ステイツグラン吹田垂水町

物件概要は
住居占有面積：63.48㎡〜93.68㎡
間取り　　　：2LDK+N〜4LDK
総個数　　　：194戸
規模　　　　：13階
施工　　　　：大鉄工業

「ステイツグラン吹田垂水町」として、
ホームページがアップされています。

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>2さん
ステイツグラン吹田垂水町で検索してもHPがわかりません。

できればURLをはってくれませんか。

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マンションの将来的な資産価値を考える上で階高（天井高ではない）が
重要であるとマンション本やビジネス雑誌のマンション特集でよく書か
れていますが、プラウドの階高（天井高ではない）はどれくらいあるの
でしょうか？

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失礼、「プラウド」ではなく「ステイツグラン（吹田垂水町）」です。

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レス01で紹介だけされている同物件の前スレへのリンクを張っておきます。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7309/

ってか、最近は正式発表になった物件は、親切な管理人さんが正式名称にタイトルを
改訂してくれているから、別スレを立てる必要はなかったかもしれないけどね。

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ＪＲ＆野村の最近の物件では、ステイツグラン奈良があるみたいですね。
即日完売の勢いだったらしいですが、何か参考にならないかな〜

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なかなか良さそうやなあ。
でも高いんやろなあ。

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現在基礎工事に入っています。近所にある新築マンション（現在販売中）と
同じ大鉄工業の施工ですが、建物の基礎構造（＆工事の進め方）がかなり
違います。地盤はほとんど同じ（直線距離で200メートルも離れていない）
なのに面白いもんだなぁ、と思って見ています。

まあ、施工業者は図面の通りに施工するだけだから、つまりは、
設計者の発想の違いがそこに現れているんでしょうね。

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>>09
どんなふうに違うのですか？

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私は土木の専門家じゃないから、良い・悪いを論じているわけじゃない
ですよ、念のため。

近所のマンションは、地面を掘っているときに直径２メートルぐらいの
巨大な鉄筋の鳥かごのようなものがゴロゴロ転がって（準備されて）
いました。
ステイツグランも今地面を掘っていますが、日曜日の段階で現場に
そういうものはないですね。
基礎になる杭を打つにしても色々な工法があるんでしょうね。

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ステイツグランというブランドに興味があるのですが
立地の良し悪しがまったく解りません。
特に子供がいるので
子育て環境はどんな感じでしようか？
ご近所で購入予定の方がいましたら教えてください。

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私も子育て環境が気になります。近所の西吹田幼稚園、他の園に比べて園児が少ないですよね。なんでだろう？

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個人的には厳しいと言う感想です。
南向きの中階層の８０平米強で４６００万円前後。
ＪＲの跡地なので価格的に期待していたのですが、かなりの強気と
思いました。

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確かに厳しいですね・・・
平米数の小さい部屋が割と多いですが金額は立派です。
ＪＲが強気なんでしょうか・・・
購入したいという気持ちが一気にダウンしました・・・

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＞購入したいという気持ちが一気にダウンしました・・・
同じく（笑）。
最近のマンションは売れ残りも多いみたいなので、ここも厳しい
と思います。別のマンション（郊外型）のＭＲを見に行ったときに
担当者から大阪市内のタワーでも売れ残りが出始めているので、結構、
天井かと言っていたし。実際に東灘辺りの人気エリアでも強気の価格
を出しているけど売れ残っている。国民の平均年収下がりっぱなしなの
に価格向上について行けませんよね。

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関東でのＭＳ値上がりを関西に先導しているのは野村だという話を聞いたことがあります。それに釣られてよそも上げると。ってことはまずはプラウド、次はステイツグランか・・・

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ステイツグラン奈良とステイツグラン茨木の価格も高かったのでしょうか？
吹田、東淀川区で検討しているので、全くチェックしていませんでした。
茨木の掲示板を見てみると、しきりに高いという声がありましたが
高くても買う人は買うのでしょうね・・・

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>>18　高くても買う人は買うのでしょうね・・・

でも（現時点で）そういう人はまず、「憧れの中心を目指す」でしょ。

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南向き93平米の角部屋はいくらくらいですか？

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モデルルームの東南角部屋は６０００万超でしたよ

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>>18
ステイツグラン茨木
高かったですよ。ウチは4LDK希望だったんですが
希望の角中層階で4千万半ば〜後半位だったかと・・
掲示板では高すぎあきらめたという人が多かったですが
ふたを開けてみれば順調に売れていった様な感じがします。
まああの時は価格上昇の走りの時期なんですが・・
でそれが現在も続いているようですがそれも終わりとなるか？
それともこのままの状態がもうしばらく続くのか・・
どうなんでしょうね。

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これからモデルルームに行こうと考えています。

しかし、東南角部屋で６０００万超！！！
という書き込みに、ショックを受けました。

でも、まだ正式に価額決定ではないですよね？正式発表はいつですか？
ここから、下がる可能性もありそうな感じでしょうか。

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>>22さん

お返事ありがとうございます。
ステイツグランは高い高いと言われても結局は売れるのですね・・・


>>23さん

６０００万ジャストは東南角最上階です。
東南角１階で４８００万です・・・

私も期待していただけにかなりショックを受けています。

正式な価格はもう少し先ですが大幅に下がることはないと思いますよ。
ＪＲが納得する金額にしなければいけないそうです。
野村はこのマンションの品質に自信を持っていますので
強気価格のまま販売となるのではないでしょうか。

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完売した江坂の物件に入居が始まり、購入者の感想が書き込まれていますが、
天井高（階高ではなく）が３メートルもあるというこの物件は、もっと
期待できますよね。

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天井高３メートル・・・ご存知だとは思いますがそれは最上階だけです。

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って、No25の方で「完売した江坂の物件」の購入者の意見を評価に誘ったり、一部の住居の情報で曖昧な誘い込み、まさしく業者の人ですね。
分かり易す過ぎ（笑）！

