シティハウス二子玉川 ザ・グランドってどうですか？

玉川アドレスでは、2丁目が一番良い場所でしょ！

2021年6月中旬販売開始予定でも公式ホームページのほとんどが工事中で
情報が遅いのでは？と心配になってしまいます。
建物は完成しているので現地モデルルームを見学できるのはメリットだと
思いますが事前情報も大切ですよね。

>>219 マンション検討中さん
うわー
こういうのは良くないよねー。
外側の見えてるだけでこんななら、見えないところはどうなってるやら。

ホームページの更新ってあんまり重要視されていないんですかね？
部屋を売りたいのであればそれなりに情報を更新するのは重要かと思いますが。
個人的な意見ですがもっと優先度あげて欲しいところです。

ホームページに多くを載せなくても反響十分なようなので、更新しないんでしょうね。
早めからアクションしている人は既に連絡が来ていて、情報も公開されています。
いまの新築情勢は、早く動いた者勝ちですよ。

>>258 匿名さん
259さんの仰る通り、オンラインで案内が開始したようですよ。
友人が先日参加したようで、予定価格は大きめの部屋のみ案内されたみたいです。
マンション全体としては小ぶりな部屋が多いようで、提示資料や案内内容を鑑みるとメインの50平米台でも一億超えてきそうな印象なようです。

102.31平米 2LDK 25,500万円(坪単価822万円)
111.12平米 3LDK 32,000万円(坪単価950万円)
94.15平米 3LDK 20,000万円(坪単価701万円)
77.31平米 3LDK 16,500万円(坪単価704万円)

坪単600だと仮定して、40平米の1LDKでも7000万円前後、55平米の2LDKだと1億円近くはいきそうな感じということですね。正式価格の発表が楽しみです。

玉川二丁目を瀬田一丁目より高く出してくるとか、す◯ふのマーケティングってどうなってるんだろうね。
やっぱり、この戸数くらいなら騙くらかして売り付けられると踏んでいるんだろうか。

プラウドが二子玉川を冠さず瀬田一丁目ネームにしたことの真意を考えれば、地位が天地ほどにも違うと分かるはずなんだけどね。

ハザードマップで3-5mか。発生する可能性は低くてもリセール時に影響しそう。

プレステージ瀬田のように、二子玉川を冠さなくても、ブランド中古の評価は高い。

台風１９号で水害が発生したり、「あわや」「間一髪だった」マンションはあちこちに。それを知らずに、中古を買う方は要注意かと。高台の瀬田は安心ですが。

50平米台でも一億超えですか？
ハザードマップ情報によればあまり条件がよろしくない立地のようですが
その辺りは値付けに加味されないのでしょうか？
これほどの価格帯でも反響があるとの事で売れ残る心配はなさそうですか？

>>266 匿名さん
世田谷区、特に二子玉川の街が好きな人は一定数いますので反響もいいみたいですね。それと住友不動産は竣工後もゆっくり売る販売スタイルなので、売れ残るという言葉は適切じゃないかもしれません。
ちなみに、オンライン商談した知人によれば、前の建物びったりの北向き50平米台でも1億ぐらいな雰囲気でした。むしろ眺望がましな南向きは条件もいいので、更に高い単価になると思われます。

50m2台で1億超！？そんな事あるんですか？
代々木上原のモリモトみたいですね。笑
築6年の近くのシティハウス二子玉川は1階57m2が7,380万円で出てますけどね。

>>268 匿名さん
半年から一年で相場更新されるから、ホント驚きます。
スーモ見ました。眺望が全てぼやかされてるのが気になりますけど、その一階のシティハウスは安いですね。今は中古で売る時もハザードの告知をするみたいなので、災害やリセールのリスクを気にしない人ならアリかもです！
でも物件の写真を見ると共用部や専有部の仕様はブランズ二子玉川テラスやプラウド瀬田一丁目の方がいいですね。

ブランズ、プラウドより仕様は低いですね。
立地も駅4分は強みですが、低地なので瀬田の方が上と考える人も多いかと。
それでも高値追求するのが、す◯ふというデベロッパーです。

高台の瀬田は、バルコニーからの富士山の絶景も、プラスワンです。

>>260 マンション検討中さん

最近、老眼で、数字がよく見えなくて。この坪単価、マジですか！？

>>271 匿名さん
個人的には少し駅距離あるけど瀬田ファーストの立地が好きです

瀬田のゴルフ場跡地が、賃貸住宅になってしまったのは残念です。
分譲マンションだったら、もちろん、億ションだったでしょうが。

皆さんやはり玉川<瀬田と考えてますよね。
特に一丁目は別格で、プラウドはそれが故の高級路線で、一定を評価を得ていた印象。
それを超えてくる値付けということは、ここは皆さん撤退の模様という理解でよろしいかな？

