プラウドシティ大泉学園５

正月明けより購入を検討している者です。
この掲示板を拝見しておりますと、「ギロチン梁」という用語が度々出てきますが、
どういったものか教えていただけませんでしょうか。
ネットで検索したりしてみましたが、よく分かりませんでした。
説明が掲載されているＨＰ等があればそのＵＲＬを教えていただければと思います。

>>270
既出ですが。
『総合パンフレットは購入意欲を湧かせる為の物でさらっと見て下さい。大事なのが図面集の中の住戸プランです。
この各タイプの全ての住戸プランをじっくり見て下さい。特に住戸プランの中の点線が重要です。この点線は下がり天井,梁やダクトが通っている梁型の表示の線です。
いくつかの住戸タイプを見ていくうちに,たまに６〜７帖位の洋室の中央付近に点線が有ったら要注意です。洋室の中央付近に点線が１本だったらその部屋の天井の約半分は下がり天井でその部分の天井高さは２.１〜２.２メートル程度です。部屋の天井の半分が低いのです。
通常洋室の天井高さは６〜７帖程度で２.４〜２.５メートルです。
更にもっとひどいのが６〜７帖の洋室の中央部分に点線が２本平行に書いてある住戸プランです。ＬＤの中央に書いて有るマンションも多々あります。
これは部屋の中央付近に大梁,小梁かダクトの梁型が通っている事です。この梁の下端は床から約２メートル程度です。私はこの様なマンションを「ギロチンマンション」と呼んでいます。
天井の中央付近に「ギロチン」の様に梁が４０センチ位下がっているのです。照明器具をどこに設置したら良いのでしょうか…？
いくつかの住戸タイプを見て,１つでもこの様な洋室やＬＤが有るタイプを見つけたらそのマンションは購入候補から外して下さい。売主の姿勢が良くわかります。
良心的な購入者の事を配慮している売主は絶対にこの様な住戸(部屋)を作りません。構造計画を密に行えばこの様な部屋は存在しません。』

>>270
追記:
『ギロチンの評価というのは見栄えの問題や体積の問題ではありません。
天井高を上げたからギロチンがなくなるというものでもないんです。
どうしてギロチンが評価が低いのかというと、まずは何故ギロチンになるのかというのを
考えないとなりません。ギロチンになる理由はダクト及び配管が通る為です。
部屋の真ん中に配管かダクトが通っているという事がまず1つの問題点です。
　素朴な質問なのですが、どうして部屋の真ん中にわざわざダクトを通すのでしょうか？壁の中や部屋の隅
のほうに移せないのですか？このダクトはなんのためなのでしょう？
　次に二重天井の場合、その部分はどうなっているのか？という問題にもぶち当たります。
折角「二重天井でリフォームが楽」と業者が言ったとしても、その部分は二重になっているとは限りません。
まして、平らな天井とギロチン天井の場合リフォームを考えた場合、ギロチンは明らかに手間がかかります。
ということはその分リフォーム代が高くつくという事です。いいマンションを購入するという事は、如何に購入後維持費が安く済むかという点です。
その点で評価額が下がるのです。
　一旦ダクトをそこに通したら、それを移動させることってできませんよね？
　それに配管及びダクトが通っていると仮定した場合、その騒音の問題も気になります。
換気扇の「ゴーゴー」という音は換気扇自体の音だけではなく、ダクトに音が反響するという難点があるんです。
それを考えて貴方のリビングの天井にその音が微音でも聞こえるとしてイヤではありませんか？
大体の場合部屋の端の部分を通すんです。ですので一面はコンクリートに塞がれるので多少音も抜けますし、まあ普通の梁ですし
あまり気にはしていないと思いますが、それが中央にあるんですよ？それも今の構造なら出ないように作るのは可能なんです。』

>>270
ついでに。
『中古価格の査定では立地、広さ、間取りで9割方決まります。
が、長谷工さん筆頭に階高を低くし部屋数をかせぐやり方をする業者がよく造る
洋室、LDに梁を出しているタイプの物件は別です。
この部屋の中ほどにある梁のために査定の際に100万ほど引かれます。
査定で100万ということは売値では300〜400万は違ってきます。
(築年数もあるので一概には言えませんが)
またリフォームの際にもこの梁のために余計にお金がかかります。
目先の値段と将来のコスト、相殺するとたいして安くもないんですよ
この手の物件を買ってしまうと。』