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>>24さん

返答ありがとうございました。
ざっくりと、１階上がるごとに１００万アップという感じ
でしょうか。
それにしても、やっぱり高いですね！！！

でも、100％自走式駐車場に、提供公園ですもんね。
安くしようがないですよね。

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＞でも、100％自走式駐車場に、提供公園ですもんね。
＞安くしようがないですよね。
意味が分からん。自走式→機械式より建設費用は下げれるやろうし、提供公園＝中規模マンションならどこでもある程度の猫の額ほどの公園。
全くもって意味わからん。業者の宣伝多いんだね。

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28の購入検討中さんです。
ちなみに、業者ではありません。

高いと感じていますが、価格に見合うだけの価値を感じれたら
購入したいと考えています。

できれば、本当に購入を検討されている方と意見を交換したいです。

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私も本気で購入を検討していた一人ですが、この価格を見て
完全に検討をやめました。

いくらなんでも高すぎますよ。

90平米角部屋で約4000万円の新築物件を購入寸前でやめて
こちらを待っていただけに、つらいです・・・。

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そうですか業者では無いのですね、すみません。

>できれば、本当に購入を検討されている方と意見を交換したいです
こちらも本当に検討しておりました。

だから、下のような意味不明・根拠不明のような発言には敏感になるのです。
>でも、100％自走式駐車場に、提供公園ですもんね。
>安くしようがないですよね。
→どこが安くしようがないのですかね？？
　別に普通と思いますが・・・。

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価格を聞くまで９５％購入するつもりでいたのですが

聞いたあと一気に盛り下がって・・・

今では５％程度・・・

ここしか考えていなくて、発表を楽しみに待っていましたが

他の物件にも目を向けようと思います。

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＞価格を聞くまで９５％購入するつもりでいたのですが
＞聞いたあと一気に盛り下がって・・・
＞今では５％程度・・・
全く同じです・・・。以前に豊津の駅から歩いたりと期待していたのですが。価格的にも江坂から１３分（と修正されています）、ＪＲの跡地と言う
ことで期待していたら強きでビックリ。
５年後・１０年後の値下がりを考えたらとても割高感を感じます。

「江坂から徒歩１３分で５年後に中・中の８０平米」と言う物件（現在４６００万円以上）はいくらになるのでしょうかねー。
下手すると１０００万円は落ちると思いますが如何でしょうか？

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>下手すると１０００万円は落ちる
ウェリスが９０平米、角部屋で４６００万円くらいだったと思います。
駅はウェリスの方が近い。
江坂まで歩くのは遠すぎるし．．．。

住友と野村のブランド価値も変わらないと思う。
平面駐車、２重床だけでこの差は埋まらないでしょう。

数年後の中古市場は、ウェリスの売値に引っ張られて下がらずえないのではないかなと思います。

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高い！　まだ正式な価格は出ていないようですが、モデルルームに足を運んだ知人から聞いた話によると、東南角部屋の最上階で6000万！
まぁ、6000万を超えることは無いようですが、1階でも5000万を切るくらいになるような話だそうです。　

さすがに、豊津近辺のほかのマンションに比べると、設備もよさそうだし、天井も高いし、自走式駐車場で、何かと良いものだということはわかりますが、高いですよね・・・。

あの一帯は、社宅がマンションに変わるようですが、窓からの眺めは、他のマンションより背が高いのと、一番南側の立地なので、その分高いのかな？
駅にはウェリスのほうが近いけど。

確かに、№34さんのおっしゃるとおり、数年後の値下がりを考えるともったいないような気もします。

お金があったら買いたいけど。

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自分たちがずっと住むために購入する予定ですが
やはり５年、１０年後の評価は気になりますね。
いきなり下がるとショックです。

私にとってこの物件の魅力は開放感のある立地です。
窓から至近距離ですぐ隣のマンションが見えるというのはくつろげません。

すべて自走式駐車場というのは、敷地が広いためできることですね。
うちは車がありませんが、機械式の場合のメンテナンスなどを考えると
管理費にかかわることですから車がなくても関係してきますね。

ディスポーザーがあるのは嬉しいです。
２４時間ゴミが捨てられるゴミドラムは、どうなんでしょう？
臭いが気になります。

アクセスは２ＷＡＹといっても江坂までは、けっこう遠いと思います。
信号にひっかかったり、自転車で駅まで行っても駐輪所に入れるのに時間がかかりそうです。

二重床には全く魅力を感じません。
いったいどれくらいの人が将来リフォームされるのでしょう？
二重床の方がかえって音が響くような気がするので（現在二重床）直床希望でした。

コミュニティルーム、ゲストルーム、マガジンギャラリーは、不要です。
管理にお金がかかるものは省いてほしいです。
汚れたり傷んだりするとみっともないですし。
簡素な集会室だけで十分でした。
エントランスにソファも必要ないと思っているくらいです。
食洗も標準装備でなくてよかったと思います。

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江坂駅には、地図上では近いけど、どのルートで行くのかを考えると、
結構難しいと思う。一番道幅があるのは、某宗教施設の前の道だけど、
私道らしく、通り抜けできないように鉄製の門ががっしりと閉まっている。
そのほかの道は戸建て住宅のすき間にある、道幅１メートルもないような
路地。新しく建ったマンション群の住人たちがぞろぞろと通り抜けるのは
あまりにもきづつない。
結局、橋が架かっているところまで南下して、お地蔵さんの坂を下ること
になると思うけど、あそこだって、道幅は軽自動車一台がギリギリ通れる
くらいしかないから、自転車でビュンビュンとばすのは非常識。
環境は抜群にいいけれども、江坂駅を基準にして考えると悩ましいよね。

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前回のプロジェクト発表会で非現実的なモデルルームにがっかりした者です。明日から３LDKのモデルルームがOPENするみたいなので見に行ってきます。あまり期待はしていませんけどね・・・

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確かに、あの非現実的なＭＲはびっくりでした。
9畳もある玄関に、でっかい水槽が、ドドーンと飾られ、ホワイトの絨毯でしたね。

どこかのホテルのスイートか？って感じでした。

どこのＭＲもかなり過剰な感じがしますが、ここは凄かった！

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さっそく３ＬＤＫ見てきました。
６０００万円のＭＲに比べまだゆったりと見られました。
で、感想は、、、、、
まぁあんなもんかな？と言う感じです。

