【住民専用】イニシア千住曙町Part6

　そのオウタです。　どのみちこの掲示板の書き込みは殆どがタブチさんがされているのでお互い名乗ってやりますか。

　標準管理規約第38条2 は、ずっと変わってないから、余程古いマンションでなければ、原始規約でこれに相当する条文をもってないのはありがちではないです。
　
　　無論そのマンションの規約が標準管理規約に準拠している義務はないですが、理事会の役員が、自分のマンションの規約を遵守する義務があるのは当たり前ですから、うちのマンションの場合、役員報酬に関する細則を、最終条にある通り通常決議によって改正または廃止しない限り勝手に理事長の判断でやめたりはできません。
　
　誰かが区分所有法に定める善管注意義務を負うのかの規定ですから。
通常の管理組合の場合は理事長になり、
法人の場合は、区分所有法第49条8の規定によって、法人の理事全員になります。きちんと理事会が多数決決議であることに伴う責任を、決議に参加した人におわせるたてつけになっているのは法人の場合だけです。
　形式的にでも、理事会では１票を行使するだけに過ぎない理事長が、責任は一人の自然人としておわされている形を解消するには、法人化しか方法はありません。
理事会に不満をもつ人物が、理事会全体ではなく１個人としての理事長を訴える訴訟を起こす事例はあ多数ありますから、どうでもいい話でもないですね。

　タブチさんは話の都合が悪くなると逃げて、すぐに他の話題にいく傾向があるのでちゃんと指摘しておこうかなと思いました、

　うちは、役員を訴訟リスクから守るためのＤ＆Ｏ保険にも入っていますが、まぁその費用も無駄とおっしゃるんでしょうねぇ。理事会の役員は最少の手間で最大の結果を上げられるようにサポートを受けてよいし、また報酬も受け取るべきで、そのコストはマンション全体管理コストとして一定限度額内で全戸が負担するのは当然だと思いますし、そのように総会でも説明して承認を得てきましたから。うちは法人なので役員任期は２年ですが、結果として来期は、ほぼ全員立候補者だけで新規に選任する役員13名を埋めています。
　
　管理士との契約は年次契約ですから、やめるのは組合の自由です。規約・細則の縛りはありません。
値段なりのお仕事をしていただいていると理事会では考えていますから、やめる気はないですが。
　
　この件も含め、法律に違背しているというならともかく、よくもまぁマンションの私的自治に関する部分でケチをつける勇気があるなぁと思ってみています。　
　

こんばんは。文通しませんか？

>誰かが区分所有法に定める善管注意義務を負うのかの規定ですから。

区分所有法第28条の上位の民法第644条で考えたら？
役員受任の委任契約の善管注意義務は受任した全役員に課せられるよ。
管理規約第40条でも役員の「誠実義務」が課せられている。

>235

区分所有法は、民法の特別法として存在しているので、区分所有法と民法の両方に規定があってそれが異なっている場合には、区分所有法が優先されます。典型的なものとしては、民法では全員一致が原則ですが、区分所有法では多数決による決定（少数の反対者があっても実施できる）を規定していますね。

区分所有法の第28条には、確かに管理者は”委任に関する規定に従う”とありますから、委任契約であれば、”管理者”には善管注意義務があるとして民法644条が適用されるという読み方はあっていると思います。

一方で区分所有法28条は、　”第四節　管理者”　のセクションにありますから、通常の法人化されていない、標準管理規約準拠の規約をもっている管理組合においては、第28条による”権利義務は委任”　だというのは管理者≡理事長にしか適用できません。

役員全体に適用されるというのは、区分所有法の形式的にはそうは読めませんね。
これは、管理者管理を想定して、ドイツなどの事例を参考に作った区分所有法をつくった法務省と、それを標準管理規約におとしこんだ国交省の間で齟齬がでてしまっているので、多分法務省としては、もっとどんどん法人化してほしかったのではないかなと。　区分所有法の管理組合法人のセクションには、強行規定として”理事”≡”管理者”とする規定がでてきます。

