エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート3

>>700
「大型テーマパーク」ならセーフ
エアーズガーデンの公式もそうなってるよ

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>>699
ほんとにそうならいいんだけど、そのさいとはあくまで予想。
過去に出した儲かる確率と実績の付き合わせての検証はやってないから、その予想がほんとかどうかは分からない。

資産価値が高いのに、エアーズの新築賃貸は借り手がなくて2万ほどすぐ値下げしたよね？それが現実。

ここは駐車場と眺望を気に入った人が、部屋の狭さや幹線道路沿いの騒音、空気や、駅から遠いことは度外視で買うマンション。

資産性は二の次だよ。
民泊用限定なら、当面は資産性は高いかもね。

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>>701
エアーズの公式の場合は、HPに大々的にTDRと表示すると提携していると誤認させるおそれがあるからでしょう。
いくらなんでも、どこそこが近くにあると普通に名称を書いただけで問題になるとは思えない。過剰反応ですよ。

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ここの物件の掲示板が異様に盛り上がってるのは何故なんでしょう？

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何故そんな物件に4600万～の値段が付いて、それを買う人がいるか、考えたことはあるのかい？

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なんだかよっぽどお客さんを取られたくないようで必死ですね〜(^_^;)

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>>705

新築で駅から近くて広くて4600以内ってこの近くにありますか？

もっと都心から離れないと無いような気がしますが。。。

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>>709
価値観は人それぞれだよね。ここが広いと感じる人もいれば、広さを重視しない人もいる。
当然ながら広さ設備だけじゃなくて、地縁、街の雰囲気、学区の評判、周辺施設、買い時…などあらゆるものを天秤にかけて決めるんだよね。
このエリアでこの規模の新築はここしか買えないの？と聞かれれば答えはイヤオ

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う～ん・・・また一部のネガが連投している気がする。。
買えないわけじゃなくて、4600万円でも買いたいと思ったのだからそれはそれで人それぞれの価値観だからいいのでは？

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多くの人に検討されているからこそ掲示板も盛り上がるんですよね。ポジティブな意見もネガティヴな意見もあり。
こう書くと、こんな立地の悪い狭いマンションなんか検討に入らない！なんて反論がすぐに書かれそうですが、現にあまり注目されていないマンションのスレッドは滅多に書き込まれません。

このエリアでの稀少性が高いので価格が高めなのは致し方ないことかなと思いますし、注目されていることは間違いないマンションですね。

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ようは資産性は無視して、この値段でここを買いたいと思う人がいる。
そういうことでしょ？
買いたいと思うひとを止めることはできない。

ただ、ここを擁護したいあまり、資産性もあるとかいいだすから、嘘臭くなる。

資産価値なんか考えなくていい、ここにすみたい、ただそれだけ、それで良いじゃない。

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No.714
資産性無視？
誰も無視などしていませんよ…

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連投失礼します。資産価値を測るモノサシを駅からの距離しか持たない方々には何を言っても理解不能でしょうね。
No.699のソース見れば気付くと思うが資産的価値とは需要供給のバランスです。

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この値段でここを買いたい人がいるか否かが即ち資産性ですよ

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資産性の高い物件とは、
すぐに貸せる、すぐに中古が売れる立地にあり、
かつ、高く貸せる、高く売れる物件のこと。
駅近もしくは希少なエリアの物件だね。

新築の需要のあるなしではないよ。
資産性は中古になって初めて分かること。
年数たってからのお楽しみ。

このエリアの需要自体を否定してはおらず
最近の相場高騰で新築の高値はしょうがない。

ただ、狭く高い部屋が中古で貸し売りするときに
新築のバブル割増分を上乗せした割高価格でも
すぐ借り手買い手が付く位魅力があるかということ。

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年数が経って、いつか駅前のエステートやエルシティなど新浦安の発展を支えてきたマンション達が老朽化する時代が来る。しかしそれらの建て替えは容易ではない。
そうなったときにエアーズガーデンの中古市場はどうなるか。未来は誰にも分からないね。
まあ資産性なんて住宅選びの数ある要素の一つに過ぎないよね。
ここは周辺施設がとても素敵だと思うよ。

