ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

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水没物件だけに釣られてしまったか！

需要ある所に人は自然と集まるから変な奴も来るのはしゃーなしなんだが、ネガキャンのやつは自己承認欲求が高くて正直同情するレベル。
やってる事が何の意味もない事に気づけ。
暇つぶしなんだろうけど、しょーもな過ぎるぞ。

3ヶ月で100戸契約
順調なんですかね

この立地なら完成したマンションを見て決める人が多いだろうと思ったら想像以上に売れてるのね。

一期あたりの供給戸数が規模に比べてこんだけ？って思うくらい少なかった印象。
そんなに急いではないのかも。周知をしっかりやっていくのかな。

周りの環境を鑑みると一度に多数の人を惹きつけるような魅力はないので驚くような売れ方はしないのでしょうけど、何だかんだ言って価格は安いですよね。南北線の駅徒歩６分というのも、まぁ、通勤しやすいこともあるので、三菱というネームバリューと合わせて徐々に売れて行くのでしょう。23区の徒歩圏内マンション、大手デベでこの価格は昨今の市況では底値に近いですから。

手付払ってキープはして中古も探してるけど5000万以下だと中々良い物件がないんだよね。

住宅ローン控除できないほどの年数落ち…都心からの距離及び駅距離がこことそれほど変わらない…小規模…面積が一回り小さく…修繕積立高すぎ…etc
都心だったり駅前だったりでも懸念が二つ三つ出てくるし
23区南北線6分新築大規模三菱のここで良いかーってなっちゃうよね。

水害とか危険とかどうでも良いから有益な物件情報をくれ（笑）

北区のホームページにもこんな資料がありました。
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/kasen/documents/kitakusuigaisui...

確かに平成18年以降に浸水の履歴は見つからないのですが、排水設備の増強を行ったなど何か対策を行ったなどの情報も見当たりません・・・
どなたかご存知ありませんでしょうか？

排水設備の増強工事はアチコチでやってたはずです。
北区役所に問い合わせたら詳しく聞けると思いますが。

大規模開発だと都下水道局に開発・大量排水協議ってのが必要になって世帯が増えるから排水量を協議して抑制するってのが目的なんだけど、金がかかる雨水浸透施設や貯留施設の設置は個人案件だとお願いが難しいから大手デベに協力をお願いしてるって面もある（笑）
一定規模以上のマンションを買うってことは行政の雨水対策に直接お金払って貢献してるんだよね。
何故なら自分の敷地に降った雨水を浸透させ抑制するってことは自分の身を守ると同時に公共下水道管の負担が下がることで地域の浸水対策にもなるって論理。

マンション敷地内の浸水は敷地が道路面より下がってないかつ地下階がない限り基本的に心配しなくて良いよ。マンションは一軒家、小規模アパートより雨水の許容力がはるかに高い(指導通りに建築してれば)

例外は道路が浸水しちゃうような場所で、当たり前だけど敷地が下がってなくても道路に排水しきれない分が来る可能性がある。(ここは公開されてる下水道台帳を見る限り下水管の能力に問題なさそう)

この辺は土木建築関係でもめちゃくちゃマイナーかつ専門的な分野だから設計屋上がりとかでもない限りMRの営業さんに押さえとけというのも酷だろうね。

荒川氾濫シナリオ、隅田川氾濫シナリオともに、ここが浸水するような大災害なら東京駅あたりまで甚大な被害が出る。
江戸川区なんて一面水浸しだ。
そんな大災害は言葉通り1000年に一度だと思う。
武蔵野台地に住んでいたって、そんな大災害からは無縁じゃない。
だったら、浸水被害前提で安い物件を買うのは悪い選択じゃない。

申し込みしました！
午前中は予約が全部埋まってて結構若い家族が多かった印象。
5000万以内、新築、中古なら10年以内、大手町までの通勤時間、等の条件で色々探してましたが、ここより安いとこはほぼなかった。あったのは、小規模の物件がちらほら。
駅徒歩6分だし、何より新築大規模で5000万以内で買えるというとこが決めてでしょうか。
まあ、気に食わなかったら、何年か住んで売ればいいなと。実際に電車で志茂駅まで行ってみましたし、住むことをシュミレーションできたので、申し込みしましたー

