オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

地下って言っても、建築法上の表記がでしょ？
実際には地下じゃないんだから、この値段だとやはりお買い得だよね。

1階はほとんど地下同然だろ。

普通に完全地下だよ。他のオープン見に行くと参考に
なります。とても友人は呼べません。
安くても地下には飛びつかずオープンこそ二階以上で
ないと。単なる見栄の問題もありますが

個人の感じ方でしょうが、地下住戸はとてもお買い得jには思えないかな。安いので買う人はいるでしょうけど。
都心の近寄りは少し離れたより良環境の物件を選ぶ人も多いのでは。

都心部の財閥系新築マンションがどんどん割高になって来ている中で、この価格はやはり魅力的ですよ。
あとはデベと崖立地をどう判断するかでしょう。
数年後に高く売れる物件だとは思います。

さすがに「高く」は売れないと思うよ。でも元々安いからロスは最小限になると思う。何年か住んで売却してもロス分は賃貸だと思えばお得な物件。

友達呼べない？
オレの友達だったら高輪っていうだけでみんなしょんべんちびるぜ！楽しみだ！

あ、でも近所のママ友とかだと呼ぶの恥ずかしいかもなｗ

マンション名（どこのブランド）なんか気にしてるのは本人だけですよ。友達・親戚なんか興味ない。自意識過剰じゃない。

そうそう。
マンション名よりも、どこに住んでるか。
これが重要でしょ。
湾岸の財閥系よりも、港区のオープン。

マンション検討経験者はこのデベも知ってる人は
いるだろうから恥をかく(面倒向かっては馬鹿に
されないからいいよ(笑))こともあるが、それ以外は
財閥系と三流デベの違いなんて気にもとめない、大丈夫！

A棟の西側に古い戸建が多くあるのですが、いずれその一帯も立て替えされ
大きな建物になる可能性もあるのでは？　既に一部更地になっていますし。

このスレッド品川区に入っているよ。

あそこは一種低層だから、三階建てまでしかたたないよ。

高輪に住めて幸せです。やっぱり便利だし。
JR線は最強ですよ。今までは悪くないイメージだった東横線もこの前使ったら今はちょっと厳しいかなと…。

今まで財閥系のマンション（都内）に2回住みましたけど、間取りが悪かったり、狭くて荷物が収納しきれなかったり、
財閥だからいいってことはないですよ。
先日プラウドの1億の部屋見てきたけど、べつに住みたいと思わなかったな～
今のマンションもやたらエントランス広いけど、使ってる人見たことないｗ

恥ずかしくてお友達呼べない方は呼ばなくてもいいんじゃないですか？
私は広くなった分、お友達を呼んで楽しく暮らしたいな

本当そう思いますね。
財閥系なら、最低1.5倍、下手したら2倍のお金払わないと
この場所には住めないですからね。
アベノミクスとかでどこも不当に高いし。

財閥系が高いのはある意味保険みたいなものと思います。
リーマンショック以降、かなりのディベロッパーが倒産しましたが
倒産したマンションのリセールは限りなく低くなりますので

そんなことないぞ。

財閥系だって、売りっばなしで何にもしてくれないよ。

デベが倒産しても中古の値段はほとんど影響ないよ。下がるなら倒産デベの中古を買い漁って賃貸だして大儲けできるよ。

販売会社が言い訳の書き込みするのやめてくれますか？？

見え見えなんですよ。

仕方ないです。 書き込みして購入者も味方につけないと残り売れないんで。

「購入しました」コメが有る割には、
「オープンレジデンシア」で検索しても住民板が1つも出てこない。

住民板ってあるの？
そこで契約者同士で話せたらいいよね。
買っては見たものの、ここのデベは後出しやら
条件覆しが多過ぎる。
正直キャンセルしたい。

修繕計画書とか誰かみせてもらいましたか？出だし、異様に安いがどんどんかさむ気がするんですけど。。

安いには訳があるよ。
やっぱりメジャー7だよ。

ここって、坂の上にありますよね？

坂って勾配はキツいんですか？

きついよ。ママチャリだと登るの断念するレベル。

ここの上下のコンクリート厚をご存知ですか？

HPにも書いてないんです。
25センチあるかなぁー？？

そうでしたか。。
致命傷ですね。

安いんだけどなぁ

五反田方面に下りていく階段は以前タモリ倶楽部でも紹介されていましたね。

ここは法規上、地上に飛び出しているフロアと地下フロアでは違うマンションと考えたほうがよさそうだ。

ここと似た建物であるルピナス高輪は最下層階である１Ｆ（地下３Ｆ）の平均坪単価が２６６万に対し最上階である６Ｆ（地上３Ｆ）での平均価格は坪４００万だった。

ここの価格もそんな感じだよ。

まだ、パンフできてないんですかね。。２期の案内きましたが、、買っちゃた人はちゃんと仕様とかその他情報を収集したんでしょうか？基本情報の提供なさすぎなんだよね。ここは。

