【住民専用】イニシア千住曙町Part6

>それに高圧一括受電導入は総会特別決議になりますから、RJC勉強会のテーマとしても最適です。

どうして特別決議になるのですか？
たぶん区分所有法第十七条 （共用部分の変更）になるということで特別決議と解釈してるみたいですが、「共用部分の形状又は効用の著しい変更」にはならないと思います。
高圧一括受電に変更しても、共用部分の電気供給は従前と同じ高圧供給のままで電気代も変わるわけでないので効用の著しい変更にはならず、借室電気室も室内設置機器の若干の変更はあるものの形状の著しい変更とは言いがたいです。
何故に特別決議が必要なのか疑問です。

>>1001
共用部分の変更に関しては言ってることは正しいと思うよ。
管理規約で電気供給元に具体的な電力会社名が明記されていれば、高圧一括受電導入に併せて管理規約変更を伴うから特別決議が必要だが、そうでなければ普通決議で問題ないよ。
が、実際に特別決議を採る最大の理由は、共用部分ではなく本来管理組合が不可侵の居住者の専有部分の電気契約に管理組合が強制的に縛りをかけるから、全員の同意が必要で特別決議が必要なんだよ。

なるほど、特別決議の必要はなさそうだが、別の面で問題がありそう。
読者からの質問に対するＱ＆Ａを紹介する。

Ｑ:マンション高圧一括受電の総会決議について

　私の住むマンション（住戸数約450戸）で近日高圧一括受電導入について臨時総会が開かれます。
　かなり重要な案件であると思いますが特別決議（3/4以上の賛成）ではなく普通決議（1/2以上の賛成）で実行される予定です。
　これは区分所有法上問題ありませんか？

Ａ：区分所有法上は問題ありませんが、一括受電を導入するにはこれだけでは不十分です。

　基本的に区分所有法ではマンションの共用部の案件しか決定できません。それに対して一括受電は、専有部が含まれます。
　これは個人契約が入っている事を意味します。個人契約に関しては、近代法の原則である「契約の自由の原則」に委ねだれていますので、契約するかしないかは各人の自由意志になります。つまり、一括受電を導入する為には、賃借人を含める全戸の同意が必要不可欠となり、これが実現にあたり最大の障害になります。しかも、現在、電力会社と締結している電力需給契約を全戸解約しなければなりません。
　この電力需給契約は、電気事業法で保護された国民が当然契約できる利益、つまり公共の福祉となります。一方で、一括受電の契約は電気事業法で規制されていない代わりに保護もされていません。
　管理組合側の一方的な都合で、個人の電力需給契約を解約させてしまう事は、「契約の自由の原則」に反する管理組合の権利の濫用になり、不法行為と認定される可能性があります。最悪の場合、管理組合が一括受電に反対する人達に損害賠償請求される可能性があります。

>>945
>反対したら裁判するぞみたいな感じだったから
>いやいや、押した人もいますよ。

ようするに脅しじゃないか？
管理組合が電力需給契約解約同意書集めで「解約同意書を提出しないと総会決議遵守義務違反で訴訟するぞ」と脅しますが、逆に「それなら契約の自由の権利侵害で不法行為による損害賠償請求訴訟をするぞ」と対抗訴訟をちらつかせ訴訟vs訴訟で泥沼に持ち込むこともやぶさかではないと突っ張ったら、普通なら管理組合は退散するけどね。管理組合に非があるからそこまで闘う理事長など皆無。

質問です。
うちは賃貸で借りて住んでますが、賃貸借契約書に電気は「東京電力（40アンペア）」と明記されています。
高圧一括受電で東京電力以外の業者になりましたが、退去時に東京電力に戻す必要がありますか？

その質問、来年4月の都市ガス小売全面自由化にも関係しますね。
契約書には都市ガスも「都市ガス（東京ガス）」と書いてありました。
自由化で東京ガス以外に切り替えるときに問題になりそう。

>>1005
「東京電力（40アンペア）」は、リミッターが40Ａ（俗に言うアンペアブレーカー）で従量電灯Ｂ契約を前提に貸主が賃貸するということだ。
もし借主の都合でリミッターを上げたり下げたりするならばリミッターの交換が必要になるが、これは貸主の承諾を得て変更する必要があり、退去する時には元の40Ａに戻す必要がある。これを原状回復と言う。

ところで高圧一括受電だが、借主が貸主の同意を得ないで一括受電業者変に変更したならば、契約により退去時に借主側で元の東京電力へ戻す原状回復義務を負う。

管理組合はその辺りのことを借主に説明して解約同意書を取る必要がある。管理組合の善管注意義務の範囲である。

貸主は貸して賃料稼ぐことが目的だから、高圧一括受電で借主の自由な電気契約が禁止されると利便性が著しく低くなり入居人が集まらなくなる可能性があり、貸主の不動産収入に甚大な影響を与える。

>いずれにしても、このマンションに入ったら、各社の電気料金自由化プランは入れないので
>オリックスの東電新価格対応してもらわないと
>理事会は、うらまれるね。

プランだけの対応では駄目ですね。付加価値サービスも対応してもらわないと。
ガス・携帯電話・ガソリンとのセット割引とかポイント付与とかをね。

それと理事会をうらむのは筋違い。全戸同意して高圧一括受電を導入したのだから。
いまさら喚いても後の祭り。

その点、関西電力（以下、関電と略す）傘下の中央電力は、電気は関電に限定されるものの、関電の自由化電力プランだけでなく関電の提供する付加価値サービスまで一括受電導入マンションに提供を始めてる。
中央電力は電力小売自由化の1年に前に生き残りをかけて関電と資本提携し関電傘下に入ったが、今となってはその効果を発揮し出している。
さらに来年4月の都市ガス小売全面自由化を控え、中央電力は関電の販売するガスを一括受電導入マンションに提供することになり、電気＋ガスのセット割引を実現することになった。

