公式URL:http://www.c-kotake.jp
売主:伊藤忠都市開発株式会社
施工会社:株木建設株式会社 東京本店
管理会社:伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
所在地:東京都練馬区小竹町二丁目1-1他(地番)
交通:東京メトロ副都心線・有楽町線「小竹向原」駅徒歩2分、
西武池袋線「江古田」駅徒歩11分
【物件情報を追加しました 2014.6.30 管理担当】
[スレ作成日時]2014-06-29 14:50:27
公式URL:http://www.c-kotake.jp
売主:伊藤忠都市開発株式会社
施工会社:株木建設株式会社 東京本店
管理会社:伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
所在地:東京都練馬区小竹町二丁目1-1他(地番)
交通:東京メトロ副都心線・有楽町線「小竹向原」駅徒歩2分、
西武池袋線「江古田」駅徒歩11分
【物件情報を追加しました 2014.6.30 管理担当】
[スレ作成日時]2014-06-29 14:50:27
小竹で7000万が妥当?
ないない。
この規模だとディスポーザーはつくよね?
管理費どのくらいだろ
住友×西松の要町が中層階67㎡で6560万つまり坪320前後
ここはどう考えても高くても坪300前後
70㎡6000万~ですよ笑 7000万とかありえない笑。それだったらまだ免震で大手施工の桜上水ガーデンズのほうが遥かにいい。
ここは小ゼネコンなので、仕様は抑えてくるかと思いますので、平均6,500万円くらいじゃないかな?
バブリーな価格だねぇ。
70に6500も出す気になれん。
5980万くらいなら考えてもいい。
条件のいい部屋なら6500ぐらいだな角部屋中層階以上
本来、このエリアは6,000~6,500万円が相場価格。
ただ、建築費の高騰で金額が上がってるので、他のマンション見てると予想金額より400~500万円くらい上がってるケースが多いので、ボリュームゾーンは6,500~7,000万円くらいになるんじゃないかなと。あくまで、私の予想ですが。
もしくは、仕様を抑えて、6,500万円平均とかかな。
野村の氷川台は異常に安かっただけなので、ここの価格設定は間違えじゃないと思います。
外廊下の羊羹マンションでクレヴィア、この施工会社で
坪300?厳しい時代だなあ。
誰がババ引くかって感じだね。
復興、オリンピック需要が終われば確実に値下がりするから。
中古の空き家もその頃は増えているだろうし。
はは、ここで6500以上はないわ笑
まあ欲しい人は買えばいいと思うけど。
交通の便は悪くないし、駅近
よほど共用施設が豪華で仕様いいなら
6500はありだが、このデベとゼネコンなら
その可能性は低い
ちなみに70平米6500万以上は今の相場でも大塚駅近など山の手線に手がとどくよ。
茗荷谷など山の手線内側もね。
なんか価格つりあげようとしてるやつがいて笑える。
まあ小竹向原はこのぐらいの規模のマンションは
少ないからそこまでして欲しいのかな笑
冷静に考えても6000万前後の物件です。
地盤もよくなさげだし。(地盤がいいなら教えてください)
駅から遠いじゃん
そんなの比較対象に上げてくるな。駅近は埼玉だって高い
駅近でも7,000に近くなると世田谷の桜上水ガーデンズに届くよ。
条件によっては70で6,500はあるかもだけど、最多価格帯はもっと下だろ。
90世帯に売ればいいんだからこちらの希望価格+αになるのは間違いない。
それが相場ってもん。期間は1年以上あるから、それでも売り切るのは楽だろう。
あとチョイチョイ沸くオリンピック後下がるとか言ってる預言者はオカルト版から出るな。
そう言う奴が多いほど下がらないのが相場だろ。今まで生きてきてそれくらい感じるよね
ちなみに40戸程度しかない駒込南北線3分 山手線5分 の東急の物件が70㎡6300万~7000万ちょいぐらいね
まあ駒込といっても豊島区だからそこまで高くないけどね
同じく東急の茗荷谷6分の物件も70㎡で6000万後半かな
ちなみに90戸って戸数少なくはない
地元需要があればすぐ売れるだろうけど
竣工後完売が当たり前な住友が要町1分で坪320なんだから施工も無名なここが坪330なはずがない
何度も言ってるが条件がいい部屋は6500万ぐらいはありえるだろう。高層階角部屋とか
まあこれはあくまで自分の考えなので伊藤忠が強気に出しても売れてしまえば伊藤忠の値付けが正しいということであり
この辺のマンションの需要がどれくらい高いかによる
ちょっと前だから相場は違うといえど同じ伊藤忠の千川4分の駅近物件が坪200前半なところ見ても
よほど豪華な物件じゃない限り70㎡7000万なんてありえない数字ですね
昔と今は違う。
今度、練馬駅徒歩12分で、清水が平均7,000万円のマンションが出てくるらしい。
ここで、7,000万円弱は特段高いと思わない。
印象操作乙
小竹向原駅近で、70-80平米台中心の新築マンションの供給がここ最近なかったことは、このエリアで探してた人なら周知の事実。しかも駅徒歩2分レベルはこの先出ないんじゃないかな。
私もそうですが、地縁のある人にとってはここの希少性が分かっているかと思うので、坪280万超が平均価格帯になるかと。とすると、70平米6000万円程度。
あとは、仕様と建築費高騰の影響次第ですね。
暗渠が気になる人はエンガ堀で検索すると良いかも。
もともと江川という川があって訛ってエンガ堀。
区の浸水ハザードマップ見ても低くなってるみたいだね。
しかし価格のあおりが酷いね。業者乙!
