THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

駅近、アクセス、再開発、眺望これだけで都心物件に引けは取らないし商店街もあって住みやすそうですよね。商店街もあって住みやすそうな街に1番良い物件が出来るとなると本当に穴場な気がしてます。十条。

PTKは値段なりってわかるし相場観も付いていってるけど、北区の3LDKに一億はさすがに無理があるわ
低層中層は7500?9000万で収まると予想
坪平均430万超えたらバブルや

>>142 検討板ユーザーさん
3LDKは低層～中層で8000～9000万円台が主流でしょうね。中高層で1億いくし3LDKももちろんあるでしょうがそこまで数は多くないでしょう。
坪単価は最大で550、最小で380くらいで、平均420～430くらいじゃないでしょうか。

埋立地や武蔵小杉でも億が普通なのに、武蔵野台地で駅前のここがそんなに安く買えるなら最高だね。

>>142 検討板ユーザーさん
亀戸のプラウドタワーで、3Lが8000万オーバーなんで同じくらいでは？

>>145 匿名さん
十条と亀戸が同じ価格ってことはないでしょう。
あちらは浸水リスクある低地だし、駅から大通りを渡る必要あり、ザ・タワーって外観でもないので。

>>145 匿名さん
スペックも違いすぎませんか？
亀戸プラウドタワーと同価格ならありがたいですが笑

北区エリアに似つかわしくないほどに、
スペックが高い=通常では高値で売る自信がない
という売り主の気持ちの現れだと思っています。なのでそこまでマーケットに乖離して高くはしないと予想します(もちろんそのぎりぎりの高さを狙うでしょうから)。

ミートボール1個10円の庶民の町「十条」と坪400以上が確実な
タワマンのギャップが魅力的ですね。

>>148 マンション検討中さん
それって逆だと思いますよ。
10年前に南青山マスターズハウスという物件が販売されていましたが、墓地隣接の窪地と訳あり立地。
コストカットを重ねて青山とは思えない低仕様になり、坪350位でしたがそれでも苦戦していました。
売主目線だと、高値追求が厳しい立地なら過度なコストはかけません。
ここはスペックを高めてきている雰囲気で、デベの自信が窺えます。

低層商業階に大型スーパーが入るなら、プレミア階を買いたいけど
入らないなら、パス。あの激安商店街は性に合わない。

>>150 匿名さん
比較対照の物件は高所得者が目指すマーケットで低仕様で失敗という毛色が違いすぎてなんともいいずらいですが、、十条の物件立地のマーケット評価は平均坪380くらいが妥当です(再開発とか加味せず)。ここで高値の壁はグロス1億円のラインがでてくると想定されるので、この1億円を目指せるように再開発×物の良さを売りにしている(高値追求)。
結果、坪420-430(3LDKが1億円にのるかのらないか)を目指す、この時点で高値追求なのだと思います。なにもしないとこの値段も目指せないと考えているのだと思いました。

ワイも亀戸クロスと同じくらいを予想。
ちなみに亀戸6丁目の基準地価が61万で、上十条2丁目が53万。
十条は土地としてはどっこいかやや下。

当初BTTスッ高値で出して盛大に売れ残った東急だし坪450くらいだよ。池袋界隈が糞バブル状態だから安く見えて即完売

ヤフーニュースとスマニューに連日、広告を打っているね。ハイシーズン期間は、打ち続けるのだろうか？

>>152 マンション検討中さん
マスターズハウスは決して低仕様で失敗したのではなく、訳ありの立地だとリスクを抑えた格安路線ですら失敗するってことです。
数年後、その近所で地所レジがグラン並みの高仕様で坪550でやったものの竣工までに数戸しか売れない大撃沈で、時間かけて大幅値引きでなんとか完売。
要は高級エリアですら立地が悪いと何をやっても失敗しやすい。それはデベが一番分かっています。
逆説的に、北区であっても建物にコストをかけるのは、高く売れる見込みがあるということです。
仮に1億円の壁があるならその手前で収まるようにコストかけない選択肢もありますからね。
あと、徒歩5分の小規模物件、パークハウス十条ですら本来の適正価格は坪380だとマンマ二さんも言っているので、この物件の適正価格はそれよりは一段高く見るのが妥当だと思います。

>>137 匿名さん
その地域の代々の金持ち地主や地域の社長がいるのは十条だけじゃなくてどこも一緒。いないのは湾岸ぐらい。
話題に出ている亀戸にだってたくさんいるけどあのお値段。

何故？広域から人を集めないとさばききれない戸数だからですよ。

>>157 匿名さん
基本的に同意しますが、亀戸は分譲934戸、十条は分譲396戸なので前提が異なります。
内々で決まっている上客や地元有力者もいるでしょうから、実際に一般人に回るのは更に少なくなると思われます。

