アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

第一期完売おめでとうごいざいます。第二期で購入を希望していたのですが、第二期の予定が決定していないので、第一期の全部屋の価格記載の価格表を提示されました。この価格表を参考にして下さいと言われました。第一期で完売してるので、あまり参考にならないのではないかと思いました。

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完売だったのですね。繰り上がりありませんでした。
今日・明日で契約会ですが、現金購入か頭金が多くローンの割合が少ない方が多いと聞いておりますので今後の辞退者は少ないと予想してます。

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私は辞退者がかなり出そうなので連絡を待ってくださいと言われました。

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普通の物件だと、現金購入組のキャンセルは結構あるようです。直前になって資金のやりくりがつかなくなる方がいるようです。
この物件は色々な意味で購入層が特殊だと思うので、どうなるかわかりませんが。

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私はこの後に及んでまだ迷ってますよ。
重要事項説明は受けました。
登録日に初めて行っていちおう申し込んでみたらいきなり当選して心の準備がつきません。
キャッシュ比率は高いです。
私の周りもみんな当選しましたが１人は辞退、他は迷ってるみたいです。
皆さんが言うように普通の物権に比べると購入者に不利な条件が多いので難しいですよ。

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ここは立地と安全性を買うようなもの。
抽選外れた感じでは、あっという間に
売れてしまいそう。ただ、二期に希望
の部屋がない。

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昨日、アークヒルズでランチをしながら妻と話し合って、結局キャンセルすることにしました。

この掲示板も大変参考になりました。
もちろん最終的には同僚の不動産ファイナンス担当などに話を聞いて裏は取りました。
諸費用入れて計算してもらうと分譲価格より実質２割～３割高いことと、
駐車場の割り当てのやり方を見て、今後数十年の管理に不安を覚えたことが大きかったです。

他に１人辞退した人知っていますし、私のように登録日に初めて来た人が普通に当たるなど、
実質倍率は低そうだったので、今後いろいろ出てくると思います。
まだ考えられている方は、頑張ってください。

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何で物件ほめると営業と言われるのでしょう。物件が気に入っているから申込みをした。落選したが今でも欲しい。
そもそも物件検討しているからここを覗いており、同じ様な方々が意見交換する場ではないのですか？
落選者が何で擁護する長文書くのかと言うと、ここで否定する特定の方は物件否定のみならず購入検討者までも否定するからです。
私を否定するのは構いませんが、ここに集まる方全てを完全否定しております。黙っていられないのが理由です。
私も熱くなり辞退者の繰り上がりにプラスにならないことは失念しておりました。馬鹿と言われれば馬鹿だと思います。

ナンバー１の物件では無いかも知れませんが大変良いマンションです。あたかも欠陥マンションのごとき言われ方に本当に購入を検討されている方には自身を否定されたように感じるのではないでしょうか。

駐車場に関しても知人は確保できました。私は物件そのものが落選ですから詳細は分かりませんが、１LDKに駐車場枠がないとは聞いておりました。２割と書かれいるから多分事実なのでしょう。私はそこまで確認しませんでした。サイズによる第一希望・第二希望を申込書に記入しただけです。１LDKは１戸を除き全て一億円以下です。３５戸販売した第１期販売住戸の２割ですから７台前後です。知人は１LDK住戸の当選者で駐車場希望がそこまでいなかったようだと言っておりました。

２LDK以上一億円超え住戸は駐車場大丈夫ですし、１LDKの一億円越えも価格が15500万円で高額ですから付くと思われます。ですから一億円以上の物件で駐車場が確保出来ないというのは事実と異なりますし、それ以下でも希望者は順当に確保出来たという事実は適正な駐車場数ということではないでしょうか。

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なるほど。

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落選により契約会に行けないので昼間も暇です。
サイオンに落選、ガーデンフォレスト見合わせ、グランドメゾン白金落選、グランドメゾン西麻布予算不足、プラウド南麻布見合わせ、パークハウス西麻布間取りがいまいち、ウェリス有栖川はここが完全に落選してから一番安い半地下住戸に希望を託しております。しかし、ここが私には一番良かった。
勉強しているので少し詳しいのです。
三井の営業じゃありません。中小企業勤務の為、三井の社員という一部上場企業勤務には憧れますが。