お金のやり場に困っている単純な富裕層か、二子玉川に憧れが強く騙されてしまいそうなアッパー層リーマンがターゲットといったところでしょうか。

有名芸能人が住んでいた白亜のマンション、亡きケンさんが居を構え、〇沢〇樹のロケに登場した豪邸など。瀬田は閑静で緑も多く。

隣の建物と結構近い

敷地にまったくゆとりがない。駐車場は丸見え、防犯上も不安。

写真は北側ですね。

31戸ですが駐車場が9台というのは割合的にはそこそこ他のマンションより多く感じます。
駅まで徒歩4分のエリアなのでそこまで車はなくても良いかなと思っているのですが、
この辺にお住いの方は車なくても全然便利に暮らしていけますか？

>>280 匿名さん
二子玉川に住んでいる友人は街の中で完結するので、特に車は必要ないと言っていました。この辺りはライフスタイル次第でしょうね。

駅近ではありますが、個人的にはこのあたりですと車があった方が便利かもしれませんね。
自然もそれなりにあって子育てのファミリー層にも良いところだと思うので、
そうなると車は絶対あった方が良さそうですが。

残念ながら、子育てファミリー層が満足するような広さの部屋は全て1.5億円超で戸数も4.5戸しかありません。
間取りとしてはリタイア層や独身富裕層、共働きDINKSあたりがターゲットかと。
住宅ローン組む人が無理に買う物件では無いように思いますが。

DINKSということもあり60平米1億ぐらいの部屋を探しておりますが、ここは予定価格を見て諦めました。

40.51㎡(1LDK) 7,900万円
57.57㎡(2LDK) 12,500万円
56.58㎡(2LDK) 13,000万円
59.86㎡(2LDK) 12,800万円

どういう根拠で、こんな価格設定になるのか。本当なんですか？
プラウド瀬田一丁目の中古ですら、売れていないのに。。。プレステージはすぐ売れているみたいですが。

>>285 評判気になるさん
オンライン説明会に参加すれば上の予定価格を見せてもらえますよ！プラウドの販売時から土地の仕入れが高いから住友700超えてくるって噂でしたがホントでしたね…

仕入れが高いといっても、あの造りでねえ。

す◯ふのマーケティング部隊に偵察に行ってみたいものだな。
一体どんな調査したらこんな値付けになるのかね。
チャレンジとかいう次元じゃない。
何年かけて売るつもりなんだか…

あくなき限界へのチェレンジ。高みの見物しま～す。

早期完売を気にせず、ゴーイングマイウエイ。コートハウスも高く売れるのか？

ここみたいにマンションにインターネットサービスがある場合って、
それをそのまま利用した方が安いとかあるんですかね？
個別に契約した方が良いとか、その辺はあまりわかっていませんので、、

これは、悪徳な壺売りレベルの価格設定だな。
営業担当の方、心中お察しします…
消費者を騙して買わすのは、心痛みますよね。

なるほどねぇ...。
どうりで営業マンが価格帯について
絶対口にしなかった筈です
なるほど納得です

特徴的な施設は内廊下、トランクルーム、ディスポーザーとなり
特に目立った共用施設がないように思えるマンションですがこの価格帯なのですね。
それと、マンション価格が高いと管理費等も高くなるようですがこちらも例にもれずですか？

>>284 マンション比較中さん
ええ、正気ですか？退散ですね笑

こちらのマンションには
コンシェルジュサービスとかは
ありますのでしょうか？
どなたかご存知な方いらしたら
教えて頂けますと有難いです

>>296 マンション検討中さん
31戸でコンシェルジュ付けるとか、管理費一体いくらお支払になるつもりですか？
50㎡で10万くらい払うつもりなら、組合に提案してみたらいかがでしょうか。

>>284 マンション比較中さん
代官山南青山六本木と遜色ない価格ですね。
買った瞬間含み損凄そう。

早速のご返信有り難うございます
大変参考になりました。
にしても高いですね、この物件
建物のグレードからしても魅力
感じないし内装に特別感あるのかも知れませんが外からは見えない
ならば24時間フル稼働のコンシェルジュ
でもいるのかと思いましたが無いとしたらこのマンション謎でしかない？？