>>2071

大手町まで通勤ということは、後楽園であの長いエスカレーターを使っての乗り換えか。
そういえば、あのエスカレーターに早く家に帰ろうこのマンションの広告いっぱいあるね(笑)

大手町通勤だと丸ノ内と東西で選べるからいい方だと思う。

自分の場合丸ノ内で降りると地下は遠回りだから外出て都合五分くらい歩くけど東西線だと改札でて1分くらいでつく。
逆もまた然りな訳で

乗り換えなし沿線のがいいのはそれはそうだけど考え方によって乗り換えデメリットは軽減される。

丸の内線、東西線で歩く距離って違いますよね。そして東京駅からも丸の内、1駅だから歩けるという。過去に東京駅の地下を歩いている人を尊敬して見ていました。

志茂駅、南北線で何の駅があるのか調べてみたら、駒込や東大前、飯田橋、永田町、六本木一丁目があります。
子供が東大に進学したとしても南北線で1本で行けると言えそうですよね。

マイホーム購入して、新居ってなんだかいい響きです。

東大に入学しても一、二年生は目黒の駒場キャンパスだろ。
南北線じゃあ行けねえよ。

今分譲中の23区大規模、葛西のバス物件が好調みたいですね。
スケールや長谷工のコストカットによる低価格は似ているけど周辺環境は真逆だよね。
駅近だけど何もない志茂、バス物件だけど隣に複合施設、銭湯もある葛西
不人気路線ゆえ混雑率は余裕のある南北線、主要駅に直通し朝は殺人的な混雑率の東西線

よく見るとバス物件とは言え中々実利はありそうで納得しました。
僕は揺らぐほどではなかったですが、もしシャトルバス使おうとしてる人がいたりするなら初めから運行本数の多い路線バスが近くから出る物件でいいとおもいますね

高いね。冷静見るとね。ただ埼玉のタワーとかさらにあり得ない高さ。
そう考えると相対的にここは買い得になる。

>>2076 マンション検討中さん

私も葛西の物件は迷いました。葛西臨海公園も使えてるのでディズニーランドも近く、マンション自体のコンセプトにも惹かれるものがあったのですが、やはり駅からの距離は妥協できなかったですね。通勤は日々の出来事なのでそこでストレスを感じるような住まいは厳しいです。駅力はなくても通勤にストレスがない方が私としては優先度が高かったです。

ここで葛西持ち上げるのは変だけどバス停が目の前にあり、通勤時は家出るのに時刻表を気にする必要がないくらい本数があるのは中々便利なのかと思います。

ただ、新築時はデベが大々的にアピールできるから良いけどやはりリセールはかなり苦労しそうな感じはしますね。

>>2072 匿名さん
私は、飯田橋で東西線乗り換えですね。
今、小田急を使ってるので、やはり地下鉄は時間がかかりますねー。志茂駅のホームから地上改札まで3分でした。飯田橋での東西線乗り換えも3分でしたね。

>>2076 マンション検討中さん
そう、志茂駅はまぢで何もない。そこはマイナスだね。でも西友ネットショップとの契約があるから、その点は良いかと。ネットで注文、その日に受け取り、という生活スタイルになるなー

>>2078 匿名さん
志茂の駅力というより、東京メトロで一番使えない南北線のみという所に迷いを感じる。
乗り換え必須な上に、不便な乗り換えもあるし。運行本数もメトロ一少ない。
通勤場所によってはかなりストレスになるかも。
今後北区にはまだまだ新築マンションが出てきそうだし。なかなか決めかねますね。

>>2082 匿名さん
あせらなくても、ここは竣工後でも販売しているので大丈夫です

ここの販売ターゲットは無知な一次取得者。
なんで安いかを考えるべき。

安物物件と割安物件の違いわからないかな。

>>2085 匿名さん

わからない。
教えて〜！

>>2085 匿名さん

あなたはどう考えるの？

そもそも売る側が最初から安物シリーズで作りこんできてる時点でお察し。

港区に住んでいますが別にその名前で得することはないですし（逆に皆に変に思われるだけ）、気軽に買い物や食事できる場所も非常に限られているので、北区だからって劣等感を感じる必要は全くないと思います！

