桜上水ガーデンズ Part5

さてみなさん、桜上水ガーデンズについていいことも悪いことも思いのままに語り合いましょう。

※都内区市　税収ランキング
http://www.jichitai-ranking.jp/rmbase.php?pt=00&nendo=2012&id=...

※財政力は　1武蔵野市　2港区　3調布市　4府中市　5立川市
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第２期３次の募集概要及び公式HPが更新されてないが、
そろそろだよね？

中の人、ちゃんと更新しようね。

プラウドよりもここの方がずっといいですね。プラウドは緑が多く共用部は立派ですが専有部はコストダウン設計で間取りの田の字連発、ナロースパンが多い、立地が微妙な駅遠が多くしかも割高。それでもブランド力と野村の営業力で売れまくる。ここはプラウドのいいところ全て兼ね備え、悪いところが一つもないところ（専有部は天井高２．６メートル、サッシ２．２メートル、田の字なし、中部屋はワイドバルコニーか両面バルコニー採用、免震、都心近郊の駅近）素晴らしいです。価格はプラウド並みですが、中身はプラウドよりもずっといいですね。

4>

盲目的なコメント…
それとも釣りかな？

プラウドもピンキリだが、基本的には4は本質本質をついてると思う。三井もパークホームズはプラウドと変わらないから、両社の代表的なブランドよりもここの方が力が入っているという判断には賛同します。ちと高いけどね。

高い。
特にここで条件の良い部屋は坪単価が京王線沿線
の水準を超えている。
住み心地は良いだろうし、駅からの距離も優れている。
それは確かだ。

永住物件として購入するなら良いが、リセールを考えて
買うマンションではないだろう。年齢層の高い地権者が
多くいることも、売り圧力として不安な要素である。
彼らの方が、新規購入者よりも中古で安く売れる余裕が
あるからね。

ここは確かに良い物件だがディベロッパーの買い煽り
に踊らされてはいけない。
広尾ガーデンヒルズを目指したと言っても、ここはあくまで
桜上水という都心近郊の場所だからね。幅広い人気はない。
ここにどうしても住みたいという気持ちがないならば、
見送るか、竣工間際まで待って、残った部屋があればそれを
買い叩くのが賢明だろう。

ここは竣工間際には完売してるんじゃないかな？
割安だとは思わないけど、今の相場からしたら高すぎるわけでもない。分かる人には妥当な価格。
京王線沿線では稀有な物件だから、そもそも比べようがないし比べる必要もないのでは。

>ここにどうしても住みたいという気持ちがないならば、
見送るか、竣工間際まで待って、残った部屋があればそれを 買い叩くのが賢明だろう。

7さんに同感です。投資目的やお買い得な物件を探しているだけならここは全く向かないと思います。

中央線並みの価格ですね　汗

7を投稿したものです。
レスありがとうございます。

不動産では、資産価値と使用価値の両面から考えるはずだけれども
ここは後者を重視して購入する物件だと思う。使用価値を重視する
ならば、素晴らしい物件。
私の書き込みはあくまで資産価値からの話だと割り切ってほしい。

８さんの仰るように、ここは京王線沿線では稀有な、沿線のランド
マークとなる物件かもしれない。

ただし、京王線沿線での新価格というのは間違いなく、今年の上昇
相場になる前から高い水準だった。

これが中古になってどのように価格が推移するかは不透明。

繰り返しになるが、地権者住戸の存在が、またこの物件の評価を
難しくしている。彼らは、新規購入者に比べて元々の負担が少ない
ので、中古で売りたい場合に、新築時の価格にこだわる必要がない。

加えて中央線のような人気沿線の物件と比べれば、駅力では明らかに
劣るので、そこに並ぶ価格となると中古市場での評価がどうなるか疑問。
三鷹までの中央線沿線にあるならば、この価格でも全く高くはない。

今まではある程度順調に売れていたかもしれないが、この場所にこの価格
で500戸完売するのは、特に後半は長い道のりだろう。
逆に竣工してからの方が、売りやすいかもしれない。見て住みたくなる人
がいるだろうから。

使用価値を重視して、お金のことには目をつぶって購入するのならば誰も
とめはしない。それも立派な購入理由だからね。ただし、高いけど何とか！
と無理して買おうとする人がいたら、やはり勧めたくはない。買った瞬間
に含み損を抱えるのは可哀想だからね。

モデルルームで聞きましたが、非分譲(地権者用)と分譲では仕様が異なるそうです。
設備、床など分譲は高い仕様となってるんですって。
ご参考まで。

8です。
レスありがとうございます。

11で投稿下さった観点、参考になります。

ただ、投資目的がメインということであれば、山手線内側が主な対象になるはずですから、そもそもここを検討する層は少ないはずです。

また、資産価値が落ちないマンションと快適に暮らせるマンションは必ずしもイコールではありません。
誰もが上記双方を兼ね備えたマンションを購入したいと考えますが、なかなか見つからないのが分譲マンションの現状であり、どちらかを重視して考える必要があるのかなと思います。

そういった意味で考えると、当マンションは駅近かつ新宿や渋谷へのアクセスも良く、京王線沿線のランドマーク的存在になるだけでなく、広大な敷地の豊かな緑と閑静な住環境を享受できる、同エリアでは二度と現れないかもしれない住環境に優れた物件と言えます。

そして、地権者の保有する非分譲住戸によるリセールへの影響ですが、12の方の投稿内容の通り、分譲と非分譲では仕様がかなり異なり、一概に同列で検討することはできないはずです（営業担当に確認済。）また、外部環境として京王線の高架化・複々線化計画による再開発もありますので、こちらも踏まえてリセール時の資産価値を検討する必要があるかと思います。

私が購入を前向きに検討していることもあり、かなり主観が混じっているかと思いますが、ポジティブ・ネガティブ含め、購入の検討に値する有意義な意見交換ができれば良いなと思っています。

ご参考までに。

非分譲と分譲が混在しているマンションをリセールするとき、過去の実例を参考にしたほうがいいですよ。

不動産会社共有のデータでは過去に何階の何平米がいくらで売れたかが参考になっていくのです。
（分譲、非分譲の違いが反映されない）
ずっと住む予定なら関係ないとも思いますが。

あと京王沿線のランドーマークは言い過ぎかと思います。周辺の方にしか認知されていないのでは？
桜上水周辺のランドマークなら理解できますが。営業の方のトークも冷静に判断し聞きましょう。

＞非分譲と分譲が混在しているマンションをリセールするとき、過去の実例を参考にしたほうがいいですよ。
不動産会社共有のデータでは過去に何階の何平米がいくらで売れたかが参考になっていくのです。
（分譲、非分譲の違いが反映されない）

上記に関してですが、リセール時には不動産会社の過去の事例を参考にする方は多いかと存じます。
ただし、リセールする方は数字（過去の売却額）をメインに見ますが、買う方は数字だけではなく多方面から情報を収集します。
例えば、本掲示板のような口コミサイトやＳＮＳ等を使って周辺環境や仕様、設備等の情報を収集するはずです。
（リセール時には更に情報がオープンになり、整備されていることが予想されます）
その際、本物件が非分譲と分譲が混在している物件だと気づくはずです。

もちろん、そこから先は購入者の予算や希望次第ですが、
不動産会社の断片的な情報だけで、一概に分譲・非分譲が購入者に認知されないとは言えないのでは。

ランドーマークはさすがに言いすぎましたかね。
ただ、私もそうですが、そういった存在になりうる事を期待して購入されている方も多いのでは？
まぁ、こればかりは契約・購入後のお楽しみということで。

地権者といっても中古で買ってまだローン払ってるひとたちは新規購入者とたいして変わらないよ。特に86年の高騰以後に買った人たち。3LDK65平米1億とかさ。
だから中古になっても地権者が安く売る心配は少ない。売るときは安く買い叩かれたくないと思える愛着のあるコミュニティをつくれるといいね、

