ザ・パークハウス 新宿タワーってどうですか？　パート３

免震装置取り替えって費用はどの位なんでしょうね？
何千万とかでしょうか？

そう簡単に出来る物ではなく、何億円のお金かかる話ですよ。
壊れたら簡単に交換すればいいよとか言ってる無知の人いますが。

６０年に１度交換らしいですね、地所のホームページを探していくとか書かれていました。

固定資産税も同じ地所の柏木の物件より相当高いみたいだし、管理費も修繕積み立ても割高でしょうね。

基本的に修繕積み立てから交換費用を捻出するはずだから、住民は費用をそこまで気にしてないとか？

基本的には、修繕計画は新築マンションの場合、３０年程度を考え策定されていますので、免震ゴムの取り換え費用は最初の段階の修繕計画には組み込まれていないかと思います。

コンクリートも一般的には寿命が５０年前後ですから、その時期になったら交換より建て替えかと思います。

５年前位のテレビで見たのが、もし免震ゴムの寿命がきて取り換えた場合、ここと同じくらいの物件で３億程度と言っていたような・・・

ですから、交換の一時金が仮に掛かったとしても、専有面積の割合にもよりますが１世帯あたり１００万前後の一時金ではないでしょうか。

地震があった場合、建物に致命的な損壊が起こるより割安な気がします。

一時前ここで騒がれていた冠水ですが、この間の台風の時はいかがでしたか？

減税措置が過ぎた後の固定資産税はかなり高そう。
しかも売れ残りが凄いから管理費や修繕費などの諸経費は当初の予定よりも
住民負担額は増えるだろうね。

建て替え、って頃には高齢者が増えて
組合総会の賛否を決めるのにトラブルケースがあるみたいですね。
高齢者は建て替えずに補修を続けるだけの方が楽だから。

7>
その話、時々聞きますよね。
高齢者は自分は後先短いし、建て替えの間住む所も難しいし。
でもそれはどこのマンションでも同じかと・・・

ここの場合は、免震装置の交換時期が関わってくるから、
免震ではないマンションよりも
建て替えの話が複雑になるのでは。

なるほど。そういうことね。
でもこういうところを買う人は、そんな後々の心配より今の安心をとるんじゃないかなぁ。
そこまで考えている住民さんっているのかしら・・・

台風については…

建て替えは、マンション建替え円滑法がありますからそんなに問題ないと思いますよ！

どちらかというと、昭和５８年より前の専有部分と敷地権が分離処分出来た時代のマンションの方が、建て替え問題は大変です。

マンション建替えは困難
って言葉をググって読むと参考になりますよ。

全く影響なかったです

↑台風です

隣の新宿フロントタワーの入居率が50パーセント程度と低いですが、このマンションに影響はありますか？

特にないと思いますが。そんな低いんですか？
考えつく方、教えて下さい。

このマンション自体もまだまだ残ってそうですが、
1ヶ月前よりは大分他住民さんにお会いすることが増えてきましたね。

完売はいつかしら・・・(笑）

確か7割程度は埋まっていたと思います。
それを多いとみるか少ないとみるかは分かりませんが…。

朝のエレベーターの込み具合ってどんな感じですか？

今はまだ入居者数が少ないからそんなに待たされたり
しないんでしょうか。
セカンドの方も多いみたいだし、完売してもそんなに混まないかな？

長くとも数分で来ますよ。
私はいつもボタンを押して、横でゴミを捨ててぴったりです。

20さん

ご回答、ありがとうございます。
そんなに待たないんですね。
安心しました。

まだかなりの戸数が売れ残ってるから住民負担が増えそうな物件ですね。
売れ残り分の管理費は売り主が負担してくれるでしょうが修繕費などは住民が負担しないといけないから
数年後いっきに金額が上がりそう。

でも2/3は売れてるし、徐々に残りも売れていくのでは？

＞22
売れてない住戸の修繕積立金って未収扱いなのですか？

初めて聞きました

他の大手デベでは、入居開始後の未入居物件積立金管理費はデベ負担だと説明されてたけど・・・

うん、私も他のところでそう聞きました。
だから多少高くても色々な面で大手デベが安心だと・・・

地道に売れていますね。本気で検討しないと！

住人ですが、実際住んでみて思っていたよりもずっと便利で行き届いているので、順調に売れるだろうと安心できるようになりましたよ。

固定資産税ていくらくらいなんでしょうか？
周辺のマンションよりも敷地が広いからちょっとその辺が心配です。
減税措置が過ぎたら年間30万円くらいでしょうか？
でも環境は凄くいい所ですね。

