ジオ板橋浮間舟渡ってどうですか？

暴落の捉え方は人それぞれだけど、私は残債割れしたら普通に困ってしまうので周辺相場は大事だと思います。

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まあ、住宅ローン使う場合は個々のLTV次第だから、何とも言えないよね。暴落の定義を今の価格から20%程度の下げと仮にした場合、8000万円で物件買うなら頭金2000万円入れれば残債割れのリスクは少なくなるでしょう。
住宅ローン控除が適用されなくなったら、売りにくくなるはわかるけど、暴落する要因は分からなかった。

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>>4800 評判気になるさん
綺麗にまとめてる風だけど1番なんの学びもないコメント。人それぞれなんて言いだしたらあらゆる議論がそれまでで、結局なんの情報を得られない。

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ここに限らずですがここ一ヶ月ぐらいは来年の住宅ローン控除の決定待ちなのか全然新築マンション売れてないですね。
年明けてからが書き入れ時なきがします。

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>>4802 通りがかりさん
物件価格8000万円を全額ローンで借りた場合、5年で1140万円ほど残債を減らせる。つまり15%くらいの価格下落を超えると残債割れ。
残債割れにならない最低ラインは築5年7000万くらいでの売却だけど、その時に買ってくれる人いるかね

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首都圏全体で見たら安く感じるけど
立地的には割高に感じちゃうんだよな。

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>>4805 マンコミュファンさん
基本的に人々は物件価格（グロス金額）から検討を始めるわけだから、ZEH水準を満たしている新築物件とその周辺の築年数が相当経っている物件では2030年以降に基準が引き上げられれば相当評価は変わると思う。何が言いたいかというと、インフレは止まらないわけだから、板橋や赤羽の再開発ラッシュが控えている中、築浅で最低限の水準を確保しているこの物件だけが下がるとはとても考えにくいよね。５年後には坪単価４００万で買える物件は皆無と予想。

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>>4807 匿名さん

ここと赤羽、板橋の相場は全く連動しないよ？
今ですら2～3年前と比較して相当相場が上がっているのに、全然上がらないエリアは今も存在するわけで。
タワマンなら話は別だが、ここは何年経とうがあくまでも浮間の相場で動くってだけ。新築プレミアムが剥がれたらその分は落ちると思うけどね。築浅だから近隣中古より20％高いはないと思うけど。

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>>4808 評判気になるさん
ZEHと2030年の基準引上げの点は？

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住宅ローン減税改正案の全容が明らかになりましたね。東京都は浸水被害防止区域として指定されていないため、これまでどおり住宅ローン減税を受けることができます。

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ＡＩに判定させたら、ここの価格は妥当なから少し強気程度の範囲だそうです。なので、値段は下がらないなあ。

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>>4815 マンション検討中さん

Gemini3 proの思考モードに聞いたけど、以下の回答だった

[判定]
条件付きで妥当な価格（長期居住前提ならアリ）
・「終の住処」または「15年以上住む」つもりなら妥当
[理由]
・今の建築費高騰下で新築がこれより安く出る可能性は低い
・利便性と建物の質を考えれば、価格の妥当性はある
・周辺中古との乖離が大きいため、新築プレミアムが剥がれた場合は下落幅が大きくなる可能性がある

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ここもうすぐ入居開始だよね
結構捌けたのかな

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結構前に説明会行った時の部屋がまだ売れ残ってたし、全くはけていないと思われる。おそらく完売まで６年くらいかかるのでは。

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>>4815 マンション検討中さん
AIってその辺のサイト情報要約してるだけだぞ
どこに下がらない根拠があるんだ？

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>>4824 マンション検討中さん
Yahoo不動産の購入者の声が350とかなので、さすがに後1～2年で完売するのでは？

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>>4826 匿名さん

売れたのって200戸くらいでしょ
一人で口コミを2項目書いたら2個扱いか？
にしても口コミの数が異常に多いと思うが…
文章の内容も不自然なやつあるし安っぽい工作ではと勘繰ってしまう

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総戸数が約600戸で、去年12月の1期スタートから200戸売れてる。
浮間舟渡の高額物件（今となってはもう高額じゃないけど）としては普通の売れ行きだろう。
たしか発売前に売主は4年かけて売るって言ってたらしいから、想定内の進捗だと思う。

