桜上水ガーデンズ Part5

さてみなさん、桜上水ガーデンズについていいことも悪いことも思いのままに語り合いましょう。

※都内区市　税収ランキング
http://www.jichitai-ranking.jp/rmbase.php?pt=00&nendo=2012&id=...

※財政力は　1武蔵野市　2港区　3調布市　4府中市　5立川市
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第２期３次の募集概要及び公式HPが更新されてないが、
そろそろだよね？

中の人、ちゃんと更新しようね。

プラウドよりもここの方がずっといいですね。プラウドは緑が多く共用部は立派ですが専有部はコストダウン設計で間取りの田の字連発、ナロースパンが多い、立地が微妙な駅遠が多くしかも割高。それでもブランド力と野村の営業力で売れまくる。ここはプラウドのいいところ全て兼ね備え、悪いところが一つもないところ（専有部は天井高２．６メートル、サッシ２．２メートル、田の字なし、中部屋はワイドバルコニーか両面バルコニー採用、免震、都心近郊の駅近）素晴らしいです。価格はプラウド並みですが、中身はプラウドよりもずっといいですね。

4>

盲目的なコメント…
それとも釣りかな？

プラウドもピンキリだが、基本的には4は本質本質をついてると思う。三井もパークホームズはプラウドと変わらないから、両社の代表的なブランドよりもここの方が力が入っているという判断には賛同します。ちと高いけどね。

高い。
特にここで条件の良い部屋は坪単価が京王線沿線
の水準を超えている。
住み心地は良いだろうし、駅からの距離も優れている。
それは確かだ。

永住物件として購入するなら良いが、リセールを考えて
買うマンションではないだろう。年齢層の高い地権者が
多くいることも、売り圧力として不安な要素である。
彼らの方が、新規購入者よりも中古で安く売れる余裕が
あるからね。

ここは確かに良い物件だがディベロッパーの買い煽り
に踊らされてはいけない。
広尾ガーデンヒルズを目指したと言っても、ここはあくまで
桜上水という都心近郊の場所だからね。幅広い人気はない。
ここにどうしても住みたいという気持ちがないならば、
見送るか、竣工間際まで待って、残った部屋があればそれを
買い叩くのが賢明だろう。

ここは竣工間際には完売してるんじゃないかな？
割安だとは思わないけど、今の相場からしたら高すぎるわけでもない。分かる人には妥当な価格。
京王線沿線では稀有な物件だから、そもそも比べようがないし比べる必要もないのでは。

>ここにどうしても住みたいという気持ちがないならば、
見送るか、竣工間際まで待って、残った部屋があればそれを 買い叩くのが賢明だろう。

7さんに同感です。投資目的やお買い得な物件を探しているだけならここは全く向かないと思います。

中央線並みの価格ですね　汗

7を投稿したものです。
レスありがとうございます。

不動産では、資産価値と使用価値の両面から考えるはずだけれども
ここは後者を重視して購入する物件だと思う。使用価値を重視する
ならば、素晴らしい物件。
私の書き込みはあくまで資産価値からの話だと割り切ってほしい。

８さんの仰るように、ここは京王線沿線では稀有な、沿線のランド
マークとなる物件かもしれない。

ただし、京王線沿線での新価格というのは間違いなく、今年の上昇
相場になる前から高い水準だった。

これが中古になってどのように価格が推移するかは不透明。

繰り返しになるが、地権者住戸の存在が、またこの物件の評価を
難しくしている。彼らは、新規購入者に比べて元々の負担が少ない
ので、中古で売りたい場合に、新築時の価格にこだわる必要がない。

加えて中央線のような人気沿線の物件と比べれば、駅力では明らかに
劣るので、そこに並ぶ価格となると中古市場での評価がどうなるか疑問。
三鷹までの中央線沿線にあるならば、この価格でも全く高くはない。

今まではある程度順調に売れていたかもしれないが、この場所にこの価格
で500戸完売するのは、特に後半は長い道のりだろう。
逆に竣工してからの方が、売りやすいかもしれない。見て住みたくなる人
がいるだろうから。

使用価値を重視して、お金のことには目をつぶって購入するのならば誰も
とめはしない。それも立派な購入理由だからね。ただし、高いけど何とか！
と無理して買おうとする人がいたら、やはり勧めたくはない。買った瞬間
に含み損を抱えるのは可哀想だからね。

