ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

パン屋さんあっても無くてもいいんですけどね、困るのは営業時間に朝が無いってとこなんですよね。
マンション内の労働者が全員出勤した後に販売が始まり、帰宅時には営業が終わってる。
個人的には朝ごはんをここで済ませられたら、全然アリなんですけどね。
昼間おうちにいる人しか利用できないならいらないです。
せめて営業時間を見直して欲しい。

私が住んでた海外のアパートでは、朝、一階に無料のドーナツとコーヒーが置いてあって、みんな自由に食べて出勤してた。こんな感じだと、オシャレで良いかも。

パン屋は朝飯食うためじゃなくてゆったりお昼とかおやつに食べるためじゃないかな つまり主婦向け

この辺りは閑静な一戸建て中心の住宅地。

大きなクレーンで周囲を威圧するような工事が続いています。

将来の住民となられる方々には、パン屋さんも話題もよいと思いますが、もう少しハイレベルな意見交換があるとよいですね。

ハイレベルな意見交換ってどういうの想定してる？
あとどのような工事があっても住民には関係ありませんよ。
善意の再三者。

表面的にはパン屋だけど、入居後の管理組合の運営をどう考えるかだから、レベルの低い話しじゃないと思うけど。

工事で近隣住民と軋轢が生じると、入居者に影響があったりするよ。

某物件では、近隣住民vsデベとの争いが収まらずに、近隣住民vs入居者で裁判になった事例もある。そこまで行かなくてもギクシャクすることは十分ありうる。

そういうことも検討材料として考えないと。

そんなの気にする人いないとおもうけど（笑）
マンションはそれ自体が一つの小さな街みたいなもので独立してる。
近隣住民っつったって何戸もあるわけじゃない。ギクシャクなんて
しないし、そもそもマンション民は近隣住民など存在すら意識しない。
自分たちにとっての「隣人」は同じマンション内の人であり敷地外の
人ではないからね。

マンションであろうとなかろうと、コミュニティーの中で暮らすわけですから、快適に暮らしていくためには、近隣との軋轢を起こさないようにルールの共有は重要ではないかと思います。

ルールの共有って何？建設中で引き渡しも住んでいない物件をどうしろと？
そういうのは売主に言ってくださいな

そう、『工事の軋轢』！！
近隣との揉め事の接点って…それくらいしかないですよね。
でも、一定期間の工事の騒音は工事後に入居する者にはどうする事も出来ませんよ。

それをここで話すのですか？「それはそれはご迷惑かけてすみません」と
私達側が言うのですか？？購入前に？？それはそれでおかしくないですか(笑)？

それと、近隣住民との「共有事項」がわからないんです。
自治会への参加の有無とか、敷地内への立ち入り禁止とか、
隣接公園の使用方法とかくらいしか…。
だって、他はマンション内で完結している事ばかりなんですもの。

そこがわからないと「ルールの共有化」と言われても誰もピンとこない気がします。
(私が知らなさすぎてピンとこないだけならすみません）

近隣住民との軋轢の具体的な事案や共有事項を項目あげられる方いらっしゃったらお願いします。
そうした時に初めて議論できると思います。

・・・居なければ、今私たちにできることは、それらに「ケチ」付けるような
近隣住民がいない事をただ、ただ祈ることだけだと思います（－m－）。

＞852
いいですねーそれ～～。

＞853
出来れば双方に利が出る時間になると、嬉しいです。
じゃないと週2日しか利用チャンスが無い施設にお金を出し続ける事になります。
DINKS世帯はちょっと損した気分になりそうｗｗ

862
それは入居者が組合で決めたらいい話かと。
どのみち長続きはしないと思うよ。
企業で食堂を設けなくなったのと同じでコストに見合わなけれなやめるだけだよ。
しかもここは駅近で近隣にお店も充実してるから利用者も限られるでしょうしね。