平成29年度マンション管理組合理事長任用試験予想問題

問題１（民泊関連）

居住者が、第三者を居住者の来訪者のように装って居住者がゲストルームを予約し、その第三者を宿泊させる。
居住者は共用施設使用細則どおり使用料を管理組合に支払うが、裏で第三者からは使用料よりも高い料金を別途徴収して利鞘を抜いている。この居住者はこれをたびたび行って営業行為を行っている。
これは居住者の立場を悪用しマンション福利厚生施設であるゲストルームを使用して宿泊営業をする旅館業法違反行為であるが、これは現行の管理規約・同附則に果たして違反するか？
もし違反する場合は、これを防止するための共用施設使用細則の改正案と実効性を持たせるための具体的な管理監督施策を提案せよ。

問題２（個人情報保護関連）

平成29年9月9日までに改正個人情報保護法が施行されるが、施行されるとマンション管理組合は同法に規定する「個人情報取扱事業者」の適用を受け同法の規制の網がかかることになるため、管理組合としては現行以上に厳格な居住者個人情報保護の管理が義務付けられることになる。
そこで、同法に規定する個人情報取扱事業者としての管理組合居住者名簿の運用に関して、組合員・入居者名簿作成・運用・保管細則の同法に則した改正案を提案せよ。

問題１は規約・細則の吹け穴を突いてるね。
問題２は5000人以下の枠が外されたことによるね。

マンションにおける民泊問題は、区分所有者の専有部分における民泊が問題になっているので、今回のような悪賢い区分所有者による共用部分のゲストルームを使っての民泊は想定されてない。だから規約や細則では何ら規制がないのが現状。

この問題1でよく「共同の利益を害する行為」とか「転貸禁止条項を設ける」とか安直に言う人がいるが、いずれも間違っている。

ゲストルームを予約し使用料を払うのは居住者（区分所有者または占有者）であるから、管理費を払い（区分所有者）使用料も払って（区分所有者または占有者）共同の利益を図るための費用は負担している。
従って「共同の利益を害する行為」とは言えない。（これらの費用を滞納してない場合）

更にゲストルームを利用するのは居住者（区分所有者または占有者）ではなく居住者（区分所有者または占有者）の来訪者であるから、居住者（区分所有者または占有者）がゲストルームを借りて来訪者に転貸してることになる。
従って「転貸禁止」ではゲストルームは居住者本人（区分所有者または占有者）しか使えないことになり、居住者（区分所有者または占有者）の来訪者を泊めることはできなくなる。

春プーの弟子達は、あんなえげつない、ことしても東大出てると、執行猶予着くんだな　
！

日本の契約で１０年契約なんて、そんな契約ないと思うが！強要Av?

今までは個人情報の取扱量が5000人以下の場合は法の適用外でしたが、今回の法改正で5000人以下の要件が廃止されたため、管理組合は個人情報保護法の個人情報取扱事業者の適用を受けることになりました。問題2はその関連ですね。

>>1015
判子押したくせに文句言うな。

>>1010
理事長に解答させるのは酷だろう。答えられる理事長はいない。
そこでマンション管理士に解答させて理事会で報告させたらどうか？
マンション管理士の力量を計るいいチャンスだ。

これが本当の共用部分の電気代削減です。
共用部分の電気代が何も削減されない高圧一括受電なんて「まやかし」ですね。
高圧一括受電で電気代が削減されるのは専有部分です。

東急コミュニティー、電力小売り参入　全国の管理マンションに
　（2016/8/13 0:15 日本経済新聞　電子版）

　マンション管理大手の東急コミュニティーは電力小売りを月内にも始める。新電力のエネット（東京・港）から電気を調達し、管理する全国のマンションに供給する。電気代は大手電力会社に比べ10％前後抑えられるという。割安感を強みに、将来は他社が管理する物件への供給も目指す。
　廊下やホールなど共用部で使う電気が対象で、100～200ボルトの低圧で契約するマンションの管理組合に売る。東急コミュニティーが管理する物件のうち約５千物件が対象となる。同社が組合と交渉し、合意すればエネットに切り替える。
　東急コミュニティーが管理する100物件を抽出して調べると、共用部の電気代は１物件の平均で年70万円だった。月内にも管理組合への提案を始め、切り替えを促す。エネットは管理会社と組めば大口の販売先を確保できる利点がある。
　光熱水費はマンション管理組合の一般会計の約１割を占める。築年数がたったマンションが多くなる中、収支改善を目指す管理組合が増えており、東急コミュニティーは電気代削減への関心も高いとみている。

ＪＣＯＭ、マンション共有部対象に電力小売り
　（2016/9/20 23:37 日本経済新聞　電子版）

　ケーブルテレビ国内最大手のジュピターテレコム（ＪＣＯＭ）は月内にマンション共有部を対象にした電力小売りサービスを始める。エントランスの照明やエレベーターなどで使う電力を大手電力より最大８％安く販売する。マンション管理組合と接点をつくることで、入居者への電力小売り拡大につなげる。
　北海道から九州に及ぶ放送通信サービスエリアで、まず分譲マンションを対象に販売する。対象物件数は約６万２千棟で約285万世帯が入居している。
　現在も各部屋での使用分も含めたマンションの電力全てを一括契約するサービスを手掛けているが、入居者全員の同意が必要で手続きが煩雑だった。新サービスでまず共有部の電力を切り替え、入居者との電力契約につなげていく。
　ＪＣＯＭは４月に家庭向け電力小売事業に参入し、契約世帯数は10万件を突破した。中長期的な目標として100万件を掲げている。

