がタイル貼りでなく吹き付けで高級感が無い、⑦北側道路が車の出入り口だが、あの通路は今は小学校の通学路で確か通学時間は車通行禁止だったような気がするけどどうなるのだろう、とか、素人の私でも気になる点がたくさん。プラウドを我慢して期待していたのに本当に残念です。これで価格もプラウドより高目なんて絶対ありえない。ぜんぜんプラウドの方がいいじゃん、なんて書いてて段々腹が立ってきました。プラウドにキャンセルでないかな。

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洗車スペースは魅力だけど、専有部プランはちょっといまいちですね。
風呂も１４１８が殆どで高級感はないね。

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のセンスが無いのかな。
良く判らんスカイラウンジとか、バスコートとか、マルチクロゼットとか、インナーバルコニーとかの飛び道具に凝るんじゃなくて、基本仕様をしっかり押さえて欲しい。パンフの中で結構良いなぁと思ったのは、我が家には狭すぎるけど、センターイン住居で両面バルコニーのＡタイプと、南西角で無難な間取り、かつ西側窓が提供公園に面しているＳＦタイプかな。ＳＦタイプの高層階なら５，０００万台後半でも納得だよ。

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>69
同感。
熊谷組も合併流れて不安定な会社だけどグループが支えなきゃいけないし。そもそも熊谷組って土木事業に強い会社じゃなかったけ。あんまりマンションのイメージはないなあ。勉強不足ですが。

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69さんへ＞
設計も熊谷組なの？施工はそうだけど。

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