パークシティ豊洲のスレです。
住民専用です。
誹謗中傷はスルーの上、削除依頼で対処しましょう。
豊洲五輪で資産価値倍増が楽しみです。
前スレ；https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/238693/
当マンションwiki(編集出来る方、お願いします。有利な情報のみ書き込んでください)
http://sutekicookan.com/%E3%82%A2%E3%83%BC%E3%83%90%E3%83%B3%E3%83%89%...
[スレ作成日時]2013-07-14 10:30:25
ここが新しいスレッド？。
コンサル賛成派は先月の説明会を
うけて何か言いたいことは無いのか。
何か意見や疑問質問無いのかね。
今後どうなるのか気にならないのかね。
by 住民さんＡ 2013-07-13 05:10:58
とうとう来たね３棟目
http://bluestyle.livedoor.biz/
http://www.kensetsunews.com/?p=16526
No.998
by 契約済みさん 2013-07-15 21:40:32
太平洋セメント（工場は、小野田セメント）の土地を三井不動産レジデンシャル株式会社に売却。
http://www.taiheiyo-cement.co.jp/news/news/pdf/100928_1.pdf
三井がそこに建てるのは、心情的には嫌だね。
それより、セメント会社は、うちのマンションで儲けて、地域還元もせず
、マンション用地にするとは、何だかな。
コンサルは夏で契約終了になるはず。
コンサルを導入したことでどのような
成果があったのか、報告会楽しみにしています。
コンクリ問題ではヒヤヒヤしたしね
コンサルを賛成している連中が急に
おとなしくなりやがった。
先日の説明会で旗色が圧倒的に悪くなったのか。
マンション管理新聞に公募だしているようですが
http://the-apartment.seesaa.net/article/369504855.html
清掃などの業務入れ替えは、替えた後の見守りの方が大変だと思うんですが、コストだけ下げたとこではいさようならの方がまずくないですかねぇ…
6さん
こんばんわ。
良いサイトですね。
ご紹介ありがとうございます。
９月のオリンピック開催国の発表が楽しみですね、早くもセメント会社の株価は反応しています。インフラ関連株に注目。今年の後半戦から来年にかけては、相場は強気で１８０００円台と予想。
マンションの資産価値共々 老後の資産運用倍増計画しましょう!!
これか・・・。
なんでコンサル会社が管理会社を抜きにして
こんな募集をしていいるんだ。
ふざけるな理事会。
何考えてやがる、訴訟問題になるぞ。
先日の第９１２号Ｍ管理新聞の「見積もり参加業者募集」欄にこんな内容の募集がありました。（一番最後のページに載っているあれです）
【建物概要】
Ａ棟５２階・Ｂ棟３２階・Ｃ棟７階建て 総戸数１，４８１戸＋店舗６
２００８年竣工
【募集業務】
①清掃・・・日常・定期・特別
②植栽管理
③排水管清掃
④消防点検
⑤給水設備点検・清掃
⑥その他建物・設備管理
提出問い合わせ先は、横浜市の？㈲マンション管理支援事務所。
コンサル会社が業者を選択するの。
そんなことが許されるのか。
＞これか・・・。
＞なんでコンサル会社が管理会社を抜きにして
＞こんな募集をしていいるんだ。
＞ふざけるな理事会。
＞何考えてやがる、訴訟問題になるぞ。
理解できません。
まったく問題の無い行為だと思われます。
＜ちなみに、理事や理事OB＆OGではありません。単なる住人です。＞
誰が、誰をどんな理由で訴訟するの？
理解できないけど、貴方がチャレンジしてみれば…。
コンサル会社が業者を募集しているところが問題なのだろうね。
そんな権限コンサルにないだろ。
越権行為だね。
これって単純に、ここの会社が
うちのマンションを管理しているように取られない？。
「有限会社マンション管理支援事務所」
この会社の宣伝行為でしょ（笑）。
三井に代わってここが管理をしていると取られれば、資産価値にも
影響が出るのでは。
売値にも相当な差が出るでしょ。
理事は責任取れるの。
【建物概要】
Ａ棟５２階・Ｂ棟３２階・Ｃ棟７階建て 総戸数１，４８１戸＋店舗６
２００８年竣工
【募集業務】
①清掃・・・日常・定期・特別
②植栽管理
③排水管清掃
④消防点検
⑤給水設備点検・清掃
⑥その他建物・設備管理
提出問い合わせ先は、横浜市の？㈲マンション管理支援事務所。
一住民ですが、私も【第９１２号Ｍ管理新聞の「見積もり参加業者募集】の件については、如何なものかと思いました。
先日、開催された住民向けの「管理費＆修繕積立金に関するアンケート結果の説明会」の中でも、当該コンサルタントの方との契約内容の概要が説明されましたが、清掃業者の選定等は契約内容には含まれていませんでした。なぜ管理会社である三井さんではなく、当該コンタサルタントの方が「見積もり参加者を募集」されるのか、理解に苦しみます。
また、アンケート結果としてとして、管理会社については、「安かろう悪かろうでは困るので、やはり引き続き三井さんにお願いすべき。またそれがマンションの資産価値の維持にもつながる」、「三井さんが管理しているからこのマンションを買ったので変更する必要はない」かという住民の声が多かったように思います。
万一、当該コンサルタントの方が第９１２号Ｍ管理新聞で「見積もり参加業者募」しているのが、当マンションについてであるとしたら、理事会の方はなぜこのようなことが起きているのかをご確認いただき、当該コンサル契約が本当に住民のためになるのかを含め、住民にしっかりとした説明をしていただきたいと思います。
みなさんも、ご意見があれば、意見帳（ご意見カードのようなものです）を使って、理事会へコメントしてはいかがでしょうか。
一部の理事がコンサルタントを導入したらどうかと意見。
↓
取りあえず、どんな会社があるのか調べることになる。
↓
ある理事より紹介のコンサルが押される。※規約違反
↓
そこを使うことを理事会で決定。契約金は100万円。
理事会の独自判断で区分所有者にはお知らせなし。
※コンサル会社に相談をしてみることに決定とだけ、ＰＣＴにて知らされる。
↓