広いリビングで天井に梁がなくフラットなのは、耐震面で心配ですね。

>>275
広いリビングでの中央の梁は配管やダクトを通すために
天井を下げてるだけなので耐震強度が上がるどころかむしろ下がりますよ。
耐震面で考えるのならリビング中央に梁を造るより
部屋の四隅に柱梁を出して天井部の端に梁を出して造る方がいいですね。

確かにここは一部プラウド仕様になってますが、ほとんど完全に
長谷工仕様なんですよね。見た目もよくある大規模長谷工マンションです。
野村の担当者も言っているように、プラウドとプラウドシティはブランド
としてかなり差があるようです。

確かにここは一部プラウド仕様になってますが、ほとんど完全に
長谷工仕様なんですよね。見た目もよくある大規模長谷工マンションです。
野村の担当者も言っているように、プラウドとプラウドシティはブランド
としてかなり差があるようです。
　今感じるのは、ここは東西方向に長い（165m）ため、メインエントランス
から屋外共用通路を経て、各住棟へアクセスする構造のため、かなり歩か
せられ、時期はかなり寒いですね。横長プランで外部からのアクセス
２カ所しかないというのは、設計ミスなのでは？

確かにここは一部プラウド仕様になってますが、ほとんど完全に
長谷工仕様なんですよね。見た目もよくある大規模長谷工マンションです。
野村の担当者も言っているように、プラウドとプラウドシティはブランド
としてかなり差があるようです。
　今感じるのは、ここは東西方向に長い（165m）ため、メインエントランス
から屋外共用通路を経て、各住棟へアクセスする構造のため、かなり歩か
せられ、時期はかなり寒いですね。経費の節約なんでしょうが、横長プランで
外部からのアクセス２カ所しかないというのは、設計ミスなのでは？

横長に建っているおかげで、向きによって差はありますが、全戸お日様の恩恵を受けられるので、
私はありがたい設計だと思います。
共用通路をはじからはじまで歩くと約２分かかりましたが、ちゃんと屋根がついていて道幅も広く、
植え込みがきれいに整備されていて、ちょっとした公園を歩いているようでした。
共用通路は道路に面していないためとても静かで、この通路に面した北側のお部屋でもきっと静かに生活できるんじゃないかと思います。

途中にアクセスがあっても結局同じなんじゃない？
駅方面行くにもオズ方面行くにもエントランスまでは歩くからね。
途中にアクセス口が出来ても、結局川沿い歩く事になるし。
川沿いの民家の方達の方が、外歩くの時寒そうだけど…。

アクセスが2箇所なのはセキュリティのためだと女性の営業の方から聞きました。
ただ、毎朝の通勤・通学、災害時の避難経路を考えた場合にアクセスが2箇所なのは
ネックじゃないのか？と考えております。

＞＞２８２
　　確かにアクセス箇所を少なくしたほうがセキュリティが高いでしょうが、ただ前提としては
アクセス箇所からは不審者の侵入はできないのですから、アクセス箇所を増やしてもそれほど
セキュリティが落ちるとは思えません。むしろ現実の生活の中では、居住者が中から外への出る
場合の利便性がかなり落ちるほうが問題でしょう。確かにアクセス箇所を増やすといろいろと
設備も必要ですから、経費はかかりますよね。でもこの規模で２箇所というのはちょっと？？
という感じです。朝急いでいるときは気になるでしょうね。

２８１さんのおっしゃるようにエントランスを増やしたとしても、
結局は川沿いの道にでることになります。
東西の道路にでるために川沿いの道を歩くか、マンションの共有通路（屋根付、居住者のみ）を歩くか。
歩く距離自体はマンション内の共有通路のほうが短いように感じましたが、
雨にも当たらず快適だったのでそう感じのかもしれません。
こういうことはすでに購入した方ならすぐに理解できることですが、
現場を見ない方はピンと来ないのかもしれませんね。

