シティタワーズ上板橋イースト/セントラルってどうですか？

>>151 マンション掲示板さん

板橋大山売れてない時点で、高く売れないよ。大山より明らかに下だよ。街力は無さすぎるしね。

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>>152 マンション検討中さん
タワマンに住みたい層と上板や大山に住みたい層は乖離が大きすぎるよね。
便利で賑やかでも東上線各駅停車駅は板マンがお似合い。成増和光あたりなら少し違うんだろうけど。

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>>155 匿名さん
上板橋は準急停車駅です。
あと埼玉の和光とほぼ埼玉の成増の方がどう考えても下でしょ。
都心への絶対距離が違いすぎる。

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>>155 匿名さん
駅直結タワマンってスペックの魅力が高いのでその街に住みたいではなく、そのマンションに住みたいで買う人が多いと思います

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あ～～～欲しい～～～！！！！！
詳細まだかな～
高すぎなきゃいいけどー高そうだなー。

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2LDKさんが坪500前後と予想してますが、この市況でそんなのあり得るんでしょうか？
仮にそうならかなりお買い得ですけど。低層階やセントラルの方ならあるかも？

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>>159 評判気になるさん
スミフ大山の値段と売れ行き見てると、それくらいが妥当だと思う。

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>>159 評判気になるさん
駅1分でその単価は無いように思いますね。。。
他マンションの相場を見て650-700と予想します。。。

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>>161 検討板ユーザーさん
流石にそれは高いかと。坪600前後だと思います。

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>>162 eマンションさん

600前後であれば嬉しいです！！希望を持って詳細待ちます。笑　

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まずペデ直結内廊下タワーのイーストと、駅近とはいえ板状外廊下のセントラルは分けて考える必要ありますよね。
その上で売れ行きに拘らないスミフさん価格だとイーストは600未満はないと思いますね。
大山とのエリア比較もありますが、ペデ直結の希少性はかなりのものなので大山と大差ない価格になるかなと。
なので、第一期は600～650で、以降値上げして700に近づいてくる感じではないかと予想。
セントラルはイーストから10～15%安い550とかの可能性ありそうですが。

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確かに駅直結だと池袋駅までの所要時間は、駅から少し離れる大山のスミフとあまり変わらないですもんね。

結局大山にマンション買う人たちは池袋までのアクセスを評価してる例がほとんどだと思うので、この点で劣りませんし。

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説明受けた感じ、3LDK1.5億-6億とかそんな感じの話し方していましたね。今のところは基本大山目線みたいな。このあとの雰囲気でいくらでも変わるでしょうが

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>>165 評判気になるさん
大山だと池袋から歩けるけどな
タクシーでも千円ちょいだし、そのへんはやはり大山優位かと
こちらは城北公園や中央図書館などの生活環境が利点かな

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たかーーー！！！
でもこれなら実需しか買わなくて欲しい部屋買えるかもですね？？？
でもたかーーー！

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1階と2階がパチンコ店ってどうなの‥

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>>170 マンション比較中さん
イマイチっちゃイマイチですけど、他のスペック強すぎて販売には影響なさそうですけどね。
建物下になくても駅近だったら近くにパチンコ店あるのは普通ですし。
メインエントランスがペデ直結部分であれば尚更気にならないかと。

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>>170 マンション比較中さん
1階だけですよ

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八王子のタワマンは坪400万だよ

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>>172 匿名さん
吹き抜けで2階までのようです！

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準急停車駅になって喜んでたら、準急が日中2本／時に削減されたのね・・・
各停に乗ると中板橋で通過待ち×2本のこともあるから、池袋への所要時間は乗る電車によってバラツキがあるな

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シティータワーズ板橋大山の売れ行きが悪いとなると、ここの値付けはかなり難しくなりそう。
駅直結といっても、大山よりさらに郊外に位置し、1階がパチンコ屋、周囲に所得の低い外国人が多く暮らしている。投資目的で買う層は外れ、実需層の中でもさらにターゲットが絞られる。

