THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

駅近、アクセス、再開発、眺望これだけで都心物件に引けは取らないし商店街もあって住みやすそうですよね。商店街もあって住みやすそうな街に1番良い物件が出来るとなると本当に穴場な気がしてます。十条。

PTKは値段なりってわかるし相場観も付いていってるけど、北区の3LDKに一億はさすがに無理があるわ
低層中層は7500?9000万で収まると予想
坪平均430万超えたらバブルや

>>142 検討板ユーザーさん
3LDKは低層～中層で8000～9000万円台が主流でしょうね。中高層で1億いくし3LDKももちろんあるでしょうがそこまで数は多くないでしょう。
坪単価は最大で550、最小で380くらいで、平均420～430くらいじゃないでしょうか。

埋立地や武蔵小杉でも億が普通なのに、武蔵野台地で駅前のここがそんなに安く買えるなら最高だね。

>>142 検討板ユーザーさん
亀戸のプラウドタワーで、3Lが8000万オーバーなんで同じくらいでは？

>>145 匿名さん
十条と亀戸が同じ価格ってことはないでしょう。
あちらは浸水リスクある低地だし、駅から大通りを渡る必要あり、ザ・タワーって外観でもないので。

>>145 匿名さん
スペックも違いすぎませんか？
亀戸プラウドタワーと同価格ならありがたいですが笑

北区エリアに似つかわしくないほどに、
スペックが高い=通常では高値で売る自信がない
という売り主の気持ちの現れだと思っています。なのでそこまでマーケットに乖離して高くはしないと予想します(もちろんそのぎりぎりの高さを狙うでしょうから)。

ミートボール1個10円の庶民の町「十条」と坪400以上が確実な
タワマンのギャップが魅力的ですね。

>>148 マンション検討中さん
それって逆だと思いますよ。
10年前に南青山マスターズハウスという物件が販売されていましたが、墓地隣接の窪地と訳あり立地。
コストカットを重ねて青山とは思えない低仕様になり、坪350位でしたがそれでも苦戦していました。
売主目線だと、高値追求が厳しい立地なら過度なコストはかけません。
ここはスペックを高めてきている雰囲気で、デベの自信が窺えます。

低層商業階に大型スーパーが入るなら、プレミア階を買いたいけど
入らないなら、パス。あの激安商店街は性に合わない。

>>150 匿名さん
比較対照の物件は高所得者が目指すマーケットで低仕様で失敗という毛色が違いすぎてなんともいいずらいですが、、十条の物件立地のマーケット評価は平均坪380くらいが妥当です(再開発とか加味せず)。ここで高値の壁はグロス1億円のラインがでてくると想定されるので、この1億円を目指せるように再開発×物の良さを売りにしている(高値追求)。
結果、坪420-430(3LDKが1億円にのるかのらないか)を目指す、この時点で高値追求なのだと思います。なにもしないとこの値段も目指せないと考えているのだと思いました。

ワイも亀戸クロスと同じくらいを予想。
ちなみに亀戸6丁目の基準地価が61万で、上十条2丁目が53万。
十条は土地としてはどっこいかやや下。

当初BTTスッ高値で出して盛大に売れ残った東急だし坪450くらいだよ。池袋界隈が糞バブル状態だから安く見えて即完売

ヤフーニュースとスマニューに連日、広告を打っているね。ハイシーズン期間は、打ち続けるのだろうか？

>>152 マンション検討中さん
マスターズハウスは決して低仕様で失敗したのではなく、訳ありの立地だとリスクを抑えた格安路線ですら失敗するってことです。
数年後、その近所で地所レジがグラン並みの高仕様で坪550でやったものの竣工までに数戸しか売れない大撃沈で、時間かけて大幅値引きでなんとか完売。
要は高級エリアですら立地が悪いと何をやっても失敗しやすい。それはデベが一番分かっています。
逆説的に、北区であっても建物にコストをかけるのは、高く売れる見込みがあるということです。
仮に1億円の壁があるならその手前で収まるようにコストかけない選択肢もありますからね。
あと、徒歩5分の小規模物件、パークハウス十条ですら本来の適正価格は坪380だとマンマ二さんも言っているので、この物件の適正価格はそれよりは一段高く見るのが妥当だと思います。

