ジオ市ヶ谷払方町

＞50さん
47さんではないですけど同感です

ブランド立地の定義って難しいですね
私は他区の方にも町名を言えば「ああ、あの・・・」と言われるのがブランド立地かな～というイメージなので、市ヶ谷でブランドと言えるのは、強いて言えば砂土原位かなと思ってました
（番町、麹町、代々木上原、麻布みたいなの）

払方町、船河原町っていい所ですけど、市ヶ谷近辺の人以外は知らないんじゃないでしょうか
なので、ブランドというより知る人ぞ知る高級住宅地？と思ったりしました
でももちろんいい所ですよね
ギリギリ市ヶ谷から徒歩10分以内で閑静な場所というのがツボです

だよね、ジオ大塚は完全にこけているとわたしもおもいました。

ここは売れるのではないですか？

５０です。

心配しているのは、やっぱり総戸数がすくないことから発生する管理組合の問題。

あまり積極的には、管理組合の活動にかかわれないのですが、
少戸数だと必要ポストも少ないとか
選出される人数も加減してもらえるのかな？

たとえば、凛の館だったら１７戸だけど
もし管理組合を館別にわけるとなると
１７世帯で理事とかなんやとまわすのって
かなりきつそうです。
４１世帯でもかわらないんじゃ、って言われそうですが…。
とにかく少戸数が加味されたルールになっているとうれしい。

ごぞんじのかたいますか？
それがいちばんのネックなんで。

近隣の17世帯前後のマンションの管理の話を聞いたことがありますが、
管理組合の活動は皆さん非常に熱心で、しょっちゅう役員が回ってくるそうです
役員の人数までは聞かなかったので分かりませんが、特別少数でもなさそうでしたよ

55
なら大規模買え

＞５５さん

お返事ありがとうございます。
そうですか、しょっちゅうは・・・かなりきびしいです。
やはり規模って影響しますね。

管理費の負担も将来的にきになっているので、
自分でもしらべてみようかとおもいます。
ＭＲまださきだし。

Ｘ人以下は~の役はなしでよい、とかあって
役員選出の人数がすくないことをいのりつつ！

＞57さん
55です
私も今月その方にお会いする予定なので、
事情があり管理組合の活動が難しい方はどうなのか、とか
もう少し具体的な話を聞いてみますね

管理費の将来的な負担が心配とのことですが、修繕積立費でしょうか？
それだと将来の負担はそこそこありそうですね
多分機械式駐車場とディスポーザーはつきそうですし・・・

国土交通省の団地型マンションの管理規約の雛形では、
マンション全体で一つの管理組合とするようです
でも大きい団地型マンションの場合は「棟別」と「マンション全体」と、
管理組合が２つある所も多いようです

ここ位の規模なら、マンション全体で1つの管理組合を運営して、
もし棟別管理組合を置くとしても基本的に名義のみ、
という気がしますがいかがでしょう

なるほど、41戸で実質１管理組合、名義のみ棟別の可能性ありですか。
管理組合の構成人数は大枠できめられているからかえられませんよね。
最低でも、理事３か４名と１名の監事が必要、でしょう。　
だとすると、41戸で５名の選出？　
17戸で５名の選出よりはだいぶいいような……。

小規模マンションの欠点は、マンションの戸建てに対する最大のアドバンテージであるはずのスケールメリットが生かせないことですよね……。
管理費はともかく、修繕積立金の一戸あたりの負担が高くつきがち。
でも、コミュニティをつくりやすいという前向きな要素もありますよね。
できたら、100戸くらいの中規模マンションが払方あたりにできてくれればベストだけど、用地がないから、結局この規模になるのかなぁ。

駐車場と駐輪場のバランスはどこぞの物件よりいいと思う

あと、立地は断然いいですよね。

そうですね、駐車場と駐輪場はバランスが良いと思います。
駐輪場が足りないと、共用スペースを乱す人が出てきちゃったりしますよね。

この辺りは低層のみだから100戸は厳しいかな～。
出るとしたら神楽坂方面とか、田町に高層とかでしょうか？
個人的にはタワーか、逆に50戸以下の小規模が好きですが、
よく考えたらどちらも維持費の負担が高めですね。