１１さんは投資家さんでしょうか？
仰りたいのは、高齢の方々が２０年以内に８千万の部屋を６千万位で大量に売り出す時期がくる　ということですね。
確かにそれは有り得ます。
まあ６千万台なら、ここを欲しくても手の届かなかった層が購入できるのでそれはそれでいいと思いますが。
高いけど無理して買おうとする人には勧めない　これも同意します。
これに関しては全ての物件にあてはまります。ローンに苦しんだ知人を何人か知っていますから。
１１さんの仰る通り、ここは投資物件ではなく実際に住む方向けだと思います。

また営業さんの仰ることもわかります。
タワマンや敷地いっぱいに建てる物件はたくさんあるし、今後も多く建てる予定はある。
だけどここのように、駅近なのに広い敷地に低中層、樹木も多くというのは殆どなく、広い用地が出ない限り造りたくても出来ない。
一方マンションでも樹木に囲まれた所に住みたいと考えている人もいる。
だから希少性があるということですよね。
実際知り合いの不動産業者は、土地が上がり始めたので皆さがしているが良い立地がなかなか出てこないと言っていました。

１１さん、営業さん共に言っている事はあたっていると思いますよ。

要するに、ここに住みたい人が無理なく住めるなら他とは違う趣の良い物件というところでしょうか。

もちろん中古価格を気にするのは当たり前ですが、こればかりは日本経済が３０年後にどうなっているのかわからないのと
一緒で誰にも断言出来ないでしょうね。

参考になるかどうかわかりませんが
桜上水と下高井戸の両駅から６分の線路沿い、この近くでいったら、すき家と線路の間にある物件とお考えください。
１階が半地下の４階建てで築３９年、当時としてはしっかりと造っているようです。
線路に面した場所が駐車場で、多分それ以外の共用設備はないかとおもわれます。
新築価格は不明ですが噂では４～５千万位ではないかと..
バブル時は億ションでした。
バブル崩壊後もまずまずの価格を維持し、確か築３０年以降も９０平米台が７千万台だったと記憶しています。
が、流石に最近７０平米台が４千万を切ってきました。
もう築４０年を迎えること。
あと憶測ですが、京王線の高架事業が動き出したことで駐車場あたりが取られるのではないかとの警戒感もあるかも知れません。
すぐ近くには踏み切りもあり、車が甲州街道から南側に入る狭い抜け道が物件の横道になるという
電車、車、踏み切りの騒音３重苦の立地ながら長期間、新築価格を維持できたのは立派なマンションでした。

京王線の世田谷地区は一種低層が多く、戸建か低層マンションの多いところです。
芦花公園や千歳烏山には大分出来たようですが、このあたりでマンションというと大体甲州街道沿いのイメージで、
駅の近くで高級路線はありませんでした。
最近になってこの周辺にマンションが多くなってきた印象です。
供給量が増えれば上記の築４０年マンションのように長期間新築価格を維持するのは無理だろうとおもわれます。
この点に関しては、ここだけではなく都心の一部物件を除いてどこも同じだとおもいます。
なぜなら、ここのように昔なら絶対に不可能だった地権者物件の建て替え事業を今後は加速させていくだろうと
考えられ際限なく供給できるからです。

いろいろと書きましたが、１１さんの仰る通り使用価値重視なら他ではなかなか無い素晴らしい物件だとおもいます。
迫力があるのに気が落ち着く不思議な空間で、樹木が戻ったらどんなふうになるのか楽しみですね。
いつの日か一度は住んでみたいとおもいます。

要点だけをまとめて書きなよ
長すぎて読みずらいですよ

単にまとめる能力がないんでしょ。
人に読ませるものじゃなくて、単なる自己満足してるだけ。

でもさ、こういう住民がいると思うと理事会や総会など大変そうでね

>なぜなら、ここのように昔なら絶対に不可能だった地権者物件の建て替え事業を今後は加速させていくだろうと考えられ際限なく供給できるからです。

それはないわ。
こんだけ容積に余裕があったマンションなんて、そうそうないわけで。

まあ、環八内側の京王線は、需要も多くないけど、供給も少ないから、値落ちもほどほどでしょ。
ここは、分譲価格が高すぎるから、デイワンでガクンと値落ちして、その後の値落ちは緩やかと予想。
2，3年落ちの中古で買うのが最良だと思う。待てるなら。

>17
そのマンション知ってます。戸数少なく、管理がしっかりしているのでめったに売りに出ませんね。良いマンションと思います。
しかし、70年代の分譲ですので当時の分譲価格と同じなら実質価格はかなり下がったことになります。団地はバブル機を除いて築50年で10倍でした。

仙川にも土地持分が団地と同じく35坪程度の低層マンションがありますね。沿線23区内で建て替えが望めるのはガーデンズ後はここくらいではないかと思います。

＞２１さん、

２－３年落ちの中古なんて売主によほどの事情がない限り割安感はありませんよ。
中古物件の場合、仲介手数料3％にその他もろもろかかりますから、
物件価格の8％増しになると考える必要があります。下落率が年２％だとしても、２－３年の中古なら6％しか安くならないので、新築で買った方が安いということになります。割安感が出るとしたら築１０年以上を経過してからですね。
ただし、これは一般論で、ここが値下がりするかどうかは別の話ですが。
時が磨く邸宅庭園は時間がすぎるほどに資産価値が増すそうですから。

マンションは、個人で建て替えできないしみんなの意見で管理運営されていくから戸建のようにはいきませんよ
近くに変わった人や騒音出す人がいたら・・・ですしね　難しいです

>>23

「ここは分譲価格が高すぎるからデイワンでガクンと値落ち」っていう予想が書いてあるじゃん。
この予想に基づいた意見なんだから、一般論で反論しても意味ないだろ。

噛み合わない話を長々とするタイプ

不毛な議論
首つっこむのが随分お好きなことで
ご苦労さまです。

予想は予想に過ぎない。高値で買った人が果たしてそう安く売るだろうか？ほよどの事情がない限りそれはない。価格を決めるのは市場ではなく、売主だということを忘れてはいけない。一般論よりも個別の理由の方が重要なファクターなのは当然のこと。ここは価格を維持するどころか、上がると野村の営業が申しております。

インフレなんだから値上がりするに決まってるでしょ
値下がりするなんて、どういう感覚？

釣りは無視

>>28
>高値で買った人が・・・

いや、買ってない人が半分近くいるんだけど。

>価格を決めるのは市場ではなく売主

正気か？

↑
「買ってない云々」の話は、既出ですね。

それよりも、こんな話が出るのは、早くも「中古が出るのを期待して待っている」という購買層がいるということか。

ここは前評判も高いけど、たぶん竣工後現物を見たら中古で欲しいと思う人が増える気がする。
自分もその一人だけど。。。

ただ、オリンピックまでは都心含め23区内はインフレでゆるやかに値上がりしていくことがほぼ確定だから、10年後にここが値下がりしてるかと言われると疑問。

だからそこ、新築で買うかどうか迷う。

上がるとの事ですが、有名物件だからか中央線物件の別デベ営業も同じことを言っていました。
今の状況だと桜上水ガーデンズのグレードをこの価格ではもう出せないだろうと。
利害関係が全くないであろう方から聞けたので印象に残っています。

タワーでない大規模の免震物件で駅近となると他に見当たらないですし、、
ランドプランも優れてますから、いずれ評価が上がるのではと思います。
予算的に私にはとても手が出ないですが・・・。

34さんのおっしゃる通りですね。
桜上水ガーデンズの良さが分からない、値下げばかりを期待している輩は不動産の価値が分からない＊＊＊ですね。
買える人はここで買わないと損します。もう2度と出ない物件ですから。

竣工までに完売するかが、ひとつの目安となるでしょう

株価と同じで様々な意見があるけど実態はわかりませんね。

未来のことを断言できるならとっくに億万長者になっていて、ここなんて候補に挙げませんよ

余りほめ過ぎると疑われますが、地権者の熱意とかつて三井牧場だった地歴もあるのか、デベロッパの力の入れようが他物件と異なる気がします。駅力の弱さは重々承知の上で、それでも可能な限り妥協のない物件を作ってやるみたいな気合いがあるというか・・・。専有部の高仕様と工夫、充実したランドプランや共用施設など相当な力が入ってますよね。