>>137 匿名さん
その地域の代々の金持ち地主や地域の社長がいるのは十条だけじゃなくてどこも一緒。いないのは湾岸ぐらい。
話題に出ている亀戸にだってたくさんいるけどあのお値段。

何故？広域から人を集めないとさばききれない戸数だからですよ。

>>157 匿名さん
基本的に同意しますが、亀戸は分譲934戸、十条は分譲396戸なので前提が異なります。
内々で決まっている上客や地元有力者もいるでしょうから、実際に一般人に回るのは更に少なくなると思われます。

ところで、耐震スペックって出てないですよね？
さすがに制震か免震かどっちかつけるんだと思いますが。

>>154 匿名さん

ところで、耐震スペックって出てないですよね？
さすがに制震か免震かどっちかつけるんだと思いますが。

池袋、新宿、渋谷、上野、東京といった主要ターミナル駅に乗換なしで、30分以内で到着するね。アクセスだけ考えると東池袋タワマンを凌駕している。価格は坪500に近づくのだろうか？

>>161 ご近所さん
一駅都心寄りの板橋駅の駅前プラウドシティの中古が@400ですので、そこがベンチマークですね。さすがに東池袋との比較は無理があるかと。ただ、アクセスが十条の方が便利な人がいるのはたしかかと思います。

>>156 匿名さん
マンマニさんの予想だとここは坪400っていってますね

初台の65階タワマンと迷ってます。

>>163 マンション検討中さん
それはマンマ二さんの願望も込みだと思いますよ。
2020年5月の時点で「武蔵小山は坪単価500万円近いけど十条なら坪単価420万円！なら響くと思う」とおっしゃっています。
当時の相場感として妥当だと私も思いました。
そして現在の相場は武蔵小山は坪600近い水準で、PH十条が分譲スペックなら坪380が適正であると。
となると、グレード等による振れ幅も含めて、比較感から坪450から500が適正と考えます。

>>165 匿名さん
つまりここの平均の広さが74平米3LDKなので1億円～1.2億円が平均価格といいたいのですね。
広さの調整や中古等築年数の調整も含めば池袋もいけるし、山手線内側の都心エリアも検討できる価格なので、十条に思い入れのある人以外には選ばれにくく苦戦しそうですね。十条駅はブランド力がないことは認識した方がいいですね。

>>165 匿名さん

それだけ出せるなら他を買うよ。
地元の金持ちしか買わないよ。

>>166 マンション検討中さん
ランドマークがエリアでの別次元の相場を形成するのは常識です。
三鷹や東中野の駅前中古タワマンが坪500で普通に動いたり、武蔵小杉のタワマン上層階と田園調布の築浅低層中古が同程度の単価だったりするので。
十条駅前タワマンなら下手な山手線内側より高いのは当然ですよ。
こういった物件が真に評価されるのは完成した後ですし。

>>168 匿名さん
それはある程度相場が形成されたエリアでの周辺エリアも含めたナンバーワンになれるマンション群ですね。十条はまず相場が形成されていない。周辺に池袋のマーケットが存在しそこは越えられない。赤羽・板橋の駅前再開発マーケットも左右される。十条のポテンシャルは冷静に判断すべきです。坪420くらいまでは評価されると思います

たしかにエリアごとに価格の壁は存在していたのだけど、ここはそれをブチ破ることになると思う。
ＪＲほぼ直結というのは池袋その他のタワーマンション群には謳えない強力ワードかと。
販売は未知の世界かもね。立川の直結プラウドの時の状況と近いと思う。