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>>176 契約者さん1さん

3Lで1.5-1.6らしいですね。これから下がるといいです。

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つーか、冷静に考えて東上線の各停駅のパチ屋ゲタ履きタワマンなんて誰が買うんだよ。引き渡しの瞬間に2割落ちだぞ。

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>>178 匿名さん
タワマンは嫌いだけど、中途半端なタワマンなら見栄っ張りな感じがしないのでいいと考える謙虚な金持ちが買うと思う。

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誰が何と言おうとスミフさんは安く売らないですよ。
ちなみに上板橋はそんなに外国人多くない。住んでいれば分かる。

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購入を考えている人は現在、上板橋駅の反対側で営業しているパチンコ店に入ってみるとよい。きっと絶望的な気持になる。客層が池袋と比べても特にヤバい。このマンションを買って、ゴッサムシティに住んでいるような感覚を経験するのもありかも

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パチ屋の中に収まってる？前を通ることはありますが、中に入らないので平和ですね。笑

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条件的にも3LDKで1.5くらいで勘弁して欲しいです。

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まぁパチンコ屋に入ったらどの土地でも変な雰囲気ではあると思う。月島のマンションもそうですよね。小さいけどパチ屋ある。

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>>180 坪単価比較中さん

いくらから安いと思いますか？

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>>187 匿名さん
タワー棟で坪600万切る部屋があったらまず買いじゃないですかね。
3LDKで下層階1.2億～上層階1.5億ぐらいでスタートしてくれれば悪くないなという印象ですが、余裕で裏切られそうな気がします。笑

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浅草ビューに泊まって早朝に散策したらスゴイ人たちがうじゃうじゃいて月曜から夜ふかしそのまんまでした
そんなとこでも人気観光地でありタワマンもあります

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>>188 坪単価比較中さん
ご丁寧にありがとうございます！！
自分も3LDK1.5億と予想してましたが、それより高いと上板橋だと売れ残りそうな。。。
徐々に値上げするなら最終値が気になりすぎます。笑

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1.5乗るなら赤羽台買うって人多いと思うけどな
流石に赤羽と上板橋だと差がありすぎる

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>>191 匿名さん
それはそうだと思いますね。交通アクセスも良いですし。
価格も三菱さんなんで最初は弱気の可能性高いですよね。
ただ、そんなこと関係ない金額で突っ込んでくるのが住友さんです。笑
城北エリアで広く探されている方は、赤羽台の1期が一番の狙い目なんじゃないかと個人的には思います。

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赤羽台は価格によっては抽選祭りになりそうですね。。。

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赤羽台、凄く強気な価格設定のようですね。特に需要の高そうな3LDKが坪700超えとは…
https://x.com/Usapapa555/status/2009944988650746018?s=20

こちらは駅直結かつ住友なので同じく強気そうですが。

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>>194 マンション検討中さん
80超えと63で坪価格差大き過ぎる
一番庶民に需要ありそうな68と75の3LDKの価格がまだ開示されないのがやらしい

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>>196 検討板ユーザーさん
以下、引用ですが、68は書いてありますよー
赤羽でこれはきついですね。上板橋もきついって感想になりそうです…

68.56㎡ 3LDK 15000万円台 （723-771万円/坪）13階
91.36㎡ 3LDK角 23000万円台（832-868万円/坪） 13階
87.56㎡ 3LDK角 21000万円台 （792-830万円/坪） 13階
63.77㎡ 2LDK 11000万円台 （570-622万円/坪）9階
58.53㎡ 2LDK 10000万円台 （564-621万円/坪）13階
101.00㎡ 3LDKプレミアムフロア 33000万円台（1080-1112万円/坪） 28階

