シティハウス二子玉川 ザ・グランドってどうですか？

>>354 匿名さん

モモレジちゃん、久々に辛辣な評価ですね。
すべて同意ですけど。

ほんとに買った人、どこが良かったのか教えて

とにかく物件価格が強気ですね^^;
二子玉川で駅まで近いからということでこの価格なのでしょうけれども。
なかなかに難しいです。
広さとかゆったり感は流石に言いなとは思うのだけど。

あとどのくらい残ってるんですかね？

立地は駅から近く、線路からも程よく離れていて静かでしたね。
南面も日当たりがこの時期でも凄く良かったです。

こんな場所坪200くらいでも高いと思う。

>>360 匿名さん
日本人？

実際の部屋が見学出来ますよ。モデルルーム以外にも。

こちらの投稿からモモレジさんのブログを読みに行きました。
マンションの造りはメリット・デメリット共に
率直にレポートして下さっていると思います。
ただ価格に関してはかなりのdisが入っていましたね～

このマンション、なぜ、できてからずっと入居しない状態なのだろう？

前にあるマンション紹介ブログだと台風の影響もあった？等、推測されてますね。
住友不動産のマンションって完成しても
なかなか入居出来ないところがよくあったりしますが。
販売がゆっくりペースだったりして色々理由があるんでしょうけど、
一年以上もあるのは結構大変だと思います。
とはいえ、現在では入居まであと4か月ですね。三期の販売ってあるんでしょうか。

>>365 匿名さん
私はすみふのあまりに自己中心的な販売方法が全てを物語っていると思いますね。住んだ後まで悪夢が続きそうです。
三井の委託管理方式も酷いですけどね。
まともなデベなど存在するのか？
森ビルの評判の良さは羨ましいですが、自分で選択できる代物ではないし。
庶民は安定している中古がこの時代はベターだと思いました。

>>366 マンション検討中さん
是非とも中古にしてください。
宜しくお願い致します。

ここって直接見学に行きたいな、と思ってもオンライン見学会をして話が進んでからじゃないと
いろいろと見せてもらえないみたいですね。
確かに予備知識無しで見に行くと、効率自体は悪いとは思うけど。
ただやはり実際のサイズ感でみたいなと思うし、とりあえずは見に行けるような状況になればイイな。

>>368 匿名さん
見学者の多くは買うつもりのない冷やかしの人が多いのが分かっているので、現地対応したくないのではないかな？敷居が高くなって更に売れ辛くなるスパイラルに突入していると思われる。

>>369 匿名さん
コロナの影響でしょ。

オンライン見学してからでないと見学ができないのは本当ですか？
オンライン見学会の予約ページを確認すると
平日開催ばかりで土日がお休みの人は全く予約できない状況に
なっているようです。

>>371 匿名さん

見学希望が多いみたい。

>>372 マンション検討中さん
見学希望が多ければ既に完売しているかと思います。
実際は、営業からかなり強引に見学に誘導されましたよ。

>>373 マンション掲示板さん
へぇ～そうなんや。

住友のマンションが引き渡しまでに時間がかかる理由は
マンションの引き渡しを伸ばして売り上げ計上を先送りし
利益を調整しているからだそうですよ。
つまり業績が好調なので決算調整をしているという事のようです。

水害が心配

ほんと全然売れないね。
ってか、売る気あるのか！？って感じだよね、この値段。

値段がだめなら用賀に行こう。

リバーサイドは要注意
昨今の異常気象では何が起こるかわからない

>>379 匿名さん
多摩川から500メートル以上離れているみたいだけど、これもリバーサイドって呼ぶのかなぁ。

>>380 周辺住民さん
前回の洪水ではこの辺浸かりましたからね。
毎年毎月、これまで考えられなかったような洪水の話題が増えてますから時期、ここも巻き込まれるでしょう
いくら多摩川の対策しても自然に対しては無力です。
余程の理由がなければすぐ隣で高台の用賀、桜新町を選んだ方が良いでしょう。二子玉川というステータスより、命の方が大事です。

