桜上水ガーデンズ Part5

野村・三井という日本の不動産市場をリードする二社が本当に力を注いだのが本物件です。渾身のプロジェクトとはまさに的を得た表現です。地権者住戸の仕様が低めに抑えられていますが、分譲購入者には何の関係もないことです。分譲購入者は分譲仕様を、立地や設備その他の条件と同様に判断材料の一つにすればよいだけです。私は総合的に判断して買いだと思いましたが、そうないという判断をされる方がいても少しもおかしくありません。しかし、ここはもはやいわゆる「団地」の面影など微塵もないスーパーゼネコンと日建ハウジングシステムによる多棟式マンションです。広尾ガーデンヒルズやパークシティ浜田山などと同列に語るべき物件です。元団地などという先入観にとらわれず、本当に良いものを求めれば、ここを選択するのは至極当然の理だと思います。

>野村・三井という日本の不動産市場をリードする二社が本当に力を注いだのが本物件です。

三井が単独売主でない点で、評価が分かれるのでは。


>ここはもはやいわゆる「団地」の面影など微塵もないスーパーゼネコンと日建ハウジングシステムによる多棟式マンションです。広尾ガーデンヒルズやパークシティ浜田山などと同列に語るべき物件です。

広尾GH、PC浜田山の居住者は、返答に困ると思います。

多摩地区の団地住まいで子育てを経験し、子供の進学で世田谷区内の戸建へ転居し、今は将来に備えてマンション検討中なので、こちらを見ていましたが・・
こんなに「団地」のことを悪し様に思われているとは、知りませんでした。

元々地縁だった三井不に一社ひも付き発注だと何をされるか心配と
リスク対策で野村をひっぱりこんだんでしょう。それに大手デベ
共同物件なんかそんじゃそこらに、、、トミヒサは4社、大崎、
三田レジ、広尾GF、勝どきなど湾岸なんか渾身の共同案件ラッシュ。

個人的には、野村は単独のプラウドのほうが魅力的ですね。

>地権者住戸の仕様が低めに抑えられていますが、分譲購入者には何の関係もないことです。

物件全体の品格を下げています。三井もおちたもんですね。

>154

野村のプラウドがお好きとはブランド信仰が強いようですね。プラウドは共用部には力を入れますが、占有部はコストダウンすることで有名です。間取りはひどい、天井は低い、ディスポーザーなしが多い、床暖なしもある、など分譲マンションの中で最低のレベルです。三井のパークコートも同様に共有部は立派ですが、占有部はプラウドと同じく、コストダウンに走ってますね。ディスポーザーなしが多いですし。それを考えると、ここは地権者の意見がしっかりと反映され共用部、占有部ともに力が入っています。それがスーゼネと日建ハウジングシステムの起用や地下駐車場と免震の採用に見て取れます。かつての野村・三井のいいとこどりをしたような物件です。多棟式が好きか団地っぽくて嫌いかは好みの問題ですが、大学に隣接した周辺の環境、眺望は将来にわたって変わることがないというのは、大きなアドバンテージですね。また植林は年を経るごとに深く豊かになっていきます。京王線の高架化と並んで将来の楽しみですね。将来的な不安要素がなく、楽しみばかりがあるなんて本当に稀有な存在ですよ。

新宿、渋谷へアクセス15分以内、9千万円以下という条件で色々物件を見ている者です。正直最初は京王線沿いでこの値段は、、、という目で見始めたのですが、住居の設備、仕様、住環境(特に子供の育てる環境)と総合的に一番高かったのは桜上水ガーデンズだったと思ってます。もっとベームバリューのある駅や将来資産価値を維持できるという観点では他にもいいところはありましたが、これだけ駅近で落ち着いた雰囲気のところはありませんでした。

>157

駅にネームヴァリューはありませんが、デベ（野村ｘ三井）とゼネ（大林ｘ清水）と設計（日建ハウジングシステム）には大いなるブランド価値と安心感・信頼感があります。しかも緑豊かで世田谷区最大規模で駅徒歩3分、免震に地下駐車場まで完備し、区内では二度と出ない物件なので、資産価値も元が高いため上がるとは言えませんが、大きく落ちることはないでしょう。子育てや永く住まう方には本当に適した物件だと思います。

日照、眺望の良い物件は、ほとんど地権者仕様。
したがって、将来、地権者仕様を中古で買って、リフォームして住むのが、よろしいかなと。

日照、眺望がよいところは確かに非分譲が多いですが、数の上では四割程度ですよ。条件のよい部屋は分譲用にもたくさん出ています。一方、条件がいまいちのところは安くなっています（７６平米で６０００万円台とか）。ご予算に合わせてお好きなところを選べばよいと思います。

盲目的に称賛する書き込みが多くて、かなり違和感を感じます。
契約済みの方が絶賛するのはまだわかるとして、
検討中の方は、こんなところでべた褒めしている暇があったら、
さっさと契約すればいいのに、と思うのは私だけ？
多くの地権者に加え、盲目的に絶賛している新規購入者が
お隣さんになるかと思うと・・・。

