ザ・パークハウス経堂(（仮称）経堂1丁目プロジェクト)

経堂は高い土地の取得価格を主に３LDKに転嫁してきている、また、三井は３LDK中心の間取りであることから、経堂の３LDKの坪単価と三井を比べて、三井の方が平均坪単価で安いことは十分に考えられると思います。

意味ワカンネ。

最近書込み増えましたね。一部煽りのようなコメントも見受けられますが、冷静な分析も多いですね。

今契約前なのでしょうか。まぁ、抽選後くらいしか、冷静に考えることができる時間も無いので様々な角度からコメント有難いですね。(新築の販売って、営業の方は高い買い物なので顧客に時間を与えてよく考えさせているように振る舞うけど、実際は抽選まで勢いでいけるように上手くできてますね。抽選後は時間的な猶予は与えられないし。)

根拠なく不安を煽るだけの書込みも控えてほしいですが、営業の方と思われる、単に楽観的なコメントも同様ですね。

>342さん、
そうでしょうか？経堂の坪単価を見た場合、1LDK・2LDKと3LDKを比較すると、3LDKの方が相場と比較して、皆さんの仰る土地の高い仕入価格を反映したプレミアムがのっているのは明らかです。(実際に、1LDK・2LDKと3LDK別に坪単価をだして、それぞれの相場と比較してみるといいと思います。)
通常こういったファミリータイプと単身者・DINKS向けが混在する物件の場合は、単身者・DINKSの方々はより価格を気にするというのが業界の常識なので、1LDK・2LDKには上記のようなプレミアムはのせずらい。単身者・DINKSはライフイベントによる住み替えを想定しているので価格を当然より気にするが、ファミリーは永住志向が強いので多少高くても買ってしまう(話はそれますが、実際はいくら永住志向とはいえ、ライフイベントは同様に起こるので、そういった際の損失が甚大なのはファミリーだったりするのです。中古マーケットでは、新築で起きるような、あるエリアでの供給が少ないからとかミクロな観点での価格の飛び抜けが少なく、価格がこなれているので、デベ関係者の多くが中古を買うのはそういったことも理由です。)

一方で、赤堤の方はほぼ全戸ファミリー向けで想定されているので、経堂のようにある特定のタイプ(3LDK)に価格が転嫁されることは無く、全戸で平均的な価格設定となる。

以上から、土地の取得価格が高かったことによるプレミアムがある意味では必要以上にのっている経堂の3LDKの坪単価と、赤堤の全体の坪単価を比較した場合、経堂より赤堤の方が割安感出ることは十分に考えられると思います。あるいは、坪単価が同じであっても、赤堤の方が仕様等のグレードが高い、そういった観点でのお得感があることは可能性として十分にあると思います。(もちろん価格設定はどうなるかは三井さんにしか分かりませんが、個人的には、経堂の仕様を見たら赤堤の方がグレード等でお得感が出ることは間違いないと思いますし、三井さんはそういうところうまいでしょうしね。)

338番さん、デベロッパーにお勤めとのことでお詳しいと思いますので教えて下さい。
ここのマンション用地は2007年に取得されたようですが、当時の相場（せいぜい坪250万前後だと思いますが、正確、詳細には把握していません）と比較しても確か坪386万円と坪100万円以上は上乗せして取得しています。
周辺相場よりも4割前後も高い価格で土地を取得すということはあるのですか？また、そんなことをやる背景、メリットは何なのでしょうか？単なる相場の見誤りによる高値掴みなのか土地取得のライバルがいてつりあがったのか、他に何か案件があって売り先と「取引」したのか・・・。不思議です。

結局、赤堤の値段がわかるのは、経堂の契約締め切りのあとだから、そことの比較でどちらを買いたいか、あるいは買えるか、ある程度の予想はできても確信しての決断はできませんね。
まあ、赤堤が抽選になりそうだという予想は当たりそうですが。

