桜上水ガーデンズ Part5

＞１９９

分譲マンション・住宅では販売戸数、営業利益、人気のすべての点で今や野村が三井を上回っています。もし最高グレードの物件をお求めでしたらプラウドよりもパークマンションなのでしょうが、ここを見ているということはパークホームズレベルの物件を狙っているということですよね。最近のパークホームズは立地が微妙、ディスポーザーなし、キッチンの天板に天然石を使用しないなど、コストダウンが目立ちます。しかも三井物件は管理費が高いことでも有名です。なぜに三井なのでしょうか？

>>200
その後の保証金や結局建て替えるという結論は中小ではあり得ないですよね。ブランドは安心料。まさにその通りだと思います。

あまり話題にする人がいないのですが、デべがどの業界団体に加盟しているのか注目します。

やはり自ら居住して、６千万以上の物件を購入する人は、不動産協会に加盟しているデべから購入するのが良いと思います。

知人が城南エリアで、あるカタカナの会社から購入するのを検討しました。　気にいったようですが、やはり協会に未加盟

とのことで（加盟が認められないというのが、正確な表現でしょうが）検討をやめたようです。

榊のブログ、あんな誇大妄想と自己顕示欲丸出しのブログ誰が信用するんですか。

ブランド信仰というのは住宅に限らず、車や時計や大学などあらゆるものに存在しますから、実質的な意義があろうがなかろうが、否定のしようがありません。まさに信仰なわけで、宗教などと同じことです。ここは野村・三井がデベで、大林・清水が施工し、日建ハウジングシステムが設計を手掛けているので、ブランド信者には垂涎ものですね。野村プラウドや三井ブランドでも結構ひどいところはありますが、ここはランドプランも設備仕様もブランドの名に恥じない文句のつけようのないものになっています。２０年以上の歳月をかけた建て替え案件だからこそ実現できたプランニングですね。超大規模では失敗は許されないので、デベの本気度が違います。

車や時計や大学やバッグなどのブランド信仰とは違うと思います。不動産のブランド料が保険を兼ねているのでは？自分もノーブランド主義ですが、不動産と保険は選びます。

私は服も靴も車も大学も家もすべてブランド主義です。アドレスにはこだわりがないので、地位よりも環境と交通利便性で選びます。桜上水はまさに求めていたマンションですね。

A棟かB棟のキャンセルでないかな…

A棟はまだ間取りがＨＰに載っていますが完売したんですか？

A,Bをご希望なのは駅に近いからでしょうか？
緑豊かな敷地内を歩くのは気持ちよさそうですから、Ｄ，Ｅ，Ｆ，Ｇなどもよさそうですが。

210さん、ありがとうございます。キャンセル待ちでといあわせようか迷っています。
一日何回か出入りするので、外周を歩いてみて意外に遠い棟、エレベーター少ない棟は避けたいのです。

>>210
B棟は完売のようです。A棟は低層階で条件の悪いとこのみ残ってますね。

>>211
遠い棟と言ってもD棟、E棟で駅まで徒歩6、7分ですが、それも遠いと感じるでしょうか。エレベーターは多くとも各階4戸が1台を共有、掛けることの階数ですね。そういう意味ではB棟は確か共有戸数が多い部類に入ったかと思います。A棟は既に地権者と分譲済で埋まってたので、今からキャンセルはまずでないでしょうね。。。

>分譲マンション・住宅では販売戸数、営業利益、人気のすべての点で今や野村が三井を上回っています。

すごい、野村への惚れ込みようですね。業界のリーディングカンパニーってわけですか。初耳です。


>最近のパークホームズは立地が微妙、ディスポーザーなし、キッチンの天板に天然石を使用しないなど、コストダウンが目立ちます。しかも三井物件は管理費が高いことでも有名です。なぜに三井なのでしょうか？

プラウド学芸大学、プラウド奥沢はディスポーザーはなかったはず
プラウド浜田山三丁目は地下住戸をつくって、驚きました
プラウド代沢も１階は、公道より低かった
プラウド経堂コートテラスは、いまどき１階住戸に防犯フェンスがなく。。。
清水建設施工のパークホームズ世田谷赤堤のほうが上でしたね