管理費と修繕積立金のあれやこれやを一部の理事とコンサルとで調整。
※マンション内の財務状況管理状況をすべてコンサルに開示。
↓
コンサル会社より管理会社に対して資料の提供作成など、理事を通して
膨大な業務を要求。
業務パンク。
通常業務に影響したことは勿論のこと、管理組合が契約をしている管理会社に
対して、理事会独断契約のコンサル会社が指示をする、異常な状況が続く。
↓
総会前の説明会。事前告知数日で押し切り（皆が知らないうちに終了）
総会ではさしたる説明も無いままコンサル導入の決議、決定。
↓
期が変わり、新しい理事会になる。
↓
アンケート実施（作成はコンサル会社※ただしその事は一般には告知せず）
↓
アンケートに対する説明会。
「コンサルの決め方に問題がある」
「そのコンサルに、うちのマンションがコンサル出来るのか」経験値からまず無理。
コンサル導入に否定的な意見ばかり飛び交う
↓
誰も知らないうちにコンサル主導で業者の募集をおこなう。
目敏い人が見つけ、ここにＵＰ。
↓
掲示板盛り上がり中。 ←いまここ
マンション管理新聞なんてあるんだ。
普通の人でも読めるの？。
ここは区分所有者に、不動産屋とか
投資目的で購入している人が
かなり多そう。
マンション新聞なんてのを読んで
いる人も、かなりいるのでは。
迂闊だったね。
あのコンサル野郎。
〔略〕
＞ある理事より紹介のコンサルが押される。※規約違反
証拠はあるの？
＞管理費と修繕積立金のあれやこれやを一部の理事とコンサルとで調整。
＞※マンション内の財務状況管理状況をすべてコンサルに開示。
当然、そうしないと問題点を洗いだせないと思うよ？
業務を受託した業者には、守秘義務を課しているかどうかを貴方は確認できたんでしょう？
＞コンサル会社より管理会社に対して資料の提供作成など、理事を通して
＞膨大な業務を要求。
＞業務パンク。
＞通常業務に影響したことは勿論のこと、管理組合が契約をしている管理会社に
＞対して、理事会独断契約のコンサル会社が指示をする、異常な状況が続く。
〔良くわかない日本語及びご主張ですので、確認します。以下のようなご主張ですか？〕
１．理事会は、コンサルタントと相談し、管理会社に管理に関する膨大な資料を要求した。
２．管理会社は、膨大な資料を準備するのに業務が滞った。
３．この資料要求は、管理会社の通常業務に影響したことは勿論のこと、
〔以下は良く理解できないのですが、次のような主張ですか？〕
管理組合が契約している管理会社に対し、理事会が独断契約したコンサル会社が資料を要求する異常な状況が続く？
※１ 管理会社は、誰からの指示で、資料をつくったの？
１では、理事会だし、３ではコンサル会社だし、どっちなの？
（理事会経由で管理会社への指示や、理事会から業務を委託し、コンサル会社が直接管理会社に質問することを許可し、管理会社へも協力を依頼されていたら、特段問題ないと思われる。）
※２ ２の情報はどこから入手したの。
貴方が管理会社で働いているからそう思ったの？
等多多疑問あるのだが。
〔略〕
＞アンケートに対する説明会。
＞「コンサルの決め方に問題がある」
＞「そのコンサルに、うちのマンションがコンサル出来るのか」経験値からまず無理。
＞コンサル導入に否定的な意見ばかり飛び交う
すご～い！すごすぎる記憶力だね。
否定的な意見が、いつ飛び交っってたの？
それに対し、理事やコンサル会社はどのように説明したの？
当然、貴方は了解できなかったのなら、更に突っ込んだ質問を当然行ったでしょう！
できなかったのはなぜ？
当日は、質疑の時間も余ってたし、質問を受け付けていたと記憶しているよ。
以下私の記憶。
〔当日午前の説明会〕
理事会より、コンサルの選定方法等について、最初に説明あり。
また、コンサルに対し、現在の管理費や、管理会社の管理方法等にどのような感想を持つのか等の複数の質問あり。
また、管理費で大幅に節約できたプール管理費について、水量を管理することで、数百万円（４百万円程度？）の節約が可能となった等の説明あり。
説明に対する確認や、コンサル会社の能力等に「無理」等の意見はなかった。
スカイルームの禁煙、喫煙について複数回発言されてた方はいたが、それより、歴代の理事長経験者が連名で「特定の業者と理事会が癒着して問題を起こさないようにという趣旨」の要望書が出されたが、これをアピールしなくていいの？
＞誰も知らないうちにコンサル主導で業者の募集をおこなう。
＞目敏い人が見つけ、ここにＵＰ。
確証はあるの？
理事会から管理会社の公募について相談を受けたコンサル会社が、理事会の理事会の指示により、コンサル会社の名前で業界紙に募集を行っただけじゃないの？
〔略〕
今回のは、元々の三井との委託契約でも下請けになる管理パーツの見直しで、
多分全く同一のサービス基準でかなりコストカット可能ですから、適当なところから
手がけているかなという印象です。
恐らくはかなり自社利益を載せている三井が自分で積極的に削減を提案するはずもなく、
また例えば清掃などは業務内容を揃えて相見積もりというのは素人は手を出しにくいところで、
プロのコンサルを使うのは妥当です。コンサル費用が総会承認されていれば、
ここまては、普通に理事会の裁量範囲で、別に規約などに反しているわけではなかろうと
思います。
ほかのマンションの事例でも、管理会社直でなければ、連絡先は管理士事務所になっているのが
普通です。管理士の仕事のど本線ですから。
大事なのはコストカットではなくて、その結果サービス低下が起こっていないかの見守りまでを
一貫して扱うことで、値段が下がったからもう用なしねで、コンサルを切ってしまうと、
しばしばかなりアンハッピーな結末になったりします。
マンション管理新聞はもともと業界紙でしたけど、今はマンション管理の総新聞という形で、
管理組合の購読も多いです。結構あれーとか、管理業界のひとはわだいにしてますから、
今の管理士さんに決まる前に声がけのあったコンサルも何社か私は存じ上げてます。
最後から３行目は、「理事会の」がダブってました。
日本語としておかしいので、前を削除してください。
No19 の会社に住民Aさん
No15の住民Aです。私も説明会での当マンションの理事長御経験者のご発言はごもっともだと思いました。