皆さん、川沿いの夏の悪臭をご存知ないのでしょうか？（あ然）

>>281、284
川沿い、川沿いと横長の建物前提で話しすぎでないですか？
279、282、283は一概にアクセスが2箇所といった話をしてるのではなく
横長の造り自体にも疑問を感じてるのだと思いますが。

また284さんはすでにご購入の方ですか？
282での指摘の
>毎朝の通勤・通学、災害時の避難経路を考えた場合
を考えてもエントランス2箇所でも十分なのでしょうか？

ヤならこなきゃいいって思われると思うけど。
以前も同じ質問をしましたが、
親切でいろいろ言ってくれてるんですか？
嫌がらせですか？

悪い点はもうよ〜くわかりました。
しかも、同じ悪条件ばかり引き合いに出していますよね？

好条件は営業マン、悪条件はここでって意見があったので、
それもそうだなぁ〜と思って読んでましたけど、
新しい悪条件があまりでてこないので、
もう悪条件的にも参考にならないと思うんですが・・・

どうでしょう？

そういえば共有通路では全然川のにおいがしなかった。
ちょっとした散歩道っていう感じ。

>>288
真冬にはさすがに臭いはそれほどじゃあないでしょう。やっぱり悪臭は夏ですよ。

　

私は30年ここに住んでるけど、夏でも臭いと思うのはヘドロが舞い上がる大雨の後位かな。
まあ上流は河川工事できれいになってるし、この辺ももうすぐ工事でしょ？
反対運動もないみたいだし。
ちなみに川が臭いという事は、地元民が汚してるって事を忘れないでね。

>反対運動もないみたいだし。
本当？

＞286
「横長の造り自体にも疑問」ってどんな疑問でしょうか？

「毎朝の通勤・通学、災害時の…考えてもエントランス2箇所でも十分なのでしょうか？」
私はエントランスの数よりエレベータや階段の数が重要だと思います。
その点ここは、エレベータや階段が多数あるので問題はないでしょう。
縦長のマンションでエレベータが少ないと大変だし、避難経路だってエレベータ停まれば階段になるわけだし。
特に避難は1階に降りるスピードが大切だと思いますが…。

＞２８７
そろそろ短所は出尽くしたというところなのでしょうか。
お引越しが進んでいるようですが、実際に生活されている方のご意見などもお聞きできればと思います。

>291
反対運動あるんですか？
だからまだ未着工なんですか？

今日新聞の折り込みに練馬区報が入ってましたが、いよいよ建築物の高さ制限を導入するようですね。
「周辺の街並みとかけ離れた高層建築物の建設などがみられるように、良好な市街地環境維持にとって
望ましくない状況が発生しています」練馬区もそんなのわかっているなら、もっと早くこの条例を作る
べきだったのだが。ということで、プラウドシティ大泉学園はすぐに「既存不適格建造物」になりそう
ですね。また長谷工は調布の明大グランド跡地にマンション計画をしていますが、調布はこの高さ制限
を今年の４月に導入するようですが、それを長谷工は駆け込みで３月にマンションを着工するようです。
いかにも長谷工のやり口なのですが、「既存不適格建造物」を作って売れると思っているんでしょうか？
当然資産価値は目減りするのは目に見えているんですけどね。

＞＞２９２
　でも結局なんだかんだと言っても、アクセスを2箇所しか作らなかったのは、
経費節減でしょ？普通のマンションであれば最低８０戸程度で１箇所アクセス
を作るとすれば、ここは５箇所程度作るべきだったのでは？ここは１箇所のアクセス
箇所で２００戸使う計算になりますからね。

＞＞２９５
　「既存不適格建造物」であろうとなかろうと、どうでもいいんじゃないの？
　しょせん住めればいいんだし、再建築不可の状況で地震で壊れても、なんとか高さを下げれば
　建物は一応建つんだし。「既存不適格建造物」になっても、多少買い叩かれるぐらいで、
　売ることは違法ではないんだから。「周辺の街並みとかけ離れた」ことによって、眺望も良く
　なっているんだから、そのぐらい多めに見てよ。