パークホームズもランクによって、コストダウンを図っている面もあるが、大きな穴はない感じ
プラウドの人気中古で狙っていたら、既に施行会社が倒産していたと知り、ショックでした

管理費は一概に、どっちが高いか、言えないなあ
プラウドも結構高いですよ

でも、あちこちで野村物件は早期完売するんだから、人気は本物なんでしょう

＞２１４さん、

すごい野村物件に詳しいですね。でも野村が分譲住宅では名実ともにNo.1なのは事実ですよ。
人気がすごいのは数字が示す事実ですが、あの販売方法はどうかと思います。
共有部に力を入れて、専有部は間取りも設備も手抜きというかコストダウンが目立ちます。
最近の三井も似た感じになってきました。
三菱はバランスの良い物件を作っていますが、販売力がよわいのか、プラウドのように
即日完売はあまりないですね。
管理費は野村の方が三井よりも概して安いことも事実です。
というか三井が高いというべきですね。
桜上水は野村主導ですが、悪い意味での野村色が少ないのでよい物件です。

>人気がすごいのは数字が示す事実ですが、あの販売方法はどうかと思います。

社風の違いか、MRの商談は、三井のほうが、会話が相互でじっくり検討できます

野村は、一方的に話しをされ、急かされる印象がありますね

慇懃な銀行員タイプ、かたや、アツい営業マン

契約までのお付き合いとはいえ、誠実な担当者にあたれば

デベロッパーのことよくわかっていなかったので勉強になります！1社に偏らないで三井と野村の2社で建て替えを決めた地権者さんたちにも感謝ですね！

私は担当が三井の方でしたが、とても対応がよく満足しました。対応がよかったのが、ここに決めた理由に一つでもあります。野村のプラウドを検討した時は野村の営業と何人か話をしましたが、どうせ買えないだろうというような態度を取られたり（買えるんですけど）、住み替えの難しさばかり説明して話を前に進めてくれなかったりと、何だか頼りなかったですね。

野村にも三井にも、鼻持ちならない、上から目線の営業さんはいますからね
そういう時は、縁がなかったと思って、別の物件に切り替えるくらいの気持ちで

資金プランや諸費用割引などでプレゼン能力がある担当者なら、願ったりかなったり
事前案内会の担当者が、その後の購入を決めるカギになることは言うまでもありません
倍率がつきそうな部屋を希望するときは、特にそうです

野村・三井の物件で諸費用割引とかありえないから。そんなせこいことするのは売れないと倒産する中小デベだけ。
営業の良し悪しはそんなところで決まるのではなく、こちらが希望した部屋を希望通りに買えるように資金計画やローンの相談に乗ってくれること。初めから無理なら仕方ないが、やりようがあるのに知らない営業は本当に勘弁。私の場合、他にローンがあるため、ブリリア池袋の営業には無理と言われましたが、桜上水のもっと高い部屋を希望したところ、問題なく買えました。営業の引き出しの多さに加えて、もちろん人柄も重要な要素ですね。生理的に受け付けない人からは買いたくないですから。

>野村・三井の物件で諸費用割引とかありえないから。

野村も三井も、勤務先が優良企業で提携法人なら諸費用割引になります！

E棟は年明け販売ということですが、
消費税10%が来年10月と正式決定した場合(今年末に政府が判断)、3月までに契約すれば適用税率は8%。
確か半年前の契約までなので、来年4月以降の契約なら10%になってしまう。

こう理解してますが、間違っていますか。
来年はまた駆け込み需要が発生するんですかね。

>>221

諸費用割引って、初耳です。
提携法人って、三井グループ、野村グループの社員意外もあるのかな。
数十万円くらい？

東芝に勤めている知り合いが、三井のタワマンを割引で買っていたよ。いくら安くなったのか知らないけど、割引制度は確かにあるみたい。

あるみたいではなく、れっきとした割引制度としてあります！　

そうですね、ありますね。

途中でした、失礼しました。
たしか販売価格の1%なので7000万なら70万、1億なら100万ぐらいですね。

割引って言ってもたったそんなものなんだ。３００万くらい引いてくれないと何のインセンティブにもなりませんね。

Ｈ棟の話題は全然ありませんが、みなさんスコープ外？

70万だと夫婦2人と子供がいたとして食費1年分には足りないですね。じゃあ、教育費を月5万貯金して1年で60万。貯金1年分もらえると思ったら小さくはないですけどね。