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>>4829 匿名さん

1期1次のスタートダッシュ含めて200戸なら、毎年100戸売れればって感じかな
まあ発売開始から5年で完売するかどうかくらいかな

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>>4829 匿名さん
それ本当なんですかね？時期をずらして経過を辿ると、販売済みが再度販売されていたりするので、売れてないのに順調な売れ方をしている風を装うよくある不動産屋のやり口な気もしますが。
まあ、半分憶測なので具体的にはなんとも言えませんが。

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>>4831 口コミ知りたいさん
販売済みが再度販売されているというのは、どのように確認できますか？？

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ここを買おうとしてる人はすごいと思うよ…

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>>4832 評判気になるさん
昔の見に行った時にもらった価格表で販売済みになっていたのに、いままた売り出してるからなあ。おそらくだが。

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>>4835 名無しさん
それが事実なら消費者庁に報告した方がいい。景品表示法違反だよ。大手がそんなどうでもいいことしてたら本当にやばい。

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逆に >>4835 が虚偽だったら偽計業務妨害罪になるけどな。
「おそらくだが」って免罪符つけてるけど無駄。

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販売済とかではなく、申込済だったのがキャンセルされただけでは？

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>>4835 名無しさん

さぁ！あらぬ疑いを晴らす為にも確固たる証拠を皆さんにお見せしましょう！

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元々I幢は完成後完売だったらしいですね。
早まって先に販売していました。
中の3幢はまだ販売していないので、完売まで時間がかかるでしょう！

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日本語に不慣れな方がいるようだ

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素直に4年かけて売るを真に受けてる人がいるとは驚きだよ。

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>>4843 通りがかりさん

昔の価格表みたら、今販売しているもののうち3戸は供給済みと記載していますね。
もしかしたらキャンセルとかローンが降りなかったとかそういう理由だったのかもしれませんね。

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>>4835 名無しさん
同じ現象私もありました。
気になる部屋、ほんとは空いてるんじゃ?と思って供給済みのところは本気で全部空いてないのか？と聞いたら空いてないいと言われておりました。
でも私がもらった価格表と現在のLINE登録で見れる価格表を見ると供給済となっていた部屋が売り出しされております

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おまえらが無駄な詮索してる間にここの営業マンたちは明後日から正月休み。今日あたりはモデルルームの大掃除かなｗ

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>>4849 匿名さん
それ普通だけどな(笑)
こんな年末にやったところで後続手続きとかが休みを挟んでしまい、お客様の動き悪くなり次ステップへの歩留まりが落ちるからやるだけ無駄稼働なんです。不動産業界では常識です。
計画通りに売れてるから明日からお休み、とでも言いたかったのかな？

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ハザード真っ赤だけど、住宅ローン控除おりるの？？

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北赤羽や赤羽の方が良いんじゃないかと思うんだけど、あえて浮間舟渡にする理由ってなんだろう

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>>4850 通りがかりさん
業界で削られてる人は言葉の裏の裏まで妄想して大変ですな

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>>4852 通りがかりさん

赤羽は単純に高い。住みたいけど、ここの２倍ぐらいするから手が出せへんのや。北赤羽はジオと同等(大規模＆徒歩５分)の物件がないのと、近くに大きい公園がないから。これを言うと「だったら東京都外や中古に住めばいいじゃん」という検討違いな答えが返ってくるけど、そこは全く眼中にないから、反論するなら、それ以外で回答してけろ。

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>>4854 匿名さん
2倍は草も生えない

基本的には北赤羽のほうが人気って認識でいいの？

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>>4855 マンコミュファンさん

ご想像におまかせします。

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ジオ板橋浮間舟渡の価格設定は

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竣工と引き渡しのタイミングが迫っておりますね、どんなスケジュールイメージなんですかね

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>>4857 マンコミュファンさん
印象操作必死ですな
竣工後3年くらいは売り続けてそう

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まあ売れ残るかは分からんけど、資産性は皆無だろうね
まあここら辺に地縁があってずっと済むのであればいいのでは

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このマンションが資産性ないって言われてるのなんでなんだっけ
JR駅徒歩5分圏内で大規模なら買った値段で売れないにしろ、10～15年後はある程度金額維持できるんじゃない？ 6,000万円台では捌けそうだと思うんだけどどう？
金持ちはそもそもここに目付してないだろうし、ある程度稼いでいて都内に住みたいファミリー・カップルには打ってつけだと思うんだが
気のせいかな