モデルルームで聞きましたが、非分譲(地権者用)と分譲では仕様が異なるそうです。
設備、床など分譲は高い仕様となってるんですって。
ご参考まで。

8です。
レスありがとうございます。

11で投稿下さった観点、参考になります。

ただ、投資目的がメインということであれば、山手線内側が主な対象になるはずですから、そもそもここを検討する層は少ないはずです。

また、資産価値が落ちないマンションと快適に暮らせるマンションは必ずしもイコールではありません。
誰もが上記双方を兼ね備えたマンションを購入したいと考えますが、なかなか見つからないのが分譲マンションの現状であり、どちらかを重視して考える必要があるのかなと思います。

そういった意味で考えると、当マンションは駅近かつ新宿や渋谷へのアクセスも良く、京王線沿線のランドマーク的存在になるだけでなく、広大な敷地の豊かな緑と閑静な住環境を享受できる、同エリアでは二度と現れないかもしれない住環境に優れた物件と言えます。

そして、地権者の保有する非分譲住戸によるリセールへの影響ですが、12の方の投稿内容の通り、分譲と非分譲では仕様がかなり異なり、一概に同列で検討することはできないはずです（営業担当に確認済。）また、外部環境として京王線の高架化・複々線化計画による再開発もありますので、こちらも踏まえてリセール時の資産価値を検討する必要があるかと思います。

私が購入を前向きに検討していることもあり、かなり主観が混じっているかと思いますが、ポジティブ・ネガティブ含め、購入の検討に値する有意義な意見交換ができれば良いなと思っています。

ご参考までに。

非分譲と分譲が混在しているマンションをリセールするとき、過去の実例を参考にしたほうがいいですよ。

不動産会社共有のデータでは過去に何階の何平米がいくらで売れたかが参考になっていくのです。
（分譲、非分譲の違いが反映されない）
ずっと住む予定なら関係ないとも思いますが。

あと京王沿線のランドーマークは言い過ぎかと思います。周辺の方にしか認知されていないのでは？
桜上水周辺のランドマークなら理解できますが。営業の方のトークも冷静に判断し聞きましょう。

＞非分譲と分譲が混在しているマンションをリセールするとき、過去の実例を参考にしたほうがいいですよ。
不動産会社共有のデータでは過去に何階の何平米がいくらで売れたかが参考になっていくのです。
（分譲、非分譲の違いが反映されない）

上記に関してですが、リセール時には不動産会社の過去の事例を参考にする方は多いかと存じます。
ただし、リセールする方は数字（過去の売却額）をメインに見ますが、買う方は数字だけではなく多方面から情報を収集します。
例えば、本掲示板のような口コミサイトやＳＮＳ等を使って周辺環境や仕様、設備等の情報を収集するはずです。
（リセール時には更に情報がオープンになり、整備されていることが予想されます）
その際、本物件が非分譲と分譲が混在している物件だと気づくはずです。

もちろん、そこから先は購入者の予算や希望次第ですが、
不動産会社の断片的な情報だけで、一概に分譲・非分譲が購入者に認知されないとは言えないのでは。

ランドーマークはさすがに言いすぎましたかね。
ただ、私もそうですが、そういった存在になりうる事を期待して購入されている方も多いのでは？
まぁ、こればかりは契約・購入後のお楽しみということで。

地権者といっても中古で買ってまだローン払ってるひとたちは新規購入者とたいして変わらないよ。特に86年の高騰以後に買った人たち。3LDK65平米1億とかさ。
だから中古になっても地権者が安く売る心配は少ない。売るときは安く買い叩かれたくないと思える愛着のあるコミュニティをつくれるといいね、

１１さんは投資家さんでしょうか？
仰りたいのは、高齢の方々が２０年以内に８千万の部屋を６千万位で大量に売り出す時期がくる　ということですね。
確かにそれは有り得ます。
まあ６千万台なら、ここを欲しくても手の届かなかった層が購入できるのでそれはそれでいいと思いますが。
高いけど無理して買おうとする人には勧めない　これも同意します。
これに関しては全ての物件にあてはまります。ローンに苦しんだ知人を何人か知っていますから。
１１さんの仰る通り、ここは投資物件ではなく実際に住む方向けだと思います。

また営業さんの仰ることもわかります。
タワマンや敷地いっぱいに建てる物件はたくさんあるし、今後も多く建てる予定はある。
だけどここのように、駅近なのに広い敷地に低中層、樹木も多くというのは殆どなく、広い用地が出ない限り造りたくても出来ない。
一方マンションでも樹木に囲まれた所に住みたいと考えている人もいる。
だから希少性があるということですよね。
実際知り合いの不動産業者は、土地が上がり始めたので皆さがしているが良い立地がなかなか出てこないと言っていました。

