シテイハウス用賀砧公園ってどうでしょうか？

場所を拝見しましたがお勧めできません。
用賀駅を利用するには最も不便なブロックであるのに加え、空気が本当に悪いです。
用賀のエリアに住むなら用賀から徒歩6分以内くらいが便利さを実感できる範囲です。
瀬田5丁目に住むならもっと玉川病院に近い方が住環境がいいと思います。

焦ってこんな場所に住む必要はありませんから、本当に！！

「山河の湯」の跡地に建てるパークハウスは、いかがでしょうか？

２４６沿いを受け入れるなら、用賀と二子玉川の２駅利用可能ですから

当然ながら瀬田計画とは比較にならないくらい立地は改善しますが、
パークアヴェニューが潰れた原因でもある立地の悪さを忘れてはいけません。
2駅利用ではなく、どちらも使いにくいと正しく理解した上であれば選択肢としてもいいと思います。
山河の湯は二子玉川駅との間にシャトルバスを運行させていました。
歩くのはしんどいから自転車を使いたくなる距離と言えるでしょう。
つまり徒歩圏内と言い難いということです。

比較的上層階からは世田谷区随一の景色がたのしめるかもしれません。
但し、246から一番遠いサイドの部屋でないと健康を害する可能性が高くなると思います。
当該マンションの目の前が週末に246の左折車線として渋滞しています。
排気ガスの量はかなりのものでしょう。

環八からは離れてるし、東名の騒音もさほど気にならない。
空気は、砧公園の存在の影響で想像よりも全然いいですよ。

砧公園とは東名高速により完全に分断されています。
空気は環八と東名高速が交差しているところでいいはずがないでしょう？
環八雲なんて言葉聞いたことありませんか？

戸建向きの場所だな。
マンション立てるなら駐車場100%以上じゃないと無理。
バスもなさそうだし。

1に同意。
この場所じゃリセールも苦労するよ。近くのライオンズの中古価格は用賀とは思えないほど安い。

1が言っていることが全て。
地元に住んでいればすぐに分かること。
ちゃんと現地を見た方がいいよ。

ここ梅林があったとこ？
そういえば環八沿いのスリーエム跡地はマンションになるんだよね。東急だっけ？

コストコかイオンモールのほうがマシだろう。
環八の渋滞がひどくなるかもしれないけど。

スリーエムの跡地は、用賀レジデンスと背中合わせ

スリーエムは御殿山に引っ越したんですね。引っ越し先の

スリーエムは御殿山に引っ越したんですね。

用賀まで１３分？　はやッ

スリーエム跡地は東急のマンションですか。
敷地が広いから大規模になるんですかね。環八沿いはイヤだけど。
ここは場所が不便すぎますね。もう少しまともな立地はでないものか…

松田聖子が住んでいたリジェ岡本は更に不便ですよね。

リジェ岡本に住む人は運転手付きかタクシー常用者だよ。

ここのプロジェクトの立地は酷すぎるね。
電車通勤の人は毎日あの歩道橋を昇り降りしないといけないのか。
誰かも書き込んでいたけど近くに住んでみないと分からないのだろうな。

買う人は頑張ってね。
住めば都だよ、きっと。

二子玉川駅の利用は、通勤などではちょっとありえない。
健康のためにも、毎日片道３０分近く歩きたいというなら別だが。
自転車は、坂があるしね。

目の前のバス（成城学園前－都立大学前）が、
直近の用賀駅経由では無く桜新町駅経由というのも難点。

ちなみにここ、すぐ近くにある首都高の用賀を使うのも大変。
高速の側道、環八東名入口の交差点はどちらも直進禁止なので
環八が越えられない。一方通行も多いので、頭を悩ますよ。

子育てするなら大きな公園の近くがいいと思っているので、砧公園の近くというこちらの
物件が気になっています。駅まではかなり距離がありますが、基本車通勤なのであまり
気になりません。車通勤の方などが集まりそうな物件ですね。ただ駐車場が８０戸に対して
３２台という事は借りられない可能性の方が大きそうです。近辺の駐車場相場は３万円位の
様ですね。

車通勤の方ならしっかり岡本まで入った方が住環境がいいですよ。
ここの中途半端な場所にわざわざ付き合う必要はありません。

大きな公園ということであれば二子玉川ライズのマンションもいいと思います。
砧公園は素晴らしいですが、あちらの公園（未完成）もなかなかの広さになりそうです。
この地域は大きい公園が多くて恵まれていると思います。
都会では味わえない贅沢ですね。

貴重な梅林を潰して作るようなマンションなの？

貴重って感じでもなかったよ。固定資産税低減のため埋め植えてたみたいなもんだから

19さんは近所にお住まいの方なのかな。現地の道路事情やバス情報、ありがたいです。
二子玉川も用賀も遠くて本当に不便な場所のようですね。その分安いのかもしれないけど。
マンションは立地が最重要ですからねぇ・・・

世田谷の限界＊＊みたいな場所ですね。
車必須の場所なのに駐車場が少ないのは致命的。
住友の値下げしないやり方が通用するとは思えません。

立地が最重要なのに、ここはいい場所とゴリ押すのが営業。
買った人の生活なんて知ったこっちゃないからね。

用賀駅の周りには中古でもいいマンション多いからそっちに行った方がいいよ。
用賀自体は本当に住みやすいよ！

用賀や桜新町は街も落ち着いていて住みよさそうですよね
でも駅徒歩10分圏は高い、、、中古も視野に入れて探してますが、築浅でグレードもそれなりのものは
やっぱり高い、、、
なかなか予算との折り合いがつけられずにいます

用賀程の落ち着きは無いけど二子玉川なら新しいマンションの供給多いですよ。
そもそも高くて手が出せないとなると二子玉川も難しいですが。
ブランズのいい間取りは売れたのかな？

二子玉川でマンションの供給が多い？
いったいどこのこと？

>用賀程の落ち着きは無いけど二子玉川なら新しいマンションの供給多いですよ。

用賀のほうが住み易いと思うけどなあ

駅は遠い。環八東名近くて環境もよくない。
車必須の場所なのに駐車場は少なめ。
ここは売れないだろうな～

エイトライナーができることを見越したかのようなマンションだね。
あれって計画中止になったはず。

二子玉川はブランズができて駅前のマンション二棟も建て替えが発生予定。
知らないなんてどこに住んでいるの？
地元に住んでいないなら余計な発言しないでください。

近隣を知ってる人は不便さがわかってるから敬遠しそう。
どういう人が買うんだろうね？瀬田アドレスに憧れてる人とか？

なるほど！誰が買うのかと私も疑問だったけど瀬田に憧れている人という層がいたか！ここを買う人はマンション購入のセンスがないという証明になってしまうな。
確かに二子玉川は駅近のマンションの建て替えの時期だよな。楽しみだ！

資料待ち遠しいですね。高速と環八に近いので、静かな内廊下なのは良いですね。

ブランズは、残りは１ＬＤＫ２戸に３ＬＤＫ１戸という話だし
スカイハイツなどの建て替え物件も、これから退去して取り壊して
実際に売り出すのは、まだずっと先でしょ。

二子玉川の駅前マンションが立て替え完了した後も、ここはまだ売れ残っていそう。
住友だから。

貴人達の庭の目の前に高速道路はないはずなんだけどな（笑）
コンセプトに無理があり過ぎる・・・

アメリカでは高速道路の入口近辺の家屋は泥棒に入られやすいと言われた。逃走するのに便利だから。ここは日本だけど…。

この辺りの小・中学校の評判は、いかがでしょうか？

第一この辺りに学校あるの？

京西小学校が学区になるのでしょうか？
直線距離では一番近そうなので。
でも環八を渡らないといけないので、他の学校になりますかね…？
瀬田小はちょっと距離がありますし。
京西小自体は歴史がある学校で親御さんも学校活動に熱心な方が多いのかな？という印象です。

世田谷区は学校選択制が取られていないので、学区の小学校になるとのことです。
特別な事情がない限り、越境は認められていないとのこと。
京西小は瀬田5丁目は通学区域じゃないですね。
こちらは瀬田小学校が通学区となります。
ここならまだ通えるのではないでしょうか。

元々梅林のあった所です。高速が近いとはいえ駒沢あたりの高速が上、246が下という近くなら騒音も気になりますがそうではないので一本入ると静かです。砧公園がすぐ裏(になるのかな)で前は低層住宅地でさえぎりものがなく夜景はないものの空の移り変わりが楽しめそうです。学区は瀬田小でしょうが、ここからは京西が近く周囲のお子さんも越境しているはずです。瀬田小も砧南も遠すぎます。区の担当は学区ありきでしか話をしませんが、越境条件に無理やりでも通して京西に入れてあげるべきだと思います。
用賀は3物件ほど建て替え進行中です。どんどんマンションになっちゃいますね。山河の湯が懐かしいです。
二子玉川の地盤に比べたら条件は良いと思います。当方戸建ですが子供が巣だてば住み替えも視野に入れてます。

越境されているお子さんがいらっしゃるのですか。
てっきり絶対に認めて貰えないかと思っていたのですけれど。
安全上の観点で申請すれば認められる可能性はあるという事なのでしょうね。
私も瀬田小も砧南も遠いと思います。

安全上の観点では越境は認められません。

そうなんですか…。
結構厳しいのですね。
ということは、基本は越境は難しいと考えていいのでしょうか。
調べてみると、学校によってはそもそも人数がもう一杯で受け入れができない所もあるようです。
指定の学校に行くのが基本路線でしょう。