スミフみたいに商売として単価を限界まで上げるのではなく、こだわった結果、この値段になっちゃいました、と感じました。　・・・騙されてるだけな気もしますけど（笑）

ここは平均単価330万の物件ですが、同じ単価なら都心のもっと便利な場所にもあります。しかし、ここの圧倒的なスケール感と秀逸なランドプラン、豊富な植栽、安心の免震構造などはどこにもありません。よほどお忙しくて毎晩タクシーで帰宅する人以外は、ここの方がずっと精神的に豊かな人生が送れるのではないでしょうか。私は別に営業ではありません。念のため。

上がる物件って、分譲時にとてつもない勢いで売れますよね。
残り200戸で2期2次30戸なんて、のんびりした売り方にならないでしょう。
ここは分譲時の勢いからして、上がるとは思えないなぁ。
そんなに下がらないっていう話なら、まだ分かるけど。

＞３９さん、

その通りですね。でもそのような人気物件は買いたくても抽選で買えないケースがほとんどです。ここは人気物件のような派手な爆発力はありませんが、住んでみればその良さが分かるはずです。そして望めばたいていの部屋は無抽選で買えます。みなさんリセールのことを気にされますが、実際にマンションを住み替える人というのはどのくらいいるのでしょうか。特にここのようなファミリータイプの場合、自分にとっては終の棲家になりませんか。だったらリセールのことなど考えず、住環境を重視して選べばよいと思います。住環境で言えば、都心の人気タワマンであるブリリア池袋や富久クロスなどよりはるかに優れています。

他の人も言ってるけど、ここは竣工前完売を目指してるとはいえ、竣工後にそのランドプランおよび敷地内に広がる豊かなガーデンがお目見えするので、竣工後にむしろ目を引くのでは？
自分はモデルルームでその空間形成がイメージできたので前向きに検討していますが、E棟の販売はいつになるのでしょうね。

E棟は一番最後のようですね。登録は来年初旬になると聞いています。駅から一番遠い棟ですが、南側は開放感ありますし、敷地内は緑があふれているので歩くのも気持ちよいでしょうから、いい選択だと思います。価格は駅距離があってもそれほど安くならないと思いますが。

>42さん

来年とはまた先ですね。
てっきり第３期でと思っていました。
出し惜しみというか随分とのんびり販売するんですね。
野村主導で早期完売を目指すものだと思っていました。

販売好調！ってわけでもないのに、値上がりするって言ってる人は、かなり冷静さを欠いてるように見える。
まあ、自分の気に入った物件は、みんなも欲しくなるはず、値上がりするはず、って思いたい気持ちは分かるけど。

インフレに至っては、このマンション限定の話じゃないし。
バブルなみに不動産市況が上がらなきゃ、流石に分譲価格を超えるのは無理だし。

>>43

棟のうちある程度の割合が買い意向で埋まらないと、なかなか売り出せないですからね。
E棟は、まだ売り出せるだけの買い意向が入ってないんだと思います。

>>45

そうなんですね。
E棟は確かに駅からの距離は一番遠いですが、南向き住戸が占めているため人気も高いと思っていました。
営業担当の話では、D・G棟と比べて占有面積がやや狭い部屋が多いと言っていたので、それも影響しているのでしょうかね。

＞45

E棟はまだ販売を開始していませんので、買い意向も何もありません。４６さんのおっしゃる通り、Eは他の棟に比べて専有面積が狭いことは事実ですが、９０平米超えがないだけで、７０平米台から８０平米台までそろっているので、そのくらいの部屋を求めている層の要求には合致します。それでも昨今の狭い部屋ばかりを詰め込んだマンションよりは断然広々していますね。

資料請求とかMR見学の多さを誇っていましたが、そこどまりが多く
売れ行きには結びつかなかったんでしょう。せっかくの駅近も京王線や
寂れた駅前で気持ちが揺らぎ、元々団地だったところにやや団地風な建てかたで
大規模、大規模と連呼されギャップ。世田谷は個性とか個々を重んじる方が
多いので期待にそぐわないんでしょう。せっかくの世田谷ですが、
あかぬけない街にあかぬけないマンションというのが感想です。

1期販売時に、Ｅ棟とＤ棟に興味ある・・と話しましたが、話を進めさせてもらえませんでした。
どこか別の物件のスレッドで読みましたが、来年以降の急激な販売戸数減少を避けるために、今年は抑え気味にしているということでしたよ。
ここもそんな理由かも。

＞49

販売対象じゃない物件に興味を示しても取り合ってもらえないのは何もここに限ったことではないのでは？
ここは売り惜しみ、出し惜しみしているわけじゃなく、立地条件と価格からすれば想定通りの売れ行きなのではないでしょうか。野村は分かりませんが、三井は勝どきやグローバルフロントなど戸数をさばかなければならない物件が目白押しなので、売り惜しんでる場合じゃないですよ。

＞48さん、

個性を重んじる人には大規模マンションは向きませんよね。大規模ならでは良さも多々ありますから、その価値が分かる人が買えばいいんじゃないでしょうか。私は桜上水の落ち着いた感じはむしろ好きですので、このあたりは個人的趣向の問題でしょうね。

桜上水でしょ？　このマンションが、中古になって価値が上がるって自信どこから来るの？
数年後、自分でここ読み直してくださいよ（笑）

＞５２

ここをほしがる人はリセールを考えてではなく、ここが二度と出ない立地と環境の整った物件だからなんです。
上がるとか下がるとか騒いでいる人は、本当の検討者ではないと思いますが。

不動産投資の基本がわかってない奴が多いようだから教えてやるが、物件を安く買って高く売るなんてのは非現実的でめったにないこと。それが出来るのは一部の超高額物件が、超人気物件で、どちらも資金か運かその両方がないと手に入らない。普通の不動産投資は年２％くらいの下落率を想定して、賃貸収入でもうけを出すミドルリスクミドルリターンの資産運用だよ。現実的な線で言えば、５０００万投資して、３５年後に家賃収入と物件の売却で２０００万から３０００万儲かるくらいだろう。

>51
世田谷じゃ大規模趣味なんて少数派だろう、じゃなきゃ売れてるよ。
デパートの大食堂も大規模ならでの良さもあるんだろうが、好まんよ。

>>55

世田谷どうこうじゃなくて、23区内探しても駅近でこの規模のランドプランは今後なかなか出てこないわけで、そこに希少性を見出せるかどうかが焦点になっているのでは？

個人の大規模好き嫌いトークはちと趣旨がズレてるよ。

別のデベの営業に聞いたけど、ここは野村・三井の懇親のプロジェクトらしい。だからスーゼネを使って免震にしているし、デザインには日建ハウジングを起用しているし、容積率を余して詰め込んでないし、植樹を３倍に増やしているし、地下駐車場を完備しているし、共有部と専有部も高仕様にしているのです。それで坪３３０万はバーゲン価格だそうです。あまり売れ行きが芳しくないのは、８０００万円前後というのが一番売れにくいからです。平均的な所得層では手が出ず、高額所得者は億ションを買うので、この価格帯は購入層が薄いんですね。

免震も容積未消化も樹木も建替組合＝地権者の要求だけどね。
その結果、市場性の低い価格帯になったってのは、さんざん既出。
まあ、市場性が低くかろうが、なんだろうが、自分のニーズにあってれば、それでいいいわけで。

いが一つ多かったw

>>47
>E棟はまだ販売を開始していませんので、買い意向も何もありません。

第○期販売っていう売り方をする大規模マンションの場合、営業が買主の意向を確認してから、販売住戸を決定し、販売開始っていうプロセスが普通ですよ。
普通に考えて、買主がいるかいないか、まったく分からないような状態で販売開始しないでしょ。
E棟を買いたいっていう人が殺到していれば、当然、第1期からE棟を売り出します。
後回しになってるのは、買いたいっていう人が十分集まってないから。

駅近の団地マンションがそんなに人気あるの？

他の駅近の公団建替えとか今後一切出ないって根拠は？？？

なんか営業トークに流されている人多すぎ　冷静に判断しましょう　

その希少性とやらに飛びつく買い手が希少なのが問題なんだろう。
あれだけ関心が多かったのに、契約に結びついていないのが現実w。
評判よければE棟もすでに完売済み、売れればデベは売るよ。