>>229
H棟中庭に面してて、南向きの部屋は日当り良好。
駅からの距離も近くて、私は結構狙い目だと思います。
I棟も、駅近でトランクルームが唯一付いてて良いなと思うのですが、バルコニー前面の空間とかガーデンズの良さは少し感じづらいですかね。
お花とか植えて綺麗にできればいいのですが。

HとIは私が見に行ったときは販売していませんでしたが、駅に近いですし、南面も空いていますし、敷地内部を向いているので将来的に眺望、環境が変わることはありませんので安心感がありますし、よい選択だと思います。

日大アメフトグランド側は、部活の練習でうるさいですかねぇ。

車や電車の騒音じゃあるまいし、ノープロブレムでしょう。むしろ、のどかなでいい。

過去スレで、音の件は多く書き込みされてましたよ。

H棟とB棟の間に、より駅に近いA棟とI棟へと通じる屋根付きの通路があるので、悪天候の時でもエントランス（ラウンジ）への行き来が便利だと感じました。

＞２３３
アメフトはタックルの練習などで声を出したり、体をぶつけ合ったりして、それなりに音はしますが、騒音ではありませんし、窓を閉めればほとんど気にならないでしょうから、問題ないと思いますよ。

最近、現地に行かれた方、写真を撮っていたらアップして頂けないでしょうか。どのくらい出来上がっているのか気になります。

桜上水ガーデンズにふさわしい車は何でしょうか？ベンツ、BMW、Audiのどれでしょう？

フェラーリ、マセラッティ、ランボルギーニ、アストンマーチンぐらい乗ってないと恥をかくよ。プリウスなんて糞車はとっとと売っぱらって、部屋の予算を１０００万円下げて、フェラーリF40の中古を買いないよ。こいつで深夜の首都高を３００キロオーバーでかっ飛ばせばスカッとして日頃の嫌なことが全部忘れられるよ。脳内麻薬でまくりでドラッグいらず。これぞ合法ドラッグ。某大物シンガーもこっちにしておけばよかったのにね。

いまどき、クルマを誇示する人はいないと思うけど
まして、ころがっても行ける超駅近マンションでしょ

今は車ではなく、自転車の時代でしょ。
駐車場は空きがあるのに自転車置き場は足りないマンションも多いですよね。
ここは子供用の自転車はアルコープにおけるのかな。

こりゃだめだ。今から先が思いやられます。
自転車を置くのは駐輪場でしょ。社宅や団地住まいですか？

ポーチに収納物置を置いたり
バルコニーの手すりに布団を干したり、
西日対策に簾を持ち出す住戸も出てきそう。

きっと管理規約読まない人多いんだろうなあ。

野村・三井じゃないけど匹敵する某大手のマンションは○○インチ以下の自転車はアルコーブOKになっている。
ここの規約がどうかは知らないけど、子供用自転車をアルコーブに置くことは違反と言い切れないのが昨今の事情だよ。

昔のアルコーブが狭いマンションだとNGの規約のほうが多いと思うけれど。

東京テラスの書き込みによると、大規模物件はいろんな人がいますからね。

>243

契約者でないから、「重説」で渡された冊子を読んでいないわけですね。

>野村・三井じゃないけど匹敵する某大手のマンション

すばり、そのマンションを教えてください

>>241
駐輪場は一住戸1台まで。
2台目以降は、抽選もしくは公正な方法により使用者を決定。
所定の場所以外の駐輪は禁止となっています。

旧野村や旧三井分譲のブランド中古でも、
エントランス、メールコーナー、駐輪場、ゴミ置き場を見れば、
居住者のマナー、物件の品格、管理規律の善し悪しが分かります。

入居開始になって、エレベーターや共用廊下に
自転車で堂々と乗り入れてくる人がいるんだろうか。

>248

管理規約違反に対しては毅然として注意できるコミュニティを目指しましょう。アルコープに物を置くのは消防法も違反になりませんか？

>>248
ここの物件は景観を損なわない工夫として、駐車場は地下に、駐輪場も各棟ごとに屋内に配置しているようです。
管理人も常駐し、清掃も建物周りは7回/週、建物内も5回/週等、清掃業務も比較的手厚く計画されています。
最終的には皆さんのマナー次第だと思いますが、雑然となりやすい環境に比べ、勝手な振る舞いはしにくいのではないでしょうか。