価値観は多様ですが、様々な情報を比較検討しながら意見を言っているのは肯定派も否定派も同じではないですか？
肯定的な意見を盲目的と表現したり、地権者をネガに捉えるなら、さっさとここを検討物件から外された方が良いと思いますよ。契約者も地権者もあなたと同様に気分が悪いでしょうから。

盲目的とはいえ検討した上で賞賛している検討者を批判する暇があれば、契約するか立ち去るかのどちらかにすればと思うのは私だけだろうか。

賞賛・批判はマンションに関する内容で。

１６１は内容のない書き込みをしないでください。

>>164
穏便さにかけるてんはありますが、内容がないとの決めつけは>161に失礼でしょう。
違和感、当惑を感じるのは私だけではないんだと大変参考になりました。

どうなると違和感を感じなくなるのですか？ここは称賛も批判も意見としてあがっていて、どちらも聞くべき一長一短があるように思うのですが。

違和感という言葉があいまいすぎて何を伝えたいのかよく分からない。ポジは営業の投稿だと言いたいの？

2期3次の販売が7月末となっていますが、現在どのような状況かご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。
（HPの物件概要では7/22更新と書いてありますが、なかなか情報が変わらなくて。）

契約済のものなので、実際あまり関係ありませんが、その後の動向が気になっています。
かと言って、直接MR（または営業）に聞くほどのものでもなく、こちらであれば検討中の方から情報がいただけるかなと思いまして。

ご教示の程、よろしくお願いいたします。

168です。
販売戸数や対象棟など、MRでのやり取りで分かる範囲で結構です。

新宿にほど近く、駐車場も安い、子供の小さいファミリーにはいい物件と思いますがね
あとは仕様と外見と桜上水が好きかどうかじゃないですか
まあ買えないとかの人は検討不能としても

桜上水って名前が素敵ですね。住所は世田谷区桜上水四丁目ですね。地位はありませんが、美しい住所です。

>>168
以前に9000万円以下で検討中とコメントしたものです。先週の段階で売りに出している物件はかなり埋まってました。8/2、3で今期の抽選をされるようです。まだ日当たり良好の好物件で売りに出されてない部屋もありますが、希望者がいれば同様に8/2、3で抽選枠に入れるそうです。そういう意味ではよっぽど条件が悪い部屋で無い限りは順調に買い手がついていくのだろうと思います。

夏は暑くて日当たりなんてない方がよいと錯覚してしまいそうですね。その意味では、デベは夏は下層階が涼しくていいですよと言って誘い込むのだろうか。そして冬は暖房をつければしのげます、高層階との物件価格の差に比べたら、ランニングコストなんて微々たるものとか、言うんでしょうかね。私は冬に契約したので日当たり重視で中層階を選びましたが。

>172さん
早速のご回答ありがとうございました。
私が契約した3月頃から比べると、大分形が出来上がって来ましたね。林立するクレーンに大きな建物が伸びてくる姿は、爽快です。
172さんは、決め手となるお部屋は見つかりましたでしょうか？
もしご近所になられましたら、宜しくお願いします。

おおー、いいですねえ。私も契約して以来、半年以上現地を訪れていないので見に行ってみたいですね。竣工の姿はずっと見られますが、建築中の姿は今しか見られないので貴重ですよね。

工事が進むにつれ、なぜか樹木の存在感が増しているように感じます。低層階もよかったかなと軽く後悔（笑）

低層階は窓が木々が見えますからね。ただ棟にもよりますが、低層階は冬場の日照がほとんど得られないんですよね。部屋から木々が見えて、冬場の日照もあるとなると４階辺りがベストかと思います。

１７７の訂正
ｘ　窓が
○　窓から

補足：G棟、D棟の４階では冬至あたりだと日当たりはほとんどありませんが、年間を通じてはまずまずの日照が得られます。

D棟は全体的に南西を向いてますが、日当たりという意味では問題ないレベルなのでしょうかね？

MRに行くと日影図と言うものを見せてくれます。これは日照時間が一年で一番短い冬至の日の日当たりの変化を示したものです。Ｄ棟を検討していた時に見せてもらった記憶では、１，２階はほぼ日当たりゼロ、３，４階は午前と午後に１～２時間ほど日が当らない、５、６階も午前に１時間くらい日が当らない、７階以上で終日日が当たる、といったところだったと思います。Ｄ棟は南西向きのため、午前中は南向きほどには日が入らないのは事実です。その代わり午後は日が長く暖かですね。

ここは１４階建てなのに免震なんだ。すげー贅沢。最近はコストダウンのためか、富久クロス、プラウドタワー立川、三井の大崎のタワマン、勝どきのタワマンなど全部制震なのに。地盤ももともといいから、最強であって最高。

価格も最高(笑)

>>183
価格そんな高いかな？高い高い言ってる方は駅のネームバリューとか京王線沿いとか、そういう上っ面だけを見ている人か、永住は考えずある程度投資半分な感じで家捜しをしている人だろうな。もしくはただの野次馬。