このあたりの議論の結果、イニシア千住曙町の５期理事会では、標準管理規約準拠の”　理事長≡区分所有法の管理者とする条文は削除してきちんと理事会役員全体で責任をとる方向に進むべきであるとの結論に達して、先の5期通常総会で法人化を選択したわけで、登記にコストがかかるからやらないというものではなかったわけです。

代表権を複数人に付与していて、私が財務関連のセクションで副理事長兼代表理事ですので、例えば法人を代表して、管理費未納などの裁判をメインにとりしきることも可能になります。分業化の効果は実際にこの１年であがっていると考えています。

法人代表理事４名なら４名とも理事長の肩書き付与すればいい。
なにも理事長、副理事長に区別する必要はない。代表なんだから同位同列。
非法人化管理組合も管理者１名にせず４名にして理事長職も４名にすればいい。
区分所有法は管理者の員数規定はない。規約で設定することを妨げない。

理事長１号〜理事長４号までいるのも面白い。

なんなら理事も法人代表理事と木っ端理事に区別することなく全員出代表理事にすればいい。
理事も同位同列、区別も差別もない。

>237
　
区分所有法49条により別段の定めをしない場合には理事は各々が法人を代表します。
区分所有法の法人の規定には”理事長”の設置義務はありませんから、”理事長なし”で法人化することも不可能ではありません。

ただし、うちは理事が20名もいますからその全員に代表権を付与するのはさすがにやりすぎでしょう。管理会社・管理士事務所・工事関係の会社・各種共用部サービス会社・自治会などからみたら誰に話をもっていったらいいのか全く分からなくなります。
　
実際に当マンションの現行規約で理事長にしかできないことは、理事会や総会の招集や議長などです。4月に提案予定の規約改正がもし総会で承認されると３人の副理事長はおのおのが専門委員会を総括するので、委員会中心に扱う案件については、理事長は議長として月例理事会で、議決要求を捌くのがメインの仕事になります。
　
例えば私は副理事長として営繕委員会を総括しているので、マンションのハードにかかわる問題の相談提案などはまず私にやってきます。　共用部の備品消耗品の取り揃えやマナー・規約違反対応などは別の副理事長になりますし、防災・防火・防犯などはまた別の副理事長です。
　
マンション全体の命運を左右するような理事会の直轄案件は理事長が直接取扱います。
現在進行中のものとしては、一括受電や、法人化に伴う規約改正などです。
　
当マンションは４名を代表理事として特に制限なく登記していますので、理事長を比較優位としている定めはあくまでも法人の内部的なもので、対外的には理事長が４人いるように見えることになります。なので理事長１～理事長４と書かれたのは間違いではありません。”　理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。 ”
わけですので。

私は営繕担当の副理事長（代表理事）ですが、一定額までの工事の決裁などは直接実施して理事会には事後報告で済ませることが可能で、法人印は４名が利用できます。
　
各々の副理事長の職務分掌は明確に定義しないといけないので、この１月の臨時総会で10ページほどの理事会運営細則を制定しています。
　
例にあげられた、みらい平のマンションもこうしろと主張するものではありません。
ただし
>229
に書かれたように、「法人化のメリットとデメリット、初年度と次年度以降の諸経費を文書で出せ」という書かれている理事長さんの発言は、まぁ知らないのであれば仕方ないとはいえ、”経費がかかるからやらない”のであれば、随分と皮相的な理解だなぁとは思うわけです。
　
うちの管理会社の法務部が議案化でもってきた作文も、実質”法人化してもしなくても同じ”としていたので捨てて全部かくはめにはなりましたが。

>ただし、うちは理事が20名もいますからその全員に代表権を付与するのはさすがにやりすぎでしょう。管理会社・管理士事務所・工事関係の会社・各種共用部サービス会社・自治会などからみたら誰に話をもっていったらいいのか全く分からなくなります。
そのためにコラボ導入したのでは？理事会または管理会社への「意見箱」の機能を。
特定の理事に相談するのではなく、意見箱に投稿して役員全員で透明化して情報共有する。
コラボは設定作業したからよく知ってるよ。
コラボの最大の特徴は「施設予約」。ものすごく細かな設定ができるよ。