>60

マンションの販売方法を分かっていませんね。普通は条件の良い部屋に人気が集まるので、当然条件の良い部屋から売出し、客寄せに使います。それがあたかも買主の意向を取り入れているように見えるだけで、デベの戦略にすぎません。
買主を条件の良い部屋に惹きつけておいて、抽選で外れたら、他の部屋に誘導するわけです。一旦気に入った物件なら階層や方角を妥協しても買いたいと思うのが人の性ですから。もちろん一定数は諦めるでしょうけれどね。

一方、ここは棟ごとに駅距離や価格や眺望が異なるので、人気は分散しています。そのため、デベも売る順番については普通のマンションとは違うアプローチを取らざるを得ません。それが棟ごとに販売するというものなのでしょう。E棟は私も魅力を感じたと営業に伝えましたが、今は販売しないとあっさり言われました。ここでは買主の声は反映されないようです。MRに行かれた方ならみなさん、同じ印象をもたれたと思います。

私も、「今は販売しません」のような事を、言われました。

駅近なのに商業施設が林立してなくて、緑豊かな大規模開発物件。
別に、営業トークに流されてませんが。

61さん、ぜひ具体的に、他に同様の物件候補があったら教えて下さい。

同じ野村の立川プラウドタワーが駅直結とはいえ坪340!!らしいですね。それでも売れそうだとか。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1404-342

周辺相場からの乖離という意味では立川のほうが割高感ははるかに強いです。本当に坪340で即完すれば衝撃です。都心への近さは圧倒的に桜上水のほうが上だと思いますし、桜上水のクオリティは折り紙付きなのにこの違いは何なんでしょうね。

結局、ＪＲ直結の強さと駅周辺の利便性なんでしょうか。立川は駅周辺の商業利便性だけでいうと、吉祥寺に並ぶくらい発展してきていますし。

何人かがE棟がいいって言ったからって売るわけないじゃん。
あなたたちのような人があと100人いたらE棟も売り出されてるってば。
何のためにわざわざ販売チャンスを逃すの？

E棟狙いの人が、E棟は人気あると思いたいのは分かるけど、冷静に考えたら？

NO.66さんの仰る通りかと

>>66

それはあくまで一般論だと思うな。
その話だと、既に売りに出されている他の棟に比べでE棟の人気がないということになる。

営業担当の話だと、E棟待ちの方々の人数はかなりいるみたい（営業の立場からしてそう言うのは当然といえば当然だが）なので、野村は戦略的に販売している気がする。

販売期間が長引けば、もちろん販促費が余計にかかるわけで、デベにとってのメリットはなさそうに見える。ただ、消費税10%増税前の駆け込み重要や23区内の新築マンション供給量が減っている現状を省みると、必ずしもそうとは言い切れない。不動産価格が上昇を続けている以上、少しでも高く販売したいデベの戦略が見え隠れする。

ましてやここのデベは野村なわけで、何も考えていないわけがない。

>66

本当に何も分かってない。ここを検討して実際に営業と話した人なら、Ｅ棟について興味を持ってほぼ確実に質問するはず。
どれだけ反響があってもとにかく今回の販売戦略ではＥ棟は後回しなのだから仕方ない。私は別にＥ棟狙いでもないし、Ｅ棟を狙っているなら、人気があった方がよいのか、ないほうがよいのか微妙なところだろう。脳内検討者はこれだから困る。

じやあ、何のために後回しにしてると？
営業戦略？
半年後回しにしたからって、数百万高く売れるわけじゃなし。

最大の営業戦略は、売れる時に売る、です。
まして、第1期で何戸即完するかが営業的にも重要なのに。
営業の話を素直に信じられる人って、ある意味素敵ですね。

＞最大の営業戦略は、売れる時に売る、です。

違います。売れにくいものをいかに売るかです。おそらくＥ棟は最後の客寄せのために取ってあるんだと思います。その方が、先に条件のよい部屋ばかり売れてしまって、残りを売り切るのに苦労するよりも営業戦略上よいという判断なのでしょう。

>営業の話を素直に信じられる人って、ある意味素敵ですね。

営業の話をすべて信じてるわけではありませんが、部分的には真実も含まれています。営業トークと真実をいかに見極めるかが、最大のポイントですね。すべて疑ってかかったら、そもそも家なんて買えませんよ。あるいは自分の判断だけを信じて、ご指名買いですか？または人気があることを確認してから後出しじゃんけんで参戦ですか？

>61
>他の駅近の公団建替えとか今後一切出ないって根拠は？？？

他に駅近の公団分譲、自主管理、自主建て替えのできる物件があるなら教えてください。

61ではありませんが、阿佐谷住宅跡地のここはどうでしょうか？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43326

自主立替って・・・反対派が提訴までした団地の建替なのに・・・

ルールにのっとった自主建て替えですよ。反対派は極少数であり、裁判でも敗訴してます。

72さんの考察は正しいと思いますよ。私は真南をのぞむE棟が第一希望でしたが、価格がさらに高めの設定になりそうという営業さんの情報と、次年度まで待って挙句のはてに希望の間取りと階数の部屋が購入できないリスクを嫌って契約をしました。勿論営業さんの誘導かもしれません。しかし、不確実性の中で何が最適解かを最終的に判断するのは当然ですが自分自身です。
今日久しぶりに現地を妻と見てきました。リセールを全く考えず、既出の本物件の良さを魅力と感じて契約した我々にとっては、たくさんの大樹や自分の契約した部屋が出来上がりつつある状況を見て、改めて、うれしい気持ちになりました。

>>77

最適解を見つけられたということでおめでとうございます。ただ私はE棟を待つ身として、安易に妥協したくはないなと思っております。希望住戸を購入できるかどうかは全くの不確実な状況ですが、営業のかたの言葉を信じて待ちたいと思います。

>74
阿佐ヶ谷住宅もやっと動き出しましたね。緑多く良い雰囲気の団地でした。マンション建て替えは多くの場合デベがつかず断念せざるを得ないようですが、土地持分が大きいと違いますね。京王線ではここ、中央線では阿佐ヶ谷ですね。

>>80さん
E棟素晴らしいと思います。うちは予算を超えると予測し違う選択をしましたが現在は判断に満足しています。
長期間待つことが性格的には無理ということもありました(笑)

ご希望の部屋が契約できると良いですね！

私は９０平米超えの部屋がほしかったので、（あと待ち切れなかったので（笑））、８０米台までしかないＥ棟は見送りましたが、南面が空いているのは魅力ですよね。日照、眺望のよさと、駅距離が相殺しあって、価格はＤ棟と同じくらいになると予想します。

>>83

私も広めの部屋（80平米台）希望で、
D・G棟と比較検討した上で待つことにしました。

駅距離6分のデメリットと採光良好な南向き眺望のメリットはある程度相殺されますが、坪単価はD棟比で安くなると想定しています。さて、どうでしょうか。

とにもかくにも、販売開始待ちです。

昨今のマンションではよほど高額か田舎でもない限り、７０から９０平米台が選べるなんてめったにないですからね。それだけでも貴重ですね。E棟は８０平米台で低層なら６０００万円台、中層７０００万円台、高層８０００万台といったところではないでしょうか。

販売は北から、工事は南からのようですね。すでにE棟D棟がだいぶできているようです。工事中なのに大きな木がたくさんあるので竣工後がイメージしやすくていいと思います。

そうなんですかあ。現地を見に行ってみたいです。入居まであと１年２か月ですね。楽しみです。

ま、買っちゃったからね
じたばた言ってもしょうがない
経堂とか千歳船橋、上北沢も検討してみたけど、ここを見ちゃうと買う気が失せた
高くても不満が残るもの買うと、あとあとまで後悔するとかみさんに言われて、決めた
だけど高けぇよなぁ
同じ７０平米台３LDKで比較してみると、1.5倍ぐらいしてない？

立川駅直結は魅力だった
中央線も使えるし、中央高速、外環道も便利
伊勢丹、高島屋、ルミネもあるし
安っぽいけどIKEAも楽しめる
東京郊外でどこを選ぶかって言われたら立川だ