>>169 マンション検討中さん
PH十条がすんなり完売するようだと徒歩5分新築としての事例が形成されますね。
ブリリアタワーズ目黒もあの当時に坪600を正当化出来る周辺相場など存在しませんでしたが、類稀なるランドマーク性から即完しました。現在は坪800前後です。
最近だとパークコート文京小石川ザ・タワーもエリアで前例の無い高値販売となりましたが、結果的に割安だったようで大幅に値上がりしています。
繰り返しますが、ランドマークとはそういう性質のものだということです。

>>171 匿名さん

なんで目黒や小石川と一緒にするの？
十条大好き人間だね。

>>171 匿名さん
すべてもともと人気だったエリアのナンバーワンかま今の高値マーケットに押し上げられた果ての事例ですね。人気な場所の希少なマンションが値上がっているということですね。あなたにとって十条は人気なのかもしれませんが。

>>172 匿名さん
ランドマーク性ある類似物件を例示したまでで、それらより当然単価が安くなると思うけど何か？
なんで一緒にしてると思ったの？
客観的にコメントしてるまでで、ロジックで反論出来ないからと煽るのはやめよう。

逆に聞くけど駅前再開発タワーで弱気価格で出てきたり、リセール崩れてる例があるなら教えてよ。
十条に何か恨みがあるのかどうか知らないけど、全くもって論理性が無いよ。

>>171 匿名さん
ランドマークだとバブル思考になるんですね

>>176 マンション検討中さん
バブルというか、過去のデータが資産性の高さを証明しているまで。
一般的に駅近ほどリセールが良いって言われてるでしょ？
加えて、低層よりタワーが、小規模より大規模が有利。加えて足元に商業施設があれば最強。
駅前タワマンが資産価値的に最強と言われる所以がこれですよ。ほぼ全ての要素を含むので。
反論があれば具体的にお願いしますね。

>>177 匿名さん
純粋に質問なのですが、駅前×大規模×再開発のポテンシャルはわかるのですが、それでも資産性あるので高くても売れる=実需ではない投資観点で買う人が多いということでしょうか？北区の広めの3LDK中心ではありますが

>>178 マンション検討中さん
最近は実需層でも半投半住の方が非常に多いです。一昔前より明らかに資産性重視の傾向があります。
ランドマークには当然投資家も殺到し、甘い値付けなら大抽選会となるのが常態化しています。
低層階の1LDK等、グロスが張らない部屋は特に競争が激しそうです。
ファミリープランは実需メインでしょうが、目ざとい業界人やセミプロの多数参入が予想されます。
余程突拍子もない価格でない限り、残債割れする可能性はかなり低いと思われる案件です。

十条より格下立地のランドマークタワーで追加例示します。
千葉県習志野市の津田沼ザ・タワー。2018年から2019年にかけて販売していた郊外物件です。
駅直結ではありますが徒歩4分と駅前立地ではありません。
平均坪270万程度で、津田沼にしては高すぎるとの声もあり早期完売に至らず先着順もありました。
それが現在、約25%値上がりしています。コロナバブルの影響もあるでしょうが、非常に強いですね。
津田沼の中古が坪300台で動く時代に、十条の新築が坪400で出てくるのは期待薄かと。

>>170 検討板ユーザーさん

確かに23区内ＪR直結は類稀な希少性ですね。北区アドレスを完無視して大化けする可能性を秘めている。

10日弱でエントリ件数が2000件を超えました。これってすごいことなの？

エンドにとっての「資産性の高さ」って弱気な価格とある種セットでしょ。昔北向がお得と言われてたのもそれ。
津田沼はブロガー界隈では当時からお得推奨物件だったし、それも値付けあっての事でしょう。

この規模に対し10日で2000件は本当なら都内超人気大規模タワー並みでしょう。勝どきやハルミの様に来場予約するのが困難になるのではないでしょうかね。

>>174 匿名さん

駅近x大規模xタワーx再開発のランドマークが資産性が高いのは誰だって知ってるよ。
理論だとかロジックだとかなんだか偉そうに言ってるけど、目黒や小石川の話を比較に出したから可笑しかっただけ。
ここ最近で首都圏の駅近ランドマーク物件で上がってない例なんかある訳ないよ。首都圏全体が上がってるんだからどこだって上がってるよ。
だからといってこの高値の状態でその地域に合ってない馬鹿な値付けをしてこの先残債割れがないって何か根拠でもあるの？
この物件をいくらで売り出そうか考えてここで反応を見ているデベの人のようなコメントじゃない？
この物件が良いと思って買いたい人なら、相場以上の根付にならないよう願ってると思うけど。