１１さん、営業さん共に言っている事はあたっていると思いますよ。

要するに、ここに住みたい人が無理なく住めるなら他とは違う趣の良い物件というところでしょうか。

もちろん中古価格を気にするのは当たり前ですが、こればかりは日本経済が３０年後にどうなっているのかわからないのと
一緒で誰にも断言出来ないでしょうね。

参考になるかどうかわかりませんが
桜上水と下高井戸の両駅から６分の線路沿い、この近くでいったら、すき家と線路の間にある物件とお考えください。
１階が半地下の４階建てで築３９年、当時としてはしっかりと造っているようです。
線路に面した場所が駐車場で、多分それ以外の共用設備はないかとおもわれます。
新築価格は不明ですが噂では４～５千万位ではないかと..
バブル時は億ションでした。
バブル崩壊後もまずまずの価格を維持し、確か築３０年以降も９０平米台が７千万台だったと記憶しています。
が、流石に最近７０平米台が４千万を切ってきました。
もう築４０年を迎えること。
あと憶測ですが、京王線の高架事業が動き出したことで駐車場あたりが取られるのではないかとの警戒感もあるかも知れません。
すぐ近くには踏み切りもあり、車が甲州街道から南側に入る狭い抜け道が物件の横道になるという
電車、車、踏み切りの騒音３重苦の立地ながら長期間、新築価格を維持できたのは立派なマンションでした。

京王線の世田谷地区は一種低層が多く、戸建か低層マンションの多いところです。
芦花公園や千歳烏山には大分出来たようですが、このあたりでマンションというと大体甲州街道沿いのイメージで、
駅の近くで高級路線はありませんでした。
最近になってこの周辺にマンションが多くなってきた印象です。
供給量が増えれば上記の築４０年マンションのように長期間新築価格を維持するのは無理だろうとおもわれます。
この点に関しては、ここだけではなく都心の一部物件を除いてどこも同じだとおもいます。
なぜなら、ここのように昔なら絶対に不可能だった地権者物件の建て替え事業を今後は加速させていくだろうと
考えられ際限なく供給できるからです。

いろいろと書きましたが、１１さんの仰る通り使用価値重視なら他ではなかなか無い素晴らしい物件だとおもいます。
迫力があるのに気が落ち着く不思議な空間で、樹木が戻ったらどんなふうになるのか楽しみですね。
いつの日か一度は住んでみたいとおもいます。

要点だけをまとめて書きなよ
長すぎて読みずらいですよ

単にまとめる能力がないんでしょ。
人に読ませるものじゃなくて、単なる自己満足してるだけ。

でもさ、こういう住民がいると思うと理事会や総会など大変そうでね

>なぜなら、ここのように昔なら絶対に不可能だった地権者物件の建て替え事業を今後は加速させていくだろうと考えられ際限なく供給できるからです。

それはないわ。
こんだけ容積に余裕があったマンションなんて、そうそうないわけで。

まあ、環八内側の京王線は、需要も多くないけど、供給も少ないから、値落ちもほどほどでしょ。
ここは、分譲価格が高すぎるから、デイワンでガクンと値落ちして、その後の値落ちは緩やかと予想。
2，3年落ちの中古で買うのが最良だと思う。待てるなら。

>17
そのマンション知ってます。戸数少なく、管理がしっかりしているのでめったに売りに出ませんね。良いマンションと思います。
しかし、70年代の分譲ですので当時の分譲価格と同じなら実質価格はかなり下がったことになります。団地はバブル機を除いて築50年で10倍でした。

仙川にも土地持分が団地と同じく35坪程度の低層マンションがありますね。沿線23区内で建て替えが望めるのはガーデンズ後はここくらいではないかと思います。

＞２１さん、

２－３年落ちの中古なんて売主によほどの事情がない限り割安感はありませんよ。
中古物件の場合、仲介手数料3％にその他もろもろかかりますから、
物件価格の8％増しになると考える必要があります。下落率が年２％だとしても、２－３年の中古なら6％しか安くならないので、新築で買った方が安いということになります。割安感が出るとしたら築１０年以上を経過してからですね。
ただし、これは一般論で、ここが値下がりするかどうかは別の話ですが。
時が磨く邸宅庭園は時間がすぎるほどに資産価値が増すそうですから。

マンションは、個人で建て替えできないしみんなの意見で管理運営されていくから戸建のようにはいきませんよ
近くに変わった人や騒音出す人がいたら・・・ですしね　難しいです