なお、私の記憶では、理事会と特定の業者との癒着というよりは「これだけ規模の大きいマンションだと、例えば機械設備の保守点検業務等、一部の業務でも委託費が多額になるため、いろいろな利権がからんでくる。世の中には悪い人もいるので、理事会が自ら業者を選定するようにした場合、専門知識のない理事会が そのような業者等に入り込まれないようにできるのか疑問である」、というトーンのご発言で、必ずしも理事会と特定の業者の癒着のリスクだけに限定していなかったと思います。
>>20さん
>>恐らくはかなり自社利益を載せている三井が自分で積極的に削減を提案するはずもなく、
>>また例えば清掃などは業務内容を揃えて相見積もりというのは素人は手を出しにくいところで、
>>プロのコンサルを使うのは妥当です。コンサル費用が総会承認されていれば、
>>ここまては、普通に理事会の裁量範囲で、別に規約などに反しているわけではなかろうと
>>思います。
それでも禁止をしているのがうちのマンション。
それにそんな話は皆さん良く理解をして判っている話。
それでも安全を優先してそうしている。
一般論はどうでも良い。
うちでは細則違反なんですよ、折角の良いお答えなんですけどね。
違反なんですよ残念だけどね。
細則違反というのは大問題ですよね。
あなたの意見のように、一見まともそうな話でこのような行為が正当化されて
しまうのはとても怖い。
>>19
>>理事会より、コンサルの選定方法等について、最初に説明あり。
↑このような話は無いと記憶します。
配られた資料に書かれてはいましたが、それに対する説明は無く
元理事長が
何故今出すのか。総会前に出すべき資料だ。
そのように話していたのは記憶しています。
>>また、コンサルに対し、現在の管理費や、管理会社の管理方法等にどのような
>>感想を持つのか等の複数の質問あり。
↑複数も無いのでは。
>>また、管理費で大幅に節約できたプール管理費について、水量を管理することで
>>数百万円（４百万円程度？）の節約が可能となった等の説明あり。
↑これも記憶無い。
>>説明に対する確認や、コンサル会社の能力等に「無理」等の意見はなかった。
↑嘘
あなた（コンサル会社）にうちのマンションの事がわかるのか。
このような質問がありましたが、コンサル会社は苦笑いのみ。
決め方が不透明。区分所有者の多くが納得する形で契約が切れた後（夏まで）に
もしもコンサルを使い続けるのなら改めて、選びなおすように。
参加者ぱちぱち。
こんな感じですが。
A棟中層南側住民です。
AUの携帯の電話回線がつながりにくく困っています。皆さんどうでしょうか？
以前AUに連絡しフエムトセルという機器を接続してもらいましたが、状況改善しません。
AUの技術担当の方は「電波が弱いのではなく、高層マンションは電波が反射して繋がりにくくなってしまう」と言っていました。
あまりひどいのでAUやめようか考えています。
Docomo、Softbank、ウィルコムご利用の方、状況アドバイスいただけると助かります。
理事会でも意見が分かれて大変なようですが、そのような
状況なのに強引に進めるやりかたはどうなのかと。
>>１．理事会は、コンサルタントと相談し、管理会社に管理に関する膨大な資料を要求した。
>>２．管理会社は、膨大な資料を準備するのに業務が滞った。
>>３．この資料要求は、管理会社の通常業務に影響したことは勿論のこと、
>>〔以下は良く理解できないのですが、次のような主張ですか？〕
>>管理組合が契約している管理会社に対し、理事会が独断契約したコンサル会社が
>>資料を要求する異常な状況が続く？
>>※１ 管理会社は、誰からの指示で、資料をつくったの？
>>１では、理事会だし、３ではコンサル会社だし、どっちなの？
>>（理事会経由で管理会社への指示や、理事会から業務を委託し、
>>コンサル会社が直接管理会社に質問することを許可し、管理会社へも
>>協力を依頼されていたら、特段問題ないと思われる。）
>>※２ ２の情報はどこから入手したの。
>>貴方が管理会社で働いているからそう思ったの？
>>等多多疑問あるのだが。
前記今期の理事会内でも揉めてるだけだろ（笑）。
いずれにしても、理事会の広報が足りてないね。
理事会の公正な広報をお願いします。
元理事長逹からの意見書も公開して欲しい。
>>>>理事会より、コンサルの選定方法等について、最初に説明あり。
>>↑このような話は無いと記憶します。
>>配られた資料に書かれてはいましたが、それに対する説明は無く
>>元理事長が
>>何故今出すのか。総会前に出すべき資料だ。
>>そのように話していたのは記憶しています。
総会前の説明会で話さなければあまり意味が無いよね。
でも資料は今更でも配るべきでしょう。
＞２４
午前、午後どちらの説明会に参加されたのですか？
私は、午前の説明会に参加した時の記憶を掲載しています。
午前の説明会や、午後での説明会で、異なる説明を行っていたとは思えないのですが…。
午前の説明会に参加されていた方で、当時の説明等をご記憶の方レスをお願いすます。
午後の説明会に参加していなかったので、理事会から最初に概要説明が無かったとの意見は本当にそうなのか確認できません。
午前の説明会の状況から、そんな訳はないだろうと推測します。
貴方は、午前、午後どちらの説明会に参加されたのか、教えてください。
また、午後の説明会に参加されていた方、概要の投稿をお願いします。
＞２４
議事録が公開されたら、どちらの記憶が正しいかわかると思います。
午前の会議で、理事会に今回の関係資料を公開していたのかとの質問に対して、全部を公開していなかったとの回答があったと記憶しています。
少なくとも午前の会議で、理事会の資料の説明が無かったとご主張のようですので、参加されていた方のレスをお願いします。
>>また、管理費で大幅に節約できたプール管理費について、水量を管理することで
>>数百万円（４百万円程度？）の節約が可能となった等の説明あり。
>↑これも記憶無い。
だったらら、なぜ節約できたのか、貴方は確認しなかったの？
参加されていた方、スレをお願いします。
>>説明に対する確認や、コンサル会社の能力等に「無理」等の意見はなかった。
>↑嘘
>あなた（コンサル会社）にうちのマンションの事がわかるのか。
>このような質問がありましたが、コンサル会社は苦笑いのみ。