グレード感があると言うのはああいう事をいうのかなぁ。
売りは自走式駐車場、ディスポーザー、ゴミドラム、非接触式キー、アウトフレーム外梁工法（ハイサッシ）、二重天井二重床、野村のブランド力等、、、ですか。
立地の近いウェリス吹田豊津シティーハウス（＠１６０台）との価格差の元凶は土地の購入価格差が大きいのですかねぇ。ＪＲって強気なんですね。

正式な金額もオープンされていたけど、事前に予定価格とされていた金額よりまだ上乗せがあった感じです。（まぁそもそも＠１８０台と言うのは他デベからもずっと以前から聞いていました。けど、、、まだ乗せてくるとは、、、）

それで何より驚いたのは、月々のランニングコストである駐車場代がどこも１万円超！
１００パーセント自走式駐車場完備ですが１００パーセント皆さん借りられるのでしょうか。ここまで賃貸料が高いと管理費総額に対する駐車場の割合が比較的高いのではないかと思うので、低い駐車場契約率ではキツイと思います。
管理費を上げて駐車場代を下げておいたほうが管理組合は楽なんじゃないですかね。まぁ考え方だけど。

本気で検討していたので残念ですがやっぱりうちは見送ることにします。
近くのウェリスを購入したいと思います。
まぁこれはうちの出した結果であって結果は人それぞれだと思います。

ディスポーサーや二重床、自走式駐車場、アウトフレーム外梁工法などは住んでから変えられないのでそこに価値を求めるのなら良いと思います。

ステイツでも３０００万円台から比較的満足できる広さの３ＬＤＫが買えるわけだし、一生に一度の買い物と考えればそれだけの価値はあると思います。

一般サラリーマンなら６０００万の部屋は最初っから問題にならないわけだし。
野村さんもＭＲでイメージビデオ＋夢のような（笑）部屋でしかもオプションだらけの部屋に最初にご案内と言うのはやめたほうが良いと思います。（しかも６０００万あれば「憧れの中心を目指す」人だっているわけだし、、、まぁもし６０００万あれば私はタワマンの中層階よりステイツを選びますが）
イメージを売りたいんだろうけど本気で購入を考えている客には不真面目にやっているように見えます。それともブランドイメージが一番の売りなんでしょうか。
構造体（たとえば杭基礎で言えばウェリスは場所打ちのアースドリル法だけどステイツは既成杭の打ち込みであることなど）や立地（豊津第一小学校＋豊津中学校＋第一学区（高校）は非常に魅力的＆豊津駅近（江坂駅近ではないですよね利用は出来るけど、、））などを一番の売りにすれば良いのに。
イメージビデオの制作費等の過大な宣伝費が価格に乗せられている気がして本気で買うことを考えると気になります。阪○不動産の○オシリーズなんかもその傾向がありますよね。（宣伝費が価格に乗せられるのは当たり前だけど費用対効果を考えると分岐点がありますよね）

まぁそうは言ってもステイツはいいマンションだと思います。＠１８０とは言っても環境や立地から見れば３０００万円後半からと言う価格はぜんぜん高くないでしょう。（北摂地区全体で見れば、駅からバス利用の大規模マンションでももっと高い所もあるわけだし）

ＭＲで聞いた話ですが、今度川向こうに建築予定の同じ野村の物件はもっと価格アップするらしいです。
立地（学区も変わります）から見たら＠１８０超と言うのは信じられないけど、野村さん自身からの情報なので間違いないでしょう。

心から全戸完売願っています。豊津地区のランドマークになることは間違いないですしね。同じ豊津住人として期待しています。

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プロジェクト発表会はイベントですから非現実的なＭＲでもかまいませんが・・・
価格も非現実的ですね・・・

野村の方も価格が高すぎることは承知の上のようで
こちらの反応をしばらくは見ていくようです。

この価格で要望書を提出する人がいるのでしょうか？
すっかり熱が冷めました・・・

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＞北摂地区全体で見れば、駅からバス利用の大規模マンションでももっと高＞い所もあるわけだし
→ここ最近でそんなんありましったけ？

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中層階で＠１９０ですよね〜。
環境・立地が抜群と書かれていますが、バランス的にはどうなんでしょうね〜。確かに学区的にはまーまーいいかもしれませんが、生活利便性としては普通の気がしますが、どうでしょう？
また、交通も江坂まではクネクネ回り道して１３分も掛かるし、豊津の駅はどう考えてもパッとしない。
と言うことで平均よりやや上と言ったところでは無いでしょうか？

それで＠１９０万円、及び自走式の駐車場なのに１万円以上のランニングコスト。高すぎとしとしか思えないのですが、如何でしょう？
上にもありましたが、中古で売らざろう得ない場合が起ったときは相当覚悟する必要があると思っております・・・。なにせ徒歩１３分ですから。
「豊津」では候補になかなか引っかからないでしょう。

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糸田川右岸にあるのがステイツグランなどのマンション群、
左岸は戸建て住宅中心の住宅街。
同じ吹田市を流れる川なのに、土手の緑の豊かさがものすごく
違っているのはなぜなのでしょう？
見た目は地味だけど堂々たる「土地本来の木」がどっしりと
生えているし、多種多様なきれいな花が咲く低木がこれでもかと
いうくらいに育っている。
まだＭＲに行く機会がないのだけれど、ステイツグランの四方道路は
四季の樹木が、糸田川左岸ぐらいの密度で植えられることになると
考えていいのですか？
もしそうならば、いわゆる「経年＜優＞化」が期待できるから、
今の予想価格は高くないかもしれないと考えています。

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野村の方針は、北摂地区に小バブルを作ることだと思う。

以前、千里中央で成功した。高いと評判の江の木町も売れ残ったけど、完売したようだし。茨木も同じように残っているが、お得意のやり方で完売するのだろう。
ここも、売れ残るだろうけど竣工１年後には完売するのだろうね。

二重床、平面駐車ということで高価格設定。竣工まで８〜９割売る。残りは１年かけて営業力で対処する。というやり方なんだろうね。

地価が上昇したという実績が残るけど、中古市場が高くなるわけでない。

誰かがババを引いたことになる。

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平面駐車場代が高いということだけど、長く住むなら良いかもよ。