購入しました。後だしや条件覆しの内容を教えて頂けますか。自分は特に気にならなかったのですが、問題あるなら担当者に確認したいので…。よろしくお願いします。

知ってる人がこの近くの同シリーズ高輪台を購入しましたが、湿気の問題等で1年で売却する事になり、中々売れず、結果購入価格も下回ったそうです。購入希望でしたが、この話を聞いて私はやめました。購入済みの人には大変失礼な書き込みですが、迷われてる方もいらっいますし、やたらとリセールバリューがすごいような書き込みがあったので、意見として。。。

重層長屋シリーズはやめとけ

品川11分、勾配のキツい坂の上ではリセールは見込めないですよねぇ。

安いものには訳がある。。

近所のコリーヌ高輪でさえ、１年以上売りにでていた。財閥系物件。最近売れたが。さすがに叩かれて、買値より２千万近くさげたと思う。財閥系でさえこうなんだから自明でしょ。

ここの地下棟のわき道は整備されるんでしょうか？ものすごい急こう配ですが、、地下棟脇に道を作るみたいですが、できたら皆こちらを通るんでしょうね。あぶなくて。転んだら最後、奈落の底え、という感じで怖いです。

まあ、いろいろネガはあるんですが、最終的にどうなることやら、、

あの階段はきれいに整備されますよ。
このマンションが建って階段がきれいに整備されたら、かなり素敵でしょうね。

うーんそれは微妙。

あそこの崖階段、公道ではないんですか？。。

あの階段はこのマンションの敷地です

ここは隈研吾さん関わってますか？

この立地で財閥系分譲だったら、坪単価いくらぐらいになってたかな？

財閥じゃないから安いわけではありません。地下室だから安いのです。

ということで仮に地下室を作らないとどうなるか？
容積率１５０ですから現状の２７０に比較しはて一戸あたりの土地の持分は１．８倍。すなわち土地のコストが１．８倍になります。土地の取得価格がわかりませんがこの辺りの相場や崖地や接道から判断するに土地の価格を仮に坪３５０万とすると、マンションの販売価格は坪単価で１００万は価格をあげないと採算が合わないと考えます。

坪単価は同時期分譲のプラウド高輪三丁目の約半額だからね。ある程度のネガは仕方ない。

地下室だから安いのは当たり前 エッヘン！

大崎駅に行く途中に新しく出来るスーパーの情報を知ってる方いらっしゃいますか？規模とかどうなんでしょう？

794
なんだコイツ、キモ〜。
地下に住めよｗ

建築看板の床面積をみると店舗棟の広さは、ニューシティのライフの倍くらいです。でもそんなん作っても需要はないと思われます。
マンションできて住民が増えるといってもたかが８００世帯ですからね。プリンスのスーパーも撤退したしこの辺りは賃料も高いのでスーパーむつかしいですね。
この辺りの人はネットスーパーや生協に頼る人も多いです。

オープンレジデンス御殿山、2/3階77.5平米が4980万で売りに出てる。
分譲価格は5600万以上だったと思うから、築1年ちょっとで成約価格は700万くらい下がる感じかな。
永住にはいいけどリセールはあんまり期待しなほうがいいかもしれないね。

