SKY TIARA Residence in Forest／スカイティアラ＠小豆沢アステラス製薬跡地

問う昨日は人口が減るどころか増えるんですがw

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沖式の人が引用していた人口予測統計だと東京でも人口増加が見込まれるのはは都心区と城東で都心区に隣接しているエリアばかりで、城北は人口減少エリアばかりでした。
ま、絶対的な人口減少の流れがあって、他方でその中でも都心回帰の流れがあるから都心区は人口減少を食い止められているだけで、東京でも外周区だと人口減少の波に逆らえないのは当然っちゃ当然ですが。

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板橋はまだ土地が余っているような気がする。

都心って、最近、マンションあまり立ってないよね。世田谷はすでに人口減少に
入っている。マンション建てる余地がないから当然。

湾岸は埋め立てればいくらでも土地が増えるわけだけど、大地震が予測されて
いる今、わざわざそこに買うのはどうなんだろう？　潮風が強くて、建物が
傷みやすいのも気になる。タワーはメンテナンスが大変だし・・・・。

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人口減少＝下落　ではないような？

どういう理屈なんですか？　

さすがに僻地みたいに人がいなくなれば下落するに決まっているけど。
都内だったら、せいぜい人口増加がストップという程度でしょう。
　

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？？
人口減少地域であれば一般論として住宅需要も減るわけで、需要に対し供給がダブつけば価値が下がるのは当然かと。
ま、個人的には三田線10分圏内のここであればそんなに人口減少幅も大きくないと思いますし、売出価格さえ妥当なら資産価値として問題ないとは思いますが。
というか、ここってそもそも永住前提の人が多そうですから資産価値を気にしても仕方ないと思います(自分も永住前提でここを検討してますし。)。

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今は永住前提でマンション買うのが普通でしょう。

木造はよほど金をかけて丁寧に作らないと、30年ほどしかもたない。
コンクリートならもつけど、金がすごくかかる。そもそも東京に普通
の人が買えるような土地がない。

今、地震による火災を抑えるために、政府はコンクリート化を進めて
います。まさにマンションそのもの。

最近のマンションは80年は最低でも保つ（湾岸の潮風に吹かれるマンション
を除く）そうなので、選択肢になんの誤りもないでしょう。

ただし、高そうなので、買えるかどうかは別。

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同じ住友の板橋テラスを見てきました。気になったのは、ディスポーザーが
ないこと。まだ検討板が閉じてないので、売れ残っているそうです。

板橋あたりでも、ディスポーザーなしが普通なんでしょうか？　すごく便利
なので、これがないのは残念すぎる。ここはどうなんですかね？

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高級物件と言われるマンションにはついてますよ。

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＞６０７さん
テラスにはディスポーザーついてますよ？本当に見学されたのですか？
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/itabashi_h1/equipment04.html

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高級でも三井の池袋の物件はディスポーザーついてないけどね
まぁ三井はパークコートが高級って位置づけなんだろうけど

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ゴミ捨て場が内廊下でつながってて、部屋からのアクセスが悪くなければ、
あまりディスポーザーの必要は感じない。
無論あるに越したことはなけど、ディスポーザーあってもゴミ捨て場が外だったり、
行きにくいとこにあるのは、きつい。

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ディスポーザーは生ゴミの不快な処理が無くなるから主婦にはありがたい代物。今、使ってるが、もう、ディスポーザー無しなんて考えられないよ。それぐらい便利。

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ディスポーザーは骨みたいな固いものはダメなタイプと、オーケーの
タイプがある。

うちで今使っているのは、骨はダメなタイプ。骨がオーケーのものに
変えようとしたら、勝手に変えるのはダメだと言われた。

骨がオーケーのもののほうがはるかに便利なんだが・・・
　

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>>613うちはOKなやつですよ。とても便利です。
ディスポーザーは初期仕様でついてるのが肝心なんですよね。
それに、メンテなどの費用が嫌で普通の排水溝にしたいと思っても無理みたいですね。
でも、それでも便利です。
無い生活なんて考えられないですね。
そのため、物件選びはディスポーザーが最重要事項です。

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板橋テラスにディスポーザーついていましたよ。

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ディスポーザー力説してる人いるけど、あればいい程度で、そんなに重要な設備じゃないよね。それがない生活は考えられないなんて言ってる人は、無視して良いほどの少数派。マンション購入者の大多数は使ったことさえない人がほとんど。