345様、
土地仕入れは相対で行われることもありますが、最近は多くの場合入札方式で行われます。もちろん詳細は分かりませんが、本件の場合、相手先も上場企業であり、彼らも株主の手前があるので、当然入札方式で行われたと思われます。
そして入札で行われていた場合、勝つのはたいてい大手不動産です。彼らは販売力やブランドを活かして高い値段でも売ることが出来るからです。本件の場合、なぜこんなにも高い価格であったのか、これは当然推測に過ぎませんが、おそらく相場を見誤ったとしか言えないでしょう。もちろん、リーマンショックは誰にも予想できなかったのでしょうがないのですが。また一部で、高級物件を建てるつもりだったという指摘がありましたが、それはないと思います。高級物件を建てるのは高級物件が合う地域に限られます。もちろん経堂もいい場所ですが、高級住宅街ではありません。(さらに準工業地域は高級物件を買われるような方からは嫌われます。)
私個人の意見としては、顧客に分からないように、売値に高い仕入値を転嫁し、また仕様や設備を落としコスト削減しながらも一般的にはよく見える、また緑道や周辺施設をシングルやDINKSにもうまくアピールしながら、売主としてはうまくまとめてきたと言えると思います。ただ、それが個々人にとってよいかどうか、また本当に今のタイミングが適切かどうかはしっかり考えられた方が良いと思います。これから他の物件も出てくると思いますし、特にリーマン仕込みの案件が増えてくると思いますので。

訂正です。
リーマン仕込み→リーマン後仕込み
また、一部適切ではない表現がありましたが、今期もほとんどはリーマンショック後の仕込みの案件です。

抽選後から経堂の3LDKの高さをやけに書いてる人は、当選者がキャンセルして
赤堤（およびその他物件）に流れて欲しいと願う3LDKの補欠の人かな。

赤堤は経堂と同じか少し高くしても完売するだろうから、三井の営業だったら
わざわざ安くなる可能性を書くのは損ですよね。

赤堤の最高裁宿舎跡も5社の競合だったのでそれ程安い仕込ではないのでは。
でもたしかにこの経堂はよりは安かったとは思います。
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p09518.html

3LDKの補欠の方なんですかね？井さんとっても、赤堤の方が安いと思って流れたら特になるのでは？いくら掲示板で安くなると呟いても、実際の価格に影響があるわけではないのだから。

それよりも、皆が赤堤の価格を知りたいと思っている中、経堂の状況もみて価格をきめるだろうから、344さんのような考察は非常に有益だと思っております。
誰か赤堤の仕入値調べてくれないでしょうか。

349さんはむしろ経堂の営業さんに見えますね笑
補欠の方を敵にして議論をすり替えようとしている様にも見える笑
もう購入を決めている人にはこんな掲示板関係ないでしょ？

それより経堂の相場には興味があるので、もう少し深堀りしてほしいですが。

プロジェクトの採算管理をしていると思われる点は確かにあるとは思いますね。
（土地の高値取得が影響し、仕様に影響を及ぼしているのではと感じてしまう部分があります）

○施工会社
静岡地盤の木内建設。施工コストそ抑制するためか？
○天井高
高くても2メートル40センチ、住戸によってはキッチンに2メートル3センチという箇所も。
埋め込み型エアコンを採用せず壁掛け型である。埋め込み型は天井のキャパを取る必要があるのでデベロッパーにとっては効率が悪い。この仕様からは、できるだけ階数を増加させたい意図があると感じてしまう。ゆったりした天井高を確保するのであればこの物件は４階までがいい感じか？
○ディスポーザー等の設備を省いている
ゴミ一時保管場所まで生ゴミを運ぶ必要が出てくる為ゴミ臭はカーペット、エレベータ内に付着してしまうリスクあり。トランクルームが無い等。
○駐車場不足
地下掘りし、地下に平置きの一定の駐車場を確保する方式ではない。コスト抑制のためかと感じてしまう。
○価格
以上の仕様で高い住戸は坪310万円程度としっかりとした価格設定。

以上あくまで印象・感想で、確証があるわけではありません。これらの点が思い浮かびますが他にもありますでしょうか？

一方、経堂駅徒歩９分、コルティーまで５分、ライフまで30秒。眼前は緑の緑道、南側、準工業地域といえども周辺は実質住宅地化が進み嫌悪感のある工場、建物は無く静か。経堂では久し振りの大手物件。

以上のメリットもあるので、あとはどの点を重視して判断するかは個人差、価値観次第ということになります。また、重要なのは内容を良く理解して購入を決定するということではないでしょうか？