このような質問があったのは記憶しています。
苦笑いしていたのみ。
なら、貴方は、「管理能力が無い。」等の質問ができたはずでしょ？
なぜ、それ以上の質問をできなかったの？
これも、ご存知の方、スレをお願いします。
貴方は住民でなく、説明会に参加できなかったのに、参加したふりをして、煽っているだけじゃないの！！
限られた人したでていない説明会で、何が言われていたかを午前午後に分けて追求しても仕方なくて、
決定までの経緯の情報公開を、管理組合が徹底しろと
文句をいうほうが建設的ではないかな。
>30さん
私も午前の説明会に参加しました。
（ところで午後の部なんてありましたっけ？私が気がつかなかっただけかもしれませんが）。
＃24さんのコメントについてのご指摘のとおり、私も説明会では概要説明の中で、スライドや資料をもとにコンサルタント選定の経緯について簡単に説明されていたと思います（その選定が本当に合理的かは別として）。ちなみに、後半の質疑応答の際、「このような説明は、今ではなく、コンサル契約締結の可否を諮る総会の前に行うべき」というもっともなご意見がでていましたね。
なお、この点以外は、＃24さんご記載の内容は、おおむね午前実施の説明会の内容と齟齬がないのではと思います。
>32さん
＃24さんへのご指摘ですが、私は上記の点から、＃24さんは実際に説明会にご出席されたのではないかと思います。
【なら、貴方は、「管理能力が無い。」等の質問ができたはずでしょ？ なぜ、それ以上の質問をできなかったの？ 】という点ですが、今回の説明会はあくまで、管理費等に関する住民アンケートとの回答の説明が趣旨であり、コンサルタントそのもの能力の有無を主題としたものではなかったからというのもあるのではないでしょうか。＃２４さんのご記載のとうり、当該コンサルタントが苦笑いをしていたのを見て、私もこれ以上本人のいる場でのコンサルタントの能力への言及は意味がないかなとも思いましたし、そんな感じの場の雰囲気でもありましたし。ちなみに、当該コンサルタントによる作業結果の簡単な報告が説明会の中でスライドを用いてされました（このスライドは紙の資料としては配布されていませんでした）が、正直まあこんなものかという印象でした。
なお、理事会の方が当日の状況を録画されていて、説明会の初めに、「本日出席できない住民が後日説明会の見れるよう録画させていただきます」とおっしゃっていたので、ご興味があれば、理事会に録画されたものをみせていただいてはいかがでしょうか。
＞33さん
おっしゃるとおりですね。
皆さん、是非理事会にご意見を投稿しましょう。
説明会は午前だけでしたよ。
何故午後もなんて話が出ているのかは不明。
向かって左側に座っていた理事が概要を話していたのは
記憶しています。
「今期中に管理の道筋を付けたい」
そんなことを話していたかな。
具体的に道筋とは何か、そこは不明。
本人は管理を何かしたいのだろうと、私は思った。
次にコンサルが出てきてアンケート結果を発表。
自分たちに都合の良い結果が出ると考えてはいたのだろうが
ここの住民はそうでは無かった。
それとＰＣＴ通信のアンケート結果は非常に端折られている
気がするのは私だけだろうか。
コンサルの話は他の方も書いているように「そんなもの」程度。
私の印象ではレベルは低い。
誰でも当たり前に書ける内容で、ここに住んでいる人の
社会的レベルからすると、かなりお寒い。
企業の中での仕事として考えた時に、数億の物件を任せるのに
対して、下請けがあの程度のプレゼン資料で来たら、次に
お呼びがかからないレベルだと感じた。
実際うちのマンションのコンサルは到底無理だろう。
あの説明会で不安と失望、そして所詮はこの程度と、
感じた人は多かったと思う。
あの報告で満足する区分所有者は、うちのマンションには
ほとんどいないだろう。
プールの水を節約して400万というのは記憶にありません。
誰がいつそんな話をしていたのだろう。
そんな大きな数字の話を何故聞き逃したのか、本当なら
残念ですが。
>35 さん
おっしゃるとおりですね。
ちなみに、私も「プールの水を節約して400万」というのは記憶にありません。
説明会での報告のなかには、当該コンサルタントの作業の結果、直接的に管理費の削減につながったものはなかったと思います。
たしか、理事会、管理費についての概要説明のなかで（コンサルタント導入前の）昨年は三井さんとの理事会での交渉の結果、年間5％の委託費の削減したという経緯のご説明はありましたが。
コンサルタントの方が作業の成果として報告されていた内容は、主として「管理組合との三井さんの管理委託契約をレビューして、一部詳細について、Ａという箇所に記載すべき内容がＢという箇所に記載されているのを指摘し、本来記載すべき個所に記載するよう修正してもらいました」とか「詳細について一部記載が不十分。（たとえばですが、）清掃対象箇所の一部について、対象箇所の面積の記載がないので記載してもらうよう三井さんに申し入れました（実際に清掃がされていないということではなく、管理契約の添付の明細の仕様書上記載が不十分であったということ）」とか、もちろん、修正したほうがよいところではあるけれど、三井さんという信用できる相手先なら、実際上はあまり問題にならなそうな点に対する「成果」のご説明が多かったのではないかと思います。
特に具体的に管理費のどこの部分がいくら削れるというコメントはなかった気がします。
あえて言うなら、ある住民の方からの「具体的には管理費が下げられるのか？」という趣旨のご質問に対して、「（直接的には答えず、）、三井の管理担当者が７名いますが、この人たちの業務内等が契約書等の書類からは全く見えません。無駄があるかもしれないし、ないかもしれない。もし無駄があるなら、たとえば7名ではなく６名で同じ業務を行い、浮いた１名が他の業務を行えばサービスのレベルがあがり、住民の満足度が上がると思います」といったことをご返答されていました。
（私としては、コンサルタントの方は「作業に当たり三井担当者からもヒアリングした」と説明されていたので、当該7名の作業内容について良く分からないのなら、なぜヒアリング時に確認しないのか？またそもそも、プロとしての経験からなぜ当該７名の管理担当者の業務内容や人数の妥当性が推測できないのか、疑問がのこりましたが・・・）
>>35