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賃貸に出てた部屋は借り手ついたんでしょうか。

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No.720
1９万円で纏まったようですね。

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まだ募集中のように見えますが纏まったんですか？

当初賃料21.5万を19万にディスカウントしましたが、
敷金礼金がそれぞれ2ヶ月、1ヶ月のままなので
敷金を１ヶ月に減らすかもっと賃料下げないと
借り手はつかないのかなと思ってました。

これで決まったなら、
70㎡新築未入居で9階最上階プレミアでの成約事例として
基準価格になりますね。

上階の足音を気にしないで良い最上階でも
デベの賃料試算と乖離があり賃料の適正化は必要そうです。
いまは賃貸は下落傾向みたいですからね。

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ここに限らず一般的な話として利回りなど計算してみました。

賃貸の部屋が安く見て5000万だとすると、
当初21.5万→ 表面利回り5.2％
値下げ19万→ 表面利回り4.6％

管理費修繕費固定資産税その他のランニング費用を
ざっくり3万程度とすると賃料収入は16万

収入16万→実質利回り3.9％

さらにマンション購入時の諸経費が200万とすると
実質購入費は5200万

収入16万→実質利回り3.7％

これってどうなんでしょ。

もっと細かく言うと、
二年おきに礼金1ヶ月はプラスだが、
不動産屋への募集費用、成約手数料でチャラか赤字。

販売価格が5000万以上だと利回りはさらに低下。

あとは空室が続くとその間賃料はなくなる。
また賃貸用だとローン控除など受けれないから金利がかかる。

5年後には固定資産の特例減額もなくなる。
年数たつと5年毎に修繕費も増える。

人気の物件でなければ、年がたつと賃料も下がる、
敷金礼金も減額せざるを得なくなる。
設備が壊れたら家主が直す必要がある。

など考えると、ローン払い終えるまで、
初期費用分を回収するまでには時間がかかりそうで、
そんなに儲からない感じかなあ。

賃貸の場合、バブル価格を賃料には上乗せできないから
今の時代のバブル物件は賃貸には向いてない気がするなあ。

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おいおい
銀行の預入金利が幾らか理解してるのか？
マイナス金利の今、実質利回り4%弱、素晴らしい！

マンション投資未経験のようだが、建物代の減価償却や金利、大袈裟に表現している様々な諸経費は必要経費として認められ税法上、損益通算の申告も可能です。

メリットとデメリットの表現は、正しい知識でお願いしますよ。

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いまはいいけど、金利が急上昇したらリスキー。まあそういうと、当面金利上昇はないと言うんだろうが。

大まかにローン＋その他の必要経費＝賃料と考えて
課税額は差し引きゼロとしても、
賃料収入＞かかった費用となるのにはかなり時間がかかる。

そうなるまでは負債であって投資ではない。
利益が出るまで確実に所有できればいいけどね。

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>>726
そんな書き込みしたってすぐ消されるだけだよ…
２ちゃんじゃないんだから。もうやめなよ

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周辺住民様
失敗物件と言いきってますが、その理由を具体的にお願いします。

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まーえ周辺住民で投稿したことありますが、直前の周辺住民とは全く別人です。

既に浦安の戸建・マンションに住んでいたら、こちらが好評であることを願うのが普通だと思うんですけど、どうしたんでしょうかね。
同じ地域の新築物件を貶めて、自ら損はすれども得にはならないですよ。

本当に周辺住民？

てことなんでしょうね。
浦安の新築板ではよくあることなのかな。

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こちらとガーラレジデンス舞浜を比較してるのですが、どちらの方が評価高いのでしょう。
駅からの距離は同じくらいですね。
ガーラのスレッドはほとんど書き込みがないようなので評価が分からず。

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駅・バスの距離時間→似たり寄ったり
学校の距離時間→似たり寄ったり
中町↔元町
液状化↔ゼロメートル
大規模↔小規模
買い物至近↔5分10分
駐車場100％↔？

