ザ・パークハウス 北赤羽ってどうですか？ その2

だ〜か〜ら〜、、、

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どう見ても安いでしょう。
北赤羽徒歩10分のゴールドクレストとか、このパークハウスとそんなに変わらない価格だったのに500戸とか250戸とか売れちゃったんだもんね。川沿いだし、川氾濫とか地盤が弱いとか気にしない人は山ほどいるってことだよ。駅5分でこの設備、お買い得すぎます。すぐに売れるでしょうね。

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家から花火大会見えるのでしょうか？

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でもゴールドクレストの方が大規模でジムやBBQ場や豪華な共有部な気がしますが、こちらの方が設備はいいんですか？

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設備は確実にこちらの方が良いです。
間取りの工夫も収納率もこちらが上でしょう。
駅近という点でも上です。
共用施設はゴクレが良いですね。

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個人的に近隣でここと比較に値するのはメガシティかな。
メガシティは中古になるけど大規模で共用設備も充実してるし高台にあって同じ北赤羽駅が最寄りでも
雰囲気は全然違う。少なくともここみたいに低地、水害被害、都営住宅に囲まれてる、とかはない。
ただ駅近ではない。金額的には中古ということもあって今なら3700万前後で手に入る。
（ただどの部屋が開くかどうかは運）

一方ここは新築で今ならまだ部屋も選べる。設備に関してはこっちの方が上だろう。駅近だし
価格に関しても新築にしては十分競争力がある価格。ただ、皆さんご存知のように立地は駅近を
除いて良くはない。

より安さ重視で駅近とか設備とかよりもセレモニーや騒音、低地水害可能性が気になってしょうがない人は
メガシティも選択肢の一つじゃないかな。

逆にそれらが気にならなくて新築、駅近、設備重視ならここかもしれんし。

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メガシティは新築時はこちらより全然高かったのですか？

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>>907
坪単価は195万円前後。ただ昔の価格と今の価格を比べてもあまり意味はないよ。
バブル期の新築物件を比べてるのと同じでね。お金の価値ってのは変動するわけで。
戦後の1円と今の1円の価値が全く違うでしょ。それと同じですよ。

大事なことは自分にとって何がベストか？ってことを「自分の頭で」考えることです。

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>>906
メガシティは大浴場とか共用施設にお金かけてるから、管理費も上がりますよね。

大浴場、ジム、BBQなどは使わない人にとってはデメリットなので、使わない人は、最低限のここの方がメリットあるでしょうね。

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>>909
どれもいらない施設…

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そういう設備って築10年経った今、何%の住人が未だ必要と感じているのか気になります。

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>>906
似たような間取りの部屋はもっと高い値段で出てて、すぐに売れてましたね。あとは中古なんで最初から管理費高いのに、住友のサポート受けられない。中古だとそうなるのが常ですけど。

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>>903
向き的に西側は見えるかもですが、前の方のレスで近くの穴場スポット記載してくれてる方いましたよ。

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要するに地盤、災害懸念気にならない人は買いってことか。埋め立てもあれだけ高値で売れてるしねぇ気にならないといえば気にならないけど、ここの立地だとライバルは埼玉の川口、浦和、大宮かな？
仕様はこっちが上だけど徒歩5分なら買える物件も出てくる気がする。

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>>914
川口、浦和、大宮はプラウドが仕掛けたせいか、ここより高いですよ。川口、大宮はまだわかるけど、浦和が高くなる理由はいまいち。
まぁ都内ブランドか埼玉でもいいかで選択肢は増えますね。

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赤羽地区にはプラウドないんでしたっけ？

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>>915.916
川口、大宮はプラウドでもう上がってますか。
プラウドは赤羽、赤羽ディアージュの2件がありますしもう大分高いかな。

とすると割安感はあるから、ここも売れるのは時間の問題かな。
3L中心だしマンション全体の価格差も少ないから居住用には良いですね〜しかし悩むなぁ。もう少し飲食充実してたら即買い。。。

