ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

申し込みをしてきましたが、100％満足、納得とはいかないですよね。　やはり高価な買い物ですから、いまだに自問自答はありますね。　何棟、ユニットのタイプ、階数等々、いろいろな角度から検討し結論を出したつもりでしたが、一つ考え出すと検討段階の優先順位付けが揺らぎ、「あれでよかったのだろうか？」、長い目で考えたら、ちょっと無理をしてでもこちらのユニットの方が.....　そこからはもしかしたらの連続で、「もしかしたら、高値つかみする危険があるかも？」「もしかしたら、近くにもっと良い物件が建つかも？」等々、何なんでしょうねこの優柔不断さは？

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ここの高値つかみ感は否めない。

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695さん

お気持ち、察します。
売る側には「商品のうちの１つ」でも買う側からすれば「人生を賭けるような買い物」ですので、大きな不安が付きまといますよね。
判断は難しいところですが、「競合他社の営業マンに物件の評価をしてもらう方法」があります。
他社のマンションも検討されていれば、そこの営業マンに「実は○○も検討しているんだけど…」と詳細を伝えると、プロの眼でその物件の弱点・デメリットを教えてくれますよ。
誰しも自社の弱点は隠しがちですが、他社の弱点は喜んで教えてくれますので(笑)。
これを複数社と行えば、対象物件の弱点・デメリットはほぼ浮かび上がってくると思います。
ご納得のうえ、良い物件にご入居できるといいですね。

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他社のことなんてだいぶ割り引いて言うに決まってるでしょ(笑)

自分で判断する他ないのです。
判断基準は自分しかない。住むのは自分なんだから他人は関係ない。

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ここは敷地が広いから価値があるんだと思うし高いんだとも思う。単純に敷地面積を総戸数で割れば１戸あたり７８ｍ２の土地が確保できることになる。
普通マンションでこれはかなりでかいし、低層マンションでもデカイ。
固定資産税もかなりのものだろう。

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なんでこの立地と規模が得難いのかって、普通は採算がとれないからだからね。

それを地下で補って、おとはブランドをきかせて価格に転嫁して帳尻あわせたって感じがしてしまう。

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マンション最大の利点はスケールメリットと土地負担分軽減
ここはその利点がないことですね
これが代官山とか目黒なら逆に大きなメリットになるんですがこのエリアなら普通の戸建買ったほうが幸せかもですね

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>>694
ここは今のところ261戸中197戸は売れる目処がたった状態ですね。
キャンセルもあるだろうから、残りは70というところでしょう。
正確な数字はデベしか分かりませんが、売れてる物件だと広告から大体の売れ行きがわかりますよ。
でも、本当に知りたいのは売れてない物件の方で、いったい残りが何戸あるのか？なんですけどね。(笑)

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蓋を開けたら大勝利ってやつですね

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中野区のではこの規模の駅近低層マンションなんてもう出ないでしょう。当選した人はおめでとうございます。

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696さん、701さん

全く同感です。
スケールメリットを感じません。
（都心から遠い）世田谷ほどの高級感もない中野区、さらに「なかのん」も廃止され辺境感も高まるこのエリアの、40/80という扱いにくい土地を広大に買ってしまい、デベさんもさぞ苦労されたことでしょう。
「高値つかみ」をしてしまったのは、お客ではなく･･････

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705です。
「中野は利便性が強み、世田谷は高級感が強み」だと思い書きました。
「世田谷は、ただの田舎で土地あまり。 キャベツ畑」と書いてしまうと、世田谷でも多くの物件を展開するパークハウスさんに気の毒ですよ。
でないと「ただの田舎で土地あまり。 キャベツ畑」な場所を、「贅と美と緑を纏う、彩の全96邸」(成城彩景)、「静謐と緑の地を紡ぐ、四季の杜を纏う邸」（学芸大学）と称して売っていることになってしまいます。

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まぁそういう区の非難は荒れるだけなのでやめましょう。
ただ高値、割高と叫んでもしょうがないし、価格が高いのは699さんが言うようにただでさえ低層マンションは空間利用効率が低いのにここは敷地が大きいのでそれが転嫁されてるだけかと。
個人的にはマンションはスケールメリットを活かして戸建てじゃ絶対に無理な立地にそこそこの価格で住めるってところを重視してるのでここは厳しいと言わざるを得ないですね。ただ駅チカですし地縁者とかゆったり感が好きな人には合うと思いますよ

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705さんは検討者ではないような言いっぷりですが、何故こんなにもこの物件に興味津々なのでしょうか？
色々な観点での意見が見れるのは参考にはなりますが、兎にも角にもダメと言った書きっぷりで、必死にネガキャンしようとしてるように見える部分もあります。