>>23

「ここは分譲価格が高すぎるからデイワンでガクンと値落ち」っていう予想が書いてあるじゃん。
この予想に基づいた意見なんだから、一般論で反論しても意味ないだろ。

噛み合わない話を長々とするタイプ

不毛な議論
首つっこむのが随分お好きなことで
ご苦労さまです。

予想は予想に過ぎない。高値で買った人が果たしてそう安く売るだろうか？ほよどの事情がない限りそれはない。価格を決めるのは市場ではなく、売主だということを忘れてはいけない。一般論よりも個別の理由の方が重要なファクターなのは当然のこと。ここは価格を維持するどころか、上がると野村の営業が申しております。

インフレなんだから値上がりするに決まってるでしょ
値下がりするなんて、どういう感覚？

釣りは無視

>>28
>高値で買った人が・・・

いや、買ってない人が半分近くいるんだけど。

>価格を決めるのは市場ではなく売主

正気か？

↑
「買ってない云々」の話は、既出ですね。

それよりも、こんな話が出るのは、早くも「中古が出るのを期待して待っている」という購買層がいるということか。

ここは前評判も高いけど、たぶん竣工後現物を見たら中古で欲しいと思う人が増える気がする。
自分もその一人だけど。。。

ただ、オリンピックまでは都心含め23区内はインフレでゆるやかに値上がりしていくことがほぼ確定だから、10年後にここが値下がりしてるかと言われると疑問。

だからそこ、新築で買うかどうか迷う。

上がるとの事ですが、有名物件だからか中央線物件の別デベ営業も同じことを言っていました。
今の状況だと桜上水ガーデンズのグレードをこの価格ではもう出せないだろうと。
利害関係が全くないであろう方から聞けたので印象に残っています。

タワーでない大規模の免震物件で駅近となると他に見当たらないですし、、
ランドプランも優れてますから、いずれ評価が上がるのではと思います。
予算的に私にはとても手が出ないですが・・・。

34さんのおっしゃる通りですね。
桜上水ガーデンズの良さが分からない、値下げばかりを期待している輩は不動産の価値が分からない＊＊＊ですね。
買える人はここで買わないと損します。もう2度と出ない物件ですから。

竣工までに完売するかが、ひとつの目安となるでしょう

株価と同じで様々な意見があるけど実態はわかりませんね。

未来のことを断言できるならとっくに億万長者になっていて、ここなんて候補に挙げませんよ

余りほめ過ぎると疑われますが、地権者の熱意とかつて三井牧場だった地歴もあるのか、デベロッパの力の入れようが他物件と異なる気がします。駅力の弱さは重々承知の上で、それでも可能な限り妥協のない物件を作ってやるみたいな気合いがあるというか・・・。専有部の高仕様と工夫、充実したランドプランや共用施設など相当な力が入ってますよね。

スミフみたいに商売として単価を限界まで上げるのではなく、こだわった結果、この値段になっちゃいました、と感じました。　・・・騙されてるだけな気もしますけど（笑）

ここは平均単価330万の物件ですが、同じ単価なら都心のもっと便利な場所にもあります。しかし、ここの圧倒的なスケール感と秀逸なランドプラン、豊富な植栽、安心の免震構造などはどこにもありません。よほどお忙しくて毎晩タクシーで帰宅する人以外は、ここの方がずっと精神的に豊かな人生が送れるのではないでしょうか。私は別に営業ではありません。念のため。

上がる物件って、分譲時にとてつもない勢いで売れますよね。
残り200戸で2期2次30戸なんて、のんびりした売り方にならないでしょう。
ここは分譲時の勢いからして、上がるとは思えないなぁ。
そんなに下がらないっていう話なら、まだ分かるけど。

＞３９さん、

その通りですね。でもそのような人気物件は買いたくても抽選で買えないケースがほとんどです。ここは人気物件のような派手な爆発力はありませんが、住んでみればその良さが分かるはずです。そして望めばたいていの部屋は無抽選で買えます。みなさんリセールのことを気にされますが、実際にマンションを住み替える人というのはどのくらいいるのでしょうか。特にここのようなファミリータイプの場合、自分にとっては終の棲家になりませんか。だったらリセールのことなど考えず、住環境を重視して選べばよいと思います。住環境で言えば、都心の人気タワマンであるブリリア池袋や富久クロスなどよりはるかに優れています。

他の人も言ってるけど、ここは竣工前完売を目指してるとはいえ、竣工後にそのランドプランおよび敷地内に広がる豊かなガーデンがお目見えするので、竣工後にむしろ目を引くのでは？
自分はモデルルームでその空間形成がイメージできたので前向きに検討していますが、E棟の販売はいつになるのでしょうね。

