クレヴィア小竹向原

木曜の雨のあとポンプで水くみ出してたよ

やっぱり水は溜まりやすいのですね。
一階の庭付き住戸が良いと思ってたんだけどジメジメした土地の一階って湿気がすごそう。
それとも開口部が南で前も開けてるので案外平気なのだろうか。

こういうのって住んでみるまで分からないんですかね

坂の地形もあると思いますがマンションの周囲の戸建てはみんな嵩上げした上に建っているんですよね。
湿気とか水没とかの意味があってやっているんでしょうか。

ん～、どうなんでしょうね。
ちょっと大雨が降って浸水しなければ良いですけどね。
やっぱり、水分を多く含んだ土地は、湿気も凄そうな感じもしますけどね。
マンションならなるべく上の階に住む方が良いかと考えてしまいますね。
でも水害に遭えば、身動きがとれませんね。

残念ながら平均6500万くらいのようですね。

わー高いですね。いきなり2ステージくらい上がった感じの値付けですね。
かなり本気で購入希望だったのでがっかりです。
地盤を考慮して高くとも6000ちょっとでるくらいかなと

それともそれだけ高値をつけれるだけの根拠があるのでしょうか
小竹向原の開発の面とか

>>453
前にも入れましたが私は炎天下の昼間にここを歩いて回りましたがあまり経験したことがないくらいのうだるような暑さでしたよ。

>>455順当ですね。
まあ先に発表された間取りがファミリー向けにしてはやや狭かったし。
5980から7000万ちょいぐらいなんでしょうが間取りからして先に価格ありきだったのでしょう。

>>456
サラリーマンのローンがだいい3000万、
親からの贈与が3000万、自力で頭金と諸費用を貯めて1000万てとこかが上限なと。
昔は親と共有名義にしなきゃでしたけど今は生前贈与が3000万までいけますから資金繰りが楽になってます。

親が3000万も援助してくれるなんてほとんどいないと思うけど。うらやましい限りです。

いたって普通のファミリー向けマンションがちょっと稼いでるくらいのサラリーマン世帯では手が届かないようになっちゃいましたね。場所も庶民的なのにね

ちょっと前までサラリーマン6500万円の壁ってのがあった。給与水準はまったく上がってないから今もそこが上限のけんとうしゃが多い。だから6500万円以下を必ず一定数盛り込ませるのが今時の3LDKファミリー向けの特徴。地価に合わせて専有面積で調整してくる。

>>459
土地が世襲できなくなった替わりに相続税免除という形で不動産取得で新たな階級格差ができてくるんじゃないでしょうかね。

小竹向原で6500万なら戸建てが買えるじゃないですか(笑) 駅2分のプレミア立地とかで営業が推してくるんだろうけど、この用地取得額は坪130万でしょ。地価は嘘つかない。悪質なデベに騙されないように。

あー、ここに書き込んだせいか工事中の覗ける場所がなくなった。

最近は見える場所作っておくものだけど
よっぽど見せたくないんだね。

敷地内で思っていたよりも高低差があり
一階のレベルは思っていたよりも低かった。庭はくぼむ形になりそうな雰囲気。

今日見てきたけど、たしかに基礎のあたり？に池のように水が溜まってた。建築詳しくないけどこんなものなの？

ここ数日まとまった雨が降ってないから
よっぽど水はけ悪いか地下水が出ているかだろうね。

地盤も値段も残念な物件。場所はいいんだけどなあ。

小竹で7000万ですか。
収入が追いつきません、、、

７０００万って高層階だろ

７０平米で低層階は６０００万前半　中層は　半ば　高層は６０００万後半　って聞いた気が

特殊なプレミアム部屋はもっと高いけど

まあそれでも気持ち高い気がするけどね。２００～３００は高い気がする

こっちがこんな高いなら桜上水ガーデンズもっと真剣に検討しとけばよかったかな

いまはマンションの買い時でないとハッキリわかる値付けですね。10年後に後悔しそうなので撤退します。

１０年後まで待てるならそれでもいいかもね。
向こう数年はこんな感じでしょ。

何回か桜上水ガーデンズを引き合いにだす人は一体何者？
東京メトロ沿線と京王線沿線とでは購入目的まるで違うわ。
どっかのマンションの営業かと勘繰ってしまう。

俺は野村の業者じゃないけど、新宿や渋谷周辺に通勤や用がある人なら桜上水ガーデンズやここなど幅広い地域で検討することぐらいあるだろ。なんでそんな視野が狭いんだ笑

ちなみに自分は新宿にアクセス良いところ探してるのでもちろん桜上水ガーデンズも見に行きましたし、ここも興味あります。というのも予算が6000万前半~半ばなので、桜上水は低層階しか買えないし、桜上水駅周辺がさみしいのでやめました