COMは共用部分は管理組合、専有部分は区分所有者と別々に契約するという方法ですね。
これだと管理組合は区分所有者に縛りをかけることはありませんし、区分所有者は希望者のみJCOMとの契約になります。それから設備変更はほとんど発生しません。（スマートメーターに交換くらい）
これはJCOMが小売電気事業者だからできることで、電気事業者でない業者は無理です。

>>1018
ＲＪＣ４８の勉強会のテーマにして各マンションの理事長に解答を発表させればいい。
題材としては民泊と個人情報保護だから最適だと思う。

電気もガスも自由化の時代だ。
経産省に小売電気事業者登録、ガス小売事業者登録の両方してないと生き残れなくなるよ。
来年4月のガス小売全面自由化で、電気とガスのペアでのセット割引販売が主流になる。

よく居住者の「縁故者」という文言を規約や細則で見かけるが、「縁故」の定義が全くない。
「縁故」とは「人と人のかかわりあい、つながり」を意味するので、姻戚関係はもちろん友達や知り合い、その他契約関係によるつながり等も含まれる広い意味がある。
ところで管理組合は「縁故」を証明する証憑書類を提出させて確認しているのか？
姻戚関係は関係を証明するに必要な複数の戸籍謄本で確認できる、賃貸借は不動産賃貸借契約書で確認できる、しかしながら「知り合いとか友人」を証する書類などない。
これは入居届にも言える。入居者が区分所有者である証明、占有者である証明を管理組合は求めていない。

管理組合が個人情報取扱事業者として、個人情報を取得する目的の公表、入居届等で個人情報を提供することに対する入居者等の同意書、これらを個人情報保護法に則り厳格に行わない限り、そのような証憑書類は提出を拒否されると思う。
たかが入居者名簿といえども甘く見ないほうがいい。
これは管理組合から管理委託されている管理会社も同様。

>>1024
>管理組合が個人情報取扱事業者として、個人情報を取得する目的の公表、入居届等で個人情報を提供することに対する入居者等の同意書、これらを個人情報保護法に則り厳格に行わない限り、

そういえば今はフロントで渡された届出用紙に書いて出すだけですね。
今後は、個人情報を取得する理由の説明、それに対して個人情報を提出するに当たっての同意、が必要ってことですね。
ところで改正法施行は何時からですか？来年の上期と聞いてますが。

管理規約第１２条（専有部分の用途）第２項～第4項の民泊禁止規定はブリリアマーレ有明のパクリ？

ブリリアマーレ有明は遥かに上を行ってるから、そのままコピーして使っても問題ないと思う。
自分たちで考えるの面倒だし。

ブリリアマーレ有明は湾岸のホテル並みの共用施設のあるタワマンで、実際に民泊の事例を管理組合が数件摘発し、その結果でシェアハウス／民泊禁止の規約を作ったから、実績に基づく規約で他のマンションは雛形として使っていいと思う。

ブリリアマーレ有明は眺望だけでなく共用施設がすごいね。
http://bma33.com/the33.html
RJC48の勉強会の時に見せてもらったけど、バー、ジム、プール、スパ、セラピールーム、屋上テラスなど高級ホテル並みだ。
民泊される理由が分かる。

>>1028
ブリリアマーレ有明の公式ブログに民泊を摘発したことが書いてありますが、民泊で何か実害が発生したとは書いてませんね。
政府は平成32年の東京オリンピックに向けてのインバウンド政策として民泊を推進していますので、国策に沿った民泊マンションのモデルとして民泊を推進したらいいと思います。
それでもし何か弊害が出たら、そこで初めて規約で民泊禁止にしたらいいと思います。慌てて規約で民泊を禁止するのは、杞憂に終わる可能性があります。

ホテル不足の解消として政府は民泊を推進してるのだから、国民として協力しないと。
それなのに頭から禁止するとは如何なものか？

民泊は禁止、駐車場の民泊はok!何処が違うんだ❗

>>1017 住民板ユーザーさん2さん

>>1017 住民板ユーザーさん2さん

金正日か❗何いったて？北朝鮮でもないのに！
俺の勝手だ❗舐めるな！

総会は頭が悪くて、意味が解らないので、弁護士さんと一緒にでで見ます！全て録音させていただきます！

・共用部分駐車場の外部貸し→管理組合に金が入る　　　ＯＫ
・自宅専有部分の外部貸し　→管理組合に金が入らない　ＮＧ
（区分所有者に金が入る）

この違いだよ。

２　代表理事は、理事会の承認がないにもかかわらず、専有部分がシェアハウスに供されていると認めたときは、当該専有部分の区分所有者に、専有部分をシェアハウスに供することを中止するよう請求することができます。専有部分の区分所有者または占有者が合理的な理由を示さず第５項の協力を拒んだ場合も同様とします。
３　代表理事は、専有部分がシェアハウスに供されているかどうかの事実を確認するため、随時、任意の区分所有者に対し専有部分の利用状況について口頭または書面で照会をすることができます。
４　前項の照会の結果、専有部分の外観、近隣住戸の居住者または専有部分に出入りする者等から任意に聴取した事項、各種媒体上で見分した賃貸情報などから合理的に判断して専有部分がシェアハウスに供されていると推認した場合、代表理事は、理由を告げて、当該専有部分の区分所有者等に対し、専有部分がシェアハウスに供されているかどうか実地に見分するため代表理事および理事の複数名が専有部分に立ち入るのを認めるよう協力を求めることができます。