＞22さん
この前物件みにいって、営業マンにきいたら売れていない住戸の管理費修繕積立金は三菱地所レジデンスが負担してるっていってましたよ。
ただ、修繕積立金基金は購入者負担だと。。。
もし月々の修繕積立金が未収扱いだったら問題ですね。

さすがに2000万は絶対にありえないでしょう。
中古でもないと思いますよ。
でも5〜6割しか売れてないから200万ぐらいの値下げはありそう。
ここ場所が微妙ですよね。
ほとんど中野区。
私は気に入ってますが嫌がる人もいそう。

古い過去スレを読んだら
安い、安い、と書き込んでた人がいましたが
実際は安くはなかった、って事ですね。

中規模マンション一棟分が売れ残ってるのか。
この立地だし仕方がないんじゃない？。むしろ頑張ってる方だと思うよ。

＞32さん
残り34戸ですか！？
私はゴールデンウィークのはじめに行ったのですが、そのときは100戸以上ありました。
それを考えると結構頑張っていると思います。
間取りにもうちょっと工夫があれば買いなんですけど価格によっては再検討ですね。
それよりも同時に開発した隣のビルがガラガラだったのが気になりました。

賃貸業者にバブル売りしたのかな？

３４戸って本当に全部なのかな？実際はもっとありそう。
因みに隣のビルの飲食店、大戸屋の一人勝ちに見えるのは私だけでしょうか？？

実際はもっとあると思いますよ。　わざわざ実際の数を公にする必要がないですし。
あくまで公に発表してる販売戸数だと思いますよ。
そうでないと価格を下げた間取りを発表したら売れ残りの全ての部屋まで下げる必要になりますからね。
これはあくまで予想ですが、90部屋近くは売れ残ってるのではないでしょうか。

ここが売れ残るとは思いませんでした、西新宿って意外と人気ないのですね。

特殊なエリアで、
もう飽和状態ですから。

西新宿と言ってもここは北新宿ですからね。
しかも中野区との境界線に位置しますから。
でも住環境は新宿の中でも良い方だと思います。

どっちもシングルだらけだよ。

実際に住んでいらっしゃる方の意見を聞きたいのですが。
住み心地はいかがですか?
外の音問題、隣との音問題などいかがですか?
周辺環境などいかがですか?

まだ空いているのであれば検討したいのですが!

二重窓のおかげで外の騒音は救急車両などを除いて全く聞こえません
（これは以前何人かの住民の方もかかれていましたが、本当です。一回実際のお部屋で聞いてみて下さい）。

ビジネス街なので子育てには向かないかもしれませんが、
青梅街道沿いなので治安も安心ですし、隣のスーパーもありとても暮らしやすいですよ。
あとは都庁や警察署など、徒歩圏内で全て用事が事足りるのは有り難いです。

欠点はビル風が多いことと、通勤時間とお昼休みの時間帯は住友グランドタワーの辺りから新宿方面に歩くのは
かなり大変なこと(人の流れに逆送するので）、帰宅時間帯はその逆です。

周辺環境は好みが分かれると思いますね。
便利なので私は気に入っていますよ。音も気になりません。（４４さんと同じ理由です）。

住み心地はとても良いです。出来はとても良く、細かなサービスも行き届いています。
もうすぐ３ヶ月目の最初のアフターサービスです。

大規模になると一般論で売れ行きが決まるからね。

小規模だと好きな人がいれば完売も可能だけど。

でも値段が高いな
何年か売れ残ってドカーンと値引きをしてほしい
向きも間取りもこだわらないから

微妙に大久保のほうが近いね外回りを使う頻度は低いけど

賃貸に回すしか方法は無いんじゃない？

44さん、45さん、
ありがとうございました。
家族で相談します。

やっぱりここは高いと思いますよね。

ボッタ価格だと思う

いつかMS買える人間になれるといいですね

MSって何ですか？

新宿は家族持ちが住むにはDEEPすぎませんか？

過去スレで安い安いと書き込んでた人がいて、
危うく信じる所でした。結局、別な街にしたけど。

新宿好きのお金持ちは既に全員買い終わったんじゃない？
一般人にはちょっと無理があるよな。

そんなに高いですかね？
安くはないと思いますが、ここが異様に高いとは思わないですが。
中央線沿線の物件の方がこの仕様でこんな価格？って
感じ。

税務署通り沿いの名もなきデベマンションに比べたら、
やっぱり高いですよ。
でも私も正直、予想より安くてびっくりしました。
よくよく考えたら坂下だし北新宿アドレスだし当たり前ですけど☆