E棟は一番最後のようですね。登録は来年初旬になると聞いています。駅から一番遠い棟ですが、南側は開放感ありますし、敷地内は緑があふれているので歩くのも気持ちよいでしょうから、いい選択だと思います。価格は駅距離があってもそれほど安くならないと思いますが。

>42さん

来年とはまた先ですね。
てっきり第３期でと思っていました。
出し惜しみというか随分とのんびり販売するんですね。
野村主導で早期完売を目指すものだと思っていました。

販売好調！ってわけでもないのに、値上がりするって言ってる人は、かなり冷静さを欠いてるように見える。
まあ、自分の気に入った物件は、みんなも欲しくなるはず、値上がりするはず、って思いたい気持ちは分かるけど。

インフレに至っては、このマンション限定の話じゃないし。
バブルなみに不動産市況が上がらなきゃ、流石に分譲価格を超えるのは無理だし。

>>43

棟のうちある程度の割合が買い意向で埋まらないと、なかなか売り出せないですからね。
E棟は、まだ売り出せるだけの買い意向が入ってないんだと思います。

>>45

そうなんですね。
E棟は確かに駅からの距離は一番遠いですが、南向き住戸が占めているため人気も高いと思っていました。
営業担当の話では、D・G棟と比べて占有面積がやや狭い部屋が多いと言っていたので、それも影響しているのでしょうかね。

＞45

E棟はまだ販売を開始していませんので、買い意向も何もありません。４６さんのおっしゃる通り、Eは他の棟に比べて専有面積が狭いことは事実ですが、９０平米超えがないだけで、７０平米台から８０平米台までそろっているので、そのくらいの部屋を求めている層の要求には合致します。それでも昨今の狭い部屋ばかりを詰め込んだマンションよりは断然広々していますね。

資料請求とかMR見学の多さを誇っていましたが、そこどまりが多く
売れ行きには結びつかなかったんでしょう。せっかくの駅近も京王線や
寂れた駅前で気持ちが揺らぎ、元々団地だったところにやや団地風な建てかたで
大規模、大規模と連呼されギャップ。世田谷は個性とか個々を重んじる方が
多いので期待にそぐわないんでしょう。せっかくの世田谷ですが、
あかぬけない街にあかぬけないマンションというのが感想です。

1期販売時に、Ｅ棟とＤ棟に興味ある・・と話しましたが、話を進めさせてもらえませんでした。
どこか別の物件のスレッドで読みましたが、来年以降の急激な販売戸数減少を避けるために、今年は抑え気味にしているということでしたよ。
ここもそんな理由かも。

＞49

販売対象じゃない物件に興味を示しても取り合ってもらえないのは何もここに限ったことではないのでは？
ここは売り惜しみ、出し惜しみしているわけじゃなく、立地条件と価格からすれば想定通りの売れ行きなのではないでしょうか。野村は分かりませんが、三井は勝どきやグローバルフロントなど戸数をさばかなければならない物件が目白押しなので、売り惜しんでる場合じゃないですよ。

＞48さん、

個性を重んじる人には大規模マンションは向きませんよね。大規模ならでは良さも多々ありますから、その価値が分かる人が買えばいいんじゃないでしょうか。私は桜上水の落ち着いた感じはむしろ好きですので、このあたりは個人的趣向の問題でしょうね。

桜上水でしょ？　このマンションが、中古になって価値が上がるって自信どこから来るの？
数年後、自分でここ読み直してくださいよ（笑）

＞５２

ここをほしがる人はリセールを考えてではなく、ここが二度と出ない立地と環境の整った物件だからなんです。
上がるとか下がるとか騒いでいる人は、本当の検討者ではないと思いますが。

不動産投資の基本がわかってない奴が多いようだから教えてやるが、物件を安く買って高く売るなんてのは非現実的でめったにないこと。それが出来るのは一部の超高額物件が、超人気物件で、どちらも資金か運かその両方がないと手に入らない。普通の不動産投資は年２％くらいの下落率を想定して、賃貸収入でもうけを出すミドルリスクミドルリターンの資産運用だよ。現実的な線で言えば、５０００万投資して、３５年後に家賃収入と物件の売却で２０００万から３０００万儲かるくらいだろう。