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まぁいかにここが注目されてるか分かりますね

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うちはディスポーザーより24時間ゴミだし可の方がいいかなぁ。親戚がディスポーザー有りだけどメンテが悪いせいか臭いがするって言ってた。使うと確かに便利そうだとは思うけど。

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私も便利さは実感しつつ、
マンショントータルのプランニングがしっかりしてれば、
なくても問題ないなと思います。
あと、ディスポーザーないとダメな身体にはなりたくない
というのもある。
戸建てや小規模マンションのよいものを見落とすことに
なりますしね。

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基本戸建はともかくマンションなら大規模ですよね。小規模は何かとお金がかかるし、役員が回ってくる率が早い。そして、仕様削減などがある時あるし。

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うちは低層や小規模も有りです。大規模にはない落ち着きがありますし、共用施設とか余計なものに興味がないので、低層小規模もいいと思ってます。大規模のスケールメリットを生かした維持管理費の安さはそれはそれで魅力ですが。

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ここは大規模なのに管理費修繕費もそんなに安くなさそう…
メリットはなんでしょうか。

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安くなさそうって、推測で言われても…

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この間、モデルルームに行った時はまだ決定してなかったので推測の書き方になってしまいますが、だいたいの金額を教えていただいたは安くはなかったです。

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まだ買ってないなら、是非大規模を・・

これからの日本は、新築はあまり買えなくなります。たぶん、売り出しも
減りますよ。中古がメインになっていくでしょう。メンテナンスが
非常に重要になります。

維持費が安いということは、10年後くらいから非常に重要になるで
しょう。タワーは維持費が高いので、もってのほかです。お金もち
ならいいでしょうが・・老後を考えた場合、月１万円の差はかなり
効きますよ。今でも年金なんて月20万円くらい。今後はどんどん
減る予定です。

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ここから幼稚園に通うとしたらどこなのか？
地図見ても保育園はぽつぽつありそうですが。

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外観かっこいい

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白だから汚れが目立ちそう

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>ここは大規模なのに管理費修繕費もそんなに安くなさそう…

その根拠は？

一般的には、共用施設がよほど多くない限り、大規模なほうが安い。タワーで
プールがあるところがあるけど、使ってないところが結構ある。

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白でも、汚れにくい塗料が開発されてるよ。

昔のアパートを基準にしないほうがいいね。
　

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どんな塗料？

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超耐候性、低汚染性塗料と言われるものだよ。

アナスタース型チタン（アメリカ連邦規格白色塗料）、光触媒チタン、
自己洗浄機能はないけど、フッ素樹脂、アクリルシリコン樹脂など。

一般的に色が付いているほうが劣化が早い。壁に突起物がある
とそこに雨垂れが生じやすいのでのっぺりしているほうが良い。

http://ameblo.jp/oohashi-g/entry-11503774178.html

安い塗料を使うと、あっという間に黄変する。クラックができる。

ま、このあたりは、建ってすぐにはわからない。ただし、この建物
がどこまで塗装に金を使うかは全く不明。まだ未定かもしれない。
高く売れそうもなければ、安い塗料を使うしかないね。

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>>>ここは大規模なのに管理費修繕費もそんなに安くなさそう…

なんだ、根拠なしか・・・・

コンパクトマンションの雰囲気が悪くないのは事実だけど、管理費の安さでは
大規模マンションに絶対に負ける。タワーは修繕費が非常に高価なので避ける
べきだ。

最近は一生住むつもりで買うひとがほとんど。ということは、老後の支払いが
少しでも少なく済むようにしたほうがいいね。都心は固定資産税が高いから
大変だよ。都内で電車の駅まで10分以内なら十分便利だ。
　

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〉NO633さん
塗料の説明すごいですね。参考になります。

管理費修繕費はモデルルームに行った人から聞きましたけど２万円くらいなんですよね？大規模にしては高くないですか。

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修繕費は必要な費用が決まっています。悪徳業者は、最初に払う修繕費を
安く見せかけます。これでは足りないので、管理組合はどんどん値上げし
ていきます。まじめな不動産会社は最初から高くして、途中で値上げの
必要がないようにします。

管理費と違って、修繕費は自分達（管理組合）が使うものなので、高い
ほうがいいのですよ。

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大規模修繕のスレッド

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75717/

修繕積み立て金が足りなければ、一時出費ということもありえます。
まず10年以内なら、そういうことはないはず。10年くらいで
大規模修繕するのが普通（塗替えなど）なので、そこで金を使えば、
たいてい値上げすることになります。