設備のことはわかりませんが、立地に関して表面的に対比するとこんな感じでしょうか。

それぞれの周辺中古物件の坪単価や騰落率などを不動産情報サイトなどで調べてみると良いですよ。
かなり違うことがわかると思います。

評価・良し悪しは人によって違いますからね。
新築時の坪単価が高いのに騰落率が低いと資産性が低いのは明らかですが、だからといって住み心地も悪いとはならない訳で。

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防災対策、非常時の水やトイレの確保を考えると、エアーズは真面目に計画されてて安心しました。病院並みの自家発電も用意されてますし。
大型マンションならではのメリットではないでしょうか。

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そうなんですよね。
規模が小さいマンションだと、それだけの設備を保つことがとても負担になってしまうので。
自家発電があるのはとてもいいなと思います。
消防法的に持てる燃料の量の上限があるのが厳しいところですが…でも最低限動かせてとなれば
安心ですよねぇ。

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まだ賃貸出てますね。

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>>732
共用部だけでなく占有部も全てまかなえる発電機があるのですか？

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非常時のエレベーターやセキュリティ、災害備品の稼働や夜間の照明等に使える。広い駐車場スペースが避難場所になるし、販売からの説明によると駐車場スペースには井戸もあり、飲料水の供給や、災害トイレもあるらしい。

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新日本建設ってのが微妙

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No.738
なるほど、そこね
でも共同売主は
証券取引所の大家さんだよ

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このマンション売れ行きはどうなんでしょう？自分は検見川のザレジデンス検見川浜を購入しました。

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スカイレジデンスの方は売れてますかね？

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スカイレジデンスはこれから登録開始。
もはやエアーズが安く感じるのは私だけ!?
そこそこ売れるのでしょうね

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災害時用の発電機って基本的には避難するためにライトをつけたり、
あとは高層階の人をエレベーターでおろしたりするためのものらしいです。
専有部までは難しいですし、
消防法で持てる発電用の油は決まっているらしいので
ずっとずっと共用部でも使えるというわけではありません。

エアーズは安く感じるというよりも適正価格なのかな？
他が上がりすぎている感はあります。

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安く感じる、適正価格、バブル相場と比較した感覚は危ない。

余裕をもって買えるなら、買えばいい。

危ないのは、ちょっと無理して、割高な物件を、他が上がって買えないから安い適正価格だと自分を説得して買うこと。

今となっては普通の価格としても、駅から遠くて70㎡で4千万後半～5千万台は普通のサラリーマン家庭には厳しい価格。

高値のローンを組ませるためのセールストークの資産価値は、正直信用できない。駅近でも直ぐに高く貸せるとは限らないし、ここもどうなるかはわからない。

普通のサラリーマンには厳しい価格の駅遠物件を、今買わないと買えないを後押しにして買ってはいけない。
最悪のシナリオを想定し、それでも問題ないなら買えば良い。
バブル期だからこそ、冷静な判断が必用だろう。

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>>744
人んちの事まで心配して、
あなたは素晴らしい方ですね。

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資産価値は難しいでしょう。
駅遠で空気も悪く中途半端な会社が作った物件に

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スカイレジデンス棟の登録受付が開始された途端にネガティヴ書き込みが続けざま。
いつもご苦労様です！

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■物件概要

エアーズガーデン新浦安 スカイレジデンス第1期物件概要
販売戸数
20戸

販売価格 4,268万円～5,998万円
最多価格帯
4,700万円台(5戸)※100万円単位

専有面積 64.78m2～80.13m2
間取り 2LDK～4LDK
バルコニー面積 10.83m2～11.78m2
室外機置場面積 1.95m2・1.96m2
テラス面積 11.59m2～12.63m2
専用庭面積 14.50m2・15.00m2(月額使用料：200円)
管理費（月額） 13,300円～16,200円（月額）
修繕積立金（月額） 4,300円～5,300円（月額）
管理準備金 13,300円～16,200円（引渡時一括）
修繕積立基金 422,000円～521,000円（引渡時一括）
　
備考 登録受付期間／平成28年5月14日(土)～5月21日(土)
登録受付・抽選場所：エアーズガーデン新浦安ゲストサロン
登録受付時間：11:00～18:00（平日） 10:00～18:00（土・日曜・祝日）※最終日は17:00締切
抽選日時：平成28年5月21日(土)17：30～
お持ち頂くもの：ご登録の際には平成26年分、平成27年分の収入証明書（源泉徴収票・確定申告書等）、身分証明書（健康保険証・運転免許証等）、お認印をご持参ください。
※上記概要は平成28年5月9日現在のものです。