無名デベのマンションと比べて高いと言われてもね・・・

内容、利便性ともに、満足できますよ。

いや、だから大幅に値引いているって
営業と話してみなよ

これから定価で買う人はいないでしょ

わたし、値引きの話したら全面否定されて終わりましたけど。

決して安くはないですが高くもないかなって感じです。
騒音はあんまり気になりませんね、個人的には
実家が線路と国道に挟まれているところにあるんで
参考にはならないかもしれませんが

スーパー、コンビニもあって便利ですね。

駅は6分程度離れていますがバス停は近いし
新宿出るだけなら利用価値あります

入居するとき聞いた話では
南側がかなり残っているみたいですね
東、北、西は残数わずかとのことです。

南側ってそんなに悪いかなぁ

南側は高いんですよ。同じ間取りでも北側より1000万以上違います。
日当たりは良さそうだけど、そのために1000万は出せないのでは？

ＨＰ見ると、狭い部屋と広い部屋は売れていますね。
残ってるのは家族には狭いけど一人には広い部屋ばかり・・・

ＤＩＮＫＳくらいしか買う人いなそうですね。

可もなく不可もなく、ただ普通のタワーマンション。
付帯設備が充実しているわけでもなく、これに坪320万は高いと思いました。
しかも間取りが微妙なものしか残っていません。
大幅値引きがあれば別ですが・・・。

タワマンの北側は一般的に不人気だから安いんだから、
仕方ない。

タワーマンションって、北側が暮らしやすく実は人気だと聞いたことがあります。

このマンションは北側に高層建築がないから北側が人気では？？
北は外からの目線が気にならないから
レースカーテンがいらない部屋が多そうですよ。
北といっても完全な北ではなく北東～北北東くらいで解放感もあるから
日の出から朝早い時間帯なら数時間窓際に日差しもありますよ。

タワマンの北向きが住み易いと板で書いてるのは、
ＤＷのタワマンの人達ですよ。ＤＷは庇がないので夏に南向きは暑い、だから北向きが住み易いって理屈で。
ここはＤＷではないですよね？

北側は基本的に直接日差しが入って来ないから冬場は寒いのは事実。
しかもマンション付近は高層ビルが多く風が強いし。

レースのカーテンがいらない・・・んな訳ないだろう。

北側に住んでいます。この時期は確かに涼しいですよ。
エアコンがあまりいりません。
でもその分冬は寒いのは覚悟しています。

因みに、
確かに外からの目線は気になりませんが、最初ネオンに見とれてカーテンレスにしていたら
網戸が虫だらけになりました。
それに冬はカーテンレスは寒いと思いますよ。

北側を買いました。
早朝～朝にかけては日差しが入ります。
日差しは全く期待していなかったのでよかったです。
完全な北というより北北東なので少しは入るんですね。


購入のとき眺望のシュミレーションを見せてもらい
北の高層階は最も解放感がありました。

目線は全く気にならないのでカーテンは日中全開です。
レースカーテンはありますが全開なので出番なしです。

せっかくカーテン全開可能な眺望なので
冬もレースカーテンなしで過ごせれば嬉しいのですが。
二重サッシが暖房効果を上げてくれれば。

74さん　

73ですが、うちも日中はカーテン全開です。
夜も全開していたら虫の集会になりましたが（笑）、高層階でもさすがに
カーテン全開は虫がくるんですね。

北側は高い建物もないし、開放感はすごくありますよね！私も展望が気に入って決めました。

夜、カーテンレスだと高層階でも虫が来るんですね…
羽虫みたいなものでしょうか？
光につられて来るってことですよね。
差し支えなければ、高層階って何階くらいのお部屋か教えて頂けますか？
15階より上でしょうか？