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セントラルの東にある現在仮の駐輪場になっている場所は結構広いですけど、再開発が終わったらどうなるんでしょうね。
なにか建つとしたらイースト／セントラルの検討材料に入れておきたいですよね。

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そういえば西地区もすみふのタワマン建つ見込みで最初は眺望が抜けてる北東・北西の部屋中心にしか売らない、と営業の方が仰ってました。南東は地権者でほぼほぼ決まりとのこと

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早く価格公開して欲しいです～

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3LDKは高層階でも中住戸で1.3億円代スタート（坪630-680)らしいです。
条件の良い角部屋は結構値段上げてくる印象で1.6億円代(坪750-830)。
赤羽よりはひとまわり安そう

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物凄く高いんですが、周囲の相場を考えると現実感もある値付けですね。
どんな層が買うのかは気になりますが…

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1.3だと倍率付きそうですね～

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値段聞いてきたけど、赤羽よりは全然安いが大山や池袋の中古のほうが優勢かなぁ。東上線にこだわりがないなら板橋駅の再開発もあるし

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この物件は再開発見込んで買うしかないですかね。
大山が残ってるならここも残りそうな印象です。

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たしかに大山と共連れかなあ
どちらかだけが圧倒して売れる／売れないのは考えにくい
更なるタワマンと高架化等の事業が控えている大山の方が、現時点では伸び代を感じやすいか

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後は普通に資産性ですね。笑

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>>207 匿名さん
引き渡し時期が6月で早い点では上板橋より良いですよね。後は当たり前に池袋に近い。
大山の先着は狭めな部屋で値段も高すぎず、現段階では悪く無いけど良くもないという感想です。

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モデルルーム楽しみです^^

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大山は現在40%しか売れてないが、将来的に駅ごと改築されることや周辺に幹線道路が通過することをを考えると明らかに大山を買った方が良い

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上板橋はやっぱり城北公園、中央図書館、教育科学館なんかが揃ってるところがよい
大山は今後の開発案件、区役所近く、大きな病院、池袋近い、学区の小学校建て替え決定など
商店街は大山だけど、上板橋も十分かなと思う

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しかし住友さんは集客開始するタイミングになっても広告で一つも間取りを出さないのは斬新ですね。
資料請求しても間取り情報ないし。

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表に出したく無いシロモノなのかと思ったら、大山とか超美麗の間取りだったりね
基本あまり情報出す気がないのかも

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>>218 eマンションさん

整った感じだったと思います。

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販売時期が3月から4月に伸びましたね。理由が気になります。

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ここから毎月延期してきっと竣工販売になりますよ。そこからいつも通り10年かけて売るでしょう。

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>>220 マンション検討中さん
高過ぎてあんまり要望入らなかったのかな？
価格と上板橋で検討される方々の予算感あってる？とは感じてましたが。

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高い、かつ、販売開始から施工まで期間が長いのがめちゃくちゃ引っかかってて、他に良いところ出てくるんじゃないかなって思ってしまいます。

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>>222 名無しさん

角部屋の1.6億台はびっくりでした。。。

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>>224 eマンションさん
1.6億出すのであれば、もっと良いエリアでも選べますしね…

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スペックも価格も段違いにして、同一・近隣エリア内の住み替え客なんか相手にするつもりさらさらねーよっていう売主の明確なメッセージですね。

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モデルルームの準備が当初より押してしまい2月下旬からの案内になり、3月上旬の販売に間に合わないから遅らせたと、販売担当者の方から聞きました。

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住友不動産営業の「資産性が高い」という殺し文句が通用しなくなってきている。港区ですら、大量に在庫が増えてきて、成約単価が下落してきている。ババ抜き状態になりつつある。金利上昇が市況の変化にトドメを刺した格好だ。

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金利や日中関係の影響もあり中古の在庫が増えてますし、
Xを見るとマンクラさん達が、スケベ価格が通用しなくなってきており、売り出し価格と成約価格にかなりの差が開いてきたと投稿されていますね。
これからは、残債割れも考えないといけないかもしれません。