ここのサイト見てきたけど、何故間取りが出てないの？
わざわざ問い合わせないと送ってもらえないなんてほんと意地悪な会社としか言いようがない。

今どき不親切すぎますよね、情報開示してほしい

>>292 匿名さん
地元の人は、なぜ販売中止・延期騒動になったか良く知ってますからね。

二子玉川徒歩4分で今の相場状況でスミフなら驚きの値段では決してないし、なんだかんだで売り切ると思いますけどね。たっけーけど、

間取りは3LD・K+N+3WIC+SICのM標準プランしか公開されていないんですね。
もしかするともうこのタイプしか残っていないんですか？
それとも他の間取りは非公開で問い合わせしないと閲覧できないんですか？

他にも間取りはあるでしょう。
ほんとこの会社のやり方、何なん。
いまはここの仕様とか全部載せてるけど、
だいたいホームページを公開する時点で外観と概要くらいしか載せてなくてあと何も情報が無いってことが多すぎるんだよ。
ホームページ出すなら情報全部載せてから表に出せよって思う。

>>308
今出ているのは一期分の残りみたいですね。
これから二期が始まるのでもう少ししたら他の間取りの掲載もあるんじゃないでしょうか。

ですがまあ出ている部屋でも二億、三億とあるような高級マンションですと
小規模なのもあって全部の間取りを公開せずとも売れてしまう気がしますね。

最高値がいくらになるのか気になりますね、買えませんが…。

公式ホームページで1LDK,2LDKも出ましたね。おそらく第2期でしょうけど。
私が気になっているのはE(2LDK、59.86m2、価格未定)とM(3LDK、94.15m2、2億円)です。

住友さんの売り方ってほんとすごいよね

ここが坪600なのはマジ。オンライン商談で価格聞いた瞬間に断った。周囲は建物ごちゃごちゃしてるし、ハザード真っ赤だし、小規模マンションで存在感ないし、入口もこじんまりしてて高級感ないし、これはかなりしんどい。二子玉住みたいならライズタワー中古で買って部屋を魔改造したほうが良いと思う。二子玉に拘らないなら都心に行け。

東急沿線は価格おかしい

そのおかしい価格設定で、モリモトは淡々と売り切っている。いまは、それが現実ですね。とはいえ、ここの＠６００は、ただただ唖然。

売れてますかね

営業のプレゼンが苦し紛れすぎて笑った。
代官山のプラウドが比較対象ってどういう神経してるのかな？（笑）

>>317 マンション検討中さん

なんじゃそりゃ笑

二子玉2億って。。
白金でも買えるよ。

やっぱりハザードかかってるところはダメですね。
本日も水浸し。

そもそも会社更生法を３度も適用されたゼネコンが施工を手がける物件ってどうなんでしょうか。大丈夫なんすかね

@600万がどんなものか、ぜひ現地へ足を運んでください。マンションを見比べてる方なら、あまりのイメージギャップに、唖然するはずです。

構造面を拝見すると支持層まで基礎杭を打ち込んでいるようですが
地下約9m～11mの深さに27本打設は地盤的にどう評価すべきでしょう。
支持層の地盤は最大Ｎ値50以上で硬そうですが…

瀬田1丁目セントメリーズインターナショナルスクール近くのサンウッド
高いだろうなあ
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10074924

サンウッドに問い合わせたら、のらりくらり、かわされました笑。デべにありがちな対応でした。価格的には、直近のプラウド瀬田一丁目ぐらいの目線ですかね。
とにかく、フラットで角地。場所がいいですし、２０戸ほどなので、買える層は絞られますね。でも、このスミフより、推し！！

大雨降りましたよね、二子玉も降ってました？？
突然の豪雨、一部の地域で降って、一部の地域で降らないこともあります。よくわからない天気です。

価格が高いのは二子玉川だから仕方ないのかとも思っていました。
他の方が厳しい意見をおっしゃっていたので、そうなんだと納得できました。
やはり駅のブランド力なんでしょうか。
ハザードマップで赤いとどうしても気になってしまいますけど・・・

>>328 匿名さん
二子玉川もめちゃくちゃ降っていましたよ！
ただの大雨や台風程度では決壊とかにはならないですよ。
近年は少なくとも観測史上最高クラスじゃないとなかなかやばい事態にはならないです。
兵庫島の某所も強化されてしまいましたし。

>>329　匿名さん
降ってたんですね。住んでいる場所によって降ったり降らなかったり。本当に局地的で。

>>ただの大雨や台風程度では決壊とかにはならないですよ。
ちょっと安心しました。
変な天気が続くので、浸水などなければいいと思っています。二子玉川に限らず、マイホーム持つならどこでも・・・
「観測史上最高クラスじゃないとなかなかやばい事態にはならない」と聞いて、安心しました。