＞63さん
たしかに。
払方はいいブランド（多少の？）土地だけど、
結局、一戸建てに、いい土地なんだよね。マンションにむかない立地なんだろうね。
ホームページをみると、マンションというか、団地型っていう風情もある。
神楽坂や田町は利便性はいいけど喧騒のなか、っていうかんじですよね。
番町などのマンションはいいけど、金額的に無理！
なかなか難儀です。

>64さん
番町いいですよね。
良い中古もあるし、新築でも頑張れば何とか・・・とも思うけど、
やっぱり今のご時世、頑張って買うのは怖いかなと思って。

おっしゃる通り、多分この辺は戸建て向きなんでしょうね。
基本マンション志向ではあるものの、この辺なら戸建てもアリと思いますが、
実際戸建てとか土地は一般に売りに出ないですよね。

>ホームページをみると、マンションというか、団地型っていう風情もある。

団地型・・・チープな印象ですか？

この辺りの土地も、たまには売りに出てるよ
ただし、大々的に広告を打つ前に、購入希望登録者に話がいき、すぐに売れてしまう
坪350-400万くらいしますから、30坪でも1億overになりますが

駐車場は2台借りたいけど…。
無理かな。

満杯になる駐車場ってなかなか無いから平気でしょう。

＞65さん
たしかに59さんがおっしゃるとおり、定義としては、二棟構成の団地型マンションということになりますね。。。

整形な土地ではないから致し方ないです。フランクなかんじがして個人的にはいいとおもってます。
・・・チープかどうかは建ってみないと。このくらいの戸数だとアパート感がででしまっているケースもたまに見ますよね。ここは、多分そう見えないように工夫してくれるとおもいます。

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ここも奴等の餌食になったか。

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↑奴等とは誰ですか？

皆様もう間取り図はお手元に届きました？
間取りのバランスはつかめても、
各部屋の㎡数（畳数）の記載がないので、
具体的なイメージがしづらいです。
随分不親切だなとがっかりしました。

私のとこにも間取り図届きました。
↑の方の通り、各部屋の広さの記載がなく、
わかりづらいです。
間取りの図面があるのになぜ表示しないか疑問です。
一番気になる価格についてもまだアナウンスありません。
４月に電話に聞いたときには、６月には出る（記憶では）と言った思ったけど、
先日、再度電話した時は９月にならないとでないと。
早く出してほしいです。

>73さん
そうなのですか
貴重な情報をありがとうございます
発表時期の変更は知らなかったので、参考になります

大災害等で一時的に不動産ニーズが落ちても、
通常半年でニーズが上昇に転じるらしいので（阪神大震災でも同様）、
9月まで引っ張るのかもしれませんね
もしくは夏をどう乗り切るか、資材や人の調達等、
単にギリギリまで様子を見たいということでしょうか

前に他社に「どうしても」と頼んで発表数カ月前に価格のイメージを
教えてもらったことがありますが、
数件（＝数社）全て、発表時の価格はかなり変動があったので、
直前まで価格調整が続くこともあるようですね
発表時は数か月前に比べ500万とか1000万以上下がった所もありました

ここは、計画段階より、価格が上がったのでしょうか？

早く価格が出ないかな。

野村不動産の南町よりは高価でしょうけれどもここは欲しいです。是が非でも。坪単価換算では380万円〜400万円辺りで販売すると推測しています。

低層、高台で、ややマイナーだが払方町というブランド立地。悪くないと思う。
南向きでなくても380〜400もしますか？。

78様、77です。
当方はそのように評価しました。
市ヶ谷周辺の現在販売中の物件は全て検討しました。
最高額物件は清水総合開発の加賀町ですが立地は払方に軍配が。
後は設備内装等で判断となります。野村南町よりは高価でも上質であって欲しいです。

ここは作りが低層ですし、清水の市谷加賀町より高めになるかもしれませんね。
知名度でも払方町の方が上みたいです。(私は新宿区育ちですが、どちらの町名もマンション探しするまで知りませんでしたが…。)
立地については各人の好みによりそうですが、一般的にはこちらですかね。(私個人は加賀町の方が好みだったりする。)あとはジオの内装や仕様次第。発表が楽しみです。

