オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

複数買い占めて、賃貸、売却を混ぜてポートフォリオを組んで回すのがいいな。リスク分散で。近年ない好物件だな、これは。

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本当に素晴らしいなら1期で全戸だしますよ。

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オプレジのテストは終わった。
まきえさを軽くまいてみた（１期でのこだし）。食いつきがよかった。

時期以降も一挙に押せ押せで、即完ですな。これは

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こりゃ、GW前にはなくなりそうな勢いだね。魚がむらがってきた感じがするね。実に。。

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想定予算より１０００万以上も安くて助かった。浮いた金は家具や内装にまわすよ。

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503を信じるならば次は値上げか。
値上げしなかったら本当に素晴らしくはないんじゃない？

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高輪4丁目でこのような規模の物件は10年以上出てないので全部出して売れるかどうかについて慎重だったんではないかな？

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この土地でこの価格でだすその経営手法がすばらしいのです。　財閥大手デベではできんでしょ。年収１千万プレイヤーがごろごろいて。。との様商売。マンション価格に人件費ががばっとのっているんですよ。オプレジがこの業界に風穴あけるんですよ。

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HPをみると、オートロックは１つのみ（今は共連れ防止のため２重が普通）。SECOMなどのセキュリティも記載がないのでおそらくないんだろうね。
セキュリティ面では相当不安がありそうだ。
豪華な設備を省くのはいいと思うけど、安全面でコストダウンを図る物件はあまり共感できない。

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今月号の日経ビジネス。品川駅高輪口徒歩10分少々で港区高輪住所で高台、山手線内。消費税は上がるし、アベノミクス、日銀規制緩和で2%の物価上昇目標発表で株価も大幅Up、リーマンで大損した投資家、海外投資家が狙う最高の物件でしたね。でも私は本当に高輪にずっと住みたくて購入しました。

【ご本人様からの依頼により画像を削除しました。管理担当】

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人気物件だから仕方ないね。
アクセス数でYahoo不動産四位、ホームズ一位だからね。

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順調な売れ行きみたいですね

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あれ？オープンハウスの年収レスが消されてる。
これはオープンハウス自身が求人情報として掲載したものであり、また検討者は「財閥系と違って社員の年収が高くない」というここのレスの真偽を確認する上で有用な情報と思うが。

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年収・給与 固定給　月給27万円以上　※個人業績は賞与に反映し支給します
※一つ役職があがると月給40万円／主任
　 お客様本位の営業のため、固定給は成果と関係なく安定的に支給。
※入社3年目の平均年収／810万5173円／平均月給40万円他賞与
年収例1300万円／課長：28歳・入社3年目　月給50万円＋賞与年額700万円
800万円／主任：26歳・入社1年目　月給40万円＋賞与年額320万円
※賞与は個人業績による

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この給与例を出すくらいだから、イケイケで、社内競争が相当ハードだろうな（想像）。

この時代にヌクヌクの会社もないだろうけど、一定数のフリーライダーがいるであろう大手との違いはハッキリしているね。

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広さにもよりますが築１０年ぐらいでも＠３００は超えてきます。高輪４丁目は閑静な住宅地で大使館もブルネイ、アイスランドと２つあります。出物がないんですよ。今回７０戸数は凄い規模です。このエリアでは小振りなマンションが多いです。三菱地所のおひざもとみたいで、パークマンションがいくつかありますね。高輪エリアは。

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４５３さんのリンクをみてください。

安く仕入れ、共有部を極力カット。そして、ゴージャスな仕様にしない。モデルルームなんぞも案件毎に作らない、まあ、いろいろ経営努力されてますよね。顧客目線の経営。

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築10年以内はほとんどないんじゃない？
丸紅くらいか？

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❌安い材料を仕入れさせ、安い仕様で安く作らせる。
⭕広告費も大手の半分以下に、極力短期間で売り切る。
売っておしまい。あとはポイですから、顧客目線といえない。

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高輪４にパークマンションあったっけ？三井のブランドだけど。
パークハウスならあるが。

高輪４で理想的な立地は自分の中ではペアシティルネッサンスなんだが、古い。。。

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＞なぜこんなにも安いんでしょうか？

何度も説明されていますが、地下室マンションで敷地面積に対する床面積があまりにも多いから、
言い換えれば、専有面積あたりの土地持分があまりにも少ないから、単価が下がるんですね。

敷地面積＝２７７１平米　延床面積＝７５７６平米　実質容積率＝２７３％
という物件ですから

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だね。地下室作らなかったら戸数は半分になる。
そうなると坪単価でプラス２００万は行くよ。