年に数百万余るので、修繕積立金を上げる必要がない。

私が住んでいるマンションも十数年経ち大規模修繕も済ませたが、駐車代の流用で修繕費はかなり余っている。もちろん修繕積立金は当初のまま。

大規模マンションだと、１０年もすると代替わりして住民の質は必ず落ちる。
そこで、一番の問題である積立金の上昇が、駐車代のおかげで解消されます。
でも、数年しか住まないなら無駄金だけどネ。

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豪華な部屋と、今回の現実的モデルと見ましたが、私も見送ることにしました。
皆様と一緒で、あれであの価格は高いというのがまず第一の理由です。
あと２００万でも低かったらなぁ…立地はとても気に入っていたので残念です。

あと、営業さんとの相性も悪く（といっても２回お話しただけですが）、庭付きの１Ｆがあればうれしいのですがといった話を最初にしているのに、この物件では庭付き１Ｆのモデルはないことをちゃんと教えていただけませんでした（今回いただいた図面を家で見ていて気がつきました。）。

なのに次回はローン審査用の書類をそろえてきてくださいと言うのです。
今まで、このように性急に進められたことがないので、ちょっと躊躇してしまいました。

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ＮＯ４８さんと同じような理由で購入を見送ったものです。
近くのウェリスには一階に庭付き住居があるみたいです。
よろしかったら参考にしてみてはいかがでしょうか？
私たちはもう少し江坂方面も視野に入れて考えています

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駐車場賃料が高いことは将来の修繕積立金に補填できるから良いことだという考えもあるようですが、どうでしょうか？
修繕積立金はあくまで修繕積立金名目で集めておくべきで、駐車場賃料を必ず将来の修繕積立金に補填するとあらかじめ決めておかない限り、別目的に使われる可能性も大いにあるのではないでしょうか？

あと、長期修繕計画の甘いマンションはやっぱりキツイですよ。
どのような管理組合が結成されるかどうかわかりませんが、確かに１０年もたてば住民レベルは世代交代で下がっている可能性があります。
だからこそ名目はハッキリしておいたほうが良いと思うのです。

管理費と駐車場代が逆転している位の勢いだったら安心感が増すんですが、、、
１９０戸超の規模のマンションであとから管理組合をまとめるのは大変ですよ。

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確かに、ステイツはいい建物だと思います。
設備などもいいし。
だけど、価格がどうも出せる額ではなかったので、断念です。
お金がいくらでもある人なら、なんてことないんでしょうけど。
多分、野村不動産も、お金の無い人は相手にしていないんじゃないですか？
すごく強気な感じがしました。

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>>48さん

私も庭付きの１Ｆがあればと思ったのですが残念でしたね。
あったとしてもあの価格では購入する気にはなれませんが。
ウェリスは庭付きがありましたが（もう残っているかどうかわかりませんが）
駐車場付きの庭だったので車のない我が家には合いませんし。
大きな買い物なので納得する価格でないと購入できません。
−３００くらいが相場ではないかと思いました。

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高くても高い理由がはっきりしていれば売れるんじゃないでしょうか。

ＭＲに行った時に「インターネットの掲示板でも高いと書かれていましたね」と販売員さんに言って見ました。
すると「何ででしょうね。私から見ればまだまだ安いと思うんですがねぇ」と言われてしまいました。

「ここまで安く出せるのも土地を競売ではなくＪＲからの直接買い付けで買えたからなんです。」とも言っていました。

「＠１６０の「ウェリス」とは商品が違うから是非比べてほしい」とも言われちゃったなぁ。

ほぼ同時期同地区物件ですが、＠３０の差を明確に示してくれ納得さえすればきっと購入したと思います。（実際気に入った間取りがあって悩みました）

結局サラリーマンにとっては４０００万出すのも５０００万出すのも大金を払うという面においては変わらないって言えば変わらないわけだし。（実際はだいぶ違うけどｗ）

良い物には消費者は金を出します。
そのかわり本質的な物の良さ（内装設備やイメージといった物も大事ですが）を厳しく追及します。
その辺が上手くないなぁと思いました。

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>>48さん
「ここまで安く出せるのも土地を競売ではなくＪＲからの直接買い付けで買えたからなんです。」
って説明されましたか？

私も同じような、よく分かりにくい説明をされたのですが・・・。
あれ？腑に落ちませんでした。

ＪＲ土地は競売でしか売らないって
他のマンションのモデルルームで話を聞いていたので、
一体どっちが本当なの？って感じです。

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54です。
>>48さんでなくて、>>53さんでした。

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５３です。
正しくは「（野村不動産単体が）もしこの物件を競売によって取得していたらもっと（販売価格は）高くなってしまっていたでしょう。」と言われました。

私は事業主（土地売主）はＪＲ西日本で、（建物売主）は野村不動産＆ＪＲ西日本不動産開発だから販売価格を抑えられたと言うふうに捕らえたのですが。私の思い違いでしょうか。

野村不動産はＪＲと随意契約できたんですかね？

購入予定があるようでしたら、販売員さんに聞いてみられたらいかがでしょうか？

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そりゃー、常識的に売り手は「うちの物件は高い」とは言わないでしょう。

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200710120127.html

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2007101604317p2

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引用

「マンション市場の価格上昇見通しが大幅に減少
2007年10月12日
主要な指標や上記のアンケート調査などをみても分かるように、マンション市場は調整期に入ってきたことは間違いなさそうだ。今後、少なくとも１年程度は市場が収縮し、乱売合戦による在庫の増加が続くことになるだろう。」

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200710120127.html

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ずいぶん前からここを狙っていて価格の高さ＆ランニングコストの高さを残念に思った一人です。
ですが、私にとって立地が非常によいこと、眺望がある程度保障されていること、豊津・吹田近辺でしばらくは大規模マンションが期待できないことがあり本気で購入を検討しています（JR吹田駅の北側が残っていますが、2・3年はかかりそうですしこちらの方が立地が気に入ってます）。