値上げしないでやっていけるマンションはマレでしょう。

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きちんと長期計画の説明があるはずですから
おのおのが判断するしかない
最初が安くてもあとから～みたいなパターンが一番怖い
特に戸数が少ないと払えない世帯が出た時とか
ダメージがデカイし

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要望書も結構はいっていて、そこそこ人気があるらしい。
特にイーストは埋まってきていてイーストの下階層かウエストという
ことになるはずだと友人が話されていたが、価格帯からしても意外です。

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5,000万以下の部屋はありますか？

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資料請求した時に～4500の項目があったから2LDKはあるんじゃないでしょうか
3Lは分かりません

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そうですね、ここは１ＬＤＫもあるので２ＬＤＫの部屋なら5,000万以下もありますね。
７０平米以上の３ＬＤＫだと5,000万以上になりそうですか？
とても気になる物件ですが、シティテラス加賀より500万は高いと聞いたので
ＭＲに行くのも躊躇しています。

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資産性が弱いのに、高すぎだろ。びっくりした。近くの板橋蓮根と違いすぎ。

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東京23区で駅から10分以内なら、将来十分売れると思うけど。

将来性がないのは、郊外とか駅から１５分以上の地域だね。
大規模は人気があるし。

ただ、いろんな要素で値上がっているのは確か。たぶん、東京オリンピックが
終了するまではこんな状態が続く。すでに住民が住み始めているのに、
売れ残っているようなマンションを探してみるのは悪くないだろう。

業者は値引くのを嫌がる。なぜなら、訴訟を起こされる可能性があるから。
実例がある。最初から安いなら、値引く必要がない。詳しくは知らないけど、
東日本震災前に竣工してまだ売れ残っているマンションってあるんじゃないの？

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７０平米以上の３ＬＤＫに関して
シティテラス加賀とイーストは同価格帯かと思います。
ウエストは＋５００万とここで拝見しました。

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イーストとウエストで小学校が違うと聞きましたが、どちらも評判は良いですか？

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第二小学校（ウエスト）は抽選になった過去があるようなので人気があるんじゃないですか。

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ここのように同じマンションなのに棟ごとで小学校の学区が別々になった場合、どちらの小学校でも問題無く入れるはずです。たしか、抽選などもまぬがれてたかと。以前住んでたマンションで1号棟が例えば学区がAだったんですが、2号棟はＢだったんですけど、好きな方を選べましたよ。ちなみに板橋です。それに、小・中は隣接学校であれば学区変更も可能だったはず。だから、学校がどうのとかで棟選ばなくても良いと思いますよ。まあ、評判の良い方に入れたいですよね。とはいえ、そんな大差無いですよ。あと、これほどまでの規模ならもしかしたら学区変更が起きる可能性もありますよね。他のスミフの物件でも、ありましたよ。たしか蓮根の物件。あの位置は元々志村第六が学区エリアだったんですが、350戸と大型のため生徒数が少ない蓮根小へと学区が変更になってました。マンションだけの変更なら良いのですが、近隣エリアも巻き込んでの変更になったため、結構近隣の方々は嫌がってましたね。今の段階で話が出てないのならば無いのかもしれませんが、これだけの規模なので学区が変わる可能性もなきにしもあらずかもしれないので確認はしておいた方が良いと思います。

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改行を学んだ方がいいかもよ。
読む気がしないから。

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ここのように同じマンションなのに棟ごとで小学校の学区が別々になった場合、どちらの小学校でも問題無く入れるはずです。
たしか、抽選などもまぬがれてたかと。
以前住んでたマンションで1号棟が例えば学区がAだったんですが、2号棟はＢだったんですけど、好きな方を選べましたよ。
ちなみに板橋です。
それに、小・中は隣接学校であれば学区変更も可能だったはず。
だから、学校がどうのとかで棟選ばなくても良いと思いますよ。
まあ、評判の良い方に入れたいですよね。
とはいえ、そんな大差無いですよ。

あと、これほどまでの規模ならもしかしたら学区変更が起きる可能性もありますよね。
他のスミフの物件でも、ありましたよ。
たしか蓮根の物件。
あの位置は元々志村第六が学区エリアだったんですが、350戸と大型のため生徒数が少ない蓮根小へと学区が変更になってました。
マンションだけの変更なら良いのですが、近隣エリアも巻き込んでの変更になったため、結構近隣の方々は嫌がってましたね。
今の段階で話が出てないのならば無いのかもしれませんが、これだけの規模なので学区が変わる可能性もなきにしもあらずかもしれないので確認はしておいた方が良いと思います。

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学区の話はすでに板橋区のHPに出てました。
近隣を巻き込みます。

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学区変更が起きるってことですか？

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起きるというか決定事項ではないか
板橋区のHPでスカイティアラで検索してみてください。

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http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/000/attached/attach_388_2....