ここ最近、史上最高クラスが連発してますからね…
安心するのは早いんじゃないですか？
ハザード赤色はリスク高すぎますよ。

夜、マンションの前を通ると、どの部屋も真っ暗。誰も住んでないのかな？　

駅近でも、いまひとつですかね、、、

600なら土地買って注文住宅が余裕で建てられます
それでも新築マンションが良いという人だけ買えば良いのです

>>333 周辺住民さん
ライズ・プラウド・ブランズの様に自然が目に前に広がっている訳でもないとなると
駅近位しかメリットないですね。他と比べて特別駅近という訳でもないですし。

敷地にゆとりなし　施工会社が？　防犯上不安な駐車場　耐震的に気なる大きい窓
抜けてない眺望。すみません、プラス要素が見つからず。

外観デザインもイマドキというのかありきたりなデザインではないのが印象的です。
ただみなさんが書かれているように駅に近いのは魅力感じますが
間取りを見ると収納スペースがあるがために部屋がいびつな形になっていて使い勝手が悪そう。
住友物件なの？と思っていました。

間近で見ると一部の素材がチープに見えました。また白っぽい箇所はすでに薄汚れていてちょっと残念な気持ちになってので、外装の素材は経年変化を考慮した物件を選びたいと思いました。

マトモな相場感覚の人は、この立地にこの値段では買いませんよね？
ハザード真っ赤ですよ？
玉川氾濫の時、この辺ガッツリ浸水してましたよ？

このマンション、どうなってるのかしら？　
できてから2年ほど経つのに1軒しか入居している様子がないのですが、、、、。

絶好調のモリモトですら＠５００万前後なのに。。。

入居が始まってそろそろ三か月ですかね。
非分譲の部屋もあるようですがその辺りの部屋（どこなのか分かりませんけど）も未入居なのでしょうか。
建物完成から入居まで時間が空いてしまうと>>338のようなデメリットも生じてきてしまいますよね…。
せっかく引っ越してくるなら綺麗な方がいいなあ。
引っ越しといえば今だと引っ越し無料サービスがあるみたいですね。良いサービスだと思います。

2期3次まで販売自体はきている。
特に先着順がないことを思うと、売り出した物件自体は売れているということなのでしょう。
入居の方がどれだけいらっしゃるのかって
外からだけではきちんとわからないとは思いますが、、、
住心地自体はどうなんでしょうね。

1次、2次で売れなかったから3次になってるんでしょ…
1期でとれだけ売り出したか知らないけど、案内からは半年くらい経ってるし、順調とは言い難い。

外観で印象に強く残るのはガラスです。
かなりガラス面が大きくなっているので、見た感じはオシャレではある。
気になることがあるとすれば、光の反射の周囲への影響。
それから窓が大きなことで室温にどれくらい影響が出ているのかということ。
結構窓って外気に影響されやすいポイントだと思います。

ここ今日横を通りかかったのですが億越えとはとても思えないですね。。
隣駅のピアース用賀の方がよほど億ション感ある。。

ピアース用賀が億ション感あるって？？？？？？？
竣工した状態、御覧になってうえのご感想ですか？？？？？

フタコ・用賀エリアを見渡し、新発表のサンウッド瀬田一丁目が、久々の超一等地・億ションだと思います

>>349 マンション検討中さん
いや、ここが立地と素材感からしてどう考えても億超えはするという感覚が
無いのはマンション見慣れていない証拠では？！相場観無さ過ぎで哀れ・・・
買うかどうかは別として。

額面だけの億マンションと、万民をうならせる億ションの違いが分からない人が、
この空前のマンション・バブルを後押ししている一因
かたや、五輪選手村を転用した分譲マンションが「ソッカン」とメディアが囃し立て…駅遠で、グレード感があるとは思えないが、これも、もう一方のバブル狂騒曲の断面

モモレジさんの記事でましたね。
突っ込むところ満載

>>354 匿名さん

モモレジちゃん、久々に辛辣な評価ですね。
すべて同意ですけど。

ほんとに買った人、どこが良かったのか教えて

とにかく物件価格が強気ですね^^;
二子玉川で駅まで近いからということでこの価格なのでしょうけれども。
なかなかに難しいです。
広さとかゆったり感は流石に言いなとは思うのだけど。

あとどのくらい残ってるんですかね？

立地は駅から近く、線路からも程よく離れていて静かでしたね。
南面も日当たりがこの時期でも凄く良かったです。

こんな場所坪200くらいでも高いと思う。

>>360 匿名さん
日本人？

実際の部屋が見学出来ますよ。モデルルーム以外にも。

こちらの投稿からモモレジさんのブログを読みに行きました。
マンションの造りはメリット・デメリット共に
率直にレポートして下さっていると思います。
ただ価格に関してはかなりのdisが入っていましたね～