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先着順住戸は２LDK以上の中型・大型住戸の高額物件販売です。
情報操作も甚だしい。

それから隣のパークコートが抜けておりました。予算不足で希望間取り住戸を購入不可能でした。坪５００万円以上です。
サイオンを比較されていますが、隣接と比較しても高くも悪くもありません。

しかしながら、サイオンもパークコートも良い物件だと思います。立地はどちらも近隣ですから規模・間取り・予算・テイスト等の好みにより個々の価値観で選んで納得すれば良いのではないでしょうか。

物件がはずれとか当りとかは購入したものが判断すべきものであり、他人や他人のものをとやかく言うものではありません。

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訂正、私にはサイオンが一番良かった、同じ予算で２LDKが購入可能だった。
間取りも癖が無かったし、中規模だから角住戸比率も多かった。
一番の理由は私の選択基準において予算が大きなウェイトを占めているからです。
家具付きも大きな魅力だった。ソファー、ベット、机、カーテン、洗濯機に至るまで全て完備でした。
確か食器もあった。

サイオンの検討の数年前から物件を探していますが、私に見合う物件は少なく、サイオンとここだけが合格でした。殆どは予算で私の方から落選宣告でした。

私は一番でなくても良いです。でも二番のここも落選です。

ウェリス有栖川も高そうなので自主落選濃厚です。
厳しい判断基準をお持ちなようですから、逆に良い物件を紹介してもらいたい。

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あと営業は三井じゃなくて森だろうな。

三井の人間ははっきりとパークコートの方がこっちよりはるかに仕様が高いと言っていたから。

まあここのあまりの低仕様（豊洲以下、東雲並）と比べても意味ないんだがね。

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森ビルでもないよ。森ビル勤務にも憧れるのも同様ですが。

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>落選者

書き込まれている内容が本当でしたら、このエリアの物件は背伸びしすぎではないでしょうか？資金計画に無理があるせいで落選しているのではないかと考えます。
予算を最重視ならどこかで妥協するしかありません。間取りと設備が譲れないのなら、もう少し都心から離れることも視野に入れてはいかがでしょう。

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パークコートよりは遥かに良いとおもいましたか、あれこれ考えていると、そもそもこの辺りに住む意味がない気がして来て、振り出しに戻った感じです。

プラウド南麻布を買っておけばよかったです。高速・大通りに近いことや、周辺環境の悪さから、いまいち踏み切れなかったんですよね。でも、緑ビューは忘れられません。

ここは対照的に、周辺環境は綺麗なんですよね。異物が少ないというか。その意味で埋立地の再開発エリアに似ているきがするのですが、生活感に乏しいというか、雑味のなさがいまいちうけつけませんでした。今思えば、プラウド位ごちゃごちゃしてよかったかとおもいます。

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マンション選びで一番大切なのは予算であって
予算が足りない時点でその物件を語ってもみっとも
ないだけだと思う。例えば予算300万/坪の人がパークマンションの
間取りとか立地がどうだこうだというのは見当違い。

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HPには１つしか出てませんが、他では先着順でもっとたくさんの物件が出てますね。
やっぱりキャンセルが多かったのかな。

駐車場は住民共有よりデベ所有の方が良いという極論もありましたが、ここは何かと賃貸優先で、また賃貸主に金が行くようにできていますからね。さすがにサイオンとかと比べると高すぎるので、もう少し価格を下げてくるのを期待してます。

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本日の日経新聞によれば、オフィス階の賃貸はほぼ全部埋まったようです。
マンションのほうに、どう影響してくるでしょうかね。

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周辺の物件の営業が、ここの契約者をあおっているようですが
物件のレベルが違う。