>>36
説明会の感想は、私も同じです。
>>36の方は
説明会での内容についても大変的確に書いてられるので
まずその通りだったと思います。
管理会社の管理担当者の人数については、サービス業では
あるし、これだけ共用部の管理が多いマンションであれば
役割を分けての対応など、正直やってられないだろうなと
私は感じますが。
縦割りでキッチリ役割を分担してそれしかしない。
そんなやり方ではサービス業は成り立ちませんよ。
逆にコンサルなら、その辺りの事はすべてわかった上での
話をするべきでしょう。
前から書き込みで言われているように、大きなマンションの
管理経験も無いようだし、このマンションをコンサルするのは
無理があるのでは。
今回の業者発注問題で心配なのは、理事やその他の区分所有者
他にも賃貸で入居している人が入札に入って来ないかと
いうことだよな。
コンサルの知り合いの業者が入札してくる可能性もある。
その後どうなるかは、皆様のご想像の通り。
とても健全な管理になるとは思えない。
コンサルに賛成をしている人達は
色々ある危険性について、どのように
考えているのだろうね。
管理費って五パーセント削減といっても
ほとんどが消費税でもとに戻ってしまうのでは？
三井が自分で積極的に無駄をなくしてくれるわけでは
なかろうから、今回のコンサルが信用できるかどうかは
別にして、どこかにコンサルを頼まないと妥当性の検証
はできないのではないかなと思う。
今回管理会社の変更を視野にいれているわけではない
わけで、まずは他の会社ならいくらって見積もりから
スタートは当然に思える。
下値を取る仕事をしているのが
コンサルなんだよね。
問題なのは入札をしてくる会社と
その窓口のコンサル。
三井とその三井が選ぶ業者。
どちらが信用できると思う。
今時、並行輸入の外車買う人はいないだろ。
三井の斡旋した馬鹿高いジーマテックのキッチン用品オプション。
三井の斡旋した馬鹿高い食器洗浄機。
浄水器のカートリッジ（1万2千円台だっけ？）も、ビバホームでも売っているし（3個で1万円以下、来週は更に10%off）、三井の説明は鵜呑みにしない方が良い。三井の提案は、コストパフォーマンスが悪過ぎるというのが、個人的な感想です。
これが、マンションの管理契約でも行われているのだと考えます。
だからこそ、競争入札により管理契約の割引に応じたんでしょう。
三井は、住民のための管理会社だとでも思っているの？
＞43さん
43さんの「三井に頼むと購入時オプションの備品（食洗機や浄水器のカートリッジ等）が割高」というのは私も否定しません。
しかし、＃45さんのおっしゃるとおり、（いわゆる安物は別として）メーカーが製作するためどこで買っても一定水準の品質が確保されている食洗機やカートリッジの備品と、専門のマネジメント能力が必要とされる大規模マンション管理を同じ価格の高い、安いという尺度だけで、同じ土俵で論じるのは意味がないのではないかと私は思います。
そういえば先日の住民説明会の場で例のコンサルタントの方が、マンションの管理費について「家電製品は、一般の販売店で定価で買うより、量販店で安く買うのほうがいいですよね。マンション管理もそれと同じです」とご説明されていましたが、家電メーカーが製造し、一般の販売店で買おうが、量販店で買おうが、商品の品質が同じである家電製品と、マンション管理という専門のノウハウが必要な大規模マンション管理を「同じ」と言い切るプロのコンサルタントって如何なものかと思ったのを思い出しました。
＞42さん
「管理費って五パーセント削減といっても ほとんどが消費税でもとに戻ってしまうのでは？」という点、おっしゃりたいことがよくわかりませんでした。 消費税は管理費を5％削減しなくてもそのベースでかかってくるわけで、やはり削減効果はあるのでは？
ちなみに、5％の削減でも年間 千万円単位のコスト削減ですよね。これを修繕積立に回せれば、それなりに評価できるレベルの金額では？
ただし、これは、例のコンサル導入前の成果ですが。
もちろん、上記５％の管理費削減で満足せず、さらに管理費を節約し修繕積立金に回すため、（管理会社を三井から変更しない前提であれば）現在の管理費妥当性検証のために、他からの見積もりをとるというのもありかとは思います。
（ただ、見積もりに応じた他の業者からするとただのあて馬に使われるということになってしまいますが・・・）
嫌別会社だろ。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
よっぽど三井が嫌いなんだな。
追い出して、ここの管理を変わりたい
不動産屋か。
不動産屋も部屋を沢山持っているんだよね。
同じ区分所有者になるのかな。
コンサルも不動産屋なんだよな。
>52さん
＃47です。コメントありがとうございました。
ご指摘のとおり、私のコメントは＃41さんのご意見に対するものです。
（一応、確認して書いたつもりでしたが・・・＃42さん、失礼いたしました。）
やはり、下請業者の選定・コントロールも含めて、大規模マンション管理ノウハウのある三井さんに管理をお願いしているという安心感はありますよね。安心というサービスを買っているという発想は必要ではないかと思います。
（安かろう悪かろうという管理ではなく）品質のよい管理をしていただいたほうが、住民にとって快適な生活が送れ、かつ長期的にみても、資産価値の維持にもつながるものと考えます。
管理組合名で無くコンサル会社名で見積もり依頼を
するのはやはり問題だとおもいます。
管理組合の名前で業者に見積り依頼をして、その情報を
理事会が精査する。
見積もりの内容に問題が無いか、専門的な立場から
コンサル会社が助言をする。
こうでなくては行けないはず。
今回のやり方ではコンサル会社と、そことやり取りをする一部の
理事とで仕切られてしまう。
コンサル会社の能力も、このマンションの管理業務を精査
するのには圧倒的に力不足感。
そもそもわからないでしょう。
理事会自体が規約の違反にあたる行為をこれ以上続け
区分所有者に多額な損害を与えかねないこのような活動を
続けるのであれば、戦うしかないでしょう。
参加資格者
法人設立10年以上
資本金1000万以上
経験豊富
すべての条件にコンサル会社自体が入らないんだが。
自らの力量不足を自覚してどーする。