越境が無理なら仕方ないですよね。
しかし、小学校まで遠いとなると親としては心配になりますね。
何も無い道のりを歩くならいいですが、
車の通りが多いとなると安心ではありませんしね

そもそもこの物件の場所が悪過ぎるので無理してここを買う必要が無いと思いますよ。用賀駅のあるブロックの物件がお勧めです。用賀駅の近くは買い物も通勤通学も便利でまさに言うことなしです！

>>50
自転車通学は無理ですか？

環八から東名高速に向かうクルマが東京インターのランプを駆け上がるためにアクセル踏み込む場所の目の前だね。大型トラックやマフラー改造車なんかも結構通るだろうし、騒音はどうなんだろう。

メガソーラーにすれば良かったのに。
完売は無理だろうな。

４７さん
世田谷区は基本越境入学は認められていない様です。住民基本台帳の住所により通学区域を
設けて、就学すべき学校を指定される様です。区によっては越境も認められている所もあるのですがね。
ただ越境がみとめられている地域だとどうしてもやはり人気のある小学校に偏ってしまうとか。
友人の住んでいる地域はあまりにも偏りがひどいため、数年で学校選択制はなくなった様です。

交通の便の悪さを覆すほにゃららがあるのかな？

車がないとメリットが感じられない場所ですね。
高速ICの出入り口から多くの車が物件前を通るのは確実ですし
そうなると騒音や排気の問題もでてきます。
他にも買い物なども駅前に行かないとないです。
晴れた日などは自転車移動で何とかなるかもしれませんが、
雨の日の場合近くにバス停留所もないので
駅まで行くのに徒歩だと大変だと思います。

車があってもここに住むメリットはないのではないでしょうか？
もし買う人がいれば買った理由を本当に聞いてみたい。
（実家がすぐそばとかなら分かるけど。）

自転車で移動するにも用賀駅方面は笑えてしまうほどの
遠回りをしないといけません。
用賀はスーパーが特に充実していますが、駅前のエリアに行くのに
面倒なこの立地は用賀に住む意味をほとんど喪失してしまっています。

早く間取りとかの情報が出るのを楽しみにしています！（笑）

ほんと、ここまでメリットがない物件だと、どんな方が買うのか逆に気になります。無理に分譲なんかにしないで賃貸にすればいいのに…。スタバと公園が近いのだけがウリですね。

賃貸だと借り手が付かない。

いや、周りは賃貸マンションたくさんあって結構埋まってますよね。買うにはリスク高すぎるけど、借りるなら世田谷の割に安い賃料で住めて良い！という人がいるんですよね。

このエリアはそこまでたくさん賃貸マンションはありませんよ。
むしろ一軒家が多い地域だと思いますが、本当に現地を知っている人ですか？
（賃貸マンションが多い地域というのは玉川三丁目みたいな地域を言うのでは？）
あと、周囲の賃貸マンションが埋まっているかはどうして分かったのですか？
適当なことを言わないでくださいね。

現在は違いますが、用賀近辺（用賀、岡本、玉川）に30年以上は住んでいたことのあるものです。
このマンションの近辺で、東名を横に直進してさらに岡本側に入った岡本1丁目のマンションにも1年ほど住んでいたことがあります。（もちろんここより駅遠です）
このあたりは用賀駅めちゃめちゃ遠いです。
歩きの陸橋横断も疲れますし、自転車でも横断歩道の長い信号を待たねばならず、雨の日も本当に大変です。
駅から6分以内とは言いません、環八ギリギリまで遠ざかっても絶対に環八の内側に住みましょう。
駅12分、環八内側のいらか通り沿いのマンションにも住んだこちがありますが、環八一本で天国と地獄の差です。
よほどの事情が無い限りお勧めしません。

東名横の側道は賃貸マンションが並んでますよね。窓を見ればカーテンがかかってるから住んでるのも分かるのでは？

本当に現地を知ってる人か？とか、適当なことを言わないで、とかそんなムキになる理由が分からない。毎日スタバドライブスルーするため現地のことは知っています。道を入っていけば戸建が並んでいるけれど、側道沿いはマンションじゃないですか？

確かに周囲に賃貸マンションはいっぱいあるとは言えないな。66さんは車からしか見ていないからそう見えるのだろう。車から降りて現地を少しでも歩けば気付くんじゃない？地元民として63さんや64さんの言っていることが事実に近いと思うけど。

むしろ東名高速道路入口まで３秒（ただし川崎方面）を売りにしたらどうだろうか。
もしくはマクドナルドまで徒歩３０秒とか。どんなマンションにもいいところはあります！
ダメか・・

今の時代はマクドナルドが近いことはメリットではなくデメリットかもしれませんね。
近所の方に確認して頂きたいのですがGoogleストリートビューで見てみたら、このマンションのから高速に入ろうとすると分離帯（赤いポール）に邪魔されて高速道路に直接入れないかもと思ってしまいました。どうですかね？正直、もうこのマンションを買う気はないのですが気になるので教えていただけると嬉しいです。

高速道路が近いのはすごくいいなと思います。現在、鷺沼に住んでいるのですが、
用賀の出口を降りてそこからさらに３０分位かかるんですよね。毎日の事ではないのですが
やはり高速から近いのがいいねと家族と話しています。ここはその点ではなかなかない
立地です。砧公園もいい公園ですよね。都内にいながら身近で四季を感じられて子育てにも
すごくいい環境だなと思います。

>>69
そのとおり、現状ではマンションを出て直接東名高速には上がれません。

>>70
確かに、用賀出口には直線距離では近いのですが
実際に車に乗って、首都高の用賀出口を出て、
このマンション敷地まで行かれてみると良いと思います。
そして、このマンション敷地から、首都高用賀に乗ることも。
さすがに３０分はかからないと思いますが、
道路標識には十分にご注意ください。
ちなみに、環八東名入口交差点には、
昼間は白バイがいることが多いので
つまらない違反で切符を切られないように。

>71
71さん、教えて頂いてありがとうございます！
やはりそうですか！そうなると単純に高速道路には近くて排気ガスや騒音はあるけど、高速道路の入口からは遠いということになりますね。


＞70
70さん、用賀で降りて鷺沼まで30分で着くなんてすごいじゃないですか？！
私も以前に調べたのですが用賀駅のあるブロックに住むと高速道路や砧公園へのアクセスもよく便利ですよ！何より通勤・通学が便利になります。わざわざこういう不便な立地で買うのはよく検討してからの方がいいと思います。

物件の地図に世田谷市場の事が書いてありますが
世田谷市場自体は一般の人は確か入れないようになっていますよね？
子供たちが社会科見学では行ったりしたことがあるようですけれど.

買物に関してはうちは全部オーケーで済んでしまうかも.
普通に日用品もお安いので助かります.

凹の形で掘ってますね。
どんな作りになるんでしょう。

No.73さん
一般の人には年に一回大体10月の日曜日に｢世田谷市場まつり｣が開かれます。
その時に花や新鮮な野菜・果物など卸売価格で購入出来ます。
｢世田谷市場まつり｣が開催される日は過去の入場数は平均2万人になります。
そしてこのお祭りのメインは｢野菜神輿の渡御｣です。
野菜を乗せた御輿で場内を一周した後野菜を解体して入場者に配ります。
花と野菜のお祭りは、活気があっていいですよ。

お正月の行事や雰囲気も勉強したいですね、何か盛大に催されたりするでしょうか。
この地域にお住まいの方々は年始などは二子玉川にお買い物に行かれる方が多いですか？
普段から来訪者の多い場所だと思っていますが年始は特に混みそう。
多少近くに住めるこちらのマンションなどは疲れずに済むのだと思います。

お正月の行事や雰囲気って・・・・特別な行事も無いし
雰囲気が変わると言うことも無いですよ。
勉強って・・・・何を期待されています？

二子玉川ねえ・・・・
正月の福袋目当ての人は行くかもしれないけれど
ここからだと、直接行けるバスは無いし、自転車は寒い上に坂があるし、
電車で行くにも、最寄りの用賀駅までがまた遠い。
車で行くのは、周囲の渋滞と駐車場がネック。
遠くから来るのと、疲労感は変わらないと思いますが。
ちなみに、玉川高島屋は、お正月年明け２日のセールより、
その後の「特別な日」が本番で、はるかに盛大です。

＞＞７７さん
二子玉川まで出る場合、用賀まで歩くことを考えると自転車で行って
しまった方が楽かなと思います。確かに坂はありますけどね。
２キロない位の距離なので歩いたとしても３０分あれば着くかなと。
二子玉川の高島屋は結構おつかいものなどに使える珍しいものなども
売っていたりするので近いのはすごくうれしいです。

ここのメリットでなんだろう。
・駅から遠い
・緑が多く空気がきれいと思いきや、交通量が多くかなり汚い
・インターが近く、車乗ってる人に便利と思いきや、インターにのるには不便
・・・
価格設定をかなり抑えないと買う人はいないですよね。