862です
なくせるなら、いっそなくせたほうがすっきりします！

しかし、あれですね、「こんな家を買いたい！」という夢を抱いているときには
ここの共有施設はどれもこれも素敵な設備に見えたのに、
現実味を帯びてくると要不要がシビアになってくるって、
なんだか、せつないですね(笑)

そういうもんだよ。共同住宅ってのはね。

>>864
切ないですが、そういうものですよね。
買うときは夢の世界だけど買った後は現実の世界だけに・・・

ちなみに、両方が納得できるように営業時間を伸ばすと、委託費も上がるという悲しいことに(笑)
人に働いてもらうのだから当たり前ですが、パン屋は他の共用設備に比べて圧倒的に維持費が高いんですよね。

パン屋に反対する人はこの物件を買わなければいいだけでは？
最初からパン屋が入ってるってわかってるんだから、嫌ならあきらめればいい。

デベは一般に客が「夢に浸っている」間に売り抜きたいので、夢を促すような美辞しか言わないものです(重説を除く)。
契約・入居して夢から醒め、共用費負担、ローン返済、実勢相場との乖離など重い現実を知り後悔しても、後の祭り。
転売しようにも、実勢相場が低いと大損が発生します。
だからこそ、このサイトで「重い現実」を知り尽くし、それを覚悟したうえで契約書に印鑑を押したほうがよいと思うのです。
867さんが言うとおり、嫌な点があれば諦めて別の物件を探せばいいのですから。

色々意見交換されてて低層物件では一番の注目物件に値しますね。
パン屋等共用設備は多少管理費があがるでしょうが後程見直しも出来るので問題ないのでは。
転売は駅力からして相場的に難しいかと思いますが地下住戸以外の部屋であればこれからの閑静な住居環境を充分享受出来る物件に思います。

>>869
パン屋のある物件はたまにありますが、将来まで見据えた議論とかめったに見かけませんから、ここを考えている人の意識の高さが見て取れますよね。

ちなみに、後ほど簡単に見直せるとは限らないところが問題になってるわけです。
3/4決議で打ち切り可能ですが、使ってるから反対する人は必ずいます。
しかも、理事会が全会一致主義だったりすると、そもそも議案自体に上がらなかったりしてしまいます。
やり手の理事長が出てくるか、自分が立候補しないと、見直しが起こるとは限らないんですよね。

とはいえ、全戸で年間3～400万程度、10年でも3～4000万程度ではあるのですが。

パン屋はとても魅力的なので、もし入居後に存続か廃止かが議題になれば存続に賛成する、という人も一定数いるはずです。

色々経験してきたけど、こういう駅力がない不人気エリアの場合、どうしても購買層が限定されて地縁者だけになります。
新築はまだ地縁者が買いますが中古になるとただでさえ少ない購入層が更に減るのでリセールバリューはかなり厳しいと思います。特に新築後すぐの売りが特に顕著。
なので逆にいえばここの築浅をねらったほうがいいと思います。地下住戸とか検討の人は特に。
６０００万の新築は普通２割は落ちるので４８００万です。ここはそれだと売れないので４５００万スタートになるかと思います

870
数字を出せば簡単に辞めさせられる。
組合なんてほとんどが興味なし。金がかかるとなればなおさら。

>>872
それは入居者も織り込んでると思うけどね〜
いまだとルフォン富士見台が中古で売りに
出てるけど３年半で３７８０万の下落。
ネットでこの価格で出てるってことは実際成約時
は３５００ってとこでしょ。

パン屋はこの物件の売りの一つだと思ってます。
だから、すぐに廃止なんて話が出てきたら積極的に反対します。
もう悠々自適の身なので、理事長にでも立候補しましょうかね。

>870

管理組合総会の議案って事前に理事会から提示されたものだけが対象。某地所物件では管理会社が一部の理事会役員を抱きこんで、自分達の都合のいい方向に持っていくなんてこともしてる。