>>184 マンコミュファンさん
坪単価600スタートが濃厚のようですね。

>>180 匿名さん
これから先もこの高値市場はより加熱かして値上がりを続ける。投資観点から実需でも無理してでもローン組んで高値買った方がいい。今までのデータにあるとおり値上がり率は続くからデベ高いねづけしてもついていくべき。完全にバブルの考え方じゃないですか。
過去の未曾有のマーケットだったデータ盲信で、マーケットとしての未来予測がない。アメリカ株は上がり続けたから高くても買うべきっていって信用二階建てで撃沈してる人の考え方。今後も高値更新マーケットが続くのであれば高くても買いですが。実需には1億超3LDK北区十条で商店街の激安お総菜で飢えをしのぎながらマーケットに一喜一憂する生活がおすすめとはいいにくい

>>187 マンション検討中さん

185ですが、そう思います。

価格はどうせそのうち公開されたらそれが正解なので。

現状、判明してる範囲でのスペックの良し悪しとかないですか？
例えば、図書館はBOOK・OFFの近くにあるやつが移ってくるんですかね？

あと、スーパーはOKが勢いあるけど既にあるし。
ヤオコーとかの使い勝手の良いのか、商店街との住み分けで高級路線か。
ただ、高級路線だと周辺需要も必要なところやっていけそうですか？

売り出し中ですとここよりランドマーク性は劣りますが、プラウドタワー川口クロスが駅近(徒歩3分×賑わいの中心東口)×大規模×複合再開発でしたが坪330万円平均と強気とは言えない金額でだしてますね(もちろん川口の中では高値です)。埼玉なので十条より劣る立地ですが、人気の京浜東北線沿線で、赤羽隣駅の都心アクセスがいい立地なので参考までに

スーパーは、「クイーズ伊勢丹」が2024年12月に開業するらしいですよ～。
高級クラスになるんですかね？

もうちょっとリーズナブルな商品価格の、ミドルクラスなスーパーでも使い勝手は良かったかも。

間違えた。クイーンズ伊勢丹でした。すみません。

>>191 匿名さん

クイーンズですか！　いいですね！
高級タワマンに相応しいと思います。
近くですと目白・石神井公園・小石川にもありますね。

ミドルクラスのスーパーだと地元の了解が得られなかったのでは？客層が被るから。
地元と共存共栄という意味では購買層の拡大に資する高級スーパーで正解かと。
板橋加賀地区のマンション群を含めこのエリアにも需要はあると思います。

>>192 匿名さん
クイーンズ伊勢丹が2024年12月に、ココの商業フロアで開業するんですか？。
もしくは近隣で開業するんですか？。どこ情報？？？？？？？？

ザ・タワー十条です。商業フロア２階に入る予定らしいです。

ここを1億超えて当然と買おうとしてる人は、もちろん新たなマーケットが形成されて資産価値が維持向上する期待ももってると思いますが、北区では9000万円を越える中古成約事例がなく、買った瞬間に1000万円以上の借金をする覚悟は持っておいた方がいい。もちろんこうならない可能性は十分にあり得るが、今後の相場。ましてや実需の場合、広い住戸ゆえに10年は住む人が多いとした場合、10年後の相場がどうなっても幸せでいられるくらいの余力がある人ではないのであれば冷静に判断はした方がいい。エリア特性は無視すべきではない。https://lite.blogos.com/article/567202/?axis=&p=3

>>191 匿名さん
十条は高級クラスのスーパーが無いからありがたい。前に「かとう」があったんだけど、みらべるに代わってしまったのでちょっといい食材が無いんですよね。
ミドルクラスだったら商店街で事足りると思う。
商店街のお魚やお肉屋さんは新鮮だし美味しいのでお勧めです。