これらもこのマンションの特徴として追加しておいてください。

●近くに店がほとんどない（コンビニさへも遠い・・・）
●夜は周辺が暗く不安
●個人院が近くにない

用賀駅に数百メートル近くのマンションを買えば全て解決するのに・・・
住友不動産がどう売込むか見物です。

個人院が無いのはちょっと困るかな・・・

街灯に関しては現状は私も不足を覚えますが、
さすがにこのままということはないのでは・・・

これに関しては多数の方の声があるはず
声を何とか届けようという想いですねぇ・・・

玉川病院が近いんだからいいんじゃないの？
個人より安心だと思うけど。

瀬田5丁目に住んでます。賃貸です。

用賀駅まで徒歩15分です。私はあまり遠いとは感じません。
買い物は基本OKストアです。歩いていつも行ってます。実は歩いて5分のところに、すごい小さなスーパーがあるので、困った時はそこで買います。
コンビニで1番近いのは環八沿いのセブンイレブンだと思います。徒歩9分くらいでしょうか。
高速道路沿いのマンションに住んでいるお子さんは大抵京西小に通っていると思います。朝8時前は環八を渡る歩道橋を歩く小学生をたくさん見ることができます。

上用賀に住んでいたこともあります。あちらの方が商店街も近いし、馬事公苑の方にも行けますが、家賃は高いです。瀬田5丁目は環八の外であるせいか安いです。二子玉川まで25分歩けば行けますので、私は休日に歩いて行きます。坂を下ると二子玉川まで歩道が整備されてますし、色々見所が多く、私は歩いていて飽きません。

最大の長所は何と言っても砧公園です。花見、紅葉はもちろん、普段のランニングや子供の野球サッカー等、バードウオッチングもできて、自然を日々感じることができます。それ意外にもフラワーランドやその近くのパン屋、岡本の富士見坂や静嘉堂文庫、大倉運動場、高島屋ガーデンアイランドとかとか、自然豊かで静かなこの場所が私は大好きです。

難点は高速道路の排気ガスです。高速道路沿いのマンションが壁になってくれるので、我々低層住宅住民は助かっています^ ^

高速道路沿いでさらに駅から遠いブリリアも見事に完売しました。砧公園好きにはたまらない立地です。

基本的に本物件を持ち上げてきましたが、私の最大の懸念点は住友不動産です 笑
安くは絶対売りません。あとデザインは全然私好みじゃないです。

毎朝入口の警備員さんは笑顔で挨拶してくれます。ゼネコンの前田建設さんは頑張ってるんじゃないかと勝手に思ってます。以上、取り止めもなく、失礼しました。

毎日前を通って通勤してる者です。
確かに入り口の警備員さんは感じ良いですね。

あの場にマンションができればゴミや落ち葉や氷になった残り雪が整備されると思うので安心です。

84さんがブリリアの話を出していましたが、約マンション１つ分奥ですが、バス停や砧公園の入り口がすぐなのと小さな緑地を挟む分こちらのマンションよりぶがあります。
ただし、前を通るときの突風は危険なくらいで迷惑です。
また新しい建物ができて突風ゾーンが増えるのかと思うと気が重いです。

>83さん
玉川病院は確か紹介状がないと保険外併用療養費の負担が必要になったはずです。
金額は確か3000円ほどだった筈。
それと、受診に6ヶ月間間が空いた場合も初診扱いになり3000円が必要になりますね。
それでも、近くに夜間診療と救急があるのは安心ですね。

間取り出ましたね。
いまいち全体像が浮かびませんが。
価格帯はどのくらいなんでしょう。

エントランス付近の敷地的余裕がマンション全体のゆとりを演出していていいと思いました
画像からの判断に過ぎませんが圧迫感がなくていいかなと思いましたよ

正直お部屋があまり広くはないと判断しています
ですからほかの部分でフォローされる魅力が存在していなければと思っていた次第です
全体バランスで見るのが良さそうですね

あのエントランスの画像はどちら側からなのでしょう？
高速側ですかね？

価格の検討もつきません。
相場はどのくらいなのでしょうか。

どのくらいの価格になるか私も気になっている所です。
若干駅から離れていますからね。ただ砧公園が近かったり、二子玉まで
自転車で行かれたりと資産価値は下がらなそうな物件だなと思っています。
お買いものも歩いてＯＫストアへ行かれるのもうれしいな。

ワンフロア8世帯くらいかな。
コの字形の変わった作りになりそうなイメージです。
HPのCGは南からのイメージではないでしょうか。

二子玉駅前の半額くらいでしょうか。

二子玉川駅前のプラウドは億ションですから半額でも高すぎますよ

＞＞９７　ナルホド。

お見合いになりそうな感じではないですか？

内側を向いているとコの字だけに心配になってしまいますが。

コの窪みの部分がガーデンだったりするマンションは私は好きです。

コの字…凹というよりはCG みた感じは凸っぽい気もしますけど。
数か月前みた工事中の感じでは凹かなぁ。

近くのブリリアが中古で5780万で売りに出てるんで、それよりは高いでしょうね。
6500万くらいとか？

広めな部屋でもそんな感じみたいですのでかなり安いと思います。
坪単価では２６０万前後のようです。

間取り図見ると、共用廊下が「内廊下」になっているな。

内廊下は良いですね。

鷺沼なら東名川崎からすぐですよ。

２４６を使う方には東名の東京出口は不便です、ここは環八アクセスの出入口。

スミフは財閥系の中でも後発なのでアッと驚く穴場立地にマンションを建てますから現地はしっかり確認された方がよろしいかと。


私が記憶している範囲でも目の前に歩行者専用道路があるのに玄関を作れず駅までの経路で２回車道を横切らなければならない物件だったり、すぐ裏にヌード劇場がある物件だったり。

ただ良心的というかその手の物件は安くしてあります。
こちらもおそらく用賀駅徒歩圏でありながら鎌田あたりのバス便エリアや二子新地なみの価格帯でしょうね。

それでも売れ残りそうだな。ブリリアの中古が値下げしたらここはますます苦戦しそう。

中古でもブリリアのがいいな。財閥マンション特有のぼったくり感ないし。

>>105さん
今回の雪で私も内廊下がいいなと改めて実感しました。今のマンションは外廊下なのですが、
雪が廊下に降り積もり、すごい事になっていました。内廊下ならこんな心配はないですからね。
内廊下、外廊下とそれぞれデメリット、メリットはあると思うのですが、やはり個人的には
内廊下かな。昔から二子玉川周辺の雰囲気が好きです。でもやはり二子玉川だと手が届かないし、
人も結構いるので住むのには向いていないかなと思っていたのですが、ここだと、自転車で
１０分圏内だしいいなと思っています。ただちょっと子供の事を思うと学校までが遠いいいかな。

今回は貴重な体験だったと思います、
内廊下のマンションに住んでいて普段は特段意識しない方でも、
あらためてメリットをありがたみを感じた期間ではなかったでしょうか、
外廊下住人の私談・・。

踏まえると羨ましい仕様です、
空調管理が適切であれば文句はないですね、
冬は暖房、夏は冷房。

内廊下の物件は光熱費が嵩みがちになるといいますよね。
これはもうある程度仕方がない事ですし、織り込まれて購入される方が殆どだと思います。
今後、電気料金は上がってくるでしょうけれど、
過度な空調を控えてやっていけるといいのではないでしょうか。
玄関を出てすぐに外気や天気の影響を受けないのは心理的には気分が良いです。

うちも先月の雪で外廊下にこんもりと雪が積もって大変な思いをしました。
となると、やっぱり内廊下魅力ですよね。
ゲリラ豪雨も近年とても多いですが、ドアの開閉の際に強い風で玄関ドアが空きにくいとかそういうのもあります。
内廊下だとそんなこともなくていいななんて単純に思います。
ただ光熱費ですか。
外廊下のマンションと比べてどれだけ割高なのか気にかかります。

どうでもいいこのマンション固有でない話で盛り上がっている感を出そうとしているのかな。
ここは立地が終わっているからなかなか突っ込んだ話が出来ないよね。

梅林は梅林のままでよかったのに。
空き室ばかりのマンションになりそう。

砧公園は自殺の名所　特に夜は行かないほうがいいですよ

しかし、不便すぎる場所です

近所に住んでますが、砧公園が自殺の名所なんてはじめて聞きましたけど。
マンションの価値を下げたいのは勝手ですが近隣を悪く話を作るのはやめてください。

>>116
少し調べればすぐ分かるはずでは？地元ならなおさら
毎年あるじゃないですか・・・

自殺の名所かどうかは知りませんが、夜に公園に行くのは怖いですよね

徒歩15分を不便と感じるかは人それぞれかと。

ここは不便だと分かっていながら、それでも買いたい人だけが買うんでしょう

瀬田五丁目に住んでる人は瀬田五丁目の中でよく引っ越すと聞きます

あと、空き室ばかりのマンションにはなると思いますよ。最初は。住友さんは値段下げないんで 笑

>瀬田五丁目に住んでる人は瀬田五丁目の中でよく引っ越す

そうなんですか。初めて耳にしました。
ご実家が近かったりすると地域内での引っ越しになるのかもしれないですね。
あとは環境を気に入っている場合でしょうか。

瀬田って結構大きい家多いですね。
建て売りっぽくない洒落た一軒屋。
意外に高級住宅街だったんですか？

>>118
最初だけじゃなくて永久に空き室だらけでしょう。

自殺の話は私も聞かないな。
夜の砧公園で女性の一人歩きはお勧めしないけど。

瀬田五丁目といってもかなり広いからね。
環境がいいのはもっと二子玉川に近い方。
ここのマンションの周囲は完全にデットスペース。

瀬田五丁目の東の方に住んでいる人は砧公園の手前まで
瀬田五丁目が続いていると知らない人もいると思う。

空いている土地を有効活用するというのは
いいことなんじゃないかなと思うけど、
余りお客さんに嘘ついたり、期待もたすのはよくないと思う。

高級というか昔からの人が多いような感じはします。
うちの主人の実家もそうなので。
だから広い戸建ての方が多いのだと思いますよ。
町内で引っ越しされるというのは私も初めて知りましたが、
主人は暮らすのには静かでいい場所だから実家近くのこの辺りが良いとのことでした。

地縁がなければわざわざ選ぶような場所ではないですよね。
価格も住友ならそこそこするでしょうし...