高台の尾根ながら一応奥まった立地
特急の耐震性
中圧ガス

全熱交換くらいは当然のレベルかな。

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いずれにしても誰かが気持ちよく住む古ことになる物件。

ケチつけるのはお子ちゃまか人間のくずがすることです。

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検討者でもないのにケチつける方削除されたようです。
一部削除もあります。これで漸く掲示板が有意義なものになります。
ここは私が見た物件の中で最高です。３３１様の通りですし、売主、建設会社、環境、交通の便等全てにおいて最高レベルです。価格も低層階の小型住戸でも坪500万円から600万円を予想しておりましたので安くて驚いたほどです。
落選者が物件を擁護していると罵られても、ここで申し込まれた皆さんは他人に影響されることなく、ご自身で正しい判断すると思います。
第一期の契約会が終わりましたので書きますが、書かれている難点での辞退者は少ないと思います。それより契約スケジュールのタイトさで辞退する方が多いと思います。
理由はというと森ビルを購入するクラスの方なら難点ではない部分だからです。平河町とは少し条件が異なりますが、元麻布と比較すれば共用部の扱いは一目瞭然です。
重要事項説明会と契約会の間隔は一週間でした。それぞれ２日間しかありませんでした。とりわけ契約日に至っては仏滅と大安でした。これだけは購入者軽視かも知れません。

あとはローン審査でのキャンセル待ちです。買い替えに関しては契約が白紙にならない契約と伺っておりましたので、現金を用意するか手付金放棄による解約なので皆無と思われます。

あと二週間くらいは首の皮一枚で繋がっている状態です。ダメなら当分物件探しが出来ないくらい落ち込むと思います。
それ位ここは良かった。

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ここ以外に耐震性が特級レベルのマンションって
他にあるのでしょうか。

この絶対的な安心性は、金の問題じゃない。

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そうですね。2種類の制震装置を組み合わせて
長周期地震動の対策済みなのもすごいと思う。

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>落選者

日記でしたら自分のブログかFacebookにでも書いていただけないでしょうか。
あなたの書き込みが他の検討者に有用とは思えません。

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モデルルームを先日見学して参りました
残念ながら、私のレベルでは購入が無理ですぐにあきらめました(笑）

南向きで眺望も良い物件は僅かですので、直ぐに売れると思いますが、北向きや眺望が良くない物件は苦戦していると思います
それが先着順で今、販売されているものかと思います

そもそもここに住む理由はなく、管理費や固定資産税が高いとかの議論は無意味です
ここを購入できる方は、気にされないかと
ご自分のレベル以上の購入はあとまで響きます

六本木ヒルズ、元麻布ヒルズ、平河町などと比較しておりますが、販売時期の社会（経済）状況が違いますので、
一概にどうでしょうか？

興味ある書き込みに契約日に大安、仏滅等の記載ありました
有楽町の宝くじ売り場で一番窓口に行列つくるのと同じでちょっと滑稽でした

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隣接する虎ノ門･麻布台地区市街地再開発準備組合…森ビルのウェブページを見る限りカバーエリアは相当に広大なようですが、地権者を上手く纏めることができたら、どんだけデカいヒルズになるのでしょうか。まだまだ先の話でしょうが。

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ヒルズと言いましても、虎ノ門～麻布台再開発計画地域は、大部分が谷間状の窪地ですけどね。
そういえば、六本木ヒルズが建てられた麻布日ヶ窪町(現在の六本木6丁目)も元々は窪地でしたが、盛り土をして人工地盤をつくって、その上にあのような超高層ビルができたという経緯があります。
この一帯はこれからどのように変化していくのか・・・まだ予想がつきません。

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では、谷＋盛(森)⇒丘になる日も来るかもしれないですね。どうなるか(開発主体以外には)検討もつきませんが、仙石山にとってプラスだと良いのですが。

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開発されるのは嬉しいですが、固定資産税があがり
喜んで良いのか悪いのか迷います
またバブルが来て、高値で売り逃げできれば言う事ないです（笑）

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平河町を見た時にも思いましたが、
分譲部分と賃貸部分とがあるマンションだと、内装等は賃貸にあわせたレベルになってしまいますね。
なんであんなに安っぽいんだろうと、残念です。

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ミッドタウンみたいな緑地の多い開発をしてほしいですね。六本木ヒルズもそうですけど、森ビルの開発は、あまり緑地を設けないんですよね。ここなんか、ほとんどありませんが。

よく森ビルのポスターで、高層化して地上に緑地を、とか唱っているけど、口だけになっている。

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そうですね、緑が更に多い再開発だと嬉しいです。

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静かになりましたね…。

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やっぱりキャンセルが多かったみたいで先着順が多数出ましたね。。
送付されたものの他にもいくつもあるので興味がある方が問い合わせてください。

