グランドメゾン杉並シーズン★３

２４７さん
うちはできるだけ南向きがよかったので、南東向きの棟で契約しましたが、２４８さんの言うとおりそれぞれのライフスタイルがあるので、午前中だけ日があたれば良い人には南向きの棟より安めの設定のＩ棟はよいと思います。

廊下側の部屋にも日が入るかどうかは確認した方がいいと思います。Ｇ棟、Ｈ棟あたりにさえぎられてほとんど廊下側には日が差さないかもしれません。営業さんに聞いてみるといいと思います。

Ⅰ工区の入居を分けた理由は、確か、入居の集中を避けるためだったと思ったのですが・・・。確か、過去にそんな書き込みがあった気がします。そうだとすると、なんで集中させてもよいと判断したのかは、よくわからないですよね。あるいは、一部だけ先に入居だと、何か困ることでも出てきたのでしょうかね？

>252さん
確かに、何でですかね。ちょっと場当たり的な対応が多いと思うのは
私だけでしょうか？

皆さんは、食洗機はオプションで購入されるのでしょうか？結構高いような気がしますが・・・。

Ⅱ工区と同じ長谷工の完成物件（ベルディオ三鷹レジデンス）と
どちらにするかを悩んでいます。
グランドメゾンは立地・物件と自分の中では満点です。
三鷹は立地はＯＫなんですが、仕様が若干しょぼい気がします。
約600万円程価格差があるのと引渡しが遅いので金利このことが気になって、悩みます。
グランドメゾンだと資金計画が結構ギリギリではあります。
「自分で考えろ！」とか言われそうですが、どう思われますか？
ご意見聞かせて下さい。

２５５さん
　考え方次第ですが、資金計画ギリギリは、私なら避けます。
日常生活にある程度快適に過ごせる（私の場合、旅行など・・・）要素は残したいからです。
でもホントご自分次第かと思います。ご参考まで。

２４２さん
　金利１％もあがるんでしょうか？
併用型と考えてましたが、長期固定1本にしようかと思ってます。
みなさん、どうされますか？

住宅ローンの金利は短期プライムレートに連動しますので、
そちらの動きをウォッチすれば良いと思います。
なお、長期金利は短期金利ほどの上昇率では無いと思われます。

私は「10年固定＋長期」と「長期」のシミュレーションした結果、
差額が月５千円程度であったため、リスクを回避し長期のみにする予定です。

２５５さん
私も２５６さんの意見に同意で、ギリギリの資金計画であればやめたほうがいいと思います。金利変動次第では最悪の場合は手放すことになりかねない。

ベルディオ三鷹レジデンスは完成済み物件で、２月下旬入居予定です。おそらく完成済みの実際の住戸を見て判断できるというメリットがあります。時期的に値引きやおまけも期待できるかもしれませんよ。今日にも足を運んでみては？

・・・というのが個人的な意見です。ＧＭ杉並の検討はその後でも遅くないと思うし。

追伸

ちなみに、ベルディオ三鷹レジデンスの方で詳細に検討されるときは、そちらの物件掲示板へどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43126/

257さんが、いつ、どのような金利が１％あがることを気にされているのか分かりませんが、１〜３年以内くらいに、短期金利は１％程度はあがる可能性が高いと思いますよ。先々金利が上昇すると見込まれているときに、長期金利が短期金利を上回ります。いまは短期金利と長期金利の差が大きいですから、短期金利が上昇して長期金利に近づくという方向で進むと思います。長期金利は258さんの言うとおり、それほどあがらないと思います。

6月入居者です。
ローンは悩みますね。日銀め。。。。
ところで4月の入居手続き会でしたっけ？
具体的にいつ頃かご存じの方はいますか？

Ⅱ工区購入者です。現在フラット３５と提携ローンの２本立てを考えてます。
Ⅱ工区は、８月くらいまでに両ローンの振分け額を決めれば良いと言われていたのですが、
一昨日、３月４日の「住宅金融公庫手続き会」の資料がドババ〜っと郵送されてきて驚きました。

それによると、Ⅰ工区、Ⅱ工区は関係なく、
３月４日までに必要書類を集められるだけ集めて、手続きをしろというように見えます。

もしかして、フラット３５の申し込みと提携ローンって同時に申し込めるものではないのですか？？

こちらとしては、７月末を目標に、どの金融機関にするかを決定し、
８月中に提携ローン額とフラット３５ローン額を決めて申し込みを行う段取りを考えており、
営業さんにもその旨を当初から何度も何度も確認していたのですが。。。