>>1037
さすがパクリ元のブリリアマーレ有明の規約はよくできている。
うちらが自分で考えるのはチョッと無理だな。

うちのマンションでも民泊禁止条項を盛り込むための規約改正を検討しています。

「２　代表理事は、理事会の承認がないにもかかわらず、専有部分がシェアハウスに供されていると認めたときは、当該専有部分の区分所有者に、専有部分をシェアハウスに供することを中止するよう請求することができます。専有部分の区分所有者または占有者が合理的な理由を示さず第５項の協力を拒んだ場合も同様とします。」
→
・「理事会の承認がないにもかかわらず」とわざわざ断り書きを入れているのは、本来なら理事会の承認（決議）が必要と言うことですか？
・なぜ代表理事だけに中止請求権があるのですか？「×：代表理事 ○：管理組合法人」の間違いだと思います。
・管理組合法人とすれば全組合員に請求権があり組合員ならだれでも中止請求できます。代表理事にしか中止請求権がない場合、故意または過失により代表理事が請求しなかったらどうしようもありませんから。
・民泊摘発は全組合員が常に監視の目を光らせ、発見したらすぐに中止請求すべきです。代表理事にまかせっきりと言う訳にはいきません。

「３　代表理事は、専有部分がシェアハウスに供されているかどうかの事実を確認するため、随時、任意の区分所有者に対し専有部分の利用状況について口頭または書面で照会をすることができます。」
→
これも同様ですね。「×：代表理事 ○：管理組合法人」の間違いだと思います。

「４　前項の照会の結果、専有部分の外観、近隣住戸の居住者または専有部分に出入りする者等から任意に聴取した事項、各種媒体上で見分した賃貸情報などから合理的に判断して専有部分がシェアハウスに供されていると推認した場合、代表理事は、理由を告げて、当該専有部分の区分所有者等に対し、専有部分がシェアハウスに供されているかどうか実地に見分するため代表理事および理事の複数名が専有部分に立ち入るのを認めるよう協力を求めることができます。」
→
・なぜ代表理事および理事は、たかが民泊ごときで区分所有者のプライバシーを侵害してまで専有部分に立ち入る権限があるのですか？共用部分管理のための専有部分特別管理とはレベルが違いすぎます。
・規約化すれば総会決議すら採らずに専有部分への介入が可能になってしまうとは管理組合運営上憂慮すべき事態です。
・民泊ごときで専有部分への立ち入り条項は削除すべきでしょう。

>・なぜ代表理事だけに中止請求権があるのですか？「×：代表理事 ○：管理組合法人」の間違いだと思います。
正しい。　
民泊禁止が共用部分の管理に必要な保存行為と解釈できるので、区分所有法代18条（共用部分の管理） の「保存行為は、各共有者がすることができる。 」により区分所有者なら中止請求できる。従って、代表理事の権限に特化すべきものではない。

代表理事と代表でない理事って何か差別してるのですか？

>>1040
隣が民泊してて、バルコニーで騒いでうるさい、廊下に生ゴミを置いとくので臭い、普段利用してる共用施設で利利用ルールを守らない、等で生活環境が乱されるので民泊を中止させたい
→区分所有法第6条（区分所有者の権利義務等）で区分所有者は隣家に対して民泊中止請求が出来る

民泊中止請求は、なにも代表理事に限定することはないし、代表理事に頼らずとも迷惑を被ってる区分所有者が該当宅に対して直接民泊中止請求をすればよい。

>>1041
当然差別してる。
端的な例は役員報酬。
代表でない理事は月3000円に対して代表理事は月6000円、1万円。
代表理事は代表でない理事の2～3倍の報酬を貰ってる。

平理事の2～3倍も役員報酬貰ってるマンション管理専門家の代表理事皆さん、
教えてください！区分所有法の質問です。

（区分所有者の権利義務等）
第六条 　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３ 　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

ここで「自己の所有に属しない共用部分」とは具体的にどこのことですか？
全く思いつきません。

「自己の所有に属しない共用部分」とは他人のバルコニーのことじゃないか？
バルコニーは共用部分だけど他人のバルコニーは使えない。
ところで高圧一括受電したにもかかわらず、規約上（別表第２）はいまだに共用部分に東電借室が存在する。
また規約改正の特別決議か？

バルコニーは法定共用部分で区分所有者にそれぞれ持分があります。
他人のバルコニーが使えないのは、バルコニーごとにそれぞれの区分所有者の専用使用権があるからです。

>規約上（別表第２）はいまだに共用部分に東電借室が存在する。
10年後に東電に戻すから残してあるのでは？

>「自己の所有に属しない共用部分」
規約見ましたけどわかりません。代表理事の方の解答お願いします。

>>1044 匿名さん

ネットの区分法解説のレベルではでてこないけど、
稲本鎌野のコンメンタールにでてますよ。
一見すると、共用部兼専有部なとこが存在するの？とか思いますよね。

　複合用途型マンションの店舗一部共用部分（共用部分のうち店舗部分の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな部分）は、住宅側区分所有者から見ると「自己の所有に属しない共用部分」になる。逆に住宅一部共用部分は、店舗側区分所有者から見ると「自己の所有に属しない共用部分」になる。
　従って、複合用途型マンションでない当マンションには「自己の所有に属しない共用部分」即ち一部共用部分は存在しない。全て全体共用部分である。

国交省ガイドライン「マンション標準管理規約（複合用途型）」より抜粋

マジ強力な新人が現れたな。これなら東大に勝てる。来期が楽しみだ。

シェアハウスとか民泊は置いといて、事務所に使ったらダメですか？
事務所と言っても、法人登記の事務所です。
規約見た限り、住居以外はダメみたいですけど・・・
事務所で使ってる方、いらっしゃいますか？

>>1052
第１２条（専有部分の用途）
　区分所有者は、その専有部分を、専ら住居として使用するものとし、他の用途に供してはなりません。

と規定されてますから、事務所の用途に供してはならないことになります。
そして第２項以下で、住居の場合でもシェアハウス（民泊を含む）に供されているときは、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求ができることになってます。