私は上記デメリットを理解したうえでメリットの方を重視し、この物件を評価しています。

>>345さん

仰ってる当地の相場の坪250万が何の相場のことか知りませんが、仮に近隣土地の実勢価格だったとしても、個人が売買するような戸建て用の土地とマンション事業用地では価格レンジが違って当然じゃないですか。

デベは事業として土地を取得するのだから、そのマンション事業で得られると計画する販売収入から一切の経費を引いた後に自社の事業収益基準を満たすだけの利益が十分に残ると算盤をはじければ、周りの相場より高かろうが関係なく買うでしょう。欲張って土地の仕入れ価格をケチろうとして入札で負けてしまっては、それこそ一銭の利益にもならないのだから。

三菱地所さん、関係者の方

結構色々言われていますね。
「やっぱり地所の物件にして良かった！」と契約者に言わせる建物をプライドにかけ完成させてください！

＞＞３５２
２９戸で１ＬＤＫもあるマンションにディスポーザーなんかつけたら、管理費が火の車になって、管理組合で理事やる人は大変ですよ。土地の仕入値に関係なく、このクラスのマンションには普通つけません。

経堂駅近辺は築浅３ＬＤＫ中古マンションの供給がほとんどないのに購入希望者は多いので、築５年以内だったら買値で売れる可能性もあります。一方、賃貸に出す場合は、物件数が多くて競争が激しいので物件価格の割に高い賃料で貸すことは期待できません。

あと、このマンションで、まともな管理組合運営をしようと思ったら、３ＬＤＫに住んでる人が中心になった方がいいでしょう。この規模の１ＬＤＫもあるマンションで組合運営を誤ると、管理費、修繕積立金があっという間に高額になったり、資産劣化が早まったりする可能性大です。３ＬＤＫを購入して長く住もうと考えている人は、管理組合の中心メンバーになるくらいの気持ちで購入した方がいいです。

経堂一丁目の住民です
この土地は時間貸し駐車場でした。


マンションの目の前の緑道は、人が多く休日は特にうるさい。マンションの目の前にライフの裏口がありますから、自転車も人も出入りする騒音が気になると思います。

それに、緑道の方がマンションより1メートル位高いので湿気は下りてくるし､桜やひのきなどの花が落ちてマンション側に飛ばされます。

それに、緑道の木がマンション四階位の高さまであり、マンション側に迫り出していて、ベランダに近い…。当然､虫や葉が入りますよ。

駅からは徒歩11分ってとこです。

マンション前の緑道は、ちょうど人がたまるポイントになるので、特に休日静かに暮らしたい人向きではないです。


全面南向きに惑わされない方が無難です。
もともと川沿いの谷地で低地すぎるので、正直坪３３０は高いと思いますね。

実直な感想です。

管理組合の理事は全世帯定期的に回ってくるものであるはずですが…。

入居の時期ですが、もともとのスケジュールの１月中旬にならないのでしょうか？
小規模なマンションですし、そんなに遅れてしまうものですかね。
一番の理想は12月に住めることですが。

公式HPでは「完売御礼」になっていないんですね

今週末が契約だからね。
1～2戸はキャンセル出ると予想。
そうなると早い者勝ち？

プラウド上原、１期ソッカンに続き、第２期の広告が入ってきたけど

小田急沿線の物件評価はどうなのでしょうか

>357
全世帯持回りにするかどうかも含め、理事の選任方法を決めるのはマンション住民です。通常は立候補者を優先しますが、やりたがる人が少ないので持回りになっているのが実情です。複数理事で運営する場合は3LDKの世帯から最低1名出すといったやり方もあります。

>356
全て既出です。

震災の影響でよていどおり調達できない一部資材もあるのでどうしても完工時期は遅れ気味と考えていた方が良いと思っています。来年の花見が新居で出来れば良いでしょう。
一般論ですが、断熱材等も不足しているようですからね。