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引き渡しまで3年で残債割れありえたら本当に怖いです。笑

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今の大山より高いと残債割れ必至でしょうね

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>>231 口コミ知りたいさん
70平米1.3とか角で1.6とかです。

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>>229 買い替え検討中さん
今後、数年で金利爆上がりなことを考えると
ペアローン破産続出で日本がとんでも無いことになりますね。
正直もう社会問題だと思います。

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モデルルーム行ってきました。2LDKは狭いなぁ、という印象、、かと言って3LDKでも部屋数が変わるだけだから狭めかなぁ、、

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新築が残債割れするのは、本来は当たり前のことです。ここ数年がおかしかっただけです。
とはいえそれも一時的なもので、世界の金余りが続く限りインフレし続けるので、5～10年スパンで考えれば結果的にプラスになるかと。
あとは長期的な視点で見れば人口減少の影響ですが、そんなこと考えたらどこも買えません。笑

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ここは住みよいと思うんだけどね
従前の板橋区のイメージがいまいちだったり、東上線が池袋行き止まりだったりが広域検討客には足枷になるかなあ
地域との世帯収入のギャップも出てくるけど、まあ他所もいまは似たようなものかな

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板橋大山と迷いに迷うのですが、みなさんどう思われますか？

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以前も同じような書き込みを拝読致しました。。。

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あまり他を下げる考えより、良いところを見つけていきましょ^^

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迷ったら大山がいいでしょうね。どちらも池袋駅に6分で行けるにしても、その電車の本数は準急が前提の上板橋に対して各停の大山が圧倒的に多いですから。元々池袋までバスや自転車でもアクセス容易なのに、現在進行中の高架化で大山周辺の人身事故も無くなり池袋ー大山間の路線の信頼性も向上し、通勤の安定感は抜群になるでしょう。
大山は後発の開発も控えていて、区役所至近で区としても周辺の開発を進めていく意義が高く、区のリソースを割くにも区民にも説明が容易なエリアですしね。

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>>245 口コミ知りたいさん

ご丁寧にありがとうございます！
大山は説明を受けていないので申し込んでみようと思います。

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確かに大山は、区が開発したい感がすごい
高架化が進むと大山から区役所・地下鉄へのアクセスもよくなって、区が望むようなコアエリアになっていくだろう

こちらは前述の公園などの環境と、大山より広い間取りがあるかも知れないこと（けど大山より安いことはないと思った方が良さそう）、圏内に私立学校がちょっとあることなんかが差異化のポイントじゃないだろうか

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シティータワーズ上板橋の営業にシティータワーズ板橋大山のことを質問すると話しをはぐらかして、ごまかそうとする。板橋大山に条件で負けていることを察知されないようにしている。そもそも板橋大山もあまり売れていない。

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板橋大山もあまり売れていないのに、
強気値段過ぎて、あまり申し込み入ってない感じですかね。
販売時期も遅らせてますし。

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>>248 マンション検討中さん

条件そんなに変わりますか？一般的に見て変わるなら要検討です。。
下にスーパーが入るかパチンコが入るか、
駅から直結か3分か
トントンな気がしてます。
分譲時期の差はかなり気になってはいます。

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両者を比べた場合、板橋大山の方が池袋に近い。単純に都心に近い方が資産性は高い。板橋大山は周囲が広範囲に再開発される。駅も新しく建て直しされる。さらに地権者の世帯が少ない(上板橋と違い、板橋大山は地権者は別の棟に集められているらしい)。上板橋は駅直結だが、パチンコ屋も直結。テナントも元の地権者の飲み屋が入る可能性がある。ファミリー層は選びにくい。板橋大山はすでに完成している。現在建築中の上板橋は原材料費が高騰している中で建てられている。値段が割高になる可能性がある。転売規制は板橋大山にはついているが、上板橋にはついてない。

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