笑えるよな。
三井＊＊＊＊という人が少し多すぎてここの掲示板への
三井関係者？の工作はちょっと露骨にすぎる気が…
マンション管理新聞の公募の連絡先は、他見ても連絡先をださないといせないから、管理士などコンサルするひとが
募集かけるのはごく普通だし、公募への応募条件にしても
管理会社、関連会社にもとめられる条件と、管理士事務所に求められる条件は別でしょう。
そもそも管理士って制度そのものに十年くらいしか歴史がないし、管理士を多数抱える事務所があるわけではないしなぁ。三井に任せれば大丈夫というなら、そもそも管理士なんて制度から不要にも思える。
必ず儲けを出さないといけない管理会社は、決して管理組合とは利害は一致しない利益相反の関係にあるから、管理士って制度ができたわけでしょう。全く目的が違うし、今回のは三井の息のかかっていない私しか主導はできない。
例えば清掃一つとっても、どこをどんな頻度でやって、
各々の面積が何平米あるから、週何時間必要って相見積もり一つ取るにも委託内容をじっくり見直すだけで作業量はかなりのものです。各種資料提出ってのは、この手の話で、三井がお手盛りで決めているんでなければすぐ出てくるはずの書類だと思うんだよな…
管理会社が自ら経費削減を提案するなど普通あり得ないわけで、ここんとこの組合の動きがまず五パーセント削減に結びついたのは明らか。
拙速はまずいけど、個別にぼったくられていないかは、チェックしていくのは、当たり前のことで、これは管理会社信用するかどうかとは全く別にやって当たり前。
現時点で会社名指定で任せておけば大丈夫なんて管理会社は国内に存在しませんから、理事会がおとなしすぎる管理組合はなめられる。
もう少し、理事会に任せて見てはどうかな？
>56 さん
＃47、53です。
念のため申し上げますが、私は、一住民であって、三井さんとは何の関係もありません。
「管理会社が利益を出さなければいけない」というのはおっしゃる通りです。ただ、マンション管理士も商売でやっています。もちろん管理会社の利益では動きませんが、自己の商売のことは考えるはずです。たとえば、個人事務所レベルで、大規模マンションのことは対応した経験がなくても、コンサル業務契約を取るためには、自身の能力を過大にアピールして契約を獲得しようとするかもしれません。 マンション管理士といえど住民とは利害が完全に一致しているわけではないと思います。
「拙速はまずいけど、個別にぼったくられていないかは、チェックしていくのは、当たり前のことで、これは管理会社信用するかどうかとは全く別にやって当たり前。」というのは、まさにおっしゃる通りだと思います。この点では私も＃56のご意見と全くの同意見です。
ただ、コンサルタントの選出方法の経緯や住民説明対応を見る限り、今回はやり方が「拙速」なのではないかと私個人としては思っています。
56さんは先日のマンション管理に関するアンケート結果の住民向け説明会にはご出席されましたか？
また、その中で例のコンサルタントの方のお話をきかれましたか？ お話を聞かれてどのように思われましたでしょうか？
残念ながら、私個人的には、正直期待はずれであるとともに、ある種の不安感を覚えたので、＃47.53の投稿をしました。
たとえばの話ですが、外部の声に振り回されたあげく、悪徳業者に入りこまれたということだけは避けなければいけないですよね。
修繕積立金不足が見込まれる中、管理費を削減し修繕費に回すための努力をされている理事会の方針には全く異論はありません。ただ、理事会には上記のようなことにならないようにご留意いただきたいとい考えている次第です。
（先日の説明会でも、第1代から第4代までの歴代理事長の連名で、現理事会に要望書が提出されましたね）
歴代の理事長が連名で意見暑を提出するなか
強行にわけのわからんコンサルタント主導で業者に下値を
取る作業を進めるかね。
その気持ちに怪しさを感じます。
>>56
この人見積もり作業を進めている理事だね。
もしくはその仲間。
冒頭コンサルに否定的な書き込みには｢三井関係者｣など
わざと書いてそういう人間があたかも工作しているように
見せる。
コンサルはどちらにせよ夏で契約終了のようだから
その後どうするのか、勝手に決めていかないように
御願いしますよ。
何かあれば議事録遡って責任を追及いたします。
歴代の理事長は、今まで三井べったりで
なにもしなかったことを責められたくはないだろう
からなぁ。
改革派には中からの反撥もあるのが普通。
役員のひとはあまり気にせず進めるのがよいかなと。
>>56
>>必ず儲けを出さないといけない管理会社は、
>>決して管理組合とは利害は一致しない
>>利益相反の関係にあるから、管理士って制度が
>>できたわけでしょう。全く目的が違うし、
>>今回のは三井の息のかかっていない
>>私しか主導はできない。
あなたのようなコンサルタントは、利益を出さなくても
いいのですか。
うちからお金を払ってますよね。
プロを雇えば適正な経費払いは当然だと思うな。
多くの管理士は成功報酬で、削減額比例の報酬をとる。
一方で現契約はそうではない。
理事会はなかなか慧眼だなとおもったんだけどね。
あれは、説明会に管理会社の臨席を許可した、理事会のミス。あの場で管理士が手の内さらけ出す訳がない。おかげでいらん不安を住民に与えちまった。
まあ、涼しい顔で管理を無茶クチャにして、ぼったくる大手コンサルを避けたとこは良かったけどな。
管理会社がいるとこで、手の内が晒せるわけはないよなあ
リプレースにしても、コストカットにしても、
きちんと管理会社には情報のわたらないところで
やり取りできる体制が大事だよね。
例えばここ匿名掲示板で、概要の情報がわかるようでは、
情報の拡散範囲に関わるコントロールができてないことになるね。
>62 さん
いや、あの説明会でのコンサルの説明はとても”プロ”とは思えないような感じでしたが・・・
（プロなら、すべての手の内を見せないにしても、説明できる部分については、もっと合理的な説明とかできるのでは？
説明会に参加している住民は、仮にも“区分所有者＝コンサルタントへの発注者”ですよ）
>＃65さん
情報の管理は、我々住民側が意識してコントロールべき問題と思います。