この手のサービスってデベが売ったあとも系列会社を介して潤うって仕組みだからね。止めるには相当な困難が伴う。

>875
ルフォンとここじゃ、規模も格も性質も違うので一概に比較はできないはずです。ましてやあちらは練馬区アドレスですしね。あと、正確にはルフォンは築四年半です。

個人的には、批判するわけではありませんが、わざわざ高いお金を出して敢えて第一種低層を買いたい層が、なぜに好んで地下に潜ろうとするのか、そこら辺の心理状態がよく理解できないです。庭付きの戸建なら分かるのですが、上から丸見えの地下テラス＆地下行灯ハナレですからね。

>>878
価格の落ち方は同じだよん。格なんて関係ないし立地は向こうの方が上。練馬区とか中野区で
気にしてる人はいない。
まぁ別にだからルフォンの方がお得とかここが駄目とかいいたいわけじゃない。
地下に潜るぐらいならちょっと待てば地下住戸よりも格安でこのマンションの中古が
すぐに手に入るといいたいだけ。部屋は選べないがどこかの住戸は必ず空くからね。
その時に空いたのが地下住戸だとしたら3500万で買えちゃうよ。

ルフォン富士見台近所に住んでますが、同じルフォンでもルフォン上鷺宮は魅力的ですね。
富士見台と上鷺宮では練馬区と中野区というだけでなく町の雰囲気も違いますよ。
住めるなら千川通りより南側は憧れです。
パークハウス周辺はさらに落ち着いていて、あの街並みを気にいる人はたくさんいると思います。

この辺りの町並みは最高ですよね。それだけで買う価値がありそうなものえす。

これから梅雨や豪雨の季節だが地下住戸は大丈夫かな。浸水対策はどういう仕組みなんだろう

上鷺宮5丁目に住んでいますがザ・パークス上鷺宮の周辺の住環境は、駅近にもかかわらず閑静で良いです。NO.880さんが言われたように千川通り南側は高級感のある住宅が多く、ルフォン上鷺宮は千川通り沿いの中層住宅と南側の低層住宅の2棟あり白い外観と雁行設計が目立つマンションですね。高級感のある物件が増え、富士見台駅周辺の活性化に期待しています。

ここと比較するなら、
ルフォン富士見台ではなくルフォン上鷺宮でしょ。
どちらが良いとか以前に、そもそも練馬アドレスと中野アドレスでは坪単価が違いますし。
ただ気になるのが、ルフォン上鷺宮は賃貸・リセールともに苦戦していますね。駅からの距離があるからかもしれませんが、そもそも富士見台の駅力が大いに影響している気がします。
上記を踏まえると、ここは永住目的ならありですが、リセール前提なら厳しい結果になることを覚悟した方が良いですね。

一時に応募し、申込みをおこないました。
確かに、数年後の資産価格を考えるならば、住居沿線、駅力は重要なポイントになりますよね。それを含め、何が優先順位の上位に来るかですよね。 駅力がある地下ですと、駅近で静かな住宅環境なんて難しいですよね。 例えば、人気の中央線で都心から同じ程度の立地(距離)にあるとすれば、購入価格は高くなりますが、業界の方々の話では、資産価値は他と比べ下がらないので、将来の賃貸を考えると多少無理をしても、私ならば中央線をねらいますが、今の優先順は、静かで、平和的な生活であり、この地を気に入っています。

よく永住目的とか言うけど自分の意志とは関係なくでざるを得ない事情って普通に出ますよ。
収入や病気、子供の事情、転勤等もそうですが隣人問題や環境の悪化、出口戦略とか
個人的には皆最初は長く住むつもりで買ってる人が多いと思うんですがね。リセールバリューは気にした方がいいかな