そもそも洪水以来、二子玉川のステータスは無いに等しいからな。逆に用賀、桜新町の需要は上がってほぼ全軒竣工前完売。逆転現象が起こってる事にデベは早く気付くべき。この価格では一生完売しない気がする。

>>382 マンション検討中さん
二子玉川を知らないみたいだから発言しない方が恥かかないよ(笑)
二子玉川は物件の数が少ない（特に新築が少ない）だけで普通に高値で成約でているよ。
ここのマンションの価格が異常なだけ。

あと洪水が2019年の時の事なら二子玉川の被害は極めて限定的だったし
堤防も更にできたからご安心を。
それでも心配なら瀬田やライズとかに住めばいいだけ。

駅まど徒歩圏内で、便利な立地ですね。
二子玉川って人気の地域だけあって、価格もかなりお高い。
便利さをとれば絶対にいいと思うのですが、水害の心配があるんですよね。
どこに住んでいても何かしらあるとは思いますが、悩みどころかなと思います。

>>382 マンション検討中さん
地方の人かなぁ。

二子玉川、相当人気なように思います。
洪水被害があると、一時は不人気になる気がします。

線状降水帯、予想できないですから困りますね…。

人気がなくなったわけではない気はしますけど、影響を受けて安くなるなら、買う側にもメリットがあるのでいいと思ってしまいます。

人口が減ってマンションの価格が下がるという説がありますが、もし首都圏で津波や大水害が起これば、浸水地域の価格が下がり、安全な地域の価格が上がると思います。

今後も増え続けると思われる水害リスクを考えれば川から距離がある事、近年の豪雨で浸水被害が出た地域は避ける事ですかね。
話は変わりますがこちらは売れ残っていても全く値下げされないようですがスミフ物件だからですか？

もう数十年水害リスク水害リスクと言われ続けているけど、
二子玉川に住んでいて一度も実害喰らった事ないのだよね（笑）
もちろん土手の外側に住んだりしないけど、
普通に場所や階数を選んで住んでいれば
自然も利便性も享受できて最高にいい場所だと思う。

渋谷の本社に行くかオンライン40分見学してから会社の「承認」受けてからでないと見学ができないと言われました。同僚に言ったら　その売り方はおかしくない? ､､､ 訳あり物件?､､､ といろいろと言われて。
何で？と知りたいですー

>>390 売り方がおかしい??さん

単純に買う気のない冷やかしが多かったのでは？それで本気度を見たいだけかと
マンション自体は訳アリだとは思わないけど
二子玉川駅前は冠水したので
二子玉川自体は訳アリですね
なかなか駅前は冠水しないので

>>390 売り方がおかしい??さん
今日オンラインで見学しましたよ。
現地でお部屋だけを見るのでなく、概要から建物、立地のポイントをしっかりとお伝えさせてほしいって言われました。コロナ禍でもあるので実際のお部屋の中で長時間説明をするよりもその方がお客様に対して失礼にもならないと言ってました。
このマンションに限らず住友不動産のマンションはみんな同じだそうです。
べつに、このマンションの肩を持つわけではないけど。
説明を聞いたかぎり特段訳ありではないようですが。。。