住民の方の年齢層はどんな感じですか。
幅広くどの層も、でしょうか。

スーパーがお隣にありますが、そのほかに、コンビニ以外の
食料品が調達できる店は近くにありますか。
新宿のデパートは除いて、という意味です。

76さん

15階以上です。正直、今まで住んできた中で一番高層階ですがびっくしました（：：）
もちろん一軒家や低層階に比べれば少ないんでしょうけど、高層階は大丈夫だと思っていたので（笑）
でも40階とかで窓が開かないのはそれはそれで嫌だったので、
夜は網戸側の窓はカーテンを忘れなければいいだけですからね！

77さん
30代と思われるシングル男性と、30-60代位のご夫婦が多い気がします。
小さいお子さんは殆どいませんが、中学生以上のお子さんは時々お見かけします。
あとは近くの医大生と思われる若者もチラホラ。
でも皆さんきちんと挨拶してくれますし、概してマナーはよいですよ。

殆どの物は隣のスーパーで事足りますが、中野坂上側に行けば
ほぼ向かい側にハナマサ、その先に5分くらい歩けばオリンピックがあります。
我が家は生協(不在置きは禁止なので在宅が条件ですが）と隣のスーパーで十分です。

参考にして下さい。

ご回答、ありがとうございます。

15階以上なんですね。それでも上がってくるんですね…
高層階は虫問題は全くないと思っていましたので、びっくりです。
まぁカーテンをすればいい訳ですし、春夏だけの問題ですもんね。
そのくらいの高層階ならば、セミはさすがに来ないでしょうし。

別のタワマンの20数階に住んでましたが
セミが窓の外で鳴いてたことがありますよ。

77です。
78さん、早速のご回答、ありがとうございました。
とても参考になりました。

もう少し、質問よろしいですか。
こちらは、投資として賃貸している戸数がおおいのでしょうか、
あるいは、本格的に（？変な表現すみません）ご自分の住居として
長く住むつもりの方がおおいのでしょうか。
そんなことはご存じないかもしれませんが…。答えにくい質問すみません。

真剣に検討しているのですが、住宅地ではないところに住む、ということが
想像しにくくて。

お隣のスーパーが撤退するようなことがあったら、深刻な問題ですし、
こういう地域に住むのは、一時的なものなのかなと、迷います。

78さんではありませんが・・・

うちは夫婦だけですし、自分達が将来ずっと住む住居として購入しました。
実際入居してみるとマイホームとして愛着が出たので、投資として貸すなどできません(笑）

実際他の住民さんがどうなのかは分かりませんが、
噂だとセカンドハウスの方が多いということです。ですが投資目的の方がどの程度いるのか分かりません。
すみません。

隣のスーパーは京急系列ですし、いつもかなり繁盛していますから
撤退はないと思いますしそれを願います。
最悪撤退してもハナマサとオリンピックがあるのでなんとかなると思いますよ。

この場所に住むのが適しているかどうかは、年齢や家族構成によって変わってくると思います。
子育て真っ最中のご家庭には、やはり住宅地の方がのびのび遊ばせられるし近所のママ友とも
出会いやすいと思うので、個人的にはおすすめできないかと。
外に出れば高いビルのオフィス街、それなりに騒音はありますしすれ違うのはサラリーマンばかりで
ラッシュ時はお子さんは埋もれてしまうと思います。

子育てが一段落したりお子さんがいないご夫婦にとっては、個人的には
新宿から乗り換えて更に駅からバスに乗るような住宅地と比べれば全てが徒歩圏内でとても便利ですし、
共働き家庭にとっては隣のスーパーや飲食店は強い味方だと思います。

このマンションはシングルからDINKS、ファミリーまでと打ち出されていますが、
どちらかといえば前者向きのマンションのような気がしますし、住民もそのような方が多いような気がします。

８１です。
８２さん、詳しいお話、ありがとうございます。

前向きに検討したいと考えています。

利便性からすると、道路の騒音などは仕方ないとして、
新宿が近い生活を享受する、という判断をすれば踏ん切りがつきそうです。

道路の騒音など気になったことは一度もないですよ。二重冊子にしていると、静かで外界から隔絶されているような気がします。思った以上に便利で気にいっています。通勤で新宿駅まで歩くと非常に良い運動になります。早めに出て都庁に近いほうの通りを歩くと、暑い日でもビルと木の影を歩けて快適です。せっかくのマンションを貸すなんて、私ももったいないと思います。