>>187 マンション検討中さん

ここの購入計画をしている人は年収2000万以上。激安で糊口をしのごうとする人はいないと思います。

>>199 マンコミュファンさん
であれば安心です。そんな人が300世帯とか十条に集まるのであれば。

>>200 マンション検討中さん

確かに北区十条アドレスは意見が割れますね。でも利便性最重視のマーケットでは意外と集まるかも。あの赤羽も豹変しました。

>>201 マンコミュファンさん
意見が割れる=まだ伸び代がある と信じて期待しましょう！価格は安いことを期待しますが笑

>>195 匿名さん
嘘はやめてね
不確定要素を書き込むとかおまえはネットリテラシー無さすぎ頭悪すぎる

十条の特殊性として無視出来ないのは帝京大学医学部と附属病院の存在。
板橋大山でも日大医学部と附属病院関係者が高値でもどんどん買ってるらしい。
文京小石川も医師の購入者が多かったと聞いた。
学費だけで5000万払える富裕層や病院に勤務する医師の需要だけでも相当埋まるよ。
どう考えても弱気になる要素が無いのに、ここに文句言ってるようだとどこも買えないと思うよ。

>>187 マンション検討中さん
全体がこれからも値上がりを続けるなんて一言も言ってないですよ。
これからのマンション市場は更なる二極化傾向が進むと予想しています。
そもそもインフレ傾向にあるなかで、順張りの考え方をバブルと表現するのは不適切かと。
下がると思われるなら静観されれば良いですが、この物件が暴落するとは私は思いません。
北区では過去に例がないアッパー層が集住するマンションになりそうです。

>>205 匿名さん
坪500で出てきて今後はそれ以上上がるという予想ですか？

>>206 マンション検討中さん
500じゃなくて、580スタートだと想定しています。500じゃお祭り騒ぎ。

>>207 匿名さん

それは行き過ぎ。ただリセールで500を超えてくることはあると思う。

>>207 匿名さん
【リセール価格】-【新築売値】が暴落額(利益額)のなかで、【新築売値】で高値掴みすれば損します。この物件は少なくとも十条および北区の中ではリセールが下がりにくい条件は揃ってますが、それは【新築売値】が適正の場合。買った瞬間に中古市場で評価されない価格であれば暴落します(新築で売り切れず大幅値引きになるケース含む)。特に北区なのに都心で比較的いい条件の物件が買える価格(グロス1億円をはるかに超えるなど)が価格維持するにはこのまま都内の相場が上がり続けないと難しいでしょう。金利もこれ以上下がる余地はないですが、上がる余地は長い年月の目線ではいくらでもあり得ます。マーケットの適正価格ででれば非常にいい物件かと思いますが、坪500を超える金額が適正ではありません(今後の上がり幅を考えれば500まで将来的にいく可能性はありますが、高値掴みリスクも同様に可能性として大いにありえます)。
※なお、簡易的に諸費用は除外して記載しています

>>206 マンション検討中さん
市況変化のリスクは無視出来ませんが、リセールで坪500の評価がついても全く不思議ではないです。
坪450での分譲なら、買った瞬間含み益になると見ています。
青田売りの時点で坪500超の値付けはしないとは思いますが、強気設定が多い東急不動産なので。

2029年には、800はいくでしょう。

>>211 匿名さん

東急不動産は相場を見誤ったやらかしを時々やってますからね。
580の相場で売り出した時に必ず買ってくださいね。
よろしくお願いします。

>>213 マンション検討中さん
580なら私は買わないです。
あなたにお願いされる筋合いはないので。

>>214 匿名さん
無責任な投稿。何の高値煽り。
やっぱり東急の人かな。

>>215 マンション検討中さん
どう見ても高値煽りしてるのはあなたですけど？
580なら買わないって言ってるのに、もしかして日本語不自由な方かな？

>>216 匿名さん

私は一回も高値煽りなんてしてません。
池袋より高い値段なんてあり得ないと言っています。　
あなた207の所で580スタートって言ってるじゃないですか？
十条の相場を遥かに超えた価格を言うのは高音煽りと言うんですよ。
デベの人か400でも買えない購入を検討してない人がでしょ？