>>391 通りがかりさん
駅前が冠水した？
当然どこかに写真あるよね？
リンクを載せてください。

>>393 さん
駅前自体が曖昧な言葉で近ければ駅前
駅から見えるところとか何メートル以内って定義はないみたい

>>393 匿名さん
駅前なんか冠水したことないよ。
外国の人だから、分からないんだと思う。

>>394 名無しさん
二子玉川を貶める為なら印象操作してでも！って相当性格悪い人ですね（汗）

えっまじ？高島屋も1F浸水してたよね？
なかなか匂い取れないって店員さんが言ってたよ。

>>397 通りがかりさん
店員さんがそんなこと言うんだ。へえ～

>>398
高島屋が浸水なんてしてねーだろ
まーた江戸川区の荒川河川敷あたりの住民による、嘘八百の歴史捏造だよ

>>399 通りがかりさん
言いがかり付けてくるのは多摩川を渡った先の武蔵小杉辺りの人達じゃないですかね？
江戸川区の人達は多分二子玉川に関心ないですよ。

自分でハザードマップや浸水記録を確認して判断しましょう。
誰でもネットで照会できるので。

ここ、二子玉に超駅近だし、羽田・成田にリムジン出てるし、勤務先の半蔵門まで1本だし、南向きで間取りも悪くなく、何よりも見た目がカッコよくて、タワマンの大袈裟なエントランスが好きではない私にとって控えめなデザインがとってもとっても気に入っていたんですけど‥高すぎました‥目黒のタワマンと比べて、資産性や賃貸に出した時の利回りも違いすぎて諦めました‥3階南向きの2LDKがあと2000万ぐらい安ければ、こっちだったんだけだなぁ‥

現地で実物を何度か見ましたが、全体的なデザインは良いとして、
正面から近くで見ると、部分的にチープに思える箇所があったので
惜しいと感じました。

>>402 匿名さん
2000万も安かったら、小杉よりも安くなるなぁ。

>>402 匿名さん
分かる！このマンション自体は悪くないのだけど
とにかくべらぼーに高過ぎる！

>>405 匿名さん
三茶の三井と変わらなかった気がするけど。
1ldkなんか、去年売ってたもりもとの尾山台よりも安かっよ。どこか会社の担当者さん同士が書き合ってるって聞いたことがある。

ひたすら高いんよ

>>407 匿名さん

いまの相場なら安い

>408
いや、高い

>>409 匿名さん
地方の人なんですね。
40㎡6400万円って書いていあるよ。坪単価520万って安いような気がするけどなあ。

>>410 周辺住民さん

いや高い

ある意味、スミフの値付けは凄いな。
物価高で世間がこのマンションの水準に追いつき始めている。

逆にそうすると眺望が全く期待できないこのマンションの立地条件が残念に思えてきたわ。

>>410 周辺住民さん

高いよ

ここ、高すぎでしょ

>>402
いや、悩む基準がおかしいわ。
ここは住環境的にそもそも目黒なんて汚い＆うるさいから住みたくないという価値観の人しかいないでしょ。

やはり金額高いと感じる方が多いようですね。
このデベで駅まで徒歩4分だとこれくらいはつけるだろうなぁ、という感じではあるんですけれど…
値下げとかはしない会社だとよく耳にするので
駅までに近さにアドバンテージを最も感じる方向けに勧めていくのかなと見ていて思いました。

二子玉川価格だから高いのです。下手したら用賀とかが安いのでは？

シティハウス武蔵野小金井やシティハウス新宿戸山のようなハイグレード仕様だから高いのでは
シティハウスの中でも標準グレードとここみたいなハイグレード仕様がある気がします

>>417
ハザード気にする方は地盤盤石な用賀や桜新町に住んで、たまに二子玉川に来るような生活をしますからね。

新築で販売開始したころは相当高いと思っていたが、今見ると安くさえ見えてしまうので不思議。二子玉徒歩4分で坪500万円台ならスミフにしては良心的にさえ思える。
西小山あたりの駅近物件ならこちらを選ぶ人も十分いると思う。部屋によっては用賀や桜新町でさえこことそれほど変わらない価格になっているのでここは穴場かもしれない。

マンションは安くなるどころか、ますます価格は上昇していっている感はありますね汗
ここはここで売り出し時期からは高いとは思うけれど
それでも突出して高いって感じじゃなくなってきているのはすごいですね…
今後、周りの状況に合わせてもっと値上げしてしまう可能性も無きにしも非ず？

住友はブレないなあ‥

入居（引渡）予定日
2024年4月中旬

2023じゃないのがすごい

2020年11月27日完成済ですよね。
なのに、422さんも書かれていますが、入居は2024年4月中旬。
どうしてなのでしょうか？
中古物件とならないように、完売してから入居開始させるためですか？

ここグッドデザイン賞を受賞したんですね。私の家、グッドデザイン賞を受賞したんだよね。って、言ってみたい！

二子玉川いいですね。

あとから分譲するモリモトに先を越されるだろうなあ。

>>423 匿名さん
私もそこが気になってました
なぜそんなに時期が開いているのでしょうか...?