しかし....
郊外生活は魅力的、立川は便利
だけど、郊外ならホントはもっと緑の多いところに住みたい
そうなると立川は中途ハンパなんだなぁ
それに、家族の通勤、通学ってことを長い目でみると
結局、桜上水かなぁ
ってところ

>88さん
まさにそう思います、奥様ナイス！
それと桜上水ぐらいなら仮に万が一また震災的なことか起きても歩いて帰れますしね。

最近ここ見てると、買った方は別として、本気で買う気あるかないかわかるようになってきました（笑）

Ｅ棟を最後まで出さないのは、他の棟をすべて販売して比較対象がなくなってから、駅遠といえども南面解放の条件のよさを売りにして高値で売りだすためだと思います。価格は出るまで分かりませんが、駅距離があまり反映されない可能性が高いでしょう。８５さんの予想価格がおおよそ正しいと思います。一部の方が言うＥ棟に要望がないから売りださないと言う意見は間違いです。

A棟B棟が70平米台6000万円台でしたっけ？駅からの距離の分D棟E棟辺は少し安くなるわけですかね。

＞A棟B棟が70平米台6000万円台でしたっけ？

それは低層階のことですね。中・高層階は７０００万円台になります。私が営業と話した印象では、駅に近いA棟よりも、南の前建までの距離が１００メートルもあって開放感があり、ガーデンにも囲まれたB棟の方が高いようです。ただし、B棟は非分譲が多く、価格はあまり表に出ていませんね。D棟は確かに駅距離がありますが、南西面がグランドに面した開放街区としてプレミアを乗せており、７０平米台では低層以外は７０００万円台が中心価格帯となっています。E棟はまだ何とも言えませんが、南面が空いている条件の良さから、割と強気の価格で勝負に来ると見ています。

>92さん、91です。わかりやすく説明ありがとうございます。結局どこもそれぞれ良いところがあり優劣つけがたいということですね。ありがとうございました。今後が気になります。

そうですね。優劣、甲乙つけがたしです。個人的にはE棟の南西角が９０平米以上あるか、D棟の９０平米の角が南北東の三面ではなく、南西東の三面開口だったら、最高だったのですが、どちらもないので、広さと開口部の希望が叶う別の棟にしました。しかし、今になってやっぱり広さを妥協してE棟角にすればよかったかもと思っています。

立川が３４０なら、ここは４００でもいいね。バブルが来るなら今のうちに買うのが正解！

96>
はしゃぎ過ぎですよ。
アンチを誘発するようなコメントはどうかと…
それとも炎上目的の釣りですかね。
それならば、スルーと言うことで。

地元が立川に近いので近隣環境もよく知っているつもりですが、とても３４０万の立地じゃないですよ。近年の中央線の価格は本当にバブルですねぇ。まあ、確かに駅前は再開発されて便利になり、印象は変わりましたが、一歩入ると綺麗とは言い難い街並みが広がっていますし、しょっちゅう酔っ払いや不良学生の喧嘩を見かけますし、柄の悪い連中がたむろしていますし、治安も環境もよくないです。私は地元ですから慣れていますが、家族のことを考えて桜上水を選びました。たとえ、立川が坪３００万でもこの選択は正しかったと思っています。でも、中央線ｘ野村プラウドｘタワーの三拍子がそろったら売れるんでしょうね。

桜上水ガーデンズについての情報をお願いします。

立川のタワマンとここは、価格帯と駅近の共通点があるとはいえ、比較しても仕方ないでしょ。購買層の好みが違いすぎるよね。

桜上水ガーデンズについて質問があれば何でもどうぞ。分かる範囲でお答えします。

トミヒサは神価格だったわけで！
立川の田舎タワマンで坪340万とか笑ってしまいます。
トミヒサ買えて幸せですし、私は持ってます。

トミヒサさんお久しぶりです。よかったですね。先見の明があったんですね。お元気でお暮らしください。ではさようなら。

間取りを比べたら立川は富久の圧勝だよ。立川のワイドスパンは本当に素晴らしい。結局、立川は地元や多摩のアッパーミドルを対象にしているんでしょ。その人たちにとっては立川の方が富久よりも便利なんだから、それこそイゴゴチのよい立川のタワーに棲みたがるのは当然の理だよ。これまで立川にはそこまでの物件がなかったわけで、これぞ地元民が待ち焦がれた物件だよ。

プラウドシーズンつづじが丘と迷ってます。

購買層の好みの違いもさること立ち位置に違いをかんじる。
トミヒサやタチカワは資産形成を始めたばかりとか更に増やそうと
いまはまだ通過点, いずれは都心高級。桜上水はもう人生守りに入りここが終着駅、
だからリーセルに問題あろうが樹木重視。

立川HP初めてみたが、野村・清水で同じか。
トミヒサの郊外番でそちら方面が生活のベースなら悪くないね。

トミヒサってなんでしょうか？最近検討を始めたばかりですみません。

>108さん、

トミヒサとは新宿区に建設中のタワマンの富久クロスのことです。２０１３年に売り出され、およそ１０００戸があっという間に今に完売した超人気物件です。人気の要因は第一に価格の安さ、山手線内側最高峰の５５階、そして新宿三丁目や新宿御苑が徒歩圏内という立地ですね。ただし間取りが笑っちゃうほどひどいためネガも多発しましたが、結局は価格面でも魅力がうわまったようです。詳しくは掲示板などをご覧ください。

トミヒサクンはときどき、方々の掲示板に顔を出す方でどうやら富久クロスの契約者らしいのですが、実態はよく分かりません。基本はスル―ですが、暇なときは構ってあげましょう。喜びますから。

>>109
そうでしたか。トミヒサもかなり良いマンションだったのですね。詳しくありがとうございました。

>105
エコタウンですよね？そちらと桜上水で迷うなら方針が決まってないのでは？もっと情報集め、何を求めるか分析、現地に通ってみないと！

エコタウンって何のことでしょうか？すでに桜上水に半分以上決めかけたところで、プラウドシーズンつづじが丘を知ってしまい、心が揺らいでいる次第です。プラウドシーズンは前々からいいなと思っていたのですが、立地や価格の面で折り合いがつかず、諦めていましたが、このタイミングでどんぴしゃのプラウドシーズンが出てきて本当に揺らいでいます。少し冷静にならないといけませんね。

プラウドシーズンつづじが丘はエコタウンではありませんよ。エコタウンは「調布市西つつじヶ丘」プロジェクトですね。エコタウンは野村不動産の新しい提案になるようです。

いやいやブラウドつつじヶ丘は総合的にここ以上なのは間違いないでしょう。

>114

戸建と大規模マンションを比べて、前者が総合的に上とはどういうことでしょうか？都心までの通勤時間、駅距離では桜上水が上なんですが。つづじが丘の優れている点を教えてください。

>>112
ここはすぐには完売しそうもないしE棟など来年発売と急ぐ
必要はなさそうです。10月販売のつつじが丘をまずはジックリ
検討されては。そのうちこちらは野村の値引きもささやかれるかも。

つつじヶ丘の一戸建てと桜上水のマンションは悩ましい選択ですね。さまざまな条件を比べる前に、まずは戸建てかマンションのどちらがほしいのかという問いに答えを出すべきではないでしょうか？両方ともいい物件ですから、どちらを買われても後悔することはないと思います。ご自分やご家族のライフスタイルに合わせて選択してください。

ここは焦って買うと、あとで大幅な値引で痛い目にあう気がします。まだまだ残っているかと思います。

↑
「気がする～、思います～」のコメントで気持ちが揺らぐくらいならば、その戸建を真剣に考えてみたら？
あなたが希望する住戸は、当然他の人も希望する住戸だから。
そこは諦めるしかないけどね。

私はプラウドシティ仙川が気になりましたが、桜上水ガーデンズの方が上だと判断しました。京王線は少し西に行けばどんどん安くなるので、迷いますね。通勤時間が１０分長くなるだけで、１０００万以上安い（プラウドシティ仙川）、２０分長くなれば、２０００万以上安い（プラウド府中白糸台）という具合に西に行くほど、どんどん安くなります。中央線ではありえないですよね。