用賀はとても住みやすいですよ。
OKマートもあるしインター近いし。
環八のバスも結構使えます。
ただ15分はやはりキツイですね。。

オーケーストアがあるので買物も便利だなと私も感じます。
駅まで純粋に遠いのがなんとも…です（汗）
普通に暮らす分には良い街かな。
ただ本当に駅まで毎日通う方だと負担はあるのでは？
駐輪場あるにはあるけれど、空きがあるかどうかはわからないです。

近隣に住んでいますが駅まではなれてしまえばどうってことないです。
ただ、疲れてバス乗ったときなど、ここはバス停から遠いと思います。

バスも駅も遠いみたいですね　犯罪件数や保育園事情も世田谷はワースト上位ですし

うーん　ここに住むメリットを探して教えてください

遠いこともデメリットだけど、東名高速道路に面してることが大問題でしょう。東名沿いってちょっと考えられない。

最寄りのバス停を通るバス路線が
最寄りの駅の用賀を通らないんですよ。

岡本一丁目のバス停は、成城学園前駅と都立大学前駅を結ぶ路線だが
途中、用賀駅の先の桜新町駅を通る。

砧公園緑地入口のバス停は、千歳船橋駅と田園調布駅を結ぶ路線で
途中の鉄道の駅は、上野毛駅。

どちらの路線も、昼間は１時間に３本程度。
朝夕でも１時間に４本。

バスに乗るために、わざわざ一つ手前の駅や、遠くの駅で降りるのは
ちょっと現実的では無いな。

最近、マンションを見ていて思うのはやはり第一種低層住居専用地域で探そうとすると駅から遠くなるということです。
閑静で環境もよくてとてもいいんですが、家族に通勤や通学をする者がいると厳しいですね。
車で送迎するのもなんだか。

この地域は車を買わないと生活が不便ですね

デント利用者ですが、何故かわかりませんが、
用賀はマナーの悪いジジババが多い。
三軒茶屋は、マナーの悪い意地の悪そうなＯＬが多い。しかもブス。
桜新町は結構普通。

何故だろう。

モデルルーム行ってきました。
思ったより安いし、思ったより建物が良かったです！
親との関係で、どうしても田都沿線に済みたいのですが、リストもジオも三井も7000万円以上なので、ここに期待して見てきました。
スゴく眺めのいいマンションて、内廊下なのが気に入りました。あとは、5900万円の下の階か6100万円の上の階か、主人と意見が割れたので相談しています。
東名、気にならないように作っていたので、良かったです。

134さん、5000万前半のお部屋はありましたか？教えてください

３LDKで5000万円前半は無かったと記憶します。
南側にたくさん土地を残して緑を植えるそうなので、下の階も魅力です。
さすがに、田園都市線で5000万円前半はなかなか無いかと思います。

立地条件を考えるとそれでも割高。
いくら住友とはいえ高をくくりすぎ。
田都に住みたいなら他にも選択肢はたくさんある。

また宣伝ぽいし…
あの環境だったら安くて当然だと思います

139さんの言う通りだね。
高速側に内廊下を作るのは此の手のマンションのパターンでしょ。騒音対策の内廊下なんてねえ。

実は数日前に、このマンションの傍を走る首都高速を通りましたが、
防音壁で囲まれているから騒音対策は取られていることでしょう。
でも、本当にうるさく無いのかな。ちょっと気になります。
まあ、うるさければ、そこには住まないでしょうけどね。

スミフなら普通に用賀一丁目待てば。下手すりゃグランドヒルズも有り得る立地だから全然価格は高いだろうけど。
ここの良さは瀬田アドレスのみ。

価格が気になります。
詳しく知ってるかた、教えて頂けませんか？

価格は、まだ未定だそうです。
この辺の土地の坪単価からある程度は予想ができるんではないでしょうか。
残念ながら、私には分かりませんが、何方かわかる方がいれば良いですね。

それともモデルルーム等の見学に行くと販売価格を教えてくれるのでしょうか？

このマンションのすぐ近くで住友不動産が戸建てを売ってるんですよね。でもなかなか売れてないんですよね。
このマンションできちゃったら、どうするんだろう。。。

他社に二束三文で売却→アウトレットマンションだな。

砧公園が近いのは純粋にいいなとは思いますが
高速道路があるのがなんとも～なんですよね

お値段次第ではもしかしたらとは思いますけれど
それなら、砧公園が近い事が一番のプライオリティが高い人には
いいのかもしれないな～と思います

外環も着工してるし２０２０年には用賀インターから外環経由で中央道にも出れるようになります。
この場所は将来的にはもしかして車で動き回る人には最高の立地になるかも。

環八、高速、すごく交通量の多そうな場所が近いですね。
将来的に中央道に出られるようになるのなら、かなり便利かな。

車の排ガスは風に乗ってきそうだけど、すぐ近くに公園があるのは救い。
かなり広大で緑豊かな公園のようですね。
緑があると環境がかなり違ってくるのでは。

フラワーランドというのは、四季折々の花が楽しめるということで花好きには良さそうな場所ですね。
プラスマイナスありますが、実際はどんな環境なんでしょうね。

既出ですが、ギリギリで高速道路には簡単に乗れない立地なんですよ。
つまりここである必要がほとんどないネガティブな意味で希少な立地なんですよ！

なぜこのマンションを選ぶ必要があるのか…
営業のはめ込み力が試されます。

確かにインターと距離は近いが、インターに乗るには実際時間がかかる。砧公園からの風は排気ガスに混じってやってくる。駅は圧倒的に遠いし、夜道も怖いと思う。
ここのメリットが見いだせない分、とても気になってしまう。もしここが完売したら、営業の人を尊敬します！

ほんとですね。どんな人が買うのかなと興味津々です。

確かに夜道は怖いですね
砧公園も夜は若者の溜まり場で近寄りがたいですしね

環境が最悪ですね。

ここは交通が不便すぎて娘のことを思うと悩みます

そもそも、インター交差点には横断歩道、自転車道もなく、すべて歩道橋移動という環境。
インター交差点で常習的に行われている白バイ取り締まりのサイレン。
インターマック、インタースタバの混雑。
そして、用賀駅からタクシーで向かうと、直線ルートは使えず、迂回ルートでのアクセス。不便すぎ。
逆に不便すぎて、有名人は多数住んでる。

住友で値引きが期待できる数少ない物件。

ここを正規価格で買う人はいないでしょ！

立地悪すぎなんですね

ここら辺には有名人住んでいないでしょう？住んでいるのは奥のきちんとした岡本とかの住宅街じゃない？

駅から遠いのが気になりますが、この付近は徒歩圏なのでしょうか。
昼間のお散歩などは、砧公園っていいなって思いましたが、
夜はどうなのか気になりますね。

スミフといえば、二子玉川から徒歩５分は、どうなんでしょうね

HPでは２つしかルームタイプが出ていませんねえ…
どれくらい売れているのかしら？

ところで、この物件ディスポーザーは付いていないのでしょうか？
価格帯的にありえないような気もしますが、HPのキッチンの箇所みてもディスポーザーは
出ていないようです。

販売開始は８月下旬予定ですが・・・

>>168
ほんとですね。もしかして省エネ、エコの項目に入っているのかなと思ったのですが、そこにもありませんでした。ってことはディスポーザーは付いてないんでしょうね。ディスポーザーはたしかに便利なようですが、良し悪しいろいろな意見ありますよね。生ゴミが減るのはいいと思うんですけど、維持管理面での費用や手間もかかるでしょうから。ところで、ゴミ出しはどうなってるんでしょうね？

プラン見たんですけど、狭くないですか？？
家具とか収納とか考えるとキツキツな気が。。。
Fのプランは洗面台まで玄関からリビング経由ですよね。台所で手洗うのかな？？
Gのプランは洗濯物干せるスペースがバルコニーにあるのだろうか。。。
子供2人がギリギリ許容範囲ですかね。
3人欲しいウチはムリかなぁ。せっかく公園も近いから良いかと思ったのですが。

確かに、トイレと風呂・洗面所が
これだけ離れているというのは、使いにくそう。
夫婦用の寝室が洋室１だろうけど、
全ての居室がＬＤからの出入りだし、
Ｆタイプは６７㎡で、夫婦二人だけの住まいじゃない？

よく見れば、Ｇタイプも全ての居室がＬＤからの出入りだ。
洋室１はどこにエアコンを設置するのだろう？
室外機はバルコニーで、掩蔽配管かな。

住友不動産ってたいじょうぶですか？

物件によるね。
常にいい仕事をする会社じゃない。
この物件の立地や間取りをみれば分かると思うけど。

立地は地元民が顔を見合わせて驚いてしまうレベルの場所。
間取は70FもGも洋室オールリビングインとか目を疑っちゃう（笑）
だけど、観ているだけなので楽しませてもらっています！！