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>>4861 通りがかりさん
23区とは言え、都市近郊レベルの駅力なのに加え、周辺の中古を完全に無視した価格で出してるからなんですかね
個人的にはこの駅力の無さであれば、大規模が逆に供給過多になって売る時に苦労しそうな気すらします

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>>4862 検討板ユーザーさん
周辺中古って、検索したらアデニウム板橋浮間公園とイニシア板橋浮間公園っていうのがあったけど、築10年、駅10分で坪300って感じでしょうか？

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共用施設でカフェサロンやカフェテラスまであっておしゃれなのに、そこから見える風景がお隣の例の施設ってすごく複雑…位置関係って自分の認識合ってます？

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>>4864 口コミ知りたいさん

直近追ってないから分からないけど、成約価格ベースだとおっしゃる周辺中古は坪280くらいかな
より駅近、より大規模プラス新築で坪80-100プラスの価値があるかどうか

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ジオの価格設定は、１階が坪330台、2階、3階…と坪10ずつ上がっていくイメージだから、周辺中古に合わせるなら3階までってことですかね
直近の成約価格(特に中・上層階)がわかるといいんだけど…

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>>4869 マンション比較中さん
エントランスガーデンをかなり広めに確保した上に、施設に沿って背の高い植栽を並べて何とか隠そうとしています。あとは実際にカフェテラスから眺めてみないと何とも言えない。まぁヤードの開口部がマンションの方を向いていないのが救いです。

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埼京線しか通ってないのがなあ
せめて京浜東北がほしい

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>>4864 口コミ知りたいさん

その価格では成約しないと思う
レインズマーケットインフォ見たほうが良いかと

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>>4861 通りがかりさん
当時は2024年12月が1期1次とかの一番加熱してた時期で、契約者か営業か知らんけど頑なに資産性爆上がりするって言ってた奴がいたからそれはねーよって言ってただけの話。20年とか住んだら残債割れはないくらいの認識ならそこまでおかしくないと思う。

資産性派は23区駅徒歩5分をひたすら必死に押してるけど、そもそも資産性って売り出し価格が全てだからね。下記のようなデメリット・リスク加味したら割高なのに資産性あるわけないやんって話。
・三角州みたいな地形でハザードまるかぶり
・工業地帯で嫌悪施設至近
・建設事故（推定）
・中華サイトに広告記事掲載

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>>4880 周辺住民さん
ありがとうございます。そういうことだったんですね。資産性というワードで必要以上に反感を買ってしまったわけだ。
営業さんは雑なこと言ってしまいましたねぇ。
浮間舟渡駅近の築浅マンションは他には一切出てなさそうなので、残債割れは10年住めばしないんじゃ？というのが個人的な見解ですけど、それも怪しいですかね？みなさんが5,000万円の価値もない建物と感じているのかどうかですが

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>>4882 通りすがりさん
私も専門家ではないので将来予測は出来ませんが、なんやかんや23区の駅徒歩5分なので、出口としては直近10～15年くらいは大きく値崩れする可能性はないんじゃないでしょうか。
人口減少に伴って出物が多くなれば只の団地になってその分下がる可能性もありますがまだ先かなぁと。

ただ当時から中途半端な物件ってイメージですね。これくらいの値段になると、もう少し予算伸ばせば西側の居住性高いエリアや、タワマンなどの資産性高い物件選べるようになると思うので。

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>>4882 通りすがりさん

個人的には23区によっぽどのこだわりがない限りは、近郊の物件の方が資産性は担保されてると思う
ここもハイクオリティタワマンとかなら差別化されて良かったんだろうけど、クオリティも高くない団地仕様だからなぁ

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>>4880 周辺住民さん
デメリットやリスクを加味したら割高といえる根拠は何？絶対的な指標がある？個人的な物差し？

講釈を垂れてるわりに肝心なところがフワッとしてるねぇ

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絶対的な指標（）ひろゆきに影響うけた子供ですか？ｗ
相対取引なんだから、当初から売れ行き悪くて今でさえ供給間近になっても半分近く売れてないという事実が全てでしょｗ
こういうと「そういう販売戦略なんだ！」っていうんだろうけど…これからも見たいものだけ見て生きていってください笑