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イヤ、キャンセルは少なかったようですね。
オクションは様子を見ながらで構わないのでしょう。
中規模以下の売れ行きは凄まじいものがあったようです。

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そんなことないよ。ここはヴィンテージだよ。

圧倒的な高級使用だよ。


特級耐震や中圧ガスなどなど。


これを見抜けないようじゃ住宅の素人だよ。個人よりひどいな♪

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きっと恨みでもあるんでしょう。

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パークコート、仙石山、どちらもよい物件でいいのではないですか。パークコートは無垢床材、大理石すてきですね。私個人は、天井高、平米あたり部屋数、管理の容易さ、念のため、仕様についてもシンプルで気に入っていますので、仙石山に軍配を上げます。一億円超の先着順はこんなもんでしょう。パークコートの先着順もあわせて今後順調に売れるといいですね。

もう一つ気に入った点は、オフィスと一体であること。タクシー乗り場、ジム、レストラン、コンビニまで、オフィスならではの商業施設が同じ建物にある、かつ、これらマンション所有ではないので維持、管理の懸念もなく利便性だけ享受できるのは決定的です。

引き続き森ビル、三井不動産には、日本の住環境の改善、魅力あふれる都市開発を期待しています。

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また３５９のあれが始まるのか。。。

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ここの書き込みはすべて不動産屋さん？

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>361さん
三井さんはこういうhttp://www.31sumai.com/mfr/X1012/
魅力的な案件もやってますが。老婆心ながら

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たしかに１期なのにすでに先着順が多数出ていますね
実際に販売センターに聞いてみたらたくさん出てきたので驚きました

通常の分譲と大きく異なるのは皆様の指摘のとおりだと思います
月別で通常のマンションに比べてここが高い分を計算した方が良い詳しい人に言われました
考えているのは１億超のところです。比較の対象にしたのは赤坂タワーレジデンスなどです。

管理費＋修繕費で　＋５万円（月）
固定資産税で　＋２万円（月）
共有施設使用料や駐車場の割高分で　＋１．５万円

月８．５万円　余計にかかります。
これは、年間で　１０２万円　余計にかかります
３０年間で　３０６０万円
５０年間で　５１００万円　余計にかかります

金利もあるので一概に計算できませんが、１．２億円の物件だと、だいたい４割くらい上乗せされるイメージです
以前に、ここは２～３割程度の上乗せがあるとレスされていた方がいましたが、どう計算されたのでしょうか？

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部分だけ見てレッテル貼っちゃう輩って
厄介だよね。

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森さんの賃貸価格、強気過ぎない？（結構、裏で値引きしているようですが）
分譲購入者の物件が賃貸にもちらほら出始めていますが、プロと素人の違いを感じますな。

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オフィスと一体、これは、むしろ、マイナスポイントと感じる人のほうが多いと思っておりますが・・・如何でしょう？

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>>368　雰囲気の話になりますがお店がたくさん入るよりは上品なのかなーと。

ただオフィスの撤退などの際のマンションへの影響はどうなんでしょうか・・すみません全然そういうのわからないんですけど368さんが心配なさる点の一つなんじゃないかと思いまして。

諸々のコストってオフィスも入ることを前提に計算されてるんですよね。

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１期は登録しませんでしたが、この前、先着順住戸の案内が家に送られてきました。
電話して確認してみたところ送られてきたものよりもさらに案内できる部屋があるとのことです。
売れ行き不調を見せないためかHPには先着順は１件しか出てませんが、
実際は沢山出てるので、ここで絶賛されてる方は覗かれてみたら？
やはり苦戦しているみたいですね。
各種費用を入れるとかなり割高だという結論で１期は見送り、先着順も見送るつもりです。
わが家の試算では、普通の分譲に比べて、諸費用の割高分を入れると３割増しくらいでした。
専有面積によって多少変わってくるのかもしれません。

オフィスやレストランと一体の、下駄履きマンションは格が下がるのは常識です。
古くなると、ゴキブリなど害虫とかも這い上がってきます。
森ビルでも、人気物件の六本木ヒルズや元麻布ヒルズは住居棟が独立してますね。