価格次第だと思いますよ。まだ公開されてないですよね。

デメリットはあるんだろうけど全く無い物件を全ての人が求めてるわけじゃないですから。近隣の方の中には既に目をつけている方もいておかしくないです。

用賀駅13分をすぐに許容できるのはまず近隣の方だとも思いますしね。
誰かには需要がある、それが住居というものだと思います。

＞立地は地元民が顔を見合わせて驚いてしまうレベルの場所。

引っ越してきたばかりなので、同じ用賀駅利用ですが、反対側ということもあり土地勘は無いです。
そんなに場所悪いですかね？

実測で徒歩13分ならむしろ程よいかと。私、歩くのは普通より少し遅いくらいですが、今は駅から11-12分くらいかな？
これより近いと、ますます運動不足でメタボが加速しそう。

あんまり買う気はしないので、モデルルームのみの見学は興味ないですが、実際に現地でエントランスとか
共有部分など見れるのは７月にはいってからでしょうかね？冷やかし半分でいってみようかと思います。

ここまで用賀駅から遠いと、瀬田というより岡本のイメージですね

いや、岡本は閑静な住宅街だから空気の悪さと騒音呑みこまれるこことは大違い。
岡本は好きだな！

176さんは駅の反対側であればフラットなルートなんじゃないですか？
徒歩で駅からかかる時間だけど、HPでは最短13分とか推奨14分とか書いてあるけど
女性の足であれば15分以上かかってもおかしくない。
最短ルートの歩道橋ルートは毎日臭い排気ガスの上で強制筋トレ。
推奨ルートの環八の横断歩道は捕まると数分追加の罰ゲーム。
大雨や雪の日を考えれば

また、今後のトレンドは駅にできるだけ近い方が再販の際にも優位であることから
より近いマンションを中古でも購入されることをお勧めします。

物件名が「シティハウス用賀砧公園」に変更されました。

＞物件名が「シティハウス用賀砧公園」に変更されました。

駅近に、ディアナコートが出来るので、値下げを想定しての名称変更ですかね？
設備の質が当初計画通りなら良いですが・・・・。

当然スミフは用賀一の方に
矛先が向いてる事でしょう。
ここは安く早く裁くのでは。

うーん、すみふがそういう事しますかね…
したらかなりお買い得感が出てくるかとは思いますが
駅まで若干歩きだと遠さを感じさせることを思うとある程度は価格に織り込んでほしいなと思います
高速の高架があるけれど
北側だから少なくとも日差しには特段影響はないかな。

この立地でお買い得感も糞もないような気がするけど。
企業も同じだけど名前の変わる物件にロクなものはない。

183
同意ですね。駅チカ中古がやはりいいでしょう。

狭い間取りばかりで買うに値しない。

反応が良くないので知名度のあるシティハウスブランドに戻したのではないでしょうか。
フォレストパークじゃ住友の物件かすら分からないですから

ここを売れと命じられた営業が可哀そう

>反応が良くないので知名度のあるシティハウスブランドに戻した

シティハウスって、なじみの無い人にとって、あまり高級感を感じないような気がするんですけどね。

ロイヤルスイート二子玉川もシティハウスに名称変更したようです。
スミフもシリーズ名がイマイチだったので変えようとしたけど、あきらめたってことかな？

砧周辺なら、むしろ今秋分譲される瀬田や成城のパークハウスに食われるのでは？
いずれにせよ、思い切った価格設定をしないと、大変そう

多少高くてもこれからできる用賀のディアナコートの方がいいでしょう！

ここは売る時の下落率はとんでもないんじゃないか？
泣けると思う（笑）

>多少高くてもこれからできる用賀のディアナコートの方がいいでしょう！

モリモトのほうは、駅近なので、多少どころでなく、相当の価格差はあるでしょう。
ただ敷地が狭く、周辺の佇まいは「ディアナ」というより「クレッセント」のような。

>>187
同感です。
だから不動産の営業ってやりたくない仕事でワースト3位以内に入ってますよね。

間取りもアップできないなんてね

すみふだからってどこでも高値ってわけでもないし、
ここは坪310万くらいですかね。

ここは確かに営業の人がかわいそう
価格以外アピールしようがない

用賀１丁目、二子玉川とともに、スミフ３物件の情報は乏しいですね

ここって、すぐ近くにすみふの戸建てを売っているんだね。
コートヒルズ世田谷用賀。
土地が１００㎡だけど、８０００万前後だわ。

この物件の周りにもマンションが数個建っていますが、やはり空き部屋が多いのでしょうか？

子会社に売る。
そして賃貸に出す。

結論、形式的には完売となります。

駅からの距離が遠いですね。
広さは、これくらいでもいいと思いますが。
高速道路は近いですが北側なので、さほど気になりません。
ホテルのように内廊下で外観もオシャレ。
バルコニーがせまいのが残念ですね。
部屋の中心にリビングダイニングがあるレイアウトなんですね。

ここってオールリビングインの間取が中心なんですかね？
不人気な間取なので将来価値が落ちそう。
70F-1typeなんてお風呂までリビング直結。
女性がいる家族は避けたい間取ですね。

バルコニーが狭いかな。その分リビング面積を広げているという事なんでしょう。

ここは砧公園が近いのが魅力の１つですよね。
駅から遠いけれど…
公園内のフレンチに1度行ったことがあるのですが、
リーズナブルですがとてもおいしかったです。
女性のお客さんが多かったかな？？
のんびりフレンチを頂くのもいいですよ♪

大蔵第二運動場の本格的なウォ－タ－スライダーを2種類備えた
屋外プールもポイント高いです。他にも1周100メ－トルの流水プ－ル、幼児用プールも
あるので子供も大喜びです。期間は毎年7月19日から8月31日の夏のシーズンに
オープンします。あと大蔵第二運動場にはゴルフ練習場、テニスコート、体育館、
トレーニングルームなど大人の人も楽しめる公園です。

マンション地域は
子育てはもちろんのこと環境も良いと思います。

大蔵第二運動場や砧公園が素晴らしいことは事実。だけど毎日行くわけじゃないし、このマンションのみに使用が許されているわけではない。日々の生活が不便極まるこのマンションではなく用賀のマンションに住んだ方が余程いい。

ここを実際に買った人の意見を聞いてみたい。ここの魅力を教えて下さい！

10月下旬販売開始になってますね

外観出てきましたね。
全く更新ないですが動きあるんでしょうか。
どなたかご存知ですか？

公園が近いこともあって、ファミリー層が多そうですね
駅からの距離は確かにありますが、自然な環境からすると、住み安そうですよね。
駅までは環八を通っていくことになるので、13分ではつかなそうですね
バス亭はないのでしょうか？

概要の「地目　畑」ってこんご影響ないのでしょうか？

区に農地転用申請をするから問題なし。ただ却下される可能性がある。

敷地に畑を作るという事ですか？

畑の中に建つのか。大雨のときなど歩けるのかなぁ？

いくらなんでもそんなに大きな畑はつくらないのでは？
あって家庭菜園程度でしょう。

世田谷の住所には、別に魅了は感じない。
バルコニーが小さいですね。
洗濯物を干して終わりくらいの広さ。
内廊下設計は、いいと思います。
内廊下設計だと、外部の音がガードされるんですね。
車の音などが聞こえないのは、いいですね。

この環境では内廊下にせざるを得ないですね

販売予定も完成予定もどんどん伸びていきますね。
今見える感じだと2月上旬に完成も厳しいのでは？
内装が出来てれば庭がまだでも完成なのかな？

庭やエントランスはパパッとできてしまいますからね。2月上旬、間に合うと思いますよ。
販売延期の理由は分かりませんが。

竣工時期の延長のアナウンスは特にない状態なのかな、現状では？？
建物自体が出来れいれば、基本的にはあとは工事としては難しくて時間がかかるものがないという事なのでしょうかね。
４月入居なのに３月に完成予定って、
竣工後販売みたいな価値になるという事でしょうか。
MRは棟内？

まだ販売されてないんですか、ここって。
たしかに、概要見ると、完成が平成27年2月上旬予定（3月まで延びたんですか？）で、入居（引渡）予定日が平成27年4月下旬となってますね。
で、平成27年3月中旬販売開始予定となってました。
全80戸という数なのに、あわただしいスケジュールですよね。
完成後販売だと実際の部屋が見られたり、眺望とか日当たりとかがわかるのでいいんですけどね。

実際の部屋どころか内装も他の物件の引用みたいだし、HPも全然更新されないし。
これで買おうという意欲が湧く方が不思議です。
販売時期、最初方は10月でしたよね。
どんどん伸びて行くのも気になります。

すみふは以前からこういう販売の仕方をするのでしょうか？

223さん>
入居前さんなんですか？
決めては何ですか？

完成してから購入できるのは、良いと思います。
模型とか、図面とかみていていも、なかなか現実通りの想像をするのは難しい物です。
とくにこちらのお部屋はデコボコしている所が多いので、
予想以上に家具の配置が難しかったりするのかもしれません。
ＰＳとかは、もう少し部屋の形に影響しない様に配置できていたら良いのにと思いました。

コンセプトルームが用意されていて、事前案内会もするというような告知もあるから、
販売しないわけじゃないとは思うのだけれど、
ここまで販売が延期になった経緯は知りたいかな。
もう竣工自体はしているようですし、建物内モデルルームができると考えた方がいいんでしょうか。
動きがあまり読めないですね。