>>53さん
おっしゃる通りだと思います。なぜ高いのかがはっきりしないため、（個人的な利点抜きにして）割高なのかどうかも判断できません。
上手くない、というのは質は悪くないけど見せ方が下手、ということでしょうか？もう購入は完全に止めてしまわれたのでしょうか？

このマンションが割高かどうかについてみなさんの冷静な意見をお聞かせいただきたいと思いますので、どうぞよろしくお願いします。

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大阪市内や吹田市の数件マンションを数件まわりました。
見た中で私の感覚で、行ったマンションの質にもよりますが…
１）立地＝まあまあいい部類と思っています。(駅には近いし…)
２）外観＝見た中では１番でした。(ベランダが格子やガラスじゃないし)
３）内装＝見た中では１番でした。(ハイサッシや細かいところ)
４）その他設備＝まあまあ(サイクルポートが良かった…)
実際、ほぼ同じ間取、専有面積で価格を比較すると高かった。
どこまでいいと思ったところを評価するかですけれども…
階数は重視していないし実際に１番気に入ったところでもあるので少し予算を上げて前向きに購入検討したいと思います。
階数１階とか２階だと坪＠１６０万くらいだし…
数件マンションを見てステイツで気に入ったところに価格差が埋めれるかと言った単純な比較で判断してます。
もしここ大阪市内、北摂地域でここはステイツよりいいってマンションがあれば情報下さい。

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５３です。
>>59さんへ
私はマンションの価格は基本的にその土地の取得価格によって決まると考えています。
今回の場合は近くにウェリス吹田豊津シティーハウス（＠１６０台）という物件が先行して販売されていたのでどうしても比較してしまうのです。

それ以外の部分では躯体設計の違いや内装、設備の充実などがあるのでしょうが、たとえば従来のアウトフレーム工法とステイツのアウトフレーム外梁工法は後者のほうがトレンドにあるとしてもどちらの方が優れているというものでもないような気がします。（二重床しかり、、）
（ハイサッシが使えるなどの利点はありますが、実際は階高をあげてやれば（つまり設計と建築費にお金をかければ）従来の工法でも同じ寸法のサッシが入るはずです。それでも室内に梁は残るので見た目を重視される方には不満でしょうが、、、）

しかしながら本当にそういった部分にお金をかけたので結果的に「高く」なってしまったとするなら、まだ私も納得して購入することもできたでしょう。

階高が高く、スラブ厚が厚いといった（よい建物としての）変えられない躯体部分にお金をかけたマンションなら高くても仕方がないと思いますが、躯体部分は並みの上＋内装、設備を少しアップ位なら（ステイツの）スケールメリットでなんとか安く抑えられるはずだと思うのです。

もちろん購入後自分で変えられるのは内装くらいしかなく、重厚な外観、ゲストルームやマガジンギャラリー、ディスポーサー、非接触式キーなどは後から必要だと思ってもほぼ後付は無理です。

しかし私は「ステイツの価格はトレンドに乗っかって強気で売り出しました。」と野村が考えているとしか思えないので、今回は購入見送りです。
バブルに巻き込まれるのはごめんです。

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>>60
私も吹田市、豊中市のファミリー向けマンションを5件ほど見ましたがほぼ同意見です。
外装、内装ではここが一番よいと思いました。内装は後から自分でできると言っても購入後しばらくは内装を変えることは考えられませんし。
立地は私にとっては最高です。

>>53
返信ありがとうございます。非常に参考になります。
私は上記の理由で＋200〜300万程度ならば目をつぶろうと考えています。（こういった考えがバブルを助長してしまうのかもしれませんが。。。）
実際にどのくらいの価格であれば適正だと思いますか？
質問ばかりで申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

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>>59さんへ
＠２０万違うと８０㎡（約２４坪）で４８０万円くらいのがあるのですが、、、

「ステイツは＠１８０万超」と言うのは他のディベロッパーにも聞いていたので価格自体に驚きはないものでした。
（まあそれでも実際に蓋を開けてみたら＠１８０後半〜＠１９０だったのはちょっとなぁと思いましたが。）

それでも４０００万円台で購入できる物件と考えれば適正価格といえば適正価格の範疇なのかもしれません。一般のサラリーマンで子育て世代であれば５０００万円と言うのがひとつの壁になると思うからです。（答えになってませんか？、、ですね）

買えば満足度の高いマンションだと思いますよ。高いだけあって設備等は（今のところ）申し分ないでしょうから。安いには安い理由があるのは間違いないんだし（それがブランド料や宣伝広告費だとしても）

ひとつ難点があるとすれば「管理費・修繕費そこそこ、駐車場高い」と言うアンバランスに不安を感じますが。
（長く住む分には余計なトラブルを回避できると考えれば管理費・修繕費をしっかり積むことはいいことだと考えています。しかし足らない修繕費を駐車場代の流用でと考えても、駐車場必須の地域でないだけに契約率が低くなれば余剰金がたまりにくくなると言う問題がありますよね。）

しかし、室内設備は後に出るマンションに必ず追い越されるのでそれを売りにするのはどうなんでしょうか？
たとえばキッチンのサイレントレールなど、最多販売金額を誇るキッチンメーカーの主力製品には今年から標準装備になってしまいましたので、評価が高ければ２から３年後にはほとんどのマンションについてしまうでしょう。

そうはいっても内装なども数年以内に、絶対自分でやり直したりしないに決まってますので、気に入った装備がついていてそれがどうしても外せない（なければ後で後悔しそうな）ものであれば最初からそういう物件を買うのが良いですからね。

装備で言えばうちは最初ディスポーサーは外せないかな？と思ったのですが、いろいろ考えた結果（メリット・デメリットなど）、別途生ゴミ処理機を購入して代用するつもりです。（まぁランニングコストと使い勝手を考えれば完全に代用できるものではありませんが、、、）

私の場合は、最終的には同じ予算で考えた場合、設備が平凡でも少しでも広い（部屋数が多い）方がライフプランにぴったりと思うからウェリスを選んだだけです。ガラスのベランダ手摺りも別に高層階なら別に気にならないし、もしかしたら明るいかなと思っていますし。