京王を西にじゃなくて東へも選択肢, 趣きかえて西新宿HTとか。
都心に近くなる分お高くなるでしょうが、10月の物件案内でもひやかしながら
ここは持久戦というか鷹揚に様子見。

桜上水ガーデンズは新宿、渋谷１１分、駅近、広大なガーデンと地下駐車場と免震構造を配備している点で、大半のマンションよりも上。これだけの好条件は億ションじゃなきゃありませんよ。それが７０００万台からあるのですから、不動産と建築の両方の視点から見て、超お買い得な二度と出ない貴重物件です。周辺相場を気にする人もいますが、周辺のマンションには広大な庭も地下駐車場も免震装置もないことを忘れてはいけません。

閑散としたイタメシ屋より、行列をなす洋食屋のほうが入りやすいな。
はやっていないと、貴重です、お得ですと客引きされてもホントー？
目利きでもないんで人気物件から自分の好みと予算にあったものを資料請求です。

ここは確かに高いだけあって、いい物件だと思うけど、価格や駅力など弱点も結構あると思う。
それにもかかわらず、このスレでは盲目的に称賛する書き込みが目立ちますね。
正直なところ、価格相応のような気が･･･。ここの良さが自分の条件に合えば買いだと思います。

契約者や購入決定者が自分の決断を肯定するのは、どのスレも同じである意味当然です。しかし、客観的にはともすれば盲目的にも見えますね。実際には検討し尽くして、弱点も理解した上での決断だと思いますがね。

やれ新宿が近いとかいうより、

駅力があり、地元の商圏が充実しているほうが住みやすい

良さそうな物件のほとんどを、地権者に押さえられているのが、最大のネックだと思います。地権者枠と販売枠が真逆だったら、順調に売れたでしょうに。

あそこまで、地権者枠の偏りを認めるのであれば、販売枠の価格設定を下げないと、釣り合わないというか、購入を躊躇してしまいます。
これは、他の団地の今後の建て替えにも、当てはまるように思います。

逆でしょ。車の追加オプションのように、一般売りの仕様をアップしたとかで
価格高くしマージン稼いでいるんじゃないの。

>127
上の方で何回か出てきましたが、どこを選んでもそれぞれ良いところがあるのではなかったの？

巨大団地というイメージは拭えず
世田谷エリアのほかの低層ハイグレードや大規模物件と比べても、
特筆するような設備仕様が見当たらない

>逆でしょ。車の追加オプションのように、一般売りの仕様をアップしたとかで
価格高くしマージン稼いでいるんじゃないの。

同じ意見です。
三井のオーナーズスタイリングは無償オプションの選択の幅が広く、
良心的と感じ、パークホームズのほうを検討中です
やはり、ここは野村の販売スタイルが強いんでしょうか
１０年後、またフツーの団地にならないか、ふと思います

駅近で、環境も良いので、興味を持つプチ富裕層がいるにもかかわらず、露骨なまでの地権者枠の偏りのため、プチ富裕層が逃げてしまっているように思います。
仕様のグレードアップのための価格上昇は、プチ富裕層はむしろ歓迎でしょう。
プチ富裕層に逃げられたら、その下の層に合わせて、価格を下げざるを得ないのではないでしょうか。

>世田谷エリアのほかの低層ハイグレードや大規模物件と比べても、
>特筆するような設備仕様が見当たらない

４７０００m2の敷地、５４０本の木が植樹された広大な庭、大林ｘ清水のスーパーゼネコンによる施工、免震、地下駐車場完備、天井高２．６メートル、２．２メートルサッシ、それでいて７０００～９０００万円と価格が抑えられるなど基本的なスペックが非常に高く、都内に比肩する物件は一つもありません。その他にも大規模物件ならではの設備として、ゲストルーム、キッチンスタジオ、ジム、ライブラリー、シアタールームなどの設備がそろっており、いったい何が足りないというのでしょうか？

せっかく一生に一度の大きな買い物なので地域ナンバーワンを選ぶべきと思います

広い敷地と緑、スーゼネ、地震対策、地下駐、タワマン並みの共用施設。。。


要するに、おてんこ盛り＝顧客満足度という発想でしょうか。
だったら、駅直結・再開発型、商業施設が充実したタワマンと、かわり映えしない気も

地権者はお安い価格で入居して、一般者の高価格をたよりに造られた
共有施設を満喫されるということですか。

本当に地権者向けはグレードが低いんですか？
生活レベルや嗜好が二重構造だと理事会運営とかでも、お値段高目でも
良い仕様好みのプチ富裕と、安けりゃいいの地権者でゴタゴタ
しそうですね。地権者物件はどこでもこう二重仕様なんですか？

トミヒサは2重仕様にはなってませんよ。
構造もボイドスラブ330ミリ、階高3m30.天井高2600ミリ
いずれも手を抜いた所は一つもありません。タンクレストイレ、天カセも標準装備です。

>いずれも手を抜いた所は一つもありません。タンクレストイレ、天カセも標準装備です。

タンクレストイレが標準装備でない物件、いまどきありますか？
手を抜いたか否か、躯体構造なんて、見抜けないでしょ、購入者には
営業担当だって、マニュアルの説明の域を出ないことがほとんど…

>>101
桜上水Gについて質問あれば何でもどうぞの「契約済み」さん、お言葉に甘えて質問です。
(1) 地権者のグレードは具体的にどのように低いのですか？
(2) どうしてここは二重仕様にしたんですか？
野村から何か説明ありましたか？

タワマン並みの施設は欲しいけど、タワマンが苦手です。
駅直結は、あまりに近すぎ。
マンション傍に賑やかな商業施設がもあるのも、ご遠慮したいです。

タワマン好きな方には、こんな人間がいることが考えられないですか？

世田谷の高級路線は、やはり第一種低層の小規模マンションでしょうね
タワマン派は、世田谷は田舎、郊外と酷評するスレばかりみたいですが
あとは、路線別に、東急、小田急、京王（井の頭線を除く）の序列の見合いで、善し悪しの判断

>142さん、

(1) 地権者のグレードは具体的にどのように低いのですか？

私が知る限り、地権者住戸は床がすべてフローリング、分譲住戸は玄関廊下がタイル張りである
ということと、地権者住戸は和室がありますが、分譲住戸は洋室仕様ということです。水回りなど
他に違いがあるかもしれませんが、そんなに大きな違いはないと聞いています。

(2) どうしてここは二重仕様にしたんですか？

地権者住戸を少しでもコストダウンするためでしょう。

分譲で買われる方は別に地権者の方を気にする必要はありません。むしろ地権者さんたちは
新入居者と新しいコミュニティを作ることに非常に前向きです。

去年の市況なら、ここの価格は高すぎ。
でも今年の市況から考えると、そこまで理不尽に高いわけでは
ない。

まあ私なら、庭の緑と共用施設や免震のためにこの価格を払う
気はしないかな。桜上水に住むなら、近所の中古を買って、
ガーデンだけお邪魔させて貰う。部外者禁止でもなさそうだし。
購入者からしたら気分よくないかな。

7000-8000万円出すなら、井の頭線や中央線沿線の中古戸建も
十分射程に入るわけだ。マンションは言うに及ばず。新築にし
か目を向けないと選択肢は狭まるけど。

ここの一番メジャーな価格帯は、検討者が比較的少なくて難しい
レンジだからのこり200戸の販売は苦労すると思うよ。
部外者だけど、不動産は大好きなので動向を注視しています。

>145さんに付け加えると。水まわりの仕様も違うそうです。お風呂はタイルではなく、キッチンの食洗機などもなし。

最寄駅、駅距離、専有面積が同じ場合、別に戸建の方がマンションよりも高いとは限らないのでは？同じ価格ならマンションの方がずっとエントランスや共有部は豪華だし、資産価値は高いし、防災やセキュリティの面でも上なのは言うまでもないですよね。ここと同じ金額を出せるなら、戸建のしかも中古を検討するというのはちょっと的外れ化と。ライバルはここと同じような都心近郊の新築マンションでしょうね。ここは戸数が多いので販売にも時間がかかると思います。野村・三井の渾身のプロジェクトなので不動産好きの注目は集まるでしょうね。