管理開始向けの意見箱はうちのマンションでは設定してないですよ。
住民対応は、理事会と自治会で共通化してワンストップのサービスにはしてますが。
理事会側での担当は、ブロック理事か、副理事長の誰かが行ってることが多いですね。
たまたま理事長と同じブロックから要望が来たもの以外は理事長扱いではありません。
外向きのほか、内向きの対応も分業化しているわけです。

ないない

>経費がかかるからやらない”のであれば、随分と皮相的な理解だなぁとは思うわけです。

メリットデメリットの経済面での評価が必要。公金からの支出だから。
と言うよりも口から出任せ言う奴に仕事させることが目的だよ。
口だけ出して手を出さない理事は不要。評論家はいらない。実行あるのみ。

>>228
そりゃ道理に合わないよな。
高圧一括受電で組合員の専有部分にちょっかい出して何百万円も経費節減しなければならないのに、身内や外部に金垂れ流してるんだから。

>243

区分所有法28条を根拠に、理事全員に善管注意義務があるとの主張は間違いであったと認めたということでよろしいでしょうか？　一つ一つ解決すみにしないと、何ででも繰り返す書き込みが出てきますからねぇ。

ここを引用して、あと反論の書き込みがなければ、法人化するかどうかはわずか数万円（更新はもっと安い）の支出の有無できまるものではないという点については、決着すみとできますからね。

水と油は混ざらないと思う。

無理でしょうねぇ。

”住民”を名乗って、区分所有者でないマンションの掲示板にマンション
の私的自治範囲に属することで、延々と書きまくるのでなければ、
まぁやりとりそのものは暇なときには結構楽しめなくもないのですが。

埋め立てだと思う。

>47　　との一致の有無を、管理会社・一括受電会社に
この掲示板のＩＰ開示要求をださせて確認すればいい。
偽計業務妨害いけるんでないか

法人化したらＤ＆Ｏ保険に入る必要があるのですか？
マンション総合保険の賠償責任特約で賠償金、訴訟費用、弁護士費用は保険が下ります。
Ｄ＆Ｏ保険とマンション総合保険賠償責任特約の違いがよくわからないです。
それから被告になっても被告人：管理組合代表○○○○理事長でも支障がないのでは？
法人だろうが理事長個人だろうが団体「管理組合」が被告人であることに変わりはないはずです。

Ｄ＆Ｏ保険と、法人化は独立です。
実際にまだ法人化される前からの加入でした。

もともと　”施設賠償責任保険特約”　には入っていましたが、一般に
役員を対応とした広範な訴訟リスクに対応する保険への加入はありません
でした。　戸数が５００－１０００戸と多くなる場合には１戸あたりコスト
も安くなりますのでお勧め度は高くなると思います。

訴訟を理事長個人として受ける形になると、基本理事長しか対応できません。
メガマンションで滞納などを多数かかえる場合には問題となってきます
（うちには現在長期滞納はありません）
理事長が訴訟中に代わるなどの場合の手続きもきわめて煩雑です。
訴訟の際に用意する書面なども、法人化の有無でかなり違ってきますね。

広範な訴訟リスクとは？
管理組合業務における不法行為に起因する訴訟なら、共用部分の総合保険の範疇だと思うが。
理事長個人の組合費横領の訴訟？理事長の住民に対する傷害事件の訴訟？
滞納も債権者は管理組合で理事長個人の債権ではないが。
訴訟中に被告代表理事長の交代なんて日常茶飯事。
一般の管理組合は任期１年だから数年に渡る訴訟では何代も代替わりするよ。
手続きが煩雑とかは代理人訴訟なら弁護士が理事長交代の上申書を裁判所に提出してくれる。
そのときに管理組合が用意する証憑書類は理事互選による理事長選任を記載した議事録のみ。
これも一般には管理会社が弁護士に提出してくれる。
理事長がする仕事は、最初に事件の説明を弁護士にし、以降は弁護士作成の陳述書・上申書のチェック。
代理人訴訟なら弁護士任せで余程のことがない限り理事長が出廷することはほとんどなく結審する場合が多い。
法人管理組合なら代表理事の誰かがすることになるだけ。