>>217 マンション検討中さん
207は私ではないんですが・・・
さておきランドマークの特異性は今まで説明した通り。
400までしか出せないなら検討から外されるのをお勧めします。

私の意見は>>165で述べた通りですので誤解なきよう。

てっきりあなたが207さんだと勘違いしました。。
勘違いしてすみません。
ちなみに500でも買えますが、十条で500なら違う所を探します。

>>220 マンション検討中さん
了解です。
ご自身にとって納得いく物件に巡り合えると良いですね。

榊淳司のたわまん解説が一番参考になる。

十条は安さが魅力の町だと思ってたんだが、ここ見てると地元民はお呼びじゃないね。タワマンできることでどんな風に変わっていくのか楽しみ半分だな。

売り手が価格の壁を強く意識しているのならば、面積をもっと刻んできたと思うんですよね。
平均74という形できたのは、壁越えチャレンジで腹を決めたということなのだと見てます。
坪400中盤から後半で3LDKが1億、プレミアムな間取りはごく少数の地元資産家等が掴んでくれればいいので、相当の上乗せじゃないでしょうか。

ブリリアタワー池袋westにも東急売り主に入っているので、そこの価格よりは買いやすいお得に見えるようには調整をしてくるでしょうね。
池袋は2月に予定価格発表のようなのでベンチマークになりそうです。

スーパーですが、誰かが嘘つき呼ばわりしてたけど、ここの２階にスーパー自体が入る事は決定してますよ。

場所としては小岩とか瑞江とかが比較対象になるでしょ
よって坪350スタートが現実的
住友じゃあるまいし坪400からとか無いわ

>>226 通りがかりさん
クイーンズが入る事に対して嘘って言ってるんでしょ
住商再開発なんだからスーパーが入るとか誰でもわかる

誘致してます！と聞いたのを決定と勘違いしてるのではないですか

>>227 検討板ユーザーさん

今は武蔵浦和で350ですよ。
十条1分なんて420ぐらいでは？

商業施設だけでなく、公共施設も入って住居は6階からなんですね。

眺望狙ってないけど、採光は低層階でも十分そうですね。

あとは、無駄にコストだけかかる共用施設がなければ

>>230 マンション検討中さん
武蔵浦和なんて聞いたことないから調べてみたけど、まだ価格出てないよね
マンマニが坪350って予想してたけど、ブロガーはあくまで予想
なんで恰も350が確定みたいな不確定要素をネットに書き込むの？その意図は何？

>>232 検討板ユーザーさん

オンライン相談会でそれぐらいになるって言ってるんですよ。
表だしはしてないですがね。ブロガーの情報なんて見てないのでしらないですよ
確定ではないですがデベからの発言ですので。
高圧的に書き込むその態度改めたらどうです？

>>230 マンション検討中さん
大山の徒歩7分ザパークハウスも坪350くらいが平均。同駅徒歩3分再開発のシティタワーズはここよりは高く、十条徒歩1分はさらに価格が高いのではと思っています。
坪420～430平均は妥当な線だと思います。

>場所としては小岩とか瑞江とかが比較対象になるでしょ

小岩って秋葉原から結構ありますよ。20分くらい。
瑞江は。。。わかりません。

2/5に、ブリリアタワー池袋westの事前案内会があるから
その場で予定価格が発表されたら、参考にココでお知らせしようかな

>>236 マンション検討中さん

よろしく！

>>231
眺望狙ってなくても、周辺環境や建物構造から、勝手に眺望がついてきてしまう感じがありますね。
そうすると、突出して低層が安いとかにはならなそうですよね。

最初は380からスタートして最終は420くらいで着地でしょうか。

>>239 通りがかりさん
条件が悪い住戸がなさそうなので、価格差が少なく400スタートで上目指しかなと予測します。