用途事態あいまで、住居してれば何をしてもいいとも、読める！

>>1054
それじゃ規約に瑕疵があるということになります。いかようにも解釈できる規約はトラブルのもとです。
あれだけシェアハウス禁止だの民泊禁止だのカリカリして規約改正していながら、肝心の原始規約（第12条第1項）に瑕疵があるのでは笑い話です。
ところで1052さんは「法人登記の事務所」と言ってます。
法人は個人事業主が自宅を事務所と兼用しているのとはわけが違います。
法人登記は事務所を登記します。そして法務局に登記簿が永遠に残ります。そしてその登記簿はだれでも閲覧できます。
ちなみに管理組合法人の法人登記上の事務所は共用部分の管理事務室です。

>>1054
事務所がいいなら店もいいってこと？
事務所も店も不特定多数が訪問するから防犯上の問題が懸念されるね。

>>1055
マンションの部屋を事務所として登記するのはまずいでしょう。
本人が否定しても事務所だってことを登記で証明できちゃうから。

会社名書いた看板や表札出してなきゃ管理組合も調べようがないと思う。

まぁ、たとえ事務所で使用してること見つかっても管理組合は黙認するんじゃないか？
どこのマンションでも黙って住宅を法人の事務所にして登記してるからね。
12条第1項なんて空文化してねるよ。

>>1053
>そして第２項以下で、住居の場合でもシェアハウス（民泊を含む）に供されているときは、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求ができることになってます。

シェアハウス以外の事務所や店舗の用途に供されている場合には、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求もないということですね。
安心しました。

>>1059
規約改正は素人が案文作ったりブリリアマーレ有明の規約をパクったりしたら失敗します。せっかく顧問のマンション管理士がいるのですから活用しないと。。マンション管理士なら齟齬のない他と整合の取れた案文を作ってくれます。

第2項以下は、シェアハウスに限定しないで用途を事務所や保育施設、学習塾、文芸教室、等も含めて範囲を広げないとだめですね。
区分所有法第6条第1項の「区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たるか否かは、民泊使用だけではなく事務所使用も同じです。 民泊だけに特化するのは「木を見て森を見ず」の典型です。

そうしないと本当に第1項と言うよりも第12条自体が形骸化・空文化してしまいます。
実際、3期に専有部分を住居以外の用途である「足立区認定保育ママ事業所」に供することを理事会決議で承認しています。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11481936013.html

理事会決議があれば「専有部分を住居以外の用途に供することが可能」との規約はどこにもありません。

今の民泊は管理規約違反以前に旅館業法違反ですが、来年度に民泊新法が成立して施行されれば、民泊は晴れて合法化されます。
そうなると保育ママの時のように、民泊推進の代表理事が「不許可といってもしも訴えられたとして、判断に責任もてますか？」と訴訟リスクをちらつかせて反対する理事を懐柔し、理事会決議で民泊ＯＫになる可能性がありますね。
規約違反も理事会決議でひっくり返すマンションですから、それも有りだと思います。

>>1057
>会社名書いた看板や表札出してなきゃ管理組合も調べようがないと思う。

法人登記されていれば隠しようがない。
国税庁は課税の観点で法人登記の情報を独自にＤＢ化している。

　国税庁で調べたが、管理組合法人と清算された法人を除くと、普通法人・NPO法人の21法人が専有部分を「主たる事務所」として登記している。
　これは全戸数515戸中の18戸の専有部分、約3.5%に当たる。
　（1室に2法人、1室に3法人の登記があるので法人数と戸数が異なる。）

>>1058
>まぁ、たとえ事務所で使用してること見つかっても管理組合は黙認するんじゃないか？

規約違反すれば、元理事長といえども管理組合に訴えられ、被告は弁護士でありながら裁判で負けている。
両判例とも、事務所としての使用実態はほとんど考慮されず、一律に「規約違反」→「共同の利益に反する」と裁判所はストレートに判断している。

【税理士事務所として使用していた税理士区分所有者が管理組合法人に訴えられて敗訴】
　裁判年月日 平成23年11月24日 裁判所名 東京高裁 裁判区分 判決
　事件番号平２３（ネ）３５９０号 事件名 会計事務所使用停止請求控訴事件
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_04.pdf
【法律事務所として使用していた元理事長の弁護士区分所有者が管理組合に訴えられて敗訴】
　裁判年月日 平成25年9月19日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決
　事件番号 平２４（ワ）２６０６７号 事件名 区分所有建物使用差止請求事件
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_03.pdf

>両判例とも、事務所としての使用実態はほとんど考慮されず、一律に「規約違反」→「共同の利益に反する」と裁判所はストレートに判断している。

最近の裁判所の判断は、規約の規範性に重点を置いているようです。
したがって「規約違反」が「共同の利益に反する」に結びつけられてしまうようです。

>>1061
>このような事故があった場合、規約違反を知りながら専有部分での保育ママ事業を許可したマンション管理組合は、訴訟リスクがあるのでは？

そうですね。
事故の原因が、保育事業所設置基準にかかわることだった場合、区は保育事業所の設置に関してマンション理事長の許可を貰ってますと言うでしょうね。
そうしたら管理組合に調査が入り、理事長が管理規約に違反して許可したことがばれてしまいます。
うかつに許可すると訴訟に巻き込まれますし、組合員から理事長の規約違反を訴えられるリスクもあります。