>>2088 匿名さん

安く作ってるから安い、なんてみんな知ってると思いますが、貴方がここが割安ではないと主張する考えの説明になってないですね。
安物と割安の違いが分かってないのでは？

割安かどうかなんて、各人が判断することだし、それぞれの評価軸も違うし、他人がどうこういうものじゃないよ。

GWも終わりますが、何か動きありましたでしょうか？
ホームページも更新されていませんが、そろそろ部屋も埋まって来ましたかね～

ここは皆さん広さ的にはどうでしょう？
なんとかギリギリって感じですか？

家族の人数と、どの部屋を契約するかなどにもよるかと思いますが、4人家族でギリギリぐらいではないでしょうか。少し狭いと感じるかも。

モデルルームが広く感じるので、それより小さい部屋を契約したため、少し不安はあります。ただ、モデルルームで少し時間をもらい、自分が契約した部屋の間取りと照らし合わせながら検討しました。営業の方も、親切に、このへんが無くなるイメージですと、実際に立って壁のシミュレーションを一緒にしていき、決断しました。

一番割安感のあるB棟(西向き)のお話だと思いますが、たしかに60平米代の3LDKというと手狭感を感じますよね。

自分は割安感で納得して買いましたが、広さにこだわりがあるなら大きめのプランにした方が後悔がないかと思います。

とはいえ70超えの部屋は割安感が減るのでジレンマなんですよね。後このくらいの面積でなら個人的にはゆったりした2LDKのプランが欲しかったです

>>2095 匿名さん
ありがとうございます。
その通りで、ジレンマですね。
それならば他の埼玉あたりでもう少し
広いところも視野に。って感じです。

あとは管理費がやはり少し高いと
感じています

リビングと隣の洋室との仕切りを開けたままにすることで、リビングだけは広く出来そうですね～
ただ、部屋のサイズが手狭なのと、一部の部屋では仕切りが完全に仕舞えませんが・・・。

シャトルバスがすぐ廃止されるでしょうから管理費は予定より安くなりそうですね。

シャトルバスやるなら土日もやってほしい

>>2099 匿名さん

使わない人の意見がある程度通ったとしても、できて一回の利用料金の値上げくらいでしょう
公共交通機関が何かしら改善するとかならまだしも、環境も何も変わらないのにすぐ無くすことなんてできないと思います

無くすことでどの程度管理費に跳ねるかで決まるかと。

>>2093 マンション検討中さん
新築マンションを見学してここは三番目でしたが、どこの間取りも各部屋の広さも設備も大して変わりませんでした。価格などの条件を全体的に比較した上こちらが一番良かったので契約しました！

ウィルローズ王子
オープンレジデンシア王子
オイコス
エステムコート西川口
あと川口二件
みて
エステムコート西川口にしました。

ウィルローズかエステムコート西川口でめっちゃ悩みました。

オイコス自分なりの評価です！
参考になれば…笑

よかったとこ
大規模
ディスポーザー
共用施設

きになったとこ
地盤低いらしく、水関係の天災リスク
マンション入口まで遠いと結局体感駅徒歩10分よゆーで越える…
シャトルバス…→使い勝手がよくなればいいかな
設備いまいち個人的に好みでなかった…西川口とどうしても比較してしまって…
次に売るときに苦戦しそう…
周りの街並み、周辺道路、マンションまでの導線に魅力的な店が現時点でない…
住宅街がそもそも…

思い付くかんじで書いてたらマイナス感がすごくなってしまいました…すみません！

ここが住みたくない街で屈指の悪名を轟かせている西川口に負けているとか絶対に有り得ないわ。

>>2105 匿名さん
世の中、自分とは価値観の違う人のほうが多いと思ってないと市況とか相場読めないよ。
2104さんの書き込みは、私の価値観とも違うので大変参考になる。