繰り返し指導してあげるのもつかれるから
>245 については決着すみでもよいかな？

管理組合を法人化すると中古マンションは資産価値は高くなりますか？

>>554
>マンション住民の電気料金の未払いは、管理組合が立て替えなければならない。

ちがうだろう。管理組合は区分所有者の電気代は徴収しない。
債権債務の関係は、
■受電業者−区分所有者（専有部分）
■受電業者−管理組合（共用部分）
管理組合が区分所有者の電気代を立て替えることはない。

このスレッドには554って書き込みはまだないから
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548375/
の誤爆ですね。

あちこちの掲示板でのご活躍ご苦労様です

>255 はこのマンションについての書き込みとしてはあっていますが、管理組合が直接電気代を徴収するリスクも負うタイプの契約形態にしている一括受電の会社もあるので、一括受電一般を扱うスレッドに書き込むには、”ほとんどの場合はこう”とか注意がきをつけないと、常に正しくはありません

私が聞いた会社は、代わりに滞納には電気を止めて対応できるとかいってますがどうなのよ？とか思わんでもないですが。

>>256
それにしても業者一括受電の電気料金滞納について管理費滞納と同じと誤解してる人が多いね。
債権者は業者になるから、管理組合の6ヶ月猶予管理費滞納債権回収のような手ぬるさはない。
業者の債権回収は厳しいよ。その前に電気止められるけど。
スマートメーターだからＭＢに入らなくても遠隔操作で簡単に止められるようになる。

ところで業者一括受電なのに、電気料金回収リスクを管理組合が引き受けるバカはいないだろう。
それ以上に、業者はこれをさせないはず。
もし管理組合が電気料金を回収するなら、回収電気料金は管理費・積立金徴収と同様に管理費会計の収入に計上することになり、おのずと電力需給契約は東電と管理組合が締結せざるをえなくなり、管理組合が東電に電気料金を支払い、業者には委託料を支払うスキームになってしまう。これだと一括受電後も電気料金会計が透明化されるからいいが。
これは東電の高圧一括受電「スマートマンションサポートサービス」そのもののスキームになる。
そしたら業者一括受電の「電気料金会計ブラックボックス化」のビジネススキームが根底から崩壊することになる。

同じ高圧一括受電サービスでも、民間受電業者と東電との大きな違いは、電力消費の需要家が前者は受電業者であるのに対して後者は管理組合であることである。
それは法律に基づく電力需給契約を誰が締結するかできまる。

>>256
前にも言っただろう、そのリンクを不用意に貼るな！と。
そのスレ読んで住民が知恵ついたらどうする？

>>257
住民の電気代滞納に対して管理組合は連帯保証するのですか？

なんか一般論と、このマンションのことがごちゃごちゃになっていませんか？
うちのマンションの場合は電気代を滞納したら東電の代わりにオリックスが停めちゃうだけで、別に組合がリスクをかぶることはないですよね

>>261
オリックス？関係ないでしょう。
契約してるのは東電だから東電が電気止めるよ。

一括受電がもしも導入された場合の話ですね。　私は総会の議決結果でそこそこ
反対票もありましたから全員承諾は結構難しいんではないかなとは思いますが。

いずれにしても、管理組合が電気を止めるわけではありませんね。

なぜ反対するのですか？理事会は反対の理由を把握してるのですか？
その反対理由をクリアしない限り全戸同意書集めは難しいのでは？

>>251
うちは区分所有者から管理組合と管理会社が訴えられて簡裁→地裁まで3年越しの裁判やったよ。
地裁で決着ついたから上告せずに済んだ。高裁まで行ってたらあと何年かかることやら・・・・
被告が管理組合と管理会社だからそれぞれ弁護士立てて共同歩調で法廷闘争したよ。
この間、理事長は3年で3代に渡って交代したけど管理組合被告代表「理事長」でも業務に全然支障なかった。
訴訟費用はマンション総合保険でやったから組合からの経費支出はゼロ。
あくまでも事件は管理組合業務でそれの訴訟なんだから役員個人の責任にはならない。