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23区絶対防衛ラインの人もいるので埼玉はあまり参考にならんかもね

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>>916
プラウド赤羽(駅徒歩7分)の中古でてますよー！3階71.16㎡4700万。4900万で売れなくて最近値下げしたみたい。

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>>917
川口は高くなってます。プラウド川口中青木は物件価格自体も高いですし、月々の管理費と修繕積立金も高かったので、何十年かの総合で考えたらけっこうな差になります。で、もっと駅近に東急のブランズが建設中ですが、そこはもっと高く出してくるような気配らしいですよ。川口は確かに利便性も良いし、商業施設も飲食も充実してるので街力は確実にあるんですけど、、、。

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>917
赤羽には、プラウド赤羽、プラウドシティ赤羽、プラウド赤羽ディアージュの３つがあります。
どれも赤羽駅南改札口からの東本通り沿いに集まってますね。

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赤羽と北赤羽は1千万くらい違うんですね

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>>922
赤羽は評価上がってますからね今新しくプラウドクラスが徒歩5分で出たら坪270〜280じゃないでしょうか。

ここが210くらいなので1500万近く違いますね。
中古はそこまで差が出てないところを見るとここはお買い得です。。。北赤羽に駅力が欲しい。

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価格重視なのであれこれ見ないことだろうね。設備十分だし駅近で便利もよい。
駅力はなくて当然。最寄駅が目黒でこの値段だったらもはや土壌汚染マックスじゃないかぐらい
疑う。

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目黒でこの価格だったら、不発弾でも埋まってそうですね（笑）

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そうですね、目黒でこの価格は、、、20年前の中古でも厳しいです。。。

やっぱり地域柄他が安いのでリセール、賃貸に不安は残りますが住む分には間違いなくお得な物件ですね。
リセールも時間をかければ狙いちょい下くらいで捌ける気はします。

人気地域は上がり過ぎてる感があるのでいずれこちらの地域も注目されそうですもんねー

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23区内池袋新宿へ直通15分程度で行けて地代が上がっていない地域なので、難点は複数あるものの、穴場地域ではありますよね。

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自分は逆に買いたくないけど借りたい物件だと思うけどね
借りるなら十分検討する

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ここって杭を　何ｍ打ってますか？

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エントランスとかラウンジが外から割りと見える気がするんですが・・・・
どうでしょうか？

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>>930
植林で見えなくなるでしょ

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あえて見える様にしてるのでしょう
そういうデザインなのだと思いますよ

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植樹は、パーティルームみたいなところだけなのでと思いまして

あえてそうしているんですよね～　分かりました！

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>>928
なるほど。確かに賃貸でこの設備仕様はなかなかないですもんね。

ただ周辺物件から比べると購入金額が割高なので貸し手的には+2～3万欲しいですが、借り手的に2～3万払うかっていうと微妙な感じですよね。

そう考えると低層階のパンダ物件が一番賃貸には向いてますね。
低層階で高めに賃貸出来るなら投資用として良いかもです。

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>>934
パンダ物件って何ですか？

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客寄せという枕詞があると良いかと

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>>936
なるほど。
ありがとうございます

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賃貸情報によると、
築7年のクレストリヴァシス北赤羽徒歩7分、65平米で管理費込み16.8万円。
築10年メガシティ北赤羽徒歩10分、76平米管理費込みで18万ですね。

パークハウスも10年後は家賃＋管理費で18万かもしれないけど、新築時なら20万越えるかんじでしょうか。高いですね、それなら私なら借りません。

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>>938
借り手はすぐつきますよ

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賃貸に出すときには1階の安い部屋がいいということですか？

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>>940
一階よりは二階以上の方が良いかと。賃貸相場は階数であまり変わらないので、低層階が利回り良いって話です。