理事長自らが規約違反しているのですから訴えられたら負けですね。

今の理事会では無理だから、だれか第12条の規約改正案を提案したら？

この間の規約改正で第12条変更したけど、民泊が合法化される民泊新法は旅館業法とは別に立法されるから、また規約変更ですね。

>理事会決議があれば、専有部分を住居以外の用途に供することが可能、との規約なんてありません。

　現行の管理規約では「専有部分は住居以外の用途に供することは不可」としているので事務所等の用途に供していることは規約違反になるが、既に18戸も事務所用途に供されている、足立区認定保育ママ事業所に供することを規約違反を犯してまで理事会決議した、これらの事実がある以上は強硬手段としての訴訟は避け、早急に規約と実態を整合させることが現実的かつ賢明な解決方法である。

　専有部分を住居以外の用途に供するためには、
「１　区分所有者は、その専有部分を、専ら住居として使用するものとします。
　２　前項にかかわらず区分所有者もしくは占有者が、別の用途として使用する場合は、管理組合法人の承認を得なければなりません。」
と管理規約を改正しするのが必要かつ十分で、規約の規範性を維持し形骸化させず柔軟性のある現実的な対応ではあるが、前述した判例もあるし、規約違反を理事会決議で承認したり事務所使用を長年黙認していた事実もあることから組合員からの訴訟リスクもあるので、これは急を要する。
　なお、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求等は、上位法の区分所有法第57条第1項（共同の利益に反する行為の停止等の請求） を発動すればよいので敢えて規約化する必要はない。

　既に法人登記している専有部分と規約違反して理事会承認した保育ママ事業所については、あらためて承認申請を提出させ、条件付で事後承認にせざるを得ない。

　参考までに、他のマンションで既に規約化されている第12条（専有部分の用途）を示す。

>足立区認定保育ママ事業所に供することを規約違反を犯してまで理事会決議した、

理事会が管理規約違反してるので、組合員も管理規約違反してもいいのですよね。
もし規約違反を咎められたら
「理事会も管理規約違反してるくせにの何おか言わんや？」
と言ってやればいいのですか？

>>1069
その通り。規約にもはや遵守性がなくなっている。

今の規約の第12条第2項〜第6項は区分所有法第57条第1項で全て網羅してるね。
安直にブリリアマーレ有明の規約をパクってぐじゃぐじゃ書かなくても1086さんが言うように区分所有法第57条第1項の発動でよいね。

それに過去に理事会自身が第12条で規約違反犯してるくらいだから、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求等は、規約でなく法律を大上段に振りかざして実施しないと強制力がないだろう。
でも保育ママのことで反撃されたら理事会は反論できなくてあっさり撤退になると思う。
理事会が規約違反犯してれば、区分所有者に規約違反を問えないのは当たり前。

【建物の区分所有等に関する法律】

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。
　
（区分所有者の権利義務等）
第六条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

足立区の保育ママは、マンション内専有部分で開業する場合は区から理事長の承認を求められますが、ベビーシッターを専有部分で開業する場合は法規制がなく当然のことながら理事長の承認も必要ありません。
足立区の保育ママがＯＫなら、自宅でベビーシッター開業は管理組合に無届でできますか？

>>1072
そのような質問はここでするのではなく、直接理事長に問い合わせるべき質問だ。
たぶん理事長の解答は「ノーコメント」のはず。
ということは「良きに計らえ」だろう。

>>1073
不許可にしたら、過去に遡って足立区の保育ママも不許可にしなければなりませんよ。
そんなことしたら、理事長印もらったから許可したのに後から取り消し、区から訴えられるリスクがあります。

>>1065
> 事故の原因が、保育事業所設置基準にかかわることだった場合、区は保育事業所の設置に関してマンション理事長の許可を貰ってますと言うでしょうね。
>そうしたら管理組合に調査が入り、理事長が管理規約に違反して許可したことがばれてしまいます。

　集合住宅における保育ママ事業に関して疑問に思ったので足立区の担当課に直接確認したが、足立区は「許可にあたり理事長の許可証のみでよく、附属資料として管理規約、総会又は理事会の議事録等の許可を証明する証憑は求めない。ただし万一事故があった場合は、管理組合に立入調査が入り許可を証明する証憑書類の提出を求められるだろう」とのこと。

　保育ママに関しては自治体ごとの条例で許可基準に差があり、待機児童解消で積極的な取り組みをしている横浜市の場合は、集合住宅での開業に関しては管理組合が協力しなければ出せない建築関係の資料が幾つかあるが、理事長の許可証は原則不要で代わりに管理規約の提出が義務付けられている。
　【横浜市家庭的保育事業提出書類一覧】
　http://www.city.yokohama.lg.jp/kodomo/incubator/20150918teisyutusyorui...
　この管理規約提出に関して横浜市の担当課に直接確認したが、管理規約の提出は専有部分での開業（家庭的保育事業）可否を調べるためとの回答であった。

　ところで戸建ではなく、個人が事業を営むのに制約の多い集合住宅の一室で、管理組合が理事会で大多数の理事が規約違反を理由に不許可とする判断を、直感と違うという理由だけで副理事長（現代表理事）がひっくり返してまで管理規約違反を犯して保育ママ事業を支援するとは、マンションにとって如何程のメリットがあるのか？
　マンションの一室で保育ママ事業を行っても、マンション住民の乳幼児を優先的に預かれるわけではなく、マンション住民以外の区民に広く開放されることによる不特定数の出入りによるセキュリティー面の懸念、万一不動産売買・賃貸借契約における告知事項に該当する事故があってマンション名が公表されれば事故物件扱いになり資産価値を毀損してしまう。（1061の事故は「大島てる」のサイトで事故物件マンションとしてネット公開されている。）
　マンションにとってはデメリットばかりが目立つが。

>>1075
>直感

管理組合業務を直感でやられてはなー。
「管理規約遵守」と「共同の利益に反するか否か」で判断するのが管理組合業務の鉄則だよ。

不動産会社、管理規約順守して「事務所利用不可」にしてるね。
http://fstage.co.jp/ad/data/items/01067/layout/01067.pdf
売ったり貸したりする場合、「事務所利用不可」として募集しないとだめだね。