これによれば、小豆沢一丁目１番、２番ともに志村第４小学校のはず。

板橋区で人気があるのは常盤台小学校、緑小学校（中台）、金沢小学校（加賀）
あたり。この３つは抽選。他は抽選なしで入れるはず。

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スカイティアラのHP更新有り。
設備面など参照可能になった。

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見ました
いいですねホントに

ただ店舗に関してですが100円ショップみたいなのならいらないな
子連れでも入れるレストランとかママ友で集まれるカフェとか
そういう方がうれしいかな

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ここの共用施設すごいですね！まさにこのマンションだけで生活できる一種のコロニー見たいです！
有事のときも心強いと思います。
セブンタウンも近くて外食も大丈夫そうです

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低層階の3LDKで5,000万円以下ってありそうですか？

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普通にありえるかと。板橋なので

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食洗機は標準でついてないんですね。

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３LDKは３０００万円中半～でしょう。
上の方は当然に価格も上がるでしょうが。

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食洗機はシティテラス加賀も標準ではなくて、オプションで20万円と言っていたので、ここも同じなんですね。

シティテラス加賀の担当者はスカイティアラは最低でも5,000万円するって言ってましたよ。
3LDKの間取りですが。

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ここらの地域ではないけど蓮二は定員オーバーで抽選すらなかったらしい

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土地取得費がかなり高過ぎの影響がでてるのかしら？

食洗機くらい標準にしてほしい。
板橋区で駅から遠いんだから5000万は高い。

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イースト７０平米で低階層は５０００万円以下でした

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土地は激安だったという意見もあります。

やっぱり高かったのか・・・

駅からこの距離は遠いとは言えないのでは？
板橋テラスなら、徒歩2分。まだ売れ残っているらしい。

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住友のマンションはパウダールームがとても狭い造りですが、ここもシティテラス加賀のように狭いのでしょうか？

駐車場はタワー式と聞きましたが、修繕費が機械式より高いのかも気になります。

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ボリュームゾーンは4500万でしょ じゃないとオオコケですよ

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まぁ4700万円ぐらいかな。さすがに小豆沢だからね。これ以上はきついわ。立地がいいわけでもなければ
もともとの環境がいいわけでもないのに。

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モデルルームの画像が公開されていますが、ずいぶんオプションで着飾っているように感じました
実際のところはどうなんでしょう

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＞No.667さん

土地代はアステラス製薬のＨＰにでてますよ。
かなりお高いかと。。。

https://www.astellas.com/jp/corporate/news/detail/post-123.html

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でも2011年って今より市況悪かったですよね

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＞672

情報ありがとうございます。

私が知りたいのは、他のマンションの土地と比べてどうなのかな、
ということ。それがわかれば、マンションの価格もある程度推測
できるような気がするのです。安くないのは間違いないですね。
相当高くなりそうという気はしています。

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人によって評価は違うんでしょうが、立地はいいと思う。

大通りから入っている、駅から10分以内、三田線は都心に行くのに
便利、周囲に嫌悪建築物がない、大型スーパーが複数ある。これ以上
何が欲しい？　現地に行ったことがなくて書いてんじゃないの？

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まだ現地には行っていないので、教えて頂きたいのですが、主婦としてはスーパーが近くにあるのがとても大事なので、大型スーパーはどんなスーパーがあるのですか？
ライフやサミットですか？

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セブンタウンですよ ホームページにも詳細ありますよー

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複数あるとありますが他にもありますか？

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セブンタウンの中にあるイトーヨーカドーは普通のヨーカドーではなくて、平屋建ての「食品館」です。
大型スーパー（GMS）ではありません。
その代わり、食品館の隣にビバホーム、無印良品、ユニクロ、赤ちゃん本舗などがあるという事です。
近所にも大型スーパー（GMS）は無いでしょ。
行った事ない人に誤解を与えるような書き込みはダメですよ。

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ほかにもライフ、マルエツなんかもあります。

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マルエツって赤羽台の？
もはや板橋区じゃなくて北区じゃん・・って思ったら、セブンタウンよりマルエツの方が近いかも。
近い近いって言ってるスーパーが徒歩何分とか、半径何メートルとか書いてないのがミソだね。
徒歩１０分以上かかるのは決して近いとは言えないよ。