＞295
建築物の高さ制限を導入って事は、
南側に高いマンションが建つ可能性もなくなるって事ですね。良かった。

＞296
アクセスの意味がいまいち分からないのですが？
1階までのアクセスは9箇所ありますよ。
メインの2箇所も広いので問題ないですし、それ以上あってもムダですよ。
数が多くても狭いと意味いなですよね。
まだ現地モデルルーム見学できるみたいだし、一度確認してみてはどうですか？

先日モデルルームを現地を拝見しました。
通勤のしやすさや駅からの遠さが気になっています。
駅からの距離は徒歩11分とありますが、女性がゆっくり歩いた場合もう少しかかりそうな印象をうけました。
また、駅から建物までの道が、夜は暗そうなので、少し怖いかもしれないと思います。
また、西部池袋線はあまり乗ったことがないので、朝の通勤時間のラッシュ状況などが気になります。
どなたかご存知の方教えてください。

>>205-215
>今日新聞の折り込みに練馬区報が入ってましたが、いよいよ建築物の高さ制限を導入するようですね。「周辺の街並みとかけ離れた高層建築物の建設などがみられるように、良好な市街地環境維持にとって
望ましくない状況が発生しています」練馬区もそんなのわかっているなら、もっと早くこの条例を作るべきだったのだが。ということで、プラウドシティ大泉学園はすぐに「既存不適格建造物」になりそう
ですね。また長谷工は調布の明大グランド跡地にマンション計画をしていますが、
>調布はこの高さ制限を今年の４月に導入するようですが、それを長谷工は駆け込みで３月にマンションを着工するようです。
いかにも長谷工のやり口なのですが、「既存不適格建造物」を作って売れると思っているんでしょうか？当然資産価値は目減りするのは目に見えているんですけどね。

既存不適格建造物とは
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_house/w005149.htm

>>297
>「周辺の街並みとかけ離れた」ことによって、眺望も良くなっているんだから、そのぐらい多めに見てよ。
完全に売り手側の論理だね。

>>300
>当然資産価値は目減りするのは目に見えているんですけどね。
そもそも資産価値気にしてるんであれば、長谷工は選ばないでしょうから
その辺りを突っ込んでも無意味です。
気にしてるんであればもう少し都心部の駅近で大手が施工してるマンション買いますから。

既存不適格建造物についてですが、
「近年は法を遵守し、完成後の 『検査済証』 まで取得しないと住宅ローン融資を行なわない金融機関が
大半になり、違反建築物はあまり見かけないようになりました。」
　これが正しければ、住宅ローンの借り換えは絶望的なんでしょうね？
　これから５，６年借りて、金利が上昇し始めたら、有利な住宅ローンに買い換えも考えていた
のですが、通常借り換えの場合は、借り換え先の銀行で再度改めて審査があるでしょうから、その時に
問題になるでしょう。
　「そのため、建替えをすると現行の建物より小さなものしか建てられない、ということで建替えを断念
するケースも多いようです。」
　建物をそのままならいざしらず、小さく建て替える場合、居住者の多数の同意を得るのが難しいので
しょうね。それに対する対策も今後あらかじめ考えておく必要がありそうです。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20021212A/index.ht...

　この高さ条例については、昨年あたりから情報が流れていたから、
　当然住民も野村さんから説明受けているはずですよね？
　それを承知で購入されたのだから、他の人が余計なことをとやかく言う必要はないのでは？

いろいろ言われるけど、最後には土地が残るから、ここを坪単価１５０万とすれば、
一戸あたりの土地の持ち分は
（敷地面積16,237m2÷３．３）×１５０万（坪単価）÷４０３（戸）＝１８３１万
　となる。もちろん提供公園や共用分など個人として使えない分があるので、ここからかなり差し引かなければならないけど、１０００万分ぐらいは土地として残るんじゃないの？

>304
マンションの場合、土地の所有区分を認められてもその土地の部分部分を切り売りはできないので
1000万円分の土地が残っていたとしても個人個人ではどうすることもできません。

数十年先の建て替えの心配をしていたらマンションはなかなか購入に踏み切れません。
また、高さ制限は一定の条件を満たすことにより条例施行以前の高さまでの建て替えを認める特例措置があるので、
一概に建て替えができないとは決めつけられないでしょう。
いずれにしても、かなり先の話なのでこの地域の街並みも含め今後どのようになるかはわからないと思います。
この地域もこの４０年、東映、オズができてからまったく変わってしまいました。
人が住むというのはそういうことなのかもしれませんが。