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>>4886 周辺住民さん
つまり売れ行きに基づく憶測ってこと？

ひろゆき？、、根拠を重視するのは社会一般的なことでは？あと「笑」とか「W」を使って「嘲笑してる風」を装うのもチープだね。もっと余裕持った方が良い。

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資産性云々はさておき、いま23区内JR駅徒歩5分で70㎡以上3LDK7千万円台があるのはここだけ。だんだん選択肢がなくなってきたのは事実。

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京浜東北と湘南新宿も通ってたらな

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京浜東北と湘南新宿も通ってたら価格は2-3割増しでしょう
それって赤羽やん

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物件探しを急いでないなら、３月下旬の完成を待ってから判断してもいいのでは？完成後のエントランスや外装の雰囲気を確認してからでも遅くないと思います。どこの棟がいいかこだわりがなければ中央の棟は特に選び放題だと思います。

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>>4891 検討板ユーザーさん
たしかに、赤羽駅徒歩5分にこのマンションが建ってたら1億スタートでしょうね。シティテラス赤羽を考えたらもっと高いかも。
そういうふうに見るとここは魅力的に思えなくもないです。

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>>4888 匿名さん
じゃあ逆にここが適正価格だって言う「絶対的な指標」を教えてよ。相場に絶対的な指標があるって思ってること自体が浅はかだって言ってるんだけど。割高だと思われてるなら買われないし、割安だと思われてるならどんどん捌けるんだよ。そんなことも分かんないの？

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黙れ小僧！お前にこの物件の不幸が癒せるのか？マトモな用地を仕入れられなかった阪急が、マンション価格高騰を逃さないために投げて寄越した工業用地がジオだ。板橋区にもなれず、北区にもなれず、埼玉県にもなりきれぬ、哀れで醜い、かわいい我が物件だ。お前にジオを救えるか！？

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何その気持ち悪いヲタクみたいなノリ。ウザいからやめてよ。

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>>4895 口コミ知りたいさん

実に幼稚。こちらは今が適正価格なんて一言も言ってないですよ。質問を反論と思っちゃうタイプだ。気をつけなね。

で、そもそも絶対的な指標がないからこそ割安割高を判断するのは難しいのでは？それをさも当然のように割高だと言っているのでその根拠を聞いているわけ。

もっと言うと、あなたのように販売実績を割高の根拠とするならば、販売実績が絶対的な指標になってません？そういった考えは浅はからしいですよ。

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>>4899 マンコミュファンさん
じゃあ割安だと思ってるんですか？「講釈垂れている割に肝心なとこでふわっとしている」と批判したあなたの意見とその根拠を納得いく形でみっちり詰めて説明してください。あ、絶対的な指標があればそれも教えてくださいw

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>>4878 マンコミュファンさん
個人の感想？それとも具体例あり？

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>>4901 名無しさん

「割安だと思っているのか」
>>割高とも割安とも判断がついてない。
だからなぜ割高と判断したのかを質問した。

「講釈垂れて～」
>>これは確かに批判的な表現だが、端的に言えば割高と判断した根拠を教えてってこと。この言葉に対して意見と根拠を求めてくるのが意味が分からない。なぜならば質問しただけなのだから。もしこの言葉で割高の評価を否定されたと思っているのなら国語力が乏しいと言わざるを得ない。

まぁウダウダ言い合っても建設的ではないので、最初の質問に答えてほしい。あなたは販売実績が芳しくないことを根拠にこの物件を割高と評価した。（販売戦略等は考慮せず）
この理解で良いか。

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>>4904 通りがかりさん
ウダウダ講釈たれてるけど笑、結局批判ばっかで一丁前で大した意見も論拠も無いってことね。

>あなたは販売実績が芳しくないことを根拠にこの物件を割高と評価した。
だからそう言ってんじゃん。日本語読めないんか？
ついでにハザードエリアの23区北部～東部エリアの工業用地の新築相場でも見てくれば？