保育ママって稼げるのですか？
0歳～2歳児の世話って結構大変ですよ。
なんかボランティアに近いように見えますけど。

もちろん人数は多くは預かれないけど、自宅でできることとしては
かなりのしっかりとした収入になるみたいですね。　

>事故は「大島てる」のサイトで事故物件マンションとして
こんな感じで公表されてる。
http://www.oshimaland.co.jp/?p=rh5fw1fy

>>1078

　足立区ホームページより抜粋。
　「日中家庭で育てることが困難な子どもを、自宅などで預かり保育する仕事。乳幼児を保育する専門知識が必要なので、区で定める研修を受講し、認定委員会で承認されることが条件です。保護者からの基本保育料のほか、区から補助金が支給されます。」
　とのことで、保育料と区の補助金が入るそうだ。
　足立区の場合、幾ら入るかは残念ながら調べてない。
　自分でやりもしないのに金のことしつこく聞くと役所に不審がられるから。

　ところで同じ都内２３区で、たまたま品川区の募集パンフレットを見つけた。
　【品川区保育ママ】
　http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000029000/hoikumamaannai.pd...
　3人預かったとして何と年収400万円以上！と書いてある。(2階以上は２名までだが補助員を付ければ更に２名増やせる)
　そして減税措置まである。
http://www8.cao.go.jp/shoushi/shinseido/administer/setsumeikai/h270123...

　保育ママ事業は立派な事業である。管理規約違反してまでマンション専有部分でやる意味が分る。

　ただし児童福祉法の改正により、保育ママ事業は家庭内保育事業と位置付けられ、平成27年度から認可保育園と同等の扱いになり、施設内調理による給食提供が義務付けられた。既に開設中の保育ママ事業所は、遅くとも平成31年度末までに施設内調理による給食提供をしなければならない。
（専用の調理場と調理員が必要になるとのこと。マンションでは無理では？）
　この給食提供により、安全面に増して衛生面でも管理が求められるようになる。

>既に開設中の保育ママ事業所は、遅くとも平成31年度末までに施設内調理による給食提供をしなければならない。
>（専用の調理場と調理員が必要になるとのこと。マンションでは無理では？）

リバービューラウンジのキッチンスタジオを専用調理場にして使えばいいのではありませんか？
区と相談する必要はありますが、マンションですから共用部分も含めて保育施設内と見なすことが出来るはずです。
管理組合としても、管理規約違反してまで保育ママ事業所の開設を承認したわけですから、法改正に対応して保育ママ事業所の維持継続を図らなければなりません。区としても一度開設した保育ママ事業所ですから、区民の児童福祉推進のために継続させるべく協力を惜しまないと思います。
ただ、他の区分所有者がキッチンスタジオを使えなくなりますが、児童福祉を推進するマンションですから住民は協力しなければなりません。

>リバービューラウンジのキッチンスタジオを専用調理場にして使えばいいのではありませんか？
共用部分の変更で総会特別決議、使用細則の変更で総会普通決議が必要ですよ。
総会決議がないとキッチンスタジオを保育用調理場に変更できません。

防災活動で有名な大型マンション「加古川グリーンシティ」。
団地管理組合法人加古川グリーンシティ管理規約は次の通りです。
　第12条 （専有部分の用法）
　団地建物所有者は、その専有部分を以下の用法に従って使用するものとする。
　（1） 居住部分は居住の用にのみ供するものとし、事務所、作業所に類する営業の場に供してはならない。
　（2） 店舗部分は営業の用のみに供するものとし、居住の用に供してはならない。
　（3） 店舗使用細則は別途定める。
http://www.greencity.sakura.ne.jp/pdf_site/up_road_pdf/kiyaku/2005-kan...
規約で判断基準を明示して規定しています。
これだと住居を法人の主たる事務所として登記することはできないことになります。

　非常に重大な問題ですよ。

　保育ママは、今までは自治体の制度で運用されてましたが、児童福祉法が改正されて、保育ママ事業は同法の家庭的保育事業として法律に組み込まれ、保育園並みの基準と規制が掛かってしまいました。
　それに伴い、足立区も当初の制度から条例による規制に移行し、平成28年度以降の保育ママ事業は条例の基準を満たさないと開業できなくなりました。
　ただし開設済の保育ママ事業所に関しては経過措置があり、平成31年度末までに基準を満たすよう猶予されました。
【足立区家庭的保育事業等の設備及び運営に関する基準を定める条例 平成26年9月30日条例第54号】
https://www.city.adachi.tokyo.jp/reiki/426901010054000000MH/4269010100...

　今までと大きく異なるのは次の点のようです。結構きびしいです。
　①自園内給食提供（条例第15条、第16条）②年2回の定期健康診断（条例第17条）③敷地内屋外遊戯用庭（条例第22条）④嘱託医、調理員の設置（条例第23条）

　当マンションでは、保育ママがまだ足立区の独自制度時代の3期に許可されたので児童福祉法の改正前で、これから改正法（含む条例）に合致させていかねばなりません。期限は平成31年度末です。

　マンションとして保育ママ事業所の開設を許可したのですから、地域の児童福祉推進のために維持継続させるべく改正法にどのように対応（①と③の共用部分での対応）させていくか、共用施設委員会で検討する必要があります。
　具体的には家庭的保育事業分科会を設置し、保育ママはもちろん、保育士、看護師、助産師、栄養士、医師、そして多くの子育て中の住民ママさん並びに妊妊産婦さんにも参加してもらいます。出来れば足立区担当課職員、都担当課職員、厚労省担当部局官僚をオブザーバーに。