詳しいことは知りませんが、高さ制限は公開空地があるとかなり緩和されるんじゃないですか？

他人の資産価値とか言ってもしょうがないでしょ
もう入居も始まっているし、野村及び長谷工嫌いの意見は違うところでしたら
購入した人にそんなこと言ったって今さら引けないでしょ
現代の学生が良くないのはこのような陰気ないじめを親がやっているから良くならないんだよね
子供がそれ見てまねしていることに気が付いていない親が多い
現代の良くない親の象徴だよ

>299
私はしばらく電車通勤していないのでわからないのですが、
こちらではなく、住まいサーフィンに登録してご質問されてはどうでしょう？
アドレスや住所等の情報を登録するので、ここにみたいに荒れる事もなく、
購入者や検討者の方がいろいろ教えてくれるますよ。
購入者の方はけっこう地元の方が多いみたいですしね。

>>300
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39326/res/52-66

↑
既存不適格って何ですか、を参照

>309
ありがとうございました。
さきほど住まいサーフィンをみたのですが、こちらの方が質問しやすそうですね。。。
こちらの掲示板全般をみていると、正直なところどこのマンションも買う気がうせてしまいます。
もちろんどういったところでも問題があるということなんでしょうが、
匿名性があるためか、たまにめんくらってしまうこともあります。
ご紹介ありがとうございました。参考にさせて頂きます。

>>295
>高さ制限導入前の駆け込み着工や特例制限緩和の土地を買収してそのまま着工したりと
>様々な手を使って「合法」だとして半ば強引に。
>企業であれば「合法」であることは当然。
>その先の企業倫理といったものが欠けている企業なのだと思います。
>業界での実勢を誇っている企業なのであれば自ら率先して
>是非とも企業姿勢そのものを正していただきたいですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47996/

私も、住まいサーフィンを利用しています。
購入者専用の掲示板もありますので大変参考になりますよ。
それに比べてこちらは・・・。
書き込み数の割りに参考になる情報はかなり少ないですね・・。
久々にこちらを見に来ましたがあいかわらずで呆れました。。

練馬区に高さ制限の条例ができる件について野村から事前の説明を受けた方いらっしゃいますか？

＞２９９
　野村不動産のこのマンションのHPでは、「駅からの距離は徒歩11分」とありますが、かなり急げば
１１分でいけるかもしれませんが、普通に歩けばメインエントランスからでも１１分では無理です。
この１１分というのは、一応マンションの広告での基準速度で計算してますのでかなり業者に有利
なように早足になっており、普通の人が歩いたら、最低１３分はかかるのではないでしょうか。
イーストエントランスからはさらにもっとかかるでしょう。
　「池袋へは石神井公園で急行に乗り換えて日中平常時は12分(通勤時は直通16分)」「新宿へは２２分」
となっていますが、池袋へ１２分などというのは、私はいままで体験したこともない時間です。
一応但し書きには、「※所要時間は日中平常時のもので乗り換え・待ち時間を含まず、時間帯により異
なります 」と書かれていて逃げをうっていますが、こう書かれると、平均的な時間だと思ってしまう人
がでてきてしまうと思います。新宿まで２２分というのも、まあ無理ですね。

＞２９９
　　通勤ラッシュの状況は、東京ならどこでも同じでしょうが、かなりきついですね。
　　駅から建物までの道ですが、どの道を通るかによりますが、細くて暗い路地などを通るときは
　　ちょっと怖いときがあります。遠回りしても明るい道を選んだほうがよいでしょう。

>>314
購入する前の人には、ここの掲示板のほうが役に立つと思いますが。
このマンションの置かれている状況が細かくわかりますし。
　業者の方は「住まいサーフィン」へ客を誘導して、ネガティブ情報から遮断して
しまいたいところでしょうけど。住まいサーフィンは最近は引っ越しの話題ばかり
で、購入する前の人にはもっと別の情報が必要なのでは？