どうもよく分からん。

きちんとしたことは明日、ローン担当の方に電話で聞く予定ですが、
取り急ぎⅡ工区の方にも同じ書類が届いたのかどうか、と、
ローン手続きについてどのようなご認識でいらっしゃるかをお聞きしたいと思ってます！

２６３さん

私もⅡ工区購入者です。
我が家にも本日資料が送られてきましたが、
3月3１日までに申し込みを済ませると登録免許税が免除されるとか。
なので、とりあえず申し込んでおいて8月頃に変更も可能なのではないでしょうか？
263さんは明日にでもローン担当の方に確認されるようですので、
詳しく聞いてみるのが一番ですよね＾＾
何か分かったら、また教えていただけると嬉しいです。
ちなみに、我が家は3月末までに一応申込みを済ませ、
8月頃の金利の状態によってはプラン変更をするかもしれませんが、
12月実行時金利の上昇は避けられないと思いますので、
どの銀行さんも同じように金利が上がったのなら、
そのまま3月申込みのプランで行こうと思っています。

私はI工区です。提携フラット３５と提携ローンのコンビをりそなで申し込み済みです。
うちの場合は１１月下旬の手続き会で本申込みを行って、１２月に本審査承認パス連絡がきました。

で、金額の振り分けは３月中に決めてくれればいいと聞いています。
実際には４月末〜５月頭に予定されている入居手続き会までに、修正の書類手続きが終わればいいらしく、４月前半まで間に合うようです。さらに、総額が増えなければ固定期間などのローン詳細条件は金消会ぎりぎりまで変更できるということでした。

そのパターンをⅡ工区へ当てはめて考えれば、２６３さんの希望のスケジュールで全然問題ないと思います。

あと、金融機関は提携外に変更することも可能性としてまだ残してあります。
３月中に結論を出す予定です。それで、全然間に合うと思っています。

２５５さん
私は買えるのならグランドメゾンの方がいいと思いますよ。
向こうの物件に惚れ込んでいるなら勿論あちらが良いのですが、気になる点があるなら買わない方がいいと思います。
駅からバス便のマンションは値下がり率が激しいと聞きます。もし後で買い替えたくなっても納得できる値段で売るのが難しいと思います。
グランドメゾンに住んで資金繰りが厳しくなった時は…車を手放す事はできませんか？　それなら長い眼で見れば６００万くらいは節約できると思います。無理ならすみません。

>>262 匿名はんさん

具体的な情報ではありませんが、4月〜5月上旬の平日に行うと聞いています。銀行の方が来られるので、休日にはできないそうで、都合をつけて出席するように言われています。
また、ゴールデンウィーク中に行われる可能性についても聞いたところ、可能性はあるとのことでした。2月下旬〜3月上旬には具体的な日程が決まる予定だそうです。（もうそろそろですね。）
内覧会も平日なんて言われたら困っちゃいますね。

>267さん
262です。ご回答ありがとうございました。
これは営業さんからの情報ですよね？
うちの営業は音沙汰無いなぁ。。。

最近、マンション購入を検討していますが、価格は高くなっていますね。
でも、これから、益々、高くなることが予想されます。
先週、池袋線・中村橋駅と西武新宿線ＸＸ駅の中間ぐらいの所でマンション用地の入札があったそうです。
坪＠３９０万近くで落札したらしいです。
この価格で売れるのかなー。でも、落札した会社の名前を聞いたら、土地の仕入れが遅れているということが昨年販売された経済誌に載っていた会社でした。
グランドメゾン、ルフォンもまだ坪＠２５０万なので、お求め安いと思いますよ。
マンションを買いそびれて運命が大凶にならないようにしよう。

最も坪単価が高いのは真南向きのＨ棟の角部屋のようですが、それで坪単価２５０万を超えるくらいですね。販売中の棟では、Ａ，Ｋ棟あたりなら坪単価２１０万円台だったりします。最近、ＭＲに言っていないのでわかりませんが、Ｉ棟もそんなもんでしょう。１年前なら割高に見えましたが、今となっては値頃感を感じるくらいです。
用地取得時期が少し遅いルフォンの方がここより１割くらい坪単価が上がっているみたいですね。その後となると、用地価格が上昇しているのでもっと高くなるでしょう。そうしないとデベが利益出せないですからね。

購入予定のものですが重要説明で練馬区の都市計画で、この物件が「不適格建築物」になる可能性が高いとの記載がありました。建て替えの時に、条件を付けられるとか、資産価値が下がるなどのマイナス面が考えられたり、逆に周辺に高いマンションが立てらなくなり、眺望がキープできたりのプラス面が考えられますが、みなさんどう思いますか？