7000万も出して狭いマンションに住むんですか？正気を取り戻した方がいいのでは。まだ間に合うよく考えよう。

>366
自分が買わなければいい。他人が買う買わないは君には関係ない。

>366さん

郊外であれば広く安い住まいはたくさんありますので
そちらを検討されたほうがよいと思います。
それぞれの優先順位や嗜好を否定はいたしません。

三井の赤堤でも話が出てましたが、放射能を含む汚泥をここは使っていないかどうかを確認された方いますか？どこで作ったコンクリートかどうかなど。
ちょっと前に別のマンションを購入した知人からも(ここも大手の物件です。)確認した方がいいと言われたので。昨日のテレビでも報道されてたので、気になってます。もしもの可能性にすぎないのですが、高い買い物なので。

366番さんへ

価値観は人それぞれです。また、置かれた状況も人それぞれです。
私は私の考え方、事情で購入します。
367番さんと同感です。

>366
うざい

可愛そうな方・・・

7000万の負担の大きさは人によって違うのに、そんなこともわからんのかね。

登録が済むと、とたんに荒れたコメントが増えますね

経堂の「品格」に合いません

ここでの大半のコメントは客観的、冷静な分析がされていて参考になるものも多く、良かったですよね。これまでのペースに戻りたいものですね。

正式価格が下がったのは、電線などのマイナス面を再評価し、予定価格だと売れないと踏んで下げたのでしょう。事実、抽選時に買い手がつかなかった２つの住戸は、電柱・電線が目の前にあって、一番値下がりした住戸だったします。まあ、始終外をみて暮らすわけではないので、二次抽選では数倍の抽選を経て、完売でしたが。

全体にタイトという印象で、
近隣のマンションや民家が迫っているのも
評価が分かれるところだと思います
プライスダウン前の予定価格が6800万～と聞いて、
びっくりしました

今週末が契約ですか？本当に完売しちゃったの？
実は売れ残りがあって値引きしますって展開を期待してたんだけど…。
物件ホームページにも完売御礼出てないし、期待できるのかな？

いまは、ローンの本審査ではねられるケース、結構ありますからね。。。さて、さて

ここが良いかどうかは別としても、
土地勘がある人は、高い、とは思わない。
経堂はチトフナより全然高いのが普通。

とにかく、完売です。
ローン本審査で落ちる人がいて、空きが出ても、
即埋まるでしょう。

おれはチトフナのほうが落ち着いてて好きだなー。経堂は人大杉。

過大評価か過小評価か。成城>祖師ヶ谷大蔵>経堂>千歳船橋

例えば賃貸での一定のグレードのマンションを見ると　礼金２敷金２が普通ですが、成城はそのような物件は数多く、経堂も多いです。一方、祖師谷大蔵、千歳船橋は礼金１というケースは結構多いですね。
その客観的観点からは、
成城>経堂>祖師ヶ谷大蔵>千歳船橋という感じです。
また、駅前のＯＸの規模、品揃え等みても以上の感じです。
もっとも、優劣の価値観、評価は人様々だとは思います。
自分の好きな町が良い町ですから。したがって383番さんの価値観を否定するものでもありません。

沿線近隣に二つもコルティはいらない感じ。品揃えやテナント構成もインパクトに欠けます。違ったコンセプトで再開発してほしかったです。ま、駅の南北で、庶民的なものから、プチ富裕層までショッピングの選択肢があることは生活しやすい面で評価できます

たしかにそうです。経堂は「幅が広い」です。
チョッと高級なものからお買い得品まで選択肢は色々あります。
食材、レストラン等にもそれが当てはまります。
高齢者の方を結構見かけますね。一方学生、特に通学生も多いです。
だからでしょうかね。

事前リサーチで、大手の仲介会社の方は、
経堂の評価に、一瞬言葉を詰まらせていました
赤堤も、世田谷や目黒区の人気エリアと比較し、
「高級」がつくほどの住宅街かどうかは意見は分かれるのでは？
成城、深沢、等々力などと比べて、物件が露出していないせいもあるでしょう
カンバイはめでたいことなのでしょうが、まだ高値という印象は否めません

何がともあれ即日完売はすごいね。経堂は需要あるんだね。

まだカンバイしていないのでは？

ちょっと前の記事なので、今は一部当てはまらない部分もありますが、ここに↓386さんが感じているようなことが書かれていました。

http://diamond.jp/articles/-/7599