今回は、例のコンサルタントの件もあり、管理会社に情報が渡る云々の前に、所有者である住民への説明等の情報伝達が十分にできていないこと等原因で、皆さんがいろいろとコメントされているのではないでしょうか。
（本当に外部にでると困るような情報はそれほど出ていない気もしますし・・）
どういう層に対しての説明かにもよるよね。あなたのように知識のある方には物足りなかったかもしれないけど、わかりやすい話だったと言ってたひともいたよ。
そんなあなたのような方の意見を役立てるための委員会設置だと思うが、元理事長だかが大反対演説。現理事タジタジ。なんの意図だか真意はわからんけど。
まあ、どっちも誠意の行動だと信じたいね。
なぜ参加していた管理会社がいなかったことにしたいのか、その理由がわかりません。
三井の理事会サポートがプアだからこんなことになる。
反省しろ！
>69さん
68です。 コメントありがとうございました。
69さんは、御自身で説明会参加されましたか？ コンサルタントのお話について「わかりやすい話だったと言ってたひともいたよ」と書かれていますが、御自身はどのように感じられましたか？
また、「そんなあなたのような方の意見を役立てるための委員会設置だと思うが、元理事長だかが大反対演説。現理事タジタジ。なんの意図だか真意はわからんけど。」とありますが、元の理事長のご発言の趣旨は非常によく分かりましたよ。
私も個人的には、元理事長のご発言内容に賛成です。
理事長さん側の奥の影に目立たないように二人いたけど。
そんなに大問題なのか？
ならば三井に聞いてみたらいいよ。
なんで隠れてたんですか？って。
新旧理事会役員で喧嘩してますって
いうのは、あんまり誰もが見られる
掲示板では見たくない情報ですね。
75さん
ご丁寧にありがとうございます。
失礼しました。
感想は、わかりやすいも同意、物足りないも同意です。
話せない内容もあるとは思いますが、もっと根堀り葉堀り聞きたいとは思いました。あと、思ったことは、元理事長さんのように正体を明らかにして、堂々と発言しないとな、とは思いました。説明会いつかわからないし、発言はなんなので記名投書でもしてみますか。75さんもいかがですか？
ではおやすみなさい。
説明会に管理会社が同席しないのは
管理運営上、問題なのでは。
管理会社は管理組合の承認をうけて
管理委託されているのに、それを
理事会判断であのように重要な場所に
いない、いさせないのは法的にも
問題となりそうですが。
>75
元理事長さんの大演説には
大拍手もありましたよ。
おそらく参加者のほぼ全員が
お話を理解し賛同されたのだと
おもいます。
あの話を聞けば、誰しも委員会には
反対になるでしょう。
>>76
説明会には管理会社はいなかったと記憶しています。
理事長の後ろは理事しか座っていないはず。
奥てどこでしょう。
少なくとも参加者の一般席からは確認できなかったはず。
管理会社がああいった席にいないのは驚きでしたけど。
>>56のこの書き込みは、中々凄いものがありますね。
やはりコンサルタントか理事が書き込んでいるのかね。
>>三井＊＊＊＊という人が少し多すぎてここの掲示板への
>>三井関係者？の工作はちょっと露骨にすぎる気が…
何故そうまでして三井を悪くしたい。
>>マンション管理新聞の公募の連絡先は、他見ても連絡先を
>>ださないといせないから、管理士などコンサルするひとが
>>募集かけるのはごく普通だし、公募への応募条件にしても
>>管理会社、関連会社にもとめられる条件と、管理士事務所に
>>求められる条件は別でしょう。
それは管理会社を通さなければいけないはずなのですが。
規約違反をして何処が健全な管理なのでしょうか。
>>そもそも管理士って制度そのものに十年くらいしか歴史がないし、
>>管理士を多数抱える事務所があるわけではないしなぁ。
>>三井に任せれば大丈夫というなら、そもそも管理士なんて
>>制度から不要にも思える。
うちが契約をしたコンサルの方が、もっと歴史が短いけどな。
>>必ず儲けを出さないといけない管理会社は、決して管理組合
>>とは利害は一致しない利益相反の関係にあるから、
>>管理士って制度ができたわけでしょう。全く目的が違うし、
>>今回のは三井の息のかかっていない私しか主導はできない。
｢私しか主導はできない｣
なんと衝撃的な書き込みだよ。
今度の説明会で絶対に追及してやる。
私しかできない、か。
凄い自信じゃないか。経験値は低いけどな。
そんな気持ちで働いてもらっても嬉しくないんだよね。
>>例えば清掃一つとっても、どこをどんな頻度でやって、
>>各々の面積が何平米あるから、週何時間必要って
>>相見積もり一つ取るにも委託内容をじっくり見直すだけで
>>作業量はかなりのものです。各種資料提出ってのは、
>>この手の話で、三井がお手盛りで決めているんでなければ
>>すぐ出てくるはずの書類だと思うんだよな…
何を書いてるかわからない。
資料の出来が駄目とか、頭悪そうとか言われるんだよ。
>>管理会社が自ら経費削減を提案するなど普通あり得ないわけで、
>>ここんとこの組合の動きがまず五パーセント削減に結びついたのは明らか。
管理費を安くする事を求めている人は少ないだろ。
>>拙速はまずいけど、個別にぼったくられていないかは、
>>チェックしていくのは、当たり前のことで、これは管理会社
>>信用するかどうかとは全く別にやって当たり前。
そんな当たり前の事を偉そうに語るから、頭が悪そうと
言われるのが何故わからない。
やり方が問題だと皆さん言っているだろ。
>>現時点で会社名指定で任せておけば大丈夫なんて管理会社は
>>国内に存在しませんから、理事会がおとなしすぎる管理組合はなめられる。
>>もう少し、理事会に任せて見てはどうかな？
任せられるコンサルの方こそ、この世に存在しないよ。
あんたの管理会社嫌いに管理組合をつき合わさないで欲しいよな。
＃78 さん
＃75です。お返事有難うございました。
「あと、思ったことは、元理事長さんのように正体を明らかにして、堂々と発言しないとな、とは思いました。説明会いつかわからないし、発言はなんなので記名投書でもしてみますか。75さんもいかがですか？ 」というところについては。私はまずは、説明会の場での元理事長のご発言があった際、賛同の意を表して、大きな拍手をしていますが、当マンションのご意見帳を利用して理事会にコメントをすることも検討してみますね。