↑そうなんですね！私も新宿駅通勤で普段は良い運動なのですが、この時期はさすがに駅前の横断歩道の辺りで
汗が止まらなくなるのでバスに頼ってしまっていました（笑）今度その辺りを散歩してみます♪

そうですね、家にいる限り騒音は全く気になりませんが、いざ外に出ると
やはり青梅街道は交通量が激しいし夜はバイクが飛ばしてることもありますから、
お子様は少し危ないかもしれませんね。

８３です。

お住まいの皆様のお話、とても参考になります。ありがとうございます。

小さい頃から新宿を通って通学・通勤してきて、ショッピングも新宿でするのが好きで、
ここはやはりいいなあと思います。完成していて、まだ少し残っていて、選べる、というのも
新築マンションではあまりない買い方ですが、それができますし。

地下鉄に一駅乗るのが面倒な感じでしたが、バスもあるんですね。

78です。レスが遅くなりましたが、他の方が書いて下さっていますね。
私も82さんと同じ意見です。

私も昔から新宿が庭でした。今は買い物帰りものんびり歩いて帰ってこられて
とても幸せです☆

バス停は目の前ですから、確かに西新宿から一駅乗るよりも早いです。
本数も結構あります。

７８さん＝８７さん、ご回答ありがとうございます。

東京生まれで、２３区西部の者にとって、やはり新宿は安心で馴染めます。

ファミリーが少なめでご夫婦が多いなら、私たちにとって理想的な住まいです。

うちも夫婦２人ですが、スタイリッシュで洗練された大人な雰囲気のマンションですよ。
利便性は予想以上ですし、購入して本当に良かったと心から思います。
特に１階のパン（今はソフトクリームもあります！）と専用クリーニングは、新宿では他にありませんでした。
かなり重宝しています。

家路が幸せなら人生が幸せだ、とは積水ハウスのCMでしたっけ？でもそれは本当に思いますよね。

なんだか、殆ど同じ人が書いてるみたい・・・

９０さんへ、連続の書き込みで不快でしたらごめんなさい。

７７，８１，８３，８６，８８は私ですが、同じ者であることは
明示しています。「ほとんど～みたい」ではなく、同じ者です。

既にお住まいの方がいらっしゃるので、検討中の者としてはありがたく、
色々質問しました。それぞれにご回答もいただき、感謝しています。

スレの趣旨に反するつもりはなかったのですが、連続質問でいけなかったら
失礼しました。

いやいや、連続質問でも内容も良心的ですし、問題ないですよ。
こんな所でもないと入居者の生の声は聞けないでしょうからね。

また何かあったらいつでも質問して下さいね！

43で質問をした者です。
昨日、家族で見学し決めました。
申し込みをします。
44さん45さん、その他の入居済みの皆さん、
貴重なご意見ありがとうございました。
これからよろしくお願いいたします。

そうですか。きっと住まわれて利便性と品質に満足されることと思います。
因みにラウンジのパンは時々変わりますからお楽しみに♪
こちらこそ宜しくお願いします。

蛇足ながら、ペットを飼われるのであればエレベーターのマナーは守って下さいね♪
残念ながら時々守ってない方がいるので。

>90
新宿に興味がある人は買い終わったから、実需はあまり残っていないからね。

フロントタワーにクリニックモールがあるのが便利ですね。
スーパーも近いし、なかなかいいところですよね。

94さんへ

ペットのエレベータのマナーと言うのは、「ペットはペットランプの付くエレベータを使う」のことでしょうか？
私は入居説明会の時に「3機のうちどれに乗っても構いません」と説明を受けたので、特にペットランプがあるものでなくても来たものを使っていました。
ですが、先日同乗した方に少々嫌な顔をされてしまったので念のためもう一度確認しました。そしたらやはり「特に限定していませんので、どれでも使ってください」とのことでした。。

ですが考えてみると、ペットを飼われていない方はわざわざ確認することもないでし、”ペット”というボタンがあるわけですから、「小さい方の2期はペットNGエレベータ」と受け止めている方が多いですよね。そう思って最近は小さい方の2機は使用しないようにしています。

自分の事を言われているのであれば、気遣いが足りずご不快な思いをさせてしまって申し訳ないと思いまして書き込みさせていただきました。。

入居者用の掲示板に書くべき内容ですみません。お気を悪くされた皆さま失礼しました。

いま現地にいますが、
この時間に東向き住戸は陽当たり良好

この立地ならではの現象ですね