>51
世田谷じゃ大規模趣味なんて少数派だろう、じゃなきゃ売れてるよ。
デパートの大食堂も大規模ならでの良さもあるんだろうが、好まんよ。

>>55

世田谷どうこうじゃなくて、23区内探しても駅近でこの規模のランドプランは今後なかなか出てこないわけで、そこに希少性を見出せるかどうかが焦点になっているのでは？

個人の大規模好き嫌いトークはちと趣旨がズレてるよ。

別のデベの営業に聞いたけど、ここは野村・三井の懇親のプロジェクトらしい。だからスーゼネを使って免震にしているし、デザインには日建ハウジングを起用しているし、容積率を余して詰め込んでないし、植樹を３倍に増やしているし、地下駐車場を完備しているし、共有部と専有部も高仕様にしているのです。それで坪３３０万はバーゲン価格だそうです。あまり売れ行きが芳しくないのは、８０００万円前後というのが一番売れにくいからです。平均的な所得層では手が出ず、高額所得者は億ションを買うので、この価格帯は購入層が薄いんですね。

免震も容積未消化も樹木も建替組合＝地権者の要求だけどね。
その結果、市場性の低い価格帯になったってのは、さんざん既出。
まあ、市場性が低くかろうが、なんだろうが、自分のニーズにあってれば、それでいいいわけで。

いが一つ多かったw

>>47
>E棟はまだ販売を開始していませんので、買い意向も何もありません。

第○期販売っていう売り方をする大規模マンションの場合、営業が買主の意向を確認してから、販売住戸を決定し、販売開始っていうプロセスが普通ですよ。
普通に考えて、買主がいるかいないか、まったく分からないような状態で販売開始しないでしょ。
E棟を買いたいっていう人が殺到していれば、当然、第1期からE棟を売り出します。
後回しになってるのは、買いたいっていう人が十分集まってないから。

駅近の団地マンションがそんなに人気あるの？

他の駅近の公団建替えとか今後一切出ないって根拠は？？？

なんか営業トークに流されている人多すぎ　冷静に判断しましょう　

その希少性とやらに飛びつく買い手が希少なのが問題なんだろう。
あれだけ関心が多かったのに、契約に結びついていないのが現実w。
評判よければE棟もすでに完売済み、売れればデベは売るよ。

>60

マンションの販売方法を分かっていませんね。普通は条件の良い部屋に人気が集まるので、当然条件の良い部屋から売出し、客寄せに使います。それがあたかも買主の意向を取り入れているように見えるだけで、デベの戦略にすぎません。
買主を条件の良い部屋に惹きつけておいて、抽選で外れたら、他の部屋に誘導するわけです。一旦気に入った物件なら階層や方角を妥協しても買いたいと思うのが人の性ですから。もちろん一定数は諦めるでしょうけれどね。

一方、ここは棟ごとに駅距離や価格や眺望が異なるので、人気は分散しています。そのため、デベも売る順番については普通のマンションとは違うアプローチを取らざるを得ません。それが棟ごとに販売するというものなのでしょう。E棟は私も魅力を感じたと営業に伝えましたが、今は販売しないとあっさり言われました。ここでは買主の声は反映されないようです。MRに行かれた方ならみなさん、同じ印象をもたれたと思います。

私も、「今は販売しません」のような事を、言われました。

駅近なのに商業施設が林立してなくて、緑豊かな大規模開発物件。
別に、営業トークに流されてませんが。

61さん、ぜひ具体的に、他に同様の物件候補があったら教えて下さい。

同じ野村の立川プラウドタワーが駅直結とはいえ坪340!!らしいですね。それでも売れそうだとか。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1404-342

周辺相場からの乖離という意味では立川のほうが割高感ははるかに強いです。本当に坪340で即完すれば衝撃です。都心への近さは圧倒的に桜上水のほうが上だと思いますし、桜上水のクオリティは折り紙付きなのにこの違いは何なんでしょうね。

結局、ＪＲ直結の強さと駅周辺の利便性なんでしょうか。立川は駅周辺の商業利便性だけでいうと、吉祥寺に並ぶくらい発展してきていますし。

何人かがE棟がいいって言ったからって売るわけないじゃん。
あなたたちのような人があと100人いたらE棟も売り出されてるってば。
何のためにわざわざ販売チャンスを逃すの？

E棟狙いの人が、E棟は人気あると思いたいのは分かるけど、冷静に考えたら？

NO.66さんの仰る通りかと

>>66

それはあくまで一般論だと思うな。
その話だと、既に売りに出されている他の棟に比べでE棟の人気がないということになる。

営業担当の話だと、E棟待ちの方々の人数はかなりいるみたい（営業の立場からしてそう言うのは当然といえば当然だが）なので、野村は戦略的に販売している気がする。

販売期間が長引けば、もちろん販促費が余計にかかるわけで、デベにとってのメリットはなさそうに見える。ただ、消費税10%増税前の駆け込み重要や23区内の新築マンション供給量が減っている現状を省みると、必ずしもそうとは言い切れない。不動産価格が上昇を続けている以上、少しでも高く販売したいデベの戦略が見え隠れする。