マーケットは人間が動かしてるんだから人間心理が介入する以上絶対的な指標なんてないんだよ。だから市場参加者は複合的に情報仕入れて「割高・割安を判断して」「購入するか・しないか」を決めてるわけ。
そんな市場参加者なら当たり前にやってる行動にいきなり「絶対的指標」がないから「フワッとしてる」とか的外れなこと言って批判してきたから絶対的な指標のある貴方のご高説を聞きたかったんだけど、「それを批判と受け止めるなんて国語力が低い！」と自分の文章力の低さを棚上げして他責してきたのであまりの気高さに涙が溢れました。本当にありがとうございました。

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お二人とも正月からそんなにムキにならないで。

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>>4906 通りがかりさん
ムキになってると判断した絶対的な指標ってあるんすか？個人の感想？

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>>4908 周辺住民さん
落ち着いてください

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>>4909 坪単価比較中さん
一年前から「新築としては安いけど周辺中古を見ると高い」がポジ、ネガ一致した評価だからね

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>>4910 匿名さん
あまり刺激するなよ。

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極端な話、足立区で8000万で出して23区内なのに割安！といってるようなもの

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>>4911 名無しさん

「周辺中古を見ると高い」それは都内全域どこでも同じ傾向ですわ。

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>>4905 評判気になるさん

熱くなりすぎ。
あと絶対的指標のくだり引っ張りすぎ。
「そんなものあるの？」って聞いてるんだから「ない、販売実績に基づいて割高と評価した。」で終わる話。
まぁ絶対的指標がないから批判されたと解釈してるあたり、いくら話しても厳しいかな。

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>>4915 評判気になるさん
講釈垂れてる割になんか肝心なとこフワッとしてますね

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購入者が熱くなるのはまぁ当然だけど、アンチがそんなに感情的になるのは何故？何と闘っているのかな。ちょっと引くんだよね。

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>>4920 名無しさん

たしかに。まあわざわざここにきて割高だーなんて熱く語ってるあたり元々マトモじゃない。

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購入者って言っちゃってるけど、ここは購入者の言論統制も大概なんだよな。メリデメ上げてるだけなのにネガネガ言うやついるから検討者だけで検討させてほしい。

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>>4929 周辺住民さん
ひとまず落ち着いてください

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売れ行きは良くない
周辺中古との乖離も激しい
恐らく資産性は期待できない

ただグロスだけで見れば新築の23区駅チカで安い方だから、長期目線でこの辺を気に入ってる人は残債とか気にせずに買えばいい、以上

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管理人、そろそろ港南マンをアク禁にしたらどうだ

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良い悪いで議論してるけど、購入者が納得すればいいんじゃない？
この物件を陥れたい人がいるなと見ているけど、そんなの言わせておけば良い。
将来の資産性なんて判らない。上がるも八卦、下がるも八卦。

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勤務先が新宿や渋谷なら、この価格帯でここ以上の立地はないと思う。東京新橋方面だと微妙なとこだが。
たしかに川はリスクだけど、ここが溢水する時は赤羽東側から東京下町一帯が運命共同体。
隣の公園や浮間公園そして荒川河川敷が近いから週末だけじゃなく平日も散歩やジョギングが楽しめる。健康的だよ。

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割安派→23区新築縛りで見たら8000万円台で買える物件はここしかない。新築マンションのグロスの絶対値で話をしている。10～15年住めば残債割れはない。
割高派→周辺中古と比較すると明確に高い。住んで2～3年で短期売却するとなると、周辺中古が追いついてこない可能性が高く残債割れのリスク高い。浮間エリアに絞って話をしている。

という感じで前提条件が全然違う。どちらの目線で見るかによって割安か割高かの評価は異なる。一般的な見方は後者だが、新築しか受け入れませんという人も大勢いるのも事実で、彼らからすると割安に見えるってだけ。別にどちらも間違ってない。

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>>4939 通りがかりさん
その通りだと思いますが、販売実績がイマイチなので割高物件らしいですよ。

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>>4939 通りがかりさん
これが結論だと思うけど、それでもしつこく割安・割高を言いたがる人がいるんだろうな

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ここまできたら完成売り物件としてしっかり内見してから判断できるし、まだまだ後発の新築物件と見比べることもできる。ある意味、都合の良い物件。これまで、個人的には、ブランドに惹かれてプラウド青砥を見に行ったが、さすがに駅から遠すぎてパス。イニシア千住大橋も現地に行ってきたが、幹線道路沿いって想像以上にうるさかった（価格も想像以上）。ここは、常に候補には残るんだけど、イマイチ決め手に欠ける。内見でどう感じるかかな。