外人がまとめ買いするのは都心方面ですよ。ここはありえないでしょ

また販売時期も入居時期も延期になったんだ
大丈夫なの？ここ

これまで価格が上昇しても販売好調といわれてきたが、ここにきて潮目が変わってきたかも。　販売サイドも値付けに関してこれまで以上に慎重になっているみたい。

建物自体はもう完成してるんですね。入居が今のところ五月下旬ですか、三か月も開いてしまうともったいないような気がしますね。値付けに慎重になるということは当初の設定よりも変わる可能性大ありですよね。こういう場合価格帯は高くなるのか、安くなるのか、普通はどちらなのでしょうか。

いや、普通販売時期から入居まではもっと時間開くのでは？
ドタバタ過ぎる気がするけど。

地価が上がるのを待ってから販売って感じですね〜

すみふは在庫を抱えることを気にせずに、自社の利益を最大限に追求して少しでも高く売ろうとするよね。
現在みたいな右肩上がりの相場だと、販売時期をわざと遅らせて販売価格を上げてきたりとか。

子持ちとしては入学シーズン前に入居したいと思うんですが。
どんどん伸ばして6月下旬？
すごい強気ですね。
完売する地震があるのかな

すみません。
誤字です。
地震→自信

入居予定日は6月下旬になってますね。
1ヶ月前には4月下旬になっていたようなので、
2ヶ月も延びているのですね。
今週末より建物内モデルルームがオープン
するようですが、その為だったのでしょうか？

>>236
スミフですから^^;
当初の予定価格を知ってしまうと、改めて凄いなと思います。

>>237
当初いくらだったのですか？

夏に検討していた際、幹線道路が近く駅からも遠いしなあと我が家はスルーした物件です。ここにきて気になってきました。

>>238
五階で59000ですね^_^
地価も上がってきてますし近隣の中古値を考慮すると
75000ぐらいになるんじゃないですかね⁈

入居予定がそんなに動いているのですか？
工事自体、何か遅れがあったということなのでしょうか。
どういう事があったのか、
確認を取っておいた方が良いのかもしれないですね。
資材が全体的に足りていない、みたいなお話は聞いたりもしますけれども。

資材や職人を確保できないデベってどうかと思います。

正確に言うと、資材や職人をこの現場にはまわさない(もっと他に優先すべき物件へ流す)ってどうなのか、と考えるべきかと思います。

自分が知ってからですが半年以上伸びてると思います
正直、こんなにずれ込むものなのか疑問です
名前も変わってるし

入居引き渡し予定が８月下旬になっています

236さんが書かれてから２か月弱くらいで、販売が２か月延びているという事ですか

すみふは一番高く売れるときに商売をする的な書き込みがスレッド内にありますが
そのような戦略を取っているという事なんでしょうか

正直、どういう事なんでしょうかね

内情は分かりませんよ。
何かトラブルが起こっているかも知れません。
「すみふは一番高く売れるときに商売をする的な書き込み」に
惑わされずに内部の情報を探り続けるのがいいでしょう。

販売時期もまた1ヶ月伸びましたね。
買い替えで購入する方がいたらこんなにコロコロ変られたら困ると思いますが。
モデルルームは見に行く人いるのでしょうか。
見に行かれた方います？

工事遅れるとかあり得ない。環境は良いのだろうけど、駅から遠くて不便そうだし、自分は買わない。

工事が遅れるっていう事はないんじゃないかなぁと思われますが…
現地に行ってみないと何とも言えないですよね
どうして全体的なスケジュールがずれているのかはわかりませんが
増税絡みの事もあったりするのでしょうか
駆け込み需要的に、みたいな感じでのこうにゅうになるようにとか？うーんちがうかな？
良く判らないです。
販売の戦略的な事だと思うんで、とりあえずきちんと造っていれば、というかんじ。

建物はとっくに出来ていると思います。
外から見ているといつも照明の点いているところがありますし、販売の方も常駐。
マンションの建売りというよりは住宅展示即売場といった感じでしょうか。

要は高く売りたいだけですよ‼️
後は、それに見合う生活が創造できる人が買うんだろうな〜

残念立地だから売るタイミングを工夫しているのかも。
地所物件とガチンコしない様に戦略を変えたのかもよ。

247さん
工事は遅れていそうでしたよ。
普通、日曜祝日は休みだと思いますがここは工事してました。
すでに出来ている物件の販売入居時期がどんどんずれるのは理解不能です

何か不具合が発生しているのでは？と不安になりますよね。

ここは立地が悪いので実際の建物をみてもらわないとこのマンションの良さが伝えられない、と営業さんから説明受けました。実際見てみたら高速が隣を走ってるとは思えないほど静かでした。

２５３さんは、もう見学に行かれたのですね。
高速が隣なのに静かということは防音設備が出来ているということでしょうか?
窓を開ければ煩いとか、排ガスの心配とかはし過ぎということなのでしょうか?
質問ばかりですみません。
やっぱり、想像と現地へ行ったのとでは違うのかもですね。

防音壁もあるし、環八と違って常に渋滞してるわけではないのでそこまでうるさくないと思いますよ？
砧公園が近いのは良いですね。
子供が小さいうちは特に重宝します。

>>254さん
室内東側の窓を開けると高速の音が聞こえますが、南側は開けてもほとんど聞こえません。何より眺望が素晴らしい。
高速の排気ガスも気になりませんでした。
ただ砧公園が近いのはいいのですが学区の瀬田小学校まで子供の足だと２０分はかかるのと、駅までの距離。
悩みます。

ここは京西小学校じゃないんですか？
近所の子どもたち、朝みんなで登校してるみたいですが。

この物件の問題は駅までの距離。
毎日、砧公園に通う仕事ならお勧めしたいけど
分譲マンションで駅までの距離とアプローチの酷さは特筆もの。
三往復してみれば永住にも投資にも向かないことは実感できると思う。
どうしてもここを買いたいのであれば不動産不況の時に
間違いなく投げ売りされるからそれを拾うのがいい。

京西小に通われてる方々は越境です。
教室が空いていないので今後は越境できなくなります。

そうなんですか。
あらら。
瀬田小学校、イイみたいなのですがやはり距離は気になるでしょう、子どもさんがいらっしゃると。
まだ道のりが悪くないので良いのかなと思いますが。

そのうちまた越境できるようになるんじゃないですか？
瀬田小は遠すぎて可愛そうです

販売価格が気になってチェックしていたら、また販売時期伸びてました。
6月下旬。
建物完成してるんですよね？
最初の販売予定から下手したら丸一年くらい伸びたりして。

瀬田小も京西小もいい学校だけど、
どちらも子供を通わせるには遠過ぎる。
子育てには向かないマンションだね。

もう価格決まってたでしょ？
また何か変わったんですか？

そこそこ戸数あるのにディスポーザー付けないのですね。
それだけで検討対象外にした人いるんじゃないかしら？

戸数とディスポーザーは関係あるんですか？

ここら辺の分譲マンション購入検討者は戸数とディスポーザーの有無の関係も勉強していないのか。。。
その程度の知識ならこんな立地でも検討しちゃうよな。。。
デベに騙されないようにね！

ディスポーザーで流したごみを集めて処理する設備があるのですが、
それの維持管理にすごくお金がかかるので、
規模の大きなマンションじゃないと設置できないんですよ。
100戸以上の大型マンションについていることがおおいかなーという感じです。
80戸だとどうなんでしょ。
まだ若干、1戸あたりの負担が大きくなってくるのかも。

なるほど。
あまり重視してなかったもので。

同じ用賀でも某パークハウスは、50戸ちょいしかないけどディスポーザー付いてますよ。
その代わりEVが一基しかないですけどね。スミフは、ここより遥かに高額な物件でも
ディスポーザー付いてないとかありますね。

ディスポーザー、必要ですか？

ディスポーザー処理費用、参考になりました。
ありがとうございます。

でこちらの物件、もう契約されているところありました⁇

自転車置き場がちょっと少ないんじゃないかなぁと思うのですが、この辺りだと皆さんあまり自転車乗られないのでしょうか。
駐輪場は80戸に対して170％用意があります！という風に書かれていて
1戸あたり2台分停められたり停められなかったり…という感じになってくるかと。
駅まで決して近い場所じゃないので、自転車活用される方が多いんじゃないかと思いました。

自転車通勤したくても少し遅い時間になると
駐輪場、空いてないからね

建物のクオリティとかとりあえず置いておいて
この立他をスミフ価格でゲットしようという
ドMな人が何人かいることに心踊ります。

駅徒歩１３分でこの値段かぁ…、
ないなあ。

近隣の住民です。
確かに高速道路入り口が近いですが、南側の眺めはとてもよかったです！

駅まで遠い.......