このマンション、なぜ、できてからずっと入居しない状態なのだろう？

前にあるマンション紹介ブログだと台風の影響もあった？等、推測されてますね。
住友不動産のマンションって完成しても
なかなか入居出来ないところがよくあったりしますが。
販売がゆっくりペースだったりして色々理由があるんでしょうけど、
一年以上もあるのは結構大変だと思います。
とはいえ、現在では入居まであと4か月ですね。三期の販売ってあるんでしょうか。

>>365 匿名さん
私はすみふのあまりに自己中心的な販売方法が全てを物語っていると思いますね。住んだ後まで悪夢が続きそうです。
三井の委託管理方式も酷いですけどね。
まともなデベなど存在するのか？
森ビルの評判の良さは羨ましいですが、自分で選択できる代物ではないし。
庶民は安定している中古がこの時代はベターだと思いました。

>>366 マンション検討中さん
是非とも中古にしてください。
宜しくお願い致します。

ここって直接見学に行きたいな、と思ってもオンライン見学会をして話が進んでからじゃないと
いろいろと見せてもらえないみたいですね。
確かに予備知識無しで見に行くと、効率自体は悪いとは思うけど。
ただやはり実際のサイズ感でみたいなと思うし、とりあえずは見に行けるような状況になればイイな。

>>368 匿名さん
見学者の多くは買うつもりのない冷やかしの人が多いのが分かっているので、現地対応したくないのではないかな？敷居が高くなって更に売れ辛くなるスパイラルに突入していると思われる。

>>369 匿名さん
コロナの影響でしょ。

オンライン見学してからでないと見学ができないのは本当ですか？
オンライン見学会の予約ページを確認すると
平日開催ばかりで土日がお休みの人は全く予約できない状況に
なっているようです。

>>371 匿名さん

見学希望が多いみたい。

>>372 マンション検討中さん
見学希望が多ければ既に完売しているかと思います。
実際は、営業からかなり強引に見学に誘導されましたよ。

>>373 マンション掲示板さん
へぇ～そうなんや。

住友のマンションが引き渡しまでに時間がかかる理由は
マンションの引き渡しを伸ばして売り上げ計上を先送りし
利益を調整しているからだそうですよ。
つまり業績が好調なので決算調整をしているという事のようです。

水害が心配

ほんと全然売れないね。
ってか、売る気あるのか！？って感じだよね、この値段。

値段がだめなら用賀に行こう。

リバーサイドは要注意
昨今の異常気象では何が起こるかわからない

>>379 匿名さん
多摩川から500メートル以上離れているみたいだけど、これもリバーサイドって呼ぶのかなぁ。

>>380 周辺住民さん
前回の洪水ではこの辺浸かりましたからね。
毎年毎月、これまで考えられなかったような洪水の話題が増えてますから時期、ここも巻き込まれるでしょう
いくら多摩川の対策しても自然に対しては無力です。
余程の理由がなければすぐ隣で高台の用賀、桜新町を選んだ方が良いでしょう。二子玉川というステータスより、命の方が大事です。

そもそも洪水以来、二子玉川のステータスは無いに等しいからな。逆に用賀、桜新町の需要は上がってほぼ全軒竣工前完売。逆転現象が起こってる事にデベは早く気付くべき。この価格では一生完売しない気がする。

>>382 マンション検討中さん
二子玉川を知らないみたいだから発言しない方が恥かかないよ(笑)
二子玉川は物件の数が少ない（特に新築が少ない）だけで普通に高値で成約でているよ。
ここのマンションの価格が異常なだけ。

あと洪水が2019年の時の事なら二子玉川の被害は極めて限定的だったし
堤防も更にできたからご安心を。
それでも心配なら瀬田やライズとかに住めばいいだけ。

駅まど徒歩圏内で、便利な立地ですね。
二子玉川って人気の地域だけあって、価格もかなりお高い。
便利さをとれば絶対にいいと思うのですが、水害の心配があるんですよね。
どこに住んでいても何かしらあるとは思いますが、悩みどころかなと思います。

>>382 マンション検討中さん
地方の人かなぁ。

二子玉川、相当人気なように思います。
洪水被害があると、一時は不人気になる気がします。

線状降水帯、予想できないですから困りますね…。

人気がなくなったわけではない気はしますけど、影響を受けて安くなるなら、買う側にもメリットがあるのでいいと思ってしまいます。

人口が減ってマンションの価格が下がるという説がありますが、もし首都圏で津波や大水害が起これば、浸水地域の価格が下がり、安全な地域の価格が上がると思います。

今後も増え続けると思われる水害リスクを考えれば川から距離がある事、近年の豪雨で浸水被害が出た地域は避ける事ですかね。
話は変わりますがこちらは売れ残っていても全く値下げされないようですがスミフ物件だからですか？