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結局今になってもマンマニ先生のお言葉まんまなんだよな。
どうしても23区じゃなきゃダメなんです！
どうしても新築じゃなきゃダメなんです！
予算8000万前後です！
ハザード気にしません！
工業用地気にしません！
そういう人にはおススメです。

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>>4945 マンション検討中さん
ですね、マンマニさんのこのコメントは結局>>4939につながる。結局は合う人が買えばいいってだけの話。
合う人の数がちょっと少ないから、今は売れ行きが遅いけど時間が経てば捌けるから特に気にしすぎなくともとは思う

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>>4950 マンション掲示板さん
マンマニがそれを書いたのは2024年12月の記事だったな。
いまレビューしたらどう言うんだろう。
奴は半年どころか3か月くらいでいうことがコロコロ変わるから。
タワー十条の評価を短期間でコロッと買えたのが記憶に新しいところ。

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>>4951 匿名さん
タワー十条は短期間で他のタワーが大幅値上げしたから相対的に買いやすくなったという背景がある(タワマンは広域比較されて当然ではある)。
マンマニさんは最近も浮間近辺の中古マンションの記事をすむログにあげていたが、同じことを書いていましたよ。

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近辺に住んでるから高い高い言われるのは凄く理解出来るんだけど、範囲広げてみると既に散々言われてる通り、23区内の新築でグロスこれだけ確保できる大規模でこの価格は安い、という結論に行き着くのもわかる。今後新築の選択肢は無くなってくから、長期的に見ればまあ売れるんだろうね。自分は絶対買わないけど。

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無理してでも赤羽買ったほうが最終的に良さそう…

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>>4954 匿名さん
シティテラス赤羽の同じくらいの面積と比べると5千万の違いがあります。
その価格差を乗り越えられる人がどれだけいるでしょうかね。

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小規模、大規模両方の分譲マンションに住んだけど、大規模はいいぞー

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>>4955 マンション比較中さん

ここが売り出した頃は1000万円くらいの差だったんだけどね…
今更すぎる話ではあるが、昨年くらいであれば無理してでも赤羽にしておけばだいぶ違ったのは事実ですよね
予算の限界が8000万円台という人が多いのは理解できますが、その人たちの足元を見た値付けですよねここは

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>>4959 マンション検討中さん

資産性を見るならね。足元を見るのは商売なんだからしょうがない。ギリギリのところ攻めるのはどこも同じ。ここだけの問題ではない。

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たった2年前ならシティテラス赤羽7000万前半で買えたからね
今1億~1億3000万ないと無理よ

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価格が高いところは高い理由があって、更に高くなりやすい
ここはそもそも高くないはずの物件なのに中途半端に高いイメージ

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>>4962 検討板ユーザーさん
だいぶ盛ってますよね。
1期からこれだけ値上げしても、理由は資材価格の高騰がですからね。

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>>4969 さん

ス　ミ　フ　「物件は既に出来上がっており資材価格は当初折り込み済みではあるものの、ここではないこれから建てる新築物件の採算を取るために既存物件売れ残りで調整しています」なんて言えないからね。

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買わない理由が値段なら買え、買う理由が値段なら買うな

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スミフの売り方を知らない初心者がちらほらいるなw
やっぱ一次取得者が多いんだろうなここは

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あらあら、素人さんがイキってますねぇ。

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二次取得でここ見てる人いるん？

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アトラス北赤羽は最終期か

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買っちゃった人も見てるだろうから仕方ないよ…

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>>4960
交通利便性は都内でトップクラスで広域から注目され高倍率で買えない
ってなるはずがそうはならなかったね
値上げして売れなくなってしまった
なにが原因なんだろう

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どういう人たちかわからないけどさすがに品が無さすぎる。

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不動産＝＊＊＊
だしね

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自覚あるから伏せ字になるのか
なるほど

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>>4994 口コミ知りたいさん
契約者はもうポジションセットし終わって動かしようがないんだから、検討者スレで削除祭りして荒らしてないで住民同士住民スレで前向きな話すればいいのにとは思う。

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ポジションセットの使い方がなんか違う気がする

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