ましてやここのデベは野村なわけで、何も考えていないわけがない。

>66

本当に何も分かってない。ここを検討して実際に営業と話した人なら、Ｅ棟について興味を持ってほぼ確実に質問するはず。
どれだけ反響があってもとにかく今回の販売戦略ではＥ棟は後回しなのだから仕方ない。私は別にＥ棟狙いでもないし、Ｅ棟を狙っているなら、人気があった方がよいのか、ないほうがよいのか微妙なところだろう。脳内検討者はこれだから困る。

じやあ、何のために後回しにしてると？
営業戦略？
半年後回しにしたからって、数百万高く売れるわけじゃなし。

最大の営業戦略は、売れる時に売る、です。
まして、第1期で何戸即完するかが営業的にも重要なのに。
営業の話を素直に信じられる人って、ある意味素敵ですね。

＞最大の営業戦略は、売れる時に売る、です。

違います。売れにくいものをいかに売るかです。おそらくＥ棟は最後の客寄せのために取ってあるんだと思います。その方が、先に条件のよい部屋ばかり売れてしまって、残りを売り切るのに苦労するよりも営業戦略上よいという判断なのでしょう。

>営業の話を素直に信じられる人って、ある意味素敵ですね。

営業の話をすべて信じてるわけではありませんが、部分的には真実も含まれています。営業トークと真実をいかに見極めるかが、最大のポイントですね。すべて疑ってかかったら、そもそも家なんて買えませんよ。あるいは自分の判断だけを信じて、ご指名買いですか？または人気があることを確認してから後出しじゃんけんで参戦ですか？

>61
>他の駅近の公団建替えとか今後一切出ないって根拠は？？？

他に駅近の公団分譲、自主管理、自主建て替えのできる物件があるなら教えてください。

61ではありませんが、阿佐谷住宅跡地のここはどうでしょうか？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43326

自主立替って・・・反対派が提訴までした団地の建替なのに・・・

ルールにのっとった自主建て替えですよ。反対派は極少数であり、裁判でも敗訴してます。

72さんの考察は正しいと思いますよ。私は真南をのぞむE棟が第一希望でしたが、価格がさらに高めの設定になりそうという営業さんの情報と、次年度まで待って挙句のはてに希望の間取りと階数の部屋が購入できないリスクを嫌って契約をしました。勿論営業さんの誘導かもしれません。しかし、不確実性の中で何が最適解かを最終的に判断するのは当然ですが自分自身です。
今日久しぶりに現地を妻と見てきました。リセールを全く考えず、既出の本物件の良さを魅力と感じて契約した我々にとっては、たくさんの大樹や自分の契約した部屋が出来上がりつつある状況を見て、改めて、うれしい気持ちになりました。

>>77

最適解を見つけられたということでおめでとうございます。ただ私はE棟を待つ身として、安易に妥協したくはないなと思っております。希望住戸を購入できるかどうかは全くの不確実な状況ですが、営業のかたの言葉を信じて待ちたいと思います。

>74
阿佐ヶ谷住宅もやっと動き出しましたね。緑多く良い雰囲気の団地でした。マンション建て替えは多くの場合デベがつかず断念せざるを得ないようですが、土地持分が大きいと違いますね。京王線ではここ、中央線では阿佐ヶ谷ですね。

>>80さん
E棟素晴らしいと思います。うちは予算を超えると予測し違う選択をしましたが現在は判断に満足しています。
長期間待つことが性格的には無理ということもありました(笑)

ご希望の部屋が契約できると良いですね！

私は９０平米超えの部屋がほしかったので、（あと待ち切れなかったので（笑））、８０米台までしかないＥ棟は見送りましたが、南面が空いているのは魅力ですよね。日照、眺望のよさと、駅距離が相殺しあって、価格はＤ棟と同じくらいになると予想します。

>>83

私も広めの部屋（80平米台）希望で、
D・G棟と比較検討した上で待つことにしました。

駅距離6分のデメリットと採光良好な南向き眺望のメリットはある程度相殺されますが、坪単価はD棟比で安くなると想定しています。さて、どうでしょうか。

とにもかくにも、販売開始待ちです。

昨今のマンションではよほど高額か田舎でもない限り、７０から９０平米台が選べるなんてめったにないですからね。それだけでも貴重ですね。E棟は８０平米台で低層なら６０００万円台、中層７０００万円台、高層８０００万台といったところではないでしょうか。