ディスポーザーは今まで使った事がなく、どれほど便利なのか未知の世界です。
よく食洗機は使うともう手放せないとおっしゃいますが、ディスポーザーもそうなのでしょうか。
後付はできないと聞きますので、必要ならはじめからついているマンションを選ばなければいけないという事なのでしょう。

ここの物件に限ってはディスポーザーの有無なんかより
日々の通勤や通学の大変さを心配すべきでしょう。

駅まで遠いしのもそうだけど真っ暗で怖いよ。

陰気臭い雰囲気が嫌だ。
なぜかここのゾーンだけ寂れた湾岸エリアみたいな
空気がある。

どうしてこのあたりに?というくらいに
駅から遠くて辺鄙な場所だなと思います。
スミフなので、価格もそんなに安くはないとなると考えてしまいます、

近隣のマンションは駅から離れているからなのか価格も押さえられていましたが、ここは高いですよね。
スミフだから強気価格で値下げもしないだろうし。
販売時期があれだけのびたのも気になります。
本当に売れるのかな。

あれっ！また販売時期がずれた！
7月下旬だそうな…

第二期の販売でしたね。
失礼しました。

購入者の皆さん
どうしてこのマンションじゃないといけなかったのか
教えてください！
本当に気になっているんです！

坪幾らくらいなの？
用賀駅近の新築物件との比較感から坪３２０万くらいが妥当と思うけど
スミフだから３４０万くらいなのかしら？
基本的な質問で恐縮ですが、HPに販売価格載ってないけど皆さんどうやって
売り出し価格調べているのでしょうか？

モデルルームに行って聞くしか無いんじゃないでしょうか。
スミフは好調だと、途中からでも値上げしますから、価格はひた隠しにしますよね

途中から値上げするんですか？
それはすごい。
第2期販売って事は第1期は売れたんですかね。
価格は10階70平米くらいで7000万位だったと思いますが、検索しても価格が載ってるサイトが見つかりませんでした。未定になっていて。

それがスミフ。

分譲時は購入者を誤魔化せるけど中古の時はそれが難しいよね。
営業マンやモデルルームがない中古の段階で
このマンションの部屋を売るのは大変だよ。
皆さん、頑張ってね！

値上げは予告なしで行うの？
どこのマンションも予告なしで値上げを行うものなんでしょうね。
値上げで予算オーバーになってしまうと、もう購入の対象外にせざるを得ないですよ。
今はそんな値上げ予備軍みたいなマンションも少なくないでしょうね。

値上げするのにわざわざ予告なんてしないのでは？

途中で値下げなら理解も出来るのですが
急に値上げするって初めて聞きました。
あまりないことなのではないでしょうか。
もし、建材などが値上がりしたとしても想定内のことなはず。
不信感があります。

2月に出来た物件、8月に入居って大丈夫なんですかね。
半年も放っておいてカビだらけになってたりして。

このマンションを買って、本当に8月末に引っ越しをする人がいるんですかね。
パッと見。売れてる感、全然感じません。

業者に纏めて売って賃貸パターンですかね。買う人がいる方が信じられない…。賃貸で一時的ならまだ…スタバも近いし！

砧公園が近いのはいいけれど、やはり高速の高架がきになるかなぁ。。。
ただ、最近はマンションは売れているっていう話ですので、投資目的の人がという事が多い？？
あと地元の人だったら自分用にと思う人もいるかもしれないです。
価格面ではどうでしょうか。

高速は防音壁もあるし、環八沿いよりは全然ましですよ。
それより駅からの距離にしては価格は高いし、投資には向かないと思います。
毎日通勤してると慣れるのかそんなに遠く感じませんが、13分の数字だけ見ると遠いですよ。
もともとこの土地を知ってる人でないとなかなか足が進まないです。

徒歩13分はデベがそう言っているだけで実際にそうなるかは別の話。
女性なら15分以上かかってもおかしくない。

開かずの信号と長大な歩道橋の二択という生活する人泣かせの立地に
地元の人はどんな人達がこのマンションを買っちゃうのか注目しています。

小さいお子さんがいれば子供が可哀想だし、
ママはベビーカーを押して駅に行くのも一苦労。
老後も大変。
将来家族から「どうしてこんな場所を選んだの？」と恨み節が出ること間違いなし。

砧公園はいろんな意味で名所ですよ…時々発見されますよね。南無阿弥陀仏

瀬田、用賀、二子玉川は素晴らしい街です。
エリアの選択は間違い無いと思います。

だからこそ、このマンションの購入検討者にはこのマンションしか選択肢が無いの？と聞いてみたいです。
実家が近いとか理由があるならいい。
そういう具体的な理由が無いなら、もう一度中古も含めて再検討をお勧めします。

さすがに駅から離れている分、投資向きとはいいがたいところは出てきてしまうということなんでしょうか。
賃貸の場合は駅からの距離が勝負！という所がありますものね。
となると、永住目的という風になってくる住民の方が殆どということになってくることはなるかと。
人の入れ替わり自体はさほど頻繁でないかもしれません。

永住志向が強過ぎて入れ替えがほとんどなく、
住民が高齢化した後に価値の無いマンションの
建て替えとかの問題で選択肢が少なくて困るのが眼に浮かぶ…

個人の選択肢として賃貸に出して採算が合う程度の
魅力のある物件を買った方がいいと思うけど。

第二期の販売も7月下旬から8月下旬にまた伸びましたね。
近隣のマンションは良く売りに出てるので永住志向の方ばかりではないと思いますよ。
ただ、元の価格が相場より相当高いので売るの大変そう。
しかもスケジュールがのびのびになったマンション。
何かあったのかな。

ちょっとだけこの物件のことを言っています。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/?rt=nocnt
一年かけて売るんですね

「青田売り」と「在庫売り」ね。
こちらは「在庫売り」も見方で良いんだろうな。
業者にとっては「青田売り」が良いに決まっているけど、
人気度の違いで即完売もあれば、いつまで経っても売れずに
「在庫売り」状態なマンションも多いのかな。

９1平米のプランは売れてしまったんですか？

そんな部屋あったんだ。
何階？

入居してる人いるのかな

花火が見えるマンションなんて素敵ですね。マンションに住んでて外は見ないなんて言う方もいますがもったいないですよね。ＨＰブログにマンション周りの素敵なお店がたくさん紹介されていておしゃれな街だなと思いました。

渋谷区と世田谷区はどっちが住みやすいですか？

ＨＰのトップ画面にでてくる、お部屋の窓はすごいです。
一面窓で、花火がとても見やすそう。
外の景色を楽しむには良い部屋なのでしょうけど、
その分、バルコニーは狭いです。
こういう場所に住むのならバルコニーはあまり利用しないのかな？

久しぶりにこのマンションのスレを見たら変な発言が増えてますね。

花火が見たいなら極端な話、二子新地のマンションからも見えますよ。
こんな不便な場所のマンションである必要はないでしょう。

素敵なお店はこのマンションのご近所には広いスタバがあるだけ。
その他は二子玉川か用賀に行くしかありません。
日常の範囲では環八と東名を見つめ続けるしかないのが現実。

周りに便利でオシャレなものが無くても静かで落ち着いた環境があるとか通勤に便利とかそれぞれの価値観が合致すればいいと思います

>108

すみふ物件の販売状況を調べればわかるけど、竣工後１年で売り切ってるケースってないよ。普通で２~３年、長いと５年なんてのもある。売る側はそれでいいのかもしれないけど、竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。その辺も考慮して判断。

>301

駅徒歩はデベが勝手に言ってるのではなく、駅の出口からマンションの敷地までを分速80mで換算したもの。分速80mは女性が歩く速さで決めたといわれてる。ただし、信号の待ち時間を含まないので、その時間を足すと確実に駅徒歩の時間では歩けない。

そうなんですよね。だから、実際の所要時間、というよりも駅の出口から敷地までの距離を測るものだと割りきってみたほうが良いと思います。
人によって歩く速度も違いますし、
土地のアップダウン、信号など不確定要素も多いですので。
そうは言っても、ここは駅まで結構はなれているなーという印象を強く受けます。

もう既に完成済みなのに、まだ販売期って２期で、販売自体は１ヶ月後なのですか。

こちらは竣工後販売なのでしょうか。

実際に環境を見ることができる点は極めて好ましいですが
随分と販売はゆっくりなのですね。

デベがあまり売り急がないから？

竣工前に売れる場合もありますね。売り主側からすると工事費用を払うのに売れた分で払うこともできますし。
期を分けて小出しにすることで売れ行き推移を見守ることもできます。
竣工後販売だと気に入るかどうかという部分でリスクもあるかもしれません。
人気の物件であれば竣工前でも竣工後でもすぐ完売になるでしょう。

へー…竣工前に売ったほうがデベ的にはメリットしかなさそうな感じがします。
敢えてゆっくりっていうのはよく判らないです。
でも人気があるのならどっちにしたって早々に売れるということ。
こちらはどうなるのでしょうか。
マンション自体は悪くなさそうなんですけどネ。

今こちらに住んでいますが、とても気に入っていますよ。

お子さんが喘息の方は控えた方が。高速道路＆２４６に接しています。

246ではなく環八ですよね？今は喘息ではなくても、ここに居たら気管支の病気になってしまうかもしれません。建てるのは勝手だけど、買う方は最低限の検討はしないといけませんよね。

砧公園は夜はいかない方がいい。若者がたまっていて近寄りがたいです。
早朝は頻度は少ないですが、毎年、自ら命を絶った人が中吊りになっていて発見されます。見てしまうとトラウマになるので・・・様々な意味で名所です。

夜の公園に行く方はあまり多くないような。
宵のうちならば、ジョギングや犬の散歩をされている方もいますが
ぐっと夜が深くなってくると流石に。
ところどころ該当があって真っ暗というわけではないですが。
天気の良い日の砧公園は気持ちいいですよ。
砧公園内世田谷美術館にあるカフェはおいしくて雰囲気よくておすすめですし。

