麻布台ヒルズ（旧称：虎ノ門・麻布台プロジェクト）

>250　それは土地の価値は収益性で決まり、収益性は、店舗、オフィス、マンション、戸建て、です。銀座の路面は店舗のみですね。丸の内はオフィスまでですね、虎ノ門はついに一棟マンションが建ち始めたということです。

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>>246 匿名さん
地区幹線道路2号(東西方向の新設道路)の北の再開発地区境界の坂はかなり急ですが、その坂を登りきってから仙石山森タワーの道路まで50～70mくらい平坦な土地が続きます。

ですので、上記の坂道よりは緩やかな道路が新設されると思われます。
とはいえ上記のように仕上げるのなら、新設東西道路と既存の仙石山～神谷町の坂の間に数mの差ができてしまいます。

六本木ヒルズ並みの高低差ですし、どのような仕上げになるのか気になりますね。

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>>251 口コミ知りたいさん

249です。その通り。

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>>250 匿名さん

都心部から収益源となる経済圏ではなく住居圏が広がることは経済力の低下を意味するということです。街が綺麗になるのは間違いないですよ。ただ経済圏として使える土地が減るわけです。
東京の発展のためには、銀座や丸の内のような街を大きくする方が本来は良いのです。既に日本は後進国に向かっているということです。

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仙石山の屋上デッキの眺望をゲットしたよ
この写メは手前の虹橋がちょっと被ってるけど、今回ネコヒルズは虹橋まんなか気味になるのかな？お台場からと対角線上になるイメージ？本当にすばらしいね。

あと他ヒルズのエントランス見てたんだけど、ソファだったり名前負けしてる感ありますよね、エントランスに関してはうちのタワマンのほうがいいなーとさえも思ってしまっている。今回ネオヒルズはその辺も最高峰の名に恥じないようにして欲しいよね

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>>251 口コミ知りたいさん
なるほど…

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>>255 1さん
いい写真だね！
1さんの投稿は、いつも明るくて元気が出るよ。

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>>257
今は再開発でちょっと変わってるけどね

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>>251 口コミ知りたいさん
元々住宅地とオフィスの混合する麻布台～虎ノ門付近ですので、「建ち始めた」とはいえませんよ。(虎ノ門タワーズ(2006)やホーマットプレジデント(1971)など既に一棟マンションが既に建っている地域なので)

また、この虎麻地区は低層部の神谷町側には多くの商業施設が配置されますので、商業と住居とオフィスの魅力を併せ持つといえます。
単独の用途の方が良いとは限りません。


土地の価値は基本的に仰る通りなのですが、上記の理由より虎麻地区の土地の価値はマンションとしても商業地としても他の地域とは一概には比較できません。

複合することで相乗効果として新たな価値が期待できるからです。

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業者さんの説明みたいやな

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>>255
六本木ヒルズレジデンスではB棟しか知らないのですが、レジデンスBのエントランスや共用内廊下はかなりあっさりしてますね。でも、シンプルながらモダンなテイストで好きな感じでした。
元麻布ヒルズは六本木ヒルズよりも一年古い竣工ですが、フロントもスカイラウンジもゴージャス感があるように思います。
最新の虎ノ門ヒルズレジデンス(森タワーの既存レジデンス)はシンプルモダンとゴージャスさのバランスが絶妙で、とてもセンスが良いと思います。ただ、今は1階北のメインエントランスを出ると目の前が工事現場というのが難点。アンダーズ側に回ると良い雰囲気ですが。

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私は>>259さんの説明の方が腑に落ちますね。今回ネオヒルズのレジデンス、オフィス、商業施設、広大な緑地はいずれも東京で最も裕福なエリアと言えるのではないでしょうか。
ただ、日本という国を全体で見ると、20年前と比べて日本は国際社会において相対的に裕福さが低下してきているという意味であれば、>>254さんの仰ることの一部に同意します。