もう数十年水害リスク水害リスクと言われ続けているけど、
二子玉川に住んでいて一度も実害喰らった事ないのだよね（笑）
もちろん土手の外側に住んだりしないけど、
普通に場所や階数を選んで住んでいれば
自然も利便性も享受できて最高にいい場所だと思う。

渋谷の本社に行くかオンライン40分見学してから会社の「承認」受けてからでないと見学ができないと言われました。同僚に言ったら　その売り方はおかしくない? ､､､ 訳あり物件?､､､ といろいろと言われて。
何で？と知りたいですー

>>390 売り方がおかしい??さん

単純に買う気のない冷やかしが多かったのでは？それで本気度を見たいだけかと
マンション自体は訳アリだとは思わないけど
二子玉川駅前は冠水したので
二子玉川自体は訳アリですね
なかなか駅前は冠水しないので

>>390 売り方がおかしい??さん
今日オンラインで見学しましたよ。
現地でお部屋だけを見るのでなく、概要から建物、立地のポイントをしっかりとお伝えさせてほしいって言われました。コロナ禍でもあるので実際のお部屋の中で長時間説明をするよりもその方がお客様に対して失礼にもならないと言ってました。
このマンションに限らず住友不動産のマンションはみんな同じだそうです。
べつに、このマンションの肩を持つわけではないけど。
説明を聞いたかぎり特段訳ありではないようですが。。。

>>391 通りがかりさん
駅前が冠水した？
当然どこかに写真あるよね？
リンクを載せてください。

>>393 さん
駅前自体が曖昧な言葉で近ければ駅前
駅から見えるところとか何メートル以内って定義はないみたい

>>393 匿名さん
駅前なんか冠水したことないよ。
外国の人だから、分からないんだと思う。

>>394 名無しさん
二子玉川を貶める為なら印象操作してでも！って相当性格悪い人ですね（汗）

えっまじ？高島屋も1F浸水してたよね？
なかなか匂い取れないって店員さんが言ってたよ。

>>397 通りがかりさん
店員さんがそんなこと言うんだ。へえ～

>>398
高島屋が浸水なんてしてねーだろ
まーた江戸川区の荒川河川敷あたりの住民による、嘘八百の歴史捏造だよ

>>399 通りがかりさん
言いがかり付けてくるのは多摩川を渡った先の武蔵小杉辺りの人達じゃないですかね？
江戸川区の人達は多分二子玉川に関心ないですよ。

自分でハザードマップや浸水記録を確認して判断しましょう。
誰でもネットで照会できるので。

ここ、二子玉に超駅近だし、羽田・成田にリムジン出てるし、勤務先の半蔵門まで1本だし、南向きで間取りも悪くなく、何よりも見た目がカッコよくて、タワマンの大袈裟なエントランスが好きではない私にとって控えめなデザインがとってもとっても気に入っていたんですけど‥高すぎました‥目黒のタワマンと比べて、資産性や賃貸に出した時の利回りも違いすぎて諦めました‥3階南向きの2LDKがあと2000万ぐらい安ければ、こっちだったんだけだなぁ‥

現地で実物を何度か見ましたが、全体的なデザインは良いとして、
正面から近くで見ると、部分的にチープに思える箇所があったので
惜しいと感じました。

>>402 匿名さん
2000万も安かったら、小杉よりも安くなるなぁ。

>>402 匿名さん
分かる！このマンション自体は悪くないのだけど
とにかくべらぼーに高過ぎる！

>>405 匿名さん
三茶の三井と変わらなかった気がするけど。
1ldkなんか、去年売ってたもりもとの尾山台よりも安かっよ。どこか会社の担当者さん同士が書き合ってるって聞いたことがある。

ひたすら高いんよ

>>407 匿名さん

いまの相場なら安い

>408
いや、高い

>>409 匿名さん
地方の人なんですね。
40㎡6400万円って書いていあるよ。坪単価520万って安いような気がするけどなあ。

>>410 周辺住民さん

いや高い

ある意味、スミフの値付けは凄いな。
物価高で世間がこのマンションの水準に追いつき始めている。

逆にそうすると眺望が全く期待できないこのマンションの立地条件が残念に思えてきたわ。

>>410 周辺住民さん

高いよ

ここ、高すぎでしょ

>>402
いや、悩む基準がおかしいわ。
ここは住環境的にそもそも目黒なんて汚い＆うるさいから住みたくないという価値観の人しかいないでしょ。

やはり金額高いと感じる方が多いようですね。
このデベで駅まで徒歩4分だとこれくらいはつけるだろうなぁ、という感じではあるんですけれど…
値下げとかはしない会社だとよく耳にするので
駅までに近さにアドバンテージを最も感じる方向けに勧めていくのかなと見ていて思いました。