>>423 匿名さん
もちろんもう住んでいる人もいます。2024年度の売上にしたいからです。

>>2024年度の売上にしたいから
これって面白い話で、ということは、2024年までは売上操作があって「安泰」だということですか？

シリコンバレーバンクの倒産により、米国株、日本株の暴落がありましたが、住友不動産は安泰・・・？

https://finance.yahoo.co.jp/quote/8830.T

年初来安値です。配当利回りが1.82％というのがネックですね・・・低すぎ

グッドデザイン賞受賞した家に住めるなんてなかなかないぞ なんでまだ売れてないんだ？

このマンションが売れない理由は2019年台風が上陸した時にこの建物の近くまで多摩川が氾濫し、浸水していました。近所に住んでいたので気になって見に行きました。二子玉川大好きで子供がいなければ2階以上なら購入していいかもしれません。浸水リスクはゼロではないので子供が将来、相続して住むなら避けた方がいいと思います。

>>431 通りがかりさん
この近くまで多摩川が氾濫していたなんて嘘を書いてはいけない。
あの時は多摩川に近い土手の脇の道路が冠水するまでで終わっていた。
事実は陸閘の下にすら水は届いていない。
あなたがいう事が事実ならこの物件よりも多摩川に近い駅にも多摩川が氾濫して陸閘を超えて水が浸水していた事になる。
繰り返すがそんな事実はない。

2019年の台風による浸水がどの程度だったかは地元の人しか知らない。
私が知る限りあの浸水がどの程度だったのか正確に報道している記事は一つもないからだ。
全て大袈裟に伝えていた。
あなたも嘘をついて自分を貶めないで欲しい。

二子玉川の浸水は事実です。二子玉川のタワーマンションの周りは完全に浸水していました。台風が通り過ぎてから6時間後です。もっとひどかった可能性があります。多摩川の土手の道路は泥がかぶって車が真っ直ぐに走れませんでした。ドイツ車ですが、スリップ防止装置が作動していました。積雪15センチ雪道より滑っていました。ここの土地の取得は災害前なので想定外だったと思います。世田谷区役所か警察署に確認すればわかりますよ。

2019年の台風ではタワマンも浸水したんですか？
現在も台風被害について複数のネットの記事が残っていますが、カメリアコートは被災してしまいましたがプラウドタワー二子玉川までは水が来なかったと書いてありました。

>>434 匿名さん
>431では「「シティハウス二子玉川 ザ・グランド」の近くまで多摩川が氾濫し」と言っているのに
>433では「二子玉川のタワーマンションの周りは完全に浸水していました。」と変えている。
>431の通りがかりさんは嘘付きですね。

浸水しましたよ。

二子玉川のタワーマンションの敷地は高くなっているので直接、被害はなかったと思いますが、敷地の周りは完全に浸水していました。情報ではなく、近所に住んでいたので、見に行きました。疑うのであれば、世田谷区役所の防災課に聞くといいですよ。災害は2019年ですから異動してない人もいるのでリアルにわかると思います。被害者が多いと仕事が増えるので、利害関係者でなければ事実を伝えてくれますよ。