治安の悪い西川口に水没地域の赤羽志茂。
そんなことは皆んな分かってる。
ここで西川口の悪口を言うのも、赤羽志茂の悪口を言うのもマナー違反。
もっと有益な情報交換にしたいですね。

近くのマンションに住んでますが、オイコスが出来て景色が悪くなったのと暗くなったのと、
風がすごいので別のところに引っ越すことにしました。５００世帯が引っ越してくると
周囲の行政環境も変わりそうなのも心配。なお工業地帯なので、周辺にそれほど
配慮せず合法的に建てられたマンションがオイコスです（階段の位置調整ぐらいはしてくれた）。

・参考になれば
■車があると便利な場所、自転車は家族分必要
小学校　：なでしこ小学校は２０１８年４月に新築になった。地元の人が多く
　　　　　人柄が良い子が多い（オイコス住民が増えたら、どうなるのか？）
スーパー：スパーバリューが自転車圏、後は車で　ＯＫスーパーか赤羽駅の下のスーパー
■電車は、南北線（歩き）か赤羽駅（駐輪場はまだ空きがある）
朝の通勤時間の南北線の上りは、人の壁が出来ていて、乗るのが大変。王子駅まで混んでいる。
南北線は、ほぼ事故がないので、朝遅れても数分遅れ程度の運行状態
赤羽駅まで、実歩行２０分、自転車１０分程度。赤羽駅が起点なら、ちょっと遠い。
■水没の心配
十数年前の水没があって、ポンプの能力を上げたらしく、それ以来大雨でも大丈夫だった。
あまり心配しなくてよいのでは？ただ、オイコスらへんが一番低い地区か？
■公園はいっぱいある、浮浪者が生活できることがなさそうなので、赤羽公園周辺より
　浮浪者は少ないか、ほぼいない。公園は、夜は鍵が閉められる。
■志茂商店街はあまり活況ではない
■北区は、子供の医療費無料など　子供に手厚い保護がある。
■図書館が遠い。区役所は王子。　出張所は　赤羽駅近く。

その他の論点
■建物の高さ４５ｍで１５階建て
■東側に学生寮建築中
■自転車置き場の数
■駐車場の数、１２２号線からマンションまで道が狭い。
■一方通行が多い地区
■川沿いの道は１２２の抜け道　救急車・消防車の通り道
■風の強さは半端ない。冬の風の強さは心が折れる
■スカイツリーからの電波は強い。
■犬の散歩で、道は＊＊が落ちてたりする地区
■猫がいっぱいいるので、癒やされる
■蚊がいる（当たり前なのか、川が近いからか、風で運ばれてくるのか？）
■夜　虫がとにかくいっぱい　ガラスに張り付く。河原があるからか。
■河原が近いので、散歩やチャリダーには良い。桜並木が有りきれい。
　バーベキューが有料になったのが少し残念

貴重な意見をありがとうございます。
敷地近くに、若干家屋が残っておりますが、結構近いのが気になりますね。
お互い仲良くやれればいいのですが。

2108さんの意見は大変参考になりますね。
ちなみにここはまだ値引の話はないですよね。

ないと思います。が、わかりません。
基本的には竣工前はないと思っていますが。あるもんなんですかね？

大手のデベなら、完成前の値引きはないだろう。
スミフは竣工後も値引きしないので有名だしね。

南側はまだ出てないみたいですが、やはりもう少し高くなりますかねー？

北区で賃貸居住中です。先日、モデルルームに行ってみました。団地も多い北区で増えつつある「大規模マンション」で比較した場合、資産価値としては、駅近スーパー併設のガーデンズ東京王子より下で、今後建設予定の豊島五丁目団地前のイニシアや足立区のファインシティより上、という印象です。

”一長一短の標準的な大規模マンション”。だから、オイコスシリーズなのであり、価格もお安いのだろうと思います。

では、何が長短なのか。あくまでご参考までに書いてみました。

【短所】
・志茂駅周辺の商業施設が弱い（122の東側＝オイコス側にはスーパーなし。西側にはイオンとスーパーバリュー）
・いわゆる「沖積低地（堆積して間もない若い土地）」で特に一戸建ての場合は地盤に難あり
・リバーサイドなので、都心と比較すれば虫が多い
・河川氾濫のリスクはあるが、あそこが決壊したら東京中水浸しなので議論が分かれる
・木蜜地域のため一戸建てのある122側は河川側よりかは延焼危険度が高いか