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ですね〜。たぶんどこも買えない鬱憤を至る所ではらしているだけじゃないかな。
あと、高い高いと言ってるだけの人は検討もしていない人か、低層マンションという
性質をそもそも理解していないと思われる。
低層マンションと、中高層マンション、タワー、は同じマンションという括りだが特徴は
それぞれ全然違うし良い悪いの問題ではない。
701がスケールメリットの話を出しているようにこれはマンションの特徴一つではある。
が、それが支配的な訳でもないしスケールメリットは逆にスケールでメリットにもなる。
タワーなんかが顕著だが空間利用率を高めすぎると今度は逆にスケールデメリットも
発生する。その一つが人口密度が高すぎてスポットで混雑する（エレベータ等）、
外への出入りに時間がかかる、戸数が多いため供給過多になり売却時も値下がり率が大きい
（特に中低階層）、マンション内の部屋の格差が非常に大きく住民質が多様化、あと賃貸率も高い
補修・メンテに膨大な資金が必要、固定資産税も建物資産価値が高杉てかなり高額等々。
もちろんメリットも沢山ある。

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ネガキャンばかりしている人や、中野区や世田谷区を一括りに決めつけてる人は
何だかなあ、という感じですね。買う気のない冷やかしでしょう。

個人的には、No.664さんが整理してくださっている点が核心をついていると思いますが、
ここの強みは、それらの特徴を駅近（徒歩4分）で実現している点だと考えています。
664さんが挙げている他の物件も、田園調布以外は駅から遠めですし。

富士見台の駅力があまり高くないのがウィークポイントかもしれませんが、
店舗やレストランが多く利便性に優れている駅ほど、人も集まるので、
閑静なエリアまでの距離は遠くなる。
駅力と駅からの距離は、ある程度トレードオフの関係にあるのではないでしょうか。
最寄駅の利便性をもっと重視するなら、駅4分で閑静な低層という条件はかなり難しいかと。
それを考えると、ここの駅4分はかなり魅力的だと思います。

もっとも私の場合、西武池袋線は通勤の利便性がかなり悪く、この点が最大の悩みどころ
なのですが…。

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上鷺は、ここ数年でブランド戸建の建売がいくつも建ちました。三井不動産、野村不動産、東急不動産など、価格は周りの中小不動産の建売よりものすごく高いのですが、環境も考えて大変素敵に建てていて、ブロック塀に囲われた数億の豪邸街よりも地域の雰囲気を良くしていると思います。このマンションは、それらの建売と比べて規模も大きく立地も目立つ場所です。この地域のランドマーク的な建物になると思います。しかも三菱地所ブランドで地縁者にはあこがれのマンションに思えます。

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問題はさ、ここの敷地に近所の住民がペット散歩させたりくつろいじゃう可能性があるかないかじゃないかなぁ
あるなら困るよね

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広大な敷地を住民以外が使うのは我慢ならない

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入居者以外が断りなく入れるのは、南側のパブリックガーデンだけでしょ。
そもそも敷地内に勝手に入れると思うのが意味不明。

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南側のパブリックガーデン・・・あそこはもともと公園でしたね。さくら通りとアカシア通りの抜け道にもなっていましたが、今後も残るんですね。

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保育園の親子はまだしも、犬友たちのダベリ場にもなるのかな？
避けたい…

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自分たちが税金も管理費も土地代も払って近所の人たちに提供なんて太っ腹ですね

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造園費も。分譲価格に含まれています。

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ここだったら上石神井のパークハウスの方がバリュー高いような気がします。

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>>720
ごめん、さすがにそれはない。あそこは底辺。
上石神井パークハウスは駅遠い、線路沿い、5分圏内に商業施設0というある意味驚くべき物件。
ここは駅からも近いし商業施設も駅に行けばある。（5分圏内）

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マンション建設について行政から認可を得る過程で、敷地外に公園を建設し、一般市民に提供するというお話しを、幾つかの物件で伺いました。 それはそれで良いのではないかと解釈しています。場所は、モデルルームがー今ある場所になると理解しています。住民用には中庭がありますし、外のことはあまり気にならないのではないでしょうか？

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>>722
いや、そういう問題かな？
その敷地に対する取得費用、維持費、税金全部払っていて、って考えると
入ってほしくないです。安全面考えても。ペットの便やタバコ吸われたら溜まりませんよ。
実際今住んでいる私の近所の巨大分譲マンションは大きな公園とかも敷地内にありますが
子供達のたまり場＝奥さん達のたまり場になっていて明らかに住民じゃない爺婆がタバコすっていたり
野良猫とかに餌付けまでしてますよ。

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高田馬場まで急行二駅との記載をよく見かけますが、上石神井とここでは住宅環境の質が違うように思います。狭い道をバスやトラックが行き交い、歩道も整備されていないその道の傍らを歩いていると、西武新宿線だなーと思わされます。 再開発でも早くして欲しいですね

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西武新宿線沿線は昔も今も田舎ですから。
再開発したくても今後の需要増もみこめませんしそれはないっしょ。