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>251です。
>259さん
>262さん

そうですね。虎麻ヒルズは単に並みの一棟マンションではありませんし、そもそもこの地域は一棟マンションどころか古い木造戸建てが残っていた地域でしたから新ヒルズで良くなると思います。

ただ一般論として、商業ビルのオーナーたちは周囲に住宅（マンション）が増えると商業地域としての力が弱まると考えますね。もちろんそれも虎麻ヒルズのような場合は別に考える必要があり、結論はまだわかりませんね。

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港区の場合、以前から都市開発事業には住宅附置義務があって、「開発事業に係る建築物の延べ床面積が3,000平米以上の場合は、延べ面積に対して、10％の割合 に相当する面積の良質な住宅や生活に便利な施設を付置」とされている。目的は人口増だと聞いている。
https://www.city.minato.tokyo.jp/jutakushien/kankyo-machi/kenchiku/doc...
この縛りがあるため、例えば、オフィスだけで事が足りそうな立地の泉ガーデンでも住宅棟が設置されているという経緯は押さえておくべきかと。
その上でだけど、今回ネオヒルズは明らかに10％以上の住宅を森ビルが計画しているわけで、外国人をメインターゲットにするために職住接近を意図して狙っているんだということではないかな。
ただし、その狙いが日本の経済に最適かどうかの結論がまだ分からないというのは同意。

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金持ち外国人を受け入れる家がないからって作るってことやね

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>264　森ビルが悪いという意味ではなく、港区の政策を含めて、この地域は住宅増がある程度推進されているということで、商業地域の中心というより外延に向かっているという「一面」があるということだとは思いますね。中央区は定住人口政策を終了させましたね。中央区はほとんど（全部？）が商業地域であり港区と異なりますが。

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中央区は商業地の地価が都心5区でも飛び抜けて高いからね。しかも区内はほぼ商業地。港区はというと、商業地地価でみると都心5区で最安。住宅地を含めても渋谷区より安い4位。
ただし、住宅価格で見ると港区が飛び抜けて高い。しかも、港区はこれだけ住宅価格が高いにもかかわらず、一人当たり畳数が23区で最大。虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーと今回ネオヒルズが完成したら、さらに他の区を引き離すのは間違いない。

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みんなお金持ちだな

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>260 匿名さん 業者さんの説明みたいやな

この人たちみんな業者ですよ、まともに取り合っても駄目です

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>269
そうでもないですよ。実際ここに一千世帯以上が分譲や賃貸で住むわけで、購入となると検索でここもヒットします。

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自分はレジデンスの分譲がなければ賃貸でもいいかな、と思ってます。いまも港区のこのエリア付近に住んでいますが、今回ネオヒルズに住んでみたいという気持ちがあるので。

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ここ分譲なんて話とんと無いけど、

賃貸に住みたいなんて人がマンションコミュニティ見るのかね

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これだけの大規模かつ良くも悪くも尖った再開発ですから、分譲か賃貸かわからなくても注目されるでしょうね。

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賃貸だろうね。家賃300万円なら払える人いるでしょ。

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法人契約で借り上げ社宅として借りる賃貸需要だろうね。
20年ぐらい前、アークヒルズに入居していた某外資系証券で働いていたとき、借り上げ社宅でアークタワーズに住んでいたんだけど、給与から社宅費が控除されるので節税効果があった。給与+家賃補助手当だと給与も手当も課税される上に、自分が支払う家賃は費用計上できないので税控除ができない。

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分譲の話が好きな人が多いようなので、今回ネオヒルズの超近隣で六本木1丁目アドレスのThe Residence Roppongiの新築分譲で盛り上がってちょうだい。
ほれっ！
http://www.tr-roppongi.com/
>160で分譲か賃貸か不明とされていた物件だよ
誰かスレ立ててくれるとうれしい