エアーズガーデン新浦安　パークレジデンス先着順販売概要
販売戸数 5戸
販売価格 4,698万円～5,968万円
間取り 3LDK
専有面積 70.28m2～75.40m2
バルコニー面積 9.57m2～12.16m2
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理会社（株式会社新日本コミュニティー ）へ委託
管理費（月額） 14,100円～15,300円（月額）
修繕積立金（月額） 4,500円～5,000円（月額）
管理準備金 14,100円～15,300円（引渡時一括）
修繕積立基金 448,000円～491,000円（引渡時一括）
　
備考 〈パークレジデンス　先着順受付中〉

受付場所：エアーズガーデン新浦安ゲストサロン
受付時間：11:00～18:00（平日） 10:00～18:00（土・日曜・祝日）
お持ち頂くもの：お申込みの際はお認め印と直近2年分の収入証明書（源泉徴収票・確定申告書、住民税課税証明書等）及び本人確認資料（健康保険証・運転免許証等）をご持参ください。

※先着申込みのため販売済みの場合があります。予めご了承ください。

エアーズガーデン新浦安　全体概要
所在地 千葉県浦安市弁天１－２３－１
交通 JR京葉線・武蔵野線「舞浜」駅徒歩19分、「新浦安」駅徒歩24分
「新浦安」駅（「新浦安駅北口」バス停）から東京ベイシティバス「舞浜」駅行約8分、
「弁天保育園入口」バス停下車徒歩4分
東京メトロ東西線「浦安」駅（「浦安駅入口」バス停）から東京ベイシティバス「舞浜」駅行約15分、「弁天第二」バス停下車徒歩9分
総戸数 222戸 （パークレジデンス：112戸、スカイレジデンス：110戸）
敷地面積 11,003.56m2
用途地域 第一種低層住居専用地域 、第一種住居地域
構造及び階数 鉄筋コンクリート造地上14階建て（スカイレジデンス）、鉄筋コンクリート造地上9階建て（パークレジデンス）
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理会社（株式会社新日本コミュニティー ）へ委託
建築確認番号 第UHEC建確26167号（平成26年8月28日付）
施工会社 長谷工・新日本共同企業体
建物竣工 平成28年2月22日（1工区）(竣工済)
平成28年7月下旬予定（2工区）
入居時期 即入居可（諸手続き終了後）（1工区・M、Mgタイプ除く）
平成28年8月下旬予定（2工区・1区M、Mgタイプ）
分譲後の権利形態 専有部分は区分所有、敷地・共用部分は専有面積割合による所有権の共有
駐車場 敷地内平置式（EV自動車対応スペース3台、専用駐車場14台、身障者用駐車場1台、その他来客用駐車場12台含む）：234台、500円（月額）
駐輪場 686台（2段式：666台、平置き式来客用自転車置場：17台、レンタルサイクル：3台）、50円～100円（月額）
バイク置場 8台、300円（月額）
ミニバイク置場 37台、200円（月額）
自治会費 200円(月額)
　
売主 新日本建設株式会社
国土交通大臣（3）第6222号
国土交通大臣許可（特‐24）第7074号
（一社）全国住宅産業協会
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
千葉県千葉市美浜区ひび野一丁目4番3 新日本ビル

平和不動産株式会社
国土交通大臣（14）第126号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
東京都中央区日本橋兜町1‐10
販売提携 (代理)東京建物株式会社 八重洲分室
国土交通大臣(15)第6号
（一社)不動産協会会員、（公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
東京都中央区八重洲一丁目4番16号 東京建物八重洲ビル

(媒介)株式会社長谷工アーベスト
国土交通大臣（9）第3175号
（一社）不動産協会会員
（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
東京都港区芝2-7-17

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19万円の賃貸が借り手つかないですね。
賃料下げるべきなんでしょうか。

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>>749
この時期は人が動かず賃貸は静かな時期です。
秋まで待てば借り手は見つかるかと。
とはいえ、何か転勤等の事情でなく、単純に賃貸用に新築マンションをかったとしたら、センス無いですね。
新築に住みたいから新築を買う、これが鉄則です。

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