>>148

団地と戸建なら戸建の方が良いという人も多いのでは？

新築マンション検討者と中古戸建検討者は確かにあまり
かぶらないかもしれないけれども。

ここは外見はあくまで、お化粧した団地でしょう。
中途半端な中高層住宅です。
パークシティ浜田山と比べてみてほしいです。

>>145 ＆ >>147 ありがとうございます。
かなり異なる仕上がりで、世田谷で7-8,000万の新築マンションの
グレードにはほど遠いです。こういう地権者低仕様が4割もあると
ここ全体のイメージを押し下げるし、リーセルの足も引っ張りそうだし、
いわば団地グレードにもかかわらず地権者に良いところを優先配分したりで、
これが野村・三井の渾身プロジェクトかと理解に苦しみます。
外見だけと思っていましたが、これじゃ中味も団地イメージ濃厚。
一般分譲客もダシにつかわれていることに気付いているんでしょう。

野村・三井という日本の不動産市場をリードする二社が本当に力を注いだのが本物件です。渾身のプロジェクトとはまさに的を得た表現です。地権者住戸の仕様が低めに抑えられていますが、分譲購入者には何の関係もないことです。分譲購入者は分譲仕様を、立地や設備その他の条件と同様に判断材料の一つにすればよいだけです。私は総合的に判断して買いだと思いましたが、そうないという判断をされる方がいても少しもおかしくありません。しかし、ここはもはやいわゆる「団地」の面影など微塵もないスーパーゼネコンと日建ハウジングシステムによる多棟式マンションです。広尾ガーデンヒルズやパークシティ浜田山などと同列に語るべき物件です。元団地などという先入観にとらわれず、本当に良いものを求めれば、ここを選択するのは至極当然の理だと思います。

>野村・三井という日本の不動産市場をリードする二社が本当に力を注いだのが本物件です。

三井が単独売主でない点で、評価が分かれるのでは。


>ここはもはやいわゆる「団地」の面影など微塵もないスーパーゼネコンと日建ハウジングシステムによる多棟式マンションです。広尾ガーデンヒルズやパークシティ浜田山などと同列に語るべき物件です。

広尾GH、PC浜田山の居住者は、返答に困ると思います。

多摩地区の団地住まいで子育てを経験し、子供の進学で世田谷区内の戸建へ転居し、今は将来に備えてマンション検討中なので、こちらを見ていましたが・・
こんなに「団地」のことを悪し様に思われているとは、知りませんでした。

元々地縁だった三井不に一社ひも付き発注だと何をされるか心配と
リスク対策で野村をひっぱりこんだんでしょう。それに大手デベ
共同物件なんかそんじゃそこらに、、、トミヒサは4社、大崎、
三田レジ、広尾GF、勝どきなど湾岸なんか渾身の共同案件ラッシュ。

個人的には、野村は単独のプラウドのほうが魅力的ですね。

>地権者住戸の仕様が低めに抑えられていますが、分譲購入者には何の関係もないことです。

物件全体の品格を下げています。三井もおちたもんですね。

>154

野村のプラウドがお好きとはブランド信仰が強いようですね。プラウドは共用部には力を入れますが、占有部はコストダウンすることで有名です。間取りはひどい、天井は低い、ディスポーザーなしが多い、床暖なしもある、など分譲マンションの中で最低のレベルです。三井のパークコートも同様に共有部は立派ですが、占有部はプラウドと同じく、コストダウンに走ってますね。ディスポーザーなしが多いですし。それを考えると、ここは地権者の意見がしっかりと反映され共用部、占有部ともに力が入っています。それがスーゼネと日建ハウジングシステムの起用や地下駐車場と免震の採用に見て取れます。かつての野村・三井のいいとこどりをしたような物件です。多棟式が好きか団地っぽくて嫌いかは好みの問題ですが、大学に隣接した周辺の環境、眺望は将来にわたって変わることがないというのは、大きなアドバンテージですね。また植林は年を経るごとに深く豊かになっていきます。京王線の高架化と並んで将来の楽しみですね。将来的な不安要素がなく、楽しみばかりがあるなんて本当に稀有な存在ですよ。

新宿、渋谷へアクセス15分以内、9千万円以下という条件で色々物件を見ている者です。正直最初は京王線沿いでこの値段は、、、という目で見始めたのですが、住居の設備、仕様、住環境(特に子供の育てる環境)と総合的に一番高かったのは桜上水ガーデンズだったと思ってます。もっとベームバリューのある駅や将来資産価値を維持できるという観点では他にもいいところはありましたが、これだけ駅近で落ち着いた雰囲気のところはありませんでした。

>157

駅にネームヴァリューはありませんが、デベ（野村ｘ三井）とゼネ（大林ｘ清水）と設計（日建ハウジングシステム）には大いなるブランド価値と安心感・信頼感があります。しかも緑豊かで世田谷区最大規模で駅徒歩3分、免震に地下駐車場まで完備し、区内では二度と出ない物件なので、資産価値も元が高いため上がるとは言えませんが、大きく落ちることはないでしょう。子育てや永く住まう方には本当に適した物件だと思います。

日照、眺望の良い物件は、ほとんど地権者仕様。
したがって、将来、地権者仕様を中古で買って、リフォームして住むのが、よろしいかなと。

日照、眺望がよいところは確かに非分譲が多いですが、数の上では四割程度ですよ。条件のよい部屋は分譲用にもたくさん出ています。一方、条件がいまいちのところは安くなっています（７６平米で６０００万円台とか）。ご予算に合わせてお好きなところを選べばよいと思います。

盲目的に称賛する書き込みが多くて、かなり違和感を感じます。
契約済みの方が絶賛するのはまだわかるとして、
検討中の方は、こんなところでべた褒めしている暇があったら、
さっさと契約すればいいのに、と思うのは私だけ？
多くの地権者に加え、盲目的に絶賛している新規購入者が
お隣さんになるかと思うと・・・。

価値観は多様ですが、様々な情報を比較検討しながら意見を言っているのは肯定派も否定派も同じではないですか？
肯定的な意見を盲目的と表現したり、地権者をネガに捉えるなら、さっさとここを検討物件から外された方が良いと思いますよ。契約者も地権者もあなたと同様に気分が悪いでしょうから。

盲目的とはいえ検討した上で賞賛している検討者を批判する暇があれば、契約するか立ち去るかのどちらかにすればと思うのは私だけだろうか。

賞賛・批判はマンションに関する内容で。

１６１は内容のない書き込みをしないでください。

>>164
穏便さにかけるてんはありますが、内容がないとの決めつけは>161に失礼でしょう。
違和感、当惑を感じるのは私だけではないんだと大変参考になりました。

どうなると違和感を感じなくなるのですか？ここは称賛も批判も意見としてあがっていて、どちらも聞くべき一長一短があるように思うのですが。

違和感という言葉があいまいすぎて何を伝えたいのかよく分からない。ポジは営業の投稿だと言いたいの？

2期3次の販売が7月末となっていますが、現在どのような状況かご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。
（HPの物件概要では7/22更新と書いてありますが、なかなか情報が変わらなくて。）

契約済のものなので、実際あまり関係ありませんが、その後の動向が気になっています。
かと言って、直接MR（または営業）に聞くほどのものでもなく、こちらであれば検討中の方から情報がいただけるかなと思いまして。

ご教示の程、よろしくお願いいたします。

168です。
販売戸数や対象棟など、MRでのやり取りで分かる範囲で結構です。

新宿にほど近く、駐車場も安い、子供の小さいファミリーにはいい物件と思いますがね
あとは仕様と外見と桜上水が好きかどうかじゃないですか
まあ買えないとかの人は検討不能としても

桜上水って名前が素敵ですね。住所は世田谷区桜上水四丁目ですね。地位はありませんが、美しい住所です。

>>168
以前に9000万円以下で検討中とコメントしたものです。先週の段階で売りに出している物件はかなり埋まってました。8/2、3で今期の抽選をされるようです。まだ日当たり良好の好物件で売りに出されてない部屋もありますが、希望者がいれば同様に8/2、3で抽選枠に入れるそうです。そういう意味ではよっぽど条件が悪い部屋で無い限りは順調に買い手がついていくのだろうと思います。