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ここの立地と特級レベルの耐震魅力ですね。

1億以下がすべて売り切れで残念です。

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また営業さん登場しましたね。

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わが家にも先着順申込みの案内メールが来ました。
HPではなくこそっと出しているのでしょうか。
電話をかければもっとあるというのは驚きです。

ここは販売担当の方もセールストークがすごかったですね。
全部屋申し込みが入るような話をしてましたが、蓋を開ければ、１期なのにすでに大量の先着順。
このスレも情報戦ぽくなってましたが、この先着順の多さを見て真実がわかりました。

平河町森タワーもいまだ先着順が出てますし、中古でも大量の物件が販売価格割れで売られています。
あそこは分譲価格自体はそんな高くない感じでしたが、やっぱり管理費などがすごく高くて、
本当の価格は数割増しという感じの物件でした。
購入後に各種費用の負担が高すぎて手放しているのかもしれません。

やっぱり分譲主体のマンションと賃貸主体のマンションは比較が難しいですね。

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嘘っぽい投稿だなあ

嘘は訴えられるよ。

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365さん

賃貸マンションと分譲マンションは、価格付けなど別物ですよ。

最大の違いは、賃貸マンションはデベがその後の管理なども受け持つこと。
分譲マンションは分譲後はデベは関係なくなります。
だから、賃貸マンションの場合は分譲時だけでなく、その後の管理でも資金を回収していく。
分譲マンションは分譲時だけで資金を回収する。

だから賃貸マンションの場合は、分譲価格は低く抑えても、その後の管理費などを高くできれば、
それで良いのです。
あと賃貸の方が仕様は低いのが普通です。
駐車場もデベ所有ということが多い。ここみたいに共有スペースまですべてデベ所有というのは珍しいですが。

ここで出ていたサイオン桜坂は、分譲の坪単価だけで見れば豊洲並で超お安いということになります。
でも、管理費や修繕費が割高でその後デベに吸い取られるようになっている。
実際は、365さんの計算のように管理費など入れて計算し直せば４割増しとかになるから、豊洲よりずっと高いわけです（当たり前ですが）。

サイオン桜坂が豊洲並の坪単価でも一気に売れなかったのも、そういうのをちゃんと計算した人がいるからでしょう。

ここも坪単価が450万円でも、実際はその数割増しでしょう。
365さんより安めに見積もって３割増しだとしても坪単価575万円でだいぶ変わってきますね。
とにかく実際の価格の計算とか難しいのはたしかでだからいろいろな意見を言う人が出てくるのだと思います。

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今時の高額物件としては驚くほど売れ行きいいようですよ。
第一期で全戸出したので、他のマンションのように事前に申し込みだけある住戸だけ出すのとは違います。

坪単価が予想外に安かったのが大きいと思います。
飯田橋のパークコートより安いですから。

質感は平河町より落ちるというのは同意です。

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1戸売れたみたいですね～。先着順の戸数が減っています。

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管理費がバカみたいに高い。。。。。。。

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駐車場所有は零細デべと異なり森ビルクラスなら森ビル所有が絶対安全/有利です。何故なら長期修繕の居住者負担やメンテの心配がないからです。第一期販売は抽選状態で大変でした。もしキャンセルがあれば、高額物件で資金が間に合わなかった方だと思われますが、宣伝も控えめで短期間内での販売にも拘らず抽選になるとは凄いと思いました。その点、ヒルトップは未だ販売広告が入ってきますよね。各要素での格の違いがあると思います。

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３８１様　

同感です。愛宕のサービスアパートメントを利用した際、２ヶ月間の短期でしたがフロント、駐車場のスタッフ全員が私の顔と名前を把握しておりました。確かに顔写真を提出するのですが、入居間もない私がフロントを通過する際に名前と連絡事項がありますと名前を呼ばれた時に驚きました。
これが本物の管理だと感激いたしました。酔って帰った際には赤ら顔でフロントを通るのが気恥ずかしくてペット・搬入用のエレベーターを利用しようとすると呼び止められて、何か問題がありましたかと心配されました。普通なら不審者なのですが、入居者であることは把握している対応だと思われます。
最上級のサービスに対して管理費は確かに安いです。今後は長いお付き合いになりますが更なる感激があると期待しております。