【長所】
・駅周辺が住宅街メインのため、治安や雰囲気は赤羽や東十条より良い
・公園や児童館、体育施設が多い（公園や赤羽体育館、げんきプラザ→都内で唯一のウォータースライダー付きの室内温室プール）
・徒歩1km圏内のスーパーはイオンとバリュー。「野菜鮮魚」はバリュー最強。イオンは古いが２F西松屋の品揃えは何かんだでいい。
・荒川河川敷の自然環境が豊か。土日はランニング/チャリ/犬の散歩の人が沢山。赤羽桜堤緑地は区内屈指で近所のおばあちゃんもイチオシ。
・部屋によっては富士山あるいはスカイツリーが望めるかも（こればかりは完成しないと不明）
・大規模ならではの共用施設（カフェ、ブックラウンジ、コンシェルジュ、洗車スペース、エクササイズルーム、公園、青空市場など）

という感じです。

【まとめ】
・地盤は支持層まで杭打ちなので建物自体は心配なし。ただし、それ以外の敷地は別。液状化は3段階中、真ん中の「液状化の可能性がある」地域。
・共働きで夫婦共に多忙なご家族には少し利便性が低いと感じる物件。そこを赤羽シャトル便や西友ネットスーパーでカバーできるかは試してみないと何とも。
・それでも厳しいという方々はやっぱりガーデンズ。そのぶん価格帯も圧倒的に上。併設のサミットもお値段やや高め。でも惣菜美味しいしや品揃えもいい。
・ただガーデンズ最寄の東十条＆王子神谷と赤羽では、商業規模は転地雲泥の差。オイコスは赤羽まで徒歩20分（LALAガーデンまでだと13分くらい）、自転車7-8分くらいなので、一応赤羽生活圏内。ここは評価が分かれる。
・豊島4丁目のイニシアはスーパー併設だけど、王子駅という中途半端な駅からでさえ遠いので個人的には選択肢外。
・子育てや休日/仕事終わりの過ごし方重視で、むしろ駅前よりも住宅街、というご家族には、オイコスはフィットするのでは（東十条駅や赤羽駅周辺は、決して雰囲気がいいとはいえない）。
・学区については、小学校は「なでしこ小学校」、中学校は「赤羽岩淵中学校」での学区だが、双方評判はいい方。
・ちなみに、モデルルーム２Fに貼ってあった契約者の声はほとんどが北区在住者でビックリ。地元民的には狙い目なのかも。
・あと、2108さんも書かれていましたが、車があればかなり便利。環七や首都高インターも近く、北関東方面のレジャーにもアクセスがよい。あと巨大な川口アリオまで車で15分。基本、何でもある。
・最寄の南北線については議論が分かれるところ。都心へのアクセスは1回乗り換えが我慢できる人は許容範囲。通勤時間帯は混んでいるが、混雑の長さ/客層/遅延頻度も含め、総合すると京浜東北線や遅延常習の埼京線よりはマシという印象。
・ワークライフバランス、家族にとっての自然環境、開放感などが重点要素で、繁華街や都心のコンクリートの森はちょっと･･･という方には価格帯も含め、納得できる物件なのかも。
・以上を踏まえると、いわゆる「早く家に帰ろう」というキャッチはよく考えたなと思う。

徒然なるままに書いてたらこんなに長々と。失礼しました。

そこまで都内の利便性を求めない人であればって感じですかね。立地等含め。

実際の設備についてはやはり、値段なりな感じがしました。
共用設備がかなり多く、その分管理費がかなり高くなっている印象でした。将来の修繕費もきになりますね。
オハナのような、一律にしてくれれば良いのですが。