桜上水駅徒歩１１分のクラッシィハウス上北沢はここよりも１０００万円ほど安いわけですが、こちらは駅徒歩３分、ん野村ｘ三井のブランド力、大林ｘ清水のスーゼネ施工、免震、地下駐車場完備、広大な庭付きですから、十分に価格に見合った価値があると思います。ファミリータイプの物件が投資目的に向かないことは投資に詳しい人なら誰でも知っています。別にここに限ったことではありません。

こんなに皆さんが褒めちぎる良物件なのに販売ペースが何故こんなにスローなんですかね〜。話題の他物件はここより同規模、大規模にも関わらずさっさと売り切っているのに。何か背中が押されない要素があるのでしょうか？

ここと同規模＆大規模で、さっさと売り切った物件が思いつかないのですが・・・
どこの物件でしょうか？
まさか、タワーマンションと比べてますか？

タワーと比較してはダメですか？タワーは販売スピードが早く、それ以外はスローが普通なんですかね？

販売ペースが遅いことの主な原因は次のようなものでしょう。

（１）同じ桜上水でもあと１０分歩けば、１０００万円安くなる

（２）同じ京王線沿線ならあと１０分電車に乗れば２０００万円安くなる

（３）ここと同じ価格なら都心のマンション、中央線、東急線、田園都市線まで選択肢が広がる


これらの要因により、ここを買う人はこの価格に納得し、買える財力があり、他の物件よりも優れていると
自分や家族を説得できた人に限定されるので、販売ペースが遅いのだと思います。

よく言われる地権者が多いとか団地っぽいというのは本質的な理由じゃないですね。

また、価格帯こそ違いますが、パークシティ浜田山も完売まで数年を要したことを考えると、
多棟式の大規模マンションは販売ペースが比較的スローな傾向にあるのかもしれません。
タワマンの眺望のような分かりやすいアピールポイントがあるわけではありませんので。

マンション供給数が落ちているためここに限らずどこもゆっくり分譲になっていますね。さっさと売り切っても資材の値上がり、人が確保出来ないなど…次の見通しが立たないのでしょう。国立競技場の解体にどこも手をあげなかったのも一端が見えます。

よく理解できました。ただ、新築でスローなら住み替え時も同様の状況が懸念されるため永住志向の方向けなんでしょうね。

新国立競技場は現在の国立を作った大成建設が受注したんですよね？解体は別の会社なんですか？

ここが売れるペースが遅いのは世の中から専業主婦が減っているからだよ。

ここぐらいの物件価格だと引退後の人を除くと年収で1,000万～2,000万がメインでしょ。
その年収で専業主婦orアルバイトレベルの主婦って少ないよ。

共働きなら通勤利便性重視だから、同じぐらいの価格でも湾岸のタワーか文京区あたりの物件を狙うはず。
加えてここは海外の投資家からの需要もゼロだから買い手が居ない。
夫婦どちらかが新宿づとめならともかく、そうじゃないならいくら駅近でも通勤利便性が悪すぎる。

>>192
解体工事入札不落で検索してみてくださいね。

あの設計は無理がありすぎる。予算の2倍近くかかる。労働力も足りない。大成もどこもやりたくないのが本音だと思いますよ。

てゆうか、ここがマイナス1000万ならリーズナブルとかいって買うんでしょ？なんやかんやと理由付けして、高すぎることを批判しているわけだよね。part1読んでりゃわかるけど物凄い期待感だったのを価格で打ち砕かれた瞬間ネガ凄かったもんね。万人受けしなくていいんじゃない？価値を認めて財力ある人が買えば。
どうでもいいけどやっぱマンションの相場上がってよね。たけえと思ってた桜上水がリーズナブルに見えるよ。トホホ.....

＞１９３
デベのブランドに拘らない人もいますが、拘る人は大いに拘りますよ。個人的には野村・三井・三菱・住不以外からは買いたくないと思っていますし、人に相談されてもそう答えます。（住不はものはいいものに割高ですが。）ブランド力で売れればデベは苦労しないとおっしゃいますが、ブランド力がない中小デベはもっと苦労して売っているんです。というか、ブランド力と財力がないデベではこんな大規模の高額物件はとても扱えません。野村、三井ですら単体では無理なほどの大掛かりなプロジェクトです。ブランド力は信用力、安心料のようなものなのであり、みなさんそこにお金を出すのです。高値掴みは避けたいところですが、待っているといい部屋がなくなってしまうのも事実です。値引きされるのは条件の悪い部屋ばかりでしょうね。

南青山高樹町の顛末、中小デベだったらあり得ないでしょうねえ。

デべ単体の物件のほうがいいなあ
できればノムラよりミツイ
ただ、これから益々物件価格は上がる、、、

＞１９８

南青山は三菱地所ｘ鹿島という組み合わせという最高の組み合わせの一つで施工ミスが起きたわけですから、建設業界が人手不足に悩んでいるこの時期に中小デベと中小施工会社の物件ではミスが起きていない方が不自然ですよね。三菱地所だからこそ、ミスを公表し保証もあったわけで、中小デベだったらミスが隠ぺいされていてもおかしくありません。

その意味で、ここも野村ｘ三井と清水ｘ大林ですから、何かあったときはしっかり対応してくれるはずです。そのような安心感も含めて考えると、ここの価格は妥当だろうと思います。