加賀町と一緒にしないでよ。的な声が聞こえてきそうですね。
砂土原、払方、若宮、船河原は市ヶ谷でも別格です。

80です。

無知ですみません…。
加賀町と一緒とはおもっていないのですが、気に障りましたらごめんなさい。

加賀町と払方町、だと加賀町のほうが静かで落ち着いている気がします。しかし駅へのアクセスは払方町の方が良く、80さんのおっしゃるように、あとは個人の好みではないでしょうか？本物件、価格仕様が良ければ即日完売かもしれませんね。

即日完売の噂が立つとはすごい。
これも払方町のブランド力なのですね。

野村南町は、中があまりにもお粗末だったので、多少高くついてもここにはいい物を建てて欲しい。

たしかに。この時期に低層マンション買うんだから、地震のことも意識してしまいます。
ジオ大塚みたいに、戸境壁乾式仕様は勘弁してほしい。

最近の乾式、遮音性の問題は解決されつつありますが、所詮はボードが立ててあるだけです。
強度については張りぼて、一切期待できません。
張りぼての乾式ではなく、コンクリートで丈夫につくってほしい。

ずっとこの近辺に住んでいるけど「砂土原、払方、若宮、船河原は市ヶ谷でも別格です。」って、そりゃないだろ？　その４つで、払方は明らかに格落ち。地価だけではわからない、格ってものがある。まあ、そんな払方だけど、新宿区における高級エリアに属することは間違いない。

界隈にすんでいますが、そうですね・・・。そういった区分（ランク？）を気にするなら、地位は比較されている加賀町のほうがながく武家の町、商人の町だった払方より上だったりします。
周辺環境も、正直私も加賀町の方に軍配があがるかと思いますが・・・、とにかくＪＲに７，８分はこちらのほうが近いです。その点で、払方は一般的な利便性は高いかとおもいますね。

環境が良いとか好みの差はあるだろうけど、やっぱり払方町の方が高級なイメージですね。

そうなんですよね、イメージでは払方、と思っていたのですが、実際行ってみるとそれこそイメージとちがってしまいました。もちろん87さんのおっしゃるように砂土原などとはちがうということは理解していたつもりだったのですが。奥まったというか、むしろ妙に奥にはいった場所で予定地前の道路もマンションが建つという広さではなく。一戸建てむきの立地。そこにあえてマンションを建てるから、変型かつこぶりになるんでしょうけど。このご時世ですし、マンション敷地前の道路は５メートル以上欲しいです。

マンション南側に面する道路が広いのは市谷加賀町の方だろう。
ここも実際に建物が建てば、また雰囲気がよいと感じるのだろうが、
契約はその前しないといけないだろうから、迷いますよね。
建物竣工後では、払方町も希望間取りが残っていない可能性が高い。
あとでやっぱり加賀町の方がよかったと言っても同様の状態かも知れない。

こちら８７。８８のコメントどおり、格ということなら、払方町より加賀町の方が上でしょう。ただ、払方の方がＪＲや有楽町線に近いうえに、神楽坂にも近いというメリットがある。加賀町と払方町のどちらを選ぶかは個々のライフスタイルによると思う。

どうしてもモンセーヌ南茨木を思い出してしまう。

リセールのことも考えると、JRから少し近いこちらが魅力的。
永住するなら加賀町でもどちらでもお好みで、というところですかね。
ここに相当期待しているのですが、まだ仕様もはっきりしないので、決められないです。

買い物って、いろいろ比べたり迷うのもまた楽しいですよね。失敗は許されないけれど、阪急のジオならそこそこ大丈夫だと思いますけどね、

そうだですか…。
しかしまた古い話ですなあ。

参考にするならジオ大塚仲町でしょうか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94127/

払方町と大塚。同じデベですが、
どのあたりが、参考になりそうですか？

はっきり言って阪急は東京では通用せんね。ジオシリーズって狭小タイプ専門の三流デベのような
響きだしなぁ。何かもったいない感じがすることは否めないな。立地についても生活利便性が高い
所でもないしね。静かな所ではあるので、高級な老人ホームなんかが最適だったかも知れないけど。