そうですね。いわゆる都内の「利便性」という意味ではそうなのかもしれません。

ただ、東京都のと周辺県、23区と多摩地域では、行政サービスに差があるように思えます。

例えば、北区は入院費が高校までタダ。これはかなり助かってます。ちなみにこないだ子供が1週間くらい入院したのですが、助成なしだったら確か40万…ゾッとしました。あと、北医療センターは夜中含め小児科の救急外来やってて高熱の時は相当助かってます。他区、他県はどうなんでしょうか。

管理費は確かに高めですよね。これはランニングコストになってしまうので、資産に対するローンの返済と性質が異なるなるので、価値観が別れるように思えます。

修繕費は5年後、10年後で上がっていくようですね。ただ、修繕費が安い物件は3・11の時に大変だったところもあったようなので、首都直下を想定すると仕方がないのかなと感じました。

ここは買っちゃだめなマンションな気が…
北区ってのがせめてもの救いかな…

そうですね。
失礼致しました。
蚊とかこばえとかおおかったらいやですね…

買える値段、ということが何よりも重要な人も多いからね。

買える人が多いということはそれだけ需要があるということ

北千住とか西新井とかのここ十年余の騰落の変遷を考えると、ここの見方は変わると思う。

>>2120 匿名さん

西新井の新築覗いてみましたが信じがたい値段ですね。。ここが物凄く良心的に思えてきた。

ランニング中の土手から。結構スカイツリーが大きく見えて驚きました。

手前左がお隣のアクアリバージュで、その横にフォーススクエア。ハセコーのマークがあるのがサードです。アクアとフォースの間にツリーがドーンと。

フォース、サードの河川側上層階だとツリーが見えるのでしょうか。とくにフォースはバルコニー前がオイコスの敷地空いてるかつ8階ある学生寮より上の9階以降は眺望がいいのかな。

不動産インフレの結果
低設備使用の安普請物件にも関わらず
勤め人が一馬力で買える値段ギリギリ。
金融緩和のせいでマンション価格が騰がり過ぎた。
今は買い時ではなく売り時！

せっかくこ大きな買い物なのに、廉価版の公式レッテルが貼られてるというのは買う気は削がれますね。。

確かに6538万出してもセカンドラインです！
と自ら名乗ってる物件名。契約者かわいそう。

デベ側がセカンドラインを作る意義は？
ここはセカンドラインでいい客層だと
線引きするラインて地域や駅力？
北区、南北線、埼玉の一歩手前だからセカンドライン？
デベは住む人を最初から蔑んでるて事？
客扱いされてない。ひどいなあ。

ブランド気にする人が買う必要もない仕様と立地だし差別化は図れてるけどね。
やけに豪華なエントランスとか大理石にしなくて良いから買える値段にしてくれっていう庶民の声があるのも事実な訳で。

様々なコストカットがされる中、食洗標準、ソフトクローズの引き出し、多めの収納など実用的な仕様が確保されてるのは良い。

いや普通は立地仕様環境と価格のトレードオフで物件決めるだろうし、正直ブランドのレベルとかにこだわれる上級市民さまは羨ましいですけどね。なんでこんなとこ見てるかは知りませんが

「宮本から君へ」を見ていたらなんと志茂が 笑

もう一枚

セカンドラインね。どこからどこまでがファーストラインか知らないけど、設備や仕様がオイコス以上で値段積まれても、逆に買う気削がれる。

個人的な印象ですが、ここはまさに「質実」。皆さん言われてる通り、立地的にも、仕様的にも、実用を考える購入者・生活者にとって妥当なわけで。

当然、その方が中間層からの需要もあるし、今後の価値も安定しやすい。実体経済ですよね。

そういう意味で考えると、先ほど買い時売り時の話題が出てましたが、ここは金融経済の次元で論じられる物件とは毛並みが違う物件だと思いますよ。

購入希望の方は消費税のアップを考えて時期を決めて下さいね。
近くの大型マンションを購入した時に
聞いて話ですと、その頃も増税の話が持ち上がり、三次位に別けて最後は増税に合わせて販売の予定でしたか、増税が延期になら時期を早めたようです。
販売価格の2%は大きいですよ。