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高輪南町パークマンション、高輪4丁目パークマンションがあります。

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高輪４もそうですが、他の１－３丁目も敷地自体がなくそうそう大きな物件はでてこないですね。。３丁目の地所物件は住民の大反対がおきています。戸数をへらせだのいろいろでていて見通しがたっていないのでは。ここ、品川駅から比較的フラットで閑静なところで、セカンドで狙ってはいたんですが、、

好みにもよると思いますが、高輪のなかでは、４丁目の高台が一番高級感ありすきですね。

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（続）線路沿いで高層？マンションの計画があったような。財閥系ではなかったかと。。タマホームとなり。このスレとは関係ないですが、、

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高輪４丁目でマンションになりそうなところといえばプリンス裏の日立金属の迎賓館ですね。
あとはパークハウス高輪コリーヌとなりのソニーの独身寮。
四国電力高輪寮に私鉄総連ビルなどはそのうち売却される気がします。
でもこのあたりのまとまった土地は宗教法人が購入することが多いですね。

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あとペアシティルネッサンスのテニスコート裏のプリンツヘンガルデンのクリスマスショップは今年のクリスマスを最後に閉店するそうで残念！クリスマス飾りはここ10年で本国でもすべて中国製に置き換わり本国ドイツ製のものは壊滅状態になったというのが閉店の理由だそうです。
今後はウェディングに特化するそうです。

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えー
あの店閉店ですか

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残念ですよね。でもここ10年くらいは品揃えが年々しょぼくなってましたし震災後は節電営業という面目で夏は店を閉めてましたからいた仕方ない感じはします。
２５年前のバブルの頃は店もレストランリンデンバウムも行列できてたのにね。

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アメリカンクラブ跡地は三菱地所の研修所が建てられましたが、あそこをマンションにしたらすごかったでしょうね。

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あと近隣の話題ですが坂下のオフィスビル住友不動産パークタワー高輪は長らくジーメンスの本社が入っていたのですが、ゲーテシティ大崎に移転してしまいただいま空室がほとんどです。

夜とか真っ暗で怖いので早くテナントが決まって欲しいものです。ソニー跡地のガーデンシティ品川御殿山は竣工して2年たちますがようやく初テナントである住友スリーエムの入居が決まりめでたいことです。

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とすると、この物件はかなり希少って事ですね

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希少ですよ。4丁目に限っていえばこれより安い新築は当分出ないと思います。
富裕層向けの物件ばかり出ても若いファミリーは増えず老人だらけになっちゃうので活気がなくなりますので良いことだと考えます。

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高輪さん、頑張るな〜。

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私は近隣住民で購入予定はないのですが、住民が増えるのはいいことだと思っていますからね。


あとはポジティブな話としてはここから八つ山通りをはさんで反対側の北品川５丁目エリアは大規模再開発中ですから激変しますよね。

スーパーができるそうなので便利になるとうれしいです。

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ここは希少ですよ。　４丁目は大きなお屋敷、高級マンションが多くシニアの方が多。オプレジ入居される方は若い方もおられると思うので活性化のためにはいいでしょう。。

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ありがとうございます。
そう言っていただけると、ここ買った甲斐がありました。
近隣住民の方々とも仲良くやって行きたいです。
住宅街としては、山手線内屈指の環境なんじゃないかと思います。

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ここは従来の70平米の予算で80～90平米　4LDKが手に入るので、ファミリーが多いと思う。

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そういえば三丁目のプラウドのすぐ近く、せんぽ病院ならびの旧防衛省の官舎跡地とその隣の古家はあわせれば結構な大きさの土地ですね。ここは億ション立地なのでできたとしても買えそうもありません。

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ですよね。高輪４丁目で７０００万以下だと６０平米台２ＬＤＫでファミリーで住むにはちょっときつい間取りになっちゃいます。

子供二人いたら３ＬＤＫにしたいし、リビングも広くとなると８０平米は最低ほしいところですから８０００万超えちゃって世帯収入２０００万以上ないと厳しいですからね。

世帯年収１５００万くらいだと７０００万くらいが限界です。

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営業さん猛プッシュ。
昨日も遅くまで電話かけまくり。

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こういう物件は勢いがあるうちに一気に売り切らないとですね。だらだらやってもコストがかさむだけだし旬を逃すと売れなくなります。

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北品川の再開発で、スーパー以外にもお店できるんでしょうか？

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