二子玉川価格だから高いのです。下手したら用賀とかが安いのでは？

シティハウス武蔵野小金井やシティハウス新宿戸山のようなハイグレード仕様だから高いのでは
シティハウスの中でも標準グレードとここみたいなハイグレード仕様がある気がします

>>417
ハザード気にする方は地盤盤石な用賀や桜新町に住んで、たまに二子玉川に来るような生活をしますからね。

新築で販売開始したころは相当高いと思っていたが、今見ると安くさえ見えてしまうので不思議。二子玉徒歩4分で坪500万円台ならスミフにしては良心的にさえ思える。
西小山あたりの駅近物件ならこちらを選ぶ人も十分いると思う。部屋によっては用賀や桜新町でさえこことそれほど変わらない価格になっているのでここは穴場かもしれない。

マンションは安くなるどころか、ますます価格は上昇していっている感はありますね汗
ここはここで売り出し時期からは高いとは思うけれど
それでも突出して高いって感じじゃなくなってきているのはすごいですね…
今後、周りの状況に合わせてもっと値上げしてしまう可能性も無きにしも非ず？

住友はブレないなあ‥

入居（引渡）予定日
2024年4月中旬

2023じゃないのがすごい

2020年11月27日完成済ですよね。
なのに、422さんも書かれていますが、入居は2024年4月中旬。
どうしてなのでしょうか？
中古物件とならないように、完売してから入居開始させるためですか？

ここグッドデザイン賞を受賞したんですね。私の家、グッドデザイン賞を受賞したんだよね。って、言ってみたい！

二子玉川いいですね。

あとから分譲するモリモトに先を越されるだろうなあ。

>>423 匿名さん
私もそこが気になってました
なぜそんなに時期が開いているのでしょうか...?

>>423 匿名さん
もちろんもう住んでいる人もいます。2024年度の売上にしたいからです。

>>2024年度の売上にしたいから
これって面白い話で、ということは、2024年までは売上操作があって「安泰」だということですか？

シリコンバレーバンクの倒産により、米国株、日本株の暴落がありましたが、住友不動産は安泰・・・？

https://finance.yahoo.co.jp/quote/8830.T

年初来安値です。配当利回りが1.82％というのがネックですね・・・低すぎ

グッドデザイン賞受賞した家に住めるなんてなかなかないぞ なんでまだ売れてないんだ？

このマンションが売れない理由は2019年台風が上陸した時にこの建物の近くまで多摩川が氾濫し、浸水していました。近所に住んでいたので気になって見に行きました。二子玉川大好きで子供がいなければ2階以上なら購入していいかもしれません。浸水リスクはゼロではないので子供が将来、相続して住むなら避けた方がいいと思います。

>>431 通りがかりさん
この近くまで多摩川が氾濫していたなんて嘘を書いてはいけない。
あの時は多摩川に近い土手の脇の道路が冠水するまでで終わっていた。
事実は陸閘の下にすら水は届いていない。
あなたがいう事が事実ならこの物件よりも多摩川に近い駅にも多摩川が氾濫して陸閘を超えて水が浸水していた事になる。
繰り返すがそんな事実はない。

2019年の台風による浸水がどの程度だったかは地元の人しか知らない。
私が知る限りあの浸水がどの程度だったのか正確に報道している記事は一つもないからだ。
全て大袈裟に伝えていた。
あなたも嘘をついて自分を貶めないで欲しい。

二子玉川の浸水は事実です。二子玉川のタワーマンションの周りは完全に浸水していました。台風が通り過ぎてから6時間後です。もっとひどかった可能性があります。多摩川の土手の道路は泥がかぶって車が真っ直ぐに走れませんでした。ドイツ車ですが、スリップ防止装置が作動していました。積雪15センチ雪道より滑っていました。ここの土地の取得は災害前なので想定外だったと思います。世田谷区役所か警察署に確認すればわかりますよ。

2019年の台風ではタワマンも浸水したんですか？
現在も台風被害について複数のネットの記事が残っていますが、カメリアコートは被災してしまいましたがプラウドタワー二子玉川までは水が来なかったと書いてありました。

>>434 匿名さん
>431では「「シティハウス二子玉川 ザ・グランド」の近くまで多摩川が氾濫し」と言っているのに
>433では「二子玉川のタワーマンションの周りは完全に浸水していました。」と変えている。
>431の通りがかりさんは嘘付きですね。