東電に電気代を支払うのはオリックス電力では？
区分所有者も管理組合も東電との契約を解約するから電気代の支払いはなくなると思う。

>>264
全員承諾がないと導入できないのなら何で総会決議とったの？単なる管理組合の決意表明？
代表理事4名が一軒一軒足で回って承諾書に判子ついてもらうしかないのでは？
判子つかない住民には土下座してお願いするとか。そのくらいしないとだめかも。

反対する人は共用部分の電気代が削減されても削減効果の直接的な見返りがないと感じてるからじゃないの？
消費税増税で支出が増えるから管理費値上げしたのなら、電気代削減で支出が減るのだから管理費値下げする。これが道理だと思う。
これなら理解してもらえるのでは？

そうだね。
高圧一括受電導入の新築マンションは電気代が５％安くなるのが売りなのに、導入しても電気代は前と変わりませんじゃ冗談かっぽれだよ。

少数の反対者を除いて賛成者だけで出来ないのですか？その方が現実的だと思います。

>>271
可能です。前スレに回答が出てますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752/res/708/

高圧一括受電後は、共用部分の検針票は管理組合に提出されるのですか？
それがないと一括受電導入前後で共用部分の電気代が削減されたことが電力使用量の変化で把握できません。

>>273
専有部分は提出されるが共用部分は提出されない。
理由は明日、理事に聞いてみればいい。

高圧一括受電に参加していても2016年度の自由化が始まったら退会してほかの電気会社に鞍替えできますか？

>>275

できません。

>>275

自由化されたら515戸まとめての契約より1戸の契約の方が安くなると思ってるわけ？

自由化して安くなるとも限らないんだけどね。
低圧のまま自由化して得られる恩恵より、高圧契約との差が利用できる方が有利だとは思うんだけど
問題はそれを組合が総取りする理由を示せるかだよね。各戸に還元すれば使った電気代比例だから公平だが
組合による総取りだと、たとえ適切に組合が使ったとしても面積に比例して恩恵を受けることになる。

>>276-277
272の方式なら鞍替えはできる。
272の方式は、現行の借質電気室（東電の配電設備）は生かして、高圧一括受電用設備を敷地内に新設し、開閉器盤内で配電ケーブルを繋ぎ替える方式だから可能になる。借質電気室を一切手を加えないので東電はＯＫする。

自由化は競争だからドイツの自由化例にあるように一時的に電気料金は安くなる可能性はある。
ただし価格競争は企業体力の勝負だから、いずれ体力消耗戦で弱小企業は淘汰される。
おそらく東電と東京ガスの二社寡占状態になるであろう。
それよりも電気以外の付加加価値サービス提供によるセット割引が勝負になると思う。
電気とガス、電気と通信の抱き合わせ契約による総合的なコストパーフォーマンス。

高圧一括受電は2016年4月以降の電力小売全面自由化解禁を見てから検討してもいいのでは？
自由化されれば小売り電気事業者の競争で電気代が下がるのか？あるいは他サービスとの併用セット割引でトータルで安くなるのか？
自由化の様子見て、高圧一括受電導入による住民にとっての電気代削減額と比較検討してから決めたらいいと思う。
「慌てる乞食は貰いが少ない、急いては事をし損じる」なんてことにならないように。

>274

専有部と共有部が逆です。
専有部は組合が提出を受けたりすることはありませんが、
共有部は割引元を計算できないと徴収額がきまりませんから
提出されます。

>>281
間違い。
専有部分は、高圧一括受電後も従前の東電料金基準で検針票に基づき業者が電気代を徴収するので、住民に証憑書類として検針票を発行する。
一方共用部分は、高圧一括受電しても従前と電気使用量は変わらない（削減されない）ので、東電料金基準で検針票に基づき算定すると業者が管理組合に請求する「みなし電気代」と大幅な齟齬を生じる。
だから業者は管理組合に検針票は発行しない。