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>>277 匿名さん
この近辺で坂下のプラウド虎ノ門が坪800万円のイメージだけど、ここはどのくらいの坪単価となるか、非常に興味があります。
The Residence Roppongiとプラウド虎ノ門は、規模、駅近、囲まれ具合といった点が似ているので、坂上と坂下の評価差の目安になるかなと思っています。

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キングホームズ代官山でダイヤ１５億円が盗まれる強盗事件がおきた
高級マンションだからって安全だと限らない時代になった
警備員やセコムとかしてたんだろうけど犯人４人組は今も逃亡中

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>>278
プラウド虎ノ門から少し高台に上がった場所で、城山トラストタワーと虎ノ門タワーズの間に、三井不動産が21階建のタワーマンションを建てる予定です。プラウド、三井、森トラストの三物件でこのエリアの標高と坪単価の今の序列が推定できそうです。
https://skyskysky.net/construction/202251.html

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>>280 匿名さん
森トラスト＞＞＞三井＞＝プラウドという感じと予想します。
標高差もさることながら、虎ノ門麻布台至近と六本木一丁目の駅ビルのポテンシャルが大きいことも影響するのではないでしょうか。

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こんな記事出てましたね
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190923-00010004-metro-life
既存のヒルズとの相乗効果を図るそうです
森ビルの思うつぼですね

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三井とプラウドは今回ネオヒルズから少し離れているけれど、森トラスト肝いりの東京ワールドゲートに隣接していることや、神谷町駅まで徒歩2分程度というのは価値があるかと。あと日比谷線は六本木駅ー神谷町駅ー虎ノ門ヒルズ駅をつなぐヒルズ線になるので、神谷町駅も六本木一丁目駅と同様にポテンシャルが高いと思われます。

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確かに神谷町駅は将来性がナンバー1で価値が最高になる
六本木ヒルズの駅と虎ノ門ヒルズの駅にはさまれていてるなんて贅沢！
そしてなんといっても今回のスーパーヒルズに直結とは

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>>283 匿名さん
>>284 匿名さん
281です。神谷町駅の駅力自体は、日比谷線の利便性を考えれば六本木一丁目駅よりも上だと思います。
ただし、駅ビルが六本木一丁目駅は力があるという趣旨でした。表玄関である泉ガーデンは改札前に開放感と高級感を与えています。また、泉ガーデンの弱点であった店舗面が直結のアークヒルズサウスタワーで補強されました。
地下鉄では最高の駅構えで、その希少性は評価されるのかと考えた次第です。

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六本木一丁目駅は改札からホームまでワンフロアなのが便利ですね。泉ガーデン側の高級感は同意。あと反対側の改札も六本木グランドタワーができてスタイリッシュな雰囲気になった。

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皆さん地下鉄使いますか。物件の価値を図る上ではそれなりに重要ですが自分の使い勝手というのは点ではあまり意味ないですよね。

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>>272 匿名さん
沖さんがコラムでもう売れてるってもらしてたよ

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>>287
私は地下鉄を使いますよ。車移動が中心の方は地下鉄は使わないかもしれませんね。ただ、自分が地下鉄を使わなくても、子どもたちは地下鉄を使わないわけにはいかないですし、来客にとっての利便性や、仰るように不動産価値の観点からすると、地下鉄駅の利便性が良いに越したことはないと思います。

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それにしても、都心の超高級大型物件は中古も賃貸も供給急増で値下がりしませんかね。

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>>288 匿名さん
それは最上階のペントハウスのことでないの、違った？

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一棟分譲ではないメインと東棟のペントハウスを売るとは思えないですね。

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でも、沖さんのコラムにはそう書いてあるね

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森ヒルズreitに売却とか。

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>293
リンクを貼っていただけますか。
地権者棟と思われる西棟ですかね。

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>>295 匿名さん

上にリンクあったから探せば～

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>296
森ビルの然るべき人に聞く。

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リンクです

https://biz-journal.jp/2019/02/post_26547.html

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まいったなー、こんなの出さないでよ

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>>299 匿名さん
なぜ？遡れば誰でも観れますよ

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