>>437 匿名さん
私はタワマンの周りの話などしていません。

>431では「「シティハウス二子玉川 ザ・グランド」の近くまで多摩川が氾濫し」と言っているのが嘘であると言っているだけ。

このスレではすり替わったタワーマンションの話はどうでもいいです（笑）

私も近くに住んでいて、目撃しました。駅からは坂がなく平ですが、短い坂の所の上まで浸水していたので、驚きました。台風が通り過ぎてから7時間後でしたよ。その後、二子玉川駅側から川を見て、川の水位がほぼ土手ぐらいまでありました。警察官が立っていました。マンション現地から30メートルぐらい離れた所まで浸水していました。二子玉川は人気がありますが、川の近くのマンションは避けたほうがいいですよ。災害リスクがないマンション選びは子どものためにも大切ですよ。

最近はマンション独自のTwitterは更新していないみたいですね…。
ブログの方は久しぶりに更新されているので、参考にするとしたらブログです。
なんだかんだで、二子玉川エリアはそこまで広くないから、
そこまで紹介するものも多くないのかも？

二子玉川で買い物できるの場所はある程度決まっているから、
今まで紹介した分でもうだいたい網羅しているのでしょう＞SNS

この場所自体は台風19号の時は大丈夫だった、ということなんですね？
それならばよかったなぁ。
でも確かに災害時のことは考えないとならないです。

モデルルームの案内、YouTubeでも紹介しているので、わかりやすくていいなと思う。
エアコンが天カセだけど、どの位置にあるのかとか
行く前に予習できるので、当日行くときには動画ではわからなかったところを中心に見ていけばいいし。
モデルルームだとインテリアが良くて雰囲気にのまれちゃうから、客観的に見れるのも良き。

モデルルームはインテリアの雰囲気で盛り上げているところもますからね汗

シティハウス自体が値下げをしないデベロッパーですし、
ここの場合は待っていても下がる雰囲気にはなりにくいだろうなぁ。
この先、この価格のマンションなのでどうやってさらに売っていくのか。
もっとキャンペーンとかがあったりしてくるのだろうか。

二子玉川や武蔵小杉のように川沿いの街は台風による浸水が心配ですね。温暖化でそのリスクが高まっているようにも感じます。

>>447 口コミ知りたいさん

対策している最中のようですね
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin_index134.html

ここグッドデザイン賞受賞してるのに、まだ売れないんですね。受賞してることをアピールした方が良いのでは？

グッドデザイン賞は取りやすいのであまり評価されていないかと。
売り出しは調整していることもあるけど、新築ではなく中古物件扱いなのがウィークポイント。

シティハウスは住友だったはずで、販売時期をズラして、売上タイミングを変えたりしているんじゃないかと思いました。

全31邸、苦戦しているんですか？？
なぜでしょう？？

もし、苦戦しているとするなら、設備がそこまでとか何かしらの理由がありそうです。

>>451 匿名さん
価格と立地のバランスが悪いのでは？

価格はとんでもなく高い。今ではそこまでひどい水準とは言えなくなってきたが
竣工当時は馬鹿じゃないの？というレベルの坪単価でリリース。

立地は二子玉川駅徒歩4分というカタログスペックは完璧なものの眺望は全く良くなく、
眼前には建替え後には更に上に伸びる見込みのコートハウスが鎮座している。

個人的にはここの元の地権者やどうしても引越しを急ぐ人以外に魅力を感じる人は少ないのではないか。
むしろ数年待ってコートハウスの建替え後を狙うのが良いと思う。

駅に近い場所を検討してる人の場合は、そこまで帳簿は求めないだろうな…とは思う。
だからここみたいな低層なマンションも十分需要はあるとは思うのだけど、
なによりもやっぱり高すぎると感じる方が多いのでしょうね。
駅まで5分かからない低層マンション、となると
財閥系はかなりの値付けをするだろうなとは思いますが…。

設備仕様を見ていると、シティハウスの中ではグレードが高めのものを使っていると思う。それで物件価格の高さへの意味を補強している感じだろうか。にこたまは、なんだかんだで人気があるから、この価格帯で買ってくれる人がいれば…的なかんじなのかも。体力がある会社だから、売り急がなくてもいいのだろうし。