他のマンションではどういう対応をするのだろう？
RJC48の勉強会テーマで各マンションの理事長に発表してもらいたいな。
保育ママを認めてるマンションでは法改正による自園内給食提供は切実な問題だ。

>>1085
キッチンスタジオを使わなくても、条例第16条によると、専有部分で暖めたり保存する調理設備があれば、外から専門業者の給食を搬入してもいいみたいですよ。
それから条例第22条は、マンション内のアクアゲートパークを使えば済みます。

ところで集合住宅で敢えて児童福祉法の家庭的保育事業所を開設する意義は？
開設しても集合住宅の住民専用ではないのに。
前レスにもあったけど、それならベビーシッターを開設した方がはるかに有用。
マンション住民専用のベビーシッター。こちらは法規制はなく全て自己責任。

>>1088

管理組合の判断基準は、次の２点である。
①管理規約違反か否か（遵法性）
②共同の利益に反するか否か（公益性）
理事は心得るべし。

>>1089
そうなると専有部分での保育ママ事業は、①では専有部分を住居以外の用途に供していますので規約第12条違反、②ではマンション住民の子供を優先して預かることができないので共同の利益にはならない、と言うことになりますね。

マンションに住んでる個人が保育ママ事業所を開設するのに理事長の許可証がいるなんておかしいですね。
はるぶーさんもブログに書いてます、筋が通らないと。私もそう思います。何で理事長の許可証が必要なのか？と。
以下、ブログから。
「私の意見では、そもそも”自治体”が集合住宅内で”保育ママ”を開設してよいかどうかの許可を、書面で理事長押印を求めてくるのが筋が通らないと思う。」

>>1091
>何で理事長の許可証が必要なのか？と。

　たぶん、管理規約で「区分所有者は、その専有部分を、専ら住居として使用するものとし、他の用途に供してはなりません。」と規定されているにもかかわらず、保育ママを開設申請した区分所有者が規約違反を隠してた場合、足立区が許可して開設されて乳幼児を受け入れた後で、管理組合に文句を言われ保育ママ事業所を閉鎖に追い込まれたら困るからでしょう。
　役所には許認可責任がありますから、管理組合に対して筋を通して許可証の発行を求めますね。

そうですね。>>1063の判例にあるように管理組合が区分所有者を訴えた場合、区分所有者は敗訴してますからね。
もし保育ママ区分所有者を管理組合が訴えて区分所有者が敗訴すれば、保育ママ事業所を閉鎖しなければならなくなり、とばっちりが足立区に来て大問題になります。

　役所にとっては保育ママ事業をマンション専有部分で行うことに管理組合からお墨付きがもらえましが、管理組合にとっては区分所有者の管理規約違反にお墨付きを与える結果になりましたね。
　最初、渋ってたのに印鑑押した理事長、痛恨の極み。証拠として残りました。

当時の状況を正確に把握する必要があるので、代表理事はるぶーのブログを読んだ。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11717684552.html
保育ママ事業所開設の顛末はこうだ。

①保育ママ事業所を開設したい人が集合住宅の当マンションに住んでいた。
②そして役所に専有部分での開設許可を申請したら、「個人管理の戸建ではないので、集合住宅は専有部分以外の敷地・共用部分の管理責任者の理事長の許可証が必要。」と言われた。
③そこで管理組合に許可証をお願いしたら、理事会審議で大多数の理事が規約違反を理由に反対した。
④それでも副理事長はるぶーが強引に推し進めるために不毛な論理を展開し反対派を口説き落としてひっくり返した。
⑤理事会決議なので仕方なく理事長はしぶしぶ理事長印を押して、規約違反の証拠が後々残る許可証を発行してしまった。

ざっとこんなところか。

>②「個人管理の戸建ではないので、集合住宅は専有部分以外の敷地・共用部分の管理責任者の理事長の許可証が必要。」
あれっ？今までと違う解釈、管理規約違反が消えてる。

>②そして役所に専有部分での開設許可を申請したら、「個人管理の戸建ではないので、集合住宅は専有部分以外の敷地・共用部分の管理責任者の理事長の許可証が必要。」と言われた。

そうですね。足立区にとっては規約違反云々はマンション内の問題ですから関係ないですね。
保育ママ事業所を建物内に設置する場合、戸建なら敷地も建物も全てが所有者自身の管理責任ですが、集合住宅の場合は所有者の管理責任の専有部分と管理組合の管理責任の敷地・共用部分の複合構成になります。
だから集合住宅に保育ママ事業所を設置する場合、足立区は他方の敷地・共用部分の管理責任者である管理組合理事長に設置許可を求めたのですね。

駐車場って共用部分ですか？
管理規約の別表第2（共用部分の範囲）に載ってませんが。

>>1098
国交省の標準管理規約をコピペしているから載ってないんだよ。たぶん記載忘れだと思う。

　一般的に駐車場は共用部分と解釈するが、確かに規約の別表第2には載ってない。これは指摘の通り国交省標準管理規約をコピペして使っているからである。駐車場に関しては次のように解釈すればよい。
　【管理規約別表第1】
　　「付属施設　駐車場棟（ゴミ置場、粗大ゴミスペース含む）」
　【管理規約第1項5)】
　　「共用部分　区分所有法第2条第4項の共用部分をいいます。」
　【区分所有法第2条第4項】
　　「この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。 」

　従って、付属施設の駐車場棟は区分所有法第2条第4項と管理規約第1項5)で共用部分になる。

　ところで、前出の団地管理組合法人加古川グリーンシティ管理規約では、第8条（共用部分の範囲）に駐車場を記載している。さすがである。
　http://www.greencity.sakura.ne.jp/pdf_site/up_road_pdf/kiyaku/2005-kan...