砧公園にホームレスはいますか？

うーん、私は砧公園にはたまに用があって行く程度なのですが、その時には気が付かなかったです。

広い公園ですので実際のところはわかりません。すみません。

昼間歩いている限りでは見かけなかったということにしてください。

そもそもあまり沢山の人で溢れているという事も少なく、落ち着いた公園です。

砧公園、夜怖いですよ。
結局、広い公園で色んな人が集まってきますから。
あと、高速道路の目の前て 笑

書き込みを見るとデメリットしかないように思えますが、このマンション売れ行きはどうなんでしょうか？

現地ゲストサロンに行ってみて状況を見てみるしかないのではないかと思います。
なるべく高速道路の影響を受けないようにという工夫は見受けられますが
実際の光・音など室内で確認してみないとなんともいえないものですから。
一応、モデルルームの予約自体は満席になっていたりするのですね。
価格面では安めになっている？

狭すぎ。

あの排気ガスは避けようがないでしょ 子供いたらまず買わないな

高速道路沿いに住むなんて絶対ありえないわ。

排気ガスによる弊害はバルコニーの汚れだけでなく喘息を誘発するとなれば考えものかもしれません。
家族が大人だけで通勤の便が良い立地なら許容範囲ですが、通勤も難ありであるとすれば価格の面でお買い得と感じられなければあまりメリットがないように思います。

賃貸で一時的に住むならまだしも(それでも百歩譲って)、わざわざ分譲を買って住む意味が分からない。前を通るたびに、誰がこんな所買うんだろうといつも思う。

ライバル業者もこんな所でネガキャンしても意味ないことくらい分かると思いますよ。
ここに書き込んでいるのは業者じゃなくて用賀周辺の住民なのでは？
ここのマンションのスペックが面白過ぎて馬鹿にしているだけですよ。
その証拠に書いてある事に嘘や誇張はないですから。

あ、もう入居始まってたんですね。
入居率は80％くらい？

わかりにくいですよね、販売状況が。
どれ位まで行っているのでしょうか。８０％までは行っているのかなぁ。
まだの可能性もあるかもしれないし、なんともいえないです。
公式サイトも大人気！みたいな煽りもないですので。

80%はないでしょうよ。
物件近くで見ました？
50%いっていれば良い方ではないでしょうか。

積極的に売り出さないのは何か理由でもあるのかな。

駅からマンションまでの距離も遠いですからね。
ここは、修繕費が5年ごとに8000円上がっていくそうですが、70㎡の間取りで管理修繕費が最初は20000円から。かなり高いですね。

確かにここを買った人に決め手を聞いてみたい！
坪150でも、私は買わないと思う

>>347
同感です。

流れが業者くさいんだよな
値段下げたいのかな？
坪150なら流石に売れる

ここと競合する物件なんてあったっけ？
多分業者じゃないと思うよ。
さすがに坪150なら投資用に絶対買うね！(^^)
自宅にしたくないという意味じゃない？

こういうずっと売り続けるスタイルのマンションって、
修繕積立金は空室分をデベが払ってくれてるのかなぁ
管理組合の決議とかって、デベが空室分の議決権を持ってるってことなのかなぁ

空室をデベが持っていればデベ持ち。
管理会社を系列にしていれば金を循環させているだけだから
デベが負担に思っているかどうかというと
どうでもいいレベル。
ここは系列だよね。
管理会社を変えられなければ糞をつかまされた上に
一生住友に搾取され続ける構造。

修繕費に関しては循環しているわけではないですが、微々たるものだったりするのかしら。
管理会社の良し悪しに関しては
実際に運営していかないとわからない。
経験則としては、担当者によって同じ会社でもかなりが出てくると思いますので
良い人にあたることを祈るということになってくるのではないかと考えられます。

近くに路線バスのバス停があるということですが、バスを日常的に使われる方はあまりいらっしゃらないのかな。
最寄りの駅まで近くはないのですけれど、どうなのかなって思いました。
駅までかかるトータルの時間を考えてしまえば、結局歩いた方が早いように感じました。
駅と言っても、バスだと桜新町駅とか都立大駅という方面に行ってしまうので
ちょっと違うな、という感じになってしまうでしょうし。

クオカード3000円も貰えるので、行ってきました。

でも地味に売れてきましたよ
夜中見ると結構部屋の灯りが付くようになりました

まだ現状でもカスタムオーダーができる物件があるのですね。少しびっくり。
内装工事を止めている状態にしてあるっていうことなんでしょうか。
こういうのって期限がかなり早いから、
早く契約した人の役得だったりするんですけれども…。
後からの場合はいろいろと諦める感じだけれど、そうじゃないという点では良いのか！？

公式サイトのトップページを見る限り、明るくて、遠くまで見渡せるのだなーっていうイメージ。　実際の立地を見ることも必要ですし、様々な観点から見ていくことができれば。

少しずつ少しずつ売れていっているというようことなんでしょうか。部屋の明かりが増えてきているということだし。

正直なところ、お値下げとかってあるのでしょうかね？有ったとしても口外できないのかもしれないわとは思います。

>362
まだこのスレを全部読んでないなら、
最初から読んでみると営業マンの偏った説明より
参考になると思います。

マンションマニアがスムログでここを買いと推薦してますよね。

職業ブロガーとして、櫻井センセイと同じ立ち位置になったんですか？とコメントしたら、承認されずに音沙汰なしですよ。

マンマニは昔は良かったけど、最近の物件紹介はどう見てもお金もらって書いてるよねってのが多い。
売れ残ってる物件は特にね。

まあここが提灯記事で売れるとは思わないし、そこまでマンマニに信用があるとは思わないけどね。

マンマニ続きで申し訳ないが、スムログにコメント来てたね。櫻井先生のようにデベからお金もらって書いてるわけではなく、ボランティアでやってますと。

売れのこりをただでプッシュしてくれるなんて、デベにとっては神だね。ここは売れるのかな？これから相場が落ち着いてきたらどうなるかだな。

マンマニのこの物件に対する「正直なぜまだ完売していないのかが不思議です。」の一言で
彼のセンスの無さが証明されてしまいましたね。

記事に対しては報酬を貰ってなくても
調査の際に便宜を図ってもらっている
可能性もゼロじゃないと思います。
彼は覆面調査を徹底しているのですかね？

実際の詳しい立地を知っているわけではありませんが、間取りが良いと思います。
また、展望もよさそうなので、できれば上層に住みたいという感じはありますね。

しいてきになるのであれば駅との距離ですが。バスが近隣にあるのが幸いかと思いました。

>369さん、ここの物件をきちんと調べてますか？
間取りは奇形やリビングインが多く、
バスは桜新町方面という不便さですよ？

また立地はこの物件の最大の見所です。
ぜひ現地から最寄駅である用賀駅まで歩いてみてから
想像してください。
家族はこの道程をどう思うかな？
この物件は人に貸せるかな？
売る時に苦労するかな？

ここは世田谷区として考えると安いくなっているのかなと思いますが、純粋に駅からの距離がありますものね…。環境的には開口部は開けているから良いのかなと思いつつ、という感じなんじゃないでしょうか。　駅からの距離を考えると基本リセール向きではなく、自分が住むために買う人が多くなってくるんじゃないかと推測されます。

>371
公平であることを装いつつ擁護するのは大変ですね。

何があるか分からないこれからの時代に
リセールを無視するのは思考停止です。

立地が悪い物件を永住志向というのはもう止めましょうよ（笑）

割安価格で世田谷アドレスを手に入れたい方には良い物件なのかもしれませんが、
リセールが難しく永住向きとなってくるかもしれません。
しかし、永住となると自分だけでなく家族にも関わってくることになりますし、
子供の通学、通勤まで考えると条件が狭まってくるのかな？と思います。

このマンションって3年位売ってるよね…
ここまで売れないのはなんでだろ？
いいと思うけどね、目の前ミドリだし。

田園都市線って人気なさすぎ。

物件概要で平成27年2月24日完成済とあるので1年経過しただけかと思えば、
もう3年になるのですか。
公式では特にプレゼント企画もイベントも開催されていないようですが、
発売当初に比べると現在の価格は価格改定されているのですか？

誰か買ってあげたら？

この立地であれば他のデベであれば激安価格で勝負するんだろうけど住友不動産はマンション品質で勝負してくるからね
あえてここを選ぶ理由が本当に見つからない

ここの問題はスミフの高価格が問題なんじゃなくて
この立地がやばいせいだよね。
（問題の次点は間取りの悪さ。）

公式ホームページではショッピングにも便利な立地と紹介されていますが、
ショッピング施設が集まる二子玉川まで自転車で10分なのですね。
徒歩10分と自転車で10分では距離としてかなりの差がありそうですが、
もっと近くにスーパーやコンビニはありますでしょうか？

まずここの物件はショッピングに便利な立地ではない事は
言及すべきでしょうね。
多分一番近いまともなスーパーはOKストア。
しかしながらこの物件からは環八と高速道路下の道を
超えなくてはならないので
歩いて買い物に行く気にはなれないでしょうね。
何をするにしてもこの物件は厳しいですよ。

自転車で二子玉川まで10分…
もう少しかかる様な気もするけど…
帰りはきつい登り坂で相当苦労しますね。

私は休日に子供連れて砧公園に来たりしますが、このあたりに住もうと思いません。

環八がどうしても・・。

「世田谷区瀬田」のアドレスには憧れます。

瀬田も広いからね〜
ここら辺は新しく住所作った方が誤解ないかも。