２７５さんは、他の業者の方なのでスルーでいいでしょう。
営業の方々は、良く知ってますが、こういう人はいません。
私の担当者は、非常にお客様は神様的な感じで話してくれるので、
逆に恐縮しちゃったりしますが・・・ｗ

コメントしない予定が反応してしまった・・・ｗ

264さん　265さん
レス遅くなりました！ありがとうございました！
実はまだ契約部の方と連絡が取れてないのですが（水曜日、定休日だったんですね。。。）、
みなさんのご意見から、３月中に申し込みをして、
今後様子をみながら臨機応変に対応していこうと思ってます！
ただ、その辺のことを一応明日契約部の方に報告しようと思います。

Ⅰ工区の方は、半年後にはグランドメゾンに住まわれるんですよね。
楽しみですね！！１２月が待ち遠しいです☆

バスの中で携帯ですか？
電車よりもバスの方が厳しいし、最近そういう人はみかけないですね。
以上

>274さん

建て替え・・５０年以上先ですよね。この手の建物は。気になりますか？

ここに限らずモデルルームを含めマンション関連の仕事は水曜あたりが休みが多いみたいですね。水曜あたりに「競合物件業者さん」っぽい書き込みが多いのもそのせいなのかな。しかし、匿名希望で「競合物件業者さん」を選択する人いるんでしょうか？

さて、日付が変わって３月になりました。Ⅰ工区は今月完成予定です。入居に向けて忙しくなりそうですが、なんだか楽しみになってきました。

275さん、その話は本当ですか！？
本当なら、各種雑誌に「即日完売」と書いてあるのは、誇大広告になるのでは？
事実をもう少し教えてください！他の業者と決めつけずに聞いてみましょうよ。

282さん
匿名サイトのやりとりだけでこういう事実確認なんてできませんよ。

読む人がどう判断するかだけです。ということでＭＲによく行く立場で書き込みしますが、どうとらえるかはお任せします。

土日にＭＲに足を運んでみれば、販売が順調かどうかは雰囲気でわかると思います。いつも、結構混んでいます。Ｖ字配棟のＢ〜Ｅ棟はもう買えないのかという話をされている方を今までに２度見ましたが、営業さんはその場で基本的に販売終了でキャンセルもないですみたいな回答をその場でしてましたよ。我が家はＶ字配棟のところなので早め契約してよかったとこっそり喜んだりしました。

余談ですが、グランドエントランス見学に行ったときは、担当営業とアポをとって足を運んだのに、その前の時間帯のお客さん対応が延びたという理由で担当営業が不在だし、他の担当者も全員対応中で、どしばらく待っていたらエントランス付近までの誘導をなんとＭＲ入り口の案内係のお姉さんがしてくれました（制服姿でちょっと寒そうで気の毒でした）。さすがに、その後の説明には別の担当者があわてて対応してくれましたけどね。私は契約者だからよいけど、購入検討する人と接客できる営業が足りなかったどうするんだろうと不思議に思ったくらいです。ちなみに、アポを守ってくれなかった担当営業からはちゃんと後でお詫びの電話は来ました。

MRによく行って感じる雰囲気では、私は販売は順調だと思いますよ。わざとゆっくり売り出した棟もあるようなので、未販売戸数はまだまだあるとは思いますが。

Ⅱ工区の購入者です。
契約後も販売状況が気になって「マンションズ」を毎週読んでいますが、周辺物件の「即入居可」
の表示に引換え、グランドメゾンは隔週掲載くらいのペースなので。販売状況の余裕を感じます。
購入前に、周辺物件のMR見学を考えましたが、面積が狭いのにここより値段が高い設定だったので、行くこと自体やめました。
これから販売開始の物件は、「新々価格」だそうです。
石神井公園の某物件からDMをもらったのですが、「これから販売開始の物件は、練馬区内の各駅停車しか停まらない駅でも6千万〜の価格設定なので、今販売中の物件はお得です・・・云々」と書いてありました。
鉄の価格高騰や、用地の入札価格上昇の影響だから仕方ないと言うような内容で、個人的に昨年契約しておいて良かったと思ってます。これから素敵な物件が色々でてくるみたいですが、既に買えない価格なので全く後悔しませんね。
12月の入居が楽しみです。

ほんとそうですね。
今思うとほんとよかったと思います。
ここは、なんかひとつの象徴になりそうですしね。
いやがらせに振り回されない強さを感じますね、積水さんには。