ただ借り手がつくのはタイミングもあるのでご自身で相場観を掴んで間違いなく貸せるラインを事前に掴むのが大切です。

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>>941
賃貸、販売でも階数は関係あります
同タイミングで低層、高層の部屋が賃貸なり販売されれば必ず価格差はつきます
ただ新築時の価格差が単純比較はされない事もありますね
それは物件ごとで変わります
ここは駅近のブランドマンションなのでそれなりに階数で価格差つくでしょう
駅遠の郊外マンションは物件自体の資産性が低いので価格差はつきずらいです

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>>942
なるほど〜勉強になります。
ここだと2階の部屋と最上階の10〜11階ならどれくらい賃貸で差が付きますか？参考程度に教えて頂ければ幸いです。

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駅に近いと言っても5分だしここも郊外だと思いますが

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ここみたいな郊外は駅が遠いと資産価値が付きにくい、それに対してここは駅から近いしブランドマンションなのでまだ良いって書いてるんだと思いますよ。

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まーそんなブランドマンションも青山の物件では工事不良で作り直しでぽしゃったりしているけどね

賃貸は２階と10階だったら5000円くらいしか変わらないかな
ファミリータイプの場合賃料は階数ではそんなに差はつきにくい　郊外とか関係なく

だから下の安い部屋の方がお得って事を前の方は言っているのでは？
つきやすいかどうかは別ですけどね

条件の良い部屋の方が決まるは速いと思いますよ　　

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駅近は賃貸してもすぐに借りているから良いよね

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>>946
以前川崎駅前の賃貸に住んでましたが2階と8階でも2万3千円も違いがありました。間取りや向きの差はありません。
駅近だったので騒音や防犯の問題もあり差があったのかもしれません。やはり物件によって違うと思います

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>>948
価格の差もそうだけど借手また買い手の対象者が全然変わってくるからね。
今はみんなネットで条件を絞ってから検討するからね。価格、駅までの時間、広さ、築年数、階数あたりは大事。
ただシングル向けのワンルームとかとファミリー向けはまた違うからなぁ。
シングル向けだと大抵「2階以上」のチェックはつける。基本不在が多いし統計的にも危ないわけだから。
一方で子供が小さいファミリーはどうかな。一階だと出入りが楽だし子供がどんどんしても階下から文句はない。しかも基本安い。日中人が基本いるなら空巣の心配に敏感にならないし。まぁそれでも上層階に比べれば需要は低いだろうけどね。

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>>949
その通りだと思います
ただ転勤等の需要もあるので3LDKも高い賃貸で貸せますよ
数が少ないですから。
ここはかなりの需要があると思います

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>>950
まぁどれだけ借り手がいるかどうかはわからないですけどね。
ただ安いだけでよければこのあたりはUR、JKKの都民住宅があります。
65m2が10万-12万とかで借りられたりするんで。やすさ重視の人は
そこに流れるとおもいますよ

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>>951
転勤族は会社負担もあるので都営には住まないでしょう

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>952
ＵＲやＪＫＫ都民住宅は「都営住宅」とは違うよ。
一般のサラリーマンは「都営住宅」には住む事ができない。
所得制限があり、かつ抽選だから。
ＵＲやＪＫＫ都民住宅には転勤族のサラリーマンも結構住んでる。

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>>953
その通りです。952は何も知らないのでしょう。
このエリアにわざわざ来てる人って安いから目についた、ってパターンがほとんどだからね。
賃貸で一時的に、って人ならなおさらだね。

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943です。皆さん色々と情報頂きありがとうございます。
やはり高層の方が貸しやすそうですが、この物件内で幾つも競合しなければあまり差はつかないイメージですかね。

質問続けてすみませんが150戸くらいの物件だと引き渡し時にどれくらい賃貸で出回るのでしょう？
経験がなくイメージ湧かないので参考情報頂ければ幸いです。

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>>955
戸数じゃなくて物件ごとに特性があるわけで。ここみたいに特段人気もなく繁華街でもないようなここでは
がっつり普通の住まいとしての分譲マンションなわけでこういうところで賃貸に出回るのはオーナーが
なんらかの転勤なりしかないです。数は2-3戸あるかないか。