ところで、耐震スペックって出てないですよね？
さすがに制震か免震かどっちかつけるんだと思いますが。

>>154 匿名さん

ところで、耐震スペックって出てないですよね？
さすがに制震か免震かどっちかつけるんだと思いますが。

池袋、新宿、渋谷、上野、東京といった主要ターミナル駅に乗換なしで、30分以内で到着するね。アクセスだけ考えると東池袋タワマンを凌駕している。価格は坪500に近づくのだろうか？

>>161 ご近所さん
一駅都心寄りの板橋駅の駅前プラウドシティの中古が@400ですので、そこがベンチマークですね。さすがに東池袋との比較は無理があるかと。ただ、アクセスが十条の方が便利な人がいるのはたしかかと思います。

>>156 匿名さん
マンマニさんの予想だとここは坪400っていってますね

初台の65階タワマンと迷ってます。

>>163 マンション検討中さん
それはマンマ二さんの願望も込みだと思いますよ。
2020年5月の時点で「武蔵小山は坪単価500万円近いけど十条なら坪単価420万円！なら響くと思う」とおっしゃっています。
当時の相場感として妥当だと私も思いました。
そして現在の相場は武蔵小山は坪600近い水準で、PH十条が分譲スペックなら坪380が適正であると。
となると、グレード等による振れ幅も含めて、比較感から坪450から500が適正と考えます。

>>165 匿名さん
つまりここの平均の広さが74平米3LDKなので1億円～1.2億円が平均価格といいたいのですね。
広さの調整や中古等築年数の調整も含めば池袋もいけるし、山手線内側の都心エリアも検討できる価格なので、十条に思い入れのある人以外には選ばれにくく苦戦しそうですね。十条駅はブランド力がないことは認識した方がいいですね。

>>165 匿名さん

それだけ出せるなら他を買うよ。
地元の金持ちしか買わないよ。

>>166 マンション検討中さん
ランドマークがエリアでの別次元の相場を形成するのは常識です。
三鷹や東中野の駅前中古タワマンが坪500で普通に動いたり、武蔵小杉のタワマン上層階と田園調布の築浅低層中古が同程度の単価だったりするので。
十条駅前タワマンなら下手な山手線内側より高いのは当然ですよ。
こういった物件が真に評価されるのは完成した後ですし。

>>168 匿名さん
それはある程度相場が形成されたエリアでの周辺エリアも含めたナンバーワンになれるマンション群ですね。十条はまず相場が形成されていない。周辺に池袋のマーケットが存在しそこは越えられない。赤羽・板橋の駅前再開発マーケットも左右される。十条のポテンシャルは冷静に判断すべきです。坪420くらいまでは評価されると思います

たしかにエリアごとに価格の壁は存在していたのだけど、ここはそれをブチ破ることになると思う。
ＪＲほぼ直結というのは池袋その他のタワーマンション群には謳えない強力ワードかと。
販売は未知の世界かもね。立川の直結プラウドの時の状況と近いと思う。

>>169 マンション検討中さん
PH十条がすんなり完売するようだと徒歩5分新築としての事例が形成されますね。
ブリリアタワーズ目黒もあの当時に坪600を正当化出来る周辺相場など存在しませんでしたが、類稀なるランドマーク性から即完しました。現在は坪800前後です。
最近だとパークコート文京小石川ザ・タワーもエリアで前例の無い高値販売となりましたが、結果的に割安だったようで大幅に値上がりしています。
繰り返しますが、ランドマークとはそういう性質のものだということです。

>>171 匿名さん

なんで目黒や小石川と一緒にするの？
十条大好き人間だね。

>>171 匿名さん
すべてもともと人気だったエリアのナンバーワンかま今の高値マーケットに押し上げられた果ての事例ですね。人気な場所の希少なマンションが値上がっているということですね。あなたにとって十条は人気なのかもしれませんが。

>>172 匿名さん
ランドマーク性ある類似物件を例示したまでで、それらより当然単価が安くなると思うけど何か？
なんで一緒にしてると思ったの？
客観的にコメントしてるまでで、ロジックで反論出来ないからと煽るのはやめよう。

逆に聞くけど駅前再開発タワーで弱気価格で出てきたり、リセール崩れてる例があるなら教えてよ。
十条に何か恨みがあるのかどうか知らないけど、全くもって論理性が無いよ。

>>171 匿名さん
ランドマークだとバブル思考になるんですね

>>176 マンション検討中さん
バブルというか、過去のデータが資産性の高さを証明しているまで。
一般的に駅近ほどリセールが良いって言われてるでしょ？
加えて、低層よりタワーが、小規模より大規模が有利。加えて足元に商業施設があれば最強。
駅前タワマンが資産価値的に最強と言われる所以がこれですよ。ほぼ全ての要素を含むので。
反論があれば具体的にお願いしますね。