重層長家と共同住宅との違いがあるから、単純比較はできないと思いますが、参考にはなりますね

中古で安く買える可能性があるということですね。

>分譲価格は5600万以上だったと思うから、築1年ちょっとで成約価格は700万くらい下がる感じかな。

定価で売ってるわけないじゃん。登記簿見たこと無いの？

ここも値引きしてるってこと？
御殿山はあっさり完売してたよ。

登記簿見たって、定価、購入価格なんて分からないし。乙区抵当権記載にはローンしか出ないから。

ここへきて集客できず苦戦してるみたいですね。やはり戸数が多いので大変ですね。残りの部屋は地下だししょぼいので売れないよね。

順調に売れてる見たいですよ。

営業から電話でプッシュが入っているのは事実。

うちも電話きたよ

ここのいい部屋を買えた人は本当にお買い得でしたね。

「お買い得」書き込みはもういいって

本人の気持ちと市場の評価は必ずしも一致しないです

資産価値＝他人の評価

来年の三月末に竣工するんでしょうかね？

西松がとなりのoh咲きから人を融通して突貫で頑張ってます。

入居が待ち遠しいですね。
西松さんに頑張って頂きたいです。

ここの物件を検討してから知ったのですが、同じ北品川の住所でもこちらの６丁目と
北品川駅周辺の１丁目では全然雰囲気が違うのですね。散策してみたら１丁目はかなり下町の雰囲気が
ありました。旧東海道沿いあたりが１丁目～２丁目の様ですね。商店街があり期待
していたのですが、ほとんどお店はありませんでしたね。地元の人がおっしゃるには昔は
かなりにぎわっている商店街だった様ですが。

昔っていつのことか知らんけど北品川商店街は２０年前からあんな雰囲気だよ。

店は普通にあるだろ。使えるかどうかは別として。

北品川商店街は土日に営業しない店もけっこうあるので土日に散策するとだいぶ雰囲気が違うでしょうね。

でもこのマンションからわざわざ北品川商店街に買い物に来るメリットはまったくありません。五反田や品川駅のほうが近いですからね。

新しく大きなスーパーがすぐ近くに出来るみたいですし。
この辺は山手線内側でもかなり生活利便性がいいエリアですよね。

あと残り何戸ぐらいですか？

もう残りないはずだが。。

営業電話きましたよ

あれ？即完の勢いではなかったのですか？。。

もう殆ど残ってないんじゃないの？

ないよ。

オープンの物件にしては苦戦？
戸数が多いから？

じゃあなんで今だに営業電話かかってくるんだ？

完売御礼？！

完売というか来週が登録～抽選です。
販売戸数５戸ですが登録日が３日もあるのでおそらく全戸は要望入っていないと思われます。

今月中に完売ですかね？

完売はむりでしょ。へんな地下室間取りは住むのはきびしい

表記上の地下扱いだろ？
その分安いから、気にならなければ買いじゃないの？
湿気とか気になる人は無理だろうけど。
かなり閑静だからいい立地だと思うけどね。

じゃあ買えば？リッチリッチと唱えながら表記上の地下室をね。

湿気予想してるよりすごいですよ。

最近、オープンレジデンスの重層長家シリーズの築浅中古が結構出てるけど、湿気も関係あるのですかね。

投資用として買っての転売でしょう。

損切り

買値より高く売れてるんだろうから損切りじゃないわな。

高く売り出してるけど高く売れてないよ

いやだから700万の損切りでしょ。
どんどん下げないと売れないみたい。

オープン物件は元々かなり安いから、中古で売る時もそんなに値落ちしないよ。

>841

業者さん？

798でも書いたけど、オープンレジデンス御殿山　4980万

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FZQQ4A0C/

販売時の価格はよく知らないけど、（地下部屋の）最低坪単価で計算しても5500万くらいになるのでそれ以上だったのは間違いない。
ここも以前はもっと高く売り出してたみたいだけど売れないんで下げてきてるようです。

このデベの物件はプレミアム性は皆無だから、中古で買おうという人は相当安く（もちろん分譲価格は知られてるわけで）ないと手を出さないでしょうね。

プレミアム性なんて三井三菱野村のマンションぐらいだろ。いい加減ネガ投稿やめれ。

ネガ？

841みたいな投稿があるから正確な情報を提示してるだけなんだが。
検討者（自分もそうなんだが）にとってはとても重要ですよ。

このデベ物件は分譲価格の７掛けくらいが適正（取引）価格ですかな。

（８４３さんご提供）写真でみてもやっぱり賃貸仕様の雰囲気になってますね。。

転売でなく賃貸でだすべき物件ですかな。

元々大手物件の七掛け以下の値付けなんだから、さらに七掛けにすると大手の半額以下になるわな。
20年落ちの中古と同等なんて、どんだけお買い得なんだよ(笑

そう考えると全然おとくではなさそうですね（笑）

いやいや、充分お得でしょ。

永住する人はお得で、リセールする人は損をする物件ですかな。

明日第二期の抽選ですね。

今日、現地を見に行ったら営業マンさんがいて、
今夜の抽選対象5戸以外に残り1-2戸だって言ってました。
もうすぐ完売かな？

今月中には完売ですかね？
しかし。思ったよりも時間がかかりましたね。
この立地でこの値段ですから、即完売かと思ってましたが。売主の信頼性と崖立地の為かな？

第三期突入か。

８１８さん
もっと魅力のあるお店が連なっている商店街でしたら行く価値ありそうですけどね。
一度通った事がありますが、結構おいしそうなお店はありましたね。
実際入らなかったのですが、開という中華料理屋さんは外までお客さんが待っていました。
いつか行ってみたいな。品川駅や五反田の駅にも気になる飲食店はありますが、
こういった商店街のお店などは地域密着していてまたそれはそれで良さそうです。