野村はステイツが比較的高いことは周知の事実なんだから「なぜ高いのか」を購入希望者にちゃんと伝えて欲しかったと思います。
＠２０の差額と言っても５００万程度のことなんだから高級国産車を一台買ったと考えれば別に出せない金額ではないんだし。

実際は出来るだけ安く満足度の高い最新設備をと言うことだけを考えれば、中古マンション＋室内すべてリフォームの方がいいのかもしれませんしね。

みんな価値観はいろいろ。
でも、私は気に入らないものを安く買うより、ちょっとがんばってすごく気に入ったものをエクストラコストを払ってでも手に入れる方が、幸せになれると思いますよ。（安く一番気に入ったものが買えるに越したことはないですがｗ）

みんなが幸せを感じられるようにディベロッパーもいろいろな価値観に合わせたマンション作りをして欲しいもんですね。

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＞もしここ大阪市内、北摂地域でここはステイツよりいいってマンションがあれば情報下さい。

私は、豊津周辺なら、山手町の郵政官舎跡地に建設が始まった１５階建てのマンションを視野に入れています。
山手町は関西大・千里山にも近く、住環境としてすぐれています。
なにせ、「山手」の立地だし、東側と南側は戸建てなので眺望がよいです。
遠くでは、国内最大手デベが建てている藤白台の低層マンションに関心があります。
駅からは遠いですが、緑が多い閑静な場所です。しかし、一番は、デベの信頼性でしょう。
建物の基本仕様はココが一番だと判断しています。
以前検討したタワマンは、3000万円弱の物件なのに、４箇所給湯（洗濯機用の
蛇口からも湯が出る）で感動しました。

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>>64さん

>私は、豊津周辺なら、山手町の郵政官舎跡地に建設が始まった
>１５階建てのマンションを視野に入れています。


すみませんが場所がわからないのでどの辺りか教えて頂けないでしょうか。ステイツを購入検討していましたが候補からはずそうかと思っています。
先週MRに行った時は予定価格でまだ正式決定していないということでしたが
今週は正式な価格が出たのでしょうか？
下がる可能性はあるけれど大幅に下がることはないとのこでしたが。。。

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みなさん検討から外すのは高いからですか？
確かに山手町の物件に興味があります。ただこれを待ってても建築コストが上がってるしステイツより高いかも…
別の地域は後から立つ物件が当時「高い高い」と言われていたマンションンより数段高くなって売りに出ている現状です。
値段が高くてやめるならやっぱりウェリスですよ！確実に同立地でやすいですから…あと数戸残っているみたいだし…

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>>66　ビギナーさん

ウェリスがおすすめですか？
ウェリスは間取りが好きになれません。
この間来たDMに、ステイツ、グランコート、ペルル、イニシア、プラウド江坂の５物件と
ウェリスの平均坪単価と駐車場料金の比較が載っていましたが
平均坪単価を出されても私にとっては無意味です。。。
車も持ってないし。。。

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将来の大地震を考えて、建設地の地質を考えるという観点もあると思います。
洪積台地と沖積平野。
豊津近辺はその境目です。
国土地理院が出している活断層地図を見れば、境界線は一目瞭然です。
詳しいことは自分で調べてください。

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山手町の15階の物件は＠220程度になるようです。

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最近の関西の物件で竣工時完売って少なくなってきている。

価格が高くなった、２，３年前に購入者が集中した、金利上昇傾向による買い控え、供給過剰など色々な理由があると思われる。

ここも１５％ほど売れ残るとみている。
急がなくて、オプションや部屋にこだわらないならそのときまで待つという手もあるよ。

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>＠２０の差額と言っても５００万程度のことなんだから高級国産車を一台買ったと考えれば別に出せない金額ではないんだし。

現金ならそうだけど、５００万円のローンって大きいですよ。
金利３％で３５年借りれば、毎月２万円近く返済が増加します。
総額返済額は、８００万円を超えます。

プラス５００万円現金で出せるならウェリスはかんがえないでしょうし。

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>>67 買い換え検討中さん

ただ単に価格が高すぎると言うのであればのお話です。
大体同じ広さで２００万〜３００万円違います。
車を持っていないならサイクルポートになっているウェリスだねー自転車はあるだろうし…子供がいたらコマ付き自転車も楽々だし…
でもここだけ（ウェリスがいいのは）で間取りとかは納得したもの買ったほうがいいと思いますよ。結局住むのは本人だし…
私は間取り、仕様等気に入ったのでステイツに要望書を提出しています。現状が賃貸だけに早く入居出来るウェリスとすごく迷いましたが…
納得しない部分は少しありますが…
11/3に正式価格が出るそうですよ。
大幅なダウンに期待！！上層階は期待出来るのかなーあんまし要望書埋まってないし…

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今日初めてステイツのＭＲ行って来ました。子供の頃から江坂に現在住んでいて、周りの環境はもう十分分かっております。ので、かなり購入前向きで行ったのですが・・・思っていたより・・・でした。

①二重床、二重天井はそんなに優れているのですか？二重床のメリットは分かりましたが、二重天井のメリットがいまいち分かりません。
また、直床とそんなに違いがありますか？水道管が壊れたときに・・・ってそんなに壊れるなら今建ってる多数のマンションはどうやってメンテナンスしてるんでしょうか？直床の場合のメンテは一時期賃貸に住んでもらう可能性があります、って言ってたけど、そんなの今古いマンションに住んでいる人から聞いたことないです。それが値段に反映しているんでしょうが・・・
あと踏み心地はふわふわとそうでないのと、私はあまり気になりませんでした。

②自走式駐車場の割りに駐車料金すごく高くないですか？
　機械式と違ってメンテナンス料がかからない、という割には高くてびっくりで　す。

うーん、ウェリスも以前見に行きましたが、なかなか難しいですね。
妻はウェリスの世帯数と自転車置き場がとても気に入っていたのと、
ステイツはあまりに子育て世代が多そうで、近所付き合いが大変そうだと言ってます。でもどこのマンションもたいてい３０〜４０歳子育て世代がターゲットですよね。
我が家はしばらく検討に時間がかかりそうです。ステイツの北の穴吹工務店の
情報はまだですよね。
ウエリスも残り少なくなってきているようだし、また来週にでも時間があればＭＲ見学してきます。