世田谷区内で野村＆三井の大規模物件で、
しっかりしたコミュティを形成している好例は、「ラ・コルダ弦巻」ですね。
あそこは管理組合の活動も盛んで、管理会社の目も行き届いています。
中古価格が値崩れしないのは、居住者の意識が高いからでしょうね。
ここは建て替え物件だけに、その点、入居してから不安を感じます。

>>251
必死ですね。

冷静かつニュートラルですよ。

＞２５１
なぜ必死にネガしているんですか？管理会社は評判のよい野村ですし、地権者さんたちはこれまで節度を持って暮らしてきた人々ですから、管理に対する意識も高いんじゃないでしょうか。それよりも２５０さんの情報が貴重ですね。そんなに頻繁に掃除が入るんですね。それでもここは管理費が抑えられている。素晴らしいと思います。

>251
ラコルダ弦巻、駅が少し遠いですが、いいですよね！
ここは建て替え前も毎日お掃除の方たちが入っていつも整然としていました。むしろ新しく入居する者のモラルが試されそうですね！

>254
私も管理費に驚きました！

>254

必死でネガる？　書き込みの意味ををしっかり読み取ってください。　
野村パートナーズの仕事ぶりは理解していますよ。プラウドのことも含めてね。
それより、契約されたんですか？　重説も知らないことがバレバレです。
管理体制に関し、契約する前に、MRの担当者に説明や資料開示を求めていないんですか？

>>254さん
契約時にドサっと渡された冊子を見てると色々分かります。
清掃業務等、冊子が刷られた時点では確定版ではないようですが、管理委託内容については白い冊子の3章あたりにかなり細かく記載されていました。委託料の内訳も書いてありましたよ。

>２５６様

別にネガじゃないんですか。それは大変失礼しました。地権者が多いことを理由に不安をあおるネガだと勘違いしました。
ところで、私は本当の契約者ですよ。重説なんて半年以上前に説明を受けただけで、きれいさっぱり忘れてしまっています。あんなものまじめに読みこむ人なんているのでしょうか？読み込むべきなんでしょうが、私はさぼっています。
管理規約などもお恥ずかしい話ですが、まともに目を通していません。犬、猫を飼っていると年間数千円（犬の方が高い）かかるということくらいしか記憶にありません。まあとにかく、常識の範囲内で普通に暮らしている限り、よそ様に迷惑をかけることはないと思いますが。

>>256
不安があるようであれば、ご自身が仰られるとおりMRの担当者に説明や資料開示を求めればいいのではにですか？
憶測やステレオタイプを元に語られるのは、時に自他共にミスリードしてしまうことがあるかと思いますよ。

>>259
誤植でした。
...求められればいいのではないでしょうか？
です。失礼しました。

「契約済みさん」が何人もいて、次々、反応するので、驚いています。259さんは何者でしょ？

>>258
かなりの量ですから、なかなか全部読んでる暇はないですよね。
貴重な情報も記載されているようですので、何か気になったことがありましたら、覗いてみるのも良いかもしれません。そういう私も、全部は見れていませんが。
私の感想では、結構細かいところまで行き届いているなと言ったところです。

>>261さん
単なる契約者ですが。。。汗
250、257、259(260)、262を投稿したものです。
憶測のようなものが飛び交っていたので、私の持っている情報が少しでも皆さんのお役に立てればと思いまして。
ご不快な思いをさせてしまったようでしたら、申し訳ございませんでした。

>>261
まぁ、冷静に行きましょう。

タワマンなんかだと管理費削減のためにコンシェルジェサービスの時間を短くしたり、ひどい場合は月水木だけにしたりしますが、ここはどうなんでしょうか？資料を見れば分かることですが、今、外から書いているので分からないのです。まあ外野はいろいろ言いますが、管理体制も定評のある（しかもコンペで選ばれた）野村リビングサポートですし、大きな不満はないでしょう。管理会社だけに頼らず住民同士でよいコミュニティを作ろうという気持ちがあれば、居心地のよい物件になるはずです。ゴミの不法投棄とかしないよう気を付けましょう。