販売は北から、工事は南からのようですね。すでにE棟D棟がだいぶできているようです。工事中なのに大きな木がたくさんあるので竣工後がイメージしやすくていいと思います。

そうなんですかあ。現地を見に行ってみたいです。入居まであと１年２か月ですね。楽しみです。

ま、買っちゃったからね
じたばた言ってもしょうがない
経堂とか千歳船橋、上北沢も検討してみたけど、ここを見ちゃうと買う気が失せた
高くても不満が残るもの買うと、あとあとまで後悔するとかみさんに言われて、決めた
だけど高けぇよなぁ
同じ７０平米台３LDKで比較してみると、1.5倍ぐらいしてない？

立川駅直結は魅力だった
中央線も使えるし、中央高速、外環道も便利
伊勢丹、高島屋、ルミネもあるし
安っぽいけどIKEAも楽しめる
東京郊外でどこを選ぶかって言われたら立川だ

しかし....
郊外生活は魅力的、立川は便利
だけど、郊外ならホントはもっと緑の多いところに住みたい
そうなると立川は中途ハンパなんだなぁ
それに、家族の通勤、通学ってことを長い目でみると
結局、桜上水かなぁ
ってところ

>88さん
まさにそう思います、奥様ナイス！
それと桜上水ぐらいなら仮に万が一また震災的なことか起きても歩いて帰れますしね。

最近ここ見てると、買った方は別として、本気で買う気あるかないかわかるようになってきました（笑）

Ｅ棟を最後まで出さないのは、他の棟をすべて販売して比較対象がなくなってから、駅遠といえども南面解放の条件のよさを売りにして高値で売りだすためだと思います。価格は出るまで分かりませんが、駅距離があまり反映されない可能性が高いでしょう。８５さんの予想価格がおおよそ正しいと思います。一部の方が言うＥ棟に要望がないから売りださないと言う意見は間違いです。

A棟B棟が70平米台6000万円台でしたっけ？駅からの距離の分D棟E棟辺は少し安くなるわけですかね。

＞A棟B棟が70平米台6000万円台でしたっけ？

それは低層階のことですね。中・高層階は７０００万円台になります。私が営業と話した印象では、駅に近いA棟よりも、南の前建までの距離が１００メートルもあって開放感があり、ガーデンにも囲まれたB棟の方が高いようです。ただし、B棟は非分譲が多く、価格はあまり表に出ていませんね。D棟は確かに駅距離がありますが、南西面がグランドに面した開放街区としてプレミアを乗せており、７０平米台では低層以外は７０００万円台が中心価格帯となっています。E棟はまだ何とも言えませんが、南面が空いている条件の良さから、割と強気の価格で勝負に来ると見ています。

>92さん、91です。わかりやすく説明ありがとうございます。結局どこもそれぞれ良いところがあり優劣つけがたいということですね。ありがとうございました。今後が気になります。

そうですね。優劣、甲乙つけがたしです。個人的にはE棟の南西角が９０平米以上あるか、D棟の９０平米の角が南北東の三面ではなく、南西東の三面開口だったら、最高だったのですが、どちらもないので、広さと開口部の希望が叶う別の棟にしました。しかし、今になってやっぱり広さを妥協してE棟角にすればよかったかもと思っています。

立川が３４０なら、ここは４００でもいいね。バブルが来るなら今のうちに買うのが正解！

96>
はしゃぎ過ぎですよ。
アンチを誘発するようなコメントはどうかと…
それとも炎上目的の釣りですかね。
それならば、スルーと言うことで。

地元が立川に近いので近隣環境もよく知っているつもりですが、とても３４０万の立地じゃないですよ。近年の中央線の価格は本当にバブルですねぇ。まあ、確かに駅前は再開発されて便利になり、印象は変わりましたが、一歩入ると綺麗とは言い難い街並みが広がっていますし、しょっちゅう酔っ払いや不良学生の喧嘩を見かけますし、柄の悪い連中がたむろしていますし、治安も環境もよくないです。私は地元ですから慣れていますが、家族のことを考えて桜上水を選びました。たとえ、立川が坪３００万でもこの選択は正しかったと思っています。でも、中央線ｘ野村プラウドｘタワーの三拍子がそろったら売れるんでしょうね。

桜上水ガーデンズについての情報をお願いします。

立川のタワマンとここは、価格帯と駅近の共通点があるとはいえ、比較しても仕方ないでしょ。購買層の好みが違いすぎるよね。