私もＶ字配棟を購入したものです。最初にＭＲにお邪魔したとき、欲しい列が２箇所位開いていました。ところが、次の週も足を運んだ時は、すべてにバラが付いました。しまったと思い、他の列を取り急ぎ、押さえてもらいました。当初気に入っていた列に、キャンセルが出たら連絡して欲しいと伝えていたのですが、結局出ませんでした。
毎朝通勤でＧＭの真横を通るのですが、Ｅ棟は朝日を浴びて綺麗です。購入したので、ひいき目に見ているとは思うのですが。。。

Ⅱ工区のものですが、明日あさってとフラット３５の申し込み会に行ってきます。提携ローンなどとの併用を考えていましたが結局フラット３５一本化にしました。変動とかの低金利のメリットがなくなりますが、先行きの金利上昇、繰上げ返済手数料なし、諸費用の大幅削減などで結論しました。ぜんぜん別の話ですが、今日フジテレビで「危険なアネキ」再放送をやってましたがグランドエントランス前の下井草教会がロケ地でした。去年の秋のドラマだったのでＧＭの敷地内は完全に工事中って感じでしたが。教会が見える部屋を購入したのでなんだかうれしくなっちゃいました。

フラットは繰り上げ返済100万以上だし、団信もプラスで発生。するとあまりよくない利率に。
新生かな、と思ってます。3月末には決めようと思います。

>288さん

確かにそうですね。ただし、新生は手数料は安いけど金利高めですよね・・
３月だと、
りそなフラット３５　２．７９１％（０．１％優遇）
新生３５年固定　３．１５＆％

で、０．３５９％も違います。

仮に４千万借りたら、支払総額が３，３６６，０００円新生が多くなります。
フラット３５（団信支払い総額）　約１７０万
フラット３５（取扱手数料）　７２万
を差し引いても９５万円ほどフラット３５が有利ですね。

繰り上げ返済をするなら、フラット３５は団信費用も下がりますし。
新生が有利になるのは金利差が０．２％以下の時までかなと。

>289さん
詳細な比較ありがとうございました。（288さんではないですが）
新生のHPでコスト比較を「30年」にしているのは
35年だと逆転しちゃうから？？？なるほどです。

フラットとソニーだと金利差約0.2%で、繰り上げもし易いので
ソニーの方が上かと思っていますが、如何でしょう？（大差はないでしょうが）

>290さん

ですね。うちもソニー銀行にしようかと検討中です。
ソニーのメリットはWebだけで手数料かけずに、変動→固定金利にできたりするので、
微妙に金利動向を見定めてから完全固定にするなど小技が使えることですね。
翌月の金利が月の半ばに発表されるのも特徴的で、ユーザーからすると便利ですし。

>289さん

4000万円で35年だと団信支払い総額がネットで計算すると232万円となりました。
http://hlgc.or.jp/danshin/da_tokuryo1.html
団信支払い総額はどの金融機関でも同じ金額だと思っていたのですが、違うのでしょうか？

２８９さんのフラットは初期手数料が多いパターンですよね。
30年だとしたら、新生が有利かもしれませんね。
でも、皆さん言うようにソニーが一番いいかもしれませんね。
りそなフラットなら、提携ではなくても提携と同じメリットあるようですので、
とりあえず申し込みだけはします（3月中だと税金有利ですしね）
。

内覧会は５月に延期らしいです。(営業さんから聞きました）

内覧会延期ですか。。。工事の遅延などあるのでしょうか？
入居手続き会も遅れるのでしょうか？それはそれ？

>292さん

ですね。団信は繰り上げしない場合では232万円ですね。失礼しました。
手元で繰上返済シミュレーションを行って、5年ほど期間短縮した場合の累計を
試算していた数字を覚えていたのを勘違いで書いていました。

繰上返済しない場合の、新生との比較では35万円ほどに縮まりますね。

フラット３５（取扱手数料）　７２万
の分の金利を差し引くと（新生では不要なので）
結局トントンじゃないですか？

>297さん

いえいえ、新生だと35年普通に返済すると合計336万円多く支払うことになるのですよ。
それに新生の手数料5万円＋登録免許税3万円で344万。
344万-72万-232万=40万　(新生銀行で借りた方が多く払う）　という概算です。

ま・・・どちらも大差ないともいえますが（笑

あとは、繰上返済の仕方によって個人差がでますので、それ次第でしょうか。

フラット３５（取扱手数料）　７２万の分は当初不要＝余計に借りなくても良い
ので、同じ借入額で比較するのは。。という意味でした。
仰るとおり大差ないですね。（戯れ言につきあって頂きどうもです）

何れにしても「６月まで金利上がらないで〜」だけを祈ってます。

今日これからの日程表が届きましたね。だんだん実感がわいてきます。
ただ、内覧会などが平日なのがつらい。