管理会社ぐらい忘れないでくださいね。

もうリビングサポートではありません！

野村ビルマネジメントに買収され、野村不動産パートナーズです。

みなさん、管理のことなど、うわの空かあ。大事な問題なのに・・・

訂正：に買収され→と合併し

>>265さん
コンシェルジュサービスは8-20時で毎日(無休)と書いてあります。
深夜帯は原則警備員が毎日常駐のようです。
>>266さん
契約した時は、まだリビングサポートだったし(アナウンスはありましたが)、実際の入居がまだ大分先ですから、まだピンと来ないのかもしれません。
おっしゃる通り大事な問題ですので、管理組合として稼働すれば、皆さんも認識されると思いますよ。

先ほど、撮影しました。

c棟です。

Ｄ棟

269の写真は、奥にＨ、手前がB棟です。

自転車置き場と書いたものです。
駐輪場のつもりで書きました。

一般的にどこのマンションでも駐輪場のキャパは戸数x2ですよね。
夫婦＋子供x2なら一家で４台必要な家庭もあるわけで、４人家族と
高齢２二人（自転車不要）家族の比率が１：１なら問題ないでしょうが、
子育て世代が多いと駐輪場のキャパシティが不足してくるのは明白で
どこのマンションでも色々工夫していると思うのですが......

幼児用自転車をアルコープに置くことを認めているマンションは多いと
思います。
こちらは、駐輪場以外に幼児用自転車置き場を確保できる余地はある
のでしょうか？
もし有るのであればすごいプラスと思います。

各間取りとも、アルコーブではなく、ポーチです。
これだけの戸数ですから、なし崩し的に、物置スペースとなる住戸も多くなるでしょう。
でも、解釈改憲じゃないから、管理規約が"空文"にならないよう、
お互いマナーやエチケットを守りたい。

>>273
残念ながら駐輪場以外に置くことはできないのではないかと。
ちなみに、駐輪場の数を合計すると、1321台でした。

幼児用自転車？三輪車？なら玄関の中におけますね。
自転車置き場（駐輪場）は月いくらでしたっけ？3000円くらい？

団地時代も規則破りの自転車にはすかさずマーク（注意の札）がついていたそうなのでポーチには置けないでしょうね〜友だちが新しく自転車買った時は翌朝すぐ札がついていて、急いで手続きしてました。

272さん、写真ありがとうございます。着々とすすんでいますね。

>>276さん
2段式の上が一番安くて100円。
平置きが一番高くて400円。

いまだき２段式かあ。でも、この戸数では仕方ありませんね。

>>278
6割程度は傾斜ラック式で、二段式は3割位ですね。
平置きは1割も無い程度。

やはり自転車の共有部駐輪は細則で禁止されていました。
ただし、自転車専有部分持ち込み届出書を管理組合理事長に提出し承認を得た場合は、当該自転車を専有部分に持ち込むことができる。とありました。

ちなみに傾斜ラック式300円とのことです。

マイチャリを専有部分に持ち込むにしても、
出入りでエレベーターのカゴはキズつけないでほしい。

>>277さん、276です。ありがとうございます！

生協の配達を利用する場合、空き容器を玄関外に
出しておくのも問題になるのでしょうか？
配達時に必ず在宅していればいいのでしょうが、
不在の時はどうしたら良いか気になりました。

ご存知の方がいらしたらご教示いただけると
助かります。

>>283
そもそもオートロックだから、勝手に入って来れないんじゃないかしら？
ここの問題というよりも、一般的に他のマンションではどうしてるのでしょうかね。

たとえば、生協を利用されているお宅で、
玄関ドア前には宅配ケースを積んだまま、お出かけの光景を見ます。
厳密にはＮＧでしょうね。

出前さげの器の置き場所も問題になりますね。
野村管理の大規模マンションでは、
メールコーナーの前に、専用の返却台を置いていますが。

>285さま
ご教示ありがとうございました。
やはり厳密にはNGということですね。
生協は便利なのでマンション購入後も継続して利用したい
と考えておりましたが、他の方法を考える必要がありそうです。