浸水しましたよ。

二子玉川のタワーマンションの敷地は高くなっているので直接、被害はなかったと思いますが、敷地の周りは完全に浸水していました。情報ではなく、近所に住んでいたので、見に行きました。疑うのであれば、世田谷区役所の防災課に聞くといいですよ。災害は2019年ですから異動してない人もいるのでリアルにわかると思います。被害者が多いと仕事が増えるので、利害関係者でなければ事実を伝えてくれますよ。

>>437 匿名さん
私はタワマンの周りの話などしていません。

>431では「「シティハウス二子玉川 ザ・グランド」の近くまで多摩川が氾濫し」と言っているのが嘘であると言っているだけ。

このスレではすり替わったタワーマンションの話はどうでもいいです（笑）

私も近くに住んでいて、目撃しました。駅からは坂がなく平ですが、短い坂の所の上まで浸水していたので、驚きました。台風が通り過ぎてから7時間後でしたよ。その後、二子玉川駅側から川を見て、川の水位がほぼ土手ぐらいまでありました。警察官が立っていました。マンション現地から30メートルぐらい離れた所まで浸水していました。二子玉川は人気がありますが、川の近くのマンションは避けたほうがいいですよ。災害リスクがないマンション選びは子どものためにも大切ですよ。

最近はマンション独自のTwitterは更新していないみたいですね…。
ブログの方は久しぶりに更新されているので、参考にするとしたらブログです。
なんだかんだで、二子玉川エリアはそこまで広くないから、
そこまで紹介するものも多くないのかも？

二子玉川で買い物できるの場所はある程度決まっているから、
今まで紹介した分でもうだいたい網羅しているのでしょう＞SNS

この場所自体は台風19号の時は大丈夫だった、ということなんですね？
それならばよかったなぁ。
でも確かに災害時のことは考えないとならないです。

モデルルームの案内、YouTubeでも紹介しているので、わかりやすくていいなと思う。
エアコンが天カセだけど、どの位置にあるのかとか
行く前に予習できるので、当日行くときには動画ではわからなかったところを中心に見ていけばいいし。
モデルルームだとインテリアが良くて雰囲気にのまれちゃうから、客観的に見れるのも良き。

モデルルームはインテリアの雰囲気で盛り上げているところもますからね汗

シティハウス自体が値下げをしないデベロッパーですし、
ここの場合は待っていても下がる雰囲気にはなりにくいだろうなぁ。
この先、この価格のマンションなのでどうやってさらに売っていくのか。
もっとキャンペーンとかがあったりしてくるのだろうか。

二子玉川や武蔵小杉のように川沿いの街は台風による浸水が心配ですね。温暖化でそのリスクが高まっているようにも感じます。

>>447 口コミ知りたいさん

対策している最中のようですね
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin_index134.html

ここグッドデザイン賞受賞してるのに、まだ売れないんですね。受賞してることをアピールした方が良いのでは？

グッドデザイン賞は取りやすいのであまり評価されていないかと。
売り出しは調整していることもあるけど、新築ではなく中古物件扱いなのがウィークポイント。

シティハウスは住友だったはずで、販売時期をズラして、売上タイミングを変えたりしているんじゃないかと思いました。

全31邸、苦戦しているんですか？？
なぜでしょう？？

もし、苦戦しているとするなら、設備がそこまでとか何かしらの理由がありそうです。

>>451 匿名さん
価格と立地のバランスが悪いのでは？

価格はとんでもなく高い。今ではそこまでひどい水準とは言えなくなってきたが
竣工当時は馬鹿じゃないの？というレベルの坪単価でリリース。

立地は二子玉川駅徒歩4分というカタログスペックは完璧なものの眺望は全く良くなく、
眼前には建替え後には更に上に伸びる見込みのコートハウスが鎮座している。

個人的にはここの元の地権者やどうしても引越しを急ぐ人以外に魅力を感じる人は少ないのではないか。
むしろ数年待ってコートハウスの建替え後を狙うのが良いと思う。

駅に近い場所を検討してる人の場合は、そこまで帳簿は求めないだろうな…とは思う。
だからここみたいな低層なマンションも十分需要はあるとは思うのだけど、
なによりもやっぱり高すぎると感じる方が多いのでしょうね。
駅まで5分かからない低層マンション、となると
財閥系はかなりの値付けをするだろうなとは思いますが…。

設備仕様を見ていると、シティハウスの中ではグレードが高めのものを使っていると思う。それで物件価格の高さへの意味を補強している感じだろうか。にこたまは、なんだかんだで人気があるから、この価格帯で買ってくれる人がいれば…的なかんじなのかも。体力がある会社だから、売り急がなくてもいいのだろうし。