スーモの取材レポートに4LDKの間取り載っているけど
88㎡か、7000万ぐらい希望。
駅近がなぜ高いのか利便性が高い上にもう1つ
近いほど建てられる物件が少ないからだ。
これは円周計算出来る人なら分かるよね。
単純な話だけど2つの要因で高いから将来的にも落ちないわけよ。
必然的に腐るほどは無いってことになる。算数レベル
販売遅れてるみたいですね。
妥当な価格で出てくれば落ちるスピードも遅いだろうけど
割高価格で出してきたら買った時点で含み損だよ。
夢見ているところ悪いけど
落ちないと思っているなんて甘い
中古に新築と同じだけ出そうと思える魅力は小竹にはなし。
中古はあくまでも中古。
駅近だから、ある程度のところで下げ止まりあるけどね。
僅かでも落ちると言うならそりゃ落ちる。
落ちないのは青山や表参道の駅近良ブランドくらい。
しかしここでの落ちないってのは落ちる速度が相当遅いって事を言ってるだけだろうな、小竹だし。
10年経っても購入価格の9割維持とかそんな感じの予想でしょう。
購入価格7000万なら9割は保てない
ここなら70平米で月18万ぐらいは家賃取れるでしょ。
そうすると、18×12=216万/年
リスク・修繕費等込みでざっくり金利を5%で考えるなら、216/0.05=4320万円
大体4,000万円~5,000万円ぐらいの価値は比較的保てるでしょ。
9割はまず無理。
副都心線が開通したあとでも
知っている限りでは10年すぎで8割弱。
それに固定資産、管理費、修繕積立費、駐車場など
結構な額(5万以上)が毎月出ている。
車がなければまだ楽だが。
70平米で5000万円台後半まででしょうね。
野村の練馬豊玉が平均6,000万円だから、ここは7,000万円前後でも売れる。
野村の豊玉物件モデルルーム見たけど、平均5000万前半から中盤くらいだったよ?
それでも調子良いみたいだから、ここは更に都心よりで駅近だから6000万前半から中盤は軽くいくだろうね。70平米後半や角の条件良いとこは7000万近いだろうなあ。。
ここら辺のこと全く知らないの露呈しているよ。
ここって
今、工事の幕でおおわれている所すべてがマンションの敷地ではないんですか?
不動産屋の隣あたりが建設予定図に含まれていない気がするのですが。
気のせいですかね。
駅近のほうには賃貸マンションが出来るんじゃないでしょうか?
条件いいほうが、賃貸になっちゃうなんて、、、やっぱり地権者に気をつかったんでしょうか?
国土交通省の土地総合情報システムによれば、ここの土地は全部で17億5,200万円で取得されているみたい。
取得価格は坪当たり137万円強。
今の一坪当たりの建築費がどのぐらいかわからないけど、仮に85万円だとすると一坪当たりの原価は154万円ぐらい
仮に155万円とすると、原価率70%で考えるなら、一坪当たり221万円。このあたりが赤字になるかどうかのぎりぎりライン。
野村がグランマークで@220で楽勝で売り切ったから、もう少しバッファを乗っけて@250~@260ぐらいでくるんじゃないかな?土地の取得原価から考えれば、意外とそんなものかもよ。
計算がよくわからない…
家賃18万のもだけど
家賃の話は知らないけど、計算を補足しておくよ
175.200万円(土地取得価格)÷8,400㎡(延床面積-容積対象外面積)≒20.86(平米土地原価)
20.86×3.3=68.9(坪土地原価)
68.9+85(坪当たり建築原価:これは自信ない。建物仕様によっても変わる)≒155(坪当たり原価)
155÷0.7(原価率:販売管理費とかを入れるとこのぐらいだと思う)≒221
これが採算ぎりぎりライン。
後はどれだけ余裕を乗っけてくるか。
何か具体的な数字が出ると信憑性高くなるな。
坪221なら利益乗せて坪280だとしたら、なかなか暴利だな
>>246
ありがとうございます
最初の土地取得の坪単価と述べ床あたりの土地の坪単価がごちゃ混ぜになってわからなかったです。
改めて説明見てだいたい想像できました。
建築工事単価が実際はどうなるのか
それと鉄塔などの解体工事も結構かかっているかもしれませんね。
とはいえ坪300はいかないことを祈ります。
願わくば250ですが。
徒歩15分の野村の練馬豊玉が、250~260くらいですので、徒歩2分のここが280~290くらいでも勝負になるかと思います。
練馬と小竹向原では駅力が違いすぎます。