>283さま
社宅暮らしが長かったのですが、オートロックの社宅では
他の居住者さんが同じ生協を利用している事が多いため
在宅の居住者さんの配達時に、留守宅玄関前に置いて
頂いておりました。
今の賃貸も大規模マンションなので、同じ生協利用者さんが
いらして、同様な方法で留守宅に配達が可能となっています。
ただ、これだと当日、容器が玄関前に出しっぱなしに
なってしまうので本当はダメなんでしょうね。
今は規約が緩いようなので大丈夫ですが。。。

各棟入り口に宅配ロッカーみたいなのが設置されると思います。不在のときはここに入れてもらって、帰宅後に各自で持って上がります。

以前の住まいは古いマンションだったので宅配ロッカーがなく、生協利用者で理事会と居住者全員にお願いして、入り口脇にボックスを置かせていただいていました。清掃の邪魔になるので、時々自分たちで掃除したりスタッフさんにお詫びのつもりでおやつをさしいれていました。

出前の器も在宅時をお知らせして取りに来てもらうなどコミュニケーションを密にすれば何とかなります。集合住宅なので最初の決まりはいろいろあると思いますが、自分たちの住まいですから自分たちで考えながら住みやすくしていけばいいと思います〜

来訪者用の駐輪場はどこになりますか？
遊びに来た子供達やママ友の自転車も結構な数になるのでは。
プラウド駒場は正面に駐輪禁止のコーンがあってとても残念。

>>288
来客用の平置自転車置場が18台分あるようです。
A棟とI棟の北側(駅寄り)に位置してます。

図面を見ると、他にもD棟に4台、G棟に6台あるのが分かりました。
外周に面してるところに、外来者用駐車場と共にチョボチョボあるようですね。

その他にも東側道路からH棟入口に５台、西側道路からC棟入口に６台あります。

>>291さん
本当だ。見落としてました(汗)
数が足りるかどうかと言った議論はあるかと思いますが、洗車場もあったり、結構細やかな行き届き方なのでは無いでしょうか。上には上があるのでしょうがね。
図面見てると楽しいですね！

公式HPに第二期第三次の販売戸数が出ていますね。
23戸はまずまずでしょうか。
単純計算で残りは170戸程度ということで、E棟の販売分が過半数を占めることになります。
営業担当は竣工前完売を目指すと言っていたので、
やはりE棟の販売時期と需要ポテンシャルにかかっていますね。

E棟は８０戸ほどなのでしょうか？すると残りは他の棟の「売れ残り」が多いってことですかね。売りにくいものをいかに売りさばくかが営業の力の見せ所なので、ここからが見ものですね。ぜひとも竣工前に値引きなどせず販売力・営業力だけで完売してほしいものです。

野村の担当ならここはプラウド以上と言って持ち上げれば、マンション検討者にとっては分かりやすいアピールになると思うんですが。実際、ここはたいていのプラウド以上の仕様になっていますし。

三井の場合はブランドがありすぎて分かりやすい比較対象がないですね。パークシティ以上と言ってもどこのってことに
なりますからねぇ。浜田山以上と言えばウソになりますし、大崎以上と言ってもウソにはなりませんが、コンセプトが違いすぎて比較になりませんからねえ。

京王線沿線の別のマンションを扱っているところでは、桜上水ガーデンズに客を奪われているので、桜上水の販売が終了しないと客が戻ってこないと複数の営業から聞きました。そのくらいここは集客力はあるようなのですが、販売ペースはのんびりですね。

E棟は130戸ぐらいと書かれていたような…現地の看板、誰か見てきてくださ〜い（笑）

全９棟で８７８戸ですから、Ｅ棟だけで１３０戸もあるとは考えにくいのですが。しかもＥ棟は占有面積が他の棟よりもやや小さい目ですし。

E棟と、たぶんF棟もまだ販売されないですよ。

E棟は14階建てですから全戸で130〜140戸？

DEFHは管理費と修繕積立金が安いがエレベーター待ちが長い。また地権者さんがBに集まったのは管理費修繕積立が上記に次いで安いからか。ちなみに管理費高いのはAIC棟。

E棟は
138戸※非分譲住戸50戸含む
だそうです。

はー、E棟ってそんなに住戸が多いんですね。驚きました。でも９０平米以上の部屋はないんですよね？
専有面積を絞って戸数を稼いだタイプなんでしょうかね。