他方、理事会の方々も、住民に対してもう少し情報を共有すべきだと思いますね。今回ここでまたいろいろな声が出ているのも、例の説明会で理事長ご経験者から連名で提出された要望書に対して、理事会での検討状況等が何も住民に知らされないまま、要望書をを無視したとも取られかねないような形で、コンサルタントから清掃業者等への見積もり募集がなされているのが発覚したのが一因だと思いますしね。
＃80さん
＃75です。
コメント有難うございます。
ちなみに＃80さんのコメントは私に対してというよりも、（私が引用した）＃69さんのコメントに対してでしょうか？ （私は理事長ご経験者のご発言に賛成ですので。）
おっしゃるとおり、理事長ご経験者の方のご発言の後は、大きな拍手が起こりましたよね。当日の説明会の中で一番大きな拍手だったと思います。もちろん、私も賛同の意味を込めて拍手しました。
コンサルに限らず住民の中にも
怪しいのがいるから気をつけろと言うことなんだよね。
>>今回のは三井の息のかかっていない私しか主導はできない。
こんなことを書き込むのがいるようでは安心できないでしょう。
理事なのかね。
それとも他の人が書いているようにコンサルなのかな。
82
管理費が安くならないことを求めている方はあのアンケート結果では、僅か11％でしたがね。
そんなに、管理費が下がるとこまるんですか？
三井からの協力金が減っちゃうとか。
あるいは、三井の社員だとか。
８３さん
専門委員会には、危険がある。という元理事長さんのご意見には、私も一定の理解はできます。しかし、本マンションには、建築士、会計士、弁護士など高度の専門性を有する人材が住んでおられます。そういった人材の有為な活用のために、専門委員会の制度が定められているはずです。
危険性の指摘だけでなく、その解決策のアドバイスを含めた提案であれば、現理事会で汗をかいている後輩へのエールになるのにな。と、少し残念に思った。というのが私の正直な感想です。私は拍手出来ませんでした。
＞説明会に管理会社が同席しないのは
＞管理運営上、問題なのでは。
＞管理会社は管理組合の承認をうけて
＞管理委託されているのに、それを
＞理事会判断であのように重要な場所に
＞いない、いさせないのは法的にも
＞問題となりそうですが。
私の記憶だと、管理会社の社員の方が3名ほど住民が座る椅子と垂直方向に座っていたと記憶しています（入口から奥の壁側の理事会とは離れた席）。
住民の発言の中には、これから管理会社へどのような方針で管理委託を頼むのか住民が話し合うのに、管理会社を同席させるのは問題だとの趣旨の発言もあったと思ったのですが？
参加されていない方のレスですか？
法的にも問題って、どんな法律の第何条第何項第何号のどのような解釈によりそう考えるのですか？
非常に賢い方のようですので、馬鹿の私に教えてくださ～い。
今回の管理新聞への公募は、基幹部分はのぞいた掃除などの管理パーツの価格適正化を
目指してのものだと思いますが、相見積もりとしての要素があるので、このての管理見直し
に関わる会合などは、区分所有者は全員参加としても、当然現行の管理会社はオフリミット
で行うのが常識だと思います。
もしも管理会社入れ替えの検討だとして、三井がでてたら変ですよね。
そんな自明なことを問題視しない人って、三井さんの息のかかった人？と思われても仕方ない
かなぁ。
過去に理事長だった人って、今理事ではないわけで、意見を参考にする必要があるか
どうかは理事会の判断しだい。理事会をはなれれば１人の区分所有者にすぎませんし、
そのあたりの筋は通してほしいかなぁ。
全く同じ条件で、いくらで可能？ってのを検討することすらだめといわれるなら、
もう管理組合なんか解散して、全部三井におまかせでもよかろうとか思わないでもない。
〉89
説明会の質疑応答の場での元理事が発言することは住民かつ区分所有者しての立場で行っている以上、筋は通っていると思いますが。
また、他の参加者から大きな拍手があったのも事実。
現理事会は、歴代理事からの要望書に拘束されるものではないが、上記の状況に真摯に受けとめるべきでは？
そもそも、住民の声を聞く為のアンケートと説明会でしたよね。
>86～89
は同一人物か仲間の書き込みですよ。
コンサル導入に対して慎重な意見を
潰すのが狙いなのと、馬鹿なコンサルか
理事の書き込みを誤魔化す為に連投
するんですよね。
この行為だけでも、彼等が管理組合を
良くない方向に向けているのでは
ないかと疑いたくなります。
そして最後には理事長経験者は黙れと
圧力と脅しですか。
怖い怖い。
87の使う、後輩の意味がわかりませ。
同じ区分者同士の中で、上下関係があるかのような考えや発想ができることに
理解ができません。
上から目線と言うか、人を小馬鹿に
していると言うのか。
でもそのような人がいるから
おかしな事にならないように気を付けなければいけないのでしょうね。
全く同感ですね。
前に理事長経験があるからといって、今は現在の理事会が検討を進めて
いることの詳細を知る立場にはないわけで、説明会で演説するのは自由だけど、
だからどうしなければいけないというものではない。
後輩という書き方に、凄く上から目線を感じるな。
仲間かも、そのように書いていられますが。
仲間とかそういうのは重要じゃない。
複数の人間で組めば、マンションの管理なんてどうにでもなるしね。
数億の金を簡単に気出せす事も可能なんだよね。
そんなに簡単ではないと思うけどなあ。
気出せすのは、もしかしたら簡単なのかもしれないが。
管理費や積立金を勝手に引き出すことは今は難しい。
だがこの先、数人で組んで管理会社を追い出し、管理資格を
もつコンサルなり管理会社と言う名の会社なりを入れば
そう難しいことではない。
特に数千万規模ならわけないだろう。
実際に予備費と言う名目で数千万円が理事会内で自由に使える
金となっている。
理事会内で決定をした事案であるコンサル導入に組合の承認も
無しに使われている事例もある。
物は言い様で、大義名分さえ通っていれば、数千万の金など
使い込むことはかなり簡単。
数人で、理事会の過半数は取れないし、管理会社変更は総会議案だしなあ。
実際といってる予備費も実際は３００万しか予算ないし（総会議案書で確認済み）なあ。
大義名分が通ってるなら使い込みじゃないだろうしなあ。