区内の中央線沿いに住む者です。
区内の大型物件としてこちらも気になっていました。
885さんに「駅近で静かな住宅環境は難しい」とありますが、中野でも東中野でも駅から５分も歩くと閑静な住宅街が広がっていますし、幅広に探せばご希望に叶う物件あるのでは、と思いますよ。
リセールについては売ったことないので実感ありませんが（笑）886さんに同感です。
家族が「転居したい」と言う可能性もありますし、リセール時の安心感はあるのでしょうね。
固定資産税の通知が昨日届きました。土地の評価額が上がって税金増えていましたが（涙）、贅沢な悩みですかね。

リセールバリュー、というか不動産で価格の支配的部分を占めるのがやはり立地。
評価ポイントは買い手が多いところかどうか。つまりは人気エリアかどうかってところ。
ここは駅近だけど人気エリアではないし低層なので、新築時からの騰落率でいうと
かなり酷い事になると思う。6000万→4800万ぐらいになると予測。

確かに、自分の意思を超えた事情で、物件を売却せざるを得なかったり、他の地へ転居を余儀なくされる事態に直面することはこの先考えられますよね。そういうリスクを考えると、同じ中野区でも中央線沿線、そしてそこから西へ続く杉並、三鷹、武蔵野周辺の物件はいいですよね。　中央線沿線沿いの物件もいくつか見ましたが、まず、駅周辺の環境が違いますよね。　西部池袋線も高架になり、数十年前と比べれば利便性も向上し、主要駅周辺の再開発も進んでいるので、その流れで富士見台周辺ももう少し整備されることを期待しています。　池袋、都心へのアクセス、そして静かな住環境は悪くないので、駅周辺がもう少し開ければ、資産価値も上がるのではないでしょうか？　将来へ期待。

889
再開発されれば上がるかというとそれは関係ないです。一時的に上がるかもしれませんが一過性で終わります。リセールバリューを考えるときに大事なことは安定した状況が見込めるかどうかです。
886さんが書かれているように売る時は時期を狙って売却できるとは限りません。自分が売りたいときに上がっていれば、って思うのは誰もが望みはしますがそんなのはほとんどないわけです。
安定している立地はどこかというのは簡単で都心に近いアクセスがいい人気エリアです。ちなみに池袋や新宿だけに近くてもダメです。これらは副都心。中心はあくまでも東京駅を中心とした交通金融要所の要です。中央線が安定したバリューなのも東京駅一本ですぐいけるからです。それより北側の埼玉よりは今後地価も下がるだし認知度は低いままです
中央線が

結局、一期一次169戸＆二次28戸完売ならず157件登録申込で残り4割、二期以降はスローペースで苦戦しそうですね。

「完売」と銘打てなかったのは痛いな。
ぎりぎりまで売り出す部屋を決めなかったのにフタ開けたらそれでも完売しないか。

「中野区のマンホールから水が３ｍ噴出す」とニュースで！東京の公共下水道が溢れる程の豪雨は増加傾向、マンションの排水、貯留能力以前の問題です。

このエリアで6000万円ですから完売はないでしょう
その金額なら戸建買えちゃうわけだし

値引きが期待できそうですね。

三菱だから値下げは可能だね。まぁ５００万が最低ラインかな

今日みたいな大雨でも地下住戸とか大丈夫？
浸水も怖いけど地下からミミズやらゴキブリとか這い上がってきてベランダとかに退避してきたりしないよね？

値下げ可能なら再検討できるのですが、個々に価格交渉するのでしょうか？それとも販売価格自体の見直しとか？

個別に決まってるでしぃう

家電や消費財は、消費税増税後の消費限も限定的にとどまったようですが、ほとんどの人のとって、一生に一度の大きな買い物となる住居については、増税インパクトも大きく、需要は今ひとつなんでしょうかね？ 同じパークハウスでも、人気の中央線沿線の武蔵野中町のようにほぼ完売の物件もあれば、同じ中央線沿線でもなかなか完売とはいかず、苦戦が伝えられる物件も多いですよね。そういう状況を加味するとここも完売にこぎつけるにはかなりの時間を有しそうですよね。