夏は暑くて日当たりなんてない方がよいと錯覚してしまいそうですね。その意味では、デベは夏は下層階が涼しくていいですよと言って誘い込むのだろうか。そして冬は暖房をつければしのげます、高層階との物件価格の差に比べたら、ランニングコストなんて微々たるものとか、言うんでしょうかね。私は冬に契約したので日当たり重視で中層階を選びましたが。

>172さん
早速のご回答ありがとうございました。
私が契約した3月頃から比べると、大分形が出来上がって来ましたね。林立するクレーンに大きな建物が伸びてくる姿は、爽快です。
172さんは、決め手となるお部屋は見つかりましたでしょうか？
もしご近所になられましたら、宜しくお願いします。

おおー、いいですねえ。私も契約して以来、半年以上現地を訪れていないので見に行ってみたいですね。竣工の姿はずっと見られますが、建築中の姿は今しか見られないので貴重ですよね。

工事が進むにつれ、なぜか樹木の存在感が増しているように感じます。低層階もよかったかなと軽く後悔（笑）

低層階は窓が木々が見えますからね。ただ棟にもよりますが、低層階は冬場の日照がほとんど得られないんですよね。部屋から木々が見えて、冬場の日照もあるとなると４階辺りがベストかと思います。

１７７の訂正
ｘ　窓が
○　窓から

補足：G棟、D棟の４階では冬至あたりだと日当たりはほとんどありませんが、年間を通じてはまずまずの日照が得られます。

D棟は全体的に南西を向いてますが、日当たりという意味では問題ないレベルなのでしょうかね？

MRに行くと日影図と言うものを見せてくれます。これは日照時間が一年で一番短い冬至の日の日当たりの変化を示したものです。Ｄ棟を検討していた時に見せてもらった記憶では、１，２階はほぼ日当たりゼロ、３，４階は午前と午後に１～２時間ほど日が当らない、５、６階も午前に１時間くらい日が当らない、７階以上で終日日が当たる、といったところだったと思います。Ｄ棟は南西向きのため、午前中は南向きほどには日が入らないのは事実です。その代わり午後は日が長く暖かですね。

ここは１４階建てなのに免震なんだ。すげー贅沢。最近はコストダウンのためか、富久クロス、プラウドタワー立川、三井の大崎のタワマン、勝どきのタワマンなど全部制震なのに。地盤ももともといいから、最強であって最高。

価格も最高(笑)

>>183
価格そんな高いかな？高い高い言ってる方は駅のネームバリューとか京王線沿いとか、そういう上っ面だけを見ている人か、永住は考えずある程度投資半分な感じで家捜しをしている人だろうな。もしくはただの野次馬。

桜上水駅徒歩１１分のクラッシィハウス上北沢はここよりも１０００万円ほど安いわけですが、こちらは駅徒歩３分、ん野村ｘ三井のブランド力、大林ｘ清水のスーゼネ施工、免震、地下駐車場完備、広大な庭付きですから、十分に価格に見合った価値があると思います。ファミリータイプの物件が投資目的に向かないことは投資に詳しい人なら誰でも知っています。別にここに限ったことではありません。

こんなに皆さんが褒めちぎる良物件なのに販売ペースが何故こんなにスローなんですかね〜。話題の他物件はここより同規模、大規模にも関わらずさっさと売り切っているのに。何か背中が押されない要素があるのでしょうか？

ここと同規模＆大規模で、さっさと売り切った物件が思いつかないのですが・・・
どこの物件でしょうか？
まさか、タワーマンションと比べてますか？

タワーと比較してはダメですか？タワーは販売スピードが早く、それ以外はスローが普通なんですかね？

販売ペースが遅いことの主な原因は次のようなものでしょう。

（１）同じ桜上水でもあと１０分歩けば、１０００万円安くなる

（２）同じ京王線沿線ならあと１０分電車に乗れば２０００万円安くなる

（３）ここと同じ価格なら都心のマンション、中央線、東急線、田園都市線まで選択肢が広がる


これらの要因により、ここを買う人はこの価格に納得し、買える財力があり、他の物件よりも優れていると
自分や家族を説得できた人に限定されるので、販売ペースが遅いのだと思います。

よく言われる地権者が多いとか団地っぽいというのは本質的な理由じゃないですね。

また、価格帯こそ違いますが、パークシティ浜田山も完売まで数年を要したことを考えると、
多棟式の大規模マンションは販売ペースが比較的スローな傾向にあるのかもしれません。
タワマンの眺望のような分かりやすいアピールポイントがあるわけではありませんので。

マンション供給数が落ちているためここに限らずどこもゆっくり分譲になっていますね。さっさと売り切っても資材の値上がり、人が確保出来ないなど…次の見通しが立たないのでしょう。国立競技場の解体にどこも手をあげなかったのも一端が見えます。

よく理解できました。ただ、新築でスローなら住み替え時も同様の状況が懸念されるため永住志向の方向けなんでしょうね。

新国立競技場は現在の国立を作った大成建設が受注したんですよね？解体は別の会社なんですか？

ここが売れるペースが遅いのは世の中から専業主婦が減っているからだよ。

ここぐらいの物件価格だと引退後の人を除くと年収で1,000万～2,000万がメインでしょ。
その年収で専業主婦orアルバイトレベルの主婦って少ないよ。

共働きなら通勤利便性重視だから、同じぐらいの価格でも湾岸のタワーか文京区あたりの物件を狙うはず。
加えてここは海外の投資家からの需要もゼロだから買い手が居ない。
夫婦どちらかが新宿づとめならともかく、そうじゃないならいくら駅近でも通勤利便性が悪すぎる。

>>192
解体工事入札不落で検索してみてくださいね。

あの設計は無理がありすぎる。予算の2倍近くかかる。労働力も足りない。大成もどこもやりたくないのが本音だと思いますよ。

てゆうか、ここがマイナス1000万ならリーズナブルとかいって買うんでしょ？なんやかんやと理由付けして、高すぎることを批判しているわけだよね。part1読んでりゃわかるけど物凄い期待感だったのを価格で打ち砕かれた瞬間ネガ凄かったもんね。万人受けしなくていいんじゃない？価値を認めて財力ある人が買えば。
どうでもいいけどやっぱマンションの相場上がってよね。たけえと思ってた桜上水がリーズナブルに見えるよ。トホホ.....

＞１９３
デベのブランドに拘らない人もいますが、拘る人は大いに拘りますよ。個人的には野村・三井・三菱・住不以外からは買いたくないと思っていますし、人に相談されてもそう答えます。（住不はものはいいものに割高ですが。）ブランド力で売れればデベは苦労しないとおっしゃいますが、ブランド力がない中小デベはもっと苦労して売っているんです。というか、ブランド力と財力がないデベではこんな大規模の高額物件はとても扱えません。野村、三井ですら単体では無理なほどの大掛かりなプロジェクトです。ブランド力は信用力、安心料のようなものなのであり、みなさんそこにお金を出すのです。高値掴みは避けたいところですが、待っているといい部屋がなくなってしまうのも事実です。値引きされるのは条件の悪い部屋ばかりでしょうね。

南青山高樹町の顛末、中小デベだったらあり得ないでしょうねえ。

デべ単体の物件のほうがいいなあ
できればノムラよりミツイ
ただ、これから益々物件価格は上がる、、、

＞１９８

南青山は三菱地所ｘ鹿島という組み合わせという最高の組み合わせの一つで施工ミスが起きたわけですから、建設業界が人手不足に悩んでいるこの時期に中小デベと中小施工会社の物件ではミスが起きていない方が不自然ですよね。三菱地所だからこそ、ミスを公表し保証もあったわけで、中小デベだったらミスが隠ぺいされていてもおかしくありません。

その意味で、ここも野村ｘ三井と清水ｘ大林ですから、何かあったときはしっかり対応してくれるはずです。そのような安心感も含めて考えると、ここの価格は妥当だろうと思います。