あと18戸残ってるみたいですね。

5/6 時点で、第二期抽選対象5戸以外に
残り4戸しかないという資料を
営業マンさんに見せられたのですが…
現時点18戸も残っているなんて驚きです！
販売プッシュするための偽の資料ってこと？
そんなすぐにバレるようなことするのかしら‼

>857

えー。ひどいですね･･･

＞856

残りすぎというわけでもないようですね、853さんが言っている崖立地という点を気にする人は少なくないとは思いますがそれでこの売れ行きですからいいほうなんじゃないかなと、どんな点が優れているかに興味を持ちました。

超低層で周辺環境の変化による日当たりなど将来的に心配になることもありますが、ここで高層だと落ち着きがないのかな、存在的に。既に決めた方は眺望よりも優れたメリットを見出しているのでしょうね、それも伺いたいところです。

高輪四丁目の閑静な住宅街に、大手物件の半額近い値段で住める。それで十分でしょうに。

近隣の方の住み替え買い増しが結構多いと聞きました。築30年以上の古いマンションが多いですからね。

電話くるはメールくるは、1/3ぐらい残があってもおかしくないですよ。地下室マンションの方でしょ。当然ですな。
広尾の方が先になくなると思いますよ。追い越されますね。あちらの方が単価は高いですが、、、

財閥系でも普通に営業の電話とかメール来るだろ。

この1/3残が問題やな。大幅値引きしてさばくしかないやろ。半額ぐらいにしないとな

残があるってことだから財閥とか関係ない

竣工までには売り切れるでしょ

いや。大幅値引きすればの話ですな。ここだけは。

第２期抽選終了後に残り１戸と言われました。残り１８戸とは何だったんでしょう？

目白の物件とここで、情報アップする場所を間違えたか？
目白は18戸なので。

目白の物件を見てみたら確かにそうですね・・・

地下マンションとはいえこの価格で買えた方はかなり
お得だと思いますよ。

872さんははじめて書いたのかもしれないけど、ほぼ同じ文言が10回以上はこのスレに書かれてる。

パークハウスコリーヌの隣のソニーの独身寮はそのうちマンションになりそうですよね。でもめちゃ高そう。

お買い得かどうかは価値観人それぞれだから、水掛け論になるだけでしょ。
ただ、「買えなかった人の僻み」はこの物件にはあてはまらないと思うしちょっと下品だね。

だったらネガな事書かなきゃいいだろ。
ここがお買い得じゃないなら、一体どこがお買い得なんだよ？
書いてみ。

お買い得物件の特徴

・スレが伸びる
・ネガ投稿が多い

単に価格だけではなく、住んでの満足感とかリセールバリューなどが関連する。
みんな総合的に考えてここを買うかパスするか決めてるんだから、異論を認めないという態度は話にならないよ。

お買い得かどうかこの本を見れば明らかになりますよ。
http://www.amazon.co.jp/現役・三井不動産グループ社員が書いた-やっぱり「ダメマンション」を買ってはいけない-藤沢-侑/dp/4478024049

この物件は気になっていましたが、問合せたら最後の一戸も申し込み済みとのこと、近年にないスピード完売で、この物件の評価のひとつではないでしょうか？最終的に中古の価格が物件の価値を反映するので今後が楽しみです。このデベさんは情報や資料が無さすぎで検討するのに苦労しますがまたビックリするようなところに低価格で建ててほしいですね。ようやく分かってきました。黒塗りハイヤーチャーターしたり、クオカード配ったり、豪勢なパンフやショールームなど大手とは違う道で旋風を起こしてもらいたいです。

いいと思うのになぜ買わないのか、ちょっと不思議。
ここはMRも行ったのでわかってるけど、買う気があれば確実に買えましたよ。

８４３さのスレに中古の例がでてますよ。他の中古物件のサイトもみてくださいな。実態がわかりますよ。

営業マンの評価指標に「SNS、情報サイト等での書き込みのインパクト」なんてのがあったりして。

このデベの物件は1~2ヶ月であっさり完売するけど、竣工後すぐに売りに出る物件が多い。島津山とかすごかった。
転売屋が儲けるつもりで買ってたのかもしれないけど、それにしては成約価格が思わしくないみたい。
すぐに手放すっていうのは何か理由があるのかも・・・とか思っちゃうよなあ。