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徒歩10分圏内にあるスーパーは東武ストア、サントク、ハナマサ、いなげやの食料品スーパーだけでしょ。

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このエリアの人達は車が基本なので、セブンタウンいったりララガーデンいったりしますよ。
何をするにも基本車です。最近はコストコにいく人多数です。土日にいくと絶対誰かと合いますし。

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車を使って大型スーパー行けると言うんなら、埼玉県側のショッピングモールが色々あるから追加したら？
でもそしたら板橋区に住まないでも埼玉県でもいいんじゃない？って事になるから、ここでないとダメだという決定的な物で推さないとね。

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>>684
埼玉側のほうが意外に高いんですよ。川口とか浦和とかはここより高いの。
板橋、しかも小豆沢はね、なにもないから。はま寿司に群がるぐらいにね

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はま寿司どこにあるの？

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はま寿しは徳丸にあるから、小豆沢の「無添くら寿し」の間違いじゃない？

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だよね、ここ検討してる人には関係ない店だねむしろLaLaガーデンの方が使い勝手良いかも

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LaLaガーデンって川口のだよね？
小豆沢の住民からすると、LaLaガーデンと言えば赤羽のアーケード商店街が先に思い浮かぶかも（笑）

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ごめんごめん紛らわしくて。 食料品などは近場で済むけど衣料品などはネットか車が必要な地域であるのは確かだね。 あとは飲食店も

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23区とはいえ、車が必要な地域なんですね。小豆沢は。
現地はなかなか遠くて行けないので参考になりました。ありがとうございます。

同じ板橋区だと東上線の方が車なくて生活しやすいのでしょうか。

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車がなくても生活できるけどより便利さを求めるなら持ってた方が良い

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>>691
板橋区は基本的に車必須ですよ。もともと通過するだけの区なのでたいしたお店がないし、
一応23区でもあって大型ショッピングセンターもない。車なしで考えるなら板橋区は
除外したほうがいいでしょうね。ちなみに板橋区は三田線沿線が一応はやってます。
初台や西台、平和台あたりなんかはいいでしょうね。

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>>687
いや、ララガーデン川口のはま寿司のこと。あとセブンタウンのくら寿司。あとは調子丸か。調子丸は
あまりうまくなかった。
個人的に寿司でおすすめなのは、練馬にあるスシローか築地のすし三昧。赤羽にもすしざんまいあるけど
そこはあまりうまくない。
小豆沢のくらは大勢が予約しまくってるためにどれぐらい並べばいいのか未知数なのがうざい。
思った以上に早くいける場合もあるしそうじゃない場合もある。

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このあたりだとツタヤはセブンタウンにしかないから便利だよ。
ビバホームもあるからね。ただ雨の日は濡れるから面倒だね。
その点、近くの川口キャラやララガーデン川口に関しては駐車場ふくめて室内
で完結するから便利。激安狙いであればカズンってのがある。50円とかで野菜買えるし。

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大型か小型か、ってのは人によって違うから、自分で見に行ったほうがいいね。

東武ストアも稲毛屋も、West棟の3/4くらいの広さで自分には小型スーパーには
見えない。東武ストアの地下はキャンドゥ。日常生活には十分だよ。

車はなくても生活できる。というか、車は余分。17号は空いているとは言えな
いし、車生活は考えない方がいいね。

超大型スーパーは千葉県とか埼玉県あたりにしかないから、そういうのが好きな
人はそっちに住んだほうがいいね。

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日常生活以外の買い物なら、電車で池袋がいいね。

池袋は駐車場代がバカ高いし、混んでいるし、車なんて
使いようがない。

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生鮮食品以外の買い物は、ネットショップでの購入が今後普通になるような気がします。
なので、生鮮食品が近場で買えれば十分なんじゃないですか・・・。

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私は、この土地を住友が100億円も出して買ったのは理解できるような
気がします。

多少高くても売れると踏んだんでしょう。後は、建物の仕様。

常盤台ガーデンソサイエティは、南向きと東向き、西向きが
はっきり分かれていて、南向き以外は問題だなと思った。
でも、今年の1月に完売。

高級マンションはそぐわないと思うけど、中よりは上の
マンションになるんじゃないですかね。

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小さな子供がいると池袋とか行きませんよ(笑)
車でイオンの方が楽です。

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