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上石神井パークハウス、線路沿いで騒音がひどいのに、駅から徒歩9分もかかるとかあり得ない。
2～3分でこの条件ならわかるが、9分もかかるなら他にいろいろ選択肢もあるはず。

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上石神井パークハウスのような糞立地でいいなら5000万も出せば普通の建売戸建（30坪90m2）が買えるし
このマンションのボリューゾーンである6000-6500万も出せばもっといい戸建が買える。
第一種低層で辺鄙な立地に買うぐらいなら戸建でいい。しかもあそこの土地は旗竿ですよ。馬鹿にしてる。

が、ここの立地を戸建で買おうとおもったらこのマンションのボリュームゾーンでは絶対無理。
そもそも駅徒歩４分でこの閑静な場所に戸建用の立地を見つけるのが困難。有っても高いか日当り不良の
扱いにくい土地だけ。だからここの低層は意味がある。
もちろん、元々低層マンションってのは空間利用率も悪いしスケールメリットは低いので中低層マンション
と比べれれば割高だろうが戸建と比べたら条件は全然いい。
このあたりに地縁があり戸建を探していたがほどほど良いのが見つからなかった人にとっては
十分良い選択肢だと思う。逆に坪単価を下げたい人はそもそも低層マンションなんかは選択肢に入らないはず。
上石神井パークハウスは低層で立地最悪だけどブランドだけで売っちゃおうっていう典型的はずれ物件。

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ザ・パークハウス上石神井レジデンスについては、そもそも検討対象としていない人には関係ない話ですし、ザ・パークハウスを信頼して上鷺を検討している場合には悩ましい話ですから、続きは上石神井の板で、と思います。
南側の公共緑地の件、駅遠物件では侵入者も限られてきますが、駅近ほど様々な人が通るので、そこはトレードオフな関係なんでしょうね。
周辺には公園もありませんし…

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728
まぁそうだけどいろんなエリアの似た物件とか同じエリアで比較とかすることでこの物件の特徴がより鮮明になってきて買う側にも何が大切かわかってくるんじゃないかな。
ここのキーポイントは低層マンション、駅近、敷地広大、三菱、上鷺宮 っていうところかと

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上鷺宮は人気ですからね
希少性は高いですね

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どっちも西武線沿いの辺境だけどね。

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マンション販売の広告を見ていると、非常に情緒的に詩的文面がならんでいますよね。　上鷺宮の希少性も当然謳われていますよね。　駅地下であれだけの広大な一種低層の魅力は、遠くに富士山さんをも臨むことができる、抜けるような広大な青空と、周りを囲むように植林されている樹木の香りではないでしょうか。　個人的には、あの解放感好きですね。四季折々の木々の移り変わりと、青空のコントラストを早く体験したいですね。　楽しみです。

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怖いのはこの周辺はペット散歩させるに適した場所がないので近隣住民がここの緑地を使う可能性がある。壁作らないとまずいと思う

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733
同意です。近隣に住んでますがペット散歩させてる人多いですし心配です… あとスモーカーの集まり

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歩きタバコ多いよね

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733～735さん

同感です。
エリア唯一のドッグランかも…
喫煙も、アカシア通りが都立武蔵丘高校への通学路になっていますが、高校生が帰りに一服とか…

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この辺りは学校のレベル低いですしね
まぁ西武沿線はしょうがないです

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犬の散歩と言っても、敷地内に入って来るわけでもないので、そう過剰反応することはないと思います。
ましてや、高校生が歩きタバコする姿など、みたことないですよね。 今時、歩きタバコするのは、長年吸ってきてやめることができないおっさんぐらいで、あまり見かけないですよね。 大体、この物件周辺は人通りが少なく、夜など、歩いている人も本当に疎らです。

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入りやすい雰囲気であれば入ってきますよ
実際そういうマンション見てきましたし

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都心からこれだけ近いのに、緑がおおく、且つ、近隣道路のスペースも割と広々として整然とした街並みは、魅力的ですよね。 このマンション周辺の上鷺宮地域の方が、鷺ノ宮駅周辺より落ち着きがあり、街自体が整理されている印象があります。
周辺物件をひかくしてみても、住環境的にあまり穴がないですね。

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ここは、コンシェルジェも常駐していますし、セキュリティーもしっかりしているようなので、入ってくることはないと思いますが……

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最高の立地と高いグレードの設備が心くすぐるよね
買いですね

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コンシェルジュは外まで門番してないですよ

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ここの地下住居が非常に好調だと伺ったのですが、もしかしたら、自社も含め関係業者の従業員に安く販売しているなんてことはないのでしょうか？ 以前、プラウドのモデルハウスに行った時に、販売員が、自分も一階のテラス付きプラウドマンションを購入したが……と言う話をしていたのを思い出し、もしや？と思った次第です。果たして、どうなのでしょうか？

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