上の二点について今度ステイツのＭＲに行った時（まだ予約はしていません）聞いてみようと思いますが、
なかなか聞きにくいです。少しでも分かる方おられれば、お返事下さい。

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>>73さんへ

両方(ウェリス、ステイツ)の意見を効いて見てください。
見事に文句の言い合いで相反することを言って参考になりませんでしたよ。
「ウェリスとステイツの一騎打ち」と言って私も混乱しましたし…
２重天井…この際どうでもいいです。どちらのマンションにもついているので…
穴吹の物件ですか…ここまで視野に入れると立地で気に入っているならウェリスは完売しているのでは？後に建つ物件だし価格が高いのでは？
それに穴吹って…
まずカタログの裏辺りを熟読してみてどちらにどのような違いがあるか比較してみてMRで質問してみては？結構話が長くなり疲れますよ。

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>>72さん

>11/3に正式価格が出るそうですよ。
>大幅なダウンに期待！！
>上層階は期待出来るのかなーあんまし要望書埋まってないし…


教えてくださってありがとうございます！
要望書があまり出ていなければ値下げの可能性も高く期待できますね。
うちは上層階ではなく低層階希望ですが・・・

竣工までに完売するとは到底思えないので
じっくり待ってみようかとも思っていますが
希望の間取りが残っているかどうか・・・
でも慌てなくてもまだまだマンションは建ちますし
これから高くなるといっても先のことはわかりませんし。

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NO:６７さん

駐車場はついてるものではないみたいですよ！！

なんだか、いらなひとはいらないと言えるとか聞きましたけど…
本当かどうかはわかりませんが。

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こちらの物件、数回足を運び検討しています。
正式価格は下がるみたいです。

建築コストが上がって・・なんて理由を良く聞きますが、
武庫之荘の野村の物件は、建築コストを理由に値下げしてました。
定借物件ですが。

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>>75さん

今週土曜の時点で結構低層階要望書でていましたよ。
でもよく見ると「２階部分の部屋」があまりでておらず３階〜５階までが人気のようです。
５階までは１階ずつで価格が１５０万円上がっているのでこの当りが買いやすく人気のようです。
２階は道路を挟んで３階建て戸建てが建っているため皆さん敬遠しているようです。
竣工した後で戸建ての近さを見て決める人が多くなる場合がありますのでひょっとしたら残っているかも…ウオッチですね。

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>>76さん

すみません。
私の書き方で誤解させてしまったようで。。。

ウェリスから来たＤＭに５物件とウェリスの平均坪単価と駐車場料金が
比較できるように書いてありました。
平均坪単価はグランコートの次にウェリスが安く
駐車場料金はウェリスがいちばん安く、お買い得だということを言いたかったようです。

でも駐車場料金が安くてもうちは車がないので関係ないと思ったのです。>>78さん

うちは南向きの１階か東向きの２階希望です。
階下に迷惑をかけていないかとても気になりますので
いちばん下がストレスがたまらず生活できそうです。
いちばん下でも上や左右に響くこともありますけど階下ほどではないかと。

竣工するまで実際の高さ、近さはつかみにくいですね。
土手の高さも気になります。
きっと東の２階より土手の方が高く見下ろすような感じかなと思います。

現在住んでいるマンションも竣工してから隣の戸建てとの近さ、高さにびっくりしました。
竣工後だったら絶対購入していません。
オプションなどこだわらないので竣工後に実際に見て購入が理想です。

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敷地南側（ステイツグラン側）に結構高い電柱が立っています。
そこに張られた何本もの電線が、何階ぐらいの高さになるのか
戸建ての高さを基準にして検討しています。
バルコニーの目の前に電線の川が流れているのは、あまりうれしい
ものではありませんから。

そういう意味では、ウェリスの東向きの棟も、結構な「大河」が
流れていますね。

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私も現地を見て電柱（というか何本もの電線）がすごく気になったのでステイツ＆ウェリス両方のＭＲで聞いてみました。どちらも結構しっかりと「この部屋なら何階まで電線がかかる」とか答えてくれますよ。
低層階希望の方は現地で確認してみた方がいいと思います。季節によって電線の張り具合も変わってくるみたいですしね

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緊急告知としてハガキが来ましたね。
「事業コストの精査が間もなく終了し、今週末から、今までより精度の高い「第１期販売予定価格」を発表します」とあります。

１１月３日から「第１期（新）予定価格を発表する」ようです。
「新価格発表により、要望住戸の変更をご希望の方は、再受付をさせていただきます」ともあるのでお値段の方は期待できるものになるんでしょうかねぇ？
それとも大幅価格アップとか？
どうなるか楽しみですね。行く方は書き込みお願いします。
（「」内はハガキからの引用です。）

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先週行った時に仮の予定価格表を見せてもらいましたが
最初の価格表より
300万近く下げてる部屋もありましたよ。
思ったより上層階が人気がなかったみたいなので
上層階の方から大幅値下げみたいな感じですね。

価格で低層階にしていた人が
上層階に変更する可能性もありますね。

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モデルルームで新価格予定表もらいましたが、価格ダウンは０から２００万程とタイプや階数でバラバラです。
１期の分譲予定の部屋も随分と変わっています。おそらく、要望書が入っている部屋を１期してるようで、モデルルームのタイプの部屋で要望書が入っている部屋を聞いていたのですが、そこは全て１期に変わってました。
東側は建物としては正面なのに、人気薄といった印象です。

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今日の新聞の折込チラシにやっと価格が載っていました。
（まだ予定販売価格と書いてありますが。）

３ＬＤＫ　南向き　３４００万円台〜４７００万円台

４ＬＤＫ　南向き　３９００万円台〜５７００万円台予定価格を聞いて、あっけなく撤退したので、
正式価格は知らないのですが
一番高い６０００万のところが３００万近く下がったみたいですね。