購入価格すべてに、消費税はかからないですよ？

消費税は建物部分にしかかからないですが、マンションは総価に対する建物部分の割合が高く七割くらいはあるものだと思います。
その部分2%変わったら大きいですが、一応すまい給付金の額も上がるので急変是正はされてます。

とはいえ所得に応じて給付額は変わるため、ある程度の所得があれば雀の涙or不支給になりますのでご注意を。

いないことないんじゃない？僕がそうだし（笑）

他にも頭金を地道に貯めたけどそんなに所得ない方や世帯年収はそれなりでも所得要件は個人ごとだったと思うから20代の共働き世帯とかそれなりに対象なりそう。

駐車場は何台分あるのでしょう。
ここは都内でもバスの便も悪いこで車必要な場所ですね。
その為か駐車場代もマンション住民利用でも高いですね。
世田谷より若干安いけど。

ファインシティ王子神谷の方がコスパ、住環境、交通利便性が上ですし1500万も無駄に高く買うくらいならファインシティ王子神谷をお薦めしますね。

最寄りの王子神谷駅まで、橋を登って下って、20分近くもかかるんですけど…。しかも足立区。設備も一段下（床暖なし、浄水器なしetc）。周辺にスーパーもなし。ファインシティの住環境も交通の利便性もオイコスと比較対象にならないほど悪いんですが。

ファインシティ王子神谷は比較にならないかと。
同価格帯ではどこですかねー？

>>2139 マンション検討中さん

価格未定ですが、ウィルレーナ東十条 3LDK 70越え。
場所的にガーデンズと同価格くらいで来そうですが。

同じく大規模の城北地区だからグランドメゾン新江古田が比較対象でしょ！
1000万値引きあれば買いでしょ。

たしかに、そろそろ値引きしているのでしょうか？

六郷土手のプラウドシティの板では城北を思い切りバカにしてました。バカにされるような事は無いと思うんですけどね。

>>2143 匿名さん

六郷住んでたことあって、今は王子に住んでるけど
目糞鼻糞だよ。大して変わらん。

クソ売れてないねw
瞬間蒸発とか煽ってた奴、おりゅりゅ？

志茂ってまじで人気ないよね
設備も安物で価格抑えてるのに、売れないって
こりゃぁ、10年後に売りたいと思っても売れないわw

契約しました。いま検討されている方に参考になると思いますので経緯を書き込みます。

◆リスクヘッジ
川沿いなので気になるのは、地盤や水害リスクですが、都庁担当者、建設業界と仕事をしている友人にヒアリングした結果、この位置とつくり、パークハウスレベルの物件であれば、十分リスクヘッジ出来ていると判断し、手付金を振り込みました（笑）ここは最後まで気になりましたね。

◆比較や立地
ガーデンズとも相当迷いましたが、価格帯の違いもさる事ながら、この辺りで生活してると、買い物は東十条だけだと事足りず、結局ある程度の頻度で赤羽に足を延ばす事になります。また、小さい子がいるので赤羽や東十条に近過ぎても買わなかったと思います。そうすると、志茂や神谷辺りは結構いい位置。ここは地元で生活や子育てをしないと中々見えずらい点で、地元の契約者が多いという話もうなずけます。

◆仕様や施設
生活の質を高める床暖、浄水器、食洗があり、パークハウスブランドに高級感よりも安全性や実用性を求めた私としては、十分なものでした。色々とマンション見ましたが、共用施設も含め、中々この価格帯でこのレベルの物件はなく、将来の資産価値を考えても、少なくとも下がりはしない、という判断です。（1000年に一度の荒川氾濫で、東京中が水没したら別ですが）逆にこれ以上高級になってもそこまで求めないし、高価格帯の物件を買っても騰落に気を揉むだけという印象です。