都心タワーみたいなところだと投資用買われている人も多いし、1LDK〜から多種多様な部屋がありますから
賃貸も当然多いですよ。

この物件を投資用で買われてる人はほとんどいないと思いますよ。

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第一期９次始ってますね♪

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第1期が9次まであるというのは売れているからなんですか？

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いつの間に1期9次ですか？
HPには、1期4次で次は2期って書いてありますが。本当ですか？
今何戸売れてるんでしょう。

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>>959
今は受付順も並行して採用してるみたいなんで、9次まで行ってるなら希望の所購入できてると思いますよ。それとそれだけ購入されてるはずです。

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そうですね。滑り出しはイマイチでしたが順調に売れているようです。この価格帯で満足出来る物件は少ないですから新宿や池袋勤務の方は早目に手を付けた方が良いと思います。特に低価格帯。

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>>961
低価格帯はいまいちかな
4500万円は出した方が良いよ

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北赤羽に4500も出すのってどうなんだろうか。

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この地域ってそのうち上がってくるんだろうか

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>>964
円安資材高騰・人件費高騰・消費税等で値上がりしている中で浮間地域に何件か新しい物件が出てくれば自ずと引きあがるでしょうね。駅前再開発は、、、あまり期待出来ませんが大きな物件が来ればもしかしたらくらいでしょうか。

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>>963
でも4000万円ぐらいでは満足できる部屋はないのが現実

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>>963
今の相場じゃ都内23区駅近では4500くらい考えないと無理でしょう。
中古でもなかなか出て来ないでしょう。
どこならその費用で買えるとかありますか？

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>>967
たしかにそう思います
特に23区JRの駅近はかなり厳しいでしょう
4500万円以下の部屋もありますが低層、眺望悪、西向き、東向き、セレモニー等何かしらの問題があります。

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低層や向きなど犠牲に出来る方、あまり気にしない方は、普通はこの値段で駅近は買えないので、お買い得ですね

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南向きも都道の音と排ガス、埼京線の音があります。
上層階でも電車の音はどうにもならないのでやめました。
私は東の荒川寄りの奥まったところが、車と電車の影響が少なく気に入ってます。

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メリット
駅近
公園豊富
図書館、児童館、保育園隣接
複数スーパー
デメリット
都道、鉄道隣接
北赤羽駅の電車本数
周辺の老朽都営住宅街
教育

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>>970
電車の音は聞こえるでしょう（南側よりは若干良い程度）
東向きの奥は前に都営が建っているため価格が安く設定されてました。気にならないならお買い得ですね。ただ午後は日が入らない向きなので生活環境にもよります。

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>>969
気にしなければ駅近、標準設備は一緒なのでお得です。桜並木側も安い低層はほぼ売れてましたよ

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芋洗坂係長

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2LDKはないんですね、、

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>>975
純粋な2LDKはないです
プラスサービスルームなので実際は3LDKです

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この規模なのにもうすぐその3になる勢いなんですね。でも売れ行きはそんなによくなさそうだから不思議。

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設備仕様はかなり良いですよね。

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>>977
良さと悪さが拮抗している物件だからでしょうかね。

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>>979
皆気になってるんだね

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みんな冷静に考えて。浮間地域の物件でここまでの盛り上がりは過去にない。設備仕様高くて旧物件価格からそう変わらない部屋もある。都心には旧物件価格から2〜3割上がった物件ばかり。

今後北区の交通便利な地域に大手デベが都心より相対的に安く進出すれば、北区全体の相場が引き上がるよ。

ここは間違いなく買い物件。但し、永住目的の方は地域的な好みがあるから現地良く見て。

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この辺で大手デベが進出してるのは残念ながら三田線沿線ですよ
それから浮間舟渡、北赤羽はこれ以上盛り上がりがないと思います

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後追いでプラウドあたりが建設されたりする情報があれば、ここはもっと盛り上がるけどね。志村坂上もプラウドが沢山増えて盛り上がりましたし。