>>177 匿名さん
純粋に質問なのですが、駅前×大規模×再開発のポテンシャルはわかるのですが、それでも資産性あるので高くても売れる=実需ではない投資観点で買う人が多いということでしょうか？北区の広めの3LDK中心ではありますが

>>178 マンション検討中さん
最近は実需層でも半投半住の方が非常に多いです。一昔前より明らかに資産性重視の傾向があります。
ランドマークには当然投資家も殺到し、甘い値付けなら大抽選会となるのが常態化しています。
低層階の1LDK等、グロスが張らない部屋は特に競争が激しそうです。
ファミリープランは実需メインでしょうが、目ざとい業界人やセミプロの多数参入が予想されます。
余程突拍子もない価格でない限り、残債割れする可能性はかなり低いと思われる案件です。

十条より格下立地のランドマークタワーで追加例示します。
千葉県習志野市の津田沼ザ・タワー。2018年から2019年にかけて販売していた郊外物件です。
駅直結ではありますが徒歩4分と駅前立地ではありません。
平均坪270万程度で、津田沼にしては高すぎるとの声もあり早期完売に至らず先着順もありました。
それが現在、約25%値上がりしています。コロナバブルの影響もあるでしょうが、非常に強いですね。
津田沼の中古が坪300台で動く時代に、十条の新築が坪400で出てくるのは期待薄かと。

>>170 検討板ユーザーさん

確かに23区内ＪR直結は類稀な希少性ですね。北区アドレスを完無視して大化けする可能性を秘めている。

10日弱でエントリ件数が2000件を超えました。これってすごいことなの？

エンドにとっての「資産性の高さ」って弱気な価格とある種セットでしょ。昔北向がお得と言われてたのもそれ。
津田沼はブロガー界隈では当時からお得推奨物件だったし、それも値付けあっての事でしょう。

この規模に対し10日で2000件は本当なら都内超人気大規模タワー並みでしょう。勝どきやハルミの様に来場予約するのが困難になるのではないでしょうかね。

>>174 匿名さん

駅近x大規模xタワーx再開発のランドマークが資産性が高いのは誰だって知ってるよ。
理論だとかロジックだとかなんだか偉そうに言ってるけど、目黒や小石川の話を比較に出したから可笑しかっただけ。
ここ最近で首都圏の駅近ランドマーク物件で上がってない例なんかある訳ないよ。首都圏全体が上がってるんだからどこだって上がってるよ。
だからといってこの高値の状態でその地域に合ってない馬鹿な値付けをしてこの先残債割れがないって何か根拠でもあるの？
この物件をいくらで売り出そうか考えてここで反応を見ているデベの人のようなコメントじゃない？
この物件が良いと思って買いたい人なら、相場以上の根付にならないよう願ってると思うけど。

>>184 マンコミュファンさん
坪単価600スタートが濃厚のようですね。

>>180 匿名さん
これから先もこの高値市場はより加熱かして値上がりを続ける。投資観点から実需でも無理してでもローン組んで高値買った方がいい。今までのデータにあるとおり値上がり率は続くからデベ高いねづけしてもついていくべき。完全にバブルの考え方じゃないですか。
過去の未曾有のマーケットだったデータ盲信で、マーケットとしての未来予測がない。アメリカ株は上がり続けたから高くても買うべきっていって信用二階建てで撃沈してる人の考え方。今後も高値更新マーケットが続くのであれば高くても買いですが。実需には1億超3LDK北区十条で商店街の激安お総菜で飢えをしのぎながらマーケットに一喜一憂する生活がおすすめとはいいにくい

>>187 マンション検討中さん

185ですが、そう思います。

価格はどうせそのうち公開されたらそれが正解なので。

現状、判明してる範囲でのスペックの良し悪しとかないですか？
例えば、図書館はBOOK・OFFの近くにあるやつが移ってくるんですかね？

あと、スーパーはOKが勢いあるけど既にあるし。
ヤオコーとかの使い勝手の良いのか、商店街との住み分けで高級路線か。
ただ、高級路線だと周辺需要も必要なところやっていけそうですか？

売り出し中ですとここよりランドマーク性は劣りますが、プラウドタワー川口クロスが駅近(徒歩3分×賑わいの中心東口)×大規模×複合再開発でしたが坪330万円平均と強気とは言えない金額でだしてますね(もちろん川口の中では高値です)。埼玉なので十条より劣る立地ですが、人気の京浜東北線沿線で、赤羽隣駅の都心アクセスがいい立地なので参考までに