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この前の震度四の地震で、アークヒルズのエレベーターは結構長い間止まっていましたよ。


地震気にするなら、そもそも高層を避けるのが賢明だと思う。

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営業がんばってるなー。

ここは坪単価がグレードの割に予想外に安かっただけだろ。

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ここが安いというよりは三井の他が高いだけ。

隣のパークコートが高すぎるからここがすごく安く見える。
しかし飯田橋のパークコートは飯田橋のくせに坪単価450万越え。

ここより高いなんて常識じゃありえないから大して宣伝もせずに売れてるだけ。

客観的に見れば別に安くも高くもないよ。

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まったくそのとおり。
パークコート千代田富士見は完全なぼったくり価格。
消費増税前の駆け込み需要を当て込んだ価格付け。
平均坪単価は４７４万円！共有部は悪くないが専有部分の仕様はかなり低い。
あそこで坪単価474万円なら仙石山は坪単価600万でも良いと思い込んでしまうのが素人。
そもそもパークコート千代田富士見が高すぎるんだよ。
なんであれが売れているのか疑問。
あと仙石山の周辺でも丸紅の麻布台も三菱の西麻布もやたら高いがあれも値付けミス。
他の分譲は、今出てるとだいたい消費税直前に振り込みだから、消費税意識しすぎなんだな。

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ここ興味でてきました。

80平米、一億程度の物件ありますか？

あったら残ってますかね？

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これだけネットでの情報がいきわたり、消費者が
「適正価格」というのがわかっているのに
いまだ値付け価格をミスするデベ・・・・・・

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結局、土地の仕入価格次第です…………。

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消費者はよく見てるよ。
プラウド南麻布は定期借地権にしてもまあまあな価格付けだと思ったら一瞬で売れた。
仙石山も価格付けだけはまあまあなので、ぜんぜん宣伝してないのと高額物件にしちゃ売れ行きいい。

しかし飯田橋が売れているとしたら驚きだ。
三井としちゃあプチバブル期に高値で仕入れたから高く売るため必死なのだろうが。

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情報弱者

飯田橋＝坪４７４万円＝高い！　→　仙石山＝安い！飯田橋が474ならここは600あってもいい！　→　衝動買いｗ

しかし実際は飯田橋が異様に高いだけｗ

ここはもろもろ考えれば普通。

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この地域には豊洲のような将来性は見込めないんじゃ・・・・

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でも、埋立地ではないだけマシ。

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確かに、最近の都心の一流物件はそれなりに高いですね。
湾岸が控えめな価格になっているのとは対照的に、あまり
価格を落としていない印象です。

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確かにここは下落率は大きいと思う。
なぜかといえば将来性が乏しいから。

この点、将来性が豊かな豊洲の方が賢明かも知れない。

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何を根拠に言ってるんですか？
麻布台一丁目や虎ノ門パストラル跡地、第21・25森ビル建て替え、IBM跡地など、周辺では大規模な再開発計画が多数進行中です。
地域全体としてさらなる発展を遂げる可能性は十分ありそうです。

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少なくとも、オフィス街としての将来性はありそうだね。

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隣接地もね！

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２５階の販売事務所のブースにこれまで何回か行きました。しかし、その時の飲み物のサービスに、皆さんびっくりしませんでしたか。プラスチックの容器にペットボトル又は紙容器のまま出されたのには、あまりにもあきれてしまいました。この物件の価額からして、購入者は、社会的に地位の高い方だとおもいますので、このような非常識な接待を受けたことが無いと思うのです。三井不動産の接客スタンスなのでしょうか、それとも森ビルの意向なのでしょうか。もしかしたら、これまで2000万円前後の分譲を担当していたレジデンシャルのチームが、何かの間違えでこの様な高級マンションを担当してしまったのでしょうか。販売担当者は、やはり自宅の来客に対しても、このようにプラ容器にペットボトルでもてなしているのかな、とつい想像してしまいます。
飲み物のサービスは、やめた方がいいと思うのですが。

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いや、別に非常識でもないと思うが。

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