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この辺りは皆さんがご指摘の通り都営住宅群ですからねえ。これが老朽化に伴って建て替えの時に、民間に払い下げて複合開発などやってくれたら面白いんですけどね。ま、そんな話は全くなく。。ま、良いんじゃないでしょうか。そのおかげで安いんだし。
しかし志村坂上は供給過剰ですね。しかもかなり値上がりしてますし。なんか高値掴みになりそうな気がして候補から外しましたよ。

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>>984
同感です。野村が値段つり上げ、スミフが強気に販売で値引きどころか低層階もほぼ値段変えない。地所も駅から遠いのに合わせるしかない実情。
設備もここより落ちるし、ここが買いと思ってます。

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普通は売れているマンションって第何期まで販売するものなのですか？

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>>977
そんなに悪くないのでは？当初から第一期は52戸でそこから売れてC、D7割以上いってれば悪くはないはず。西側とBの日陰になるところだけが残ってくるなら、上出来と思います。

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フロントとサクラが人気なのはやはりセレモニーの影響でしょうかね

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>>987
ここのマンションで西とBは魅力ないですね。B棟も5F以上じゃないと眺望抜けないですし左側には常にC棟の自己日影があります。ここで買うならC棟の両端から2列の６Ｆ以上、D棟の南側から3列の5F以上ですかね
それ以外は何らかの弊害があります

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いま建築費高騰でマンション価格も上がってると聞きますが、ここも高騰の影響受けてるのでしょうか？

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>>990
影響はしてるでしょうね。ただ設備費用はランク高い中では他のマンションと比べて抑えられていると思います。
高騰しているほとんどが人件費な気がします。

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>>991
その通りだと思います。ここも実際は人件費上がっています。普通に作れば1割は価格を上げたいところでしょう。

ただ現況浮間で価格上げ過ぎると売れない恐れもあるので、土地を日立から比較的安く仕入れ、共用設備減らし戸数増やして設備仕様上げたんだと思います。

ここの土地柄と地所さんの営業方針で上手く造った良物件ですね。

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ちなみに増税の話がニュースで賑わえば自然と売れるタイプの物件なので、いずれこの価格帯でと考えてる方は早めに条件が良い物件に手を付けた方が良いと思います。

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>>989
低層階ならわかりますが、その他のCD棟の弊害って何ですかね。

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>>994
東側は奥にある都営、南は前にたつマンションを気にせず済むのはということではないでしょうか？
最近は密集してること多いので、気にならない人は大丈夫です。

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話は変わりますが、うちは共働きなので家事負担が軽減される設備をわりと重視してます。ここのディスポーザーはどこまでの生ゴミ粉砕が可能なのでしょうか？また、食洗機についても、例えば揚げ物の油汚れなどはどこまで落ちるものなのでしょうか？そういった設備のある家に住んだことがないのでイメージが湧きません。もし詳しい方がいらっしゃいましたらご教授願います。

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>>994
サクラの棟は南側から3列は前の眺望が開けてますね。ただ4Fまでは桜の木が被ってしまい虫や葉っぱの問題があります。また電線も目の前になります（電柱がくる列もあり）。その奥は皆さんが指摘の通り都営が目の前になります。日照の問題も出てきます。フロントの棟は8F建てのマンションが前にあるので真ん中の列は眺望がちょっと…。両端から2列は前のマンションからずれるので眺望は開けます。ただ線路も前にあるので6F以上なら線路より上になりさらに眺望が良いと思います。

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日当たりが良くても、目の前にマンションあって、人の目を気にするくらいなら西側の方がいいなあ

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>>998
西向きは以前住んだことありますが最悪です。夏はエアコンききません！まあ冬は暖かいですが。温暖化の日本では西向きは辞めたほうがいいです
またこのマンションの西向きは5Fぐらいしか前が開けてません。

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1期10次の告知がでてますね。
もう半分くらいは売れたのでしょうか

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