◆デベロッパーの販売姿勢
立地とリスクをクリアした上で、結局、仕様に見合った価格（全くもって割高じゃない）だったと言うのが大きかったわけです。
これは完全に推測ですが、三菱地所も後半値上げしても完売できたガーデンズで、ある程度の利益を得たため、オイコスは標準的な利益を上げれば問題のない事業に位置付けられてるのではないでしょうか。デベロッパーとして、都内のエリア毎に当期ごとの利益目標があるのは当然ですから。また同時に、ガーデンズ後の購入者に対して、利益重視で攻めたら失敗するという経営判断もあったのだろうと思います。従って、HPに価格表を公表して納得感のある価格帯を最大の売りにして着実に売っていく。その中で手堅く契約を勝ち取り、手堅く利益を得ていく。モデルルームも駅近というよりは、地元の人間が行きやすい場所に構える。こんな三菱地所の姿勢を感じました。これは購入者からしたら決して悪い話ではありません。
こんな分析もあり、契約に至りました。ご参考まで。

契約おめでとうございます。
まとめると、リスクに対して確たる根拠は無いけれど、まあ大丈夫でしょうと考え、価格が人気のガーデンズに比べては安いという理由が決め手になったという事ですね。
三方を川に囲まれているのは、逆になかなかの希少物件です。
というか、今時の物件で床暖等が付いていないのは聞いたことないですがw
また、ディベの利益や販売背景まで慮るとは素晴らしいお客様ですね。
残業お疲れ様でした。

ちなみに、先々月から定期的に公式HP見てましたが、ある部屋がずっと契約済みだったのに、さっき見たら売り出しになってました。なんでやねんw

>>2149さん
そちらこそ、残業お疲れ様です！

（必死なところを見てるとファインシティの営業でもされてるんですかね）

リスクに対して確たる根拠はない？→都の役人や利害関係のない人間から専門的な知見を取り入れた上で判断したんですが。

三方を囲まれてる？→どこの物件見てるのですか？ネットはよく見るのにGoogleマップも使えないんですね。ファインシティとは違うんですが。

残業お疲れ様でした？→私は業者でも何でもありません。事実として契約したんですが。あくまで参考になればと思って書き込んだまで。

床暖等ついてない物件聞いたことない？→床暖あるいは浄水器のない物件なんていくらでもありましたが。

契約済みが売り出しに？→普通にローン通らなかったんでしょ。

あなたのような人間的にも知的にも水準の低い方が、マンション購入の参考となるべき掲示板に書き込むことは社会的損失です。事実と異なる内容も含めた書き込みがあるため、削除要請します。

2149のように明らかな悪意のある方は、どうぞ別のところでご自由にネガキャンなさって下さい。推測と嫌味が入り混じった書き込みほど不快なものはありません。消えてください。

長谷工施工じゃなければ、もっと良かったのに。

>>2152 匿名さん

長谷工ではなくどこなら良かったの？

このエリアって、商店街がさびれてます。
私が越してきた15年くらい前はよかったのですが。
駅前でないとコンビニすらない。
あと、クリニックが歯科以外皆無。
このへんが痛い。

私は志茂駅徒歩2分のところに住んでいるので「駅近！」と感じ、満足していますが、住宅地を徒歩6分だと、結構長く感じるかもしれません。

昨年、神谷3丁目に「赤羽体育館」ができたのと、毎年10月の「北区花火会」が目の前というのが、いいですね。

追記です。

この売り出し価格を見ていたら、「戸建て」も検討の余地あるかも。
志茂や神谷なら.....。

一昔前は一戸建て ＞ マンションという時代がありましたが、セキュリティ、災害、清掃を含めたメンテナンス、共用サービス、24時間ゴミ出しOK、部屋の寒暖の差がなく冷暖房を使う頻度が少ない、などの諸々のメリットを享受できることから、一戸建てよりもむしろマンションを選ぶ人が増え、マンションのほうが高いケースも多々あります。一戸建てかマンションかの選択は地域や経済状況を踏まえた総合的な価値判断で決めればよりことかと思いますが、私はマ断然ンション派です。

この立地は地震にしても火災にしても水害にしてもマンションだから安全が担保されるのであって、戸建てで住む気は全くしない。

>>2158 匿名さん

激しく同意いたします。ここで戸建は怖い。
モデルも行き、「ちょっといいかも」なんておもいましたが、現地周辺や現地から駅まで歩いてみたらテンションがダダ下がりました。