さるうさぎさんも「場所はいい」と評価しつつ、自分はデベが不安だから検討しないって断言してたね。

でも大損しちゃうんじゃねえ。。。預金のほうがずっといいと思うよ。

株みたいに一日で半値になったりしないからね。あべのみくすで利確したひたともいるんしさ。

完売した物件への執拗な粘着ぷりっからしてお買い得だったことがわかるなー

お買い得君が沢山入居するから
いっそうマンション名を”お買い得高輪”に改名した方がいいのでは

Okaidoku House に改名ですね

>884

まだ売れてないみたいね。さすがに4980万ならすぐに売れるかと思ってたけど、なかなか厳しいね。
すぐ近くのパークコート御殿山（築7,8年？）の成約価格のほうがずっと高い。

工事も順調に進んでますね。
基礎が終わって、今は骨組みを組み立ててるみたいです。

港区で幹線道路から外れた住宅地で、この坪単価で今後出ますかね？

もう少しお金出しても良いから、地下ではなくて、地上に住みたい。

＞８９５ 傾斜地の地下マンションなら出るのでは

なんかＤＭがきてたな。開封してないけど。

嘘に決まってるよ。後でキャンセルキャンセルでぞろぞろ出てくるよ。

オープンハウスは足が速いから有り得るよ。

営業さんから電話があって、ここは完売。こんどは広尾はどうですか？と言われた。

完売したんですね(^ ^)
賛否両論の物件ですが、購入を決めた私としては、
今回の決断が間違ってなかったと思えるマンションになることを祈るばかりです。
来年3末-4月の入居が楽しみです。

２期の完売アナウンスされているだけですが、、（完売しているかどうかも？）

今３期販売中のようですが、、

以上、hpから

なんかパンフ送られてきたけど、、、

19日に営業より完売とご報告頂きました。完売です。

俺も完売して広尾勧められた。そういうやり口なのか？

パンフレットが送られてきたぞ。ご丁寧に高輪のガイドブックまでつけて。。。

みかけ｢完売｣として、あとで｢キャンセル住戸｣でましたで、安くさばいて、おわり、というアプローチにしましたかな。であれば正価で買った人が報われない。まあ、崖下地下住戸が対象だと思うんですがね。。

地上階は安くないですよね。軽く坪３６０以上でしたし。

A 棟はみんな地下？

完売御礼＆広尾に誘導メールがきたよ。
1スレッド消費前に完売とはやるな！

これから、キャンセル住戸でてきますよ（笑）

そりゃ出てくるけど1ヶ月ちょいで契約に至ったのは立派。つまりなんだかんだいっても最後は価格なんだよね。

HPようやく更新されましたね

近くのセブンイレブンの隣、ライフ東五反田店の建築看板がありました。
スーパーのライフなら、便利になりますね。

担当に４月引き渡しになるかもと言われたのですがどうなるのでしょうか？

突貫工事？

スーパーのライフですね。ドミナント戦略でしょうか？

このあたりはどんどん便利になりますね。スーパーができるということは人口も増えているのでしょう。

ここ住所は港区？品川区？

港区

五反田ライフのビルオーナーは三井不動産だけど競合とかないのかなあ。

エントランスを港区区域にもってきて、マンションをわざわざ港区にしたみたいですが、
近隣の保育園や小学校が品川区にあって子供を通わせられず。。。
港区の高輪保育園や高輪台小学校は徒歩20-30分くらいかかりそう。
この点、かなり不便。私は品川区の方がよかった。

パークシティー大崎ができると住環境がより良くなりそうですね。
　ただ目の前が高層建築物で遮られそうですけどね…

確かにここだと御殿山小学校や日野学園の方が便利だよね。

急にスーパーが増えますよね。
共倒れしないんだろうか？

共倒れになるか一人勝ちになるかどっちかでしょうね。
デリドの撤退は震災の影響もあるけどライフに客をごっそりもっていかれたみたいだからね。

まあ最大のライバルはネットスーパーや生協かもしれませんが。

オープンでリセールは・・・
過去のオープン実績見ればわかるけど・・・

オープンは永住専用マンションですよ。

ここは他のオープンと比べても、今後が楽しみな物件と思います。

立地は良くコストパフォーマンスも間違いないですが
リセールする上ではデペが不安要素ですかね。
ただこのデペでなければこの価格にはならなかったと思いますが。

購入者は自らのライフスタイルに合わせて、リスクを包含していますので、どうぞご心配なく。

完売したから閉鎖ですかな。あとは住民スレで。