使い勝手が悪いような気がする２ＬＤＫがありましたが
まさか２ＬＤＫも３０００万円台〜？

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宣伝では、校区もいいような感じですけど、
豊津第一小学校、豊津中学校っていいんですか？

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いまだに予定販売価格とのことで、更に価格ダウンすれば立地は
魅力あるんですけど・・・。
環境といえば
１）西側の宗教施設？はうるさかったり、何か問題があるのか？ご存知の方
　　いらっしゃいますか？最初ＭＲで聞いた時は「お寺のことですか」と
　　返され絶句しました。

２）東側の道は北向き一方通行ですから内環に出るには、もしかして豊津
　　商店街まで出て戻ってくる事になるのでしょうか？
　　北側にウェリスも建てているので、交通量はそれなりに増えますよね？

情報お持ちの方いらっしゃれば教えて下さい。

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>>88 さん

>いまだに予定販売価格とのことで、更に価格ダウンすれば立地は
魅力あるんですけど・・・。
まだ予定価格でしたか？
１０月にＭＲに行った時に１１月には決定と聞いたのですが・・・
ということは、反応があまりよくないということでしょうか。
まだ様子見の状態なんでしょうね。

初めの予定価格で一気に熱が冷めてしまい
竣工後に残った住戸を見て検討するのもいいかと思っていました。
（きっと竣工後も完売しないと思ったので。）
価格がもう少し下がれば再検討したいと思います。

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ステイツグランの北側の敷地にも
もう１物件50世帯ぐらいのマンションが建ちそうですね。

ステイツより安いみたいな話を聞きましたが
単純に価格が安いからいいというわけでもないですし

そんな周りの状況から言って
竣工前に売り切るのは難しいと思いますね。

強気な価格設定なのですから本当にいいもの作らないと
ヤバイでしょうね。

外観はいいと思うので
竣工後に内装を見られても恥かしくないものを作って欲しいです。

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私も真剣に検討しましたが、価格面で今一歩決断できなかったので
ちょっと様子見です。

山手町のT社の物件（うわさではもっと高いらしい）も気になって
いますが…

いずれにしてもこれからは少しマンションも売れ残ってくる様ですし、
竣工後に残っていれば再度検討したいと思います。
（価格が下がればいいのになぁ）

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けっこう様子見の方がいらっしゃるようですね。
あちら側も様子見、こちら側も様子見といったところでしょうか。
やはり高い買い物なので自分が納得できる価格で購入したいと思います。
たとえプロの方が物件相応の価格だと言ったとしても
自分が相応の価格だと思えなければ踏み切れません。
前回購入時に失敗したと思うので竣工後の購入が理想です。
オプションやカラーセレクトがどうしても必要と思っていないし
できれば売れ残って諸費用なしとかなら嬉しいです。
希望の間取りがなければ縁がなかったとあきらめます。
まだまだ他にもマンションはあります。
あせらずよく考えて検討したいと思います。

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88です。
いまだに価格決定です。とは聞いていないです。
でもさすがに２回目の価格ダウンはないですよね。野村さんも意地があるでしょうから・・・。（でも下がらないかなぁ）
ここ最近はＭＲには行っていないですが、要望書は増えたのでしょうか？

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>>94さん

第一期は１００戸ぐらいになりそうですね。
大まかに要望書は７０戸ぐらいあったかな？

このペースって人気あるなしでいうとどんな感じなんだろ？

私は購入検討しているので人気のある物件に住みたいですが
実際微妙な感じで迷ってます。

でも要望書は出しました。

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上層階で苦戦しそうですね。売れ残りそう…
低層階はリーズナブル金額で人気がいいようで低層階は埋まりそう。
茨木のプラウドは竣工後約半年近くたって１０戸以上（総戸数８０）あまっているので値引きや家具を置いていくと言った特典を言って来ましたよ。
正直ステイツグランも魅力ってどこにあるのでしょうか？
最初は気に入ってたのですが完成すると以外にショボかったのが印象です。（完成しているプラウド系２件みて…まあどこもかな）
多分オプションに踊らされていたのかかも…
逆バリ＋ハイサッシはベランダどうしても狭くなるし（有効1.4m）、2重床も将来的にはいいかも知れないけど音は反響して直床より響くし…
うちちびっ子ギャングが２匹もいるしなー
子育て世代ターゲットと営業さん言ってましたけどあんまり子供が同世代と付き合いするのいやだしなー
皆さん要望書など検討さていますがどこにひかれましたか？
近くにウェリスなんてのも物件がありますが…逆にあそこは検討はしなかったのですか？

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仕様や工事期間などは丁寧でよいように思いました。長持ちしそう。
場所も、社宅最南端で、日当たりなどは周りのマンション群よりよさそう。駐車場が自走式。戸数もそこそこ（管理費が安くなる）。
難点は、周りの道路事情（狭いし、一通）。駐車場の狭さ（あの幅だと乗り降りできない）。天井高がやや低い。ベランダが狭い。二重床で音がうるさそう。すべての窓が二重サッシではない。外断熱ではない（結構、細かく経費削減している箇所散見）。住宅としてのメームバリューが高くないが値段は高い。（賃貸を考えると、まあこんなものかもしれないけれど）。

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>>88さん

>２）東側の道は北向き一方通行ですから内環に出るには、もしかして豊津
>　　商店街まで出て戻ってくる事になるのでしょうか？
>　　北側にウェリスも建てているので、交通量はそれなりに増えますよね？

内環西方向に出るには、東側一方通行か西側の道を北上して、
豊津駅前から派出所を通って江坂に抜ける道から左折、
内環東方向に出るには、東側一方通行を北上して、
豊津駅前の踏切を通って阪急吹田駅方面に抜けるしかなく、
どこへ行くにも豊津駅前方面に行かないと出かけられません。

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吹田市の防災ハンドブックでは、ステイツの建つ土地は、上町断層系の活断層が動き、阪神大震災クラスの地震で液状化の危険が極めて高いと予測しています。
地盤は、良くないと思うのですが、皆さんは気になりませんのでしょうか？

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敷地南東の型枠を外されたコンクリート表面。小さいけれど結構気泡が
あったように思える。

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