桜上水ガーデンズは大手デベロッパー、スーパーゼネコンの免震マンションで急行停車駅3分で共用施設が充実してる割に管理費や修繕費も安く物件自体はここよりはるかに良いと思います。

桜上水ガーデンズをやめた人が予算的にもっと安いだろうと考えてここに興味もっている人だっていると思います。

ただ、そんなに物件価格が大差なさそうなので少し後悔してますね。まあマンション購入なんてたそんなもんですが

>>474
たぶん違う、とにかくここを買いたいって人が自分なりの正義を書き込んでいるのですよ。

桜上水だって7000万なんだから小竹向原が6500万でも妥当なんだと自分で勝手に納得したいだけ。

女性にありがちですね。

グランマーク買わなかった人後悔してるな。。

そういう人もいるかも知れないけど、あれほど駅から遠いのは勘弁だから自分はそうは思わんな。あれなら賃貸でいい。

>>478
グランマークは和光市方面分岐後だから小竹向原より不便だし、駅遠だからこそのあの値段だったから、こことは購入層が少し違うんじゃないかな。

>>477
桜上水7000万なら、ここは6000切るくらいが妥当では。

桜上水の土地が高いというわけじゃなくあそこは大手＋スーゼネ＋免震＋駅近＋共用施設充実　だから
高いのはまあわかる。それでも割高といわれてるけど

ここは駅近は評価できるけど中堅デべ＋無名ゼネコンのわりに高すぎなんじゃないの？って話
しかも地盤どうなの？って話。詳しい人誰かここの地盤はどうなのか説明してほしい

それに調べてないけど桜上水のほうが土地高そうだし

無名ゼネコンでコストカットしてる分を自分たちの利益にするデベやね。大半のデベは価格を抑えるためにそうしているというのに。

いまって、建築費は坪当たりいくらぐらいなんだろうね？
100万もいっちゃってるのかな？

それがわかれば、価格は予想つきやすいんだけど。

建築関係の知人に聞いたら、今は120～130万円くらいはいってしまうみたいですよ

>>486

だとすると、

ここの土地取得価格は坪130万円。
容積率200%だから、建物一坪の原価は半分の65万円。
ここは共用施設も少ないし、仕様も奢ってないから建築費が120万円とする。
原価合計は185万円。

売上のうち、原価70%・販管費10%・粗利20%とすると、
185万円÷70%＝264.2万円
大体265万円ぐらいで出てくるのかな？

Webに有る71.83平米の部屋は中層階で21.72✕265万＝5755.8万円。
端数整理して、中層階で5800万円ってところかねぇ。

ここ280～290万円／坪らしい

他のモデルルームで言われた

>488

他のモデルルームって、プラウド練馬豊玉？
野村はよその数字をやや高めに出してくるよ。

@290じゃパークハウス上鷺宮を超えて、要町タワーに限りなく近い数字でしょ。
ファミリー向けにはありえないと思うんだけど。
（部屋によっては@290もありだろうけど、平均がその値とは思えない。）

でも駅近だからね。
それに西武池袋線のしがない駅と小竹ではアクセスも違うから、ありえない数字ではないと思うな。
昨今の感じなら坪２７０くらいは妥当だと思う。

今の練馬区は異常！

中小でも徒歩10～15分で250～260万円くらいで、駅近は280～290万円。大手駅近だと300万円くらいのも。

>491

異常ってことはないでしょ。
新宿区・豊島区・中野区よりは安いんだし。

その辺りを超える値段になってきたら異常だと思うけど。

>ここ280～290万円／坪らしい

小竹にしては無茶苦茶高くないですか？

私も含めて、小竹で駅近物件を待ってた人は少なくないんじゃないかな。そういう意味では、坪280-290は妥当であり、90戸程度の分譲数なら竣工前完売でもおかしくないかと。

徒歩2分だと、そのくらいしますかね？

坪280-290は最低価格帯だから。やっぱり高いと思うし即完は難しいだろうね。

>>491
練馬区は練馬区。
東京の物件はみんな値上がりしてる。

イメージ
商業エリア隣接エリア
千代田区、港区
渋谷区、新宿区
中央区、品川区
豊島区

住宅中心エリア
目黒区、中野区、文京区
杉並区、世田谷区
練馬区、大田区

辺境、下町エリア
江東区
北区、板橋区
台東区、足立区、荒川区
墨田区、江戸川区
葛飾区、足立区

江東区は商業エリア隣接でイメージはいいよ。

なんで不必要に落とそうとするのかな？
もっと現実を見ればいいのに。

ここって練馬ってより板橋だよな

敷地は板橋と練馬にまたがっている。